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房地產的法律法規范文第1篇

摘要：在當前中國經濟脫實向虛的現實背景下，探究房地產業的長期發展規律具有重要的理論、現實意義。文章根據樣本國家房地產發展的共性特征得出：長期視角下，房地產的發展規律主要取決于GDP增長和置業人群數量的共同作用，兩者任一的快速增長都將引致房價指數的常態性快速增長；若兩者同為平緩增長或下降，房價指數亦隨之同步運動；若發生房價指數單方面大起大落的異步運動情況，便會觸發房地產泡沫過程，給經濟增長造成嚴重的負反饋。

關鍵詞：脫實向虛；房地產業；長期發展規律；國際經驗

一、引言

城市化進程催生了房地產市場，而房地產業則因其顯著的關聯效應而成為國民經濟的主導與支柱產業，因此研究房地產的長期發展規律及其對于宏觀經濟的影響具有十分重要的意義。由于房地產業在工業化進程中的重要作用，以及對于一國產業結構的良序互動和經濟增長的重要支撐和帶動作用，對于房地產發展的規律及其對其他經濟部門和總量經濟影響的研究一直是國內、外學界關注的重點。擇其相關研究文獻簡要綜述如下。國內研究方面。葛揚和眭小燕（2009）綜述了房地產泡沫的形成—破滅機制，及其與宏觀經濟之間的關系。張若雪（2010）在國際比較視角下研究了日本和美國的房地產泡沫，并對中國房地產的供求關系進行了分析。柳德榮（2010）則將住房購買視為長期投資，“通過現金流凈現值、溢價率、內部收益率等指標考察地區住房市場，指出北京、上海、深圳三地的住房價格不合理，不同程度存在泡沫”。王春雷和黃素心（2011）則就北京房價的變動趨勢及影響因素進行了分析，認為匯改推動了北京房價泡沫的形成。程瑤（2012）在國際比較的視角下研究了地方政府對房地產稅收的依賴問題。王學龍和楊文（2012）在國際比較視角下實證分析了中國的土地財政與房地產價格波動的關系，并構建了土地供應限制下的房地產市場均衡模型。程侃和楊斌（2013）在國際比較視角下，通過設計一個新型房價收入比指標，對持久所得、隱性收入與中國房價合理性進行了分析，卻認為中國房價仍是合理的，中國人民的房價負擔能力被低估。國外研究方面。CatteP等（2004）就房地產價格與經濟周期的關系進行了研究，認為房地產上漲期間，通過金融系統帶來的財富效應能夠刺激消費，引致經濟景氣。Hott和Monnin（2008）構建租金模型和供求模型，估計了美國、英國和荷蘭等國的住房基礎價格。IaeovielloM和MinettiR（2008）指出：“在經濟向好時，房價上漲的財富效應增加了負債人的借貸能力和凈資產，也使得抵押品價值上升，這加速經濟周期走強。而房地產和經濟景氣相互增強最終受制于通脹上行和貨幣緊縮，使得負債人的資產縮水和債務狀況惡化，經濟也開始回落。”

E.Leamer（2008）則研究了房地產與多個經濟周期的關系，認為：“二戰以來美國歷次經濟衰退的主因是房地產泡沫，地產衰退直接影響住房投資和居民消費。即便房價并無顯著下行，但房地產銷售的遲緩也足以導致房地產業、建筑業的收縮和財富效應的消退，經濟下行乃至衰退也往往難以避免”（轉引鐘偉和魏偉，2014）。綜上所述，目前國內、外相關研究已于國際比較視角下從諸多方面分析了房地產發展與各類經濟因素變化之間的關系，分析方法包括定性分析與定量實證，較為全面地涉及了決定房地產發展變化的影響因素，并于一定程度探討了房地產波動與經濟增長之間的關系，這為后續研究奠定了堅實的文獻鋪墊。然而，深入觀察不難發現，當前研究對于房地產的長期發展規律缺乏同時超越地域與短期時限的一般性深入探究與總結，同樣對于經濟增長的影響分析亦局限于局部地域或相對短期的時間序列。這就為本文的研究提供了問題導向和切入點，即在經濟脫實向虛的現實背景下，主要針對房地產業發展的一般特征和長期規律，通過回顧與比較各代表性國家的房地產長期發展實況與共性特征，以期得出關于房地產長期發展機理的規律性總結，從而為我國未來一段時期房地產市場的調整、可能出現的問題以及風險防范提供有益參考。發達國家的房地產進程開始較早，發展較為充分，經歷過明顯的房地產周期現象，例如美國和日本的房地產市場；而新興市場國家的房地產進程則開啟較晚，發展階段較低，發展過程未及充分展開，周期現象不太明顯，例如韓國、中國的房地產市場。本文從發達國家選取美國和日本，從新興市場國家選取韓國，作為研究房地產長期發展規律的樣本國家，通過查閱樣本國家的相關統計數據，進行繪圖處理。以下主要圍繞樣本國家的房地產發展指數與GDP增長、置業人群數量之間的關系展開具體分析與歸納。

