養老地產項目
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養老地產項目范文第1篇
【關鍵詞】開發區；基礎設施建設；PPP模式
1、我國老齡化最新狀況
人口老齡化是社會經濟發展的必然產物。我國自改革開放以來，尤其是實行計劃生育以來，人口年齡結構發生了巨大變化，人口倒金字塔結構開始出現，形成“4+2+1”家庭形式，且我國的保障體系不完善，可能面臨“先老后富”。如果按照聯合國教科文組織關于老齡化社會的界定標準，則我國從1999年就開始進入了老齡化社會，且近幾年呈加速之勢。截至2011年末，中國60歲及以上老年人口達1.8499億，占總人口比重13.7%。我國老齡人口比重將進一步上升，人口老齡化程度進一步加劇，養老壓力越發凸顯，我國社會未富先老的趨勢將愈發明顯。具體表現為以下：我國老年人口絕對數量巨大、占世界老齡人口總數的1/5，到2050年我國老年人口總量將超過4億。人口老齡化速度快、水平高；老齡化階段推進速度比較快；“未富先老”及“空巢老人”；人口老齡化在空間分布上不平衡；城鄉倒置顯著；老齡化超前于現代化。
2、養老項目發展前景
養老產業還是一個新領域，養老項目的產業前景具有以下特點：首先，市場基礎龐大：據預測，到2020年，我國老齡人口將達到2.48億，占人口總數的17.1%；到2030年中國將迎來人口老齡化高峰。屆時老年人口比重將達到總人口31.2%，老年人口總數將達到4億。龐大的老年人群將催生巨大的消費市場。其次，消費能力巨大：中國老齡科學研究中心調查顯示，我國城市老年人口中，42.8%的人口擁有儲蓄存款。據相關數據顯示分析，2010年，我國老年人的退休金額達8383億；到2020年時將達到28.145億元；到2030年，將增加到73219億元。老年群體擁有強大的消費能力。最后，產業前景廣闊：參照國外經驗數據：2010年、2020年和2030年，我國養老產業規模有望從近1萬億提升到8萬億和22萬億，老年消費占總消費的比重可能從6%左右提升到12%、和15%左右，對GDP的拉動作用可能從3%提升到6%至8%。
3、我國養老產業項目特點分析
我國從改革開放之后開始嚴格實施計劃生育政策以控制總人口的爆炸式增長，雖然計劃生育國策的實施對總人口的持續快速增長起到了極大地遏制作用，但也造成了我國人口年齡結構的失衡。由于我國的養老產業相對而言處于起步階段，沒有形成良好的養老產業鏈的體系，出現了如目前我國的養老產業項目多屬于公辦社會福利型，設施簡陋、功能單一；在開發模式、運行管理等方面還處于探索階段。此外，養老產業產業項目的發展遠不能滿足老齡化人口和養老服務需要。養老產業項目的建設缺乏統一的規劃；由于人口老齡化認識不足，需要增加養老產業設施；在專業層面上，缺乏養老產業項目的長遠規劃，對養老產業體系缺乏統籌安排，在數量和服務量上缺乏相應的標準及指標體系。
由于規劃設計和管理服務的缺乏規劃，造成在養老產業項目的運營階段不能滿足養老需求。盡管現有的標準中間，對于老年人居住家主和公共建筑做了相應的規定，但是在規定方面不健全，有些也沒有得到很好的實行。大量的養老項目缺乏老年服務設施。此外不但是硬件建設的缺乏，在醫療護理、休閑娛樂等軟件服務方方面也嚴重不足。此外養老產業項目相對于一般的項目，對于配套和設施要求都比較高，開發成本較大，經濟性指標問題不完善，市場在資源配置中沒有得到充分發揮。表現在一下幾個方面：首先，現有的養老產業項目存在數目少、規模小、分布地區不廣等問題；其次，品質層次較低。一些地區存在養老項目，并未考慮老年人的生理行為特征，其居住小區不僅規模小，配套設施不齊全，從選址規劃，戶型設計到相關服務設施的建設品質不高。
