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房地產的宏觀調控范文第1篇

關鍵詞：房地產；宏觀調控；經濟政策；投資

房地產宏觀調控是指國家運用經濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產業進行指導、監督、調節和控制，促進房地產市場總供給與總需求、供給結構與需求結構的平衡與整體優化，實現房地產業與國民經濟協調發展的管理活動。目前，隨著社會經濟的不斷發展，房地產行業得到進一步的發展，對市場經濟的影響也越來越大，在整個市場經濟中，房地產經濟占據著主導地位，此時，為了能夠遏制房地產經濟的惡性發展，國家及政府不斷調整宏觀調控政策，加大宏觀調控的制約力度。根據我國宏觀調控的歷史經驗來看，過去我國對于房地產宏觀調控的調整力度不夠，并沒有使房地產經濟得到有效的遏制，這就給市場經濟帶來了極大的影響，也不利于人民生活水平的提高，更加不利于市場以及人民群眾對于建筑的供應要求。如今，隨著我國對房地產宏觀調控的制約力度不斷加大，在宏觀市場中對于房地產經濟的調整與控制具有非常重要的作用。

一、當前國家宏觀調控經濟政策對房地產市場的影響分析的意義

通過對國家宏觀調控經濟政策的研究，一方面可以了解國家的相關法律法規及相關的宏觀調控經濟政策的相關內容及其功能，另一方面可以為有關的部門單位做出科學、合理的決策提供有效的依據。

1.通過經濟政策對房地產市場影響的研究，為國家有關部門調控房地產市場提供依據

通過對當前國家有關部門采用宏觀調控經濟政策對房地產市場進行調控所產生的影響進行研究，可以使國家有關部門了解政策的作用和功效，為國家有關部門進行事前控制，提前預測經濟政策的調控效果，對房地產市場及其他產品市場可能產生或引起的效應等進行提前掌控，并為有關部門根據房地產市場所出現的問題，具體問題具體分析，采用具體的宏觀調控經濟政策所產生的功效對房地產市場進行對癥下藥，避免政策適用不當造成的附加損失，及時緩和問題所帶來的附加矛盾，促進房地產市場在國家有關部門的掌控之下和諧發展。

2.通過經濟政策對房地產市場影響的研究，為房地產企業提供決策依據

通過對當前國家有關部門采用宏觀調控經濟政策對房地產市場調控過程中所產生的影響進行研究，有助于房地產企業了解國家采用宏觀調控經濟政策的最終目標，了解相關經濟政策的調控力度，對何種情況產生影響，了解宏觀調控經濟政策可能導致本企業的損失有多少等等，為房地產企業采用科學、合理、合法的措施，防止和預防對企業造成損失，及時調整和轉舵，對宏觀調控經濟政策調控后可能產生的威脅和機會進行掌控，并為企業制定相關的戰略規劃和戰術計劃提供了有效的依據。

3.通過經濟政策對房地產市場影響的研究，有助于解決民生問題，緩解社會矛盾

通過對當前國家有關部門采用宏觀調控經濟政策對房地產市場進行調控過程中所產生的影響進行研究，有利于國家有關部門了解民生，了解人民的需要，及時有效的提供高效的公共產品和服務，幫助人民解決民生問題，緩解房地產市場的過度競爭而引起了社會矛盾和沖突，為國家的經濟發展提供一個和諧的環境，促進國家經濟穩步快速發展。

二、當前國家宏觀調控經濟政策對房地產市場的影響

通過上述，國家實行宏觀調控政策能夠有利于提高人民群眾的生活水平，保證社會經濟的有效發展，從而保證我國國民經濟實現可持續發展。但是凡事都具有雙面性，從某個角度來講，國家對房地產市場采取宏觀調控政策也會造成其他經濟方面問題的出現，所以，為了能夠保證市場經濟的平衡發展，國家及政府必須要采取相應措施，利用調控手法來對其進行維護，以保證市場經濟有序的進行，它能夠有效的化解房地產經濟與市場經濟激化的矛盾，從源頭上遏制經濟方面的負面問題。

1.加息

從短期來看，加息會從三個方面對房地產業造成影響，從而導致當前的高房價回歸理性。

第一，加息是一個國家或者某個地區的中央銀行提高利息的行為，其主要目的是平衡市場的供應需求、遏制市場中通貨膨脹。在消費者購買住房的過程中，如果遇到加息的情況，就會有效的轉變消費者的觀念，然后使其知難而退；第二，加息能夠促使更多人進行存款而非購房，也就是說，銀行增加利息之后更多的人會選擇存款來增加個人的收入，但是如果選擇購房，那么就極大可能造成貸款數額的增加，對于消費者購房是極為不利的，這樣能夠有效的遏制消費者的購房需求；第三，加息會增加商家建房時的經濟成本，所以，越來越多的商家將盈利點轉向到了商品房，從而滿足市場的需求。中央銀行采取增加利息的措施，其本質是將消費者與售房者的成本收益曲線進行改變，從而在無形之中使市場經濟達到平衡發展的狀態。

