房產調控
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房產調控范文第1篇
就發展歷程來看，我國房地產市場發展至今不過短短的十幾年，已初步建立了房地產稅收體系。房地產稅收促進了房地產業的健康發展，在完善稅制、發揮稅收聚財功能、進一步發揮稅收經濟杠桿作用、保護和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國外相比,我國房地產市場還處于發展階段，房地產稅收體系中有許多不完善的地方，嚴重影響和阻礙了房地產業的健康發展。國外成功的調控經驗和先進的措施對于我國政府進一步完善房地產市場宏觀調控體系，無疑是值得借鑒和學習的。
一、國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法
各國對利用稅收手段調控房地產市場均有自己的觀點和措施，如果拋開文化背景和歷史因素不看，歸納起來其共性主要體現在以下幾個方面：一是世界各國都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產市場中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對住房保障問題的；二是為確保房地產市場的和諧發展，對房地產市場的稅收調控政策主要分為兩個層面：對供給的掌控與對需求的調控。其中大多數國家主要致力于在需求的調控方面做文章。如果單純從供給方面調控，勢必進一步加劇供求關系的扭曲，客觀上增加需求方對價格上漲的預期，實際的結果便是房地產價格不但沒壓下來，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎上，發揮稅收政策對需求的調控就顯得極為必要。
（一）以高額稅率對房地產行業進行征稅，有效抑制房地產市場的投機行為
房地產市場價格持續攀升，與城市一般居民的需求在結構和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異常現象，主要是房地產投機性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機行為的做法主要有種：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產行業內的投機行為。如在法國，購房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導致了長期以來法國人不把房地產市場視為投資或財產保值的重要領域；二是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。如韓國的做法是，從2007年起，將對出售第二套房產的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機者無利可圖甚至虧本；三是對房地產保有環節征收高稅。例如，美國對不動產征收的稅收要占到其全部財產稅收入的80％。而我國在房地產保有環節涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低了房地產保有者的經濟風險，在客觀上增加了房地產投機者的需求。
（二）對低收入購房者給予稅收方面的優惠或補貼
房地產市場價格的持續升溫，導致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產市場的供求矛盾，平衡供求關系，許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優惠或出臺了各種補貼方案：一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優惠政策。如美國為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國國會在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據這項法令,聯邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業主可在10年內每年接受個人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時,符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策；二是實施廉租房制度，運用各級稅收對廉租房進行補貼。如法國政府規定，各大城市必須建設一定數量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少，房價因此處于穩定狀態。除此之外，政府還長期運用稅收推行租房補貼等福利制度，社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府相關的稅收補貼，而建造廉租房的房地產企業也可獲得中央政府在稅收方面的優惠或補貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國，多年來，政府投入了巨額資金，大規模興建了許多“福利住房”，很好的滿足了市場尤其是低收入階層對“福利住房”的需求，而這些“福利住房”的預算絕大部分都來自于國家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收，高福利的國家，政府利用稅款建造福利住房已經是家常便飯。