4.1養老產業項目需要具備的特點性質：（1）以老年人為主；其中老年社區老年人占據主要地位，老年人口必須占到一半以上；（2）配套設施齊全；需要設置許多有利于老年社會交往和文娛體育活動的場所，配備比較齊全的醫護、家務等服務機構；（3）具備一般的社區基本功能；具有對外的交通、通訊網絡、商業網點、公用設施和行政管理的功能，與社會形成共享的發展格局。（4）構建老年人精神世界；充分融入老年文化的概念，讓社區內的老人感到“老有所學”“老有所樂”“老有所為”“老有所依”。根據以上養老產業的特點分析，通過對其功能的細化，總結一下指標選取原則及指標選取方法、思路如下圖所示：
4.2養老項目規劃設計要求
老年人對養老服務市場的消費需求與日俱增，建設新型養老服務機構，一方面要為老年人提供基本的養老設施與硬件配套，提供符合老年設計規范的居住設施和服務，強調針對于老年人生理心理變化的人性化設計，使用高質量的設施提高老人生活的便利性[4]；另一方面，營造合適老人養老的健康環境及配套軟。因此，創造一個優越、舒適、安全的生活環境與居住環境。創造一個具有時代精神的、能最大限度地滿足老年居民各種實際需求的居住環境是養老地產規劃的基本出發點。其具體構思可作區位環境、室內外設計、建筑造型、配套設施、室外設計等的考慮。
（1）室外空間環境應具有多樣性和選擇性，以滿足不同能力老年人戶外活動中自主選擇的要求。（2）室內外空間規劃設計應滿足維護老年人私密性活動的需求，以增強老年人獨立、自主和“有用”的意識，促進心理健康。（3）室內外環境應有一定的可控性，便于老年人隨時可根據自己的需要和愛好重新安排空間使用方式。在設計中可考慮隔斷的靈活性和可移動家具，便于老年人按自己意愿重新布置。（4）住宅空間結構應具有足夠的靈活性和適應性，以滿足不同年齡、不同自理能力、不同家庭關系和不同生活方式的老年人對居住空間多樣性的需求。（5）建筑造型空間與社區服務設施應有方便的聯系。兩者在空間和時間上的協調和密切聯系，有助于老年人積極參與社區設施的建設和使用管理。
五、優質的養老項目不僅僅是單一功能的疊加，養老產業軟件應該與硬件匹配發展，在養老產業的發展過程中，除了硬件條件的完善外，必須健全老年人文化教育、養生保健、康復護理等項目[5]。從微觀層面分析養老產業項目的特點、功能及開發設計的基本要求，拓展及完善養老產業鏈。其為解決養老問題而探索的思路和途徑值得我們去研究、借鑒和完善。緩解我國的養老壓力，形成良好的社會效應，從而形成經濟效應，實現良性循環的內生型經濟增長。
參考文獻：
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作者簡介：
養老地產項目范文第2篇
養老地產正慢慢升溫。表現得最為明顯的，就是包括保利、萬科、遠洋等在內的眾多知名房企紛紛涉足養老地產。
記者在采訪中得知，目前全國已有超過20家大、中型房企高調宣布進軍或涉足養老地產，其中，萬科集團將投資120億元，在長春市多個區域打造總體占地面積100萬平方米的健康養老住宅社區及文化創意產業項目；遠洋地產規劃了6000多平方米的高端養老項目；綠城在臨平的養老地產項目已經建成，在桐鄉市的一個養老地產項目也于今年6月份開工，正式進入養老地產領域；保利地產早在去年8月份，與北京安平投資有限公司共同出資2000萬元，以各占50%的股權比例合作成立養老產業專業管理公司。除此之外，金融機構和投資資本也紛紛進入這個細分市場，如中國人壽、泰康人壽，社保、紅杉、IDG等。
