養(yǎng)老地產政策
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養(yǎng)老地產政策范文第1篇
我國正快速邁入老齡化社會，成為“未富先老”型國家。截至2010年年底，中國老年人已經達到1.7個億，占總人口的12.8%，而我國社會養(yǎng)老服務，尤其是養(yǎng)老宜居環(huán)境建設明顯滯后。
一、珠三角養(yǎng)老地產的發(fā)展優(yōu)勢
養(yǎng)老地產是結合養(yǎng)老的社會主題和地產的商業(yè)概念形成的一種房地產概念，產品針對老年人的心理特點，建造符合老年人居住需求的居住建筑。養(yǎng)老地產的保障性需求和市場化需求是有區(qū)別的，政府和開發(fā)商應該各負其責，低收入社會保障性老年住宅應由政府主導開發(fā)建設，中高端養(yǎng)老住宅則應由市場開發(fā)解決。廣東目前老年人口已突破千萬，達到1072萬，全省65歲以上的老人占總人口比例已達8.17%。預計到2015年，全省老年人口將達到1288萬人，占全省總人口的13.64%，80歲以上的老年人口將達到184萬人。當前，國家制定了“以居家養(yǎng)老為主”的9073養(yǎng)老政策，全國將有90%以上的老人在家養(yǎng)老，因此，養(yǎng)老住宅的發(fā)展迫在眉睫。
珠三角是特別適合探索養(yǎng)老地產發(fā)展的實踐區(qū)。首先，廣東省已經成為全國人口第一大省，老年人口龐大，當前政策允許退休父母將戶口遷至兒女戶口所在地，使得養(yǎng)老產業(yè)需求旺盛。第二，廣東地區(qū)經濟持續(xù)快速增長，2010年，廣東實現地區(qū)生產總值（GDP）45472.83億元，人均GDP接近7000美元，已達到中等發(fā)達國家水平。其中，珠三角九城GDP為37388億，人口約5611萬，人均GDP為9841美元。富庶的經濟條件使得區(qū)域內養(yǎng)老地產的有效需求穩(wěn)定。第三，珠三角地區(qū)的氣候比較適合老年人生活。珠三角氣候屬于熱帶海洋性氣候，四季差別不明顯，廣州超過35℃的炎熱日數不過6天，夏無酷暑，冬無寒肅，特別適合老年人生活。第四，珠三角房企對養(yǎng)老地產的開發(fā)運營早有探索，如廣州祈福新 運營的“廣州祈福護老公寓”，依托國家三甲祈福醫(yī)院，是東南亞首家酒店式長者公寓。這些因素成為珠三角區(qū)域發(fā)展養(yǎng)老地產的優(yōu)勢所在。
二、珠三角發(fā)展養(yǎng)老地產面臨的主要問題
(一)政府扶持政策不明晰
由于養(yǎng)老地產帶有一定的社會福利性質，所以，政府的政策扶持對養(yǎng)老地產的發(fā)展至關重要。從廣東省來看，目前已經充分意識到發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)的必要性，廣州、深圳、中山等部分城市紛紛出臺扶持民辦養(yǎng)老機構的政策，對民辦養(yǎng)老機構給予資金補貼。而這些優(yōu)惠政策并沒有對養(yǎng)老地產的開發(fā)過程提供優(yōu)惠，大多數養(yǎng)老地產項目只能以旅游地產、工業(yè)地產的名義來運作，存在較大的投資風險。對養(yǎng)老地產項目缺乏稅收和規(guī)費的減免政策，而養(yǎng)老地產投入高于普通的地產開發(fā)，如老齡社區(qū)需要的大面積無障礙通道、慢速電梯等，成本比普通商品住宅社區(qū)要高很多，如果沒有相應的優(yōu)惠政策，很難吸引投資者進入。政府在養(yǎng)老地產的融資政策方面也缺少相應的扶持，養(yǎng)老地產投入周期長，需要政府在金融政策上給予大力扶持。
（二）城市規(guī)劃養(yǎng)老控制滯后
城市規(guī)劃是對一定時期內城市的經濟和社會發(fā)展、土地利用等各項建設的綜合部署。對指導城市土地安排和空間組織方面，城市控制性詳細規(guī)劃是最主要的規(guī)劃條件，在目前的控制性詳細規(guī)劃指標體系中，既包含土地使用性質和使用強度的控制，也包括道路、公共設施配置的控制。而對養(yǎng)老服務的相關指標，卻甚至在指導性指標中也沒有體現，對于老年人口超過千萬的經濟發(fā)達地區(qū)，不能不說是一種明顯的滯后。
（三）市場定位同質化現象嚴重
目前區(qū)域內的養(yǎng)老地產開發(fā)，大多針對的是60-70年齡段的活躍富裕長者消費群，以養(yǎng)老養(yǎng)生作為市場定位。廣東人歷來重視養(yǎng)生之道，花甲之年對養(yǎng)生之道更加關注，房地產開發(fā)與養(yǎng)生行業(yè)的融合，形成了珠三角養(yǎng)老地產開發(fā)建設的區(qū)域特色。如珠江地產在從化的珠江生命健康城，集醫(yī)療、養(yǎng)生、教育、休閑、養(yǎng)老于一體；廣州奧園養(yǎng)生城集健康、養(yǎng)生、居住、度假等綜合功能為一體，他們的目標全都鎖定在富裕健康、剛剛退休的消費群體。但是，老年消費需求是一種變動的市場，他們的身體情況和經濟狀況是在不斷變化中的。不做市場細分，市場定位趨同，是目前影響珠三角養(yǎng)老地產健康發(fā)展的另一個問題。
（四）產品設計與后期管理簡單復制
