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房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析范文第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；營銷策略；影響因素

引言隨著時代的發(fā)展，伴隨經(jīng)濟(jì)形勢及社會需求的變化，消費(fèi)者對于房地產(chǎn)的消費(fèi)也更趨于理智，不再盲目購房，購買者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的量的需求以及對于整體房型的性價比的質(zhì)的要求也越來越高，面對不斷變化的形勢，如何應(yīng)對政府的政策，市場的變化，消費(fèi)者需求方式和需求方向的轉(zhuǎn)變以及房地產(chǎn)企業(yè)自身的可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行深入的調(diào)查研究，追尋適合自身發(fā)展的完善的營銷策略。本文旨在研究房地產(chǎn)項目營銷策略影響因素，為企業(yè)營銷策略的制定提供指導(dǎo)。

一、宏觀環(huán)境影響因素

宏觀環(huán)境是從企業(yè)與整個社會相互作用的角度來闡述市場環(huán)境的。PEST分析是宏觀環(huán)境分析的基本工具。它通過政治的（Politics）、經(jīng)濟(jì)的（Economic）、社會的（Society）和技術(shù)的（Technology）角度或四個方面的因素分析從總體上把握宏觀環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，同樣不可避免的受宏觀環(huán)境的影響和制約。

（一）政治環(huán)境

通常情況下人們的經(jīng)濟(jì)行為受政治形勢的影響，國家制定的經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展的戰(zhàn)略和方針政策，很大程度影響市場追求，改變一些資源的分配和流向，從而指引企業(yè)的經(jīng)營活動。

（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要指一個國家的人口數(shù)量及其增長趨勢，國民收入、國民生產(chǎn)總值及其變化情況以及通過這些指標(biāo)能夠反映的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展速度。這些因素的變化直接影響企業(yè)的市場機(jī)會。

（三）社會環(huán)境

社會環(huán)境指一定時期整個社會發(fā)展的一般狀況。主要包括社會道德風(fēng)尚，人口變動趨勢，文化教育，價值觀念等。社會環(huán)境在一定程度上影響消費(fèi)者的購買目標(biāo)、購買方式。同時人們受教育的程度也不斷提升，觀念的改變更是社會發(fā)展的趨勢，社會環(huán)境向著對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生利好關(guān)系的方向穩(wěn)步提升。

（四）技術(shù)環(huán)境

科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，在這個科技發(fā)展迅猛的時代，市場營銷部門更要充分了解科技發(fā)展前沿動態(tài)，抓住時代主旋律，生產(chǎn)出符合市場需求的產(chǎn)品。技術(shù)進(jìn)步可創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，創(chuàng)造出有新意的差別化產(chǎn)品，滿足顧客日益增長的需求。

二、行業(yè)環(huán)境影響因素

邁克爾?波特（Michael E.Porter）于1979年提出了分析企業(yè)面臨的行業(yè)環(huán)境的五力競爭模型，五種力量模型在一個簡便的模型體現(xiàn)不同的行業(yè)環(huán)境影響因素，作為分析行業(yè)基本競爭態(tài)勢的依據(jù)，行業(yè)環(huán)境主要包括現(xiàn)有競爭者的競爭能力、潛在競爭者進(jìn)入的能力、替代品的替代能力、供應(yīng)商的討價還價能力、購買者的討價還價能力五個方面。這五個方面力量也構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的影響因素，這五種力量綜合起來影響著房地產(chǎn)行業(yè)的營銷策略。

三、項目自身影響因素

（一）產(chǎn)品因素

隨著社會的進(jìn)步，需求的提升，對產(chǎn)品的需求更多的不只是產(chǎn)品本身，而是它所附帶的附加價值。就房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，它價格昂貴，使用周期長，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的期望會比一般產(chǎn)品要高，對于房地產(chǎn)購買后的附加價值有更高的期望，這包括房地產(chǎn)項目的周邊配套設(shè)施，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、居住后物業(yè)的服務(wù)水平等。

（二）價格因素

由于房地產(chǎn)項目自身的特殊決定了定價策略的靈活性，因其開發(fā)周期長，成本高，營銷周期長，受消費(fèi)者需求情況，供給情況及整體經(jīng)濟(jì)形勢的影響，房地產(chǎn)項目的定價要遵循科學(xué)與前瞻的原則，在成本既定的條件下，依據(jù)市場環(huán)境等因素適時調(diào)整定價策略，由于房地產(chǎn)投資額度大，總值高，小的價格調(diào)整也會讓消費(fèi)者有很大的心理滿足感，才能刺激需求，因此在營銷策略組合的制定中，適時的調(diào)整價格策略是作為相對靈活且較快見到成效的策略。