專家認為，隨著中國老齡化社會加速的到來，養老產業將形成一個龐大的市場，而作為養老產業中的一個組成部分，養老地產也將會迎來其發展的“春天”。 種種跡象表明，針對老齡人口的服務已經出現供不應求現象。波士頓咨詢公司的一份報告指出，到2050年，中國60歲以上的“銀發人群”將會達到近4.4億人，屆時將占全國總人口數的34%左右。而現實情況是，目前平均每1000名老人只擁有20余張床位，缺口之大顯而易見。這么大的市場，自然會有先知先覺的開發商提前搶灘布局。
現存諸多缺陷
市場存在缺口，但養老地產卻并未真正發展起來，并發揮其應有的作用，為何會這樣呢？通過采訪調查，記者發現養老地產之所以面臨當前這種狀況，在很大程度上與行業的定位、資源配置以及門檻太高等諸多因素有著直接的關系。
表現得最為明顯的是過于糾結政策扶持，而這一定程度上成為造成養老地產開發長期停滯不前的主要原因。就目前而言，開發商所關注的土地、金融等政策支持尚不會出現，但恰恰相反的是，房企希望在這方面得到更多的優惠。至于與地方政府合作能夠拿到價格低廉的土地，進行大規模組合開發，不過是以養老地產為幌子，與地方政府急于發展老年產業的政績結合，只具有個案效應，不利于行業的整體發展。
其次是養老地產缺乏清晰的定位。觀察開發商正在實施的養老地產項目將會發現，所謂老年項目不過是社區配套，開發主體仍然是傳統住宅項目。上海五合智庫有關人士指出，用普通住宅的思維探索養老地產注定是要交學費的。養老地產僅僅是整個養老產業鏈條的一環，離開整個鏈條單純談養老地產實際意義不大。
還有就是養老地產門檻太高，缺乏適合普通大眾的產品。從當前部分項目運作來看，養老地產目標是要開發成高端的、奢華的項目，其結果忽略了養老需求本身。記者調查發現，天津某養老社區銷售的會員卡，根據房間面積大小不同，會員費在50萬～90萬元之間，除此之外，會員還要每年繳納3萬至3.5萬元的服務費。更有甚者，國內個別項目會員費甚至高達200萬元，如此高的“門檻”，把大多數普通消費者都擋在了市場之外。
此外，養老地產項目選址不當，也讓此類項目無法得到市場的認可。為了壓縮成本，養老地產項目在選址方面只能考慮較為偏遠一些的市郊，周邊配套并不成熟，連開發普通住宅的條件都不成熟，何況是老年住宅。如綠城在臨平的養老地產項目綠城藍庭項目，距離市中心有很有一段距離，周邊配套并不是很成熟。有業內人士指出，這是當前諸多養老地產項目不得不共同面臨的困境，即遠離市中心區域。相反，市中心區域配套成熟，適合開展養老服務，同時也適合探望，但高昂的地價讓這類項目無法生存下去。
更難的是軟件配套。有學者指出，養老地產并非修建住宅讓老人過去居住，而是為了實現“安心養老”。為了達到這種要求，則必須地產項目配套良好的老年康復中心，此外還應該配備具備專業知識的護理人員等。而這些，則是當前最為緊缺的，因為一般的養老地產項目也并不具備這些軟件配套。
如何適應需求
什么樣的養老地產適合市場的實際需求？
洲聯集團副總經理盧求表示，目前我國適合老年人居住的建筑的市場有效供給不足，其建設無論從數量還是質量上講都遠遠不能滿足需求。以養老設施為例，國際上老人入住老年設施一般為4%～6%，我國僅為1%左右。