開發(fā)商對養(yǎng)老地產開發(fā)的具體產品的類型和建筑形式考慮比較簡單。養(yǎng)老地產的開發(fā)商以前大都是開發(fā)一般的住宅，如公寓、旅館,等等，所以對養(yǎng)老地產并沒有特別深刻的認識，設計的產品大多是復制公寓式或者旅館式的建筑形式，包括后期的服務也是照搬一般住宅物業(yè)管理的形式。產品設計缺乏創(chuàng)新，尤其是缺乏對養(yǎng)老地產和養(yǎng)老服務的深入研究，缺乏具有針對性的產品和服務。
（五）經營模式缺乏創(chuàng)新
目前，珠三角的養(yǎng)老地產開發(fā)經營模式依舊沒有擺脫傳統(tǒng)房地產的固有模式，采用散售賣出式、持有物業(yè)式、部分賣出與部分持有結合式等。散售賣出式其實是房產開發(fā)項目的經營形式，開發(fā)商僅僅將養(yǎng)老地產作為一種住宅產品進行經營，其模式難以持續(xù)；持有物業(yè)式經營模式一般適用在度假休閑養(yǎng)生等形式的養(yǎng)老地產，以租賃方式經營，類似商業(yè)地產或旅游地產的經營模式；售出加持有的模式是養(yǎng)老地產的部分產權以會員會籍等形式出售給消費者，再收取服務費提供專業(yè)養(yǎng)老服務的一種形式，對大多數開發(fā)商來說，這種方式部分解決了現金流壓力，是一種比較現實的經營模式。
三、珠三角發(fā)展養(yǎng)老型房產的建議
（一）對政府的建議
地方政府需要充分調動開發(fā)商的積極性：一是放寬市場準入，鼓勵民間資本進入養(yǎng)老服務領域。在規(guī)劃審批、投資核準、融資服務、財稅支持、土地使用、醫(yī)保定點等方面貫徹平等準入原則。二是實行同等待遇，凡各級政府給予公辦養(yǎng)老服務項目的優(yōu)惠扶持政策與措施，也適用于民營養(yǎng)老服務企業(yè)。三是在土地供給方面增設養(yǎng)老業(yè)用地，土地使用權行政劃撥，允許養(yǎng)老地產上市轉讓，建立退出機制。四是在城市規(guī)劃中增加養(yǎng)老功能控制預設，在大型住宅區(qū)規(guī)劃中增加養(yǎng)老配套設施的規(guī)定性指標，對獨立養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃與社區(qū)醫(yī)院的規(guī)劃同步進行，將養(yǎng)老建設用地比鄰社區(qū)醫(yī)院。五是在稅收和規(guī)費收繳方面給予養(yǎng)老地產減免和優(yōu)惠。六是制定針對養(yǎng)老地產的金融政策，調動和整合銀行資金、商業(yè)保險基金、養(yǎng)老基金等資金，對養(yǎng)老地產建設發(fā)展提供金融保障。七是大力推進政府養(yǎng)老社區(qū)建設，將養(yǎng)老社區(qū)建設納入政府保障房建設體系，切實落實9073養(yǎng)老計劃。八是提升社會養(yǎng)老服務水平，建立健全養(yǎng)老服務質量監(jiān)管機制，培養(yǎng)具有現代老年服務理念的養(yǎng)老服務管理人才，為養(yǎng)老地產的后期運作提供有效的保證。
（二）對開發(fā)商的建議
1.養(yǎng)老地產屬于長期投資型產品，不能期望快速盈利
在珠三角地區(qū)，房地產業(yè)已經發(fā)展到非常成熟的階段，進一步的市場細分是這一行業(yè)必然的發(fā)展趨勢，養(yǎng)老地產這種新興模式正在成為諸多開發(fā)商探索的方向。在目前投資渠道狹小的現狀下，養(yǎng)老地產項目是一項可持續(xù)投資，持續(xù)收益的項目。但養(yǎng)老地產與開發(fā)商開發(fā)的常規(guī)住宅有所不同，常規(guī)房產屬銷售型地產，其特點是資金回籠快，養(yǎng)老地產屬于持有型的地產，資金回籠慢。養(yǎng)老地產開發(fā)優(yōu)勢在于在當前宏觀調控的形勢下更容易獲得政府的支持，作為持有型物業(yè)，它還是后期持續(xù)融資的有效工具，是長期穩(wěn)定的收益型產品。因此，養(yǎng)老地產不是一種快速盈利產品。建議把養(yǎng)老地產作為企業(yè)產品中的一個配置，有短線能夠快速回收的住宅地產，有回收比較穩(wěn)定的養(yǎng)老地產，進行企業(yè)戰(zhàn)略層面的投資組合。
2.養(yǎng)老地產的開發(fā)類型與產品形式
養(yǎng)老地產分成福利型和商業(yè)型兩類。福利型養(yǎng)老地產主要由政府主持，以開發(fā)建設福利型養(yǎng)老機構為主。開發(fā)商可以通過投標參與政府福利型養(yǎng)老地產的開發(fā)，完成后由政府收購。商業(yè)型養(yǎng)老地產是針對中高端養(yǎng)老消費群體的產品和服務，常見的形式可以分四種：一是大規(guī)模居住區(qū)中建設專門的養(yǎng)老社區(qū)，在住宅區(qū)嵌入部分專門為老人建設的社區(qū)或者組團，它適合大型社區(qū)使用，通常采用出售的形式。二是在常規(guī)住宅區(qū)中配建養(yǎng)老公寓和設施，如數棟老年公寓，經營模式可租可售。三是專門開發(fā)老年公寓和相應配套，通常是持有型經營，輻射周邊的社區(qū)為其服務。四是度假旅游地產中開發(fā)養(yǎng)老產品，在風景旅游區(qū)建設養(yǎng)老地產，可以形成度假候鳥式的產品。養(yǎng)老地產產品形式還需要根據區(qū)域情況和市場發(fā)展不斷創(chuàng)新，比如對養(yǎng)老地產與社區(qū)醫(yī)院的資源整合形成新的產品形式的研究等。
