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閑置土地處理辦法范文第1篇

經(jīng)第25次市長辦公會議批準，現(xiàn)將市房地局《關(guān)于對依法征用、劃撥、出讓后的閑置土地進行處理和利用的意見》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認真組織貫徹執(zhí)行。

關(guān)于對依法征用、劃撥、出讓后的閑置土地進行處理和利用的意見（市房地局  一九九八年十二月二十二日）

全文為加強對本市建設用地的管理，配合房地產(chǎn)開發(fā)市場清理整頓，根據(jù)國家及本市有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，現(xiàn)就依法處理和利用1997年10月1日前以劃撥或出讓方式取得的，至1998年9月30日未按規(guī)定期限開發(fā)利用的國有建設用地，提出如下意見：

一、關(guān)于閑置土地的認定凡在1997年10月1日前以劃撥或出讓方式取得的，至1998年9月30日尚未開發(fā)利用的國有建設用地（包括征用集體土地和存量國有土地），有下列情形之一的，認定為閑置土地：

（一）征用的集體土地，全部或部分征而未用，自政府批準文件下發(fā)之日起滿1年的；或?qū)嵤┩恋仄秸ⅰ叭ㄒ黄健钡然A(chǔ)設施建設后，中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的；

（二）劃撥的國有土地，全部或部分撥而未用，自土地管理部門《建設用地批準書》頒發(fā)之日起滿1年的；或?qū)嵤┑厣衔锊疬w后，未動工開發(fā)建設連續(xù)滿1年的；

（三）以出讓方式取得的建設用地，超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)期限，未動工開發(fā)滿1年的；

（四）土地管理部門依法認定的其它閑置土地。

二、關(guān)于閑置土地的處理

    （一）對閑置期不滿2年的，征收土地閑置費用，并限期開發(fā)建設。

新征集體土地閑置的，每年征收相當于同類土地年產(chǎn)值5倍的土地荒蕪費；出讓土地閑置的，每年征收相當于土地出讓金15％的土地閑置費。土地閑置費由用地單位按月交納，逾期不交納的，從滯納之日起，按日加收1‰的滯納金，直至動工開發(fā)或收回土地使用權(quán)。土地閑置費由原土地審批部門收取。屬于市房地局收取的，市房地局也可以委托區(qū)、縣房地局代收。土地閑置費收取后，全額上交市房地局，由市房地局統(tǒng)一上繳市財政局。

（二）依法認定閑置期滿2年的，收回國有土地使用權(quán)。

1.以劃撥方式取得使用權(quán)的土地閑置期滿2年的，土地使用權(quán)依法無償收回。經(jīng)土地管理部門認定后，對其地上物、附著物給予適當補償；

2.以出讓方式取得使用權(quán)的土地閑置期滿2年的，土地使用權(quán)依法無償收回。受讓方對土地有其他投入的，經(jīng)土地管理部門認定后，給予適當補償。

（三）閑置土地的具體處理辦法。

1.以征收土地閑置費并限期開發(fā)建設方式處理的，由土地管理部門核發(fā)《繳納土地閑置費（荒蕪費）通知書》，并商有關(guān)部門核發(fā)《限期動工開發(fā)通知書》，用地單位應在規(guī)定期限內(nèi)動工開發(fā)，并按規(guī)定向土地管理部門繳納土地閑置費。

2.以收回國有土地使用權(quán)方式處理的，由土地管理部門核發(fā)《收回國有土地使用權(quán)決定書》，撤銷用地批文，收回《城鎮(zhèn)建設用地批準書》，廢止《國有土地使用權(quán)出讓合同》，注銷《國有土地使用證》。同時，土地管理部門通知計劃、規(guī)劃、建設等有關(guān)部門撤銷相應的批準文件。

三、關(guān)于閑置土地的利用閑置土地使用權(quán)收回后，土地納入市政府土地儲備計劃，經(jīng)市政府批準，按下列辦法利用：

（一）對具備出讓條件的，由原土地審批部門會同有關(guān)部門，適時進行出讓。對條件成熟的，應實行招標、拍賣。

（二）對暫不具備出讓條件的，可安排臨時用地。原為農(nóng)民集體所有的耕地，可由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復耕種；其他新征土地也應盡可能繼續(xù)耕種、復耕；未拆遷用地，應維持現(xiàn)狀使用。

（三）臨時使用的閑置土地，經(jīng)市政府批準，重新安排建設項目或出讓時，其臨時用地單位應在規(guī)定期限內(nèi)騰退并無償交回，市、區(qū)縣政府及新的用地單位對臨時用地使用者不作補償。

四、關(guān)于閑置存量自有用地的處理和利用原用地單位以存量自有劃撥土地與他人聯(lián)合開發(fā)建設（一方出地，一方出資），并已于1997年12月1日前取得計劃部門自建或聯(lián)建立項后，至1998年11月30日未動工開發(fā)建設的，須在本意見實施之日起1年內(nèi)到市房地局辦理用地審核手續(xù)；逾期不辦的，認定為閑置土地，依照本意見的規(guī)定處理和利用。今后，此類項目立項后滿1年未動工開發(fā)建設的，視為閑置土地。

五、處理和利用閑置土地的工作部署

    （一）為了加強對本市閑置土地處理和利用工作的領(lǐng)導，成立北京市閑置土地處理和利用領(lǐng)導小組（以下簡稱領(lǐng)導小組），下設辦公室，由汪光燾同志擔任組長。領(lǐng)導小組成員由市計委、市建委、市規(guī)劃局、市財政局和市房地局等部門有關(guān)領(lǐng)導組成。領(lǐng)導小組辦公室設在市房地局，辦公室主任由柴俊彝同志擔任。清理閑置土地工作結(jié)束后，領(lǐng)導小組自行撤銷。