二、房地產發展與GDP增長的關系

房地產業是國民經濟的重要產業，其發展和關聯效應必然帶動GDP增長；GDP增長則不僅表征國民收入水平和消費水平的提高，而且表征一國城市化水平和經濟發展水平的提高，因此又必然擴大房地產需求，反向帶動房地產業發展。因此，兩者關聯運動的常態幾乎呈同步運動，即同時增長或同時下降，且增速或減速大體相當。圖1是日本房價指數與GDP增長的運動關聯圖。如圖1所示，1985年“廣場協議”之前，日本的房價指數運動與GDP增長運動總體上步調一致，同為緩速增長；然而1985年~1991年，房價增速驟然提高，兩者由同步運動轉為異步運動，房價指數增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產泡沫的滋生和擴大；1991年~1995年，兩者依然為異步運動，房價指數轉而迅速下降，前一階段積聚的房地產泡沫破滅；1995年之后，兩者基本恢復同步運動，不過作為泡沫經濟的嚴重結果，此時的宏觀經濟陷入長期蕭條，GDP增長乏力。美國的房地產周期現象最為明顯，房地產泡沫頻發，如圖2所示，僅1970年~2010年，就已出現過三次房地產周期和泡沫現象，它們分別是：1975年~1978年，第一次房地產泡沫；1983年~1886年，第二次房地產泡沫；2003年~2007年，第三次房地產泡沫。縱觀這三次房地產周期和泡沫現象，盡管泡沫的破滅誘因不盡相同，但其產生的誘發因素卻都直接源于房價指數增速明顯快于GDP增速的異步運動。由于房價指數增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產泡沫的滋生、擴大和破滅，進而誘發房地產周期性波動。

而在房價指數增速與GDP增速幾乎同步運動的階段，或者GDP增速明顯快于房價指數增速的時期，例如1990年~2000年期間，則沒有出現明顯的房地產泡沫和周期性波動現象。圖3是韓國房價指數與GDP增長的關聯圖。從其房地產發展的歷史看，如圖3所示，由于漢城奧運會效應，自1986年起，韓國的房價指數運動與GDP增長運動開始呈現異步運動特征，房價指數增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產泡沫；1990年，此輪房地產泡沫開始破滅，并于1993年結束；1993年~1996年，韓國的房價指數運動與GDP增長運動依然表現為異步運動，但是與房地產泡沫期不同的是，此時的異步運動表現為GDP增速明顯快于房價指數增速。1997年，亞洲金融危機爆發，韓國的房價指數和GDP增長同時受到劇烈影響，迅速下降，但自此至目前為止，除了2008年全球金融危機的外部沖擊之外，兩者基本恢復同步運動的常態。綜上，縱觀樣本國家的房地產發展與GDP增長之關系，根據其房價指數或土地價格指數與GDP增長聯動的共同特征，可以得出以下結論：房價指數或土地價格指數與GDP的同步運動是兩者關聯運動的常態，這是對于房地產發展和GDP增長互相促進的產業結構效應的一般反映，盡管在發達國家有時也會出現GDP增速明顯快于房價指數或土地價格指數增速的異步運動情況；若是發生房價指數或土地價格指數增速明顯快于GDP增速的異步運動現象，便會誘發明顯的房地產泡沫和周期性波動現象。

三、房地產發展與置業人群數量的關系

美國、日本、中國等國家的統計數據表明，20歲~50歲的人群是住房消費主力人群和購房適齡人群，盡管三個國家的發展階段、模式和文化等都存在明顯差異，但這基本符合消費的生命周期理論。因此，我們用20歲~50歲的人群數量代表置業人群的數量。下面重點檢驗樣本國家20歲~50歲置業人群數量跟房價指數的關系，以視兩者之間是否存在顯著的正相關性。如圖4所示，日本的置業人群數量曲線呈現顯著的階段性，其拐點出現在1973年左右，1973年之前為快速增長期，之后為平緩增長期和絕對下降期。1973年之前，日本置業人群數量以基本穩定的速度快速增長，而房價指數也以基本穩定的速度快速增長，且沒有發生房產泡沫現象，兩者之間表現出顯著的正相關性。1973年之后，日本置業人群數量首先轉入平緩增長（1973年~1995年），繼而平緩下降（1995年以后）；房價指數也隨之轉入平緩增長期（1973年~1985年），且沒有發生房產泡沫現象，此間兩者同樣表現出顯著的正相關性；1985年~1995年，日本置業人群數量平緩增長，而房價指數卻大起大落，兩者不存在正相關性，房地產市場經歷了泡沫過程；1995年之后，日本置業人群數量平緩下降，房價指數亦平緩波動，兩者又恢復正相關性。

觀察圖5，美國的置業人群數量曲線也呈現出階段性，其拐點出現在1998年左右。拐點之前，置業人群數量為快速增長期，房價指數也隨之快速增長，且沒有出現顯著的房地產泡沫現象，兩者呈現明顯的正相關性；1998年拐點之后，置業人群數量進入平緩增長期，而房價指數運動先是經歷了大起大落的房地產泡沫期（2003年~2009年），繼而恢復拐點之前的常態化快速增長，總之，兩者之間不具有明顯的正相關性。關于拐點之后兩者正相關性的打破，房地產泡沫期歸因于市場投機因素，2009年之后（房價指數的常態化快速增長）則歸因于美國的“再工業化戰略”實施所帶來的經濟復蘇。韓國置業人群曲線的拐點出現在1995年左右，如圖6所示。拐點之前，置業人群數量為快速增長期，房價指數隨之快速增長，除了1986年~1993年的房地產泡沫過程之外，兩者基本呈現明顯的正相關性；1995年拐點之后，置業人群數量進入平緩增長和回落期，而房價指數運動卻呈現出拐點之前的常態化快速增長態勢，兩者不具有顯著的正相關性，這種背離運動主要源于這一時期韓國電子、汽車等新興產業的崛起而帶來的經濟快速發展。綜上，縱觀樣本國家房地產發展與置業人群數量的關系，根據其房價指數與20歲~50歲人群數量關聯運動的共同特征，得出以下結論：房價指數曲線與置業人群數量曲線的明顯正相關是兩者關聯運動的常態；若發生房價指數運動背離兩者正相關性的大起大落現象，便會觸發房地產泡沫和周期現象；但是同時存在著在置業人群數量平緩增長或下降階段上，GDP的快速增長破壞兩者聯動正相關性的可能，即GDP的快速增長引致房價的快速增長。

