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編者按：本論文主要從我國房地產業周期波動的分析；我國房地產業周期波動的啟示等進行講述，包括了我國房地產業的發展具有周期性特點、房地產業周期中不同階段的特征、我國房地產業周期波動的原因分析、政府部門要科學調控,促進房地產業有序發展、房地產企業要采取靈活的經營戰略,促進企業的可持續發展、商業銀行要優化資產結構,支持房地產業的發展等，具體資料請見：

【摘要】我國房地產業具有明顯的周期波動,房地產業周期波動可分為復蘇、繁榮、衰退、蕭條四個階段,分析房地產業周期波動的特點和原因必將帶給政府管理部門、房地產企業、商業銀行和購房者有益的啟示。

【關鍵詞】房地產業周期波動啟示

我國房地產業經歷了2007年的爆發性增長后陷入低谷,目前進入新的調整期,房地產業調整的時期還要多久、房地業未來的走勢如何,這些不僅是政府部門和房地產企業十分重視的問題,而且與廣大人民群眾的生活密切相關。

一、我國房地產業周期波動的分析

1、我國房地產業的發展具有周期性特點

世界上任何事物的發展都是波浪式的,這種起伏的、波浪式的發展叫做經濟發展周期或產業發展周期,經濟周期是現代經濟社會不可避免的經濟波動。房地產業同樣有著明顯的周期特征,美國房地產業的波動周期一般為20年左右,日本為10年左右,我國為8年左右。改革開放以來,我國的房地產業呈現不斷增長的態勢,其發展大體可分為下列三個時期。

(1)1979—1988年。1979年開始修改十年規劃指標,允許私人建房,城市經濟復蘇,這是這段時間房地產業發展的基礎;1984年房地產開發投資推行商品化試點,為以后連續幾年房地產業加速發展創造條件;1988年修改《憲法》,允許土地批租,使房地產業的發展達到一個新的頂點。

(2)1989—1996年。1989年開始緊縮銀根,控制固定資產投資,進行行業整頓,房地產業陷入低谷;1991年房地產業開始起步;1992年鄧小平南巡和十四大的召開是房地產業發展的歷史轉折點。同時,外資的引進加快了房地產業的發展,之后幾年房地產業投資急劇膨脹,炒地炒房愈演愈烈,市場出現極其火爆的局面。

(3)1997—2007年。1997年的亞洲金融風暴,使房地產業開始周期調整;2000年啟動住房消費,積極促進消費信貸,房地產業開始復蘇,房地產業投資逐年增加,新的樓盤不斷涌現,市場出現景氣的局面;2006年開始,市場火爆的局面不斷升溫,房地產業銷售面積、銷售價格屢創新高,不僅自住需求旺盛,而且房地產業投機瘋狂,房地產市場在2007年達到前所未有的高峰。

2、房地產業周期中不同階段的特征

房地產業周期是指在房地產業發展過程中,伴隨時間推移而出現擴張與收縮的交替循環過程。一般來說,房地產業周期可劃分為復蘇、繁榮、衰退、蕭條四個階段。

(1)復蘇階段的特征是:有效需求逐步增加,交易量回升,房價止跌回升,購房者多為實際用房者,房地產業投資者信心開始恢復,房地產業投資不斷增長,房地產的檔次不斷升級,不斷推出具有誘惑力的賣點,并醞釀新一輪的繁榮。

(2)繁榮階段的特征是:交易量急劇上升,房地產業出現供不應求的局面,房地產價格拉升,并逐步達到頂點,房地產的用家爭先恐后地買房,房地產業的投資功能被非理性地擴大,炒家十分活躍,整個市場呈現購銷兩旺的火爆局面。

(3)衰退階段的特征是:房地產交易量減少,雖然價格不斷調低,但難以激起購房者的欲望,購房者普遍保持觀望心態,價量低迷,房地產業投資嘎然而止,市場逐步萎縮。

(4)蕭條階段的特征是:房地產交易量銳減,產品嚴重供過于求,房地產價格達到冰點,但市場仍然冷冷清清,房地產業普遍面臨市場需求嚴重不足和資金鏈斷裂雙重壓力,房地產業重新洗牌,一些缺乏競爭力的房地產企業擺脫不了困境,最終黯然出局。

3、我國房地產業周期波動的原因分析

房地產業的周期波動既有自身原因,也有外在原因。分析產生房地產業周期波動的原因有助于加深對周期波動的認識,有助于采用合理有效的對策促進房地產業的健康發展。

(1)人口周期變化的影響。房地產業的周期波動首先受到人口周期變化的影響,與人口周期變化有著驚人的吻合度。如2005—2007年這輪房地產業發展的高峰就與人口的周期變化密切相關,我國從上個世紀八十年代以后人口出生率出現回升的現象,這段時間出生的人口到2005年剛好是結婚、建立家庭的時候,對房地產產生極大的需求,直接導致房地產業的繁榮。