（二）結(jié)合本市房地產(chǎn)開發(fā)市場清理整頓，由市房地局會同有關(guān)部門對閑置土地處理和利用的意見進行審核后報市政府批準，各區(qū)、縣房地局按照市房地局的統(tǒng)一部署，負責本區(qū)、縣閑置土地的清理調(diào)查并就處理和利用提出意見，報市房地局審批。具體工作從1999年1月1日起至1999年12月31日止，分三個階段進行：

第一階段為動員和公告階段（1999年1月1日至1999年1月31日）。在市政府召開房地產(chǎn)開發(fā)市場清理整頓動員會后，由市房地局向社會公告，公布舉報電話，要求屬于閑置土地的用地單位在3個月內(nèi)向用地所在區(qū)、縣房地局申報閑置土地情況，逾期不申報的，政府依法無償收回國有土地使用權(quán)。

閑置土地處理辦法范文第2篇

2001年10月18日，上海市金山區(qū)計劃委員會作出金計基宅［2001］12號批復，同意第三人在金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4等地塊建造一期商品房項目。 2004年8月28日，上海市金山區(qū)人民政府發(fā)出《關(guān)于同意上海金山土地整理發(fā)展有限公司建造一期商品房劃撥使用國有土地及收回土地使用權(quán)的通知》，同意第三人在已取得上海市金山區(qū)計劃委員會金計基宅［2001］第12號批復的情況下建造一期商品房。 2004年8月31日，原上海市金山區(qū)房屋土地管理局與第三人簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，約定將金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊的國有土地使用權(quán)出讓給第三人，第三人應于2004年12月31日之前動工建設。簽約后，第三人足額繳納了土地出讓金。 2005年2月18日，原告與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定第三人將金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊的開發(fā)建設權(quán)益轉(zhuǎn)讓給原告。原告共向第三人支付人民幣11,000,000元土地轉(zhuǎn)讓費用。 2005年4月21日，上海市金山區(qū)發(fā)展計劃委員會向原告作出批復，同意原告在金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊開發(fā)建設商業(yè)用房，并要求原告按基建程序辦理有關(guān)手續(xù)。 2007年2月16日，原上海市金山區(qū)房屋土地管理局向原告出具業(yè)務受理單，受理了原告調(diào)整建設用地有關(guān)事項的申請。第三人在整個土地轉(zhuǎn)讓過程中始終未取得土地使用權(quán)證。因動遷以及規(guī)劃調(diào)整，金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊始終未開工建設。 2010年5月26日，被告向上海市金山區(qū)人民政府提出關(guān)于朱涇鎮(zhèn)城南C4-A、C、D地塊處置方案的請示，提出以協(xié)議收購方式收回國有土地使用權(quán)的處置方案。 2010年6月10日，上海市金山區(qū)人民政府作出批復，同意被告以協(xié)議收購方式收回金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-A、C、D地塊。 2010年6月30日，被告對第三人作出金規(guī)土閑置處字［2010］第1號閑置土地處置決定，認定第三人自2004年12月31日起兩年內(nèi)未動工開發(fā)，金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-A、C、D地塊為閑置土地，依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第25條、〔1〕《閑置土地處置辦法》第4條〔2〕作出決定：一、收回金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-A、C、D地塊的國有土地使用權(quán)，由區(qū)土地儲備中心實施儲備；二、第三人與被告簽訂土地交還協(xié)議，解除土地出讓合同后，由第三人到房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理房地產(chǎn)注銷手續(xù)。

另查明：金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊的動遷工作于2006年底完成，2006年11月24日被告對金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊進行了規(guī)劃調(diào)整；被告在作出被訴具體行政行為之前未進行公告。

原告訴稱，被告在作出金規(guī)土閑置處字［2010］第1號閑置土地處置決定前，明知原告具有利害關(guān)系，卻未聽取原告的陳述和申辯，致使原告無法及時提出異議。同時，被告作出金規(guī)土閑置處字［2010］第1號閑置土地處置決定的依據(jù)也并不充足。綜上，原告要求判令撤銷被告作出的金規(guī)土閑置處字［2010］第1號閑置土地處置決定具體行政行為。

被告辯稱，原告與被訴具體行政行為之間不具有利害關(guān)系，故原告不具有訴訟主體資格。同時，被告作出被訴具體行政行為程序合法，認定事實清楚，適用法律正確，故請求法院駁回原告。

第三人辯稱，完全同意被告的意見，請求法院駁回原告。

［審判］

本案存在兩個爭議焦點：一是原告是否具有訴訟主體資格；二是被告所作具體行政行為是否合法。

關(guān)于原告的訴訟主體資格。法院認為，2005年4月21日，上海市金山區(qū)發(fā)展計劃委員會向原告作出批復，同意原告在金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊開發(fā)建設商業(yè)用房，并要求原告按基建程序辦理有關(guān)手續(xù)。上海市金山區(qū)發(fā)展計劃委員會的上述批復，固定并外化了原告同金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊之間的利害關(guān)系，排除了濫訴的風險。據(jù)此，原告雖然不是被告作出被訴具體行政行為的直接相對人，但原告與被訴具體行政行為具有真實的法律上的利害關(guān)系，原告訴訟主體資格適格。

