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一、

房地產(chǎn)市場周期與銀行信貸風(fēng)險

房地產(chǎn)泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長期擴張性財政政策和貨幣政策導(dǎo)致信貸擴張、房地產(chǎn)價格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫破裂，價格崩潰，持續(xù)時間可能是數(shù)天、數(shù)月或者更長的時間；第三階段的特征是資產(chǎn)價格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時期購買房地產(chǎn)的抵押貸款者財務(wù)狀況嚴重惡化，大量拖欠還款。房地產(chǎn)價格波動給銀行帶來的信貸風(fēng)險，主要表現(xiàn)為抵押房地產(chǎn)價格大幅下降和借款人違約率增加的風(fēng)險。

房地產(chǎn)貸款主要分為：房地產(chǎn)抵押貸款；房地產(chǎn)開發(fā)、建筑貸款；利用房地產(chǎn)抵押獲得的其他類型的貸款。對銀行房地產(chǎn)貸款來說，信貸風(fēng)險是最需要關(guān)注的風(fēng)險。房地產(chǎn)價格下降是引發(fā)信貸風(fēng)險的主要因素。

住宅抵押貸款通常被認為很安全，因為住宅一般是作為消費品，并且償還貸款的資金來自相對穩(wěn)定的家庭收入。再則，由于房地產(chǎn)具有不可移動、不可隱藏、壽命長久、相對保值等特點，抵押貸款往往被認為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產(chǎn)抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現(xiàn)和抵押權(quán)的有效性為前提的。房地產(chǎn)抵押貸款仍存在著不少的風(fēng)險，如：借款人無法還款時，抵押房地產(chǎn)依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風(fēng)險；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產(chǎn)價格越趨昂貴和反復(fù)，估值就越難確定，銀行就這些房地產(chǎn)的借款人所承擔(dān)的風(fēng)險也會越來越大。

發(fā)展商和建筑商的貸款風(fēng)險比抵押貸款的風(fēng)險更高，因為其貸款的償還需要房地產(chǎn)完工后，以銷售收入或租金收入來支持。當(dāng)房地產(chǎn)價格下降時，發(fā)展商和建筑商的財務(wù)狀況惡化，甚至破產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款違約的可能性增大，銀行貸款質(zhì)量因而惡化。值得注意的是，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險并不局限于與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款。銀行實際承擔(dān)的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險往往會更大。因為房地產(chǎn)也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的統(tǒng)計數(shù)字往往不計算以房地產(chǎn)作為抵押所得的其他個人及公司貸款，銀行實際承受的風(fēng)險可能會較統(tǒng)計數(shù)字顯示的高得多。房價波動通過資產(chǎn)負債表渠道對銀行業(yè)有廣泛的影響。房價下跌，借款人借款能力下降，從而形成財務(wù)約束，限制新投資的規(guī)模并降低企業(yè)利潤。因而，銀行其他類型貸款的信貸風(fēng)險也隨之增加，加劇了銀行業(yè)的脆弱性。

除了信貸風(fēng)險影響外，房地產(chǎn)價格下跌也可能通過間接渠道導(dǎo)致銀行盈利減少。在房地產(chǎn)價格下降時，抵押品價值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導(dǎo)致盈利減少。此外，由于建筑活動和借貸活動減少，銀行從房地產(chǎn)有關(guān)的交易中獲取的收費和傭金收入減少。因而，房地產(chǎn)價格的下降會對整體經(jīng)濟產(chǎn)生負面的影響。此類型的風(fēng)險，由于其性質(zhì)，更難規(guī)避且影響整個銀行業(yè)。

二、20世紀70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發(fā)展水平的國家相繼實施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內(nèi)金融市場和國際金融市場日益融合。當(dāng)金融業(yè)對外開放時，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，整個金融體系更容易受到房地產(chǎn)價格波動的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機構(gòu)進入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動去增加高風(fēng)險的房地產(chǎn)貸款。銀行在整個房地產(chǎn)周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產(chǎn)周期和銀行危機并不是必然相伴而生，但是兩者卻經(jīng)常緊密相連。特別是在那些銀行業(yè)在整個金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業(yè)及其借貸政策在房地產(chǎn)循環(huán)中起著重要作用，房地產(chǎn)泡沫的破裂對銀行體系往往又造成災(zāi)難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機發(fā)生的背景和原因十分復(fù)雜，觸發(fā)點也不盡相同，但是研究那些曾經(jīng)受到房地產(chǎn)泡沫破裂嚴重沖擊的銀行體系之后，就會發(fā)現(xiàn)銀行危機總是有著驚人的相同或相似之處。

