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房地產(chǎn)設計變更管理范文第1篇

【關(guān)鍵詞】設計變更；房地產(chǎn)；成本；控制

1.前言

由于房地產(chǎn)開發(fā)在設計階段不可能盡善盡美，設計在實施之前往往都會不斷被修改，即使建設開始，設計仍然存在變化的可能性。而設計一旦發(fā)生變更，工程的施工運行，工程的本、質(zhì)量和工期等都會受到影響。設計的變更將直接增加項目的資金投入，從而影響投資效益。要想從根本上了解設計變更的重要性，控制設計變更對成本的影響，必須首先從設計變更的內(nèi)涵入手。

2.設計變更的內(nèi)涵

設計變更是指設計單位依據(jù)建設單位要求，調(diào)整設計或?qū)υO計內(nèi)容進行修改、完善、優(yōu)化。設計變更的原因是多方面的，其中包括：修改工藝技術(shù)、增減工程內(nèi)容、改變使用功能、設計存在問題、施工中產(chǎn)生錯誤、更改使用材料等等。

設計變更發(fā)生的階段不同，對于工程的影響大小也不同。設計變更如果發(fā)生在規(guī)劃階段，只需要對設計圖紙進行修改，其他費用并沒有增加，在這種情況下不會產(chǎn)生額外費用。如果設計變更發(fā)生在采購階段，那么不僅僅需要對圖紙進行修改，還需要更換設備，對材料重新進行選擇，費用必然會有所上升。設計變更如果發(fā)生在施工階段以后，除上述費用外，已施工的工程還必須拆除，勢必造成資源的浪費，增加投資成本，此外還增加了施工時間，增加了工程的隱形成本。因此，對設計變更的管理需要嚴格進行限制，如果需要變更，應該盡量把設計變更的發(fā)生時間控制在規(guī)劃階段，只有加大對設計變更的控制，才能盡可能避免額外成本的增加。

3.控制設計變更對于房地產(chǎn)業(yè)的重要意義

隨著市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)正逐步告別暴利時代，利潤逐步回歸正常水平。房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化分工越來越細，專業(yè)化水平越來越高，需要開發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理，實現(xiàn)成本的精確控制。企業(yè)的終極目的是利潤最大化，要想實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，必須“開源節(jié)流”，要節(jié)流，必須對成本加強控制。

控制設計變更對于房地產(chǎn)業(yè)來說可以有效對成本加強控制，房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制，指通過對開發(fā)中的決策 、設計、承包 、施工等各項目中涉及的各個階段均對成本實行控制，從而確保總成本的控制，對于房地產(chǎn)企業(yè)參與競爭非常有意義。

4. 控制設計變更需要注意的幾個因素

4.1設計方水平

設計方的業(yè)務水平是影響設計質(zhì)量的主要因素。有些設計人員專業(yè)技術(shù)素質(zhì)和職業(yè)道德水平不高，極易引發(fā)不合理工程變更甚至惡意工程變更。設計方如果業(yè)務素質(zhì)差，設計粗制濫造，達不到規(guī)定的設計要求，勢必引發(fā)工程開工后的設計變更。

4.2不可預見事件

在項目的實施過程中，各種不可預見條件的變化使得原先的設計方案不能滿足要求，需要進行設計變更，如在施工過程中地基出現(xiàn)軟土層，為保證工程建設質(zhì)量，通常需要增加技術(shù)措施產(chǎn)生設計變更。如果建設過程中因為罕見的天氣原因，例如暴雨、大雪，延緩了工期，則需要對設計進度進行變更。

4.3合同的規(guī)范性

合同中有關(guān)設計變更條款的約定，對房地產(chǎn)建設各方的行為具有重要的導向作用。當合同中對設計變更的約束進行獎勵時，合同參與者將最大限度地減少設計變更，自覺地對建設項目的工期、質(zhì)量和成本加強控制。當合同中缺乏約束設計變更的條款時，設計方可能缺乏對成本的關(guān)注，隨意更改設計方案。

5.控制設計變更對房地產(chǎn)成本影響的措施

5.1推行設計招標，擇優(yōu)選擇

通過對設計方進行招標，選擇多家有責任心、業(yè)務能力強、聲譽好的設計公司進行競標。選擇好的設計單位，既可以獲得優(yōu)秀的設計方案，又能促進設計方開拓創(chuàng)新，促使設計方提出“質(zhì)優(yōu)價廉”的方案。通過招標，可以全面評估設計方的資質(zhì)、業(yè)務水平，職業(yè)道德等，盡量保證設計質(zhì)量，減少設計變更的可能性。

5.2提高設計的預見性

設計要全面、準確，對可能發(fā)生變更的地方有預見性，并予以事先約定。要給予設計單位相對充足的時間，便于他們完成滿足施工要求的設計。要加強對設計圖紙的審核，圖紙要達到規(guī)定的設計深度和施工要求。在對圖紙的審核過程中要內(nèi)外結(jié)合，內(nèi)部封閉式審核為主，外部專家審核為輔，通過審核減少設計存在偏差和錯誤的可能性。設計方案中盡量對施工以后可能遇到的各種問題進行預見，以免開工后遇到困難臨時更改設計。