關(guān)于被訴具體行政行為的合法性。法院認為，在法律適用方面，被告作出被訴具體行政行為的法律依據(jù)為《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第25條、《閑置土地處置辦法》第4條，被告所援引的上述法律法規(guī)及部門規(guī)章存在嚴重的瑕疵。首先，被告作出被訴具體行政行為的時間是在2010年6月30日，而《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》分別于2007年8月30日和2009年8月27日進行了修正，被告依法應適用修正后的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。修正前的第25條修正后變?yōu)榈?6條，但被告仍然按照修正前的法律條文作出被訴具體行政行為，屬于明顯的適用法律錯誤；其次，《閑置土地處置辦法》第2條第1款明確規(guī)定，“本辦法所稱閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地。 ”第三人雖與原上海市金山區(qū)房屋土地管理局簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同，并支付了土地出讓金，但卻始終未取得土地使用權(quán)證。 《中華人民共和國物權(quán)法》第9條第1款規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 ”第三人未取得土地使用權(quán)證，即尚未取得土地使用權(quán)。在這種情況下，被告不具備收回閑置土地使用權(quán)的前提條件。被告作出的金規(guī)土閑置處字［2010］第1號閑置土地處置決定書要求第三人“到房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理房地產(chǎn)注銷手續(xù)”，在第三人未取得土地使用權(quán)證的情況下并不具有可操作性；最后，被告作出的金規(guī)土閑置處字［2010］第1號閑置土地處置決定書認定第三人應于2004年12月31日之前動工建設，但至2010年6月30日仍未動工開發(fā)，并據(jù)此作出被訴具體行政行為。經(jīng)庭審查明，金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊的動遷工作于2006年底完成，2006年11月24日被告對金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊進行了規(guī)劃調(diào)整。在這種情況下，被告仍然將國有土地使用權(quán)出讓合同約定的動工日期2004年12月31日作為認定閑置土地的起算點，明顯違背了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第26條以及《閑置土地處置辦法》第4條第2款的規(guī)定，屬適用法律錯誤。在執(zhí)法程序方面，《閑置土地處置辦法》第5條規(guī)定，“依照本辦法第4條規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府批準后予以公告，下達《收回國有土地使用權(quán)決定書》，終止土地有償使用合同或者繳銷建設用地批準書，注銷土地登記和土地證書。 ”《上海市實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第39條第1款規(guī)定，“依法收回土地使用權(quán)的，市或者區(qū)（縣）土地管理部門應當提前予以公告。公告期不少于30日。 ”被告在作出被訴具體行政行為之前沒有依據(jù)上述規(guī)定進行公告，執(zhí)法程序違法。同時，被告向上海市金山區(qū)人民政府請示的處置方案為協(xié)議收購，上海市金山區(qū)人民政府批復的處置方案也為協(xié)議收購。但被告最終作出的閑置土地處置決定卻為無償收回，并無協(xié)議收購的內(nèi)容。因此，被告作出金規(guī)土閑置處字［2010］第1號閑置土地處置決定實質(zhì)上并未獲得上海市金山區(qū)人民政府的批準，違反了《閑置土地處置辦法》第5條的程序性規(guī)定。

綜上，被告所作出的被訴具體行政行為在適用法律和執(zhí)法程序方面存在嚴重的瑕疵，依法應予撤銷。據(jù)此，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第26條、《中華人民共和國物權(quán)法》第9條第1款以及《上海市實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第39條第1款，參照《閑置土地處置辦法》第2條第1款、第4條第2款、第5條，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第54條第2項第2目、第3目之規(guī)定，上海市金山區(qū)人民法院于2011年7月15日作出一審判決：撤銷被告上海市金山區(qū)規(guī)劃和土地管理局于2010年6月30日作出的金規(guī)土閑置處字［2010］第1號閑置土地處置決定具體行政行為。

一審宣判后，上海綠谷房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提出上訴。 2011年10月24日，上海市第一中級人民法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

［評析］

隨著《國有土地上房屋征收與補償條例》的出臺，取得新增土地使用權(quán)的法律門檻明顯抬高。相應地，存量土地使用權(quán)的商業(yè)價值則更加凸顯。在這種背景下，作為存量土地的一部分，閑置土地使用權(quán)收回開始受到越來越多的關(guān)注，由此引發(fā)的行政訴訟也開始呈現(xiàn)出上升的趨勢。本案的審理，涉及原告訴訟主體資格認定及被訴具體行政行為合法性審查等問題，在此類行政案件的審理中具有一定的代表性。筆者擬結(jié)合本案對審理此類行政案件的司法審查要點作一剖析。

一、對原告訴訟主體資格的認定

行政訴訟當中，具體行政行為的非直接相對人是否具有原告訴訟主體資格一直存在爭議。對此，現(xiàn)行法律針對一些特定類型的案件作出了明確的規(guī)定。比如，《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第13條第1項、第2項、第3項規(guī)定，“有下列情形之一的，公民、法人或者其他組織可以依法提起行政訴訟：