此外，在項目本身功能設計也應符合市場實際需求，也應該借鑒海外國家和地區的一些做法。盧求表示，由于有經濟實力的支撐和西方居家形態諸多方面的因素，這些國家養老對策的共同之處是依賴“社會養老”功能：在社會保障體制中，老年人被賦予了獨立生活的經濟能力；在福利設施、服務體系以及居住環境等方面，針對老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設計。以美國為例，老年人的居住設施大致分為五類：獨立式住宅、老年公寓、養老院、護理院、老年養生社區，每一類輔以相應的服務管理體制。亞洲國家中，日本、新加坡等也逐步進入了老年型國家之列，基于傳統東方家庭觀念的延續，它們還致力于開發家庭養老的功能，如提倡和鼓勵“多代同居”。
養老地產在軟件配套方面必須完善。要做到這一點，單靠開發商或者其他機構，無法完成這樣的工作。記者調查發現，開發企業有能力建造房產，但在療養、護理和醫療方面卻是短板；而醫療、護理機構雖有能力發揮自己的專業特長，但卻受到經營場所的限制。鑒于此，專家建議可以考慮讓開發商與療養、護理和醫療機構展開深度合作，共同促進市場的發展。
養老地產項目范文第3篇
2013年養老地產用地“破冰”的消息不斷。4月初，北京市國土局公布了2013年度國有建設用地供應計劃。在5650公頃的總量中，首次單列養老設施用地計劃指標，今年的養老設施用地為100公頃。除北京市制定的首份養老綜合用地的供應計劃外，其他城市如上海、深圳、廣州、成都等地也提出預留養老用地的相關計劃。根據成都市相關規劃，到2020年將規劃建設395個養老設施項目，總占地11709畝。
將養老設施納入用地計劃，使土地性質更加明確化，這對于養老項目的開發建設非常有利。但在目前養老地產的供地計劃中，養老項目的比例仍然缺失。對于開發商而言，目前手中土地基本不是專門定位“養老”性質的，那在具體操作時應該注意哪些方面呢？為此《新商務周刊》專門采訪了中國人民大學公共管理學院土地管理系主任葉劍平。
何種土地性質可用于養老地產開發？
目前國內專門用于養老地產供應的土地尚少，就土地性質而言可分為國有出讓土地、國有劃撥土地和集體建設用地，您認為哪一類型的土地較適合養老地產的開發？
養老項目從性質上要加以劃分。一是具有福利色彩和保障性質的，更類似保障房，比如敬老院和養老院，針對的是“三無”老人和五保戶，主要是出于對特定群體老人的關懷，由政府公共部門提供，不進入市場流通。
說到養老地產，如果針對的是開發商的行為，也要進行細分。一類是完全的市場行為，開發的是中高檔的養老住宅和老年公寓，可用以銷售也可租賃。完全的市場行為，當然要以市場方式去供地。另一類是準市場的行為，有些類似公租房的性質，不一定完全可以采取市場方式供地，可能會采用定向供應土地的方式。如果要從土地制度上有所調整，是不是可以借鑒保障性住房的做法，對養老地產進行研究，看看它是否與普通住宅一樣、有無差別。沒有差別的話，市場行為當然應該用市場方式去解決；有差別的話，我們還要留意到，由于針對的是老年人這一特定群體，養老項目在選址、公共設施的配套上有其特殊性。
養老地產和普通住宅應該還是有差別的？
我個人也認為兩者之間肯定是有差別，這就涉及到養老地產的數量問題，應該建多少、和普通住宅之間的比例是怎樣的。養老地產也分居家型、住宅小區中的配套及獨立供老人使用的項目，我們應該研究這些類型項目的占比，以及隨著老齡化程度的加劇，其比例會發生怎樣的變化。
我們倒是可以探討能否借鑒保障性住房的供地模式，在地塊出讓時實行打包，即在普通地塊供應時規定按一定比例配建養老項目。但在我國現行的體制下，養老地產的土地供應不多，供地計劃中養老項目的比例也是不足的。
政府部門如何與市場主體聯合開發養老項目？
您提到打包出讓土地的方式，由于目前養老項目的開發并未像保障性住房那樣有強制的政策去保障，這就涉及到地方政府是否愿意減少其土地收益，以促成養老地產的開發？
