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本文作者：溫慧作者單位：延安大學管理學院

房地產業是一個典型的資金密集型產業，充足的資金支持對房地產行業的發展至關重要。在房地產企業的整個運營過程，包括投資開發項目、維持項目、擴大企業規模等各個階段都需要大量的資金支持，而僅企業自有資金已無法滿足企業的需要，只有通過融資才能滿足房地產企業不斷發展的需要。

一、中國房地產上市公司融資現狀

1、內源融資偏少，融資主要依靠外源融資

我國房地產上市公司的融資渠道包括內源融資和外源融資兩種方式，外源融資渠道又包括銀行借款、股權融資、利用外資和其他資金來源四種。在融資資金比重方面，內源融資比例較低，從2004年到2009年內源融資占全部融資額的比例為0.166748、0.187274、0.186946、0.187667、0.227779、0.181128，平均維持在18%左右，其中2004年最低，為16.6%，2008年最高，達到22%，企業更多還是依靠外部融資。在房地產上市公司外源融資中，銀行借款和股權融資相差不大，但是對于整個行業來說，銀行借款相對股權融資來說所占比例要稍微高一點。

2、長期融資比例偏低，短期融資比例過高

融資按其期限長短可以分為長期融資和短期融資。房地產行業是典型的資本密集性行業，由于房地產開發企業所開發的項目所需時間比較長，在融資中需要相對較高的長期負債比例。因為這樣的資金相對來說比較穩定，能夠保證企業資金鏈完整，以此來滿足房地產企業生產經營的需要。我國房地產上市公司長期融資比例整體不高，即使這些相對綜合實力較強的房地產上市公司的長期融資比例也只在20%-30%之間，他們更依靠短期負債，這樣的融資結構會導致資金相對不穩定，短期還款壓力較大，資金容易周轉不暢，防范市場風險能力較弱。

3、股權融資比重較高，債券融資較少

由于我國債券市場的不健全，我國房地產上市公司普遍存在股權融資偏好。這種偏好會影響企業融資資金效率，不利于房地產企業的持續健康經營，同時也會給企業帶來一定的市場風險，最終影響企業價值的提升。我們都知道當股市低迷時，股市波動較大，偏好股權融資的房地產企業在股市上進行融資就存在很大的困難，現在很多企業通過增發、配股等形式進行融資，這種融資一般手續比較麻煩，對于房地產這樣資金需求較強的企業，如果融資被擱淺，將會導致企業資金周轉困難，使企業市場風險加大，直接導致企業資金鏈斷裂。

二、中國房地產上市公司融資偏好原因分析

1、融資成本

融資成本是上市公司融資決策中首先考慮的重要因素之一，是投資者在考慮目前的情況后愿意提供資金時的報酬率。根據統計我國上市公司股權融資的單位成本僅為2.42%，三年期企業債券的利率最高限為3.78%、五年期企業債券的利率最高限為4.032%，而一年期借款的年利率為5.85%，三年期銀行借款的年利率在5%以上，五年期銀行借款的年利率為6.03%，由此對比分析得出上市公司的股權融資成本要低于債權融資和銀行借款成本。

2、上市公司考核制度的不合理

上市公司的管理目標是實現股東利益最大化。我國上市公司的管理及投資者對企業經營業績的衡量，主要是以企業的稅后利潤作為衡量企業業績的指標。而目前根據我國的會計計量準則，在對企業稅后利潤計算時，只扣除了企業間接融資中的債務成本，并未把股權融資成本列入考核對象里，即使考核，也總是很低、甚至為零，而通過債權融資則要進行利息的稅前抵扣，進而會造成企業利潤降低，利潤的降低必然會影響到經營者的聲譽，影響投資者的投資態度，所以公司總是更偏好股權融資。

3、資本市場發展不完善

在我國，股票市場要比債券市場發展完善，主要原因是因為我國的相關法律對于上市公司發行債券設置了極為苛刻的條件，能夠發行債券的公司很少，而能夠發行可轉換債券條件的公司則更少。由于政府的管制，目前債券市場的交易品種也是以國債為主，企業債券不僅品種少，總規模也小。其次，從流通市場上看，公司債券的換手率低于其他金融品種，即使在2001年債券市場行情較好的情況下，公司債券的換手率僅為0.23，而交易所國債市場的換手率為2.1，滬市A股市場的換手率為1.92，公司債券流動性不足也將制約公司債券的發行。由于上述原因的存在，我國證券市場的發展存在明顯的股市強、債市弱的特征。，我國金融市場發展不平衡，尤其是對債券市場發展的種種限制，是我國上市公司偏好股權融資的主要原因之一。并且在間接融資方面，由于我國商業銀行的功能尚未完善，而長期貸款的風險又較大，金融機構并不偏好長期貸款，也導致了企業的間接融資來源受到一定限制，因此上市公司只有通過股權方式進行融資，所以企業資本結構無法得到充分的優化。