（一）被訴的具體行政行為涉及其相鄰權(quán)或者公平競爭權(quán)的；（二）與被訴的行政復議決定有法律上利害關(guān)系或者在復議程序中被追加為第三人的；（三）要求主管行政機關(guān)依法追究加害人法律責任的”；《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第4條規(guī)定，“房屋登記機構(gòu)為債務人辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，債權(quán)人不服提訟，符合下列情形之一的，人民法院應當依法受理：（一）以房屋為標的物的債權(quán)已辦理預告登記的；（二）債權(quán)人為抵押權(quán)人且房屋轉(zhuǎn)讓未經(jīng)其同意的；（三）人民法院依債權(quán)人申請對房屋采取強制執(zhí)行措施并已通知房屋登記機構(gòu)的；（四）房屋登記機構(gòu)工作人員與債務人惡意串通的。 ”在上述法律與司法解釋已經(jīng)對非直接相對人訴權(quán)作出明確規(guī)定的情況下，人民法院嚴格執(zhí)行即可，并無太多爭議。

本文所要探討的是，在法律或司法解釋沒有作出明確規(guī)定的情況下，法院應如何認定非直接相對人訴權(quán)的問題。 《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第13條第4項規(guī)定，“與撤銷或者變更具體行政行為有法律上利害關(guān)系的”公民、法人或者其他組織可以依法提起行政訴訟。 “法律上利害關(guān)系”一詞的內(nèi)涵太過寬廣，以致其外延在實踐當中也很難把握。筆者認為，在司法實踐當中，法院應當具體從以下兩個方面進行判斷。

（一）是否存在濫訴的風險。法律之所以原則上將非直接相對人的訴權(quán)排除在外，主要是要避免濫訴的出現(xiàn)。要排除濫訴的風險，主要應考慮兩個問題，即原告利益是否真實以及類案數(shù)量是否可控。筆者認為，只要原告利益真實且類案數(shù)量可控，原則上即應當賦予其訴訟主體資格。本案中，原告取得了上海市金山區(qū)計劃和發(fā)展委員會的立項批文。按照現(xiàn)行的用地審批流程，在取得國有土地使用權(quán)之前，要經(jīng)過立項、規(guī)劃、用地批文等多個環(huán)節(jié)。盡管內(nèi)容不同，但作為行政許可，立項、規(guī)劃以及用地批文均賦予了土地受讓人一定的許可利益。由于這種行政許可是第三方行政機關(guān)在無爭議的情況下作出的，因此土地受讓人在行政許可項下所取得利益的真實性是有保障的。同時，由于在一塊特定土地上能夠獲得立項批文的個人或組織的數(shù)量通常總是有限的，因此賦予已獲取立項批文者原告訴訟主體資格也不會導致類案數(shù)量不可控。

（二）擁有訴權(quán)的直接相對人事實上是否會行使訴權(quán)。訴權(quán)的有無，不僅關(guān)乎原告自身利益的保護，更關(guān)乎司法審查范圍的確定。從某種意義上來說，原告訴訟主體資格只是實現(xiàn)司法審查的載體，其訴權(quán)范圍直接影響著司法審查范圍的廣度和深度。基于這種考慮，在認定原告的訴訟主體資格時，還要同時考慮司法審查范圍所受到的影響。如果直接相對人事實上不大會行使訴權(quán)，則可以考慮賦予非直接相對人訴權(quán)，以維護司法審查的正常范圍。否則，應有的司法審查極易因當事人有意或無意的制度安排而被屏蔽。比如在本案中，由于土地儲備制度的存在，政府并未將土地使用權(quán)直接出讓給原告，而是與第三人簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同，然后再由第三人與原告簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。根據(jù)現(xiàn)行的土地儲備制度，所有需要盤活的土地都要納入土地儲備體系，由政府壟斷收購和儲備，并經(jīng)土地儲備中心開發(fā)后統(tǒng)一向市場提供，土地儲備中心具有在政府行政法規(guī)規(guī)定的收購范圍內(nèi)壟斷收購、儲備、開發(fā)、供應土地的權(quán)力。各地如本案第三人一樣的土地整理公司，雖然具備了公司法人的形式，但事實上多由土地儲備中心或其他國有機構(gòu)控股，基于商業(yè)運作的便利而設立。在這種情況下，通過賦予土地整理公司這一直接相對人訴權(quán)以實現(xiàn)對收回國有土地使用權(quán)類案件的司法審查，事實上是沒有多大可能的。在直接相對人怠于行使訴權(quán)的情況下，如果再一概否定非直接相對人的訴權(quán)，則直接的后果就是使得收回閑置土地國有使用權(quán)這一具體行政行為最終游離于司法審查的范圍之外。〔3〕基于此，本案中的原告應當被賦予訴訟主體資格。

二、對被訴具體行政行為合法性的審查

在審理收回閑置土地使用權(quán)案件當中，同樣應當從執(zhí)法依據(jù)、認定事實、適用法律和執(zhí)法程序等四個方面進行審查。限于篇幅，筆者僅就此類案件當中的三個共性問題進行探討。

（一）執(zhí)法依據(jù)

在執(zhí)法依據(jù)的司法審查中，首先應當查清國土資源部相關(guān)部門規(guī)章的準確名稱。在審理過程中，被告提交的部門規(guī)章的名稱為《閑置土地處置辦法》。為了核實上述部門規(guī)章的真實性，筆者作了以下工作：一是使用上海市法院審判系統(tǒng)中的法律檢索軟件查詢，該軟件同時顯示了《閑置土地處置辦法》和《閑置土地處理辦法》，兩者除了標題不同以外，內(nèi)容完全一致；二是在互聯(lián)網(wǎng)上通過百度〔4〕和法律圖書館網(wǎng)站〔5〕進行查詢，發(fā)現(xiàn)存在同樣問題；三是查閱了相關(guān)的書籍文獻，發(fā)現(xiàn)前述問題依然存在；〔6〕四是檢索了國土資源部的官方網(wǎng)站，〔7〕發(fā)現(xiàn)部門規(guī)章的名稱為《閑置土地處置辦法》。為了查清部門規(guī)章的準確名稱，法院要求被告在第二次庭審中出示了紙質(zhì)版的文件匯編，最終確定名稱應當為《閑置土地處置辦法》。有鑒于上述困難，筆者建議最高法院能夠?qū)Ψü僬曳ǖ臋?quán)威途徑盡早予以明確。