中國加入世界貿(mào)易組織之后，堅持入世承諾，穩(wěn)步推進銀行業(yè)對外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)信貸這一傳統(tǒng)的高盈利高風(fēng)險業(yè)務(wù)上，國內(nèi)的銀行面臨著更為激烈的競爭，風(fēng)險會進一步加大。總結(jié)歷史上曾經(jīng)發(fā)生的由房地產(chǎn)價格波動帶來的銀行危機，對中國銀行業(yè)增強防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的能力，有著重要的意義。

三、銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險成因

（一）災(zāi)難短視癥

即大的經(jīng)濟沖擊極少發(fā)生，以致銀行往往低估沖擊發(fā)生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)認為，一個事件的主觀概率是由決策者能夠設(shè)想事件發(fā)生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發(fā)生的頻率。對于高頻率發(fā)生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識和動力去適當(dāng)估計事件發(fā)生的概率，并做出充分的預(yù)防損失的措施。否則，銀行將會很快受到高頻率事件的沖擊，從而導(dǎo)致破產(chǎn)這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計信用卡違約概率）的主觀概率可能會與實際概率非常接近。

而當(dāng)某一沖擊發(fā)生的主觀概率低于一定的臨界點時，基于已有的知識和經(jīng)驗，或拇指法則(ruleofthumb)，銀行管理層會認為沖擊發(fā)生的概率可以忽略不計。由于決策者傾向于尋求與關(guān)注加強他們樂觀預(yù)期的信息，早期的警告信號往往被忽視。

由于房地產(chǎn)周期通常持續(xù)的時間較長，在房地產(chǎn)價格持續(xù)多年快速上升的情況下，房地產(chǎn)貸款的還款記錄會保持在一個良好的水平。因此，房地產(chǎn)業(yè)繁榮時期，隨著房價的上漲，銀行通常會產(chǎn)生一種安全錯覺，過分樂觀地低估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險和高估利潤，進而擴大貸款。銀行往往成為房地產(chǎn)價格上漲的推動力量，但同時也因而更易受到房地產(chǎn)價格崩潰的重創(chuàng)。

（二）羊群效應(yīng)

災(zāi)難短視癥并不是僅僅發(fā)生在個別銀行身上。當(dāng)一些銀行由于災(zāi)難短視癥認為某些經(jīng)濟沖擊的概率為零時，那些正確地評估沖擊發(fā)生概率的銀行，在同災(zāi)難短視的銀行進行競爭時處于劣勢（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的競爭，災(zāi)難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產(chǎn)貸款標準，或者退出這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域。當(dāng)下輪沖擊發(fā)生時，災(zāi)難短視的銀行可能成為市場的主導(dǎo)，這些銀行并沒有任何應(yīng)對特殊沖擊的預(yù)防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應(yīng)。

銀行管理層或許已經(jīng)正確地察覺到了外部沖擊發(fā)生的可能性，但可能會有意忽視房地產(chǎn)貸銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險成因及對策更新時間2008-9-3010:20:14打印此文點擊數(shù)1446摘要：房地產(chǎn)泡沫及其破裂對一個國家的整體金融穩(wěn)定有著重要的影響，特別是在那些銀行業(yè)在整個金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國家，更是如此。在開放的金融市場環(huán)境下，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，金融體系更容易受到房地產(chǎn)價格波動的沖擊。本文通過研究房地產(chǎn)周期和銀行信貸風(fēng)險的關(guān)系，揭示了銀行房地產(chǎn)貸款危機的成因，并分別從監(jiān)管者和銀行業(yè)的角度探討了如何防范銀行體系的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險危機。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)貸款；信貸風(fēng)險；房地產(chǎn)周期

一、前言

20世紀70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發(fā)展水平的國家相繼實施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內(nèi)金融市場和國際金融市場日益融合。當(dāng)金融業(yè)對外開放時，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，整個金融體系更容易受到房地產(chǎn)價格波動的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機構(gòu)進入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動去增加高風(fēng)險的房地產(chǎn)貸款。銀行在整個房地產(chǎn)周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產(chǎn)周期和銀行危機并不是必然相伴而生，但是兩者卻經(jīng)常緊密相連。特別是在那些銀行業(yè)在整個金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業(yè)及其借貸政策在房地產(chǎn)循環(huán)中起著重要作用，房地產(chǎn)泡沫的破裂對銀行體系往往又造成災(zāi)難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機發(fā)生的背景和原因十分復(fù)雜，觸發(fā)點也不盡相同，但是研究那些曾經(jīng)受到房地產(chǎn)泡沫破裂嚴重沖擊的銀行體系之后，就會發(fā)現(xiàn)銀行危機總是有著驚人的相同或相似之處。