5.3采用合同措施，對變更進行約束

在設計過程中，一部分設計人員設計變更隨心所欲，不考慮企業(yè)需要因為設計變更而增加的成本。合同條款上增加設計變更的費用限制條款，例如規(guī)定設計變更產(chǎn)生的費用不得超出合同總價的某一比例，如果超出，則設計方需要承擔額外的這部分費用。通過充分利用合同，對房地產(chǎn)開發(fā)的總成本進行控制。

此外，設計變更前，要對設計變更進行成本評估。各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。審核過程中發(fā)現(xiàn)因為施工錯誤造成的損失，損失應該由施工方承擔，不應因此修改設計方案。

6.結(jié)語

設計變更對造價的影響是多方面的，是工程造價變化的主要根源。設計的好壞直接影響工程的成本、質(zhì)量和工期，好的設計可以減少不必要的費用支出，縮短工程周期，減少房地產(chǎn)企業(yè)人力、物力和財力的投入。因此，設計方的選擇必須通過招投標的競爭方式，選擇一家有責任心，有業(yè)務能力的設計方，并通過合同對設計方進行約束，達到主動控制和動態(tài)控制工程成本的目的。

參考文獻

[1]吳向陽.設計變更對房地產(chǎn)開發(fā)成本的影響及控制要點[J].建筑經(jīng)濟，2010，（02）：83-86.

[2]薛由慶.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的對策[J].福建商業(yè)高等專科學校學報，2001，（05）：20-22.

房地產(chǎn)設計變更管理范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程造價；控制

房地產(chǎn)作為社會經(jīng)濟發(fā)展的基礎產(chǎn)業(yè)之一，近年來，國家頒布了一系列政策遏制房價過快增長。土地資源的稀缺，導致土地價格一路走高，這對房地產(chǎn)市場是一個考驗。房地產(chǎn)開發(fā)中除了對工程質(zhì)量，進度，安全管理外，對工程造價的管理也是重中之重。

房地產(chǎn)開發(fā)的造價控制，直接影響到項目的進度、成本和質(zhì)量，是房地產(chǎn)項目成功與否的關(guān)鍵。房地產(chǎn)的全生命周期大致可以劃分為以下幾個階段：項目投資決策階段，項目規(guī)劃設計階段，項目實施階段，項目竣工結(jié)算階段。在這四個階段中，只有加強成本控制，才能賺取更多的利潤。

投資決策階段的工程造價控制

注重項目選址

房地產(chǎn)建設項目的實施過程中，決策階段的工程造價控制應將房地產(chǎn)項目的選址擺在首位，選址應符合城市規(guī)劃，開發(fā)商對市場要有準確的預測和定位，項目能滿足市場需求。選址過程中要地質(zhì)初勘工作并編制好環(huán)評報告。

1.2 編制可行性研究報告

可行性研究報告是進行投資決策的重要依據(jù)，市場調(diào)研工作是編制可行性研究報告的重點，只有了解了市場的需求，才能以此來開展項目；做好效益研究，從投入、產(chǎn)出入手，解決項目在經(jīng)濟上的“合理性”問題。可行性研究報告應該標準化和規(guī)范化，以確保科學性和真實性。要符合城市規(guī)劃要求，滿足樓房間距、功能分區(qū)要求和使用功能，合理利用土地進行布局，降低費用。

1.3編制投資估算計劃

投資估算是投資決策階段的一項重要工作。編制詳細的項目成本投資估算控制表是分析投資項目經(jīng)濟效益的重要依據(jù)。在編制完可研報告后，投資估算的編制能有效控制初步設計概算，并以此作為籌集資金和銀行貸款的依據(jù)。工程造價人員在編制投資估算過程中，應該實事求是，正確地反映設計所包含的內(nèi)容，按照項目成本管理的原則，對投資估算中的動態(tài)因素進行合理預測，綜合分析投資法案的經(jīng)濟合理性，優(yōu)化建設方案。

設計階段的工程造價控制

2.1做好設計方案的招標工作

在市場經(jīng)濟的今天，開發(fā)商委托設計時應該大力引入競爭機制，加強管理。通過招標的方式，選擇最好的設計單位，進而保證設計的質(zhì)量，避免因設計質(zhì)量而導致的成本增加。通過招標的同時，還可以選擇到優(yōu)秀的設計方案，避免過時的設計對銷售的影響，導致資金無法回收，經(jīng)濟效益得不到保證的情況發(fā)生。