（二）適用法律

本案當中，被告在法律適用方面出現(xiàn)了一系列的錯誤，甚至包括援引修正前法律條款的低級錯誤。〔8〕本文中，筆者在適用法律方面強調(diào)的審點是：土地使用權(quán)是否已經(jīng)發(fā)生了流轉(zhuǎn)。土地使用權(quán)未發(fā)生流轉(zhuǎn)，則收回土地使用權(quán)的決定就欠缺適用的前提和基礎(chǔ)。依據(jù)規(guī)劃和出讓合同的要求開發(fā)土地，是國家作為土地所有權(quán)人對土地使用權(quán)人設定的義務，收回閑置土地使用權(quán)則是土地使用權(quán)人未履行上述義務的法律后果。在土地使用權(quán)未發(fā)生流轉(zhuǎn)的情況下，土地所有權(quán)與土地使用權(quán)均屬于國家。在國家兼為土地使用權(quán)人和土地所有權(quán)人的情況下，僅僅簽訂了土地使用權(quán)出讓合同的受讓人既無權(quán)利也無義務進行土地的開發(fā)和利用，因此也不應承擔土地閑置的法律責任。此外，收回尚未辦理土地使用權(quán)證的閑置土地使用權(quán)在邏輯上也是講不通的。沒有辦理土地使用權(quán)證就不存在土地使用權(quán)從國家到受讓人的轉(zhuǎn)移；沒有從國家到受讓人的轉(zhuǎn)移，則當然也就不存在國家從受讓人名下收回土地使用權(quán)的問題。這一點從《閑置土地處置辦法》第2條第1款也可推知。該款規(guī)定，“本辦法所稱閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地。 ”其中“土地使用者依法取得土地使用權(quán)后”，就是對土地使用權(quán)已經(jīng)發(fā)生流轉(zhuǎn)的要求。《中華人民共和國物權(quán)法》第9條第1款規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 ”本案中，第三人與被告簽訂了土地使用權(quán)出讓合同，但并未辦理土地使用權(quán)證，土地使用權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此被告以土地閑置為由作出收回土地使用權(quán)的決定缺乏合法依據(jù)。本案的被告混淆了物權(quán)與債權(quán)之間的關(guān)系。在土地使用權(quán)尚未發(fā)生流轉(zhuǎn)的情況下，國家仍然擁有土地使用權(quán)人的身份，不需要也不可能通過收回閑置土地使用權(quán)的方式再次取得土地使用權(quán)人的身份。如果被告認為第三人未履行土地使用權(quán)出讓合同中的義務，則被告可以通過合同解除、違約金、合同無效賠償?shù)群贤熑螌で缶葷?/p>

閑置土地處理辦法范文第3篇

這只是長和系旗下項目涉嫌閑置的冰山一角，其在全國8個城市13個項目，均不同程度的疑似閑置。據(jù)不完全統(tǒng)計，這些項目的土地價格近100億元。

7月1日，國土部頒發(fā)的新《閑置土地處置辦法》正式施行。如果以閑置一年以上，收取20%的土地閑置費計算，這些土地將應被追繳近20億元的土地閑置費，如果以閑置兩年以上將被收回，又有多少土地要被收回？

然而現(xiàn)實情況是，長和系旗下的眾多項目或?qū)⒗^續(xù)“閑置”，并信誓旦旦地否認“囤地”。

皇家別墅擱淺8年

“巍巍的燕山山脈，自西北逶迤而來；環(huán)山之內(nèi)，是洪水沖刷形成的小盆地；綠樹濃蔭之中，一座座紅墻黃瓦的陵園建筑，檐牙高啄，金碧輝煌，坐落在東、西、北三面的山麓上。”這便是位于北京市昌平區(qū)、被稱為“世界上保存最完整、埋葬皇帝最多的墓葬群”—十三陵世界文化遺產(chǎn)保護區(qū)。

在這片環(huán)境優(yōu)美、風水上乘的十三陵世界文化遺產(chǎn)保護區(qū)里，長和系正計劃打造占地25.5萬平方米、建筑總面積逾8萬平方米的“皇家別墅”。

早在2005年5月26日，長和系旗下的長江實業(yè)（集團）有限公司（以下簡稱為“長江實業(yè)”，00001.HK）與和記黃埔有限公司(以下簡稱為“和記黃埔”，00013.HK)，便聯(lián)手斥資1.84億元從北京嘉海興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱為“嘉海興業(yè)” ）收購了位于十三陵世界文化遺產(chǎn)保護區(qū)內(nèi)占地25.6萬平方米的該地塊，以及地面上名為“北新嘉園”的現(xiàn)有建筑物。

該地塊坐落于北京昌平區(qū)十三陵鎮(zhèn)北新村，毗鄰十三陵水庫和北京國際高爾夫球俱樂部，容積率為0.3，長江實業(yè)和和記黃埔官網(wǎng)均稱，“將建成為十三陵世界文化遺產(chǎn)保護區(qū)內(nèi)罕有的高檔低密度住宅區(qū)。”因其坐落于十三陵世界遺產(chǎn)某建設控制區(qū)里，被業(yè)內(nèi)人士稱為“皇家別墅”。

