房產業稅負與影響研究
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本文作者：王素榮徐明玉作者單位：對外經濟貿易大學
一、文獻回顧
國外關于房地產行業稅負研究，主要有:Cummins等研究了14個國家的300家房地產企業的投資決策，發現除了西班牙和荷蘭，其他國家企業所得稅政策的變化與企業的投資行為都有著顯著的負相關性［1］。Hines論述了在財產稅和企業所得稅合一的條件下實施最低稅負制，最終稅負將由消費者承擔［2］。Smith研究分析顯示:財產稅是地方政府收入的主要來源，各個政府每年對于公共教育和社區的收入預算水平完全可以由上一年水平進行預測，并且稅收收入與其他收入相比是相對穩定的，其中財產稅收入可以提供一個平衡國家/本地的財務人結構［3］。國內關于房地產行業稅負水平研究較少，主要有:吳旭東和李晶研究發現房地產取得環節稅費較大，費重稅輕;房地產交易環節稅負水平最重;房地產保有環節稅負較輕，而且存在稅收漏洞，房地產租賃環節的稅收形同虛設［4］。張海峰研究發現我國房地產業的稅負規劃不科學，且效率不高，我國房地產業幾乎沒有明星企業，大部分房地產企業位于不合理區和劣勢區。如果稅負狀況得不到改善，對我國房地產業的長期發展非常不利［5］。薛付華研究發現我國房地產稅收負擔相對較重，同時承擔了較高的費用，致使企業承擔了較高的稅負水平。現行的房地產企業稅收制度不健全，不能適應經濟快速發展的要求，也沒有發揮稅收應有的調節作用［6］。劉德英研究發現近年來全國房地產業的稅負水平逐年上升，房地產企業稅負在12%以上，這個稅負水平遠大于其他行業［7］。以上國內外關于房地產行業稅負的研究構成本文的研究基礎，但究竟房地產行業總收入中稅負占多少比例，與其他行業相比房地產行業的稅負輕重程度怎樣，房地產企業稅負的影響因素有哪些?這些問題在已有的文獻中找不著答案，本文對這些問題進行研究就顯得非常必要。
二、相關理論分析
1.房地產行業涉及的稅種
目前，我國房地產行業涉及9個稅種。在房地產的取得環節征收契稅、印花稅;在房地產的保有環節征收城鎮土地使用稅、房產稅;在房地產交易環節征收營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅;最后，就企業的最終所得額繳納企業所得稅。在房地產交易環節，買地支付的地價款以及支付給施工單位的工程款，對方都已經繳納了營業稅，但轉讓房產的價款中都不能抵扣，還應就全價繳納營業稅，這里存在重復征稅。另外，土地增值稅的稅率太高，導致房地產企業逃避稅款的意愿強烈，手段多樣，致使稅款流失。2010年，賣房賣地繳納的土地增值稅為1276億元，占稅收總收入的1.7%，而買房買地繳納的契稅為2464億元，占稅收收入的3.4%，這個數據說明土地增值稅的高稅率并沒有發揮應有的作用。
2.有效稅率的界定
國內外學者研究企業稅收負擔時，通常采用有效稅率ETR，本文也采用ETR來衡量房地產行業上市公司稅負，并將其ETR定義為企業當期繳納的稅額與總收入的比率，具體計算依據和計算方法如下:根據《營業稅暫行條例實施細則》第25條，采取預收款方式銷售不動產的，納稅人收到預收款的當期就發生了納稅義務。因此，營業稅的計稅基礎，不僅包括當期營業收入，還應包括當期預收售房款。故:營業稅ETR=本年度營業稅額/(當期營業收入+當期新增預收款項)根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第16條，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，應預征土地增值稅，待項目全部竣工辦理結算后再進行清算，即房地產企業預收的售房款也按核定比率征收土地增值稅。故，土地增值稅ETR=本年度土地增值稅額/(當期營業收入+當期新增預收款項)國稅發［2009］31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》中明確，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額，即房地產企業預收的售房款也按核定比率征收土地增值稅。因此，所得稅ETR=當期實際所得稅/(當期營業收入+當期新增預收款項)為了將房地產行業的總稅負與其他行業進行橫向比較，本文對房地產行業的總稅負進行如下定義:總稅負=(營業稅金及附加+當期實際所得稅)/總收入上述公式中，當期新增預收款項等于年報附注中賬齡在一年以內的預收賬款。在資產負債表債務法下，所得稅費用=當期所得稅+遞延所得稅因:遞延所得稅=遞延所得稅負債增加額－遞延所得稅資產增加額故:當期實際所得稅=所得稅費用－遞延所得稅=所得稅費用－(遞延所得稅負債期末余額減期初余額－遞延所得稅資產期末余額減期初余額)