2.2 推行限額設計

開發(fā)商在委托設計院進行施工圖設計時，在合同里面都會注明項目的投資金額，但是設計師在進行工程設計時，前期精力主要集中在建筑風格，建筑形式；設計中期關(guān)注重點是建筑的空間布局和功能關(guān)系；設計后期則精力放在設計是否符合規(guī)范要求，圖紙能否通過審查。設計師基本上不會從經(jīng)濟的角度上考慮設計。因此，必須建立一個限額設計管理的方法，在認真編制項目投資估算和設計概算的基礎上，施工圖預算的價格必須嚴格限制在設計概算以內(nèi)，從設計上降低工程造價。

2.3加強圖紙會審工作

將工程變更的發(fā)生盡可能控制在施工之前。在設計階段，克服設計缺陷，能以最低的成本獲得的最佳效益。設計出圖前，組織參建各方，對圖紙技術(shù)上的可行性，施工上的可行性以及經(jīng)濟上的可行性進行審核，從不同的角度對圖紙的設計進行全面審核管理，以達到提高設計質(zhì)量，避免考慮不周或因設計錯誤導致的工程變更，進而造成成本的增加。

2.4加強設計變更管理

消除不合理的設計變更，確實需要設計變更，必須進行層層審核，并及時分清做出經(jīng)濟處罰，以減少設計人員失誤所造成的設計變更和旅工單位利用設計變更增加工程。

實施階段的工程造價控制

3.1合理選擇施工方案

對施工單位報送的施工組織設計和施工方案進行認真審核，用經(jīng)濟和技術(shù)比選方法進行全面的評估，對于設計外增加的方案，必須在確保安全、質(zhì)量的前提下，采用最經(jīng)濟的解決方案，從而降低項目成本，減少工程變更和現(xiàn)場簽證，提高項目的經(jīng)濟效益。

3.2嚴格控制工程變更和現(xiàn)場簽證

在項目的施工過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)設計變更、施工進度變化和工程量變化的問題，需要現(xiàn)場簽證和變更，應及時真實地簽證，真實地反映項目的實際工程造價。確人設計變更的，應設法減少變更費用。

3.3控制工程款的動態(tài)結(jié)算

建筑安裝工程項目款的支付方式有按月支付，竣工后一次結(jié)算，按項目形象進度結(jié)算及其他雙方商定的付款方式。不同的結(jié)算方式，開發(fā)項目的成本支出也不相同。這就要求造價工程人員全面掌握和使用的招標文件，合同協(xié)議和有關(guān)設計，施工文件的基礎上，抓住計量支付這個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，仔細審查支付申請，使得每筆資金都可以得到合理的控制和支付。除了控制項目實施過程中發(fā)生的各種費用外，還需要掌握國家有關(guān)法律和規(guī)定，收集各種價格信息，了解價格動態(tài)，分析各種成本數(shù)據(jù)等。

3.4深入現(xiàn)場，收集和掌握施工有關(guān)資料

在施工過程中，工程造價管理人員，應經(jīng)常到施工現(xiàn)場，對照圖紙察看現(xiàn)場了解和收集有關(guān)的工程資料，及時掌握現(xiàn)場動態(tài)，為項目結(jié)算做好準備。

竣工結(jié)算階段的工程造價控制

合理確定工程造價是竣工結(jié)算階段工程造價管理的重要工作，在確定工程造價，應按照雙方在施工合同中的約定，根據(jù)竣工圖紙以及設計變更、現(xiàn)場簽證資料來審核計算，審查是否按照圖紙及合同約定完成了全部工作。

結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要確保投資項目的順利完成，就必須對投資項目進行全過程

程的造價控制，從經(jīng)濟、技術(shù)、合同各方面降低項目陳本，提高項目的投資效益。

參考文獻：

房地產(chǎn)設計變更管理范文第3篇

關(guān)鍵詞：成本管理；全過程管理；工程造價控制

Abstract: The cost management and control is one of the important management means of real estate enterprise. And the the cost control and management of the whole process is the important content of cost management and control of the real estate industry.

Keywords: cost management; the whole process management; project cost control

中圖分類號: TL372+.3 文獻標識碼：A文章編號：

房地產(chǎn)工程項目的工程造價控制管理貫穿了項目的全過程, 即從房地產(chǎn)項目決策的投資估算到設計階段設計概算, 以及施工階段的施工圖預算和工程完工后的竣工結(jié)算。各個階段的造價控制目標是有機聯(lián)系在一起的, 各個階段互相制約、互相補充。因此, 要建立一體化的管理體系, 及時發(fā)現(xiàn)偏差, 糾正偏差, 使幾個階段朝著預定的控制目標方向進展，嚴格控制房地產(chǎn)項目工程成本。目前房地產(chǎn)開發(fā)各階段造價控制管理存在的問題主要有：

1對房地產(chǎn)投資決策階段的重要性認識不足

由于房地產(chǎn)項目投資金額巨大，就房地產(chǎn)項目投資開發(fā)整個流程來看，這第一步投資決策環(huán)節(jié)無疑是重中之重。房地產(chǎn)投資決策階段控制工程造價，是正確確定房地產(chǎn)建設項目計劃投資數(shù)額的關(guān)鍵，對房地產(chǎn)企業(yè)正確控制投資目標值具有重大意義。按照“前者控制后者”的制約關(guān)系，意味著決策階段對其后面的各種形式造價起著制約作用。因此，必須加強項目投資決策階段工程造價的管理。

