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在房地產開發項目中我們對于所有的開發項目包括住宅、寫字樓、酒店、商業等物業的目標成本管理是貫穿整個項目的動態管理。即從項目決策階段的投資估算到設計階段的設計概算及施工階段的施工圖預算和工程完后竣工結算。由此目標成本的管理是項目開發的重要經濟龍脈。目標成本的管理首先需要制定一個成熟的成本文件，使成本在實行過程中能落實，貫穿到。

成本的預先確定也是基于公司市場狀況，結合公司經營計劃，根據預期售價和目標利潤進行制定的，通過目標成本的制定主要注意以下幾個制定的原則及重點。

⑴目標成本核算對象確定的原則按可售原則制定核算對象，項目內的各建造物按照是否可售來確定其是否列入目標成本的編制對象，可售產品也必須作為目標成本的編制對象列入成本開發項目中，不可售產品不列入目標成本編制對象，但其成本分攤到各可售產品的成本中。有了成本核算對象，才能確定目標成本的核算內容。

⑵成本管理在項目開發事前控制原則目標成本是對項目整體運作的綱領性經濟文件，將約束設計、采購、項目管理、銷售等項目實施全過程的成本支出。必須在項目開發策劃前制定一個成本管理體系，作為以后開發過程中成本的分解，下達，目標，反饋的依據。整個目標成本能做到事前控制，事中動態調整，事后總結的管理模式。

⑶目標成本作為整個開發建設項目的動態管理原則在項目的建設過程目標成本作為整個項目的經濟文件，貫穿整個過程和建設。在過程中的動態管理過程中要及時與目標成本進行比較并糾偏，效正，隨時確保建設項目的總成本在預先制定的目標成本控制范圍內。

⑷項目結束后可追溯性原則在項目實施、結果后，編制目標成本的資料包括：規劃設計圖、施工圖、招標文件及清單、政府對房地產相關的收費標準、市場信息價、資本化利息、營銷管理費用的計算依據、項目后期的造價指標及成本數據等文件，需及時收集、整理、存檔。作為結束項目的追溯依據和后期開發項目的參考。

在目標成本制定的過程中，怎樣使文件具有可操作性和實施性，并且使目標成本得以合理的有效的控制顯得尤為重要。具體的從以下幾個階段來分析成本管理的制定措施及期間管理應注意事項：

⑴開發項目的土地整理階段在土地整理階段，目標成本的測算文件主要是對土地整理和規劃落實或調整提供參考依據而進行的經濟測算，能夠初步地測算房產項目開發成本與收益情況。在進行經濟測算時，成本估算的數據來源要參考項目所在地的類似項目的成本數據或者以類似結算項目的數據，在本階段時應充分了解項目所在區域的規劃情況，了解項目所在地的政府制定的相關的房產開發的法律文件。根據公司以往開發項目相似建筑的成本構成情況及價格水平，為拿地前的測算提供參考依據。

⑵拿地前可研階段為獲取土地提供參考依據而進行的經濟測算，能夠較為準確地測算公司開發項目的收益情況。本階段應了解項目所在區域的同檔次或者相似建筑的成本構成情況及價格水平，為可研經濟測算提供參考。

⑶方案設計階段在獲取土地后，在規劃和方案設計階段，根據營銷、設計、成本、工程、財務等相關部門互動討論確定的項目定位，完成項目方案設計和前期成本控制要點。確定各項費用的計劃金額，著重考慮設計、報建、營銷費的比例等，并形成方案設計階段的成本控制建議，作為各部門進行下一階段工作的目標。在這個階段，方案設計的好壞直接影響到開發的經濟成本。一個好的定位方案，能使成本經濟在成本開發項目中發揮到最大利益化。

⑷初步設計階段初設經甲方或有關審定部門審定完成后，編制“項目目標成本測算書”和“項目責任目標成本書”具體的依據公司的規章制度以及成本管理要求進行編制。在編制初步設計階段的成本文件時一定注意這個階段的內容要求是指導以后的施工圖設計、招標、施工、采購等業務活動中的成本費用使用與管理的依據。

⑸動態成本管理階段初步設計后，依據成本的指標值進行分配到各部門實施階段，在實施過程中以測算書、責任成本書為依據得以分解、反饋、變更、實行目標成本的動態管理的過程，在這個動態管理的過程中，首先以事先制定目標成本為目標，原則上不能超過成本，如果的確在實施中需要變更的，也要及時反饋變更成本加以調整。

⑹項目成本結算階段項目實行結算后，通過造價資料的整理和總結。收集相應的成本造價資料的指標，作為以后開發項目的參考運用的依據。并且對成本進行核算和分攤，并做好財務稅務籌劃工作。

目標成本的在制定實施過程中，主要從以下幾個注意事項加強管理：

⑴目標成本測算文件的準確性，直接影響了成本的最終成果。在編制的目標成本數據編寫時由設計負責人提供規劃設計指標與建筑功能明細數據，工程管理人提供建造及材料標準，營銷管理人負責提交營銷相關標準數據，財務管理人負責提供財務費用等數據。目標成本測算時盡量附詳細的產品建造和材料部品標準說明及主要材料設備的目標成本分析。成本測算中的單方造價應根據產品定位、交樓標準、圖紙要求按當地工程造價計算依據、市場行情計算得出，如是參照已結算工程的單價，需注明參考數據的來源和依據。測算時應盡量填寫完整的測算依據和造價指標，切忌生搬硬套，應結合實際產品形態在經驗指標基礎上進行調整。目標成本編制所依據的規劃方案和產品建造標準制定是成本、營銷、設計、工程、采購、客服、財務等多部門互動的決策過程，需要和各個部門相互溝通并跟進成本測算，提出成本意見，以供測算時采取到最實際的測算依據。各階段的成本測算應有明顯的延續性和可對比性，即后階段的測算與原測算不一致的地方應有充分的依據和說明，且應對差異進行分析說明。

⑵目標成本在實施管理過程中，加強實行動態成本管理。在目標成本的測算文件制定后，設置限額設計文件，加強對于設計部門的管理，根據限額設計文件的下達，讓設計人員依據指標限值進行設計，達到目標成本的預先控制目的。目標成本原則上確定后不得隨意修訂，如果的確需要修訂的需要提供足夠的數據來源和相關的文件，在修訂時備注分析具體的修改內容和原因。并且可以按月編制《項目動態成本月評估》，反映在建項目成本變化情況和變化來源，通報目標成本執行狀況，總結無效成本，提出成本偏差的原因。

⑶目標成本在管理過程中，加強實行成本的考核制度。實行成本的考核制度，在實行目標成本的過程中通過項目動態成本和目標成本的比較，考核項目目標成本編制的變動率，這樣可以促進有關編制成本的人員在下達管理成本時的積極性和準確性。在實行責任目標成本時，工程管理部門嚴格下達責任成本的目標值，并且對責任成本管理的經理人實行考核制度，控制成本在實行中的變更和偏差率。實行考核制度能一定程度上控制成本的管理有效性。目標成本的管理是一個復雜而又繁瑣的過程，做好目標成本的文件編制、過程實施的管控及成本管理后期的總結修訂是抓好成本控制的關鍵地方，成本的管理對于整個開發項目的成本投資節約，提高經濟效益起著非常重要的作用。