三、房地產行業稅負統計分析
1.樣本選取
按照中信行業分類標準，本文以滬深證券交易所公開發行上市的73家房地產開發與經營上市公司為研究對象，樣本數據來自上市公司2008—2010年度報告和RESSET金融研究數據庫。同時，選取14家金融業、30家建筑業、37家社會服務業和53家交通運輸業上市公司作為橫向比較對象。在進行統計分析時剔除了數據有缺失的公司和ST、*ST類上市公司的數據。
2.房地產行業主要稅種所占比例分析
根據73家房地產開發與經營樣本公司的數據，計算房地產行業三個主要稅種稅負如表1所示。根據表1可以看出，2008年總稅負為10.26%，其中，所得稅占比最高，為3.86%，營業稅占比為3.27%，土地增值稅占比最低，為2.76%。2009年總稅負為8.92%，其中，所得稅所占比重最高，為3.41%，營業稅為2.98%，土地增值稅占比僅為2.14%，與2008年相比三稅占總收入的比例都有所下降。2010年總稅負9.49%，其中，所得稅占比仍最高，為3.65%，營業稅占比為2.80%，土地增值稅占比2.75%。從連續3年總體情況看，我國房地產開發與經營上市公司總稅負平均為9.6%左右，其中，所得稅占比最高，約占3.6%，營業稅約占3.0%;土地增值稅占比最低，約占2.5%。我國房地產開發與經營上市企業稅負總額中，營業稅占31.6%，土地增值稅占26.6%，所得稅占38.1%，三稅占比達到96.3%，說明這三個稅種的稅負情況可以代表房地產企業整體稅負。從表2還可以發現，連續3年擁有高稅率的土地增值稅都是所占比例最低的，說明高稅率并沒有高稅額相對應。
3.房地產行業稅負與其他行業稅負比較
根據73家房地產企業、14家金融業、30家建筑業、37家社會服務業和53家交通運輸業上市公司的行業數據，計算出各行業的總稅負，結果如表2所示。表2顯示，2008—2010年的3年中五個行業稅負水平排名沒有變化，五個行業中營業稅金融業、房地產業和社會服務業的營業稅稅率為5%，其中金融行業各年稅負水平都是最高的，平均稅負為12.90%，遠高于其他行業;房地產行業稅負水平第二，平均稅負為9.44%，社會服務業的平均稅負為6.79%。建筑業和交通運輸業的營業稅稅率為3%，交通運輸業的平均稅負為4.74%，建筑業的稅負為3.65%，兩個行業的實際稅負遠低于房地產行業的9.44%。房地產行業的稅款占收入的比例在9%以上，其稅負高于適用相同營業稅率的社會服務業3個百分點;房地產行業名義稅率比交通運輸業和建筑業高2個百分點，其實際稅負比這兩個行業高5個百分點。由此推理:房地產行業的稅負比其他行業高3個百分點，稅負水平較高是導致房價偏高的原因之一。
1.數據來源和樣本選取
在上述統計分析所選樣本的基礎上，進行回歸分析時進一步剔除了凈利潤為負的上市公司及數據異常公司，最終篩選出房地產行業2008年65家，2009年68家，2010年68家，共201個樣本。
2.研究假設
因所得稅占企業稅負比重較大，在考察房地產企業稅負影響因素時重點關注所得稅的影響因素。因所得稅稅負為當期實際所得稅與總收入的比率，所以，在總收入一定的情況下，影響所得稅稅負的是企業當期實際所得稅。當期實際所得稅是以應納稅所得額乘以實際稅率計算而得。房地產行業享受稅收優惠政策的極少，實際所得稅稅率均為法定稅率25%。應納稅所得額是在會計利潤的基礎上，加減永久性差異，加減暫時性差異而得。永久性差異包括企業計提的各種減值準備、對外投資分回利潤、廣告費與業務宣傳費、公益性捐贈、業務招待費等，但由于很多數據不能在公開數據中找到，故本文在借鑒前人研究成果的基礎上，選取以下因變量:
(1)暫時性差異。暫時性差異是可抵扣暫時性差異減去應納稅暫時性差異得到的數值。企業的暫時性差異越大，企業應納稅所得額的基數會越大，從而會提高公司的稅負，故本文以暫時性差異占總資產的比例作為替代變量，對暫時性差異與企業稅負的相關性進行研究。假設1:上市公司的暫時性差異與公司稅負正相關。