2工程設計階段對工程造價控制不嚴

在項目作出投資決策后，工程造價控制的關(guān)鍵在于設計，設計費一般只相當于建設工程全壽命費用的1％ 以下，但正是這少于1％的費用卻影響項目投資的可能性高達75％以上。在設計方案上基本上做到了采取兩個以上的設計方案進行比較，但在經(jīng)濟上是否合理卻考慮很少，出現(xiàn)“多用鋼筋、少動腦筋”的現(xiàn)象。特別是在競爭激烈的情況下，設計人員為了滿足開發(fā)商的要求，為了趕進度，施工圖設計深度不夠，甚至有些項目出現(xiàn)做法與選型交代不清，使設計預算與實際造價出現(xiàn)嚴重偏差，預算文件不完整，設計變更偏多，導致工程造價增加很多。

3建設項目發(fā)包階段選擇不當

工程設計完成后，項目發(fā)包顯得尤其重要。選擇了一家有實力、有信譽、報價合理的單位，工程就成功了一半。可是現(xiàn)階段開發(fā)商選擇中標單位時往往只選擇報價最低的單位，有些中標單位可能是投標報價低于成本價而希望今后在施工過程中通過各種手段、方法取得彌補的單位，在施工過程中容易扯皮而影響質(zhì)量和工期，導致造價失控。此外工程招標文件、合同文件不夠嚴密、明確，也很容易給施工單位鉆空子從而增加工程造價

4工程實施階段管理失控

工程實施階段是建設項目形成實體的一個漫長過程，也是工程造價控制的難點階段。在工程實施階段，由于地質(zhì)條件變化，材料的代換，施工組織方案和措施調(diào)整，工程變更過多，現(xiàn)場簽證不明確，簽證內(nèi)容與實際不相符，合同管理不嚴格等，工程造價極易失控。

5工程竣工結(jié)算階段控制不力

房地產(chǎn)項目工程竣工決算是整個工程造價控制最后的一環(huán)。竣工決算如何能真實實地反映整個工程的實際造價，反映了開發(fā)商和承包方對工程造價管理的能力。

在審核中，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)送審資料不完整、竣工圖沒有全面體現(xiàn)工程實際情況，直接以施工圖代替竣工圖或在施工圖上做簡單更改，很多變更沒有在圖上標注；設計變更手續(xù)不全，缺少變更通知及經(jīng)濟簽證；隱蔽工程現(xiàn)場驗收無正式簽證手續(xù)；變更材料沒有確定結(jié)算單價等。

工程結(jié)算一拖再拖；有時工程結(jié)算人員不了解施工現(xiàn)場，也不到現(xiàn)場審核復查，只憑自己的想象核算，與實際投入相差較大，這些都影響了工程建設項目的使用和建設工程造價的確認。

針對綜上問題，加強房地產(chǎn)各階段工程造價管理的措施主要有以下幾點：

1．在投資項目決策階段。

房地產(chǎn)項目的決策, 對房地產(chǎn)項目工程造價有著決定性的影響, 是建設工程造價控制的重要環(huán)節(jié)階段。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計, 投資決策階段影響項目的程度達到80%—90% 。

2. 設計階段的工程造價控制

（1）完善工程設計階段的招標工作，各階段引入競爭機制

為了有效避免設計階段只注重方案招標，忽視初步設計和施工圖設計階段的招標對工程造價控制帶來的問題，在設計招標工作中，不僅方案設計階段要通過招標完成，而且初步設計和施工圖設計也應引入競爭機制，使每個設計階段均通過競爭完成。這樣在每個細節(jié)上都會做到精益求精地去設計。

（2）進行限額設計

推行限額設計，要從源頭抓起。首先應制定合理的目標值，如果目標值不合理，就會被突破或者與實際懸殊很大。目標值應在對設計的科學性、功能的實用性和經(jīng)濟的合理性等方面進行充分論證分析后才能作出結(jié)論。進行限額設計關(guān)鍵是確定好工程項目的限額，控制好設計標準和規(guī)模。其次要制定實行限額設計相應的管理制度和有關(guān)規(guī)定，從整體上加強對項目投資的控制，由被動反應變成主動控制，由事后核算變成事前控制。

同時，加強設計變更管理，盡可能把設計變更控制在設計階段初期，建立健全相應的設計變更制度，對影響工程造價的重大設計變更，需進行由多方人員參加的技術(shù)經(jīng)濟論證，使建設投資得到有效控制。