2.房產稅

房產稅，又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。在征收房產稅的過程中，國家通常會采用稅收杠桿的征稅形式，從而有效地管理房產經濟，保證房屋建筑的使用價值，有效的控制及調整國家實行房產政策。國家在征收房產稅時，其具有以下幾點意義：1）有效的穩定市場經濟，尤其是房地產經濟在市場經濟中的穩定發展；2）有利于遏制開發商對房屋建筑的無限制開發與建設；3）有利于轉變消費者的購房觀念；4）有效地控制因投資過熱而引起的房價上漲。限制房價的上漲主要有以下幾點措施：

（1）降調節房價增長率；

（2）低房屋土地空置率，調節供需平衡；

（3）增加地方政府收入來源，降低對土地出讓金的過分依賴；

（4）優化社會資源配置，縮小貧富差距。

3.限購令

限購令有利于社會公平和資源節約，影響如下：

（1）限購令固然是以行政強力遏制了購房需求，其短期或對調整房市有所影響，但正因為調控行為的非市場化，政策的連續性就讓人存疑。

（2）“限購令”的實際效果很有限，象征意義大于實際意義。首先，這是一項臨時性措施，對房價而言只能發揮臨時降溫作用，并不能真正改變市場預期。只要炒房客預期房價繼續上漲，炒房客就有可能千方百計繞開規定。其次“一戶限購一套房”的規定有漏洞。炒房客既可以借用暫時不買房人的身份證來炒房，還可以通過假離婚等方式來炒房。

三、結論

近年來，國家及政府實行宏觀調控有效的遏制了房地產經濟的惡性發展，并使得房地產更好、更穩的發展。根據房地產市場經濟的發展情況來看，國家及政府采用了各種手段，再根據市場發展的起伏狀況，從而保證市場經濟的有效發展，尤其是房地產經濟在市場經濟中的穩定發展，除此以外，宏觀調控的實行還能夠帶動我國其他產業的發展，使得我國全面邁向小康社會。

參考文獻

房地產的宏觀調控范文第2篇

關鍵詞：房地產 宏觀調控

一、對我國房地產市場現狀的分析

我國的房地產業自 2002年以來已持續了5 年的繁榮。2004 年5 月，我國政府開始運用經濟、行政手段對房地產市場進行調控。政府宏觀調控房地產業的力度呈現出逐漸加大之勢，但房地產市場的頑疾并未因為一系列政策的實施而徹底根治，房地產市場仍面臨一些急需解決的問題。主要表現為各城市房價不斷攀升, 城市雙富(負) 現象嚴重。 即所謂的一些投機者不斷從房地產獲取高額利潤,富者更富, 然而一些城市居民為買被炒作起來的高價住房而背負更多貸款, 即所謂負者更負。在國際上, 房價收入比是觀察樓市是否健康的重要指標, 一般認為房價收入比在3-6 倍之間比較科學。據調查, 2005 年 2月, 我國最具有影響力的 25 座大中城市市區每平方米商品房平均房價為 4523.12 元、人均可支配收入為 12575.44 元。以三口之家購買建筑面積為 80 平方米的商品房為例,計算出相應房價收入比的平均值為 9.55, 遠遠高出國際比值。

二、我國房地產宏觀調控中出現的問題及原因分析

以下就當前我國房地產宏觀調控中的幾個問題進行探討。

1、 用西方國家經濟發展水平和住房消費的標準，來衡量中國的城市建設和住房消費水平，而沒有考慮到環境和資源的制約因素

人口眾多與城市土地資源匱乏是我國的基本國情。中國13 億人，占世界人口的1/5，然而，由于土地資源的不可再生、房地產的不可移動性，導致城市建設用地匱乏所帶來的居民住房問題顯得尤為突出。

發展是立足點，是根本，滿足人類需求是發展的目的。目前，我國大多地區經濟發展模式仍然是“工業化—城市化—經濟增長”，gdp 的增長主要依靠的是固定資產投資拉動，經濟增長的模式主要是“土地+ 信貸”，吸引外資依靠的是“減稅+ 減免地價”。然而，土地資源和環境的制約要求必須調整經濟結構，轉變經濟增長模式，首當其沖的就是要調整土地政策，必須認真反思20年來的產業發展政策，以資源和環境的制約為前提，研究中國究竟應該保持怎樣的城市化速度和城市化的發展水平，科學、合理地量化城市土地規劃和控制指標體系，調整經濟布局和產業結構，重新定位未來城市建設模式和居民的住房消費模式，以及消費水平的評價指標，重構房地產業的政策框架，保持房地產業和相關行業的協調發展，實現社會經濟的全面、協調、可持續發展。