(2)會計—稅收差異。稅法所具有的剛性特征導致企業會計利潤與應納稅所得額之間肯定存在差異，而這部分差異很可能與企業的稅務籌劃、盈余管理產生聯系。其差異越大，企業通過稅務籌劃進行盈余管理的機會越多，稅負可能會越低。故本文以會計—稅收差異占會計利潤的比例作為替代變量，分析會計—稅收差異對稅負的影響程度。假設2:上市公司的會計—稅收差異與公司稅負之間負相關。
(3)資產減值準備。資產減值準備在計算會計利潤時已經扣除，但按照稅法規定，在計算應納稅所得額時不得扣除，需要進行納稅調整，這種規定有可能給企業提供了利用資產減值準備進行盈余管理的機會。一般來說，由于企業資產減值準備的加回，企業的應納稅所得額會提高，從而提高了企業的稅負。假設3:上市公司資產減值準備與公司稅負正相關。
3.控制變量
國內外的學者研究已經表明，企業的稅負是多方面因素共同影響的結果，企業規模、資本結構和股權結構等都可能會影響企業的稅負，本文選取了以下控制變量:(1)企業規模。根據政治權利假說，如果企業的規模很大，企業不僅有更多的資源進行政治游說，而且也可以聘請專業人員進行納稅籌劃，從而減少稅收負擔。本文以資產的對數(ln)作為企業規模的控制變量。(2)資本結構。企業的資本結構會影響企業的稅前扣除額，因而對企業稅負具有重要影響。本文以資產負債率作為資本結構的替代變量進行控制。(3)資本密集度。企業的資本密集度是指固定資產投資與企業總資產的比率，企業固定資產投資的增加，企業可以通過提高折舊額來降低企業的實際稅負。本文采用固定資產占總資產的比例作為控制變量。(4)資產收益率。企業的資產收益率能夠影響企業應納稅所得額以及稅前扣除，然而企業的盈利能力對企業的稅前利潤和未來發展前景都有重要的影響，本文用總資產報酬率代替盈利能力來作為控制變量。
4.模型建立
根據前面的分析建立模型如下:ETRit=β0+β1TEDit+β2BTDit+β3IMPit+β4SIZEit+β5LEVit+β6CAPINTit+β7ROAitt+ε公式中，ETRit表示公司i在第t年的稅負水平，t=2008，2009，2010;TEDit表示公司i在第t年的暫時性差異，以暫時性差異與總資產比值來計量;BTDit表示公司i在第t年的會計—稅收差異，以會計利潤與應納稅所得額的差占會計利潤的比例來計量;IMPit表示公司i在第t年的資產減值準備，以現金流量表間接法中的“資產減值準備”進行計量;SIZEit表示公司i在第t年的規模(Size)，以總資產的對數值作為替代變量;LEVit表示公司i在第t年的資本結構(Leverage)，以資產負債率為替代變量;CAPINTit表示公司i在第t年的資本密集度，以固定資產占總資產的比例為替代變量;ROAit表示公司i在第t年的資產收益率，以凈利潤與總資產的比值來計量;ε為誤差項。
5.實證結果及分析
(1)相關性分析
本文利用SPSS16.0統計軟件，采用Pearson相關系數來檢驗各個影響因素對稅負相關性程度，其取值范圍在［－1，+1］之間，絕對值越，則表示兩者的相關性越強，若系數為0，則兩個變量之間不存在線性相關關系。各個解釋變量與被解釋變量的Pearson相關性檢驗結果如表3所示。從表3可知，房地產企業稅負ETR與暫時性差異顯著正相關，相關系數為0.278;稅負ETR與會計—稅收差異具有顯著負相關，相關系數為－0.218;稅負ETR與資產減值準備顯著正相關，相關系數為0.209。此外，控制變量的相關性檢驗顯示，稅負ETR與規模具有顯著正相關性，相關系數為0.120;稅負ETR與資本結構具有正相關性，相關系數為0.007，但顯著性不明顯;稅負ETR與資本密集度呈顯著的負相關性，相關系數為－0.201;平均稅負ETR與資產收益率ROA呈正相關關系，相關系數為0.290。同時，Pearson相關性檢驗還顯示各自變量之間的相關性都低于0.7，相關性最大值為0.290，遠低于0.7的邊界值，證實了變量之間不存在多重共線性。
(2)回歸分析結果