3 .加強房地產(chǎn)招標階段造價控制措施

（1）對評標辦法，不能一味強調(diào)低價中標

對投標報價評分時，不能只看總報價，還要同時重視清單子目的單價，以防止和限制投標單位采用不均衡報價法。這是因為總價符合要求的，并不等于每一清單項目的單價也符合要求；總價最低的，并不等于每一清單項目的單價也最低。對清單項目單價的評審，可采用平均值法，也可采用權(quán)重分配法。

（2 ）應從專業(yè)的角度嚴格界定招標范圍

招標范圍的劃分不科學，很有可能造成工程的重復計價，部分設備重復定貨的現(xiàn)象，從而造成工程的造價無形的增加，

（3）建設工程項目實施階段的工程造價控制

合同實施階段投入資金量最多, 直接影響著建設費用和竣工結(jié)算, 是投資控制的重要階段。選擇合理的施工方案 , 在保證安全、質(zhì)量的前提下,用最經(jīng)濟的方案,從而降低工程成本,減少工程變更和現(xiàn)場簽證,加強投資控制；加強工程進度管理,認真審核施工組織設計。施工組織不合理, 不僅影響項目進度和質(zhì)量, 而且影響資金的使用；

加強工程變更及簽證管理, 在工程建設項目中,工程變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的,但要進行有效控制.為防止施工圖設計中產(chǎn)生漏洞,除在審核圖紙時把關(guān)外,還應圖紙會審中盡量消除漏洞.設計變更應盡量提前,變更發(fā)生得越早,損失越小,盡可能把設計變更控制在施工階段初期,尤其對影響工程造價的重大設計變更,更要先比較各個方案的優(yōu)劣,選擇最經(jīng)濟適用的方法,使工程造價得到有效控制。如基礎部分由于很多不可預料的因素,發(fā)生的圖紙外的簽證比較多，要嚴格把關(guān)。對于現(xiàn)場簽證,要實行嚴格認真的逐級審核制,對于工程聯(lián)系單、圖紙會審、施工組織設計方案等要嚴格審核。

房地產(chǎn)設計變更管理范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目 財務控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目具有項目周期長、資金需求大、專業(yè)性強、受國家政策調(diào)整及市場影響大等特點，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中從經(jīng)營管理角度加強財務控制對項目的順利完成具有重要意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目加強財務控制管理的作用

（一）改善房地產(chǎn)開發(fā)項目管理層的管理方式

財務管理作為房地產(chǎn)項目管理重要組成部分，在財務控制的內(nèi)容上不僅是建設資金收支的控制，更重要是從經(jīng)營管理高度，如資金來源及資金成本、資金使用效率、盈利目標及能力的測算和評估、稅務籌劃等方面為決策層提供依據(jù)，并建立資金收支所反映的經(jīng)濟活動的控制管理制度，從而全面提升財務控制在工程項管理中的核心地位。從其控制主體上講，財務控制的主體應當是企業(yè)法人領導，由房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管理部門、營銷部門、各部門組成的，而非傳統(tǒng)意義上的財務人員。

（二）保障房地產(chǎn)項目管理制度的順利實施

財務控制首先是項目治理結(jié)構(gòu)的重要組成部分，通過適當?shù)呢攧湛刂浦贫龋梢詤f(xié)調(diào)所有者與經(jīng)營者的利益，從而保證項目管理制度的順利實施；其次，財務控制可以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營效益最大化，確保投入資金安全性、收益性，實現(xiàn)資本保值、增值目標。

此外，加強財務控制還可以起到保證項目業(yè)務信息和財務信息的真實性和完整性，以及項目財務活動的合法性的作用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目周期各階段財務控制重點

（一）項目可行性研究階段的財務控制

房地產(chǎn)項目可行性研究是投資決策前對有關(guān)建設、技術(shù)、市場、社會經(jīng)濟效益等方面進行全面分析研究、評價和決策的技術(shù)經(jīng)濟論證過程。房地產(chǎn)項目可行性研究階段財務控制可以從以下幾方面加以控制：

1、做好項目前期基礎性調(diào)研工作

項目前期基礎性調(diào)研工作包括兩個方面，一方面要做好項目前期對市場、資源和項目周邊環(huán)境的基礎性調(diào)研工作，做好客戶的市場有效需求和潛在規(guī)模的調(diào)查工作，通過市場調(diào)查做好產(chǎn)品定位、客戶群體及開發(fā)產(chǎn)品的建筑方案設計及分析，為項目建立投資決策提供可靠的依據(jù)；另一方面，通過分析開發(fā)項目的市場競爭力與不確定性風險，將開發(fā)項目與其他同類或類似項目進行市場競爭力對比分析，同時需要從經(jīng)濟政策、市場變化等風險方面因素對項目影響的不確定分析，從而對財務指標的影響作出不確定性和風險分析，并制定針對性應對措施，優(yōu)化項目的經(jīng)濟技術(shù)方案，以防范及降低經(jīng)營風險的對策措施。