（三）渠道因素

渠道是房地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者進(jìn)行產(chǎn)品轉(zhuǎn)移的媒介。一般表現(xiàn)為直銷和分銷。房地產(chǎn)項目的營銷渠道主要是建立自己的營銷中心，一般建設(shè)在所在項目附近，這樣便于陪同顧客去參觀實體，同時直銷渠道可以促進(jìn)營銷團(tuán)隊集體的概念，直銷的效果也是最顯而易見的。分銷渠道主要是房地產(chǎn)商把營銷任務(wù)分配給他人營銷，分銷渠道的益處是可以減輕營銷團(tuán)隊的壓力，弊端是無法掌控分銷商的職業(yè)素養(yǎng)和向心力。

（四）促銷因素

房地產(chǎn)項目在制定科學(xué)的價格和選擇正確的渠道的基礎(chǔ)上，還需要通過各種溝通方式和宣傳方法，建立與消費(fèi)者聯(lián)系的平臺，把握目標(biāo)顧客。只有經(jīng)過分析為目標(biāo)顧客設(shè)定專門的有針對性的促銷活動會比盲目開展活動有效果，同樣一類促銷活動，在不同房地產(chǎn)項目中的運(yùn)用效果會有不同，不能盲從其他銷量好的項目，要根據(jù)自身項目的目標(biāo)顧客群設(shè)定自己的促銷活動，這樣才能提升顧客滿意度。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)項目營銷策略的制定要依據(jù)宏觀環(huán)境因素、行業(yè)環(huán)境因素和項目自身因素綜合考慮。項目將如何應(yīng)對新形勢的變化，能否力挽狂瀾，如何應(yīng)對政府的政策，讓自己的企業(yè)及開發(fā)的項目既適應(yīng)政策調(diào)整，又能擔(dān)當(dāng)社會責(zé)任，并能可持續(xù)發(fā)展，需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷加強(qiáng)科學(xué)的管理，特別是營銷策略的研究和完善，找尋最優(yōu)化的營銷策略，進(jìn)一步打開消費(fèi)者市場。

參考文獻(xiàn)：

[1]李程翔，朱小明.基于波特五力模型的國內(nèi)液壓產(chǎn)品的營銷策略[J].流體傳動與控制，2015（1）：6062

[2]洪立峰.如何做好房地產(chǎn)營銷項目主題策劃[J].經(jīng)營管理者，2013（30）：278

[3]趙柯，談房地產(chǎn)服務(wù)營銷策略，商情，2013（46）

房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析范文第2篇

    一、確定投資目標(biāo)

    確定投資目標(biāo)是投資規(guī)劃的起始點,目標(biāo)設(shè)定的合理與否直接影響著投資規(guī)劃的其它環(huán)節(jié)。要確立合理的投資目標(biāo)就要對客戶信息做深入細(xì)致的分析,其主要著力點是客戶風(fēng)險偏好分析和資金性質(zhì)分析。在對客戶各種相關(guān)信息分析的基礎(chǔ)上,提出明確的、合理的、切合實際的投資目標(biāo)。

    (一)風(fēng)險偏好分析每個客戶都有自身的風(fēng)險偏好,這與客戶的性格、所處的生活環(huán)境等主客觀因素息息相關(guān)。客戶風(fēng)險偏好并不是可以簡單識別的,而是需要各種量化指標(biāo)、問卷調(diào)查來輔助判斷。理財規(guī)劃師教材中提到的客戶現(xiàn)有資產(chǎn)組合表(見表1),用以判斷客戶風(fēng)險偏好,不失為一種好辦法,也可以通過客戶當(dāng)前成長性資產(chǎn)占總資產(chǎn)百分比與公式[(100-年齡)/100]*100%進(jìn)行比較,判斷客戶風(fēng)險偏好。在實際操作過程中客戶風(fēng)險偏好的判定無一定論,理財規(guī)劃師應(yīng)有自身對風(fēng)險偏好判斷的一套標(biāo)準(zhǔn),力求準(zhǔn)確判斷客戶風(fēng)險偏好,只有這樣才能有的放矢地設(shè)計出符合客戶自身特點的資產(chǎn)配置。

