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房產糾紛合同范文第1篇

有關法律人士指出，商品房買賣合同糾紛，主要有以下幾種情況：

一是因延期交房引發的糾紛。因開發周期長，不確定因素多，開發商風險大，開發商預收了購房者的房款后，所建項目未能按期竣工或如期交付房屋，引發訴訟。

二是因房屋廣告與實際交付不同導致的糾紛。售房廣告是購房者了解房屋的第一手資料，其真實性與準確性會直接影響著購房者的決定。為吸引更多購房者，出賣人在銷售廣告及宣傳材料中夸大其辭，實際交付房屋與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠，引起購房者不滿。

三是因一房二賣欺詐賣房引發糾紛。出賣人故意隱瞞出賣房屋已經抵押或另行出賣的事實，在與買受人簽訂商品房買賣合同后，買受人訴訟要求確認商品房買賣合同無效、返還已付購房款及利息，并承擔賠償責任。

四是因房屋建筑面積與合同約定不符引發的糾紛。出賣人交付房屋的套內使用面積或者建筑面積的實測數據與商品房買賣合同約定的面積差距較大，買受人要求雙倍返還房價款，或買受人訴訟要求解除合同、返還已付購房款及利息。

五是因房屋質量引發的糾紛。房屋質量糾紛是房屋交付之后購房者經常遇到的問題，質量問題常見的有裂縫、滲漏、墻皮脫落等等。出賣人交付的房屋存在質量問題，買受人訴訟要求交付合格房屋，或解除合同、返還購房款并支付利息，或修復房屋、賠償損失。

六是因開發商無證建房售房引發的糾紛。因出賣人未取得相關規劃或許可手續，就與買受人訂立商品房預售合同，無法按期為買受人辦理承諾的相關手續，買受人訴訟要求撤銷商品房預售合同并給付一倍以內的賠償金，或要求出賣人履行義務，賠償損失。

七是因開發商不能按期為購房者辦理權屬證書引發的糾紛。出賣人未在法律規定或合同約定的期限內為產權人辦理房屋權屬證書，或未在規定的期限內辦理房屋所有權登記，買受人訴訟要求出賣人按照法律規定或合同約定為其辦理房屋權屬證書，并支付違約金；或要求解除合同或由出賣人賠償損失。

八是因房屋配套設施不能及時使用引發的糾紛。很多小區在交付業主使用時面臨這樣一個問題，人是入住了，可配套的暖氣、煤氣、水電、寬帶卻不能及時使用，從而要求出賣人承擔違約責任。

房產糾紛合同范文第2篇

法定代表人王學忠，該公司總經理。

委托人肖明德，海南肖明德律師事務所律師。

委托人周亞敏，海南肖明德律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）?？邶埮d房地產開發公司，住所地海口市振東區君堯新村115號9棟。

法定代表人畢凱，該公司經理。

委托人孟繁旭，黑龍江省孟繁旭律師事務所律師。

委托人賈新明，黑龍江省哈爾濱市新型建材房屋建設綜合開發公司法律顧問。

上訴人海南省演出公司（以下簡稱演出公司）因合作建房合同糾紛一案，不服海南省?？谑兄屑壢嗣穹ㄔ海?000）海中法民初字第113號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案，演出公司的法定代表人王學忠委托人肖明德、周亞敏，被上訴人?？邶埮d房地產開發公司（以下簡稱龍興公司）的委托人孟繁旭、賈新明等到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原審判決認定雙方簽訂的合作合同有效，認為雙方所簽合同中的約定，既存在房屋交付的債權也存在其他違約責任的賠償權，演出公司依約提起的各項訴訟請求，從其知道自己的權利受到侵害時起至起訴時止，均已超過法定的訴訟時效，據此判決，駁回演出公司的訴訟請求，案件受理費由演出公司負擔。宣判后，演出公司不服原判向本院上訴稱：一審判決認定事實不清，適用法律不公，雙方合同均約定上訴人享有產權分配及獲得加層補償費等權利，一審判決以產權分配完畢來否定上訴人享有獲得加層補償費等權利是錯誤的，明星大廈應以規劃驗收為準，辦理房產交接手續前，雙方的合建合同尚在履行過程中，因此，起訴時并未超過訴訟時效，請求撤銷原判，支持上訴人的訴訟請求。龍興公司答辯稱：合同中的違約罰款是約定的而非法定，其截止期限及時效起算點也應以約定為準，加層補償費上訴人選擇了現分配的房屋面積而已放棄，宿舍樓加層擴建費，由于2號宿舍樓未拆，沒有損失而不應發生，已得到的款項應退還，其他費用的發生與被上訴人無關，同時，依法上訴人所提出的請求即使成立，也已全部超過訴訟時效，一審判決應維持。