（三）設計差別性稅收政策體系，即對房地產所有權轉讓環節區分有償和無償，并考慮實際占有權屬時間長短征稅。這雖然不能從根本上完全區分正常房產需求和投機性房地產需求，但可以在相當程度上實現二者在稅收政策上的差別性對待，保護合理的理性需求，增加投機性需求的交易成本。
從國際稅收實踐來看，當房地產發生買賣等有償轉讓時，大多數國家都規定應對轉讓收益增值部分課稅。美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家，把房地產轉讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國實行15%到34%的累進稅率。意大利將從買入到轉讓時的價格上漲部分作為稅基，按照價格增長幅度采用累進制，按5%至30%的稅率征收不動產增值稅。
（四）充分運用稅收杠桿促進住宅業的發展。雖然各國政府施行的具體措施不同，但均對從事開發廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調控房價的商業行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業主,在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業主,還可減免地方稅、財產稅等。三是對出租房屋的業主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。如美國按照現行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價與購入價的差價收入不超過25萬美元,就可免稅；如果是已婚家庭,差價收入不超過50萬美元,也可免稅。由于美國房價一直比較平穩,售房差價收益很難超過這一限額,這意味著美國房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費者的居住條件,同時也活躍了房地產市場,擴大了國內的有效需求,推動了國內經濟的快速發展。（五）針對房地產市場征收不動產稅、財產稅，以防止房地產市場中的商業活動出現欺詐，漏稅等非法行為。所謂不動產稅，是對土地或房屋所有或占有者征收的稅，依據為不動產的評估價值。不動產又可分為三種類型：一是將土地、房屋和有關建筑物、機械以及其他固定資產綜合在一起而課征的不動產稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動產稅；二是只對土地和房屋合并征收的房地產稅，如墨西哥、波蘭的房地產稅，泰國的住宅建筑稅等；三是單獨對土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，西方多采用地價稅（主要采用估價計稅方法）。除此之外，在不征收不動產稅的國家，一般征收財產稅，如美國、英國、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國，操作辦法是將不動產與其他財產捆在一起，就納稅人在某一時點的所有財產課征一般財產稅，計稅依據是財產的評估價值。其中美國的財產稅最具代表性。當然還有定期不動產增值稅：該稅種主要是針對占有房地產超一定年限的產權所有者征收，通過對房地產的重新評估，對其增值額征收，一般為5年期和10年期增值稅兩種。因此，以上三種針對房地產市場的征稅有效地保證了房地產市場的健康穩定發展，避免了業主控制或低效率使用房產，刺激了交易活動，這既繁榮了房地產市場，又推動了房地產要素的優化配置，同時也打擊了房地產市場中的投機行為和非法交易行為。
二、國外利用稅收手段調控房地產市場的主要特點
從以上國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法，可以總結出其主要特點：一是大多數國家對房產和土地合一征收，適用統一的稅制；二是國外房地產稅收的征稅范圍既包括城鎮，也包括農村；三是大多數國家按房屋和土地的評估值征收房地產稅，評估價值根據房地產坐落地點、建筑結構、成新程度等因素確定，相當于市場價值的一定比例。與此相適應，大多數國家建立了比較完備的房地產評估機構和評估制度，按照一定的周期對房地產進行評估；四是大多數國家房地產稅的納稅人是房地產的所有者，或者是對所有者和使用者均課稅；五是在大多數國家房地產稅是地方政府的主要稅種，構成了地方財政收入的主要來源。
三、國外利用稅收手段調控房地產市場對我國的經驗借鑒
（一）充分利用稅收手段加強對房地產市場的宏觀調控，尤其是對那些圖謀暴利的房地產企業征稅高稅，堅決打擊各種投機行為。
眾所周知，我國房地產市場屬于暴利行業，年增長率極高。房地產廠商的一舉一動，牽動著社會上千家萬戶的心，甚至影響了滬深股市的走勢，給股市帶來了一定的安全隱患。老百姓對房價居高不下的抱怨，媒體對房地產泡沫的置疑，專家對房地產隱患的責問，使得征收高稅打擊房地產投機行為已經到了刻不容緩的地步。因此借鑒國外先進經驗，開征新的統一規范的“房地產稅”，增大稅收對房地產存量的稅收調節很有必要。筆者認為，我國改革后的房地產稅其基本思路是否可作如下考慮：