三、房地產上市公司融資結構的優化措施

1、加大企業內源融資比例

內源性融資不需要對外支付利息，也不發生融資費用，使得內源性融資的成本遠低于外源性融資，而且可以避免普通股帶來的控制權稀釋問題。因此，內源融資成為西方發達國家企業首選的融資方式，只有當內源性融資無法滿足企業的融資需求時，企業才會轉向外源性融資。[5]例如，中央銀行2010年工作會議上的一個信息就是房地產行業外部融資環境趨緊，2010年房地產信貸出現明顯下滑，所以在該年地產商要想保持已開工項目的運行，以及適度增加土地儲備，是否擁有充足的自有資金將成為企業發展的關鍵。

2、大力發展企業債券市場，提高企業長期負債比例

長期以來，我國房地產企業的負債融資方式主要是銀行貸款，而且主要是短期貸款，長期負債偏少，需要加大長期負債融資比率。要發展債券市場，可以從以下幾方面做起：一是完善發展債券信用評級市場，來加強對企業信用進行評價，同時通過完善《企業債券管理條例》、《破產法》和《公司法》來明確公司破產界限，確立債權人在公司破產中的地位和權益，確保債券人的權益，以此來加快我國債券市場的發展。二是國家應減少限制條件,可以通過債券信用評級市場的發展，讓企業在債券發行價格和數量有充分的自主性，同時發展企業債券的二級市場，來增強企業債券的流動性。不過近兩年債券市場正在不斷發展，2008年信用債總發行規模達到8579.8億元，并且債券融資規模首次超過股票融資規模，高達3倍，這表明中國資本市場融資結構已發生重大變化。

3、應大力發展機構投資者，加強上市公司監督

目前我國社會上存在很大的閑散資本，具有很強的投資實力。機構投資者可以把社會上這些閑散資金集中起來進行投資，一方面解決了企業的融資難題，一方面為這些閑散資金的擁有者尋找到了投資渠道。我國的機構投資者包括投資基金、保險公司、投資銀行以及其他法人機構，與個人投資者相比，機構投資者在專業知識、投資經驗、信息資料和分析手段等方面具有優勢，比較注重理性和長期投資，能夠起到穩定股市的重要作用，同時可以監督公司管理者的經營行為，并對他們形成有力的約束，促進其完善公司治理，提高公司業績，降低了這些閑散資金擁有者的風險。因此需大力發展機構投資者，促進投資主體多元化。機構投資者隊伍的壯大為我國企業發展提供融資渠道，同時避免上市公司做出損害股東利益的不利決策，規范公司經營管理者行為，提高公司價值。

4、完善公司治理結構，提高企業運營能力

加強對融入資金的使用及管理,提高資金的使用效率,使資金運作產生最佳的效果。我們可以借鑒歐美發達國家良好的激勵機制，適度地給予管理人股票或股票期權，并且提高中高層管理人員的持股比例，使管理者的利益與公司長期利益掛鉤，以此來加強對其的激勵和約束，保證管理人員行為的規范化。使管理者以主人翁的態度對公司進行經營，從資金成本最小化，企業市場價值最大化的角度進行外部融資，從而達到優化公司資本結構的目的。保證管理者合理的調動企業的結構和分配企業的全部資源，使企業的生產、銷售、人才、資金等管理高效的配合，實現企業的戰略目標，在激烈的競爭中掌握主動，站穩腳跟，實現企業價值最大化。

5、加強房地產制度建設

我國房地產企業普遍存在存貨比例高的問題，這是因為我國很多房地產企業都在加大力度囤積土地，這就導致了我國房地產企業存貨周轉率低，導致企業現金流出現斷裂。房地產企業的土地囤積現狀必然會擾亂我國土地買賣市場的健康發展，為房地產企業的資本結構優化帶來麻煩。政府需要加大力度通過制度建設加強對房地產土地市場進行控制，規范土地出讓制度，設立土地出讓信息披露機制；對土地資源的使用進度實施管理和監察，對土地的閑置期限進行明確的規定，以提高土地的使用效率，來緩解土地交易市場上土地價格狀況日漸上漲的現狀，進而從源頭上控制房價的快速上漲；投巨資對土地資源進行整理，以期開發更多的后續資源等等，對土地資源進行全過程、全面的精細管理，對土地資源的買賣和使用狀況進行嚴格監管。通過這些措施來制止國內房地產行業的過度投資和房價快速上漲，提高房地產企業資金管理能力，引導房地產行業健康發展。