但是5年后的2010年8月，和記黃埔巨資打造的“皇家別墅”北新嘉園項目，卻登上了國土部曝光的“閑置土地黑名單”。

對于這一“皇家別墅”閑置近6年的原因，和記黃埔將責任推到政府身上。然而，北京市昌平區(qū)國土分局工作人員在8月14日發(fā)給時代周報記者的采訪回復中稱，“在項目實施過程中‘國六條’政策出臺，市政府相關(guān)部門暫停受理容積率小于1的住宅項目的審批。因此，該項目需報批的立項、規(guī)劃等相關(guān)后期手續(xù)停滯。”

但是直到拿地8年多后的今天，這一“皇家別墅”項目仍處于“計劃中”，仍未開工，和記黃埔2011年年報顯示，預計2014年僅能完成該項目的1%。昌平區(qū)國土分局工作人員在采訪回復中稱：“據(jù)了解，該項目現(xiàn)正辦理調(diào)規(guī)等相關(guān)工作。近年來，我局曾多次以書面形式和口頭形式催促其盡快開工未果。”

7月1日，國土部頒發(fā)的新《閑置土地處置辦法》正式施行，其中規(guī)定“閑置土地，是指國有建設用地使用權(quán)人超過國有建設用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設用地”。

和記黃埔計劃打造的“皇家別墅”北新嘉園項目，距合同約定的2004年11月7日的開工時間已過去7年多。7月9日，時代周報記者欲向和記黃埔媒體聯(lián)絡人李惠明詢問目前該項目進展情況，其秘書以其“開會為由”婉拒，另一位媒體聯(lián)絡人李翠華的秘書則表示幫忙轉(zhuǎn)達采訪要求。7月23日，時代周報記者再次聯(lián)系李惠明和李翠華，其二位的秘書再次以“開會為由”婉拒。8月12日，時代周報記者第三次聯(lián)系李惠明和李翠華，李惠明的秘書稱“她今天休假了”，李翠華的秘書則表示，“李翠華女士主要負責香港的業(yè)務，內(nèi)地業(yè)務由李惠明女士負責。”

《閑置土地處置辦法》規(guī)定：“未動工開發(fā)滿一年的，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費。未動工開發(fā)滿兩年的，無償收回國有建設用地使用權(quán)。”

而和記黃埔計劃打造的“皇家別墅”北新嘉園項目，未動工開發(fā)遠遠超過兩年，是否會被收回？昌平區(qū)國土分局工作人員在回復中巧妙地回答：“下一步將依照新修訂的《閑置土地處理辦法》對相關(guān)情況進行界定并依規(guī)處理。”

“并無在內(nèi)地囤地”？

北京十三陵的“皇家別墅”北新嘉園項目，只是長和系旗下的長江實業(yè)與和記黃埔“土地閑置”的一個縮影，雙方在全國8市共有13個項目涉嫌閑置。

《閑置土地處置辦法》中規(guī)定：“已動工開發(fā)但開發(fā)建設用地面積占應動工開發(fā)建設用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發(fā)建設滿一年的國有建設用地，也可以認定為閑置土地。”

2005年5月，和記黃埔與長江實業(yè)斥資16億元拿下武漢江漢區(qū)花樓街和老浦片兩個舊城改造地塊，占地面積共 約16萬平方米，但截至2011年底，這兩個項目仍處于“計劃中”。和記黃埔2011年年報顯示，預計在拿地10年后的2015年，才能完成老浦片區(qū)項目的1%、花樓街項目5%。

雙方在2005年9月26日，還以9600萬元的轉(zhuǎn)讓成交價，獲得了珠海占地20萬平方米的淇澳島柏濤灣項目。截至2011年底，該項目同樣處于“計劃中”，和記黃埔2011年年報顯示，預計2014年和2015年僅分別能完成1%。

閑置土地處理辦法范文第4篇

為依法處置閑置土地，優(yōu)化配置土地資源，提高土地利用效率，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《閑置土地處置辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和《國務院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)[20*]3號）等文件精神，經(jīng)市政府研究，現(xiàn)就我市開展工業(yè)閑置土地處置工作提出如下意見：

一、實施閑置土地公示制度。對涉及工業(yè)土地閑置的企業(yè)，其土地閑置面積、土地閑置原因等情況定期向社會公示，接受群眾監(jiān)督。

二、召開閑置土地企業(yè)業(yè)主會議。向企業(yè)主宣傳土地管理相關(guān)法律法規(guī)和上級有關(guān)文件精神，使企業(yè)業(yè)主提高對節(jié)約集約用地的認識，盡快開工建設，自覺糾正土地閑置行為。

三、閑置土地處置措施

（一）簽訂補充協(xié)議。對于因自身原因閑置土地的，責成簽訂補充協(xié)議，限定在3個月內(nèi)開工建設，并根據(jù)用地規(guī)模限定6-18個月內(nèi)竣工投產(chǎn)。對因政府原因閑置土地的，所在地鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道、工業(yè)園區(qū)（功能區(qū)）須說明原因并提出整改方案，同時落實專人負責，限定時間予以解決。政府閑置原因消除后，企業(yè)主應簽訂補充協(xié)議，限期開工建設。鼓勵將閑置土地用于建設標準廠房。