    (二)資金性質(zhì)分析資金性質(zhì)分析是確定投資目標(biāo)的必要環(huán)節(jié),不同的資金性質(zhì)影響著資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)。例如客戶剩余資金在短期內(nèi)沒有消費(fèi)需求,可將其大部分資金用于長期投資;客戶資金用于子女高等教育支出,越臨近支出日越應(yīng)當(dāng)采取保守的投資策略,以保證本金安全為首要前提。理財規(guī)劃師在綜合分析客戶資金安全性要求和期限要求的基礎(chǔ)上,對資金做出安全等級和期限跨度的定性判斷,為制定合理的投資目標(biāo)打下基礎(chǔ)。

    (三)投資目標(biāo)確定確定投資目標(biāo)不僅要考慮客戶的風(fēng)險偏好和資金性質(zhì),還要考慮初始資金的準(zhǔn)備、未來追加資金的來源,當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的資金平均報酬率,客戶的自身素質(zhì)和家庭成員情況等各類因素,以便理財規(guī)劃師在綜合考慮影響投資目標(biāo)的各方面因素后做出定量判斷。確定投資目標(biāo)主要是解決三個問題,即需要多少時間,達(dá)到多少收益,達(dá)成什么目標(biāo)。例如某人將十萬元用于投資,通過十年時間,獲得十二萬元收益,滿足未來十年養(yǎng)老需要。因此,投資規(guī)劃的目標(biāo)是直觀的、可量化的、切實可行的,它體現(xiàn)了投資規(guī)劃不同于投資的目的性。

    二、投資環(huán)境分析任何投資都離不開具體的投資環(huán)境,脫離投資所處的環(huán)境談投資,如同空中樓閣,脫離現(xiàn)實終究會被現(xiàn)實所拋棄。理財規(guī)劃師在進(jìn)行投資前應(yīng)對投資工具的現(xiàn)在和未來環(huán)境做出合理預(yù)判,這樣才能更好的制定資產(chǎn)配置策略。以下以二級市場的股票交易為例,解析投資環(huán)境的分析要點。可將股票投資的環(huán)境分析分為:宏觀環(huán)境分析、行業(yè)分析、微觀分析。

    (一)宏觀環(huán)境分析影響股票投資的宏觀環(huán)境主要分為國外和國內(nèi)環(huán)境,國外環(huán)境主要包括資本市場國家的經(jīng)濟(jì)狀況、政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策和股票指數(shù)表現(xiàn)情況等,國內(nèi)環(huán)境包括國內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況、政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策、主要指數(shù)(H股、B股、股指期貨)的表現(xiàn)情況和市場流動性狀況等,其中宏觀經(jīng)濟(jì)政策主要包括貨幣政策和財政政策。貨幣政策通過增減貨幣供給量來調(diào)控貨幣總需求,貨幣供給量的變化和利率的調(diào)整影響信貸的規(guī)模和成本,最終導(dǎo)致各類投資數(shù)量的變化。因此,貨幣政策能直接影響市場走勢。財政政策是通過稅收、公債發(fā)行和支出等措施來調(diào)控社會總需求,從而間接地影響市場走勢。當(dāng)然,調(diào)整股票交易印花稅、過戶費(fèi)等財政政策,也將直接影響市場走勢。由于國內(nèi)股市是一個政策市同時也是一個資金市,如果對股市所處的宏觀大環(huán)境沒有一個清楚地認(rèn)識,在宏觀環(huán)境不妙時盲目入市可能得不償失。

    (二)行業(yè)分析宏觀環(huán)境分析能使人們對市場的總體趨勢有一個客觀的認(rèn)識,但它并不能提供具體投資領(lǐng)域和投資對象的建議。因此,必需結(jié)合行業(yè)分析和微觀分析來確定具體的投資領(lǐng)域和投資對象。行業(yè)分析主要從以下幾個方面入手:行業(yè)所處的市場類型;行業(yè)所處的生命周期;行業(yè)相關(guān)的政策法規(guī);行業(yè)的技術(shù)進(jìn)步;產(chǎn)品的更新?lián)Q代[2]和未來的市場容量。理財規(guī)劃師進(jìn)行行業(yè)分析的主要任務(wù)包括:解釋本行業(yè)所處的發(fā)展階段及其在國民經(jīng)濟(jì)中的地位,分析影響行業(yè)發(fā)展的各種因素以及判定對行業(yè)的影響的力度,預(yù)測并引導(dǎo)行業(yè)的未來發(fā)展趨勢,判定行業(yè)投資價值,解釋行業(yè)投資風(fēng)險,進(jìn)而為投資者提供決策依據(jù)或投資依據(jù)[3]。