(2)國家宏觀經濟環境的影響。我國宏觀經濟有明顯的周期特征,房地產業周期波動與宏觀經濟波動密切相關,經濟發展水平的周期波動對房地產業的周期會產生較強影響,使宏觀經濟周期與房地產周期呈現同向發展趨勢。

(3)城市化進程的影響。改革開放以來,我國不斷推進城市化進程,城市化的比重已由1978年的18.6%提升到2007年的44.9%,全國的城鎮人口已有5.8億人。城市化問題涉及國計民生、社會進步和現代建設的方方面面,尤其關系到房地產業的發展,城市化進程必然增加房地產業的有效需求,促使房地產業快馬加鞭地發展。

(4)居民的收入水平的影響。通常居民收入的真正增加意味著生活水平將隨之提高,其居住與活動所需要的空間會擴大,從而會增加房地產的需求,導致房地產價格上漲。根據國家統計局公布的資料,改革開放以來,城鎮居民人均可支配收入年均上漲7.2%,特別是近幾年來,企業工人工資水平不斷提高,行政事業單位人員收入不斷增加、離退休人員待遇進一步改善,居民得到真正的實惠,這些和前幾年房地產業的這一輪飛漲有直接的關系。

(5)居民的心理預期。在經濟擴張時期,投資者受樂觀情緒支配,往往過高估計房地產銷售量和銷售價格,容易大量投入資本,形成泡沫,使房地產經濟進一步擴張。在經濟收縮時期,房子地產市場低迷,在悲觀情緒支配下,投資者認為房地產還有較大的降價空間,以致房地產有效需求進一步減少,市場低迷進一步蔓延。這種悲觀情緒和樂觀情緒在人們思想上相互傳染、放大,并形成連鎖反應,從而加大房地產業的周期波動。

二、我國房地產業周期波動的啟示

1、政府部門要科學調控,促進房地產業有序發展

要通過對我國房地產周期的準確定位,預測出房地產下滑和上升的時機,減少房地產業大起大落的異常波動,保持經濟的持續穩定增長。具體來說,可以采取下列措施。

(1)采用反周期的對策。要掌握足夠準確的數據資料,研究房地產業周期波動的特征和長度,對未來的趨勢有敏銳的判斷和準確的估計。房地產業劇烈的波動必然會造成不必要的經濟損失,有必要通過政府的監督來控制波動的幅度,實施反周期政策。也就是說,當房地產經濟處于擴張階段時,政府應當采取必要的措施,抑制房地產經濟過熱,而當房地產經濟處于衰退階段時,政府則采取相應的擴張政策,刺激其增長。

(2)要采取靈活多樣的手段進行調控。中央及各級地方政府應采取各種措施及時應對,建立并完善靈活多樣的宏觀調控體系,逐步深化房地產供應、流通、管理及保障制度等體系的市場化和規范化變革,綜合運用財政、貨幣、金融、土地資源、法律法規、行政手段、產業政策等手段來規范和引導房地產投資行為,以促進行業發展并由此推動整個國民經濟持續、健康發展,防止過熱或者過冷的不利影響出現。

(3)建立健全房地產市場信息系統。要建立健全房地產市場信息系統和預警系統,通過對房地產市場信息的全面采集和數據分析來加強對市場的監測,及時發現市場運行中存在的問題,有針對性地提出調控政策,并通過向社會市場信息,進行政策解釋和趨勢分析,引導市場理性投資和消費,從而促進房地產業的健康有序發展。

2、房地產企業要采取靈活的經營戰略,促進企業的可持續發展

房地產業是受宏觀經濟政策影響最明顯的行業,它需要大量的投資,需要得到金融、財政、就業等政策的支持,而且房地產從可行性評估、立項、開發到推出市場,這個過程需要較長的時期,蘊涵著較高風險,因此,房地產企業要高瞻遠矚,對未來有長遠的規劃,制定適合企業發展的經營戰略,促進企業的可持續發展。

(1)確定科學的企業發展周期。房地產企業要根據對宏觀經濟的觀察、對本地區房地產市場的分析,結合企業實際對房地產業周期作出判斷,從而指導企業的發展周期規劃。具體來說,衰退階段,這是企業的休整階段,這個時期的主要工作是消化以前累積下來的存量房地產。企業要總結前段時期的成果,籌劃下個周期的工作,切忌錯誤判斷市場行情,逆市而動。蕭條階段,企業要積極應對,要啟動下個周期的工作,這個時期市場十分低迷,但卻蘊涵著商機,因為這個時期土地、材料、人工、費用等最為廉價,這個時期開發的房地產具有明顯的成本領先優勢,成本領先不僅能給企業帶來超額的利潤,而且大大降低了企業的風險,提高了企業的競爭力。復蘇階段,企業要加大開發的步伐,力爭盡快開發出適銷對路的房子并推出市場。繁榮階段,房地產達到較高的價格,此時企業要加大宣傳力度,采用靈活多樣的營銷方式,把開發的樓盤盡快推銷出去,收回投資,獲取豐厚的利潤。