中國加入世界貿(mào)易組織之后，堅持入世承諾，穩(wěn)步推進銀行業(yè)對外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)信貸這一傳統(tǒng)的高盈利高風(fēng)險業(yè)務(wù)上，國內(nèi)的銀行面臨著更為激烈的競爭，風(fēng)險會進一步加大。總結(jié)歷史上曾經(jīng)發(fā)生的由房地產(chǎn)價格波動帶來的銀行危機，對中國銀行業(yè)增強防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的能力，有著重要的意義。

二、房地產(chǎn)市場周期與銀行信貸風(fēng)險

房地產(chǎn)泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長期擴張性財政政策和貨幣政策導(dǎo)致信貸擴張、房地產(chǎn)價格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫破裂，價格崩潰，持續(xù)時間可能是數(shù)天、數(shù)月或者更長的時間；第三階段的特征是資產(chǎn)價格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時期購買房地產(chǎn)的抵押貸款者財務(wù)狀況嚴重惡化，大量拖欠還款。房地產(chǎn)價格波動給銀行帶來的信貸風(fēng)險，主要表現(xiàn)為抵押房地產(chǎn)價格大幅下降和借款人違約率增加的風(fēng)險。

房地產(chǎn)貸款主要分為：房地產(chǎn)抵押貸款；房地產(chǎn)開發(fā)、建筑貸款；利用房地產(chǎn)抵押獲得的其他類型的貸款。對銀行房地產(chǎn)貸款來說，信貸風(fēng)險是最需要關(guān)注的風(fēng)險。房地產(chǎn)價格下降是引發(fā)信貸風(fēng)險的主要因素。

住宅抵押貸款通常被認為很安全，因為住宅一般是作為消費品，并且償還貸款的資金來自相對穩(wěn)定的家庭收入。再則，由于房地產(chǎn)具有不可移動、不可隱藏、壽命長久、相對保值等特點，抵押貸款往往被認為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產(chǎn)抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現(xiàn)和抵押權(quán)的有效性為前提的。房地產(chǎn)抵押貸款仍存在著不少的風(fēng)險，如：借款人無法還款時，抵押房地產(chǎn)依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風(fēng)險；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產(chǎn)價格越趨昂貴和反復(fù)，估值就越難確定，銀行就這些房地產(chǎn)的借款人所承擔(dān)的風(fēng)險也會越來越大。

發(fā)展商和建筑商的貸款風(fēng)險比抵押貸款的風(fēng)險更高，因為其貸款的償還需要房地產(chǎn)完工后，以銷售收入或租金收入來支持。當(dāng)房地產(chǎn)價格下降時，發(fā)展商和建筑商的財務(wù)狀況惡化，甚至破產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款違約的可能性增大，銀行貸款質(zhì)量因而惡化。值得注意的是，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險并不局限于與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款。銀行實際承擔(dān)的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險往往會更大。因為房地產(chǎn)也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的統(tǒng)計數(shù)字往往不計算以房地產(chǎn)作為抵押所得的其他個人及公司貸款，銀行實際承受的風(fēng)險可能會較統(tǒng)計數(shù)字顯示的高得多。房價波動通過資產(chǎn)負債表渠道對銀行業(yè)有廣泛的影響。房價下跌，借款人借款能力下降，從而形成財務(wù)約束，限制新投資的規(guī)模并降低企業(yè)利潤。因而，銀行其他類型貸款的信貸風(fēng)險也隨之增加，加劇了銀行業(yè)的脆弱性。

除了信貸風(fēng)險影響外，房地產(chǎn)價格下跌也可能通過間接渠道導(dǎo)致銀行盈利減少。在房地產(chǎn)價格下降時，抵押品價值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導(dǎo)致盈利減少。此外，由于建筑活動和借貸活動減少，銀行從房地產(chǎn)有關(guān)的交易中獲取的收費和傭金收入減少。因而，房地產(chǎn)價格的下降會對整體經(jīng)濟產(chǎn)生負面的影響。此類型的風(fēng)險，由于其性質(zhì)，更難規(guī)避且影響整個銀行業(yè)。