    (三)微觀分析微觀分析的對象是具體股票對應(yīng)的公司,是股票基本面分析的最后一環(huán),它主要分析公司的財務(wù)指標(biāo),核心競爭力,未來經(jīng)營戰(zhàn)略,產(chǎn)品的市場前景以及公司主要領(lǐng)導(dǎo)的綜合素質(zhì)等。其中的公司財務(wù)指標(biāo)分析又可細(xì)分為公司盈利能力分析,資產(chǎn)管理能力分析和償債能力分析等。理財規(guī)劃師通過對企業(yè)各類財務(wù)指標(biāo)的橫向和縱向比較,對公司有更全面、更深入的了解。

    三、資產(chǎn)配置

    資產(chǎn)配置是整個投資規(guī)劃中的核心環(huán)節(jié),它對具體投資實施起到提綱挈領(lǐng)的作用。資產(chǎn)配置的對象主要分為貨幣類資產(chǎn)、債券類資產(chǎn),金融衍生工具及其它,具體分類見圖2。理財規(guī)劃師應(yīng)熟悉各種投資工具,至少全面掌握其中的三種,能為客戶量身定做適合他們的資產(chǎn)組合。資產(chǎn)配置的核心是根據(jù)投資目標(biāo),結(jié)合投資環(huán)境,對收益和風(fēng)險這對孿生兄弟做出適當(dāng)調(diào)整,關(guān)鍵是對各項資產(chǎn)投資的權(quán)重擬定。在具體進(jìn)行資產(chǎn)配置時,各項資產(chǎn)權(quán)重擬定可參考已下公式:p1?q1+p2?q2+…+pn?qnLp/C(1)其中pn是第n種資產(chǎn)的期望收益率,qn是第n種資產(chǎn)的投資權(quán)重,Lp是客戶投資目標(biāo)中的期望收益,C是總投資的資金量,Lp/C是資金的期望收益率。當(dāng)有兩組以上權(quán)重組和符合以上公式時,再通過以下公式進(jìn)行遴選:V=s1?q1+s2?q2+…+sn?qn(2)sn=a1?x1+a2?x2+…+am?xm其中V是該資產(chǎn)配置所承受的總風(fēng)險,sn是第n種資產(chǎn)所承受的風(fēng)險,am代表第m種可能性帶來的資產(chǎn)損失值,xm代表第m種可能性發(fā)生的概率。分別將符合(1)的權(quán)重組合代入(2),選取使V最小化的權(quán)重組合。在擬定各種資產(chǎn)的投資權(quán)重時,用這種方法首先考慮的是收益,然后才是風(fēng)險。也可以采用先考慮風(fēng)險,再考慮收益的方法來擬定各種資產(chǎn)的投資權(quán)重。具體選擇哪種方法主要考慮客戶的風(fēng)險偏好,如果客戶的風(fēng)險偏好是保守型,則應(yīng)先考慮風(fēng)險后考慮收益;如果是進(jìn)取型的,則可先考慮收益后考慮風(fēng)險。當(dāng)然通常還可采取一種折中的辦法,即采用如下公式:K=[(p1?q1+p2?q2+…+pn?qn)?C]/(s1?q1+s2?q2+…+sn?qn)其中K代表每承擔(dān)一份風(fēng)險可獲得的期望收益,可將其定義為邊際風(fēng)險期望收益率。選取使得K最大化的各種資產(chǎn)投資權(quán)重組合。

    四、投資實施

    資產(chǎn)配置是投資規(guī)劃的核心是戰(zhàn)略性的、整體性的資金分配大綱,解決各種資產(chǎn)的投資權(quán)重問題。投資實施是投資規(guī)劃中的具體執(zhí)行方式,是戰(zhàn)術(shù)性的、具體的資金運(yùn)作活動,它解決的是在什么時間、運(yùn)用多少資金、投資何種具體理財工具及何時退出等這一系列問題。理財規(guī)劃師在投資實施的過程中主要關(guān)注資產(chǎn)的總量變化和與各類資產(chǎn)相關(guān)的環(huán)境變化,以此來對投資活動做出適當(dāng)調(diào)整。例如當(dāng)市場環(huán)境發(fā)生變化,階段性投資目標(biāo)獲得超預(yù)期實現(xiàn),這時可以將一定的高風(fēng)險高收益資產(chǎn)向低風(fēng)險低收益資產(chǎn)轉(zhuǎn)移,力求在降低總體風(fēng)險的前提下,實現(xiàn)原定投資目標(biāo)。因此,投資實施的關(guān)鍵是合理控制投資工具的交易時間、交易頻率,交易規(guī)模和交易成本。各大類主要投資工具的風(fēng)險收益情況見圖3,以下簡單介紹兩種常見的投資工具以供參考。

