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本文作者：羅孝玲肖卓華作者單位：中南大學(xué)商學(xué)院

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策梳理

1998年下半年房改，我國(guó)由福利分房制度改成住房分配貨幣化制度。近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)年平均增速20%以上的速度遠(yuǎn)高于GDP的增長(zhǎng)速度，但房地產(chǎn)過(guò)熱發(fā)展也帶來(lái)了一系列的問題。2003年開始房地產(chǎn)調(diào)控，幾輪調(diào)控取得了一定的成效，但是也顯現(xiàn)出調(diào)控政策的不足。

對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的梳理，大體可分為5個(gè)階段：

2003．2～2005.2，嚴(yán)控土地供給和房地產(chǎn)信貸供給，整頓土地市場(chǎng)“，8.31大限”、銀行提高開發(fā)商及購(gòu)房者成本。調(diào)控基本取得預(yù)期效果，但也有較明顯的時(shí)滯。調(diào)控持續(xù)一段時(shí)間后，商品房開工面積增速放緩。但因土地供給減少，地價(jià)飛速上漲，到2005年初，房?jī)r(jià)同比增速超過(guò)20%。

2005.3～2006.4，取消住房貸款優(yōu)惠利率，探討征收房地產(chǎn)稅，打擊投機(jī)性購(gòu)房，出臺(tái)“老國(guó)八條”、“新國(guó)八條”等調(diào)控措施，到2006年下半年時(shí)，政策取得了一定效果，房?jī)r(jià)增速開始放緩。

2006.5～2008.8，06~07年出臺(tái)政策規(guī)范外資投資境內(nèi)房地產(chǎn)，07年央行連續(xù)六次加息，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”擴(kuò)至十省市，08年國(guó)務(wù)院嚴(yán)厲打擊囤地，等等。這輪宏觀調(diào)控多手段齊下，但對(duì)價(jià)格控制并不顯著且有時(shí)滯，到08年初住房成交量第一次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，7月房?jī)r(jià)開始下降。2008.9～2009.12，進(jìn)入放松調(diào)控時(shí)期。08年9~12月，央行連續(xù)5次降息，降低首付比例至20%，放權(quán)地方制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策。

2010.1至今：打擊投機(jī)購(gòu)房，“國(guó)十一條”、“限購(gòu)令”“、新國(guó)十條”等抑制炒房投資。同時(shí)加快保障房建設(shè)，緩解市場(chǎng)剛需。2010年，我國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比2009年增長(zhǎng)33.2%。房屋施工面積同比增長(zhǎng)26.6%，房屋竣工面積同比增長(zhǎng)4.5%。盡管調(diào)控密集且嚴(yán)厲，但見效并不及時(shí)。2011年“國(guó)八條”、“京十五條”、“新國(guó)八條”的出臺(tái)，期間連續(xù)13上調(diào)存款儲(chǔ)備金率，可說(shuō)是最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，效果較為明顯。各地房?jī)r(jià)同比增速下降，土地出讓金額同比下降，各地房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定浮動(dòng)。

二、宏觀調(diào)控效果不足及原因

（1）政策時(shí)滯性明顯。從我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的5個(gè)階段來(lái)看，中央對(duì)于房地產(chǎn)自身周期、政策生效時(shí)間以及政策影響大小把握并不到位，往往是問題顯現(xiàn)才開始出臺(tái)政策，政策沒有達(dá)到預(yù)期效果就出臺(tái)新的政策，沒利用“看不見的手”自身的運(yùn)行規(guī)律。這緣于政府對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)律把握不準(zhǔn)，行業(yè)內(nèi)利益主體錯(cuò)綜復(fù)雜，在實(shí)踐中曲解變形政策。