地方政府應該有這樣的意愿。老齡化社會的趨勢是各地方政府都要面對的挑戰。具有福利性質的養老項目，毋庸置疑應當由地方財政來支持。市場化的行為則是由市場自身去解決，開發商可能會考慮將養老作為項目的賣點。當然，在開發商拿地之后，他是否要打造養老項目，是由他自己去衡量。
而如果是準市場的部分，地方政府就必須提供一定的支持，讓市場主體介入為老年人提供服務，無論這樣的支持是土地出讓金的降低還是稅費方面的優惠，地方政府總要有部分讓利。
在集體建設用地上開發養老項目應注意哪些問題？
如果將養老地產定位于準市場的性質，是否可以利用集體建設用地開發這樣的項目？
在集體建設用地上建設養老項目，并配套養老的服務設施是完全可以的。
但從開發商和投資人的角度出發，他可能會擔心地上物的權屬是否明晰的問題？
地上物的權屬是明晰的，遵循“誰投資，誰擁有”的原則，這就好比將財產儲存起來，只不過是存放在銀行還是土地上而已。
如果開發商要在集體建設用地上開發養老項目，應當注意哪些問題？
集體建設用地產權的穩定性可能是個問題，開發這樣的項目類似小產權房的開發，可能存在政策風險。如果要探索在集體建設用地上開發養老項目，必須是在一線城市。如果是在三、四線城市，由于出讓用地的溢價不高，意義不太大。
此外，利用集體建設用地開發養老項目，融資可能會有困難。我倒覺得探索利用集體建設用地開發養老項目，可以借鑒公租房的模式，但要對養老地產進行定義，必須明確滿足哪些要素才是養老地產、項目面向的人群有哪些。如果說市場化的養老項目面向的是高端人群，可能準市場化的養老項目面向的就是普通的退休人員。這樣，養老基金和社保基金也可以介入。
養老地產項目范文第4篇
2011年金馬獎獲獎電影《桃姐》中，黃秋生演的養老院老板如此說：養老院“真的很好賺”，甚至養老院“早晚要多過便利店”。
這位人物的信念，也正為眾多房地產開發商信奉。在商業地產、旅游地產之后，養老地產儼然成為另一片藍海。從萬科、保利等行業龍頭企業，到區域性開發商，再到一些保險公司和醫療機構，大大小小的企業都在涉足養老地產。
然而，這塊誘人的蛋糕，吃起來卻未必好消化。業內公認，養老地產“掙錢不太爽快”，投入巨大，卻收益緩慢。
“目前來看，除了普通的住宅和商業，國內在其他創新物業的開發回報上并不理想，客群的梳理、產品的成熟都需要時間來實現。一個行業發展成熟在中國需要10年左右的周期。養老產業才走了一半的路程。”博志成集團養老與健康事業部總經理胡晶言道。
富人的生意
地處天津郊區的云山鎮高端養老社區，其社區項目中，最低一檔需要繳納50萬元的會員費，而這一檔提供的住房，只是一間賓館客房大小的開間。要想稍大點的一居室，則需要70萬元，兩居室則需要90萬元。除此之外，會員還要每年繳納3萬至3.5萬元的服務費，如果行動不便的老人需要特別護理，還要每天另加100元到150元的護理費。
泰康在北京昌平打造的“泰康之家旗艦社區”身價也是不菲。其入駐資格與泰康推出的壽險產品“幸福有約終身養老計劃”掛鉤，該產品當前的繳費起點為200萬元，交費方式分為一次性躉繳和十年期期繳，每年20萬元。
不難看出，這些養老項目收費方式雖不盡相同，但共同點倒是有一個，就是貴，50萬元還只是起步價。由此可見，要想“老有所依”，至少得先混個中產階級。
華高萊斯國際地產有限公司策劃總監、養老地產研究中心主任郝榮福認為，養老地產“富人化”現象，與國家對于養老行業政策支持不夠、金融保險相關體系不健全有很大關系。“如果政策上還是不給養老以土地和稅收上的傾斜的話，那市場肯定還是以高端養老產品為主流。”