2、做好項目規(guī)劃論證工作

項目論證階段財務控制的重點主要是結(jié)合項目的特點，通過對項目投資估算、資金籌措及回收期等經(jīng)濟指標的估算分析，從而確定項目實施的必要性。一方面，財務控制對市場預測的主要工作點是依據(jù)市場供求關(guān)系及房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行準確價格定位，確定項目的預計售價。準確的價格定位，不但要實現(xiàn)項目銷售價格最大化，還在實現(xiàn)快速銷售，快速回籠資金，實現(xiàn)利潤最大化的經(jīng)營目標。另一方面，成本測算要全面、精確。項目正式立項前要對開發(fā)項目進行全成本測算，其中，對土地成本的估算不但要考慮價格，還要考慮土地取得方式不同對成本及資金流動產(chǎn)生的影響。全面、精確的成本預算不但是建立成本控制目標的基礎，同時也是對房地產(chǎn)項目進行決策的依據(jù)。

3、做好項目可行性研究報告的評價過程

在項目可行性研究報告出具后，應組織部分專家對其所涉及內(nèi)容進行的再評價，對在評價過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時溝通，并制定出具體的整改措施，以保證可行性研究報告具體實施過程的經(jīng)濟性和可行性。

（二）項目實施階段的財務控制

項目實施階段是房地產(chǎn)項目成本產(chǎn)生的主要階段。在這期間，財務控制的工作重點是對項目成本的控制。房地產(chǎn)項目投資目標管理的過程，即目標分解與計劃、目標實施檢查、信息反饋的控制循環(huán)過程。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計直接影響建設工期和建設成本，直接決定人、財、物等相關(guān)資源的投入

項目設計方案的優(yōu)劣直接決定項目未來的成本，并決定項目的整體收益。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制首先要以設計階段作為成本控制重點，在各項成本費用尚未發(fā)生時做好前期成本規(guī)劃。良好的項目設計是有效控制房地產(chǎn)項目投資的根本，是項目成本優(yōu)化的最有力保證。

首先，在項目委托時，向設計單位提供經(jīng)批準的可行性研究及投資估算，明確項目開發(fā)的定位、工程建設質(zhì)量及各項經(jīng)濟技術(shù)指標。在初步設計完成時，聘請專家對其進行審查比對，一方面審查設計的合理性，既設計布局和經(jīng)濟性的合理性，是否符合公司的市場定位及消費群體的需求等，同時根據(jù)地塊特點對設計實施的可能性進行審查，在全面審查后，對設計初步方案進行修改、優(yōu)化，另一方面設計投資概算與項目可行性研究時投資估算進行對比，既要對投資概算偏離投資估算差異率進行重新認定，重新計算投資回報率，也要對投資概算的全面性進行審定，以降低因設計變更而增大投資的可能性。

其次，限額設計，優(yōu)化施工圖設計?？刂瞥醪皆O計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計，各設計人員在保證達到使用功能和技術(shù)指標的前提下，需融施工圖設計與施工圖預算為一體，將預算限額進行合理分解，在設計過程中，按照分配的投資限額控制設計。在施工圖設計完成時，需要設計人員、施工人員及成本管理人員對施工圖技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價的進行性等方面進行審核，對施工圖進行優(yōu)化，以防止技術(shù)設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

最后，規(guī)范勘察設計合同，有效控制造價。房地產(chǎn)項目勘察、設計人員與項目開發(fā)者屬于不同經(jīng)濟主體，兩者的工作目的不盡相同，房地產(chǎn)項目開發(fā)方應加強對勘察、設計合同的管理，用經(jīng)濟手段加強對房地方項目勘察設計的管理，從而在源頭上控制整個房地產(chǎn)項目的投資成本。在與勘察單位簽訂勘察合同時，將勘察費用與工程地質(zhì)勘探的準確程度掛鉤；在與設計單位簽訂設計合同時，通過在設計合同條款中增加設計變更及修改的費用額度限制條款，以加強對設計單位的考核和制約，防止由于在工程施工過程中增加的設計變更造成投資失控。

2、項目施工階段的財務控制

房地產(chǎn)項目施工階段是資金大量投入，產(chǎn)生項目建設成本的主要階段，也是資金投入的主要階段。施工階段的財務控制主要是通過財務監(jiān)控，對工程款的支付、工程變更造成的費用調(diào)整及各種工程造價信息等進行全過程控制。在此階段一方面要加強合同管理，不但要在合同條款規(guī)定了雙方的權(quán)利、義務，還要注意合同條款的嚴密性，預防因施工方利用合同中某些條款的不確定性向投資方索賠而產(chǎn)生投資失控和經(jīng)濟糾紛。一方面加強對施工材料的控制，對開發(fā)者提供的材料通過招投標進行，以保證材料質(zhì)量和價格，同時在現(xiàn)場施工時，加強對材料的管理，以防施工方偷梁換柱；對施工方提供的材料，也需要工程管理人員對材料的質(zhì)量進行確認，以防施工方以次充好，影響工程質(zhì)量。另一方面要加強施工過程中發(fā)生的現(xiàn)場簽證與設計變更的管理，建立嚴格的設計變更審查、審批制度，工程管理部門要詳細分析每一項涉及變更的工程量、功能變化及造價增減情況，嚴格控制施工中的設計變更，防止施工單位為了施工便利而任意提高或降低設計標準、改變工程規(guī)模，從而增加工程投資費用或降低項目質(zhì)量。在支付工程款時，要嚴格按合同約定時間及實際完成的工程量支付工程進度款，嚴防工程進度款的超進度支付，避免對施工單位在經(jīng)濟上的失控管理，減少建設資金的違規(guī)占用，節(jié)約建設資金成本。