四、結論

縱觀樣本國家的房地產發展歷史，通過以上分析可以發現，房地產的發展在根本層面上受到GDP和置業人群數量的綜合作用，這些經濟因素相互聯系，共同決定著房價指數的變化。根據樣本國家房地產發展的共同特征，概而言之：當城市化率越過拐點而轉入平緩增長階段后，房價指數運動主要取決于GDP和置業人群數量的變化，兩者任一的快速增長都會引致房價指數的快速增長；若發生房價指數單方面大起大落的異步運動情況，便會觸發房地產泡沫過程，給經濟增長造成嚴重的負反饋，破壞經濟的正常發展進程。從長期看，房地產發展在根本上亦主要取決于GDP和置業人群數量兩因素的共同作用，兩者任一的快速增長都將引致房價指數的常態性快速增長；若兩者同為平緩增長或下降，房價指數則隨之同步運動。此為基于國際經驗總結的房地產長期發展規律，在當前中國經濟脫實向虛的現實背景下，對于調控房地產健康發展具有重要的理論向導意義。

參考文獻：

[1]葛揚，眭小燕．房地產泡沫化機理及其影響研究評述[J]．經濟學動態，2009，（11）：125-130．

[2]張若雪.房地產泡沫國際比較及中國房地產業發展[J].財經科學，2010，（273）：91-99．

[3]柳德榮．京滬深住房市場泡沫比較研究：基于長期投資的視角[J]．管理世界，2010，（9）：169-170．

[4]王春雷，黃素心．北京房價泡沫變動趨向及影響因素[J]．商業研究，2011，（10）：191-195．

[5]程瑤.地方政府房地產稅收依賴的國際比較與借鑒[J].財政研究，2012，（11）：72-76．

[6]王學龍，楊文.中國的土地財政與房地產價格波動———基于國際比較的實證分析[J].經濟評論，2012，（4）：88-96．

房地產的法律法規范文第2篇

【關鍵詞】房地產；法律；法規

1 房地產法律法規的綜述

1.1 房地產法律法規體系的組成

房地產法主要適用于調整房地產的所有權人和非所有權人（主要包括房地產的管理人、修建人、使用人）之間以及房地產的所有權人之間在房地產進行交易（主要包括房地產的租賃、房地產抵押、房地產的轉讓）、房地產開發經營、房地產管理、房地產權屬等過程中出現的各種關系的法律法規的總稱。我國現行的房地產法律法規體系由三部分組成：（1）綜合性的法律法規，主要包括有《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國民法通則》；（2）針對性的法律法規，主要包括有《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《住宅法》和《城市規劃法》以及《建筑法》等；（3）相關性的法律法規，主要包括有《擔保法》、《繼承法》、《婚姻法》、《環境保護法》、《森林法》、《漁業法》和《草原法》以及《商業銀行法》等。

1.2 房地產法實施應遵循的基本原則

（1）堅持國家土地的公有原則；我國的社會主義經濟制度是以公有制經濟為基礎，并且公有制經濟在社會主義經濟中占主導地位，多種所有制經濟并存的經濟體系。土地是國家的資產，也是國家的資源。我國實施的是土地所有制，除部分土地由相關法律規定屬國家之外，其余土地均屬勞動群眾所有。同時，國家因需要有權依法征用土地，所征用的土地屬全民所有。

（2）堅持國家土地的有償使用原則；國家土地的有償使用主要指的是有期限的使用。農村集體經濟可以通過土地使用權的聯營和人股的形式與其他的個人和單位共同合作辦立企業。但是，農民集體土地的使用權不能通過轉讓、出租、出讓的方式用于非農業方面的建設。對于根據法律取得的建設用地并且符合土地使用的總體規劃的企業，由于兼并和破產造成的土地使用權依法轉移的土地除外。

（3）堅持合理利用土地和珍惜土地以及保護耕地的原則；合理利用土地資源，珍惜土地資源，保護耕地已經成為了我國的基本國策。對于各級人民政府，必須要全面規劃土地的使用，嚴格控制、開發、管理和保護土地資源，并要采取一定的措施，嚴禁個人或者集體組織非法占用土地。要對土地實施特殊的保護制度，根據相關法律堅持實施土地使用用途的管制制度、耕地占用的補償制度、基本農田的保護制度。

（4）堅持房地產的綜合開發原則；房地產企業對土地進行開發經營要遵循環境效益、社會效益、經濟效益相統一的原則，同時實施配套建設、綜合開發、合理布局、全面規劃。

（5）堅持城鎮住房的商品化原則；為了改善城鎮居民的生活水平和居住條件，國家要適當的根據社會經濟的發展水平，加大對城鎮居民住宅建設的扶持力度，并要逐步推行城鎮居民住房的商品化，才能最大限度的滿足人們不斷增加的住房需求。