1.將現行房地產保有環節的房地產稅和城市房地產稅合并，對土地、房產開征統一的房地產稅；
2.按房地產評估價值作為計稅依據，以客觀地反映房地產價值；
3.適當擴大征稅范圍，將發達地區農村納入房地產體系；
4.體現區別征收原則，對第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；
5.房地產稅應逐步發展成為地方主體稅種，因此應在法律層面上對房地產稅征收范圍、基本稅率確定、浮動幅度等方面賦予地方相應的立法和管理權限。
（二）開征“房地產轉讓收益個人所得稅”，即對有償轉讓房產產生的利潤征稅。房地產轉讓中的差別性稅收在房地產轉讓環節應針對消費性需求和投機性需求實行差別性稅收政策，這是當前稅收政策調控的力度點所在。
具體做法可以參照國外成功的經驗，對購買房產一年內的轉讓所得征收25%的所得稅，三年內的轉讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開征房地產轉讓收益個人所得稅可以在保護真實購房需求的同時，有效地抑制投機性需求，降低泡沫風險。其次是對購入未滿三年的商品住房轉讓征收5％營業稅，以及營業稅稅額7％的城建稅和3%的教育費附加，三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”，是因為僅僅征收營業稅的調控力度有限，而且也容易讓房地產投機需求將稅負向后轉嫁。沿海一些城市的實踐已經表明了這一點。
（三）切實利用稅收杠桿促進住宅業的發展，同時制定相關稅收政策，對低收入者和老年人購房和租房實行稅收優惠或補貼。
稅收政策是國家進行產業政策調整的重要手段，是在市場經濟條件下調整產業結構、優化產業配置的有效方法，我國應當借鑒美國稅收政策中支持住宅產業發展的方法來改革我國稅收杠桿，支持我國住宅產業發展。此外，由于我國還處在經濟發展階段，存在一定的貧富差異，存在相當多的低收入者，合理地解決低收入者居住問題是關系我國經濟、社會安全的重要問題。如果通過稅收優惠政策，鼓勵老年人購房和售房,不僅能完善社會保障體系，解決老年人的居住問題，使他們可以安度晚年，而且還能有效地增加二手房市場的房源，激活樓市，促進房地產市場的繁榮。新晨
參考文獻
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房產調控范文第2篇
關鍵詞：房產稅；房價；供給；需求
中圖分類號：D9
文獻標識碼：A
文章編號：16723198（2015）19017502
1 研究背景
房地產業是我國國民經濟中的重要產業，其發展狀況與整個國民經濟的穩定發展息息相關。近年來，房地產業發展迅速，住房價格快速增長，導致大量的社會資源進入房地產業，使得經濟的發展獲得了強大動力的同時也帶來了一系列社會問題。如何通過稅收政策調控房地產市場，將房價控制在合理范圍內，從而解決上述問題，已成為各界學者共同關注的重要課題。安徽省蚌埠市作為皖北中心城市，研究其房產稅對房價的調控作用對其他中小型城市具有借鑒意義。
2 國內外研究現狀
目前，國外學者對房產稅與房價之間關系的研究主要包括三種觀點，即“傳統觀點”、“受益觀點”、“新觀點”。
早期的“傳統觀點”認為開征房產稅會導致房價的上升，并將稅負直接轉嫁給消費者，最終以高價的形式體現出來。該觀點由Simon和Netzer提出，他們采用局部均衡方法，首先假定一國的資本回報固定不變并且資本自由流動，征收房產稅使得資本由高稅區向低稅區流動，因此資本不承擔任何稅負。而住房具有不可移動性，使得房產稅完全由消費者承擔，最終導致住房價格上升。
“受益觀點”認為房產稅僅是一種受益稅，是住房者對地方公共服務的一種支付，對住房價格和資源配置無影響。該觀點由Hamilton和Fischel提出，他們在Tiebout模型的基礎上，提出區域之間的競爭將使每個區域內住房者需要支付的房產稅相同，房產稅未資本化為住房價值。
“新觀點”認為傳統觀點假定具有片面性且忽略了所有區域均有房產稅。為此，Mieszkowski等人提出了一國經濟包含高稅區和低稅區兩類這種假設，資本由高稅區流向低稅區，導致了資本錯誤配置，由此產生了兩種效應。一種是利潤稅效應，指的是從一國總體上看，征收房產稅導致資本整體收益降低。另一種是流轉稅效應，指的是從區域范圍內看，征收房產稅導致地方不可移動的商品價格變化。
國內學者對房產稅與房價之間的關系也存在著爭論。第一種觀點認為征收房產稅對房價的影響具有不確定性，其影響效果還取決于其他變量。例如，人們對房價漲跌的預期和居民的基本居住需求等。第二種觀點認為征收房產稅會導致房價下降。另有觀點認為，對房產稅的征收不能明顯影響房價。通過對比開征房產稅試點的城市和非開征房產稅試點的城市之間的房價走勢，發現基本沒有明顯的差異。
3 對房產稅對房價的影響機制的研究
3.1 房產稅對供給方的影響
供給方對房屋數量的供給主要取決于兩個因素：一是對房屋需求量的預期；二是土地供給的數量。土地作為一種稀缺性資源，其供給缺乏彈性，短期內對房產稅的征收對土地供給數量的影響較小，故在此主要分析征收房產稅對供給方對房屋需求量的預期的影響。一般情況下，開征房產稅會使得供給方認為購房者將減少對房屋的需求，從而其減少供給量，此時，房地產市場均衡價格將提高。
3.2 房產稅對需求方的影響
消費者對房屋的需求可以分為三類，即住房剛性需求、改善性需求和投機性需求。前兩者都是為了居住而購買房屋，同屬房屋的直接需求者，可將其歸為住房型消費者。后者是為了投資獲利而購買房屋，屬于房屋的間接需求者，應將其視為投資型消費者。以下將分別闡述房產稅的征收對他們各自行為的影響。