3.養(yǎng)老房地產更注重開發(fā)鏈條的整體性
影響?zhàn)B老地產開發(fā)的幾大因素有土地、資金、經營模式、規(guī)劃設計、運營管理等。養(yǎng)老地產的開發(fā)環(huán)節(jié)是一個環(huán)環(huán)相扣的開發(fā)鏈條，它們互相之間有很緊密的銜接，因此，養(yǎng)老地產的開發(fā)實際上是對養(yǎng)老產業(yè)鏈的整合和完善。開發(fā)商在考慮房產硬件設計的時候，也必須同時考慮后期的運營模式、護理服務、老年醫(yī)療、康復設備等因素。養(yǎng)老地產的設計要求必須與老人的需求相符合，如設施中有健身活動中心、社區(qū)醫(yī)院等；對景觀園林的設計也應該分布均勻，因為老人行走的半徑不大，應該在他力所能及的范圍里完成活動的要求。開發(fā)項目的盈利模式會影響到規(guī)劃和建筑設計，出售型的養(yǎng)老地產后期管理也會出現一些問題，如果業(yè)主不是老人，后期養(yǎng)老服務提供的服務項目就無法集中進行，造成浪費。因此，在開發(fā)養(yǎng)老地產時需要特別注意開發(fā)環(huán)節(jié)的整體性。養(yǎng)老地產不同于普通房產，一旦在規(guī)劃階段出現失誤，就會嚴重影響到物業(yè)的后期使用。專業(yè)老人服務機構的建立是養(yǎng)老地產開發(fā)鏈條上另一個產業(yè)引擎，這也是國內養(yǎng)老產業(yè)能否承擔老齡化社會需求的關鍵。
參考文獻：
[1]李雪韻.淺議養(yǎng)老地產發(fā)展現狀及對策[J].上海房地，2010 (11).
養(yǎng)老地產政策范文第2篇
【關鍵詞】我國現有的養(yǎng)老地產模式；發(fā)展問題
引言：我國綜合實力正飛速發(fā)展提升，老年人的數量的也在逐年增加，我國現有的養(yǎng)老地產模式很難滿足老年群體多樣化的需求。面對當前養(yǎng)老地產趨于多元化、多樣化的發(fā)展形勢，我國應該審視現有的養(yǎng)老地產模式，并對養(yǎng)老地產投資、經營模式多樣化有一定的追求，使我國的養(yǎng)老地產發(fā)展趨向成熟。
1、我國現有的養(yǎng)老地產模式存在的問題
就目前我國養(yǎng)老地產的形勢來看，雖然已經取得了一定的成績，但仍無法滿足我國老年人口急劇增長，社會老齡化所帶來的發(fā)展要求。由于家庭結構和人口政策的變化，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和社會養(yǎng)老己不能適應我國社會的現實需要，而社區(qū)養(yǎng)老模式以其獨特的優(yōu)勢正引起廣泛的關注。集中建設的專業(yè)化老年社區(qū)能更好地行使社區(qū)的養(yǎng)老職能，發(fā)揮出更大的社會和經濟效益。
1.1對養(yǎng)老地產不夠重視
對養(yǎng)老地產的認識不夠直接導致缺乏重視意識，進而造成了養(yǎng)老地產方面的政策缺失。據以往經驗來看，福利院的管理工作一直以民政部門為主導，房地產公司為輔助與政府合作的方式。政府對養(yǎng)老的每種方式都有明確的指導政策，這種要求對有投資意向的企業(yè)造成了障礙，使其格外謹慎，徘徊在。并且要想建立起小具規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)至少需要過百畝土地，這使得所需成本過高，造成無人敢問津的現象。另因為養(yǎng)老地產的性質十分特殊，房地產商在取得養(yǎng)老用地的時候會受到一定的制約，如果選用其他性質的土地進行養(yǎng)老用地的開發(fā)，即使降低土地的成本，在日后的運作過程中也會出現更多其他很繁瑣的問題需要處理。所以，要想讓開發(fā)商對養(yǎng)老地產產生積極性就必須提高人們對養(yǎng)老地產這一產業(yè)的認識，增強重視程度，進而使政府出臺相適應的優(yōu)惠政策促進開發(fā)商運作。
從需求的角度來看，老年人的消費需求沒有受到金融政策的扶持，因為老年人的收入特點，銀行首先排除了想獲得貸款的老年人，使得老年人要想利用貸款買房更是難上加難。對于養(yǎng)老地產來說，保險產品的支持可謂起到錦上添花的作用，可是事實并非如此，恰恰相反的是，因老年人發(fā)生事故的概率大大高于其他人群，故商業(yè)保險極力置身事外。如果保險業(yè)能加入到養(yǎng)老地產事業(yè)中將大大降低開發(fā)過程中會產生的風險。
1.2各地的養(yǎng)老服務水平不同導致養(yǎng)老地產發(fā)展出現差異
老年人在年齡增長的同時，身體機能和運動能力卻在減退，而且還會出現心臟病和高血壓等老年疾病，這致使部分老年人無法對生活進行自理，且這種自理能力會越來越低，所以老年人對護理的需求變得越來越高。
基于這種自然情況，養(yǎng)老地產應運而生，其功用不再局限于老年人的居住環(huán)境，也變成了提供專業(yè)醫(yī)療護理的場所。更有能力的地產商則將地產用作為老年人提供精神層面的心理輔導場所。由此可見，專門的養(yǎng)老地產等場所是老年人生活和養(yǎng)老的最佳環(huán)境。但是由于我國養(yǎng)老地產行業(yè)的服務水平不盡相同，缺乏服務意識，沒有專業(yè)的護理人員培養(yǎng)機制，使得養(yǎng)老服務人員的素質普遍偏低，與專業(yè)化人才的迫切需求呈反比，導致養(yǎng)老地產的發(fā)展難以達到期望水平。