    1.基金。基金是一種利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的集合理財投資方式[4],具有分散風(fēng)險、高流動性,投資起點低和專家理財?shù)葍?yōu)點,是一種有效的長線投資工具。根據(jù)它的投資對象,主要可以分為貨幣市場基金、股票型基金,債券型基金以及混合型基金。不同類型的基金對應(yīng)不同的風(fēng)險和收益特征,以及現(xiàn)金流模式。理財規(guī)劃師可以根據(jù)客戶的投資目標(biāo),選擇適合客戶風(fēng)險偏好,流動性要求的基金類型。一般來說股票型投資基金適合進(jìn)取型客戶,該類客戶風(fēng)險承受能力強(qiáng)、投資回報要求高,在具體選擇這類基金時還要考慮諸多因素,如基金經(jīng)理的背景、投資風(fēng)格、以往的投資表現(xiàn),當(dāng)前基金的凈值、每萬份基金獲利情況,基金投向的股票類型等。債券型基金適合保守型的投資者,風(fēng)險小,收益也小。但是,任何問題都應(yīng)相對的來看,放在長期來看,比如十年,甚至更久,債券型基金的年收益率卻經(jīng)常能跑贏股票型基金。貨幣市場基金流動性最強(qiáng),風(fēng)險最小,當(dāng)然對應(yīng)的收益率也最低,適合對流動性要求高的資產(chǎn)進(jìn)行配置。例如可將一部分備用現(xiàn)金用于貨幣市場基金投資,獲得一個相對高于銀行年利率的投資收益。理財規(guī)劃師在指導(dǎo)客戶進(jìn)行正式投資前,還應(yīng)準(zhǔn)確地計算出投資基金的相關(guān)費(fèi)用,依據(jù)資產(chǎn)配置框架適當(dāng)選擇2-4只基金進(jìn)行投資。

房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析范文第3篇

關(guān)鍵詞：東盛房地產(chǎn)；開拓市場；營銷策略

一、東盛開拓連云區(qū)市場營銷環(huán)境分析

（一）東盛房地產(chǎn)公司簡介。江盛綜合開發(fā)有限公司（以下簡稱東盛）成立于上世紀(jì)80年代。注冊資金近6000萬元，公司資產(chǎn)近8億元。擁有國家一級城市綜合開發(fā)資質(zhì)，至

2013年已經(jīng)形成了集房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、工程監(jiān)理、酒店業(yè)為一體的經(jīng)營體系，在省內(nèi)外同行業(yè)中享有較高的知名度。

（二）東盛宏觀環(huán)境分析。（1）連云區(qū)人口環(huán)境分析。第六次人口普查的數(shù)據(jù)與第五次人口普查數(shù)據(jù)相比，連云區(qū)人均住房建筑面積已達(dá)34.05平方米/人。隨著居民收入的增長和對高生活質(zhì)量的渴望以及連云區(qū)港口城區(qū)的改造進(jìn)度不斷加快，房地產(chǎn)商積極投入到城市的建設(shè)之中是有很大的市場前景。（2）政策環(huán)境分析。2011年5月連云港市頒布了《關(guān)于加快連云港市保障性安居工程建設(shè)的實施意見》提出了鼓勵社會力量參與到公共租賃房建設(shè)經(jīng)營和管理之中，鼓勵有經(jīng)驗和有實力的企業(yè)參與到普通住宅小區(qū)的建設(shè)和老城區(qū)改造建設(shè)之中，政府給予一定額度的優(yōu)惠，這給東盛帶來了很好的政策環(huán)境和市場機(jī)會。（3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析。2012年連云區(qū)全區(qū)生產(chǎn)總值80億元，與2011年相比增長16.2%；城市居民人均可支配收入達(dá)到24840元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到9700元，分別增長14.5%、15%。（4）社會環(huán)境分析。隨著收入的增加，人們開始為了追求高檔的住宅和改善居住環(huán)境而買房。越來越多的人開始注重社區(qū)的綠化，房屋的布局以及物業(yè)的管理水平，人們購買住房不再是僅僅為了居住的需要，而是越來越看重房屋所能帶給人們的身份、地位方面的象征。（5）技術(shù)環(huán)境分析。目前我國正處于低碳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加快技術(shù)的研發(fā)，將先進(jìn)的墻體保溫技術(shù)、空調(diào)新風(fēng)技術(shù)、供熱管道節(jié)能技術(shù)等等運(yùn)用到建筑之中。