3.2.1 房產稅對住房型消費者的影響
住房型消費者是房屋的終端消費者和房價的承擔者，征收房產稅將產生稅收負擔的問題，而房產稅是一種直接稅，這將導致稅收負擔實際由住房型消費者承擔。然而這種稅負很難能夠被轉嫁，這將使得住房型消費者購買房屋的成本增加。此時，住房型消費者面臨兩種抉擇，一是承擔稅負堅持購買，二是推遲購買。作為理性人，剛性需求的消費者會選擇承擔稅負依然堅持購買，而改善性需求的消費者會選擇推遲購買。因此，整個房地產市場需求曲線將向左移動，導致均衡價格下降。
3.2.2 房產稅對投資型消費者的影響
投資型消費者購買房屋的目的是為了獲得投資收益，手段是買賣房屋賺取差價，其對房屋價格的變動極其敏感，對房屋的需求彈性很大。因此，征收房產稅將對其行為產生顯著的影響，從而影響房地產市場的供求關系，進而影響整個市場的價格。政府征收房產稅無疑會增加投資型消費者的購買成本，使得其投資風險增加，降低其對房屋的投資需求量，引起需求曲線向左移動。當然，征收房產稅也會增加交易成本，投資型消費者的交易成本增加，將使其放棄出售已經購買的投資型住房，轉為租賃來獲取收益。現有房地產市場中存房量的減少，相當于供給曲線向左移動。由此可見，征收房產稅能夠同時影響投資型消費者的需求和供給。因此，投機市場上房地產均衡價格的確定主要取決于房產稅對其需求和供給各自影響程度大小。
綜上所述，房產稅對房價的調控主要是通過影響房屋的供給方和房屋的需求方的行為來實現的。在需求方面，征收房產稅使得購房的成本增加，導致了改善性需求的消費者推遲購房，影響了投資型消費者對房屋交易、持有成本的心理預期，降低了房地產市場中住房的需求量；在供給方面，由于土地具有剛性和稀缺性，土地供給數量無法短時期內大規模提升，而且房屋建設開發周期長，房屋的供給相對于需求具有滯后性，因此供給可以看作是少量下降的，最終征收房產稅對房價的影響結果是使房價下降。
4 安徽省蚌埠市開征房產稅對預期房價的影響
在研究開征房產稅對預期房價的影響方面，筆者隨機對蚌埠市不同街道上的過往市民進行了問卷調查。問卷包括四個方面，一是受訪者是否有住房，二是受訪者近期是否有意愿買房，三是買房的目的，四是假若近期征收5%房產稅是否堅持購買。實際發放問卷518份，得到有效問卷487份。經統計后發現，問題一中398人有住房，無住房的僅有89人；問題二中近期有購房意愿的受訪者達255人，無購房意愿的為232人；問題三中買房用于居住的受訪者為151人，用于投資的為81人；問題四中征收房產稅依然堅持購房的受訪者為55人，持幣觀望的為177人。
由實驗數據的統計結果來看，買房用于居住的受訪者占有意愿購房者的65.1%，買房用于投資的受訪者占有意愿購房者的34.9%，征收房產稅后推遲購房的受訪者占有意愿購房者的76.3%。由此可見，征收房產稅將使得大部分消費者推遲購房，使得房地產市場上房屋的需求量下降，需求曲線向左移動。同時，筆者走訪了該市包括綠地集團在內的多家房開發商，他們認為蚌埠市作為中小型城市，隨著鄉鎮居民越來越多的涌入城市以及近幾年拆遷工作的實施，市民對住房的需求量將會增加。因此，征收房產稅將不會減少開發商對住房的供給，供給曲線保持不變。由此可見，征收房產稅，使得房地產市場中需求曲線向左移動，供給曲線保持不變，從而導致房價下降。
5 合理性政策建議
5.1 建立科學完善的房產稅征管體制
房產稅是地方財政收入的重要來源，是地方政府進行各項公共服務資金的重要組成部分，因此建立一套科學完善的房產稅征管體制尤為重要。一方面，要保證征收稅負具有公平性，增強納稅人的納稅意識；另一方面，更要保證整個征稅過程公開透明，加強對征稅過程的監督。
5.2 完善房地產稅收制度
完善房地產稅收制度并逐步開展房產稅征收過程，將有利于抑制房價。完善的房地產稅收制度應具有合理的稅率，合理的稅率不僅可以穩定地方財政收入，支持保障性住房的建設，還可以抑制消費者的投機需求，使得房產市場的供需關系趨向合理化。
參考文獻
房產調控范文第3篇
房地產調控體系的科學配置與有效運作
與一般工業商品通過工廠生產然后運到市場進行銷售不同，房地產的開發、建設及投入使用，必須在確定的土地上進行。這種不能移動的特點，使其開發建設及市場活動都要受到地域性限制，相應地，政府宏觀調控也要與之匹配。
宏觀調控均以供求總量平衡為基礎，然而房地產的宏觀調控僅有國家總體層面的供求總量平衡是遠遠不夠的，必須以各地區、各城市房地產的供求總量平衡為前提。否則，必然表現出局部地區房地產冷熱不均，要么投資失控、房價高企、供求失衡、空置率居高不下，土地空間資源浪費嚴重；要么開發投資不足，交易清淡，經濟社會發展緩慢，居住條件改善乏力。這正是由房地產的不可移動特性，即缺乏異地余缺調劑能力所決定的。為此，國家必須加快建立完善體現區域性特色的多層次宏觀調控體系，明確界定中央政府、地方（城市）政府在房地產調控中的職能定位和職責劃分。