（二）政府折價收回。對于因自身原因或政府原因閑置土地的，如果業(yè)主主動與政府（市土地收購儲備中心）簽訂折價收回協(xié)議，將土地使用權(quán)交還政府的，市政府依照原取得價格給予原土地使用者補償，并按年息7%給予利息補償。地上建筑物和構(gòu)筑物按評估價予以補償。

（三）依法無償收回。對于因自身原因閑置的土地使用者既不簽訂補充協(xié)議，又不與政府簽訂折價收回協(xié)議或簽訂補充協(xié)議后不履行協(xié)議的，由市政府依法無償收回。地上建筑物和構(gòu)筑物按評估價予以補償。

四、收回的土地（廠房）納入*市土地收購儲備中心儲備，由市國土局依法公開重新掛牌出讓。

五、擅自改變用途或閑置廠房用于出租的按照東政發(fā)[20*]68號文件規(guī)定作出處理，即：工業(yè)企業(yè)不得擅自改變土地用途或違反規(guī)劃改變建筑使用功能。未經(jīng)批準擅自改變用途的，按照《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的有關(guān)規(guī)定，由規(guī)劃行政執(zhí)法部門責令其限期恢復規(guī)劃原狀，如不能限期恢復規(guī)劃原狀的，由國土部門責令其交還土地，并處以每平方米20-30元罰款。逾期仍不交還土地，申請人民法院強制執(zhí)行。企業(yè)的閑置廠房用于出租的，出租方除按約定繳納入庫稅收額度外，承租方應在本地辦理工商注冊登記，除照章申報增值稅、營業(yè)稅等相關(guān)稅費外，還應承諾企業(yè)所得稅在*申報繳納。承租方與出租方日供稅可合并計算，承租方要按每畝不少于2萬元的標準繳納，否則按違約處理，交納違約金。土地違約金由市國土部門收取，納入市財政專戶。禁止將閑置廠房分租給非生產(chǎn)性企業(yè)。擅自出租的，市國土部門可根據(jù)情節(jié)給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。工業(yè)用地改為經(jīng)營性用地的，應由市規(guī)劃行政部門責令其限期糾正；不能糾正的，一律由市國土部門收回重新出讓。

改變土地用途符合東政發(fā)（20*）59號文件第七條規(guī)定條件的，由土地使用者提出申請，經(jīng)批準補交土地出讓金后予以辦理土地用途變更手續(xù)。

閑置土地處理辦法范文第5篇

一、統(tǒng)一思想。深刻領(lǐng)會做好閑置土地清理處置工作的意義

各地對土地的需求越來越強烈。今年，隨著我市經(jīng)濟社會的趕超發(fā)展。市委、市政府提出打好“三場硬仗”即“決戰(zhàn)園區(qū)，跨越千億”工業(yè)強攻戰(zhàn)、一年一大步，三年大變樣”城建大會戰(zhàn)、產(chǎn)業(yè)招商、項目落地”招商爭奪戰(zhàn)。這“三場硬仗”勝利都依賴于一個重要的基礎(chǔ)條件，那就是土地資源供應保障。現(xiàn)在面臨的形勢是國家的土地政策越來越嚴格，土地資源越來越緊缺。今年以來，市建設用地報批面積2.5萬畝，居全省第一，創(chuàng)歷史新高。8月30日，省政府獎勵我市新增建設用地計劃指標950畝，應該說用地報批成績喜人，但是不少地方仍存在無地可用、項目落不了地。根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一方面是項目建設用地緊張、計劃有限；另一方面是有些地方尤其是工業(yè)園區(qū)土地閑置問題比較突出，甚至部分縣市城區(qū)商住用地都存在閑置狀況，相當一部分土地批后未供。底有多少土地閑置，座的各位領(lǐng)導，心中要有一本帳。

按照省里的統(tǒng)一部署，今年2月。市開展了土地領(lǐng)域突出問題專項治理工作，對國有建設用地使用出讓情況、閑置土地清理處置情況、土地出讓收支情況、房地產(chǎn)用地情況進行了全面清理。這些工作都取得了階段性成效，但一些地方對專項治理工作存在認識不夠高、工作不夠到位、指導不夠得力的問題，對閑置土地清理處置信心不足、工作畏難、措施不硬。清理處置閑置土地是確保項目落地、緩解用地供需矛盾的有效途徑，加快工業(yè)化、城市化進程的重要手段。各地務必正確認識以土地供應政策和利用方式促進經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、推動全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的重大意義，把思想和行動統(tǒng)一到省委、省政府和市委、市政府的決策部署上來，切實提高對清理處置閑置土地的認識。

二、精心安排。盡力確保閑置土地清理處置暨專項治理工作取得實效

市閑置土地清理取得了一定成效，去年以來。但仍然存在清理不徹底，收回不堅決等問題。市委書記謝亦森多次強調(diào)要實現(xiàn)進位趕超，一方面要積極向上爭取用地指標；另一方面一定要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的用地理念和方式，精細算賬，惜地如金，最大限度地盤活和用好存量，最大限度地減少浪費和閑置土地的現(xiàn)象，最大限度地減少違規(guī)違法用地行為，為加快發(fā)展提供有力的用地保障。各地各部門要認真貫徹落實全省閑置建設用地清理處置暨專項治理工作現(xiàn)場會議精神，堅決貫徹執(zhí)行國家最嚴格的土地管理制度和節(jié)約集約用地制度，堅決嚴肅查處土地領(lǐng)域違法違紀案件，堅決防止土地閑置浪費現(xiàn)象，堅決依法依規(guī)管好地、用好地、造好地，全力確保專項治理工作取得最大成效。具體要做好以下三方面工作：