1.3我國尚未加強養(yǎng)老地產的產業(yè)鏈接
根據調查，在中國有些成本雖然很高但卻切實投入實施的養(yǎng)老地產，雖然前期呼聲很高，但在項目完工后卻不受消費者歡迎，最終只能以附屬品的形式銷售，其根本原因是缺乏對產業(yè)鏈的規(guī)劃。很多房地產開發(fā)商在不了解養(yǎng)老地產實際生產過程的條件和具體情況就進行施工，造成施工成果無法滿足老年群體對住宅的需求，養(yǎng)老住宅更需關注住宅小區(qū)的公共服務設施，比如說適合老年人的戶外廁所，滿足懷舊情懷的舊物儲藏室，還有更多針對老年人心理而設計的居住功能等，從而方便老年人群的保健、醫(yī)療、交流和娛樂等。
1.4相應的投資商沒有意識到養(yǎng)老地產這一新興產業(yè)的發(fā)展前途
通過對人口老齡化數據的分析，可以得出我國對于養(yǎng)老地產產品需求很高的結論，但是在開發(fā)的實際運行過程中存在較高的風險，這些風險大多來自政策和開發(fā)運營模式中系統(tǒng)自身，從而掩蓋了這一新興產業(yè)的發(fā)展前景，使得投資商忽略了對這一領域的研究。根據國家規(guī)劃計劃和國務院對養(yǎng)老產業(yè)的政策導向，很明顯可以看出現階段養(yǎng)老地產產業(yè)呈增長趨勢，但是目前為止對相應的規(guī)定和政策尚不明確，所以仍然存在一定的政策性風險。加上我國養(yǎng)老地產行業(yè)開發(fā)根基薄弱，各環(huán)節(jié)脫節(jié)無法有機整合，導致后期運營面臨諸多挑戰(zhàn)。相關的規(guī)劃和設計經驗的缺乏使養(yǎng)老地產項目的設計和開發(fā)思路不夠清晰，嚴重影響項目的品質。
2、我國應該注重養(yǎng)老地產的未來發(fā)展
2.1加大對養(yǎng)老問題的宣傳力度，重視養(yǎng)老地產的發(fā)展
我國之所以對養(yǎng)老地產認識不足，一是引入名詞時間較晚，另一方面就是在養(yǎng)老方面的宣傳力度不足，要想重視養(yǎng)老地產這一產業(yè)就必須全民了解這一產業(yè)的基本知識，所以說加強養(yǎng)老問題的宣傳力度是勢在必行。
2.2各級政府注重培養(yǎng)群眾的養(yǎng)老意識
中國人的思想大多數還停留在養(yǎng)兒防老的階段，但是事實已經告訴我們這種投機的心理是靠不住的。只有從根本上解決了養(yǎng)老的問題才能使老年人的生活隨心所欲，所以在年輕的時候就應該培養(yǎng)起養(yǎng)老的意識，這種意識的培養(yǎng)并不是口號喊得響就可以做到的，需要政府和各級部門的配合，從知識和經濟等諸多方面進行分析和論證，用事實建立起人民的養(yǎng)老意識。
2.3我國應加強養(yǎng)老地產的產業(yè)綜合鏈接
想要加強養(yǎng)老地產的綜合連接，首先要轉變政府的職能，減少在行政工作上的干預，盡量發(fā)揮市場的作用，營造出價格合理、層次多樣的營銷環(huán)境，以滿足養(yǎng)老服務的多樣化需求。再加上適當的監(jiān)督和管理，更可有效提高服務的質量。其次要要將養(yǎng)老產業(yè)形成一定的規(guī)模，通過產業(yè)地區(qū)的相關部門的引導制定出相應的規(guī)劃措施，爭取成為區(qū)域性的龍頭企業(yè)，發(fā)展自身的同時帶動其他企業(yè)共同發(fā)展，產生品牌效應的同時提高企業(yè)的競爭力，做到企業(yè)利益最大化。最后，更要加大政策的執(zhí)行力度，這樣才可以激發(fā)出服務人員的熱情。盡量簡化創(chuàng)辦養(yǎng)老機構的手續(xù)，降低進入的門檻，這樣才有可能吸引更多的投資，進而豐富產業(yè)鏈。
2.4投資商應探究養(yǎng)老地產存在的商業(yè)價值
探究養(yǎng)老地產的商業(yè)價值首先要明確適用的范圍，居家養(yǎng)老是養(yǎng)老服務的主要內容，社區(qū)養(yǎng)老則是這種模式的延伸，這兩種養(yǎng)老方式的中心都是通過專業(yè)化的服務為老年人提供幫助。其次要探索養(yǎng)老機構的經營模式，要想收回對地產投資的成本就要具備一定的管理能力，并將機構的經營權和所有權相分離，最大程度上降低風險發(fā)生的可能性。格外值得注意的就是養(yǎng)老機構最核心的內容就是對老年或不能自理的人員提供護理，這是與家庭養(yǎng)老方式不同的重要特征。另外還需要考慮的問題包括所在城市的人口、環(huán)境和經濟發(fā)展水平等。
3、小結
我國老齡化的情況在不斷加劇，但是能夠配合養(yǎng)老地產發(fā)展模式的措施卻相對滯后，這也就是說我國養(yǎng)老地產業(yè)正面臨著巨大的挑戰(zhàn)，同時也面臨很大的發(fā)展空間。本文通過對我國現有的養(yǎng)老地產模式存在問題進行研究，找出我國養(yǎng)老地產未來的發(fā)展方向，從而得知對養(yǎng)老地產發(fā)展模式的研究是極其必要的，本文的結論對養(yǎng)老地產模式的發(fā)展方向具有極其重要的借鑒意義。
參考文獻
[1]江合，養(yǎng)老不動產投資與管理[M]，北京：社會科學文獻出版社，2011.