中央政府主要調控職責集中于：一是建立適應中國國情和發展階段特點的長期、系統、穩定的住房公共政策和房地產業發展政策。厘清市場、半市場、非市場的界限，注重政策配套銜接和可持續，保證受益人群的橫向公平和代際公平，完善相應土地供應、稅費、金融貨幣支持、市場體系建設等相關法規和政策，加強全面指導監督。二是建立健全中央對地方政府正確履行區域（城市）房地產調控職能的科學考核評價機制，切實改變地方（城市）政府在房地產調控中，由于缺乏執政安全的硬約束而導致單純追求經濟利益的缺位、錯位、不到位的問題。督促強化落實住房保障職能，加快建立多層次住房供應體系，加大中低價位、中小套型普通商品房供應，平抑房價，實現可持續發展，保持社會和諧穩定。三是建立健全國家房地產預警預報監測體系，加大對重點地區、城市房地產整體狀況監測評估，對不能很好履行住房保障職能、房地產明顯過熱地區（城市），針對性采取警告、限制措施或強力控制措施，從執政安全角度對地方主要領導者實行一票否決，以抑制過熱。
同時，地方（城市）政府也要明確自身的調控職能，包括：一是以滿足人們基本居住需求和不斷改善居住水平為目標，建立多層次住房供應體系。因地制宜制訂住房建設發展規劃，與城鄉總體規劃，土地利用總體規劃，國民經濟社會發展規劃有機銜接，強化住房保障規劃和年度建設計劃，落實公共財政預算保障措施。第二，妥善處理土地所有者與房地產市場調控者的不同利益取向矛盾，加強土地供應總量、住房供應總量調控，實現供求總量平衡、結構優化。第三，加快市政基礎設施、公用設施先行建設與配套，有效實施規劃調控引導。最后，全面開展居民居住狀況調查，在此基礎上對人口規模、居民收入、居住水平、土地供應、房產開發投資、開竣工規模、市場價格等指標進行系統監測，建立健全完整有效的預警預報監測體系，作為實施當地房地產調控的信息決策支持系統，從而不斷提高調控的針對性、有效性、及時性。
房地產金融政策如何適應中國特色城市化發展需要
房地產具有明顯的資金密集特點，其開發建設和消費環節都需要金融大力支持，住房金融解決了一次性購買和長期性積累的矛盾，延伸、增強、擴展了消費者的住房購買力，是進入“住”、“行”消費升級階段后，進入消費信用化時代的標志。完善的住房金融體系和服務是實現住房政策目標的有力支持工具。
首先，作為住房公共政策的重要組成部分和調控手段，加強住房金融體系和政策的研究，從住房金融體制設計、運行管理、風險防控、資金投向等方面，把市場性住房金融和政策性住房金融有機結合起來，服務于住房公共政策目標。
其次，以住房公積金中心為基礎，加快設立和完善政策性住房金融機構，重點擴展中、小城市機構、網點，大力拓展政策性住房金融服務，加大對中低價位、中小套型面向首次置業普通市民的普通商品住房消費貸款支持，同時加大對保障性安居工程建設的開發貸款支持力度。
第三，與我國大、中、小城市協調發展的城市化發展戰略相適應，研究出臺支持中、小城市基礎設施、公用設施建設的金融政策，加大中央財政轉移支付和地方政府市政債券發行融資、注資支持，增強中、小城市經濟集聚發展能力，改善中小城市住房消費環境，引導、鼓勵外來務工人員在中、小城市置業安居。
多層次房地產市場交易體系的建立與完善
房地產具有高值耐久性的特點，市場交易實質是物權的交易，多次交易或部分交易是其顯著特征。房地產既存在新建商品房買賣交易市場（一手房市場），又存在存量商品房買賣交易市場（二手房市場），同時，房屋租賃市場也是住房消費市場不可或缺的重要組成部分。房地產市場與土地市場、建筑市場、住房金融市場關系密切。健全完善、有效運作的多層次房地產交易市場體系，對于降低房地產交易成本，提升效率至關重要，政府在這一市場體系的建構完善中發揮不可代替的作用。
首先要培育住房合理消費理念，改變不切實際的一次性到位住房消費觀念，建立梯度升級消費理念，大力培育發展住房租賃市場，規范完善二手房市場。政府應從信息服務、房屋測量評估、合同規范、交易備案、產權登記、法律監督等全過程建立完善制度。同時進一步加大公租房建設力度，規范完善房屋中介服務，強化信用體系建設，使規范有序的住房租賃市場、二手房市場成為住房資源優化配置的重要渠道，通過梯度消費政策引導，改變當前住房供需結構嚴重失衡的局面，實現“住有所居”目標。
第二，建立完善規范信用的土地市場秩序。地方（城市）政府可借鑒香港勾地表制度，制定年度開發用地供給計劃，從土地供給總量、區位、開發建設時限要求，規劃控制開發強度指標等作出明確規定，全面、真實、細致、公開地向各界土地市場相關信息，有規劃、有步驟、有節奏地推出土地，讓土地供給計劃的執行能夠平穩地滿足市場和保障性住房建設需要。加強土地供給的事后監督，督促用地單位按計劃要求進行土地開發，對失信企業加大懲戒力度。同時加強土地開發成本和土地收入的監督和管理，使土地收入真正為民所用。
第三，住房商品的質量安全是市場發育完善的根本，它的建造、生產過程如何進一步標準化、系列化、規范化，并逐步實現住宅工業化，進而與信息化相融合以更好滿足人們對高品質、低消耗的多樣化住宅產品的需求至關重要。
第四，針對住房商品不動產特性，研究適宜的真正反映房地產市場趨勢的統計指標體系，對重點監控城市，建立相應固定區位同質同量房價的統計，并重點加強普通商品住房（如90平方米及以下）的監控統計，改變現行平均房價統計同量不同質，往往反映銷售結構變化而不是房價真正漲跌的弊端，避免誤導調控目標。
房產調控范文第4篇
一、引言