3、項目竣工決算階段

竣工決算是房地產(chǎn)項目成本控制的最后環(huán)節(jié)，在項目竣工階段的財務控制是要必須嚴格進行項目竣工決算的審核工作，以有效的控制工程造價。由于在施工中出現(xiàn)地質(zhì)條件、材料換代、工程量增加等變化，因此工程管理部門需要作好工程竣工圖、主要建筑材料規(guī)格、質(zhì)量與價格簽證、設計變更等竣工資料收集整理，通過對竣工結(jié)算資料和現(xiàn)場實際情況，認真審核工程結(jié)算數(shù)據(jù)，防止有虛報工程量、定額錯誤、工程變更調(diào)增不調(diào)減、重復結(jié)算等情況的發(fā)生，保證工程造價的準確度。同時應實行工程結(jié)算第三方復審制度和工程尾款會簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量和投資效益。

房地產(chǎn)設計變更管理范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；風險識別；風險評估；風險控制

一、引言

隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展、農(nóng)村城鎮(zhèn)化的速度逐年加快，房地產(chǎn)行業(yè)也進入了一個新的發(fā)展階段。房地產(chǎn)投資數(shù)額大、投資周期長、變現(xiàn)能力差的特性決定了房地產(chǎn)一個高風險的事業(yè)[1]。投資過程中既有金融財政風險等有形風險，也有如政策變化等無形風險，使投資方案和決策具有相當?shù)臐撛陲L險[2]。目前國內(nèi)對房地產(chǎn)風險管理的研究還不夠深入，定性分析和經(jīng)驗決策仍然是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險分析中常用的方法，也很少有系統(tǒng)的定量研究方法的應用。

針對上述情況，本文結(jié)合了風險管理理論與房地產(chǎn)業(yè)的施工建設具體實踐，根據(jù)房地產(chǎn)風險的特點，以a市天和苑房地產(chǎn)開發(fā)項目為研究對象，從項目風險識別、風險評估、風險控制等方面對本項目施工建設階段的風險管理進行了深入研究，以期為加強本項目的風險管理提供科學依據(jù)。

二、項目概況及施工建設階段的風險識別

a市天和苑項目定位為cld概念，也就是中央居住區(qū)，是復合地產(chǎn)項目，即融合商業(yè)、商務、商住和居住為一體的大型地產(chǎn)項目。從項目選址上講，本項目四面臨街，地處城市中心，具備極強的商業(yè)輻射能力，且周邊已經(jīng)形成若干有規(guī)模的市場，具備成為a市新的商業(yè)和居住中心的地位。本項目規(guī)模較大，共分五期進行開發(fā)，每期開發(fā)約15萬平米，基本處于市場可消化的范圍內(nèi)。項目建設采用滾動開發(fā)模式，以銷售資金支持后續(xù)開發(fā)，保證資金使用的效率。本項目總的銷售額是136123萬元，其中，住宅銷售額99003，底框商業(yè)銷售額11760萬元，商業(yè)銷售額25360萬元。

a市天和苑房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工建設階段是指開發(fā)項目從正式開工到工程竣工驗收形成建筑物實體的過程，其主要任務是在施工過程中，通過加強管理、采取措施，確保開發(fā)項目計劃工期、質(zhì)量、成本和安全目標的實現(xiàn)，從而保證項目能按時、按質(zhì)地推向市場，保障投資商利益[3]。a市天和苑房地產(chǎn)項目內(nèi)建筑承包商比較多，他們的施工水平參差不齊，引起的風險因素難以預測，主要的風險因素有工期風險、質(zhì)量風險、管理風險及技術(shù)風險等，詳見表1。

表1 項目施工建設階段的風險因素表

風險因素 類型 風險

管理 管理 項目目標是否清晰

決策是否征求各方面的意見

是否對經(jīng)驗教訓進行分析

技術(shù) 施工方法風險 安排施工組織、采用的施工方法不合理

新材料、新技術(shù)和新工藝風險 因為科學技術(shù)的進步、新材料、新技術(shù)和新工藝的不斷創(chuàng)新而給投資商帶來的工期、成本和質(zhì)量損失