2、 試圖超越中國的經濟發展階段，在短期內解決大部分人的住房問題

住房保障是一個十分復雜的問題，即便是對于西方發達國家住房保障程度和保障水平，目前也沒有一個公認的評價體系。然而，我國的一些地方政府卻提出了在短期內解決老百姓居住問題的口號。

事實上，相對于住房建設，地方政府在推進社會公共事業的發展時，似乎并不積極。正是由于城市建設和住房建設能帶來g d p 的增長，帶來財政和稅收的增長，而其他公共事業和社會保障則大多是花錢的事情，地方政府才厚此薄彼。我們認為，試圖超越我國的經濟發展階段，在短期內解決大部分人的住房問題是不可能的。要科學地處理城市建設、住房建設和社會公共事業建設的關系，各地就要區別不同的經濟狀況和財政水平合理地分配社會經濟資源的投入，合理地確定住房建設的目標。

3、片面強調住宅的自有率，住房超前消費、過度消費的情況明顯，加劇了市場的結構性矛盾

目前我國大部分地區整體上住房自有率偏高，超過了應有的經濟水平和經濟發展階段。特別是由于我國居民收入貧富差距很大，高收入者有第二套住房、第三套住房，而中低收入者卻沒有房。此外，當前針對高收入者的大戶型商品房比例過高，針對中低收入者的中小戶型普通住宅嚴重短缺，從而導致市場的結構性矛盾突出。住房消費本來應遵循梯度變化規律，但是這個規律在我國受到了嚴重挑戰。

我們認為，房地產宏觀調控的政策首先要從根本上促進住宅消費方式的轉變，要綜合運用經濟、行政和法律的手段，綜合運用金融、稅收等杠桿切實轉變消費模式，擯棄片面和單一追求面積指標和裝修標準的消費觀念，提倡科學消費、適度消費、綠色消費。要用建設宜居城市的理念和標準，建設節能、節地型住宅，建設資源節約型和環境友好型社區，要通過技術創新，提高住宅科技含量，提高住宅的使用效率，提高功能和壽命，降低住宅使用成本。

4、我國的住房保障制度就是要用經濟適用房和廉租房來解決大部分人的住房問題

1998 年在國務院提出建設多渠道住宅供應體系，大力發展經濟適用房時，全國各地對經濟適用房和商品房的差異認識并不統一。初期的經濟適用房和商品房從戶型、品質、購買、交易等各方面也沒有多大差異，只是政府減免了一些費用，價格較低而已，也沒有設定購買限制，出現了經濟適用房被高收入人群購買、戶型過大等現象，也出現了經濟適用房嚴重供不應求，難買、排隊、炒號等現象普遍，引發了社會普遍的爭議。

我們認為，堅持多渠道住宅供給體系，讓高收入階層購買商品房，中低收入階層購買或租用經濟適用房，特別困難家庭租用廉租房的政策，是符合我國國情的，是我國的一項長期基本國策，必須堅持。從20 世紀90 年代初開始的城鎮住房制度和土地使用制度的改革，始終堅持住房市場化的發展方向，房地產業才因此取得了長足的發展。 

要充分認識到相對于我國經濟高速發展、人多地少、資源嚴重制約的基本國情，解決住房問題是一個漫長而艱巨的過程，是一個漸進的過程，經濟適用房不能作為建設的主體，也不可能依靠經濟適用房解決大部分人的住房問題。

5、宏觀調控政策目標就是“控制房價的過快增長”嗎？

2003 年開始，針對宏觀經濟運行中的問題，中央實施了以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施，房地產業成了本輪宏觀調控的首要目標。2005 年開始在繼續嚴控“地根”、緊縮“銀根”的同時，房地產調控的政策進一步深化，政府也開始綜合使用市場手段、行政手段、法律手段進行全面的調控，調控力度加大，政策措施更加具體，意圖更加明顯，重點更加突出，目標就是: 加大中低收入住房供應，抑制房價的過快增長。

可以說，這幾年房地產宏觀調控的力度之大，政策之多，政策之集中，超過了任何一個時期，也超過了任何一個行業。近幾年的三次房地產宏觀調控，充分顯示出我國房地產市場管理是被動的、缺乏前瞻性的管理。當前，我們在房地產業發展的一些根本性制度問題的認識上還不是很清晰，短期的政策手段和中長期的目標、思路還不一致，必須客觀分析我國的現實特征，從中長期可持續發展的高度，重新調整房地產行業發展的基本政策，重新考慮房地產業的發展模式。