近十年以來，我國房地產行業在GDP中所占的比重越來越高，已經成為拉動我國經濟發展的重要引擎。2002年我國房地產投資僅僅7736億元，但到2011年已經達到61740億元，增長了將近8倍；在這十年間，開發投資累計總額達到268240億元，年均26824億元。也正是在這期間，國內房地產投資熱情異常高漲，投資增長率居高不下，遠遠超過了同期國民生產總值的增幅。但是，伴隨著房地產行業的快速發展，房價的大幅度提升嚴重影響到人民生活的消費結構和生活質量，增大了購房壓力，引起社會的強烈不穩定。因此，從2010年開始國家在總結以往調控經驗與教訓的基礎上，提出“切實將房價控制在合理水平的宏觀調控目標”，采取多種調控手段，接連推出多項調控政策，調控力度和決心空前堅決，并逐漸顯現出一定成效。吉林省房地產市場總體上保持健康穩定態勢發展，房地產開發完成投資較快增長，房屋銷量增加，房屋價格穩步上漲。但與全國其他省份相比，吉林省房地產行業總量不大、增速較低，尚處于發展的初級階段，未來的發展空間還很大。國內像北京、上海等一線城市，房地產業的發展已經過熱，并且由于可售存量房的不斷減少等因素，房價的增長速度已經超過了經濟增長的水平，需要中央政府借用行政和信貸政策手段，出臺強制的調控措施，進行嚴厲的調控。而吉林省發展以其自身的獨特性，決定了地方政府制定房地產發展政策時，需要結合當地房地產自身發展的情況進行有針對性的研究。長春市和吉林市GDP總量在吉林省GDP總量中的比重達到60%；第六次人口普查結果顯示長春市和吉林市人口總量占到全省的44%以上；就房地產投資總額方面，兩市的投資總額占全省的70%以上，因此，本文將長春市和吉林市定義為吉林省的中心城市，并以其為研究對象，探討在房地產行業調控的大環境下，對二線或三線城市調控所應采取的措施。一直以來，吉林省中心城市房地產市場并沒有大起大落，走勢相對一直比較平穩，在未來有較大的發展潛力。首先，隨著經濟發展的提速、城市化進程的加速，在未來，中心城市在市區面積和城市人口方面都面著擴容的問題，這為房地產市場的發展創造了先決條件；再次，城區棚戶區改造力度加大、小康居住目標的快步實現，中心城市房地產市場還有巨大的需求潛力和發展空間。其次，中心城市作為全省的政治、文化中心，地理位置優越，吸引了周邊城鎮居民自住或投資購房，形成了中心城市房地產市場的又一有效需求。而在國家密集出臺的一系列房地產調控措施的情況下，如何在滿足群眾的住房需求的同時，保持和進一步發揮房地產行業對吉林省中心城市經濟的拉動作用，保障政府財政收入、稅收的穩定，是一項重要而亟待解決的問題。本文就吉林省中心城市房地產行業及其發展環境進行分析，并提出多項管控措施，以期可以為地方政府的調控提供選擇參考。
二、吉林省中心城市房地產發展特征分析
1.房地產開發投資穩中有升。最近幾年，伴隨著固定資產投資的不斷擴大，吉林省房地產開發投資一直呈現出快速的增長趨勢，但總體增速已經有所放緩。2011年吉林省完成房地產開發投資1165.39億元，比2010年增長26.5%。長春市作為吉林省的省會城市，房地產一直呈現出平穩增長的開發投資態勢，2011長春市的房地產投資總額達到666.4億元，而作為吉林省的另一核心中心城市，吉林市房地產開發投資為206.2億元，比2010年增長47.8%。吉林市雖然也是保持在較高速度下增長，但存在波動比較大的問題。吉林市的房地產開發投資速度由2009年的14.1%突增至2010年的40.50%，大大超出吉林市的全社會固定資產的增長速度，表現出其巨大的投資發展潛力。相對而言，北京和上海在2011年的房地產投資額分別是3036.3億元和2070.3億元，同比增速分別為10.1%、9.6%。雖然在總量上要大大高于長春市和吉林市，但從增速上來看，卻遠低于長春和吉林市。這說明，相對于國內一線城市而言，吉林省中心城市房地產行業依然保持著較為旺盛的投資開發勢頭。吉林省及其中心城市的房地產投額及增長率如下圖1所示。
2.商品房竣工面積和銷售面積增加，空置面積減少。自2006年以來，長春市商品房的竣工面積和銷售面積總體增長較快，盡管2008年受金融危機的影響，銷售增長率為11.2%，達到近幾年的最低。而2009年的銷售增長率達到25.3%，2010年略有下降，但作為吉林省的省會城市一直表現出較強的增長態勢。吉林市房地產銷售受經濟危機影響不明顯，盡管商品房的竣工面積在2009年也有較大幅度的下降，但銷售面積和銷售增長率表現出強勁的增長勢頭，其中商品房銷售面積為431.7萬平米，比上年增長16.6%。而從全國范圍的一線城市來看，如以北京、上海為例，在進入2010年以后伴隨國家對房價的調控力度的加大，兩市的竣工面積和銷售面積的增速直線一度下降到負增長的水平。從空置面積上來看，長春市的商品房空置面積在最近幾年逐年增加，2009年達到344萬平米，同比增加了21.5個百分點，但是在2010年房地產再次步入快速發展階段，導致商品房的空置面積也開始減少，比上年降低了18.6%。與長春市的情況類似，吉林市商品房空置面積總體上也呈現出不斷減少的趨勢，在2007年達到67.97萬平米的最高空置面積后便一直保持減少趨勢。相反地，北京、上海等一線城市的商品房空置面積在近幾年一直都在不斷增加。
3.資金來源中企業自籌資金比重大，資金約束加劇。通過對長春市和吉林市的統計數據進行分析可以發現，吉林省中心城市房地產開發的資金來源主要是自籌資金和銀行貸款。長春市房地產開發投資的銀行貸款額不斷增大，由2006年的15.22億元上漲到2009年的41.50億元，同時自籌資金由84.87億元增加到2009年的268.81億元。雖然吉林市房地產開發資金主要來自于自籌資金，但是自有資金也主要由商品房銷售收入轉變而來，而大部分的購房者的購房資金都是由銀行按揭貸款而來，因此可以看成間接來自原銀行貸款。而從統計數據看，北京和上海的房地產開發投資資金來源自籌資金和銀行貸款差別不大，自籌資金略多于銀行貸款。這從另一方面體現出長春市和吉林市在房地產開發方面對金融機構的依賴性更高，自身實力還有待進一步加強。