經審理查明：1993年4月30日，演出公司與?？邶埮d經濟貿易開發公司（1994年1月12日雙方協議將其更換為龍興公司）經協商簽訂了一份《合同書》，約定由演出公司提供其位于?？谑泄珗@北2號1350平方米的土地，龍興公司提供建設資金，雙方合作建設＂明星大廈＂，該大廈樓高十層，工程投資每平方米2000元。演出公司負責做好拆遷準備，解決拆除舊房時所發生的糾紛，協助辦理前期手續及土地使用證、產權證；龍興公司負責組織設計、報建、施工、裝修、驗收等工作并承擔費用，雙方按演出公司35％，龍興公司65％的比例分配房產。分配以十層為基數，每增加一層，龍興公司補給演出公司30萬元，增加面積歸龍興公司所有。若建筑不足十層，演出公司實得面積也以十層計算，分成不小于2100平方米，剩余部分歸龍興公司所有，樓層以演出公司分配1至3層，不足部分自由選擇為原則，若余數不足一單元但超過單元的50％的，可按工程成本價向對方購買此單元的剩余面積。龍興公司的施工期12個月，報建時間半年，總計18個月，除不可抗拒因素延誤外，每超過一個月罰款10萬元。龍興公司同意幫助演出公司進行宿舍樓房的擴建和頂上加層或支付加層擴建費60萬元。協議簽訂后，龍興公司分三次付給演出公司加層擴建費25萬元。1993年6月24日，雙方簽訂了一份《借款合同》，約定龍興公司借給演出公司人民幣100萬元。1993年10月28日，雙方簽訂了《合作興建＂明星大廈＂補充協議》，約定按實際進展情況，演出公司同意報建時間拖延一個月，從11月1日起每延一天，龍興公司賠償其經濟損失2000元等內容。1993年11月2日，雙方簽訂《補充協議》，約定明星大廈主體占地面積設計若不能達到應有的密度率（45％）時，分配給演出公司的實得面積不少于2100平方米。1993年12月4日，雙方簽訂《明星大廈繼續延長報建期限的補充協議》，約定延長報建期限到12月31日，但龍興公司自1993年11月1日起的延期賠償費于1993年12月31日前一次付清。1994年5月5日，雙方又簽訂了一份《明星大廈繼續延長報建期限的補償協議》，約定報建期再次延長至1994年6月25日止，若龍興公司在此前不能支付按實際天數結算的賠償費，則該款視為其向演出公司的借款，歸還期限至1994年12月31日止，年息按20％計算。1993年11月20日，海南省文化廣播體育廳以瓊文函［1993］399號文批復同意雙方合作興建明星大廈。1994年7月26日，?？谑幸巹澗诸C發了建設工程規劃臨時許可證，批準明星大廈報建層數為十層，1997年5月20日又為第十一至十三層頒發了建設工程規劃臨時許可證。1995年10月19日，?？谑型恋毓芾砭忠允型磷郑?995］0544號文批復同意雙方合作建樓轉受讓用地。1994年9月19日，演出公司與海口市公路分局簽訂了一份《協議書》，約定演出公司因施工需占用公路分局的通道臨時行車，每年的使用費為1200元，使用至建樓完工為止。該協議書上除演出公司加蓋有公章外，龍興公司的全權代表邱杰在協議上也簽了名。明星大廈于1994年11月25日開工。1997年1月10日，雙方代表召開了＂關于明星大廈收尾工程問題聯席會議＂，會議紀要第三條的內容為：＂第一層三面外墻在大廈工程驗收后30日之內按雙方原協商意見和標準維修＂。1997年11月8日，明星大廈經海南省建筑工程質量監督站等單位驗收，并頒發了工程質量合格的竣工驗收核驗證書。1998年1月15日，雙方簽訂了一份《借款及有關事項協議書》，約定明星大廈工程于1994年11月25日正式動工至1996年10月31日竣工，因種種原因及雙方協商同意將大廈整體銷售，故未進行實體面積分配，由于暫時未定確切的購房者，演出公司要求將大廈一層先行使用并已于1997年12月5日接管使用。龍興公司同意預借10萬元給演出公司，該款將在雙方合作項目清算中本息一并處理。明星大廈建成后，因與原規劃報建方案有異，海口市規劃局未給換發建設工程規劃許可證。為此，雙方于1998年4月20日向該局提交了＂關于明星大廈規劃驗收的請示報告＂，＂關于明星大廈規劃驗收的請求報告＂，1998年11月18日，又提交了＂關于明星大廈規劃驗收存在問題的承諾＂。三份函中均提出直接影響明星大廈規劃驗收的是400平方米五層宿舍樓（即演出公司2號宿舍樓）的拆除問題沒有解決，并說明了未能拆除的原因和存在的困難。1998年11月26日，海口市規劃局頒發了建設工程規劃許可證。2000年4月29日，演出公司與海南大名裝修工程有限公司簽訂了一份《合同書》，約定演出公司將明星大廈首層外墻工程發包給大名公司承建。2000年8月21日，演出公司向一審法院起訴。2000年8月24日，雙方簽訂《明星大廈房產移交協議》，約定龍興公司將明星大廈1至4層房屋移交演出公司，其中1至3層已于1999年11月10日移交使用，現將剩余部分全部移交，面積以房產證為準，實行多退少補原則，雙方合作產權利益的分配即告終結。之后，房屋所有權證辦妥，演出公司實際分得房屋面積為2319.2平方米。