三、國外房地產宏觀調控對我國的啟示

我國的房地產市場發展仍處于起步階段，在市場機制不健全、沒有太多的經驗積累的情況下，存在結構不合理、發展不健康的現象是無可避免的。“他山之石，可以攻玉”，因此，政府應該借鑒國外房地產調控的經驗，更好地擔負起引導、監管房地產市場的職能。

1、房地產業要堅定不移地走資源節約型道路，堅持緊湊型開發

與俄羅斯、加拿大、美國等極少數地大物博的國家不同，我國屬于資源緊缺型國家，土地資源更是如此。目前，我國城市化不斷加速，未來幾十年年均約有1200萬人口從鄉村轉移到城市，這對城市建設用地提出了艱巨的挑戰。因此，我國房地產業必須借鑒新加坡、德國經驗，以開發中小戶型為主，以滿足大多數人的住房需求。同時，堅持緊湊開發，節約城市建設用地，提高土地的配置效率，堅定不移地走資源節約型道路。

2、對房地產市場要未雨綢繆，時時監管和調控

由于土地在我國是一種緊缺型資源，房地產更是一種準公共產品，關系到國家的基本民生，關系到金融的穩定，關系到整個國民經濟的健康運行。所以，對房地產市場不是要不要調控的問題，而是要時時監管調控的問題。既要力爭避免出現全國性住房價格暴漲情況，又要通過市場調控避免房價的大起大落。如果只注重短期“房價上漲”問題，忽視中遠期戰略問題，調控就容易變成“救火”，其效果就會事倍功半，甚至適得其反。日本地產泡沫的破滅正是在早期忽視監管、后期調控措施不當的結果。

3、應配套發展健康發達的資本市場，合理引導剩余資本流向

我國的資本市場不太發達，不確定性和風險很高，大量的民間資本找不到好的出路，只好流向房地產市場。而國外發達國家資本市場很發達，投資回報率較高，剩余資本有很多投資渠道。如過去100年間，美國股票的平均投資回報率達到9.7％，這個數字超過了同期美國債券、黃金、藝術品和房地產的投資回報率。最近20年里，美國股票年投資回報率更是平均達到13％。因此，必須大力發展股票、債券、基金等資本市場，為我國經濟高速發展所帶來的大量的財富積累找到更多的投資渠道，以減低對房地產的投資和投機性沖動。

4、應保證首次置業者的利益，設法減輕首次置業的負擔

各國房地產調控的主要目標之一就是“居者有其屋”，因此房地產政策調控的重點應是保證有正常收入的首次置業人士能夠買得到買得起滿足基本需求的中低位住房。英國在經濟發展程度還不很高的時期建設了很多的中低價位住房，并采用累進的印花稅+ 在我國稱契稅, 和低價房采取零印花稅稅率來減輕首次置業者的負擔。我國目前的發展程度大概還沒達到英國近期的水平，應加大供首次置業人士購買的中低價位住房的供給，并減輕首次置業者的稅費負擔。

5、盡量用靈活積極的市場手段替代行政調控

在市場經濟時代，房地產市場問題的解決，最終是需要房地產產業及市場本身的發展，通過市場的自我調節能力自行解決。市場價格是資源短缺的最佳信號，當前的房價上漲歸根結底是由住房短缺所引起的，應在增加供給方面要多下功夫。同時，應通過實行市場化的差別利率體系和完善的累進稅率、差別稅率制，鼓勵將土地更加有所側重的投向經濟適用房及中低價位的房產開發，抑制高價位大面積的住房開發。政府應該充分發揮自身所擁有的資源，引導市場參與者（房地產市場參與者包括開發商、中介商、消費者等）理性投資和消費，充分公開市場信息，使得市場參與者擁有平等的參與機會。

參考文獻：

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[2]郭松海.張振勇.房地產宏觀調控的背景分析與創新舉措[j],西北師大學報,2006，（1）：17－20

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[4]董惠莉如何對房地產市場進行合理的宏觀調控[j],經濟究,2006, (2):43－45

房地產的宏觀調控范文第3篇

[關鍵詞]房地產 宏觀調控 交易成本 準公共產品

我國房地產市場雖經一年宏觀調控，但是整個市場走向沒有改變，市場房價仍呈快速上漲勢頭。據國家統計局的數據顯示，2006年第1季度全國房地產開發投資同比增長20.2%，其中商品住宅投資增長23.1%，房地產企業開發土地面積同比增長53.3%，而70個大中城市房屋銷售價格則同比上漲5.5%，部分城市上漲幅度在10%以上。在這種形勢下，有必要認真審視政府調控房地產市場的政策目標，進一步明確調控的依據和政策邊界，以切實推進房地產市場宏觀調控工作。