（6）堅持市場調節和宏觀調控相互結合的原則；房地產業已經成為了國民經濟的支柱產業，由于房地產市場具有高風險和高利潤的特性，尤其要警惕出現泡沫經濟，不能讓房地產交易活動放任自流，也不能管得太死。因此，對于房地產市場以宏觀調控為指引，由市場去調節才是最科學的管理方法。

2 針對房地產業融資風險的相關法律法規

2.1 正確劃分政府部門在房地產業融資風險中的行為界限

作為政府部門，其主要職責就是保持房地產市場的快速、穩定的發展，其首要目標是控制房價。化解融資風險比較重要的措施就是政府要在低收入住房的保障體系和私人商品房的市場體系中明確定位目標，并實行二元制政策。政府部門還要明確房地產行業融資監管的局限性和正當性，房地產融資監管的正當性主要體現在金融服務強烈的外部性和公共產晶特性，通過金融組織的運行規則和行為規則的制定，從而建立房地產行業的市場預警制度和價格監管制度，并采取多種預防和控制措施來穩定房價，保證房地產市場快速、穩定的發展。同時還要明確市場機制與政府監管之間的關系，融資市場化能夠有效解決房地產行業的融資風險，通過價格機制和市場競爭機制建立起多元的房地產融資結構。

2.2 完善房地產金融體系、建立健全的房地產法律制度

在我國的房地產開放經營中，銀行信貸是房地產企業的主要資金來源，因此銀行體系名副其實地成了房地產企業融資風險的集中地。因此，需要為房地產企業提供更多新的融資手段，進一步拓寬融資渠道，分散銀行體系承擔的融資風險，從而形成完整的房地產行業金融體系。同時，還可以確立證券、信托等融資方式在房地產行業融資中的合法地位，通過統合性的法律措施，從而建立起市場體系多層次、組織機構多元化的房地產融資體系。在市場經濟條件下，市場競爭雖然能夠優化資源配置，提高效率和，但是也會因不適應經濟發展而產生主體退出市場，因此還需要依法構建房地產行業融資的退出機制。還要依法建立房地產行業融資的信用平臺，信用平臺的建立，有助于房地產企業估價的科學化和信息化，提高銀行體系的放貸質量。

2.3 健全房地產企業融資監管的法律制度

目前，我國雖然已經出臺了相關的金融法律法規，但是對于房地產企業的金融監管方面只有少許的規定。因此，要加強對于專業性較強并且復雜多變的房地產企業融資監管方面的立法。同時要獨立司法、嚴格執法。法律制度的實施不僅要體現在它的制定和完善，更重要的是要嚴格執法。完善房地產企業融資監管的法律制度，要建立起行政監管、法律監管、自律性監管，從而減少房地產企業的融資風險。

3 針對預售商品房的相關法律法規

在《城市商品房的預售管理辦法》中有明確的規定，商品房預售人的基本義務就是要進行商品房的預售登記。實行商品房的預售登記不但能夠預防和避免一些不必要的房產糾紛，還能夠保護商品房購房者的相關合法權益，確保商品房的交易安全。購房者和房地產企業要在行動上和思想上對預售合同引起足夠的重視，要積極地到相關部門進行合同登記，在進行商品房預售登記后就能讓預售合同產生相應的公示效力，減少不必要的商品房預售糾紛，同時也能有效避免第三人的購房行為，防止購房糾紛。

在房地產商品房的預售過程中，還要設立專門的機構來負責商品房預售款項的監控保管工作，房地產企業需要付給監管機構一定的報酬，并且等到商品房竣工、驗收合格之后，將商品房預售款退還給房地產企業，從而有助于工程款項的供給得到保障，還有保證商品房預售款項的專項使用，確保工程項目的建設款不人為地流失，確保工程項目的建設順利進行，也保障了購房者的合法權益。

4 結束語

房地產企業的法律法規涉及到每位購房者的合法權益、千家萬戶的切身利益。解決和減少房地產企業糾紛，關鍵在于完善房地產企業的法律法規，房地產企業的法律法規不但能夠改善城市居民的居住質量，還能讓房地產企業快速。穩定的發展。

參考文獻

[1]王俊安.招標投標與合同管理[M].中國建筑工業出版社，2002

[2]郭梅珍、翁玉江.談商品房預售有關法律問題.河南：中國法院網，2003

房地產的法律法規范文第3篇

關鍵詞：房地產立法；法律法規；立法體系

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1723（2013）03-0072-02

隨著房地產產業的迅速崛起，房地產立法方面的工作也得到了重視，各級政府紛紛制定房地產相關的法律法規和政策，這對健全我國的房地產立法問題起了重要的作用，但同房地產產業日新月異的發展相比，明顯要滯后了很多，而且新制定頒布的立法未經時間和實踐的考驗，執行力還有待商榷，立法方面也存在很多問題亟需完善。

一、房地產立法存在的問題

（一）房地產立法缺乏統一

政策、法律、法規類文件屬于正式文件，是規范我國房地產市場的重要工具，因此在使用專業名詞的時候，要具有統一的說法和正式的詞匯，不應產生歧義。但是在現實中立法在這一方面就存在很大的弊病，各級地方政府制定的規章、章程和國家制定的法律法規有些部分存在很大的歧義，例如“出讓”和“轉讓”，在國家類文件中，“出讓”和“轉讓”是完全不同的概念，但是在部分地方類規章中，“出讓”和“轉讓”卻表達了同一種意思。國家制定法律法規和地方各級政府制定規章制度沒有協調統一，地方政府沒有仔細根據國家的立法規范制定規章制度，使得上下級法規之間缺乏統一性，導致了具體實踐過程中的執法困難，使執行中的法律存在多種依據。另外，房地產管理部門和土地管理部門的部分權責不明確，職權方面存在交叉，由于交叉的存在，不同部門針對同一事件制定出了相互抵觸的規章制度，法律條文結構不合理，專業術語和專有名詞不規范，法規缺乏統一性，給執法人員和房地產開發公司都帶來了很大的麻煩。