二、東盛微觀環(huán)境分析

（1）東盛競爭對手的分析。東盛的競爭對手主要有保利江蘇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、永泰房地產(chǎn)有限公司、江蘇大陸橋國際商務(wù)投資發(fā)展有限公司。這三家開發(fā)商開發(fā)的“保利海上五月花”、“永泰山海自在”、“金海國際”分別對東盛開發(fā)“東盛四季花城”、“龍門山莊”以及未涉及的寫字樓領(lǐng)域造成一定的市場沖擊。（2）東盛顧客分析。東盛的顧客政府機(jī)關(guān)和事業(yè)單位工作人員、私營業(yè)主、年輕人居多。因此公司根據(jù)不同顧客需要開發(fā)了“東盛四季花城”、“龍門山莊”、“城中閣”小區(qū)等項目來滿足不同階層對住房的需要。（3）東盛營銷中介分析。東盛與外界營銷服務(wù)機(jī)構(gòu)合作聯(lián)系較少，其主要營銷中介為東盛營銷策劃傳媒公司。該公司主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項目的、品牌推廣、營銷策劃等工作。

三、東盛連云區(qū)市場開拓現(xiàn)狀及存在的主要問題

（一）東盛連云區(qū)市場開拓現(xiàn)狀。（1）東盛的客戶情況。根據(jù)公司內(nèi)部資料研究顯示：“東盛四季花城”中有近八成住戶有穩(wěn)定收入，大多集中于政府機(jī)關(guān)、銀行、學(xué)校、醫(yī)院等行業(yè)；“龍門山莊”高檔觀海別墅社區(qū)的住戶有近九成為當(dāng)?shù)氐乃狡髽I(yè)主、物流商、礦產(chǎn)商。（2）東盛開發(fā)項目定位。東盛將“四季花城”定位為中高端智能化社區(qū)，主要面向中等收入人群；“龍門山莊”項目定位為高端別墅社區(qū)；“城中閣”小區(qū)主要面向20-30歲的年輕人。（3）東盛樓盤定價。“東盛四季花城”樓盤均價在6000元/平方米左右。“龍門山莊”根據(jù)戶型不同價格區(qū)間大概在

180-500萬元。公司也給一次性付款的客戶給予9.8折的優(yōu)惠。（4）東盛的銷售渠道建設(shè)。東盛主要采用“自行開發(fā)自行銷售”的方式，在各個樓盤建立售樓中心，由銷售人員直接對樓盤進(jìn)行銷售，這為公司節(jié)約了成本，降低了管理的難度，能夠?qū)崿F(xiàn)公司利潤的最大化。（5）東盛的樓盤宣傳方式。平面媒體方面，東盛依靠當(dāng)?shù)匕l(fā)行量最大的《揚(yáng)子晚報》和《蒼梧晚報》進(jìn)行廣告的投放；戶外廣告方面，東盛通過公交站臺、廣告燈箱、巨型

LED顯示屏等途徑對樓盤進(jìn)行宣傳。

（二）東盛連云區(qū)市場開拓存在的問題。（1）忽視廉租房和高檔寫字樓市場。連云港市有關(guān)部門規(guī)定新開發(fā)小區(qū)保障房配建比例由之前的3%提高至10%，鼓勵企業(yè)參與公共廉租房建設(shè)。東盛在連云區(qū)開發(fā)寫字樓方面還是空白，僅僅在新浦區(qū)開發(fā)了這一項目，對于東盛這種資金雄厚的企業(yè)應(yīng)該及時搶占寫字樓市場。（2）低碳建筑開發(fā)不到位。東盛的低碳建筑開發(fā)還是停留在較低的層面，其采用的集中供暖系統(tǒng)雖然在一定程度上減少了使用空調(diào)對臭氧層的破壞，但是住戶開通暖氣成本較高，造成了這套供暖系統(tǒng)的利用率不高。（3）定價忽視不同時期市場變動及競爭。房地產(chǎn)價格受多種因素影響波動程度較大，房地產(chǎn)企業(yè)不能僅僅為了利潤最大化而忽略了市場上價格的變化情況，同時樓盤銷售在不同的時期市場對房產(chǎn)的需求程度是不同的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在價格上做適度的調(diào)整。（4）自行銷售為主，委托合作不充分。東盛采用將銷售部門員工分派到各個售樓中心的方式進(jìn)行現(xiàn)場樓盤銷售工作。采用這種方式雖然能節(jié)約成本、便于管理，但是影響了銷售的速度，導(dǎo)致公司資源的分散。（5）宣傳方式陳舊，售前服務(wù)意識薄弱。東盛主要采用傳統(tǒng)的人員促銷和在電視、報紙上投放廣告，內(nèi)容比較單一，形式不夠新穎。比較難吸引年輕群體。