一、房地產市場宏觀調控的理論依據

政府到底為什么要對房地產市場進行宏觀調控，為什么要給居民提供一定的住房保障？從現象上看，房地產市場出現投資過熱、商品房價格偏高以及百姓住房困難等都是原因，然而從本質上看房地產市場某些內在缺陷才是決定性因素，這些因素導致單純依靠市場機制，無法達到市場供求均衡，更不能避免出現嚴重的市場失靈。正因為如此，從理論上說政府必須通過積極的干預和調控，促進和保障房地產市場健康發展。

1.房地產市場具有高交易成本特征，存在投機炒作問題。與一般商品不同，房地產除了可以滿足居住需要的使用價值外，還具有較高的投機炒作價值。房地產為什么可以用來投機炒作，對這個問題有很多種解釋，但歸根結底在于房地產市場有較高的門檻，具有高交易成本特征。首先，房地產是較為復雜和特殊的商品，房地產市場的參與者，無論是生產者還是消費者，都需要掌握較多的知識和信息，才能成為理性的市場參與者，才能作出其最優決策。現實中房地產的供應者與消費者之間往往存在嚴重的信息不對稱，占有更多信息的一方可以利用這種優勢攫取更多的利益，這一點在房地產商一方表現得特別突出。其次，與房地產相關聯的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產開發資金需要量較大，以至于房地產市場進入門檻比較高，難以在短期內形成完全競爭市場，進而無法保證市場信息是完全的、公開的。雖然房地產市場這種高交易成本特征可以隨著市場的逐漸發育成熟而有所弱化，但仍然會一定程度地存在，相應地市場投機炒作問題總是存在，因而依靠市場自身不可能解決投機炒作問題。

2.房地產具有準公共產品屬性，其價值無法依靠市場完全實現。房地產作為一種特殊的商品，具有準公共產品屬性，有時也稱作“二重性”、社會屬性或政策性。一般商品的消費可能只給私人帶來收益，而房地產卻不一樣，它的消費含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有適當的住房不僅給居民本人帶來利益，而且會對周圍環境，對其他居民帶來益處，包括公共衛生、市容環境、社會治安等方面的利益。另外，房地產消費，特別是居民購房置業，對增強其對國家及所在城市的歸屬意識有很大促進作用。目前包括美國在內的很多西方國家特別采取了鼓勵居民購房置業的政策，都存在這方面的動機。就不同檔次的房地產來說，中低檔的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，準公共產品屬性更為突出。不難證明，讓中低收入人士安居樂業將給社會帶來的好處，體現出的外部效益是無與倫比的。然而，房地產的準公共產品屬性所體現的外部效益并不能通過市場機制來實現，市場機制在公共產品供應或者說公共價值的實現上是失靈的。既然完全由市場機制調節，房地產的一部分價值得不到實現，那么房地產市場供應將可能相對不足，并且主要體現為普通商品房供應相對不足。這時房地產市場雖然可能會出現供求均衡，但那并非是與經濟發展水平相協調的均衡，不是保證居民充分享受到住房福利的最優均衡。

3.房地產具有一定的壟斷性特征，能夠導致市場供求結構失衡。房地產的供應以土地為基礎，而土地具有自然壟斷性特征。任一特定區位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應是有限的。土地的自然壟斷性特征則衍生出了房地產的壟斷性特征。房地產的壟斷性體現為房地產的非同質性。在房地產市場上，受區位因素限制，盡管可以有兩套價格相同的商品房，但不可能有兩套品質完全一樣的商品房。房地產這種非同質性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說獨占性特征，使得房地產的供應者具備某種程度的壟斷地位。房地產的壟斷性特征最終導致房地產市場的供求結構失衡。壟斷表面上看是導致高價格，但價格不是問題的根本，供求結構失衡才是根本問題。由于中高檔商品房定價的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實現甚至擴張壟斷收益，所以房地產企業會傾向于開發中高檔商品房。其結果必然是房地產供應結構失衡，房地產市場的這種供應結構失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有權或使用權的壟斷引發的，因而無法靠市場力量來消除。

二、房地產市場宏觀調控的目標分類

政府對房地產市場進行宏觀調控，正是針對房地產市場內在缺陷展開的，其總體目標就是要消除市場失靈的影響，保障房地產市場的供求均衡和健康發展，促使其與經濟發展和居民生活水平提高相協調。根據所針對市場缺陷的不同和政策效應大小，政府房地產市場宏觀調控目標可分為投機抑制目標、均衡供應目標與福利保障目標。