對我市2003年以來全部新增國有建設用地、供應的全部國有建設用地以及查辦的國土資源領(lǐng)域違法違紀案件情況進行全面清理，一要做好自查清理。認真按照省檢查工作方案的步驟要求。逐宗核查、分門別類、建立臺帳。針對清理出的閑置土地要核查清楚，逐宗登記，并按照“以用為先、依法進行、分類處理、集約利用”原則，結(jié)合實際情況，采取“一地一策、一企一議”方法，分類處置盤活。當前，閑置土地處置方法主要有以下五種：一是收繳土地閑置費；二是限期開發(fā)；三是等價置換；四是協(xié)議收回；五是無償收回。各地要區(qū)別不同情況，依據(jù)政策法規(guī)靈活運用，如工業(yè)用地與商住用地要有所區(qū)別；開發(fā)商長期囤地要堅決收回；對閑置土地的處置要體現(xiàn)集約利用的原則，嚴格執(zhí)行建設項目投資強度、容積率等控制標準，不能重走粗放用地的老路。

從工作實際出發(fā)，二要依法依規(guī)處置。各地各部門要堅持實事求是原則。參照歷史變遷和實際使用情況，嚴格依照土地、規(guī)劃、建設等方面的法律法規(guī)，按程序處置到位。一是定性質(zhì)。根據(jù)每一宗地的外業(yè)核實情況，按照有關(guān)法律法規(guī)、逐宗地進行認真核對、分析、研究，對土地是否屬于閑置依法進行認定，切實做到認定有事實依據(jù)，收回有法律保障。二是定類別。根據(jù)有關(guān)法律和政策的規(guī)定，按照開發(fā)現(xiàn)狀、閑置原因，對每宗閑置土地進行分類登記，明確宗地的處置方式，確定是收回還是允許繼續(xù)開發(fā)或規(guī)劃控制等，做到分類指導，依法處理。三是定方案。嚴格按照“一地一策”原則，根據(jù)實際情況，制定切實可行的處置方案，保證處置工作的合法性和可操作性。四是定標準。根據(jù)相關(guān)政策法規(guī)和實際情況，合理確定征收土地閑置費標準和有償收回閑置土地的補償標準，加強閑置土地的認定標準、程序、處置方式的公開力度，接受社會監(jiān)督。

推進速度快、效果也明顯，三要構(gòu)建長效機制。對閑置土地集中人力物力進行清理處置。但經(jīng)常性的跟蹤監(jiān)管不可或缺，構(gòu)建長效機制才是做好這項工作的根本。只有從源頭上減少閑置土地的產(chǎn)生，才能使最嚴格的節(jié)約用地制度落到實處。要強化按規(guī)劃用地意識，合理控制出讓規(guī)模，嚴格按控制指標簽訂土地出讓合同。要落實凈地交易制度，縮短土地開發(fā)周期。要加強日常監(jiān)管，做好規(guī)劃條件控制和執(zhí)行情況的監(jiān)管。要深入分析閑置土地形成的原因，著力在健全完善制度和探索構(gòu)建新機制上下功夫，不斷促進土地的節(jié)約集約利用，推動閑置土地清理工作經(jīng)常化、制度化、規(guī)范化。

三、政府推動。努力形成齊抓共管、強勢推進的工作格局

一項系統(tǒng)工程。各地各部門務必樹立大局觀念，清理處置閑置土地是土地領(lǐng)域突出問題專項治理的重要內(nèi)容。形成齊抓共管、強勢推進的工作格局。

多次在全市綜合性會議上強調(diào)閑置土地清理處置工作的重要性，一要強化組織領(lǐng)導。市委、市政府歷來高度重視閑置土地清理工作。市委書記、市長多次召開會議進行部署。并就閑置土地作出重要批示。同時，市閑置土地清理工作領(lǐng)導小組制定出臺了市閑置土地處置辦法（試行）等一系列文件。應該說，市閑置土地清理工作具有良好的基礎(chǔ)。這次全省閑置建設用地清理處置暨專項治理工作中，各地要盡快成立相關(guān)領(lǐng)導機構(gòu)，從人員、經(jīng)費、組織上給予全力支持。主要領(lǐng)導要親自參與，統(tǒng)一協(xié)調(diào)指導和督促檢查閑置土地處置工作。為此，市政府將建立責任考評機制。對行動不力、收地無果的不僅追究主要領(lǐng)導的責任，而且市政府還將直接清收；對閑置土地處置率達不到80%一律給予通報批評，并追究相關(guān)人員責任。

涉及面廣，二要強化配合聯(lián)動。閑置土地清理處置暨專項治理工作。工作難度大，既要政府主導高位推動，更要各方配合協(xié)同作戰(zhàn)。國土資源部門要做好閑置土地處置的政策指導和監(jiān)督把關(guān)；財政部門要做好各項資金的征收劃撥和跟蹤檢查工作；審計部門要對用地過程中補償資金的使用、土地出讓金收繳情況進行審核；城建規(guī)劃部門要核實宗地用途、規(guī)劃指標情況；監(jiān)察部門要加強對貫徹落實土地管理法律法規(guī)情況的監(jiān)督檢查，抓好違法違規(guī)用地案件的查處工作。各縣（市、區(qū)）政府和市“三區(qū)”管委會要對閑置土地處置的全過程負責，采取領(lǐng)導掛點、分片包干、全面排查的形式，通過全程監(jiān)管，確保清理處置落到實處。