四、東盛連云區(qū)市場開拓策略的改進(jìn)建議

（一）搶占廉租房和高檔寫字樓市場份額。（1）投身廉租房建設(shè)。在當(dāng)前房價過高的情況下，廉租房的建設(shè)直接關(guān)系民生。東盛應(yīng)加入到廉租房建設(shè)之中。在開發(fā)項目中配套建設(shè)廉租房，獲得政府政策優(yōu)惠，縮小建設(shè)商品房與廉租房之間的利潤差距。（2）進(jìn)軍高端寫字樓市場。對于東盛來說，其在新浦區(qū)開發(fā)的寫字樓-陽光大廈為公司開發(fā)積累了經(jīng)驗。東盛可以通過對連云區(qū)市場進(jìn)行充分的調(diào)研之后有針對性的開發(fā)高端寫字樓項目，從而彌補(bǔ)在這一領(lǐng)域的空白，促進(jìn)公司的多元化發(fā)展。

（二）積極營造低碳環(huán)保社區(qū)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)低碳節(jié)能建筑是有時俱進(jìn)的體現(xiàn)。東盛應(yīng)該抓住這一機(jī)遇，在連云區(qū)率先開發(fā)低碳環(huán)保的住宅項目。通過采用保溫墻體、加大對住宅自然通風(fēng)的設(shè)計、采用陽光遮擋技術(shù)、太陽能發(fā)電等措施積極營造低碳節(jié)能社區(qū)。

（三）價格制定多元化。對于東盛開發(fā)的項目可以采用低價、中價、高價策略。低價策略主要用在一些檔次比較低，面向收入水平較低的消費(fèi)者的樓盤，比如“城中閣小區(qū)”。中價策略可以用在一些大規(guī)模的中高端社區(qū)，主要面向中、高收入水平消費(fèi)者，比如“東盛四季花城”。高價策略可以運(yùn)用到“龍門山莊”這類樓盤。這類樓盤競爭者較少，即使高價策略也不會打消購房者的積極性。

（四）充分利用互聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)商。專業(yè)商能幫助公司擴(kuò)展?fàn)I銷網(wǎng)絡(luò)體系，擴(kuò)大市場目標(biāo)提供更準(zhǔn)確地市場信息；因此東盛可以通過商的營銷網(wǎng)絡(luò)來擴(kuò)展市場；同時積極培養(yǎng)公司內(nèi)部的專業(yè)銷售人員，加快客戶數(shù)據(jù)庫的建立，積極推進(jìn)成立專業(yè)的市場調(diào)研部門，從而防止過分依賴房產(chǎn)商。

（五）改善促銷方式，提升售前服務(wù)水平。售前服務(wù)的重點就是要讓顧客充分了解自己購買的產(chǎn)品，產(chǎn)生購買的欲望。東盛可以提供有特色的售前服務(wù)，比如建立客戶體驗中心，使顧客能夠參與到從房屋的建造一直到房屋的裝修中，使得客戶對樓盤的建筑材料，建筑設(shè)計，空間布局等等有更加詳細(xì)的了解。

綜上所述，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場嚴(yán)峻的形勢下，房地產(chǎn)公司不能繼續(xù)走傳統(tǒng)的老路去盲目開發(fā)項目，企業(yè)需要的是更加冷靜理性的對市場做出判斷，以消費(fèi)者需求為中心，開發(fā)有特色的房地產(chǎn)項目，有針對性的開拓市場。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析范文第4篇

(一)企業(yè)發(fā)展的宏觀環(huán)境分析:

1、人口環(huán)境:伴隨著南昌市場房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展,越來越多的人也掀起了購房的熱潮.簡單的考察以下購房人群的年齡結(jié)構(gòu).20-45歲的人群占整個市場的80%,這種人群的消費(fèi)觀念新潮,對設(shè)計理念的要求新穎.這在某種程度上已經(jīng)給我們公司目標(biāo)市場做了導(dǎo)向.2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境:南昌的消費(fèi)水平可見一斑,從多年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢來看,南昌的經(jīng)濟(jì)是呈現(xiàn)快速進(jìn)步的,當(dāng)然還有一點我們應(yīng)該注意的是在南昌購房的人群外來戶也占一定數(shù)額.(這些人要么有錢真心求購,要么抄房)(二)同行業(yè)的環(huán)境分析:

我們公司的定位是管理型的企業(yè),想要創(chuàng)造自己的品牌形象,相對于其他的公司我做了一個簡單的環(huán)境分析供參考:劣勢:

因素:沒有形成一定的品牌效應(yīng),影響力不夠.資金實力遜色.啟示:及早建立自己的品牌,加大宣傳力度,爭取市場部的業(yè)務(wù)量.

解決方案:

創(chuàng)建市場部,市場部人員在小區(qū)的宣傳尤為重要，要做出企業(yè)形象出來，勢必要在大眾的口味上做到積極應(yīng)恰，始終以人的積極性為管理的核心和動力，細(xì)節(jié)決定成敗，服務(wù)貫徹追蹤。

啟示:加強(qiáng)市場宣傳，注重對員工績效水平的考核，注重對員工的尊重.威脅:

房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析范文第5篇

論文關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略發(fā)展,行業(yè)分析,商務(wù)中心

目錄

緒論.............................................................................1

第一章上海阿波羅大廈有限公司概述.

..............................................9

1．1公司發(fā)展歷程..........................................................9

1．2公司現(xiàn)狀..............................................................4

1．3公司面臨問題與挑戰(zhàn)....................................................7

第二章

公司外部環(huán)境分析

.........................................................8

2．1宏觀環(huán)境分析..........................................................8

2.1.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境...........................................................8

2.1.2政治環(huán)境...........................................................9

2.1.3技術(shù)環(huán)境...........................................................9

2.1.4社會、文化、人口與地理環(huán)境........................................10

2．2商務(wù)中心行業(yè)環(huán)境分析.................................................10

2.2.1商務(wù)中心的定義....................................................10

2.2.2商務(wù)中心行業(yè)的技術(shù)特徵............................................11

2.2.3商務(wù)中心行業(yè)的經(jīng)濟(jì)和生命周期......................................17

2.2.4波特五力競爭模型分析..............................................23

2．3市場競爭對手分析.....................................................28

2.3.1雷格斯（Regus）...................................................28

第三章

公司內(nèi)部環(huán)境分析

........................................................30

3．1產(chǎn)品與技術(shù)分析.......................................................30

3.1.1產(chǎn)品線............................................................30

3.1.2新點開發(fā)能力......................................................32

3.1.3產(chǎn)品開發(fā)能力......................................................32

3.1.4服務(wù)質(zhì)量控制能力..................................................33

3．2市場與運(yùn)營分析.......................................................33

3.2.1細(xì)分市場分析......................................................33

3.2.2市場研發(fā)能力......................................................33

3.2.3運(yùn)營管理能力......................................................34

3.2.4商業(yè)模式..........................................................34

3．3公司財務(wù)分析.........................................................34

3．4公司文化與人力資源分析...............................................35

3.4.1公司文化..........................................................35

3.4.2人力資源概況......................................................36

3.4.3組織管理問題......................................................37

第四章

公司SWOT分析

...........................................................38

4．1公司的機(jī)會與威脅.....................................................38

4.1.1潛在機(jī)會（O）分析.................................................38

4.1.2潛在威脅（T）分析.................................................38

4．2公司的優(yōu)勢與劣勢.....................................................39

4.2.1公司優(yōu)勢（S）分析.................................................39

4.2.2公司劣勢（W）分析.................................................39

4．3SWOT矩陣.............................................................40

4.3.1公司SWOT矩陣......................................................40

第五章

公司戰(zhàn)略實施措施.

.......................................................43

5．1確定戰(zhàn)略.............................................................43

5．2優(yōu)化組織結(jié)構(gòu).........................................................45

5．3加強(qiáng)開發(fā)延伸性產(chǎn)品...................................................47

5．4強(qiáng)化人力資源管理.....................................................48

5．5積極收購與兼并.......................................................51

結(jié)束語..........................................................................52