1.投機抑制目標。把房地產市場上的投機活動抑制在一定程度之內，或者完全遏止投機行為，是政府房地產市場宏觀調控的最經常目標。針對房地產市場投機行為的抑制性政策則是房地產市場宏觀調控中最常見政策。房地產市場上投機行為包括商品房的炒作買賣和房地產開發投資過熱，其共性是沒有正常市場消費需求基礎。這些投機行為的存在，一方面可以給房地產市場集聚更多的資金，增加市場活力；另一方面又可能引發房地產投資過熱，市場炒作過度，導致房地產價格偏高，嚴重時可能形成影響經濟正常運行的房地產泡沫。正因為房地產市場投機行為存在兩種不同方向的作用，在實踐中各國政府往往根據實際情況，對市場投機行為有不同的價值取向和態度，實行不同的調控政策。不過，當市場炒作氣氛過于濃厚，房地產泡沫非常明顯時，各國政府無一例外地會制訂程度不同的投機抑制目標，采取相應宏觀調控政策。

2.均衡供應目標。在房地產市場發展過程中，投資者對于土地壟斷利潤的追求所導致的房地產市場供應結構問題既包括中高檔商品房供應量過大，而普通及低檔商品房供應量偏小，也包括房地產商為追求土地壟斷收益，對土地、商品房的囤積所引發的房地產市場當期供應相對不足。政府均衡供應目標就是針這些問題提出來的。政府根據房地產資源稀缺狀況，特別是土地資源稟賦，結合經濟發展水平，確定適當的，即與居民其它方面消費水平相協調的房地產供給水平，并通過政策引導予以保障，所實現的就是房地產市場均衡供應目標。它包括兩個層次供求均衡，一是房地產市場供應與其它商品的供應相對均衡，居民的居住消費與其它商品的消費水平相協調；二是房地產內部結構供應相對均衡，各種檔次的商品房供應都與需求基本相當，特別是中低檔商品房的供應與廣大居民的住房需求基本相當。

3.福利保障目標。政府為了實現房地產所包含的公共利益或價值，按照公共產品由公共提供的原則，通過有關公共政策參與和調節房地產的供應，為部分居民提供一定的房地產消費福利，由此所引起部分居民房地產消費水平的相對提高，享有基本的住房消費福利，使市場供求均衡得到優化和保障，體現的就是房地產福利保障目標。理論上政府的房地產福利保障極限是使房地產的公共價值得到充分實現，居民享受與經濟發展水平協調一致的住房福利，住房資源得到最優配置，市場達到最優均衡。簡單地說就是居民房地產消費水平不滯后或超前于其它商品消費水平。現實中政府的房地產福利保障因經濟發展階段、政府財力的不同而情況迥異。目前世界各國都沒有給居民普惠制的住房福利，但都程度不同地給中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住條件。即使是極度崇尚自由市場制度的美國也有住房福利保障政策。

三、我國房地產市場宏觀調控的目標選擇與政策邊界

房地產的宏觀調控范文第4篇

摘要：近年來，為了解決房地產投資規模過大、住房供應結構不合理、住房價格上漲過快、房地產市場秩序比較混亂等問題，我國陸續出臺了一系列政策措施，這些調控政策從立法性質來說，均是法律層次較低的規范性文件，但對促進房地產業的健康發展發揮了積極作用。本文從經濟法宏觀調控的基本概念出發，分析了房地產市場宏觀調控的基本原則與措施。

關鍵詞：宏觀調控；整體性；間接性

一、經濟法視角下的房地產市場宏觀調控

（一）宏觀調控的概念與特征

宏觀調控的實質，實際上是政府針對市場情況，以特定的經濟、法律或者行政手段，以協助市場客服缺陷和市場調整的失靈為目的，以調整社會總需求和總供給之間的平衡為手段，對經濟社會進行調節和控制的行為，行為的結果必然是為了追求整體經濟的健康發展，實現社會穩定、持續增長的最終目標。

從經濟法的角度看，宏觀調控具有整體性（即宏觀性）、間接性的特點。其中，宏觀調控的對象具有整體性的特征，它關注國民經濟總體活動、經濟的宏觀結構，注重對社會經濟總量進行調節。具體來說，政府宏觀調控的目標包括經濟增長、發展穩定、促進就業和經濟結構協調，作用范圍涉及社會經濟全局。