上述事實有合同書、協議書、收付款憑證，海南省文化廣播體育廳批復、?？谑型恋毓芾砭峙鷱?、土地使用證、建設工程規劃臨時許可證、建設工程規劃許可證、房屋所有權證、庭審筆錄及當事人陳述等已經法庭質證的證據為證。

本院認為：本案當事人所簽協議，均是在協商一致的基礎上所作出的真實意思表示。雙方的合作關系已經業務主管部門同意，并經土地管理機關批準辦理了合作登記手續，其形式要件和實質要件都符合法律規定，故應認定有效。雙方協議所確定的一些權利義務，其具體內容及實際履行都具有相對獨立性，該特點以致演出公司所提起的訴訟請求中有部分請求可分別獨立存在，故其訴訟時效期間也應分別計算。當事人雙方就明星大廈工程竣工期，延期報建的賠償費轉為借款的償還期，首層外墻的施工期均有具體約定，演出公司可行使權利的時間是明確的，一審法院對該部分請求，認定其已超過訴訟時效，并作出駁回其請求的處理是正確的，應予維持。關于加層補償費的約定，是以改變原計劃報建方案為前提而議定的，演出公司就該項權利的主張，應以龍興公司合法取得加層房屋所有權為條件，明星大廈房屋所有權證系2000年8月取得，因此，演出公司就加層補償費的請求，未超過訴訟失效，其請求應予支持，一審法院亦以超過訴訟時效，判決駁回該項請求的認定和處理不當，應予糾正。演出公司以提供土地為合作條件，其2號宿舍樓所附土地屬提供合作部分，因設計方案的調整該樓未拆除，其仍繼續使用。未拆除該樓的原因和理由，雙方在給政府主管部門的函中均已闡明。就加層擴建費合同雖未寫明是對拆除2號宿舍樓的補償，但卻約定的是＂幫助＂加層擴建，根據雙方約定和本案實際，演出公司提出繼續支付該款的理由不充分，其請求不予支持，龍興公司已支付的加層擴建費不再退還，未支付的可不再支付。演出公司、龍興公司雙方都是明星大廈房產權利的享有者，就大廈建設期間占用海口市公路分局通道約定應支付的使用費，由雙方按約定分配房產的比例分擔，由雙方與?？谑泄贩志纸Y算后支付。演出公司多分得的219.2平方米房屋，按合同約定的工程投資標準，即每平方米2000元計價在龍興公司應向其付款中折抵。龍興公司給予演出公司的借款，因其未提出反訴，一審未作審理，二審依法亦不予處理。依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款之規定，判決如下：