養(yǎng)老地產政策范文第3篇
在敏感的A股市場，與養(yǎng)老題材相關的房地產、醫(yī)藥保健股集體大漲。世聯地產8月與著名養(yǎng)老產業(yè)集團恒安照護簽署戰(zhàn)略合作協議，擬探索符合市場特點的養(yǎng)老服務模式，9月份公司股價區(qū)間漲幅超過30%；上海三毛的“祁連山路-養(yǎng)老產業(yè)園”項目進入前期籌備階段，在短短3個交易日斬獲20%的漲幅收益。
在社會層面，“以房養(yǎng)老”概念正式進入公眾視野，引發(fā)關注和熱議。在公眾普遍表達對養(yǎng)老金缺口擴大擔擾的同時，也激發(fā)了投資養(yǎng)老地產和各種養(yǎng)老服務業(yè)市場想象。
由于養(yǎng)老服務屬于“準公共產品”，企業(yè)不能完全以商業(yè)利潤最大化作為經營目標，一定程度存在“市場失靈”。企業(yè)因難以獲得高額利潤，大多不愿提供養(yǎng)老服務，導致養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展滯后于需求。因此養(yǎng)老服務業(yè)需要政府出臺相應的稅費優(yōu)惠和投資補償政策。
龐大的養(yǎng)老服務業(yè)市場
隨著我國人口老齡化程度加劇，養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展面臨日益強勁的市場需求。數據顯示，2012年底我國60周歲以上老年人口已達1.94億，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億，未來每年將凈增600～800萬老齡人口。數據還表明，我國65歲以上老人已占總人口的9%以上。
如此龐大的老年群體必將催生龐大的養(yǎng)老服務市場需求，一個巨大的養(yǎng)老服務“銀發(fā)產業(yè)鏈”呼之欲出。所謂養(yǎng)老服務“銀發(fā)產業(yè)鏈”，包括養(yǎng)老地產業(yè)、養(yǎng)老保險業(yè)、養(yǎng)老醫(yī)療保健業(yè)、康復護理業(yè)、托管托養(yǎng)服務業(yè)、養(yǎng)老陪護家政業(yè)，以及圍繞“以房養(yǎng)老”的金融服務業(yè)、房屋評估拍賣業(yè)、中介咨詢等現代服務業(yè)。產業(yè)鏈長、涉及領域廣，對上下游行業(yè)具有明顯的帶動效應。
包括養(yǎng)老服務業(yè)在內的整個服務業(yè)，是我國經濟發(fā)展短板和經濟結構轉型重點方向。2012年全國服務業(yè)增加值占GDP比重僅為44.6%，低于世界中等收入國家水平。四川省服務業(yè)比重比全國平均水平還低10個百分點，特別是養(yǎng)老服務業(yè)處于供需嚴重不平衡局面。保守估計，按我國65歲以上老年人口對家政服務、醫(yī)療保健的基本需求水平，養(yǎng)老市場目前年需求至少為1.3萬億元，2020年將發(fā)展到3萬億元，甚至有機構預言將達到4萬億元，年均增長速度為11%～15%。
國際養(yǎng)老機構看好這一前景，紛紛瞄準中國市場。漢和同富房地產高級顧問布羅姆?科爾在新書《中國龍進入老齡社會》中提出，國際運營商或許可組建獨資企業(yè)，經營專門養(yǎng)老住宅場所。美國養(yǎng)老護理住宅業(yè)龍頭“魅力花園”在上海投資建設了首個合資養(yǎng)老項目，預計明年開業(yè)。
可以預計，養(yǎng)老服務產業(yè)鏈將成為我國調整結構、擴大內需、拉動就業(yè)的長期投資主題。
保守估計，養(yǎng)老市場目前年需求至少為1.3萬億元，2020年將發(fā)展到3萬億元。
“以房養(yǎng)老”方式：三大難點待破解
《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》中受到最大關注的莫過于“以房養(yǎng)老”方式。為此民政部通過官網公開回應，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”即“以房養(yǎng)老”，是“完善投融資政策”的措施，還只是開展試點。“以房養(yǎng)老”方式屬于個性化的自愿選擇，是市場行為，與政府的基本養(yǎng)老保險公共服務政策沒有任何替代關系。
所謂“以房養(yǎng)老”，是指有房無錢的老人，自愿將名下的產權房抵押給金融機構，以定期獲得一定數額的養(yǎng)老金，相當于將自有住房做反向“按揭”，待房主去世后，再將該房產出售用于歸還銀行貸款。從本質上看，“以房養(yǎng)老”是一種金融服務工具和產品，是一種自愿的、可選擇的、補充的養(yǎng)老方式。這種方式在國外已有許多成熟作法，在國內10年前已提出，北京、上海等地還開展了試點。
但“以房養(yǎng)老”方式仍難以推進，無論金融業(yè)還是市民都無動于衷，究其原因主要有三方面。
房產價值評估難。“以房養(yǎng)老”屬于市場行為，價格因素對交易雙方至關重要。由于我國房價漲跌趨勢難料，房主擔心未來房價上漲導致現價估值過低，銀行則擔心未來房價下跌造成損失，因此雙方難以就房屋抵押現值達成一致。
抵押期限制約。我國城市居民房產土地使用期僅70年，還可能面臨中途拆遷等不確定因素，而銀行抵押期限不可能太長。老人擔心早逝領款期短于抵押期，銀行方則擔心到期不可能趕走老人賣房收款。
成本高操作難。銀行對住房“反按揭”必然要收取與按揭同樣高的利息，其貼現率等于長期貸款利率，高昂的成本對于老年人或許難以接受。而銀行方由于不具備對房產的直接處置能力，其額外的委托評估、保險、拍賣成本尚需扣除。交易費用過高，相應的保險、評估、拍賣市場機制不健全，都制約著“以房養(yǎng)老”方式的推廣。而受中國傳統(tǒng)觀念制約，老人大多希望把自有房產作為祖業(yè)留給兒孫繼承。