此外，不同于醫院，養老機構的醫療糾紛更難處理，這對企業來講是一個相當大的負擔。房企從防范自身風險角度，自然會選擇身體比較健康、經濟實力相對較強的老人為客戶。
這類“健康且經濟實力相對較強”的老人，只是老齡群體的極小部分。
除了挑人，養老地產也挑地亢作為中高端養老消費，養老地產適合分布在一線城市和省會城市。李亞男認為，京、滬、穗、深將是市場化養老的突破前沿。因為一線城市老人身家豐厚，視野見識廣，家中多為獨生子女，小孩去國外的比例很大，空巢老人比例大。而他接觸的一個江蘇南通的項目目前卻做不下去，因為那是個相對封閉的小城市，需求量少。
“入水”原動力
養老地產的成本高是公認的，在整個產業鏈中涉及成本的因素劃分為三個大類：第一是土地成本，第二是建安成本，第三是運營成本，前兩項是“費錢”大戶。
雖然做養老項目，地方政府或多或少會給一點土地供應的優惠，但“大政策”上，基本只照顧非營利性養老機構，比如，劃拔或協議出讓的“免費”土地只有非營利性的養老機構才可享用。同樣，非營利性質的養老院可以享受每張床位1-1.5萬元的補貼。但項目一旦銷售，就會被認為是“暴利”的房地產領域，無法給予支持。
建安成本高是開發企業逃不掉的。養老地產消費群體的特殊性要求投資者在建造老年社區時，要投入比普通住宅項目更多的資金。如養老地產社區的無障礙通道、慢速電梯等方面的成本比普通商品住宅社區要高30%-50%，并且在配套方面的投入很大，如醫療保健中心、老年活動中心、商業購物中心等大量的醫護及配套設施設備。北京太陽城僅前期投入就達到8億元以上，長沙康乃馨國際老年生活示范城的一期，僅在醫院、老年呵護中心以及園林景觀上，就投入了2億元。
如此說來，養老地產并不是合算的買賣，不敢拿“利潤”做賭局的地產商們，為何還要競相往“水里跳”？
“取地、避險、增收”，眾多業內人士總結出了地產商們的“原生動力”。
“現在很少有開發商在城區內開發養老地產項目，大多選擇在城市近郊、遠郊。而在郊區能拿地不外乎三種主題，養老、旅游和產業。你如果不以養老為切入口，很可能拿不到土地，連開發的機會都沒有。”郝榮福說道。
此外，由于并無養老性質土地，大部分企業都要走招拍掛拿其他用地開發，但若以養老主題，會容易拿到相對便宜的土地。
“取地”的目標在幾年前被部分房企用得十分“”，那時的“養老”只是一件“透明的外衣”，象征性掩蓋著大規模的圈地賣房。
“但這一兩年開始，養老得到了國家政策的逐步支持，而隨著眾多品質房企的進入，養老從借口逐漸變為了真實，養老地產變為了真養老項目，無論是開發商、投資商還是地方政府，變得越來越規范化。”博志成研究院副總經理王瑞臣說，“區別真養老和假養老，最簡單的辦法就是看你是否持有物業，如果一點沒有就賣完了，就是典型的假養老。”
除了“取地”，“避險”人養老的企業更多是基于未來戰略發展策略的考量上。
“養老產業屬于持有型發展物業，對于集團型大企業來講，是扛房地產周期波動的穩健行業。在當前市場環境下，單一的產品線發展對于企業風險最大。而拓寬產品線，可以增強企業抗風險能力，并目也為未來做技術和產品儲備。”王瑞臣說，“并且，在當前銷售艱難的情況下，創新性開發也為企業找到一個很好的市場突破口，成為新的銷售方向。”
另外，也有一些企業瞄準養老地產附著的產業鏈，養老地產真正的利潤增長點，恰恰潛伏在“養老”整條產業鏈之中。正如郝榮福所說：“現在開發商所做的，只是養老產業鏈上的一個養老地產的單一環節，是養老住宅的提供者，還到不了養老服務的供給者。”