一、撤銷?？谑兄屑壢嗣穹ㄔ海?000）海中法民初字第113號民事判決；

二、明星大廈加層補償費人民幣90萬元，限龍興公司在本判決生效之日起一個月之內，向演出公司支付，逾期則加倍支付遲延履行期間的債務利息；

三、演出公司多分房屋面積計價43.84萬元，限在本判決生效之日起一個月之內向龍興公司支付，逾期則加倍支付遲延履行期間的債務利息，該款可與本判決第二項的款項折抵；

四、占用通道使用費，雙方與海口市公路分局結算后，由演出公司承擔35％，龍興公司承擔65％。

房產糾紛合同范文第3篇

法定代表人梁戈，董事長。

委托人孫延昌，男，46歲，該公司法律顧問，住該單位。

委托人郭立杰，男，36歲，該公司法律顧問，住本市西城區新外大街10號。

被上訴人（原審原告〕徐承雷，男，45歲，無業，住臺灣省臺北市忠孝東路5段236巷3弄5號2F.

委托人申偉，北京市大正律師事務所律師。

委托人向鋒，北京市大正律師事務所律師。

原審第三人中國銀行北京市分行，住所地北京市朝陽區雅寶路8號太亞大廈。

負責人孟慶斌，行長。

委托人盧嵐，女，28歲，中行法律處干部，住該單位。

上訴人北京新協房地產開發有限公司（以下簡稱新協公司）因房屋買賣糾紛、貸款合同糾紛一案，不服北京市西城區人民法院（1999）西民初字第3390號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人新協公司之委托人孫延昌、郭立杰，被上訴人徐承雷及其委托人申偉、向鋒，原審第三人中國銀行北京市分行（以下簡稱北京市分行）之委托人盧嵐到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

1999年6月，徐承雷以其購買投資廣場B座15層01號房屋，并依合同交齊全部房款，新協公司未按約交房為由起訴至原審法院，要求解除新協公司與其簽訂的購房契約，雙倍返還定金14000美金、退還房款12488美元并賠償利息28037.9美元，返還第三人北京市分行的貸款本息37290.80美元，因簽訂契約支付的律師費、公證費2433.88美元及利息4821.88美元。原審法院經審理后確認，雙方在平等自愿基礎上簽訂的北京市外銷商品房預售契約及補充協議，符合法律規定，且進行了公證，該契約及補充協議已生效。至1997年11月徐承雷提出履約的催告，新協公司仍未履行交付房屋的義務，現徐承雷請求依法解除雙方契約及補充契約，應予準許。合同解除后，徐承雷請求雙倍返還定金，返還已付房價款并賠償利息損失及支付因簽訂合同支出相關費用的訴訟請求，予以支持。據此，于1999年12月判決：一、原被告于1995年10月9日，簽訂的《北京市外銷商品房預售契約》及《補充契約》予以解除。二、本判決生效后10日內被告北京新協房地產開發有限公司返還原告徐承雷房款152913.84美元及返還定金14000美元。三、本判決生效后10日內被告北京新協房地產開發有限公司賠償原告徐承雷利息損失（其中7000美元自1995年4月4日至款付清時止，26000美元自1995年10月10日至付清時止。98481美元自1995年11月1月日至款付清時止，利率均按中國人民銀行同期固定資產美元貸款利率計付，上述之利息應扣除原告徐承雷已以的被告北京新協房地產開發有限公司支付的1997年1月1日至1997年10月31日遲延交付的利息人民幣25556.51元。四、本判決生效后10日內被告北京新協房地產開發有限公司支付原告徐承雷為簽訂而支付的律師費、其他雜費人民幣13428元、公證費815.28美元及利息4821.88美元。五、按《樓宇按揭（抵押〕外匯貸款合同》約定還款利息的時問及利率由被告北京辦房地產開發有限公司償還第三人中國銀行北京市分行貸款本金55519美元及1999年9月21日至貸款還清時止的利息。判決后，新協公司不服，以原審判決認定事實不清、程序違反法律規定為由上訴至本院，要求撤銷原判，判令雙方繼續履行1998年12月所簽協議。徐承雷同意原判。北京市分行未上訴。