（2）調(diào)控政策在執(zhí)行中存在地方政府與中央政府的博弈。中央政府調(diào)控房地產(chǎn)的決心很堅(jiān)定，采取了行政、金融、稅收等一系列政策和手段，但最終還是由地方政府來(lái)執(zhí)行。地方為追求GDP政績(jī)，房地產(chǎn)業(yè)土地出讓金、營(yíng)業(yè)稅和其他各種稅收導(dǎo)致地方政府由監(jiān)督者轉(zhuǎn)為參與者，消極應(yīng)對(duì)國(guó)家調(diào)控政策，甚至在房市低迷時(shí)積極鼓動(dòng)。《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》、“老國(guó)八條”、“新國(guó)八條”、“國(guó)六條”、國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)等一系列文件要求推動(dòng)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，且提出了比例要求。

（3）政策未能有效調(diào)節(jié)住房供需。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度講，要控制房地產(chǎn)價(jià)格，一方面要提高住房供給，另一方面要控制需求。房地產(chǎn)行業(yè)屬于寡頭壟斷市場(chǎng)，老百姓沒有談判住房?jī)r(jià)格的能力，要解決老百姓住房問題，政府應(yīng)履行自身的職責(zé)。但我國(guó)自1998年后很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)幾乎停止保障房建設(shè)，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)中小戶型和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)比例控制把關(guān)不嚴(yán)，住房供應(yīng)速度滿足不了市場(chǎng)需求，造成房?jī)r(jià)持續(xù)高漲。2010年中央推出“千萬(wàn)套保障房”計(jì)劃，將增加市場(chǎng)供給，解決很大部分市場(chǎng)需求，有助于房?jī)r(jià)回歸理性水平。

三、提高房地產(chǎn)調(diào)控政策效果的思考

（1）完善房地產(chǎn)指標(biāo)體系，成立獨(dú)立的專業(yè)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)。目前我國(guó)房地產(chǎn)指標(biāo)體系還存在不足：抽樣方法過(guò)于簡(jiǎn)單，數(shù)據(jù)來(lái)源和抽樣方式有需要改進(jìn)；房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)過(guò)于單一，還不能包括所有的物業(yè)類型，房?jī)r(jià)指數(shù)體系過(guò)于簡(jiǎn)單不能充分反映房市真實(shí)情況，給中央把握市場(chǎng)情況及制定政策帶來(lái)偏差。

（2）調(diào)整財(cái)政政策，協(xié)調(diào)地方與中央的博弈。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)中，地方政府是主導(dǎo)，中央主要履行監(jiān)督職責(zé)。地方政府為追求GDP政績(jī)和財(cái)政收入，自身錯(cuò)位參與并推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展，出現(xiàn)中央政府監(jiān)督和地方政府消極執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策困境。要調(diào)整財(cái)政政策，應(yīng)適當(dāng)增大中央財(cái)政支出反哺地方建設(shè)，細(xì)化政績(jī)考核指標(biāo)體系，降低GDP政績(jī)比重；同時(shí)，在土地出讓和招標(biāo)過(guò)程中，借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，采取熟地批租和招標(biāo)批租的形式出讓土地所有權(quán)，防止盲目性和土地批而不用，陽(yáng)光運(yùn)行出讓過(guò)程，降低地方政府尋租和推高房?jī)r(jià)的沖動(dòng)。

（3）認(rèn)真完成保障房任務(wù)，解決結(jié)構(gòu)性住房需求，調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu)體系。落實(shí)保障房建設(shè)指標(biāo)，提高住房供給，政府嚴(yán)格把關(guān)監(jiān)督房地產(chǎn)完成新開工面積中經(jīng)濟(jì)適用房和中小戶型房屋比例指標(biāo)；同時(shí)，地方應(yīng)有意識(shí)把握舊城改造和重大項(xiàng)目拆遷進(jìn)程的規(guī)模和速度，控制人為的推高住房需求。另外，樹立積極的住房觀，在不同階段購(gòu)買不同戶型的房屋，不追求“一步到位”，推動(dòng)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的進(jìn)展，切實(shí)滿足剛性需求。最后，做好各類保障房進(jìn)入退出機(jī)制設(shè)計(jì)，避免分配中的尋租行為和保障房分配群體偏移，形成高收入者買商品房、中低收入者購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房和超低收入者享受政府廉租房和福利補(bǔ)貼的良性多層住房消費(fèi)體系。