以上三大難點，使得“以房養(yǎng)老”方式現階段只能“看起來很美”。《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》從國家層面提出試點“以房養(yǎng)老”方式，對房屋賦予養(yǎng)老功能，這對于房地產市場將起到間接的促進作用。
相信未來隨著我國房地產市場和房價的基本穩(wěn)定，以及相關金融保險市場的逐步健全，“以房養(yǎng)老”將成為滿足老年人不同層次需求、供老年人自主選擇的新型養(yǎng)老補充方式。
養(yǎng)老地產：應鼓勵開發(fā)普通養(yǎng)老社區(qū)
各行各界在養(yǎng)老地產上的動作
養(yǎng)老地產嚴格來說不是單純的房地產業(yè)，而是包括房地產、康復醫(yī)療、文體娛樂等養(yǎng)老設施和管理服務在內的綜合體系，存在著投資成本高、回收期長、投資風險較大等特點。近年由于國家對養(yǎng)老地產給予了低地價等優(yōu)惠扶持政策，吸引了大批保險公司和房地產商進行投資。
在金融界，保險公司借助強大的資金實力以及保險業(yè)務的協同效應，率先啟動養(yǎng)老產業(yè)鏈商業(yè)模式，如泰康人壽、中國人壽、新華保險等紛紛開發(fā)養(yǎng)老地產項目。將保險產品與養(yǎng)老社區(qū)相銜接，是目前保險公司進軍養(yǎng)老產業(yè)的主要商業(yè)模式。作為一種嶄新模式，養(yǎng)老社區(qū)向上銜接了醫(yī)療保險、護理保險和養(yǎng)老保險等產品，又帶動下游的老年醫(yī)學、護理服務、老年科技產品等。
在房地產業(yè)界，萬科、保利、綠地、首創(chuàng)、華潤等巨頭近年專門成立了養(yǎng)老地產研發(fā)團隊。但總體來看，還缺乏清晰的市場定位和成熟的運營模式。目前大多將目標客戶定位于高收入者，熱衷于打造“高端養(yǎng)老社區(qū)”，屬升級版的養(yǎng)老機構。
應從高端住宅產品轉向普通養(yǎng)老社區(qū)
保險公司和開發(fā)商都把養(yǎng)老地產視為商業(yè)地產項目長期經營，從建筑設計、園林規(guī)劃到裝飾標準，都接近于高端住宅產品開發(fā)。如養(yǎng)老地產項目泰康之家門檻就較高。美國養(yǎng)老住宅管理公司“魅力花園”在上海建設的養(yǎng)老社區(qū)，每月收費也高達6000元至1.2萬元人民幣， 服務包括家務管理和護理。
可以說，目前我國的養(yǎng)老地產大多屬于上述高端類型，適合普通人的養(yǎng)老地產或養(yǎng)老院卻少有投資者。享受多重優(yōu)惠的企業(yè)將養(yǎng)老地產推向高端化，引發(fā)了市場關于補貼富人的質疑。
養(yǎng)老地產政策范文第4篇
不過，銷售奢華卻屬無奈之舉。別墅養(yǎng)老地產開發(fā)商對《財經國家周刊》記者表示，這個別墅區(qū)在幾年前就建好了，但由于諸多限制，一直沒有辦法銷售，曾經銷售過幾套房后被政府處予了高額的罰金，只好暫時租賃給幾個私營企業(yè)做辦公處所。這時，投資養(yǎng)老產業(yè)的基金看上了這一片離市區(qū)不算太遠的休閑之地，雙方達成協議，由基金出資將之改造成高端的養(yǎng)老社區(qū)，面對市場可銷售亦可高價租賃。
目前中國還沒有形成真正意義上的養(yǎng)老地產，大部分養(yǎng)老公寓多由政府補貼，并未實現盈利，涵蓋老年公寓的項目用地一般是劃撥用地，即通過支付征地、補償、青苗費等費用把集體土地變成國有土地，不經過土地招拍掛市場，土地價格相對很便宜。或者土地性質原不屬于房地產開發(fā)，掛上養(yǎng)老地產的名義后可變相銷售。但掛上養(yǎng)老地產的房屋一般無法辦理房產證，一般產權為使用權，最多20年。
因此，若非出于無奈，并沒有任何一家開發(fā)商會拿高價拍得的土地去做養(yǎng)老地產。盡管如此，在限購條例、批地困難、銷售證難辦等諸多房地產調控政策壓力之下，養(yǎng)老地產正成為開發(fā)商突圍的一條路徑。
發(fā)改委相關人士對記者表示，目前民政部和老齡委在管理及參與養(yǎng)老產業(yè)的相關事宜，但如果光靠政府財力解決即將到來的老齡化問題，將難以持續(xù)，所以政府也在急迫地探索一條養(yǎng)老地產市場化發(fā)展的道路。
上述人士稱，目前國家對于養(yǎng)老地產的政策放得很開，各地方政府在土地上、銀行在信貸上均會給予一定支持，就是希望更多的開發(fā)商進入到養(yǎng)老地產領域中，對于一些存在問題的地產項目改造為養(yǎng)老地產，也是默許的。
國家統(tǒng)計局的第六次全國人口普查主要數據顯示，中國老齡化進程正在加快，目前全國人口中60歲及以上的人口占比已達到13.26%，與2000年相比增長了2.93個百分點。與老齡化相伴而生的一系列問題，使得中國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難，這也催生了“以房養(yǎng)老”等新型養(yǎng)老方式。養(yǎng)老地產前景也被各大房地產商看好。
個別先知先覺的開發(fā)商似乎已經嗅到了其中的財富味道。越來越多的一線開發(fā)商也開始試水養(yǎng)老地產。
養(yǎng)老地產政策范文第5篇
[關鍵詞] 以房養(yǎng)老；老齡化問題；措施
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 094
[中圖分類號] F840.67；G924.21 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）11- 0188- 03
1 引 言