經審理查明，徐承雷與新協公司于1995年10月9日經長安公證處公證簽訂了《北京市外銷商品房預售契約》及《補充協議》，并經北京市房屋土地管理局辦理了預售房登記。雙方合同約定：徐承雷購買新協公司的投資廣場B座15層01號房屋一套，建筑面積103.67平方米，按每建筑方米2544.25美元計算，總價款為263762美元。徐承雷于預售契約簽署之日付樓款的10％，即26376美元，30日內付樓價款之90％，扣除1995年4月4日徐承雷已付定金7000美元外，應付230386美元。該契約第5條約定：新協公司須于1996年12月31日前將房屋交給徐承雷，除不可抗力外，新協公司未按期將房屋交給付徐承雷，徐承雷有權向新協公司追索違約金。逾期超過90日新協公司未交付房屋的，徐承雷有權終止本契約。契約終止自徐承雷書面通知送達新協公司之日起生效。新協公司除在契約終止后30日內向徐承雷雙倍返還定金外，并須將徐承雷已付的房價款及利息全部退還給徐承雷。利息按中國人民銀行固定資產貸款利率計算。雙方訂立的《補充協議》第4條約定，新協公司非因約定的遇人力不可抗拒之自然災害；施工中異常困難及重大技術問題不能及時解決；違反新頒布的法律及規定；其他非新協公司所能控制的因素等原因致新協公司不能按期交房外，延期交付房屋超過90天，徐承雷有權在第91天起14日內以書面形式通知新協公司解除預售契約。如徐承雷在規定期限內沒有行使此項權利，則應被視為同意繼續履行預售契約，但新協公司須向徐承雷支付遺期利息。徐承雷依上述協議支付新協公司房價款131881美元（包括定金7000美元）。1996年10月，依新協公司指定，徐承雷作為借款方與貸款方北京市分行簽訂《樓宇按揭（抵押）外匯貸款合同》，新協公司作為合同擔保人，徐承雷（抵押人〕以其所購置的投資廣場B1501號房產向北京市分行〔抵押權人）申請樓宇按揭抵押外匯貸款，貸款金額131881美元。貸款期限5年，首期還款日為1997年3月20日，貸款分19期等額還款，季還款金額為6942美元。擔保人之擔保數額為本合同項下貸款本金和由本金所產生的利息（包括違約加息）及其他相關費用。擔保期限從貸款發生之日起，到抵押人還清貸款本息日止。本合同項下之擔保為不可撤銷擔保。抵押人確認若擔保人按本合同有關規定，代抵押人還清對抵押權人的所有欠款后，抵押人無條件同意抵押權人將抵押人名下抵押物業及其相應的權益轉讓予擔保人。1996年12月31日北京市分行依合同將貸款本金交給徐承雷，徐承雷亦按期償還貸款本息。截止1996年12月31日新協公司未交付房屋，徐承雷于1997年4月10日后多次書面提出終止雙方售房契約，新協公司未予答復，至1997年7月30日，雙方就遲延交房達成協議，徐承雷同意繼續履行與新協公司簽訂之預售契約及其補充協議，同時約定新協公司返還徐承雷自1997年1月1日起至入伙之日止延期利息補償等。同年12月5日，雙方依協議履行，新協公司給付徐承雷扣除代付貸款及物業管理費之外的自1999年月1日至10月31日延期交樓利息25556.51元。后新協公司向徐承雷發出入住通知，因徐承雷認為房屋未達到入住條件，未辦理手續。徐承雷于1997年11月15日致函新協公司要求驗收交房，新協公司未答復。1998年12月7日，雙方經協商再次達成協議：新協公司同意賠償徐承雷購樓全款的利息，額度按中國銀行美元貸款的同期利率計算，期限為1997年1月1日起至1998年12月31日止。如因新協公司的原因致使徐承雷辦理入住手續遲延，新協公司賠償遲延期間的全部利息，徐承雷同意從賠償金中扣除新協公司墊付的銀行按揭利息和至1999年12月31日止的物業管理費；如徐承雷需出租房屋時，新協公司免費為其招租，并同意按原合同約定標準對B1501房屋尚存在問題部分進行免費維修。協議簽訂后，新協公司認為此次協議約定的賠償金給付期限與1997年7月雙方達成協議的給付期限有重復部分，應減去已支付的1997年1月至1997年10月的款項。徐承雷對此不予認可，并于1999年5月10日致函新協公司，以新協公司不履行1998年協議為由，要求解除售房契約及補充協議。徐承雷自1996年12月31日至1997年9月2日支付北京市分行貸款本息28032.8月美元，此間兩次支付利息計4821.88美元。新協公司自1997年9月21日至1999年9月20日為徐承雷墊付貸款本金55536美元及利息，徐承雷現尚欠貸款本金55519美元及1999年9月21日后至還清貸款之日的利息。為簽訂售房契約徐承雷支付公證費815.28美元、律師費11237元人民幣，其他雜費2191元人民幣。上述事實，有雙方當事人陳述、售房契約、補充協議、樓宇按揭（抵押）外匯貸款合同、1997年11月15日函、1997年7月30日協議書、1998年12月7日協議書、1997年4月10日、5月20日解約通知、1997年5月21日函、1999年5月10日函等證據在案佐證。