間接性是指宏觀調控不是通過直接手段而是間接手段間接影響市場主體的行為，政府等監管部門不會直接干預市場主體的個別經濟活動。間接手段主要是指能夠影響社會經濟總量的杠桿工具，包括財政手段、稅收手段、金融手段等財政經濟政策。國家直接作用于杠桿的此端，力量傳遞到杠桿的彼端，影響和帶動社會眾多經濟主體的經濟活動。

（二）政府在房地產市場調控中的職能定位

依據市場經濟的理念，市場實際是范對國家的管制的，而房地產市場的宏觀調控，拋開結果，其實質是加強了國家對房地產市場的干涉，最終實現國家對房地產市場的調控和管制。經濟社會發展到現在，國家已經作為重大影響的經濟實體存在在市場經濟中，已經不可能有任何國家獨立與市場之外。這就決定了國家權力的運用必然會對經濟行為產生影響，因為國家掌握了大量的資源和權力，而如何有效的規范國家行為，讓國家和市場在法制規范中有效運行，有利于整個社會的發展，這是當前迫切需要關注的問題。

在房地產宏觀調控上，國家應當恪守經濟法基本精神，更多地對市場進行引導和促進，而不是限制和剝奪。在對房地產市場調整中，政府的首要任務是維護公平的市場競爭秩序，為房地產行業的發展創造有序的的環境。

二、房地產市場宏觀調控的原則與措施

（一）整體性原則

做為社會整體利益來看，以下特征是必須具備的：首先，社會整體利益的收益對象必須具備非特定性，不能是某個指定的個體。其次，在利益設定上，不會排斥涵蓋整個社會的商業目的，更不會排斥促進公共利益的各種群體利益，但是設定上不能是基于個別主體的商業目的而設定。第三，公共利益不以個體為意志為轉移實現，而必須通過特定的法定程序來實現。經濟法基本原則要求宏觀調控要著眼于社會經濟的宏觀結構和總體運行，影響對象的范圍是社會經濟全局，其作用方式比一般的法律更抽象。政府在調控目標的制定和調控對象的選擇上，必須將穩定房價，規范房地產市場運行，維護公眾利益作為調控目的，以整個房地產行業作為調控對象。

（二）間接性原則

宏觀調控法的調整方法是一種間接調整的方法，這是由宏觀調控的性質決定的。政府對房地產宏觀調控是在充分發揮市場機制作用的基礎上進行的，政府通過計劃、財政、金融、稅收、物價等方面的法律化的政策作用于市場，而后者通過市場引導經濟主體的交易活動符合宏觀經濟政策的要求。

我國對房地產行業和房地產市場的宏觀調控向來具有較強的政策性，這些政策對宏觀調控法的制定有很大的指導作用，而經濟法恰好是房地產宏觀調控政策的法律化，在法律框架下的宏觀調控有利于依法貫徹落實。反過來，宏觀調控政策又為制定經濟法的具體條款進行了有效嘗試。

（三）經濟法對房地產市場的調控措施

在房地產領域，經濟法是最為重要的法律部門，原因在于，宏觀調控對經濟運行的調整，主要是通過行政、經濟、法律三種，這三種均為間接手段，行政和經濟的性質決定了這類手段不能在法律框架之外運行，那就決定了所有的宏觀調整的認可和保護必須通過相應的法制。關于房地產調控的國家宏觀經濟決策、法律及各類施行措施組成統一整體，借助行政手段、法律手段、決策手段對市場進行規范與調整，實現國家房地產調控目標。

比較以上三種手段，決策手段主要包括貨幣、財政、土地、投資等方面的決策，反映了房地產市場的短期調控要求；房地產經濟手段以房地產決策為導向，包括經濟法律、行政法律等；行政手段主要包括許可、審批、監察行政行為。這三種調控手段相互配合、相互影響。其中，法律手段是調整房地產宏觀調控關系過程中最規范、最主要的手段。

三、結語

嚴格來說，房地產調控政策是國家為促進房地產市場健康發展而出臺的引導意見，區別于權力機構依據《憲法》和《立法法》而為的立法行為。無論是作為行政管理立法的《城市房地產管理法》，還是保護民事權利的實體立法《物權法》，均沒有關于房地產市場調控的內容。雖然這些這些措施對房地產的調控產生了一定的積極效果，但是沒有從根本上扭轉我國房地產價格持續上漲的態勢。

政府在房地產調控過程中，必須防止調控行為與措施過度政策化，回歸經濟法宏觀調控的本位，堅持宏觀調控法的基本原則，明確政府在房地產調控中的職責，完善房地產市場的宏觀調控立法。（作者單位：西北政法大學法律碩士教育學院）