三、中心城市房地產行業調控政策的影響因素分析
1.中心城市房地產行業的社會經濟環境。近些年來，吉林省及其中心城市經濟迅速發展，連續多年的GDP增長水平保持在兩位以上。據吉林省統計局、長春市統計局等的統計年鑒進行數據的統計整理顯示，2011年吉林省的地區生產總值增長13.7%，GDP總量達到了10530.71億元。在經濟發展的帶動下，人均收入水平也在不斷增加，2010年吉林省的城鎮居民的人均可支配收入為17796.57元。與此同時，近幾年吉林省中心城市常住人口數量不斷增加。人均生產總值、固定資產投資等指標數據不斷攀升，直觀的展現出吉林省及其中心城市經濟呈現平穩較快發展態勢，經濟總量穩步擴大，工業經濟保持旺盛增長勢頭，三種產業的增加值結構逐步完善。總之，吉林省及其中心城市的經濟全面而快速的發展，居民對高質量的生活水平的需求，促使剛性需求的購房者不斷攀升，也就帶動著房地產業的高速發展。2009年11月18日，國務院正式批復的《中國圖們江區域合作開發規劃綱要———以長吉圖為開發開放先導區》，標志著長吉圖開發開放先導區建設上升為國家戰略。這一戰略的批準和實施，把吉林省最具潛力的開放優勢與最有能量的經濟增長優勢、最具魅力的資源優勢相疊加，建設吉林省對外開放、招商引資的平臺，實現全面振興的新引擎，必將對全省的經濟發展產生長遠而積極的影響。伴隨著振興東北老工業基地這一宏觀政策的貫徹，和長吉圖開發開放先導區建設的戰略地位的提升，吉林省的發展獲得了一系列優惠政策，吸引了大量的投資，更加引發吉林省經濟保持快速增長，進而促進吉林省整個房地產業的高速成長。
2.宏觀調控政策環境。與其他產業不盡相同的是，國家房地產業政策所包含的貸款利率政策、土地政策等內容對房地產發展具有更為直接的作用，而且作為這些政策的被動接受者，地方政府只能以其為基礎制定相應的區域房地產發展政策。自2010年年初開始，房地產調控政策開始出現微調的跡象。隨后，隨著全國整體房價的快速上漲和土地出讓市場的瘋狂，房地產調控政策逐步收緊，政策措施趨向嚴厲。特別是2011年，限購、限貸等強力政策陸續出臺。隨著這一系列調控措施的出臺，房地產市場出現一些變化，商品房價格過快上漲的勢頭得到遏制，房地產市場走勢回穩，保障性安居工程建設快速推進，房地產價格漲幅逐步回落。相關部委從市場供給方面到銀行貸款方面再到成交環節層層布控，調控的決心和力度前所未有。房地產行業政策調控主要從地方政府、房地產開發商、商業銀行、以及購房者四個方面來加以實施。一方面在土地政策方面加大土地供應、規范土地供應體制、加強保障房土地供應。政策的出臺一是針對開發商，打擊土地行為，加快閑置土地開工建設進度。針對地方政府，控制土地成交價格，加大保障房用地供應，滿足各種保障性安居工程用地。另一方面，實施以調控經濟通脹、資本流動性過剩為主的貨幣政策，包括提升存款準備金率、上調住房公積金存款利率和加息來控制經濟過熱及房地產市場過熱的問題，通過緊縮性貨幣政策解決通脹及流動性過剩等經濟情況。這些政策的出臺對房地產行業產生了巨大影響，一方面銀行無錢可貸造成開發商融資困難，另一方面也導致購房者成本增加，影響剛需人群的購房預期。應當看到，當前部分城市的調控成果主要是由限購等政策來實現的。它通過行政手段來提高購房門檻，人為減少了對住房的需求，但這只是暫時緩解市場供求矛盾，深層次的矛盾依然存在。如果不能從根本上解決住房供求矛盾，一旦限購政策退出，供求失調的矛盾將重新出現，并將迎來房價的新一輪上漲。因此，必須在政策體系上加以完善，建立健全促進房地產市場健康發展的長效機制。
3.調控政策對區域經濟增長的影響。就地方政府而言，在對房地產行業進行調控時，必須結合區域經濟發展特點，以便采取有針對性的措施。自2010年來，國家出臺的限購、限貸等一系列房地產調控強力措施，商品房的房價得到強有力的遏制，這對一線城市房地產的發展和人民生活的改善起到很好的調控作用。但對于像長春和吉林市等房地產業處于發展初級階段的二、三線城市來說并不一定就是最好的。因為房地產業是這些城市經濟的重要支柱產業，對于拉動建材、鋼鐵及家電家居用品等產業發展舉足輕重，對金融業穩定和發展也至關重要，而對于推動居民消費結構升級、改善民生具有突出作用。目前，對中心城市進行過度的房價調控，無疑會遏制整個城市經濟的增長動力，影響到相關產業的長效發展，進而造成居民收入降低及失業等更加嚴峻的社會問題。因此，對于房地產業并非特別發達的吉林省來說，國家出臺的一系列調控政策對吉林省中心城市的房地產市場發展并不完全適應，需要政府進行綜合全面考慮，根據自身發展的需要進行選擇性的執行，保證房地產業對整個經濟的拉動作用。
四、促進中心城市房地產行業可持續發展的調控政策選擇
1.采取土地出讓費分期支付制度。土地出讓費分期支付制度相對于以往的土地費一次性支付方式。這一方式具有如下幾方面的優點。一方面，這一制度的實施可以減小房地產開發企業的土地購置成本。由于一次支付的費用改成了多次支付，雖然支付總額不變，但先期的開發成本降低。這樣就自然的減小了房地產開發企業的首次投入成本，有利于房地產開發的良性循環。另一方面，政府部門可以利用該方式，根據城市規劃的需要，提早征地。這樣由于市場發展的土地資源稀缺造成的土地增值得收益，絕大部分可以由政府掌握，從而提高政府財力，使得政府的土地所有權在經濟上得到實現。
房產調控范文第5篇