就實質來說，養老產業中的地產并不是盈利的載體，而后期運營服務才是企業持續追求的利潤點。但由于前期投入量大，資金回收期較長，就當前的實際情況來看，“養老”是不掙錢，或是回錢慢的。“地產”還是掙錢的大頭。
養老地產項目范文第5篇
關鍵詞：養老地產；困境；對策
中圖分類號：F840 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）09-0080-02
養老地產是用以養老的地產，是養老服務業和老年房地產業這兩個第三產業的結合，具體包括適宜老年人居住的如老年住宅、老年公寓、養老公寓等項目的開發和經營的過程。
一、中國養老地產現狀
隨著中國人口老齡化的不斷加劇和房地產市場調控政策趨緊，近年來，越來越多的房地產開發商開始進入養老地產領域。目前，中國的養老地產市場格局基本形成了“房企系”、“保險系”和“央企系”三足鼎立之勢，三類企業投資額已超過千億元。
據中國指數研究院2011年的研究報告統計，超過20%品牌房企進駐養老地產。萬科、綠城、保利等企業均拋出了養老地產發展計劃。萬科養老產品線基本成型，綠城集團旗下的養老地產項目綠城藍庭，也已向市場推出了70年產權的頤養公寓。泰康人壽、新華保險、中國太平、中國人壽等多家壽險公司也紛紛布局養老地產市場，全面展開養老地產的投資和運營。據統計，截至2012年底，“保險系”企業在養老地產領域的投資已超500億元。另一投資主力“央企系”，在2013年4月、5月份，中國石化和中國水電在四川、重慶兩個養老地產項目投資額已達到160億元人民幣。
二、國內外典型案例
（一）美國太陽城
美國太陽城是美國較大的老年社區之一。整個社區包括“太陽城中心”、“國王之殿”、“湖中之塔”、“庭院”和“阿斯頓花園”以及“自由廣潮”六大居住社區。每人每年繳納一定費用，就能享受室內和室外游泳池、草地保齡球、健身和娛樂中心等設施。
（二）日本港北新城
日本港北新城把老年人住宅產品與其他租售性質的住宅產品混合設計在一個生活社區內，賦予了老年人更多生活層面的可能性。港北新城把老少戶住宅（二代居）、老人專用住宅、養老公寓等鑲嵌在普通住宅中，方便子女照顧。
（三）美國The Terraces
The Terraces是亞利桑那州唯一一個滿足了900多項護理標準的社區。“陪護”是其最主要的亮點。這里的護士都是最高級別的注冊護士，屬于“保障型”老年住區。入住率達到82%，每月約有四戶需要更高級別的護理從而升級到更高級別的公寓。養老地產發展需重視標準化。
（四）上海親和源
作為養老地產，上海親和源走的是高端路線。如今，這個融居家養老和機構養老為一體的養老模式，從園區設計、收費模式再到運營管理，都已成為國內養老地產運營方面的研究范本。
從商業模式上來看其營收渠道很簡單，主要是會員卡費和年費。親和源的會員卡分為A、B卡兩種，各占總量的50%。A卡不記名，可繼承，可轉讓，有效期與房屋土地的使用年限相同。B卡是記名卡，不可轉讓，有效期為十五年。如果老人在親和源沒有住滿十五年，剩余年份的費用將按原價折算退還給家屬，如果居住期超過十五年，超過的部分免費。
三、養老地產面臨的困難和問題
許多企業在運作養老地產項目時，普遍遇到了較大的瓶頸和障礙。其中，土地高成本、政策不明朗、回收周期長等，成了諸多“攔路虎”。
（一）政府審批復雜艱難
目前政府沒有專門對養老地產項目審批的相關依據，現在這類項目都以房地產項目為審批標準，而按照這個標準，就要求開發商必須規劃配備足夠的車位。專門用來養老的房子，一般情況下單套面積都不大，但是數量卻很多，如果按照相關要求，開發商就要付出很大的資金修建停車位，可是老年人在這種情況下都不用車，這不僅是各種資源的浪費，也加大了開發商的資金壓力，但在目前還沒有專門針對養老地產報建規定的情況下，開發商也顯得很無奈。