參考文獻：

[1]參見徐孟洲：《耦合經濟法論》，中國人民大學出版社2010 年版，第208 頁—209 頁。

[2]參見聶飛舟：《我國房地產市場宏觀調控的經濟法反思》，載于《中國房地產》，2009年10月，總第346期。

[3]參見黃珊珊：《經濟法視野下的房地產市場宏觀調控問題》，載于《法制與社會》，2012年3月（上）。

房地產的宏觀調控范文第5篇

關鍵詞：宏觀調控；房地產價格；法律規制

一、房地產市場失靈是國家運用宏觀調控手段進行干預的前提

市場經濟中市場失靈的現象無處不在，房地產市場亦難逃厄運。其市場失靈主要基于以下原因：

首先是外部性原因。房地產市場外部性的負面表現體現在，房地產市場的土地外部開發中，分配土地增值收益的方式糾紛、利用相鄰不動產時的干擾以及由于土地過度開發導致的商品房密集等。

其次表現為房地產商品自身的壟斷性。土地作為資源替代性較弱，其嚴重的有限性、珍稀性致使土地供給者必須在一定程度上對市場進行壟斷，人們把置地購房作為財產保值和增值的手段，會不輕易出售待價而沽，客觀阻礙土地高效配置和合理利用。再者，我國城鎮土地的所有權屬國家，獲取土地使用權的使用者只能通過“招拍掛”方式進行，某種意義上說國家對土地具有絕對的壟斷。

再次，現有房地產市場上的商品及層次不能滿足所有群體的住房需求。我國貧富差距過大，低收入群體支付能力低，獲得銀行貸款難，在購房方面的支付能力A十分低下。

由于土地資源的有限性、房地產保值增值的特性，使得房地產市場成為適合投機的市場，過度投機對市場有害無利。

二、我國房地產價格連年過熱的原因

（一）隨著改革開放成果惠及民眾，國民生產總值和消費總值連年攀升，人均收入更是收獲可喜。國民經濟的持續快速發展、城市化進程的加快和人民生活水平的總體提高使我國城鎮居民客觀上具備了良好的住宅商品房消費能力。

（二）百姓投資渠道缺乏，投資手段集中于房地產國民經濟快速發展使大量百姓手中富于閑錢，投資引導信息嚴重匱乏，股票、證券等金融衍生品市場不健全，加之傳統購房置地理念深入人心，導致大量社會閑散資金未有效地得到投資利用，而是大量流入房地產市場，或投資升值，或出租獲利。購買房產地產成為全社會人們投資的不二之選，客觀抬高房價。

（三）從供給需求角度看

從供給角度看，房地產剛性供給較大，土地的供給，后期建筑材料的跟進使開發商需要大量資金的跟進和投入。商品住宅價格在土地交易價格推動下迅速上漲。從需求角度看，我國房地產需求增長很快。首先，住房制度政策性導向、居民可支配收入的增加及我國城市化進程都推動了人們對房地產，尤其是居民商品住宅的需求。其次，購房者心理預期的“羊群效應”，促使很多人將預期消費意向提前轉化為即期消費。旺盛的總需求推動了商品住宅價格上漲。

從非市場行為看，投機因素、土地拍賣中的違規行為等非市場因素也是導致房價過高的不可忽視的因素，側面抬高房價。

三、運用宏觀調控手段對我國房地產價格規制的法律建議

（一）土地政策及法律調控方面

嚴格土地“招拍掛”制度，防止土地“儲備閑置”。對“招拍掛”土地的價格實行上限管理，防止地方政府在利益的驅動下，不斷推高土地的成本。可借鑒英國的成功經驗，對土地的審批、開發過程進行嚴格的控制。對住房建設土地的審批到開發動工時間進行詳細的規定，加強對土地市場的監管，防止開發商通過囤積土地，推高土地成本的行為。同時要對違法違規開發商，進行嚴厲懲處，遏制投機行為，避免土地資源的浪費，穩定房地產價格。

同時要嚴格把控土地供應渠道，健全土地儲備制度，使國家真正控制土地一級市場。政府根據市場需求有針對性地溝通各地土地儲備中心，從房地產市場的實際出發，適當調劑土地供給量，影響房地產的供給，從而遏制房地產價格的上漲。另外還要對全國土地進行總體利用規劃，強化各級政府對住房市場調控的責任。

（二）金融法律調控方面

首先是要完善相關金融法規體系。其次是強化相關法律責任。建立健全房地產金融的信息披露制度也是防范金融風險的一個重要手段。各金融主體收集房地產信息、市場信息，通過分析整理和運用，提高監控能力，進而實現各金融機構間的信息共享。從而防止投機行為，減少金融風險，穩定房地產市場及房價。