本院認為，徐承雷與新協公司簽訂的《外銷商品房預售契約》及《補充協議》均系雙方真實意思表示，且不違反有關法律規定，應視為有效。新協公司按期未交付房屋，在徐承雷提出解約的情況下，雙方簽訂了1997年7月協議，并已按約履行。此后因交付房屋的標準雙方仍存在分歧，雖然新協公司曾向徐承雷發出入住通知，但雙方未履行交房驗收手續。后經徐承雷多次函告要求履約，至1999年5月書面要求解約時止，新協公司仍未交付房屋，故徐承雷要求解除雙方契約及補充協議，理由正當，應予支持。原審法院依事實判決解除雙方契約及協議，新協公司返還房款和雙倍返還定金，賠償徐承雷損失及給付北京市分行貸款及利息并無不妥。新協公司上訴要求繼續履行與徐承雷簽訂的1998年12月協議，理由不足，本院不予支持。綜上所述，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

房產糾紛合同范文第4篇

房屋買賣是一種標的額相對較大，與買賣雙方有切身利害關系的合同。作為付款義務人，購房前應對房屋買賣的相關政策有一定了解，對合同訂立后可能出現的履行障礙有相應的解決方案。在上述第一個案件中，房屋中介依據雙方簽署的《傭金確認書》收取傭金費用實屬合理。而在買家無法取得房貸時，買賣雙方自行終止房屋買賣的行為，與中介公司主張的給付傭金，屬于兩種不同的法律關系。因此法院判令蔣方彥和劉靜部分給付傭金。

交易不成，定金是否能退也是常見的房產糾紛。在第二個案件中，由于國家的房產調控具有不可測性，因此高和顧凱簽訂《房地產買賣居間協議》時，就應當對履行合同的風險有較為充分的預見。一旦發生糾紛，應以雙方約定，尤其是書面約定為準。而根據雙方約定，如高的貸款申請未獲批或者發放額度不足申請額度，高應自籌資金補足這部分房款。為此，高必須承擔定金被“拗掉”的后果。