（二）房地產立法內容欠缺

房地產業是以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，屬于第三產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。因此，與之相匹配的法律法規就是多方面的，多層次的，雖然我國已有相應的法律、法規文件，但是這些法律文獻并不完善，存在很多方面的問題，并沒有把與房地產產業全部相關的方面都涵括進來。例如，《房地產管理法》包括房地產的綜合管理、房地產生產管理、房地產買賣管理和售后管理等各個方面的綜合管理，而現行的法律規章并沒有對房地產的綜合管理和售后管理作出相應的規定。我國房地產在一級市場法律比較健全，但是在二級市場、三級市場的各類活動均沒有相關的法律依據和法律限制。房地產立法內容的欠缺以及沒有相應的配套的法律規章嚴重影響著我國房地產市場的發展與健康。

（三）房地產立法價值取向的偏差

我國目前的房地產的價值取向存在很大的問題：注重經濟效益，輕視環境效益和社會效益。從房地產產業啟蒙開始，我國就一直著力發展房地產產業，所有的房地產法律法規都是為促進房地產產業蓬勃快速發展而制定的，這導致了在新社會的房地產業仍然沿襲著傳統的發展方式，過分的強調了經濟效益的重要性，而忽略了環境的保護和社會群體的利益，偏離了新社會可持續發展和科學發展的路線；過分的注重房地產業發展的速度和數量，忽略了房地產發展的效益和質量，與人們追求的生活質量相違背。目前一些地方政府為了做出地區效益，片面追求GDP的增長，一味的尋求招商引資，奢侈的建設公共設施，大面積占用土地，肆意的開發項目……各種不合理的行為和規劃導致了大量的人力資源、自然資源、土地資源的浪費。房里地產立法在價值觀上產生了錯誤，片面的為房地產發展服務，忽略了立法對房地產業的規制作用，忽略了兩者之間的相輔相成的關系。

（四）房地產立法稅費繁冗

我國房地產稅法制度比較繁雜，存在很多不合理的地方，例如房產稅就是不合理的稅種，在已經征收地產稅和建設稅的前提下，再去征收房產稅就屬于重復征稅，而這些稅賦又經過房地產商轉嫁給消費者，增加了消費者的經濟壓力。在我國房地產稅費比較繁重，由此引發了一系列的問題：房地產開發過程稅費較多，直接導致開發商的經濟負擔加重，開發建設的成本增加，因此房價遠高于人們的消費水平，超出了消費者的購買力。在我國，房地產價格構成包括土地費用、建安成本、市政公用設施配套費用、相關稅費、開發企業利潤共五大部分。據調查，相關稅費占房地產價格的10%～15%，稅費已經占了房地產價格的很大比重。而且消費者購買了房地產產品后還要繼續交各種稅金。各相關部門、機構、物業等自行推出各類行政性、經營性費用，甚至變相收費，攤派等。這諸多方面都體現了我國現行的相關稅法相當不完善，稅費制度存在很大的問題，嚴重影響了房地產開發機構開發建設的進程和普通消費者的消費傾向及他們的消費能力，加大了房地產市場的不公平和畸形化。

二、完善房地產立法的建議

（一）立法統一性

各級政府應根據國務院頒布的法律法規完善各級規章制度，不要脫離國家法律自立法規，杜絕同一個名詞出現多種不同的解釋和同一解釋對應不同的專業名詞。國家應對各級政府出臺的規章制度進行檢查，發現錯編的應及時糾正并采取一定的懲罰措施，督促各級政府制定的規章制度和國家法律法規大體方針保持一致，嚴格執行統一的立法規范，避免對人民群眾造成誤導，避免執法的混亂。

（二）增加立法內容

現在的房地產立法在內容上并不是十分完善，總是在某些方面缺乏些東西。當然，這并不是一朝一夕就可以完善的，因此立法部門更應該走向房地產開發的實踐中去，發現在立法上應該表現的內容或者向房地產開發機構咨詢立法內容的漏洞，及時將這些漏洞填補進來。例如盡快制定住宅法，將與住宅有關的一些制度用法律條文羅列下來，完善我國的住房保障制度，在各個地區制定住房保障體系，縮小地區差距，減小社會風險。

（三）糾正立法價值取向

立法是約束不正規的房地產開發建設行為的，是實現社會利益和群眾利益的最基本的方式。立法不是為經濟發展服務的，房地產立法要遵循社會主義基本發展方向，走可持續發展和科學展的道路。與以前相比我們不僅要注重房地產經濟的發展，更要注重自然的和諧發展，不能一味的追求GDP的增長，而忽略了自然效益。立法的目的是為了房地產產業健康有序的發展，因此在立法時，要糾正以往的錯誤觀念，堅持走執法為公的路線，將立法的價值取向放到社會利益和環境利益上面。通過制定相關的法律、法規、制度和規章消除不科學的、傳統的房地產開發模式，注重環境保護、土地資源的可持續利用和公眾的長遠利益，兼顧千秋萬代的利益和發展問題。