三、銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險成因

（一）災(zāi)難短視癥

即大的經(jīng)濟沖擊極少發(fā)生，以致銀行往往低估沖擊發(fā)生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)認為，一個事件的主觀概率是由決策者能夠設(shè)想事件發(fā)生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發(fā)生的頻率。對于高頻率發(fā)生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識和動力去適當(dāng)估計事件發(fā)生的概率，并做出充分的預(yù)防損失的措施。否則，銀行將會很快受到高頻率事件的沖擊，從而導(dǎo)致破產(chǎn)這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計信用卡違約概率）的主觀概率可能會與實際概率非常接近。

而當(dāng)某一沖擊發(fā)生的主觀概率低于一定的臨界點時，基于已有的知識和經(jīng)驗，或拇指法則(ruleofthumb)，銀行管理層會認為沖擊發(fā)生的概率可以忽略不計。由于決策者傾向于尋求與關(guān)注加強他們樂觀預(yù)期的信息，早期的警告信號往往被忽視。

由于房地產(chǎn)周期通常持續(xù)的時間較長，在房地產(chǎn)價格持續(xù)多年快速上升的情況下，房地產(chǎn)貸款的還款記錄會保持在一個良好的水平。因此，房地產(chǎn)業(yè)繁榮時期，隨著房價的上漲，銀行通常會產(chǎn)生一種安全錯覺，過分樂觀地低估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險和高估利潤，進而擴大貸款。銀行往往成為房地產(chǎn)價格上漲的推動力量，但同時也因而更易受到房地產(chǎn)價格崩潰的重創(chuàng)。

（二）羊群效應(yīng)

災(zāi)難短視癥并不是僅僅發(fā)生在個別銀行身上。當(dāng)一些銀行由于災(zāi)難短視癥認為某些經(jīng)濟沖擊的概率為零時，那些正確地評估沖擊發(fā)生概率的銀行，在同災(zāi)難短視的銀行進行競爭時處于劣勢（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的競爭，災(zāi)難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產(chǎn)貸款標準，或者退出這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域。當(dāng)下輪沖擊發(fā)生時，災(zāi)難短視的銀行可能成為市場的主導(dǎo)，這些銀行并沒有任何應(yīng)對特殊沖擊的預(yù)防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應(yīng)。

銀行管理層或許已經(jīng)正確地察覺到了外部沖擊發(fā)生的可能性，但可能會有意忽視房地產(chǎn)貸宅按揭貸款證券化，獲得流動性資金，可以解決流動性不足的問題。通過證券化，還可以將完全集中在銀行身上的住房抵押貸款風(fēng)險分散和轉(zhuǎn)移給投資者，分散銀行信貸資產(chǎn)過度集中于房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。

五、小結(jié)

銀行危機對一國經(jīng)濟會帶來災(zāi)難性的影響，除了要花費納稅人的巨額資金為銀行注資外，銀行危機對經(jīng)濟有長期的負面影響。審視那些曾經(jīng)發(fā)生過的系統(tǒng)性危機，可以發(fā)現(xiàn)其中有許多共同的因素，諸如災(zāi)難短視癥、羊群效應(yīng)、安全網(wǎng)引發(fā)的道德風(fēng)險、信息不對稱、會計與信息披露及法律框架的不完善、監(jiān)管部門的寬容性監(jiān)管等，更好地理解這些因素，可以使我們更好地防范銀行危機。對于監(jiān)管部門來說，防范銀行業(yè)由于房地產(chǎn)貸款過度膨脹而承擔(dān)過多的風(fēng)險，穩(wěn)健有效的審慎監(jiān)管至關(guān)重要。但單靠加強監(jiān)管并不能從根本上防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，銀行自身必須審慎經(jīng)營，提防過度借貸給已經(jīng)過熱的資產(chǎn)市場。

摘要：房地產(chǎn)泡沫及其破裂對一個國家的整體金融穩(wěn)定有著重要的影響，特別是在那些銀行業(yè)在整個金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國家，更是如此。在開放的金融市場環(huán)境下，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，金融體系更容易受到房地產(chǎn)價格波動的沖擊。本文通過研究房地產(chǎn)周期和銀行信貸風(fēng)險的關(guān)系，揭示了銀行房地產(chǎn)貸款危機的成因，并分別從監(jiān)管者和銀行業(yè)的角度探討了如何防范銀行體系的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險危機。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)貸款；信貸風(fēng)險；房地產(chǎn)周期