摘要：以1998年住房改革以來，房價走勢及目前市場狀況為研究背景，討論了近些年國家為抑制房價出臺的各項措施的實施情況，總結了調控失衡的原因，給出了四項建議措施，對實際的房價控制具有一定的指導意義。
關鍵詞：房地產；價格；投資；失衡；
（1）研究背景。
1998年7月，根據《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，取消了福利分房為特征的中國住房制度，住房改革拉開大幕。
根據中國社科院《中國社會藍皮書》報告，1998年至2003年我國商品房的價格增加了343元/平方米，2004年后，全面實施“促進房地產市場持續健康發展”后，到2005年房價比2003年漲了740元/平方米，進入2006年，政府出臺了一系列調控房價的政策。到2007年3月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.9%，房價走勢表現為一種非理性上漲。
（2）相關理論。
同其它商品一樣房產具有價格，適應供求決定論、價值決定論、效用決定論和收益決定論四種理論，他們從不同的角度解釋了房價的形成。而我國的房價主要受到土地供應、房屋需求、利率、租金、城市化進程、拆遷等因素的影響，本文以這些影響因素為切入點分析房產政策失衡原因。
（3）政策失衡分析。
房產業是我國國民經濟的支柱產業，對拉動經濟發展起著重要的作用，自從1998年住房改革以來，各地房價連續攀升，國家先后采取了一系列的政策，包括調節房地產開發企業自有資本比例和房地產開發貸款利率；住房按揭貸款首付比例和按揭貸款利率；調整土地投放數量，進而影響調控房產數量和房產預期價格；征收住房交易稅和住房增值稅，間接影響購房需求，特別是投機性需求。但這些政策在實際實施中并沒有達到預期的效果，總結原因如下：
1供給數量的影響
由于土地供應數量受到嚴格控制，所以房產市場不能根據市場的需求信號自動調節數量。土地是稀缺且不可再生資源，加上嚴格保護耕地，使產品市場化與要素非市場化之間的嚴重不對稱。房產放開而土地不放開，是導致目前我國商品房價格居高不下的重要原因。
國家為控制房產的過熱現象，先后實施了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》、《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》和《關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》，這些政策在規范房產市場的同時，也有效地減少了房產的供給，無疑會導致房產供應不能滿足需求。另一方面，由于提高準入門檻，淘汰了大量的中小開發商，形成“寡頭壟斷”的現象，通過各種人為手段造成房源緊張，哄抬價格。
2供給結構的影響
由于土地成本的增加，開發商為了獲取更多的利潤空間，紛紛把資金投入了建設高檔住宅，導致房產供給結構不合理，大量住宅閑置，房屋供應緊張的局面。
為優化供給結構，國家實行了經濟適用房政策，初步建立了經濟適用房供應體系，然而隨著經濟適用房的推出，一些政策弊端顯露出來。
經濟適用房只適用于低收入群體，而低收入群體中大部分為外來人口，外來人口卻無權購買經濟適用房，這樣導致了經濟適用房不能面向真正需要的人，不能達到緩解住房壓力的目的。經濟適用房是國家對開發商進行補貼，由開發商按政府指導價格銷售給低收入群體，間接使低收入者受益，但是這種政策手段的干預，缺乏監控機制，很難保證各個環節的順利完成。
3房產的需求
由于房價連續攀升，帶動了房產市場的投資過熱，具有強勁的需求，導致價格一路上漲，嚴重偏離房產的實際價值。
為抑制短期投資炒房，國家采取了抑制需求的政策。央行兩次加息。但最終結果對短期投資炒房影響甚微，反而抑制了個人住房和長期投資購房的熱度，導致市場購買力下降。而房產長期投資者，追求的是租金收益，加息提高了購房成本，加上租賃市場的不景氣，租金收益的下降，使許多房產長期投資者失去信心。對于短期投資者，決定房產市場上投機需求的主要因素在于成本收入比，利率上升幅度低于收益率，并且投機者往往將增加的利息成本轉移至下家，造成房價的進一步上升。
控制房價措施建議：
措施一：改變土地供給方式，增加土地供給。
將土地供給和開發商相脫離，土地由政府按區域評估劃價，出售給房產最終用戶，開發商只負責土地上的建安及銷售，增加透明度，可以有力削弱開發商囤積土地、炒買妙賣。
根據市場需求及時調整土地供應總量。土地供應過量，宏觀經濟疲軟時，減少土地供應總量，土地供不應求，宏觀經濟堅挺時，增加土地供應總量。以市場配置土地資源，以計劃彌補市場不足，實現土地市場供求平衡，科學規劃房產用地布局和比例。
措施二：取消經濟實用房，調整供應結構。
經濟適用房政策是一種傾向性的政策，具有很大的腐敗誘惑性，帶來一系列的腐敗問題，國有補貼流失，不能使真正需要的人收益，應從供應結構上進行調整，減少高檔住宅開發，增加普通商品房供應。對低收入群體可以根據措施一，劃分特定區域免除土地費，建設廉價房，由開發商出售給低收入者，減少了監督成本。
措施三：采用多種經濟手段調節。
銀行利率的調整對穩定房價有積極的一面，也有消極的一面，所以不能單單依靠調整利息的經濟手段來控制房價，應采取多種措施，特別是稅收調節，對房產投機者制定更為細致的稅收政策，提高房產投機成本，減少投機性需求。
措施四:改變消費觀念，發展租賃市場。
發展和完善房屋租賃市場，建立梯級消費觀念，不僅減輕低收入家庭消費壓力，而且解決當前房價居高不下和高空置率的矛盾。