（二）養老地產運營盈利模式不夠成熟
在運營模式上，養老地產除了房子設計更適合老人，更依賴服務和配套設施，不僅要有醫療、交通等配套設施，還要有精神上的配套設施。目前養老地產的盈利主要是依靠國外運營服務機構在操作，真正成功的較少，目前國內養老地產領域開發模式多數為配建模式。選擇配建模式的開發商，往往最看重的是項目銷量及資金周轉效率，一定程度上忽視了養老服務及運營質量，養老需求難以保證。
（三）養老地產融資難，前期資金壓力大
由于需要配套養老設施，在醫療、家政、護理等方面提供服務，導致了養老地產前期投入高，而以出售服務為目的的項目，資金回籠速度更慢、周期更長，對運營企業資金壓力更大，融資難度也更明顯。
（四）養老地產后期服務復雜，專業護理人員缺乏
養老產業是一個很龐大的產業鏈，涉及老年護理服務和設施行業、旅游、金融等領域。僅護理方面，目前國內護理人員存在極大缺口，按平均每3位老人需要1個護理員推算，保守估計需要養老護理人員超千萬，而國內現有養老護理員僅數十萬人，在這種情況下，一般的養老地產項目想找專業人才就顯得很難。
四、對策與建議
養老是時下關注最高的話題之一，養老產業也是朝陽產業，無論政府還是企業都在“摸著石頭過河”，政府支持這個行業是明確的，企業在最初階段難免會遇到很多問題，只要各方面加強溝通，相信問題會得以解決。
（一）政府出臺相關政策細則，指導發展方向
政府相關部門盡快研究出臺針對養老產業發展的相關執行政策細則，以便加快養老項目的建設。政府可以在土地出讓金或者稅費方面進行優惠讓利。用地可考慮類似于保障性住房用地的做法定向供應，降低福利養老建設成本。
（二）規劃設計先易后難，緩解前期壓力
在規劃設計時，應注意將不同類型的居住產品合理分區，保證各自的獨立性，避免相互干擾。開發大規模綜合型養老社區時，可考慮分期建設，例如先建設自理型養老住宅和部分服務設施，預留出一定的發展用地，等到一段時期后，再建設護理型養老公寓及相應的配套設施等。
（三）吸引社會資本，拓展融資渠道
要加快發展養老地產，也需要吸引社會資本。通常解決的途徑是吸引基金、信托和投行等金融機構進入。最近新增的通過在股權交易中心掛牌的方式募資的盛泉養老，將有望為養老產業資本化發展探路。
（四）企業配合當地政府規劃，爭取政府支持
通過配合當地政府的養老發展規劃，在土地價格評估方面獲得優惠或者爭取地方財政、專項補助資金支持。主要是地方財政、福利彩票公益基金、地方專項補助資金、銀行貸款利率優惠等。
（五）借鑒國外成熟經驗，提升運營服務能力
“國內房企開發+引進國外運營服務機構”成為大多數房企階段性的嘗試與選擇。國內開發企業可以學習其經驗，在操作過程中一旦成熟就會獨立嘗試，從而推動公司內部對于養老地產運營、服務相關方面逐漸走向成熟。以培育運營服務能力為核心的，積極引入成熟的養老理念、運營體系、護理標準，培育本土化專業團隊。
五、養老地產發展預測與展望
養老地產是時下最熱門的產業之一，但同時也是最復雜的產業，養老地產的發展過程是一個社會體系和社會價值的認定過程，其運營模式還有待進一步挖掘。養老地產具有其特殊性，它與社會保障體系必須緊密結合。其市場發展前景也是很廣闊的。路漫漫其修遠兮，需要企業和政府的努力和配合，才能使中國老年人真正享受老有所養，老有所樂。
參考文獻：
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