工期 管理者自身造成的工期延誤 未能按時提供圖紙；臨時增加工程量；未能按時支付工程款，建設管理和質(zhì)量監(jiān)督部門拖延審批時間，不可抗力等

項目承包商造成的工期延誤 承包商技術(shù)水平不夠無法完成任務；承包商設備不齊備；原料供應不足等

無法識別的風險 一些不可抗力造成的延誤；意外的社會因素造成的延誤等

質(zhì)量 質(zhì)量 影響工程質(zhì)量的五個重要因素是人、材料、機械設備、施工方法和環(huán)境

三、項目施工建設階段的風險評估

在上述風險識別的基礎上，本文將運用綜合評價法對項目建設前期階段中識別出的項目風險進行全面的評價，其具體過程是：（1）討論專家確定每個風險因素的權(quán)數(shù)；（2）確定權(quán)重即風險的等級值e，可以按照風險發(fā)生的概率分為五個重要等級，分別為0.2、0.4、0.6、0.8、1；（3）將每風險因素的權(quán)數(shù)和相應的等級值相乘，求出該項風險因素的得分；（4）將風險得分相加，求出此風險因素的總分，即風險度，它表示一個項目的風險程度。

按照綜合評價法的步驟，通過對a市天和苑房地產(chǎn)項目的調(diào)查，聯(lián)系了a市具有一定影響力的房地產(chǎn)專家、該項目的經(jīng)理、項目組成人員和工程師，確定在天和苑房地產(chǎn)

目建設階段各個風險因素的權(quán)重和打出相應的等級值，形成了風險因素評價表，詳見表2。

表2 項目風險因素評價表

主要風險因素 權(quán)重 風險因素發(fā)生的可能性 wc 排

序

很小0.2 較小0.4 中等0.6 較大

0.8 很大1.0

征地拆遷風險 0.1 √ 0.08 3

突發(fā)事故 0.05 √ 0.02 8

安全事故 0.1 √ 0.02 7

質(zhì)量不達標準 0.15 √ 0.06 5

工期拖延 0.2 √ 0.16 1

施工索賠 0.1 √ 0.06 4

設計變更 0.15 √ 0.09 2

施工方案不合理 0.15 √ 0.03 6

合計 0.52

由風險因素評價表可以看出，該項目建設階段風險度為0.52，在0.5和0.7之間屬于中度風險。通過對上述風險因素排序可知，項目的主要風險為工期拖延風險、設計變更風險；次要風險為征地拆遷風險、施工索賠風險、質(zhì)量風險；非重要風險為施工方案不合理風險、突發(fā)事故風險、安全風險。

四、項目施工建設階段的風險控制

通過上述分析，a市天和苑房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設階段的主要風險依次是工期拖延風險、設計變更風險，其主要的應對控制措施如下：

（1）工期拖延風險控制

首先，采用合同手段進行風險轉(zhuǎn)移。即嚴把合同關(guān)，嚴格制定相關(guān)工程工期條款，明確工期拖延所造成的后果及相應承擔的責任，將該部分風險轉(zhuǎn)移到主體承包單位；找準專業(yè)監(jiān)理單位，在委托監(jiān)理合同要明確工期條款，明確監(jiān)理公司對各施工單位拖延工期也要承擔責任[4]。然后，及時有效地與人溝通，督促承包商在非關(guān)鍵路徑上的工序同時施工；督促承包商保證資金和材料的充足；找對供貨商，保證供貨的質(zhì)量、合格等，要確保供貨商提供的產(chǎn)品滿足設計文件所確定的各項技術(shù)要求，以及后續(xù)服務保障問題；完善風險控制過程；強調(diào)供方資源風險管理，加強風險監(jiān)控[5]。最后，改進房地產(chǎn)企業(yè)的工程進度控制水平，做到事前有計劃、事中有控制、事后分析。

（2）設計變更風險控制

主要是通過風險轉(zhuǎn)移的方法加強風險管理，具體措施主要有：加強建筑設計圖的審查和最后的驗收制度建設；采用監(jiān)理制度，并在施工的整個過程中，處理好工程部與監(jiān)理單位、施工單位的關(guān)系；嚴格設計變更審查制度，設計變更必需經(jīng)過業(yè)主和原來的設計單位的共同同意，并且要由原設計單位制作正規(guī)的設計變更計劃，簽字確認[6]。

五、結(jié)語

本文將項目風險管理的相關(guān)理論與a市天和苑房地產(chǎn)開發(fā)項目實際密切結(jié)合，從風險識別、風險評估、風險控制等方面對本項目的施工建設階段進行了深入的風險管理研究，提出了相應的風險控制策略。然而，由于房地產(chǎn)項目本身的復雜性，房地產(chǎn)項目風險具有很大的不確定性，其風險管理是一項復雜的工程，為了完善相關(guān)的研究分析，并使之指導于實踐，還需要進一步的努力。

參考文獻：

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[3]駱珣.項目管理教程[m].北京：機械工業(yè)出版社，2004：8.

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[5]胡煜.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險管理及防范[j].現(xiàn)代商業(yè)，2009（12）：44-45.