理財金手指：貸款買房要留后手

如果說2010年的房貸擱淺主要是由于政策因素制約二套、三套房貸款的話，進入2011年后，由于央行不斷提高存款準備金率，商業銀行手里的“存貨”越發吃緊，出于提高銀行貸款資金回報率的考慮，無論是二套、三套放貸，還是首套房貸，貸款利率都在不斷上浮，貸款難度越來越高，房貸發放周期也越拖越長。前不久有媒體披露，浙江等地多家銀行已將首套房貸首付比例提高至4成，利率為基準利率上浮5%～10%，更有傳聞稱，在隨時可能到來的新一輪調控中，首套房貸首付比例可能會提高至5成。這些情況都大大提高了買房違約的風險。

房產糾紛合同范文第5篇

【關鍵詞】新時期;登記案件;行民訴訟交叉案件; 問題; 策略

【 abstract 】 the our country building trade frequently, a building to register the case also is growing, and real estate registration behavior through in the our country civil legal relations and administrative legal relationship between, show a different problem, this paper will discuss the new period registration bank of China people cross case litigation existing problems, and puts forward some tactics.

【 keywords 】 the new period. Registration; Do people cross litigation case; Problem; strategy

中圖分類號：C36文獻標識碼：A文章編號：

前言

近年，隨著我國市場經濟的高速發展和城市建設改造步伐的不斷加快，房地產開發利用與房地產權益保護問題成為大家關注的焦點，房屋權屬登記類行政案件的數量呈逐年上升的趨勢，其中大部分屬于行政與民事形成相交叉的案件。對于貫穿于民事法律關系與行政法律關系之間的問題存在較大爭議，傳統模式按照保守的民事和行政審判的分工進行案件審理，在審判工作中，往往就會相應的產生對這一問題的不同處理意見與裁判結果的不同。使得問題的存在是顯而易見的。本文將討論新時期登記案件中行民訴訟交叉案件存在的問題，和處理的策略。

一、 我國房產登記行為的性質特性

房地產登記機關在從事登記行為時是以國家的名義支持房地產交易的進行，并且維持房地產交易的秩序，為國家征收賦稅和保護耕地，以及私人資產等國家治理活動提供信息方面的保障。我國房產登記是房地產交易雙方轉移物權的必經程序,是指國家的專門機關代表政府,依照法律的規定和程序,將當事人變更房地產權利狀態的意思表示記載于特定簿冊,使之產生一定法律效果的行為。從法理上看作為法律事實的民事行為可分兩個方面，一是法律行為，二是事實行為。法律行為人具有相應的民事行為能力，法律行為的法律效果是當事人雙方的意思表示，包括：申請登記房地產轉移、變更都是雙方當事人意思活動，并且主動申請登記。事實行為的法律后果完全產生于法律。假設登記機構行為與上述兩種行為都不沾邊的話，那么登記行為就不屬于民事行為。《物權法》32條明確規定：“物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。”這一條例充分闡明了關于引起物權變動的實體法律關系，房地產登記機構沒有審查權利，同時也沒有解決機能，要確認產權，屬于法院和仲裁機關的權力，不屬于登記機構。在《物權法》28條規定：登記機構此時的登記行為，不表達自己的意思，不審查文書的效力，明知錯誤也不停止登記，以法律、仲裁文書和政府決定為依據，我們可以認為只能是具體行政行為。同時我們也可以看出房產登記機關只有對登記事項具有審查和監管權的特性。