全國第六次人口普查顯示，我國當前60歲及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93個百分點，其中65歲及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91個百分點，中國正邁入老齡化社會，據社科院權威，2011年以后的30年里，中國人口老齡化將呈現加速發(fā)展態(tài)勢，到2030年，中國65歲以上人口占比將超過日本，成為全球人口老齡化程度最高的國家。到2050年，社會進入深度老齡化階段。然而，長期計劃生育政策導致大部分家庭為所謂的“四二一”結構，撫養(yǎng)系數太大，導致子女負擔太重，而社會經濟的高速發(fā)展，人們對生活品質的要求越來越高，但中國養(yǎng)老模式并不完善，主要依靠家庭養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老等，為了緩解人口老齡化的巨大壓力，養(yǎng)老模式更應多元化，因此“以房養(yǎng)老”逐步浮現。
2 我國“以房養(yǎng)老”的概念及發(fā)展現狀
2.1 “以房養(yǎng)老”的概念
“以房養(yǎng)老”，全稱叫“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，又叫“倒按揭”。簡而言之，就是擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，然后按月領取一定數額的養(yǎng)老金，其間老人仍然可以住在這里，仍然擁有對房屋的占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，直至身故。而在老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關費用，剩余金額返還給老人指定的繼承人。
2.2 我國“以房養(yǎng)老”的發(fā)展現狀
“以房養(yǎng)老”最早出現在荷蘭，成熟于美國，這種模式在西方國家已經日漸完善。在中國最早提出“以房養(yǎng)老”概念的是“中國房地產之父”孟曉蘇博士。2006年全國政協委員，建設部科學技術司司長賴明，在兩會上提出《關于推行“以房養(yǎng)老”的建議》提案，引起熱議。2013年9月13日，由國務院印發(fā)《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，第一次將“養(yǎng)老”與“房子”相結合，引發(fā)討論。2014年6月23日，中國保監(jiān)會了《中國保監(jiān)會關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》。自2014年7月1日起至2016年6月30日止在北京、上海、廣州、武漢試點實施老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險，試點兩年。2015年3月，經過保監(jiān)會批準，幸福人壽保險股份有限公司推出“幸福房來寶”A款，首款保險版“以房養(yǎng)老”產品，這一年4月，北京的兩位老人簽下“幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”投保單，標志著“以房養(yǎng)老”保險正式落地。2016年7月，保監(jiān)會了《P于延長老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點期間并擴大試點范圍的通知》，將試點延長至2018年6月30日，并將試點范圍擴大至各直轄市、省會城市、計劃單列市，以及江蘇、浙江、山東、廣東的部分地級市。
相關數據顯示，此次試點，北京、上海、廣州、武漢等四大試點城市僅有一家保險公司推出了相關產品，并且只有60戶投保。對于2億多60歲以上的老年人來說，這只是九牛一毛，還有很大的空間可以發(fā)展。據了解，還是有很多老人前來咨詢，但因為傳統(tǒng)觀念的束縛，政府參與度不高，相關法律政策的不完善和房地產市場不穩(wěn)定等問題，而沒有參與進來，說明與“以房養(yǎng)老”相關的許多問題亟待解決。
3 推行“以房養(yǎng)老”中遇到的問題
3.1 傳統(tǒng)觀念的束縛
東亞文化一直保有“但留方寸地，留與子孫耕”的思想，受傳統(tǒng)觀念的束縛，父母覺得自己全部的財產應該留給子女，也怕將房子抵押后，而與兒女產生隔閡，而且大部分子女認為父母的房產留給自己是理所應當的，不支持父母參與“以房養(yǎng)老”。并且中國人把房子看得很重要，因為它不僅代表中國傳統(tǒng)觀念的家，還與戶籍制度息息相關，所以大部分人從年輕的時候就從銀行按揭貸款買房子，到中年或晚年好不容易辛辛苦苦還完貸款，還要把自己大半輩子還款來的房子拿來抵押，心理上是難以接受的。第一個推出“以房養(yǎng)老”的荷蘭，也是因為受傳統(tǒng)觀念的影響而愿意把房子留給下一代以及對房子的重視，導致此方案在荷蘭的不成功。所以要改變根深蒂固的傳統(tǒng)觀念并不是一件易事，這個道路是漫長而坎坷的。
3.2 法律制度和政策不完善
一個新項目想要被大多數人接受，需要有相關配套的法律保障和政策支持，但“以房養(yǎng)老”試點兩年多，一直沒有建立相關的法律和政策，目前只有中國保監(jiān)會頒布的一份部門規(guī)范性文件《關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》來規(guī)范市場，但法律效力較低，條例太籠統(tǒng)，對于相關行業(yè)沒有配套的法律政策支持，沒有具體規(guī)范雙方的權力與義務，沒有相應的監(jiān)管部門以及相關的稅收減免政策。而我國在房屋產權的續(xù)期上還存在相關問題，《物權法》第149條，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。”對此中國城市房地產研究院院長謝逸楓則認為，房屋產權70年到期后，究竟是免費自動續(xù)期還是有償續(xù)期，有償續(xù)期的標準與補償費用計算及土地出讓金、稅費如何征收，目前都沒有明確的法律、政策規(guī)定。這才是關鍵的問題，許多保險企業(yè)因此都心存顧慮，不敢投入進去，而國外房子產權私有化，保險企業(yè)因此不承擔手續(xù)費問題，投資風險更小一些，更容易實行。