（四）完善稅費立法

我國的稅費名目繁多、重復，目前最重要的問題就是整理稅費名目，廢除不合理的稅費項目，合理的稅費項目通過立法的形式確定下來。稅法也要對普通居民住宅建設和經營用房、豪華住宅建設分級使用不同的稅率，降低普通住房的價格，讓全國更多的消費者具有購買普通住房的能力，讓大家“有房可住”。目前，我國涉及到房地產開發建設、銷售及購買的稅收法規有很多項，但大多都是以“條例”和“暫行條例”的方式存在的，并沒有用法律的形式固定下來，因而很多執政者具體執法時較隨意，無法按正常程序執行。為了消除這類弊端，應根據具體情形將合理、合法的“條例”、“暫行條例”以法律條文的形式確定下來，讓執政者有法可依。對于重要的稅種，應由國務院出面討論制定并立為法律，并應用到具體的實踐中去。

三、結語

我國房地產立法方面尚存在很多的問題，而要從根本上解決這些問題目前有兩種方法：第一是要密切的聯系實際，多做考察和房地產開發的實踐活動，從實踐中發現問題，解決問題。第二必須要從立法學的角度確定我國房地產立法的原則，彌補體制和技術方面的缺陷，并要積極地改善，總結經驗，完善房地產立法工作。房地產立法問題是規范房地產產業健康有序發展的根本保證，也是執法者處理房地產開發建設問題的根本依據。因此，為了房地產事業的蒸蒸日上，國家及政府要盡快完善房地產立法，使我國房地產類法律更成熟，更實用。

參考文獻

[1] 符啟林.房地產法[M].法律出版社，1997.

房地產的法律法規范文第4篇

關鍵詞：私有 房地產 交易 法律

由于我國對于不動產的立法還存在不夠完善以及房地產市場交易機制的缺陷，從而導致了房地產交易中存在法律的真空地帶，無形中制造了各種法律問題和糾紛；房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。 房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。 有很多房地產法律問題成為法律界爭議的焦點。2003年3月《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》頒布實施后，針對于房地產開發商和消費者之間的房地產合同糾紛有了具體的法律依據使糾紛也減少了。然而在現實生活中會涉及到許多私有房屋買賣合同糾紛所存在的法律問題逐漸凸顯，特別是沒有辦理權屬證書或變更登記的私有房地產買賣合同，在認定其法律效力時較為復雜。在這里我們所指的私有房地產分為農村和城鎮兩方面。

一、 當前私有房地產交易中法律法規情況

我國現有的房地產法律法規體系應該從1988年《憲法》修訂以后實施的《土地管理法》這一階段標志著我國房地產立法進入新階段，主要表現從二個方面來說明，一是保留了必要的劃撥取得方式外，就是國家對土地的部分控制權；二是與市場經濟開始接軌，土地的使用權可以進行公開的買賣轉讓和作為一種資產進行抵押；到了1990年5月國務院了《城鎮國有土地使用權權讓和轉讓暫行條例》后明確規定：“國家按照所有權與使用權分離原則，實行城鎮國有土地使用權出讓和轉讓制度”，包括中國境內的外資公司、企業其他組織和個人均可依照本條例的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。1994頒布的《城市房地產管理法》，應該說是房地產立法的一個里程牌，它的出臺細化并細分了房地產交易立法的可能，相繼出臺了各種房地產管理辦法和條例，特別是我國的《合同法》也開始涉及房地產方面的條例法規。但隨著市場經濟的迅猛發展，房地產在交易過程中出現了不少新情況新問題；還是依據十幾年前頒布的法條顯然是遠遠不夠了，所以要盡快完善相關的法律法規，特別是在《物權法》開始實施后，房地產交易的權屬開始發生了一些變化，這種變化也成為交易過程比如買賣合同所涉及的變量；比如房地產的所有權以房產登記為準，那么在實際發生交易后但未取得登記權屬的合法利益如何保護呢，特別是在私有房地產交易過程中出現的合同的效力和登記權屬的抗衡問題，都值得我們去關注和思考。

二、 私有房地產交易成立條件

首先要基于合同的有效為前提。具體包括以下幾個方面：

1、簽訂書面合同

在私有房地產交易的過程中，首先是要簽訂書面合同，這是基于房地產交易的重要性和司法實踐的需要，同時我國 《合同法》第十條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采取書面形式的，應當采取書面形式”。雖然從司法理論的角度來說采用口頭形式也有效但是基于房地產本身的使用權的可轉移特點，《城市房地產管理法》第40條和《城市房地產轉讓管理規定》第7條都明確的規定必須以書面合同形式。那么這從法律層面和國家政策的傾向性上來說都做也了明確的回答，就是房地產的交易必須已簽訂書面合同為有效途徑。

2、私有房地產交易中法律主體要求

在討論私有房地產交易的法律問題，我們必須不能回避它的主體，就是私有房地產的所有人或者買賣雙方當事人必須是個人，對產權有完全的民事行為能力，除此之外國家法律明確規定了任何單位不得購買和變相購買私有房地產，如有特殊需要也要經過縣區級以上政府批準方可實施。當然對于部分農村的宅基地交易國家還有相應的政策和規定如：1985年國務院《關于制止農村建房侵占耕地的緊急通知》中規定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權，即不準出租、買賣和擅自轉讓，也不準在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務院的《村鎮建房用地管理條例》中規定：由于買賣房屋轉讓宅基地使用權的，必需辦理土地權屬變更登記手續，更換證書。《土地管理法》中也規定：依法改變土地的所有權和使用權的，必需辦理土地權屬變更登記手續、更換證書；同時農村居民私有房一產的交易也應經所在村民委員會同意，否則，應當認定為無效。而城市私有房地產的交易要通過當事人簽訂轉讓合同到變更權屬方可有效，并且在房地產交易的過程中要確保房地產本身的合法性，房地產交易中如果出現房地產多人共同所有，應取得所有共有人的同意方可進行交易，否則是無效的。