二、新時期房產登記案件中行民訴訟交叉案件的問題

所謂民事、行政爭議交叉案件是指人民法院在民事訴訟、行政訴訟或者兩種并行訴訟案件審理過程中，同時存在均需解決的行政爭議和民事爭議，兩個爭議在法律事實上互相牽制、互相關聯、互相影響，處理結果上互為因果或互為前提的案件，當事人之間在處理糾紛的化解時需要兩種訴訟程序共同參與的情形。近年來房產登記行政案件中涉及到的行民交叉問題，已經大量出現的是當事人為了解決民事權益之爭，并且直接提起不服登記行為的行政訴訟。如在浙江某市一對戀人劉某與崔某共同出資購買了該市區一套二的住房，該房是以男方劉某的名義簽訂了房屋合同，并且辦理了各項手續，同時還申請登記和領取了《房屋所有權證》。但是時隔兩年，兩人因感情問題而分道揚鑣，分手后房屋所有權約定貴劉某所有，但是劉某要補償崔某15萬元，但是房屋的使用權歸女方崔某使用，約定在崔某結婚后或者6年后再把房屋交付給劉某使用。翌年6月，也就是2008年6月劉某把房屋賣給范某，并且簽訂賣房協議，辦理了房屋過戶手續。范某隨向崔某提出讓房，但是遭到崔某拒絕，范某遂向法院提起民事訴訟，要求崔某遷讓房屋。崔某一紙訴狀將以劉某、范某為被告提起民事訴訟，要求法院認定房屋買賣無效。法院在認定事實后，認為范某未去現場看房，明顯不合邏輯，而且與劉某系遠房親戚，性質存在明顯的惡意串通，最終法院判決確認房屋買賣協議無效。并且崔某又向法院提起行政訴訟，要求撤銷范某的房產登記。法院判決撤銷房產登記。在民事訴訟恢復審理中法院最終判決駁回范某的訴訟請求。通過這個案件我們可以發現在房產登記案件中行民訴訟的交叉問題，一是房屋登記在民事訴訟中，關于證據效力問題，即當事人對房屋登記有異議的民事案件是否必須“先行政、后民事”，另一方面是登記時提交的材料之一被確認無效，是否才能撤銷登記。以及法院在案件審理時周期是否太長，造成當事人訴累，而且兩個糾紛常常數年得不到解決，以及影響了我國司法的公平與效率，并且損害了我國司法的權威。

三、新時期登記案件中行民訴訟交叉案件的處理方法

1、完善房屋登記立法和房產登記制度。房地產登記是我國公示房地產物權變動情況，才能夠保障房地產交易安全的一項基礎性法律制度。我國房屋登記辦法，要完善房屋登記機關地位和設置程序，以及登記機關登記時對申請材料的審查、登記公告程序的完善、登記機關賠償責任的范圍與標準等方面。加強登記機構對審查符合法定要件的登記申請予以登記，從而合理界定了登記機關權限，有利于提高登記效率。確立與細化了登記簿制度。同時不斷明確了登記機關的審查職責。建立房產糾紛行政與民事訴訟統一的立案指引制度，做好對于房產糾紛類訴訟，進行認真審查狀、答辯狀，判斷案件性質是否屬于行政與民事交叉案件，并且判斷是否符合民事與行政關聯訴訟一并審理的條件和范圍，以及是否具有“二審合一”的必要。同時作為法官在解決房產糾紛行政與民事交叉案件時所使用的法律應該充分運用自由裁量權，并且按照立法的精神與原則來解釋法律，衡平正義與法律的沖突，達到解決糾紛，實現實質性正義目的。

2、強化行政訴訟和解工作。隨著人民的交往頻繁，生活節奏的加快，我國法律在處理糾紛案件時時間拖的太長久，已經影響了人民對打官司的懼怕，尤其是對于一些不是事關人命的案件，我國法制應該建立一種和解處理問題的快速方法，尤其是做好行政訴訟和解，行政訴訟和解是原被告在人民法院主持下在庭審階段就訴訟標的互諒互讓達成合致以解決糾紛的訴訟制度。是一種替代性糾紛解決機制,可以達到有效地平息社會的矛盾和紛爭,并且更好的消解利益主體的對立與沖突,達到奠定關于構建和諧社會的法治基礎。只有通過人民法院合理靈活的運用行政和解，才能更好的維護正義，提高社會效益。