3.3 政府的參與度不高
一個新項目的實行更需要政府的大力推廣，但“以房養(yǎng)老”的推行，缺乏政府的參與，缺乏公信力，而機構是以盈利為目的，公眾對它們信任程度不高，反之國外政府對于“以房養(yǎng)老”給予大力的支持，類似于2008年的金融危機，機構的損失是由美國政府來提供擔保；英國對貸款機構的借款人權利和貸款費用等有著非常嚴格的要求，如果不符合，將對你進行處罰；新加坡政府更是直接引領“以房養(yǎng)老”。以上證明政府的支持會更容易推行，沒有政府的支持，老百姓因此會覺得沒有保障，機構會對未來產生的風險感到焦慮，政府應該切身介入，對于機構的風險和投保人的風險，給予財政上的大力支持，使雙方都積極參與進來。
3.4 房地產市場不穩(wěn)定
中國房地產市場發(fā)展不成熟，房價波動風險較大，房價不穩(wěn)定，所以雙方對于未來的房價的不確定而造成參與的積極性不高，對于保險企業(yè)來說，無法規(guī)避未來房價波動的風險，因此試點這兩年多，大部分保險企業(yè)都處于觀望狀態(tài)，不敢以身試險，而對于投保人來說，心里往往對于未來房價預期很高，不愿意輕易嘗試。房地產的交易又離不開房地產評估行業(yè)，但我國房地產評估行業(yè)屬于起步階段，存在評估制度的不完善，良莠不齊，造成市場有惡意競爭，使“以房養(yǎng)老”發(fā)展舉步維艱。
4 對策建議
4.1 加大宣傳力度，改變人們的固有觀念
由于傳統(tǒng)觀念根深蒂固，新事物就很難進入公眾的視野，所以推行“以房養(yǎng)老”不易。“以房養(yǎng)老”在美國的成功離不開政府的宣傳，我國可以借鑒美國設立專門宣傳的非營利機構，向老年人宣傳養(yǎng)老新產品，幫助國民突破傳統(tǒng)觀念的束縛；政府也可以通過大眾媒介，來引起輿論，提高國民對“以房養(yǎng)老”的理解；對老人宣傳要注意語言的通俗易懂，保險條款的簡潔明了，用一種更容易接受的方式，來轉變他們的觀念。
大部分人在年輕時通過按揭貸款來買房子，用家庭財產的一大部分來還貸款，到了中老年時終于把貸款還完，但家中的流動資金也不充足了，正所謂“有房富人，現金窮人”，應該引導老人合理運用占總資產大部分的房子，使固定資產轉化為流動資產，在不需要改變居住習慣的基礎上，提高老人生活水平，可以有一個更好的晚年生活，也需要對子女進行宣鰨消除她們認為父母的房子就一定留給兒女的觀念，提高年輕人自我奮斗意識。
4.2 建立和完善相關政策和法律法規(guī)
2017年3月15日國務院總理在答中外記者問時，針對“房屋產權70年到期后怎么辦”的提問，回應稱“住宅土地使用權70年到期問題，國務院已經抓緊研究提出議案，可續(xù)期，不需申請，無前置條件，不影響交易”，表明了政府想要解決房屋產權問題的決心，這對想要參與“以房養(yǎng)老”的保險企業(yè)增添了信心。“以房養(yǎng)老”剛剛起步，涉及多方包括保險行業(yè)，金融行業(yè)及房地產評估行業(yè)等，需要建立相關法律以保障它的運營實施；政府應對“以房養(yǎng)老”的運行程序，投保人的申請條件，雙方的權利義務，機構的行業(yè)門檻進行法律規(guī)定；成立專門機構進行監(jiān)督與管理，保障投保人權益；出臺稅收減免政策，降低企業(yè)所得稅，對投保人的養(yǎng)老金收益實行減免個人所得稅，這樣既可以減免機構的風險，又可以減少公眾的顧慮。建立一個公正透明的法制環(huán)境，加強政府監(jiān)管，規(guī)范經營主體，保障投保人的利益，規(guī)范市場機制，避免產生不良競爭，為“以房養(yǎng)老”創(chuàng)造一個良好的法律環(huán)境，讓公眾積極參與進來。
4.3 政府深入參與
“以房養(yǎng)老”參照其他國家經驗，起初應由政府介入，進行宣傳引導，心理上給予民眾支持，制定相關的政策支持，提高雙方的積極性。比如房子發(fā)生天災等不可抗力的事件，政府應該提供擔保，降低保險企業(yè)的各種風險，政府還可以分擔評估房子的相關手續(xù)費，對保險企業(yè)實行稅收減免，財政貼息等相應的優(yōu)惠政策，對相關的行業(yè)提供資金支持。政府可以聯合保險行業(yè)，金融行業(yè)和信托行業(yè)設計有中國特色的“以房養(yǎng)老”產品，來各司其職。
4.4 規(guī)范房地產市場
“以房養(yǎng)老”的顯著特點是長期性，為避免未來房價大漲或大跌，政府應通過土地、稅收和法律等方面來宏觀調控房地產市場的波動，嚴格規(guī)劃房地產供給計劃，限制房地產投機行為，防止惡性炒房，從而穩(wěn)定房價，減少雙方顧慮。其次要建立健全房地產評估行業(yè)相關法律，提高行業(yè)人員專業(yè)水平，加大對行業(yè)的市場監(jiān)管力度，來增加群眾對行業(yè)的信任，為“以房養(yǎng)老”奠定一個良好的基礎。
5 結 語
一項制度的引進到發(fā)展成熟需要一個過程，不能一味照搬照抄，應結合本國國情，逐漸轉變成適合本國特色的制度。因為我國傳統(tǒng)觀念等多方面的限制，“以房養(yǎng)老”普遍發(fā)展的可能性不高，所以可以針對部分群體來培養(yǎng)，比如孤寡老人、空巢老人和失獨老人等，把他們作為重點發(fā)展的對象，對于 13億的人口大國來說，必須發(fā)展多元化的養(yǎng)老模式，滿足不同人群的需要。一項制度的發(fā)展離不開國家和政府的支持，“以房養(yǎng)老”還需要不斷探索與實踐。
主要參考文獻
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