(2)房地產業要不斷創新。房地產業的周期波動,并非簡單的重復,而是螺旋式的上升,一方面,人們的生活要求不斷提高,期望房地產能跟上時代的步伐,帶給他們安全舒適的享受;另一方面,科技進步也對房地產業產生重大影響,使得建造節約能耗、減少環境污染、降低使用成本和提高使用壽命的房子成為可能。因此,要大力使用新技術、新材料、新軟件,大力提高建筑科技水平,提高建筑室內的舒適程度,提高人居水平,創造新的市場需求,提高企業建設項目在房地產市場的競爭力,提升企業的整體形象。

(3)房地產業的多元化經營。多元化戰略能夠產生明顯的協同效應,分散風險,增強企業的市場競爭力,促進企業的可持續發展。房地產業周期波動給企業帶來許多不穩定性,打亂企業的發展戰略,增大企業的經營風險,企業需要多元化經營來減少和化解周期波動帶來的大起大落。房地產業的多元化經營最好是圍繞和行業接近的業務去開展,比如材料的開發、貿易、建設設備的研發、房屋的裝潢裝修、房地產的租賃中介、市政基礎設施建設、公用工程的招標等等,這些業務是與企業的主營業務密切相關的,風險比較小,同時開展這些業務也有助于增強企業主要業務的競爭力。

3、商業銀行要優化資產結構,支持房地產業的發展

房地產業的發展與金融的支持是密切相關的,商業銀行的運作關系到房地產業的興衰,商業銀行采取正確的信貸政策,不僅能有效地平抑房地產業不正常的波動、支持房地產業的健康發展,而且也是防范自身風險的明智做法。

(1)當房地產業處于景氣時,商業銀行要提高風險意識,對于開發企業,要充分評估市場風險和企業可能面臨的困境,慎重對待房地產企業的融資需求;對于個人住房貸款,要加強對借款人資信狀況和交易真實性的核查,從源頭上堵住漏洞,杜絕以虛假的信息騙取銀行貸款。

(2)在房地產業處于不景氣時,商業銀行要采取有保有壓、擇優支持的策略,避免房地產業出現更大的風險,要重點支持處于城市中心地段和地價有優勢的項目或有比較優勢的項目,支持資金來源多元化的全國或優質區域性房地產企業,讓一些企業重新崛起,帶動整個行業走出困境。對于個人購房貸款,要在保證銀行信貸資金安全性的基礎上,采取積極鼓勵的政策,為房地產業的復蘇提供金融支持,滿足人民群眾改善居住條件的愿望。

4、房地產的購買者要理性決策,實現資產的保值增值

房地產市場起起落落,給不少購買者造成極大的心理沖擊,面對復雜多變的市場形勢,購房者也要深入了解房地產業周期波動的規律,熟悉房地產的性質,判斷房地產市場未來的走勢,理性決策。

(1)選擇好購房時機。根據個人情況,結合房地產供應、市場成熟度、政策、宏觀經濟環境等進行多方面的分析和考察,力爭買進性價比最好的房子。在房地產業蕭條和衰退時期,價格是最劃算的,但可供選擇的樓盤也許不是很多;在復蘇時期,買房應該是好時機,因為這時房地產市場開始回暖,可供選擇的樓盤不斷增加,而價格卻處于剛剛啟動階段,能買到比較滿意而且價格比較合理的房子;在繁榮時期買房是比較危險的,因為這時房價處于高點,性價比合理的房子不易得到,甚至會因為買房遭受損失,成為“負資產一族”。

(2)要理性認識房地產的保值增值功能。房子是生活的必需品,土地是稀缺的,特別是地理位置好的房子更是不可再生的寶貴資源,所以不少人總認為投資房地產以后肯定會升值。其實,房地產和其他資產一樣,其市場所接受的價格是不斷波動的,而且由于房地產的流動性最差,這種價格波動造成的風險要比其他資產大得多。成熟的投資者不能把房地產作為唯一的投資,而應該多種資產組合,要配置債券、股票、基金、黃金、實物等,這樣才能主動適應市場的變化,真正實現資產的保值增值。

總之,房地產業是國民經濟的基礎產業和先導產業,在經濟社會格局中占據舉足輕重的作用,它關系著上下游諸多行業。房地產市場是經濟的晴雨表,是經濟昌盛與衰敗的具體表現,是市場經濟各種表現中最為綜合的縮影。房地產業的周期波動不僅關系到房地產業本身,而且對社會經濟的各個方面有著深遠的影響。因此,要求我們認真研究、探求、運用房地產業周期波動的規律,更好地提高政府宏觀調控能力,促進房地產業健康發展,謀求銀行穩健經營,帶動房地產投資消費,實現建設小康社會的目標。