本文利用SPSS16.0統計軟件，對上述樣本進行多元線性回歸分析，其結果如表4所示。從表4可知，暫時性差異的偏回歸系數為0.142，在5%的水平上顯著相關，表明隨著企業暫時性差異的增大，企業應納稅所得額會增大，最終可以提高企業的實際稅負，證實了假設1。會計稅收差異的偏回歸系數為－0.232，在1%的水平上顯著相關，表明企業稅負與會計稅收差異負相關，表明企業的會計利潤與應納稅所得額之間的差異越大，企業利用納稅調整額進行納稅籌劃的機會越多，從而更有可能降低企業的稅負，證實了假設2。資產減值準備的偏回歸系數為0.107，且在10%的水平上顯著正相關，表明企業的資產減值準備越高，則企業的稅負會越高，但是顯著性較低。企業資產減值準備越高，則在計算應納稅所得額時的加回就越高，從而會提高企業的應納稅所得額并進一步提高企業的稅負，證實了本文的假設3。從表4還可以看出控制變量的回歸結果，企業規模的偏回歸系數為0.102，回歸結果并不顯著，表明上市公司的規模會在一定程度上影響房地產企業的稅負，但顯著性檢驗并沒有通過;資本結構的偏回歸系數為0.102，回歸結果同樣不顯著，表明資本結構會在一定程度上影響房地產企業的稅負，但顯著性檢驗并沒有通過;資本密集度的偏回歸系數為－0.214，在1%的水平上顯著相關，表明隨著企業固定資產投資的增加，企業稅負隨之降低;資產報酬率的偏回歸系數為0.360，在1%的水平上顯著相關，即隨著企業資產報酬率的提高，企業的稅負會提高。
五、研究結論、原因分析及建議
1.研究結論
本文通過對房地產開發與經營上市公司2008—2010年年報數據進行研究分析，得出以下研究結論:(1)我國房地產上市公司繳納稅額占總收入比例為9.6%，其中，所得稅占3.6%，營業稅占3.0%，土地增值稅占2.5%。說明我國房地產企業稅負較高，對稅負應引起足夠重視。(2)在行業稅負橫向比較中發現，房地產行業稅負高于社會服務業、交通運輸業和建筑業，平均高出3%左右，某種程度上說明高稅負是導致高房價的原因之一。(3)對房地產行業稅負影響因素的回歸分析顯示:房地產企業稅負與資產減值準備和暫時性差異正相關，與會計稅收差異負相關。實證分析還發現，房地產企業稅負與資產報酬率顯著正相關，與資本密集度顯著負相關，上市公司稅負與企業規模、資本結構不存在顯著相關性。
2.原因分析
形成房地產企業稅負高的原因主要有:(1)在流轉環節，房地產轉讓收入除了繳納3%的營業稅外，還需要繳納土地增值稅，即其他行業在流轉環節只需要繳納增值稅或營業稅一道稅，而房地產企業則需要在流轉環節繳納兩道稅，而且，土地增值稅的稅率是30%—60%。本文的研究結論中，房地產行業9.6%的總稅負中，扣除土地增值稅占2.5%，則其稅負為7.1%。(2)房地產行業是國家重點調控的行業，享受企業所得稅優惠政策的企業極少。王素榮和劉寧在“稅收優惠政策對行業凈利潤影響統計分析”一文中發現，稅收優惠對行業凈利潤貢獻最小的是房地產行業，2008—2010年平均值只有3.79%;稅收優惠對行業凈利潤貢獻較小的有采掘業9.48%，交通運輸倉儲業10.05%，社會服務業10.61%，建筑業11.99%，電力煤氣水生產供應13.83%;稅收優惠對行業凈利潤貢獻較大的有傳播與文化產業23.37%，制造業25.30%，批發和零售貿易26.22%，農林牧漁業27.73%;稅收優惠對行業凈利潤貢獻最大的是信息技術業94.70%［8］。從這些數據中不難得出:企業所得稅稅收優惠極少導致所得稅稅負比較重是房地產行業總稅負重的又一原因。另外，房地產行業稅負還有重復征稅的問題，房地產行業以轉讓收入全額為計稅依據繳納營業稅，房地產企業支付給施工企業的建筑工程款，支付給裝修企業的裝修款或自行裝修購入的裝飾材料和設備等支出，均不得從營業稅的計稅依據中扣除，而取得建筑工程款的施工企業，取得裝修款的裝修企業均已就其取得的收入繳納了營業稅，銷售裝飾材料和設備的企業已就銷售價款繳納了增值稅。
3.建議
針對上述原因分析，本文建議盡快對房地產行業實施增值稅，取消現行征收的營業稅和土地增值稅。營業稅改征增值稅是大勢所趨，世界各國開征的流轉稅基本上都是增值稅，唯有我國分別征收增值稅和營業稅，這不僅存在重復計稅，還造成各行業稅負不平衡。另外，房地產行業實施增值稅后，就沒有必要再征收土地增值稅。因為，增值稅是就增值額征收的一種流轉稅，土地增值稅也是就增值額征收的流轉環節稅，同一個環節，就增值額征收兩道稅，顯然不合理。房地產調控手段不是只有稅收，還可以通過價格等手段。