3、交易雙方的真實意愿

私有房地產的轉讓和交易是基于法律主客體之間的真實意愿的表達，是基于我國相關法律法規的要求，如果在交易的過程中出現一方采用欺詐、威脅、不當得利的手段，違背主體意愿而獲取的房地產是無效的，這樣的合同違背了意思表示真實的法律原則，這在我國的《民法通則》上有明確的論述。

三、 私有房地產交易的法律效力的確認

私有房地產交易首先是基于合法為前提，也就是私有房地產使用權取得的合法性，另外新的法律法規也進一步的明確了房地產權屬已登記為準的法律原則，也就是私有房地產的交易的法律主體是基于房地產權屬登記發生變更的情況下產生，那么在沒有進行權屬登記變更的情況下房地產使用人仍然是房產證上的登記的主體，那么合同的簽定與權屬的登記之間是否存在著相抵觸的情況，這一點并不相抵觸，合同的簽立證明了房地產交易的實施但未中止，也就是在買志雙方處于一個交易過程中，在交易的過程出現一方中止合同的行為，所造成的一切后果由中止方承擔，而相應的房地產權屬的交易也發生了中止，所以私有房地產交易的行為是一個由諸多環節組成的行為，而最終是以房地產權屬的登記為最后的確認。

結束語：私有房地產的交易一定要依法辦理，只有依法辦理才能保證房地產交易的合法性，才能保障買賣雙方的權益。

參考文獻：

房地產的法律法規范文第5篇

關鍵詞：房地產；經濟管理；困境；出路

中圖分類號：F293 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）003-0-02

前言

伴隨著城市化進程的發展，我國的房地產行業以極其迅猛的增長態勢成為了前景格外可觀的朝陽產業，其所產生的高昂利潤也使得各大投資商紛紛加入了房地產的開發利用行列當中。房地產經濟管理是房地產行業的重要內容，如果經濟管理出現了問題，那么整個房地產行業就有可能出現嚴重的問題，進而對我國的市場經濟的發展造成阻礙。積極探索當前我國房地產行業在經濟管理上面臨的困境，并尋找解決困境的有效途徑，是我國房地產行業持續發展的必然要求。

一、經濟管理概述

（一）經濟管理的概念

所謂的經濟管理，顧名思義就是指企業的相關管理者，對于企業日常管理中與經濟相關的活動所進行的管理，這其中主要包括的就是對于企業發展計劃的制定，和經濟活動的實施與進行，還包括對于經濟活動的監督與管理工作[1]。企業之所以要進行經濟的管理，其根本目的就是使企業的資金流動更為細致化和透明化，避免資金的不合理使用情況的產生，在保障企業金融資金安全性的同時，也提高了企業整體的工作效率。同時，對企業進行規范的經濟管理，有利于企業經濟的合理運行，這對于企業下一步發展戰略計劃的制定具有重要的參考價值，同時也為企業的發展奠定堅實的經濟基礎。

（二）經濟管理的意義

經濟管理作為企業管理的重要內容，其對于企業的整體發展具有重要的意義。首先，經濟管理能夠提高工作效率，進而使企業在有限的時間之內創造出更高的經濟效益。經濟管理能夠對企業內各個部門起到一個整體的資源配置作用，帶動企業的各部門之間的有效合作，將其部門職能進行優化組合，從而提高工作的效率，實現利益的最大化。其次，經濟管理能夠對企業的積極活動進行有效的監督和管理。在企業的經濟活動當中，尤其是對于部門較多的企業來說，對于資金的合理運用的難度就越大，因為各個部門所負責的工作內容和環節都是不同的，所以各個活動所需要的資金需求也必然不同，這就有可能為某些目的不純的負責人謀取私利創造條件。實行規范的經濟管理，能夠對各個部門的各項經濟活動進行細致的監督與管理，從而保證該活動的合理性和有序性。最后，經濟管理還有利于提高企業員工的工作積極性[2]。經濟管理作為一個系統性和科學性較強的管理體系，其能夠有效的將企業員工與企業的發展需求聯系到一起，給予員工一定的自由發展空間，使其能夠發揮主觀的創新意識，對于工作有了更為深刻的思考，繼而提升工作的自信心和企業榮譽感。

二、房地產經濟管理面臨的困境

（一）對房地產經濟管理的認知水平不高

在傳統的經濟管理意識當中，普遍認為與經濟有關的工作一定是與會計部門相關的管理工作，或者是由企業的管理者需要去考慮的問題，與自身的工作內容并太大的關系。實際上，這是一種錯誤的思想觀念和認識。一些房地產行業的開發商雖然在房地產開發項目的最開始注重了對于經濟的控制與管理，他們認為只要一開始規劃好了那么在隨后的開發過程當中就不會再出現經濟上的問題，就算出了問題也是施工方的責任，與管理并無關系。其實，經濟管理并不是只靠會計部門就可以進行的，而是需要各個部門的通力合作，共同努力，將經濟的管理納入到部門工作的每一個環節當中。而且在整個房地產的開發過程中，各個流程步驟都需要實時的監督與管理，施工方只是其中一個環節，各個環節都有可能出現經濟管理的漏洞，這與開發商在全程管理上的缺失有直接的關系。

（二）房地產經濟管理的管理機制不完善

針對于越來越熱的房地產行業，我國確實進行了許多相關規范的制度化管理，但在具體實施的過程當中，依然存在著諸多的問題。由于管理制度的統一性嗎，使得許多的房地產實際情況與相關的制度存在不符的現象，這就使得其行業存在的實際問題得不到完善的解決，政策的存在也形同虛設。另外，還有許多地方的房地產行業具有較強的獨立性，就是其與國家的政策并不同步，政策的內容也只是處于走形式的狀態，沒有真正落到實處。面對房地產行業的這種混亂的管理形勢，政府的宏觀調控已經起不到全面掌控的作用，漏洞百出的管理機制也是使房地產經濟管理陷入困境的重要原因[3]。

（三）缺乏正確的戰略計劃

任何成功的項目都不是一朝一夕就可以實現的，都是需要過長期不斷地完善與發展才能夠達成的，因此長久性的戰略計劃才是一個行業最有效的發展計劃。我國目前的許多房地產開發商就是缺乏這種長遠性的戰略計劃，他們往往只能夠看到眼前的利益的獲取，在進行經濟管理的時候也只是針對于眼前的發展需求，而忽略了對于未來發展的預測與計劃。同時，政府的相關政策的制定也存在一定的片面性與局限性，對于長期的發展來說并沒有起到一定的促進作用[4]。這就使得房地產行業在發展時缺少長期的資金使用戰略，極其容易造成未來發展的資金鏈間斷的問題，為房地產行業的發展制造困難。

（四）相關的法律法規存在缺陷

完善的法律法規對于房地產行業經濟管理的健康發展具有十分重要的保障作用。我國對于房地產該行業經濟管理的專項法律體系還沒有建立，對于解決房地產行業在發展實際當中遇到的問題無法提供細致的指導。目前來說，我國對于房地產行業的相關法律建設還只是停留在表面上，缺少對于管理措施與處置辦法的更為詳細的說明，這就使得其對于房地產行業的發展無法提供切實的法律層面上支持，這不僅是一種法律形式上的缺失，也是對于房地產行業進行經濟管理產生的阻礙作用。

三、房地產經濟管理困境的出路

（一）提高對房地產經濟管理的意識

要想使房地產經濟管理走出當前所面臨的困境，首先就是要從意識層面進行提高和轉變，意識是決定行為的首要因素。房地產行業的開發上應該樹立正確的經濟管理的意識，依據房地產行業的整體發展情況與發展前景來綜合考慮開發的具體經濟計劃，并且要保證做到項目的全程監督與管理。應該建立起一個專門的經濟管理部門，由這個進行全程的經濟監督與控制，并且要做好各個部門間的協調工作，保證各部門的有序運行，為經濟管理創造有利的條件。

（二）建立完善的成本計劃和管理機制

在對房地產經濟管理過程中，最重要的就是要建立起完善的成本計劃和管理機制。在進行房地產的施工之前，要對整個工程項目的成本進行詳細的估算與預測，形成一個整體的成本計劃，并且按照這個計劃進行項目的施工。而在項目的施工過程當中，對于可能產生的經濟問題也要制定相關的管理機制，在問題產生時就可以依據管理機制進行處理和解決，不影響工程的整體進程，也能夠將經濟損失降到最低。

（三）制定長遠的戰略目標

為了能夠實現房地產行業的可持續性的發展，就必須要有一個長遠性的戰略目標，并且依據這個目標進行戰略計劃的制定。對于開發商來說，要整體考量房地產行業的發展前景，然后再確定相關的經濟活動的實施方式和實施過程，絕對不可以只看重眼前的經濟利益，就進行盲目的經濟投入。而對于政府而言，就要求政府制定相關的政策時要全面考慮搞房地產行業的濟發展實際，然后再進行有針對性的政策的實施。

（四）加強相關法律法規的建設

完善的法律法規體系能夠為房地產的經濟管理提供必要的法律基礎和保障，所以國家應加強對于相關房地產行業經濟管理法律法規的建設。法律法規應從房地產項目開發的初始階段、具體實施階段、驗收經營階段等各個環節進行全面而細致的說明，保證其經濟管理能夠深入到整個房地產的開發過程當中。

四、結語

我們在看到經濟發展水平迅速提升的同時，也應該注意其是否存在著某些不利的影響因素，尤其是在房地產行業這種發展形勢尤為喜人的狀態之中，我們應更加注重與其發展相伴而來的突出問題，這就包括房地產經濟管理的問題。當前，我國的房地產經濟管理體系中存在著思想意識方面、戰略計劃方面、管理體制方面、法律法規方面等的諸多問題，我們必須在明確這些問題可能產生的影響的基礎之上，進行相對應的改善措施，才能夠促進房地產行業的長久性發展。

參考文獻：

[1]任永紅.房地產經濟管理存在的問題及其解決對策[J].中國管理信息化，2015，11（07）：149-150.

[2]楊帥.房地產經濟管理存在的不足和應對措施[J].經營管理者，2015，06（04）：267.

[3]趙潔.房地產經濟管理中存在的問題與應對策略[J].經濟師，2015，06（01）：289-290.

[4]郭學尚.房地產經濟管理的困境和出路初探[J].財經界（學術版），2014，09（12）：105.