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房產投資范文第1篇

文章指出，中國曾經有可以吐出金條的自動取款機，但黃金已經是明日黃花，他們現在想要的是實打實的房產。“中國人認為房地產是財富保值的最佳方式。另外，一些國家也迫切需要買家的光顧。”

美國全國房地產經紀人協會的數據顯示，2013年3月，在加利福尼亞州進行房地產交易的非美籍買家中，中國人占了12%。他們平均每人支付了42.5萬美元。這一數字比2013年6月的美國房屋平均售價21.4萬美元還要高，并且高于加利福尼亞州的房屋平均售價36.5萬美元。

而英國萊坊房地產經紀公司透露，同樣是2013年3月，在太平洋另一邊的新加坡，中國人占到了外籍房地產買家的34%。中國人購買新加坡房產的數量日益增加，以至于政府正在限制外國人的購房行為。

國內首家海外房產投資機構邦拓國際的副總裁邱泳棟告訴《錢經》，與此前海外購房者多以移民或子女留學為目的不同，最近一兩年，更多的人是以投資為目的，希望能通過在海外購房獲得收益。“在客戶看來，如果能通過房產增值或者租金獲得10%以上的投資收益就很劃算了，更別提有些國家還有購房得綠卡等政策。”

邦拓國際的一位客戶張羽（化名），今年40歲，未來沒有移民需求，但是近期也準備出手投資加拿大房產。“國內房價太高了，200萬元在一線城市幾乎買不到什么像樣的房子，在二、三線城市購房又不具有保值增值的作用。在國外，200萬可以買到非常棒的房子，投資收益比國內高。”

張先生的觀點不無道理，但并不是說在海外購買的所有房產都能賺錢，如果你判斷失誤，很可能就會砸在手里，例如美國底特律市中心的房子或是韓國首爾的公寓。如今，底特律正在申請破產，城市已變“空城”，房子一文不值；韓國房價則已經連續下跌14個月，擁有全國近一半人口的首都首爾的公寓交易量環比下跌80%。

在海外購房遭遇這樣的情況并不少見，在一些海外房產投資的熱門國家，早已經完成了城鎮化進程，各個城市的人員流動狀況趨于穩定，很難見到如國內近十年來人口向城市大規模涌入的現象，而中國人的習慣性購房思維——大城市的公寓肯定值得買，也不是在任何國家或城市都行得通。可以說，在海外投資購房，選擇哪個國家、哪個城市、城市里的哪個地區都是有“門道”的，了解清楚了，你才能最大限度地保證自己的投資收益。

美國 出租不如出售

美國是國人在海外買房投資最熱門的國家，事實上，美國已經度過了城鎮化快速發展的時期，人們對房子的自住和投資需求都與國人不同。

想投資在哪兒買房？

近幾年，華人炒房造成了美國的華人聚居區房價不斷上漲。國人在美國購房，投資價值較高的主要有四個城市，即洛杉磯、舊金山、紐約和波士頓，美國西岸的兩個城市洛杉磯和舊金山一直是華人在美聚居地，而東岸的兩個城市，紐約是美國及世界的經濟中心，波士頓則有世界上最好的大學。

在美國投資房產的關鍵是選擇華人聚居區、白人聚居區和學區，這三塊是具有升值潛力的投資區域。

在這四大熱門城市中，相對來說，城市周邊區域的“縣城”更具投資價值，以洛杉磯為例，周邊的圣蓋博谷的東區、西區以及橙縣都是華人和白人分布較多的區域，一套中等價位的別墅價格在80萬美元到200萬美元之間，房子都附帶車庫、花園，后院可能還會有游泳池，超過120萬美元就可以買到一套社區環境和裝修設施、后花園都非常棒的房子了。而市中心公寓黑人居住較多，治安環境不好，不適合投資。

還需要繳納這些錢

由于2008年的次貸危機，現在美國銀行對房屋抵押貸款的審批非常嚴格，而且美國的銀行不對外國人提供貸款。

美國房產稅根據房子的實際價值征收，各州的稅點不同，一般為1.5%～3%，購房后的物業稅也是各州自行制定，稅率按照房子的實際評估價值來定，約為1.2%～3%，其中需要注意的是，你要是想把房子留給子女，遺產稅的起征點是500萬美元，稅率為35%。

賣房的時候，最大的開支是請經紀人的傭金，占房價6%，此外外國人在美國賣房需要繳納房價10%的所得稅。

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事實上，在美國購房投資，可以通過房產的穩定增值來獲得收益，用于出租并不劃算，美國保護租房客的法律非常完善，房東有的時候對房客無可奈何。

一位中國房東曾經遇到這樣的事情：他在波士頓花20萬美元購買了一套公寓，一直用來出租，每月租金500美元。房客在居住了半年后失業，開始拖欠房租，房東對此無可奈何，因為按照當地政策，這個時候是不能與房客解除合約的，但同時房東每個月還需要繳納租金的5%～10%作為管理費。

南非 買房不如買地

南非國土面積有八分之一個中國那么大，人口還沒有北京和上海兩個城市的人加起來多。在北京四環邊買一個100平方米三居室的錢，可以在南非買一個帶高爾夫球場和游泳池的頂級聯排別墅，并且是永久產權。事實上，如果你投資20萬美元以上購買房產，就可以獲得南非的永久居留權。

想投資在哪兒買房？

在南非投資房產，具有升值價值的區域為約翰內斯堡和開普敦，其中約翰內斯堡為南非最大城市，而開普敦則是全球旅游圣地。

約翰內斯堡市區多為黑人居住，房價便宜，50萬元人民幣就能買到一套豪宅，不過不建議購買，因為除了黑人沒人敢住在這里。

距離市區開車一個小時左右車程的白人和華人社區最具投資價值，安全，價格也稍便宜。在中檔白人區，100萬元人民幣可以買到有5個房間，還帶有游泳池、草坪和車庫，典型推薦地如伯克斯堡地區；而高檔白人社區羅斯班克地區，140萬元人民幣可以買到8個睡房的豪宅了。

開普敦治安比約翰內斯堡要好，北部海邊豪宅價格很高，最便宜的也要500萬元人民幣，更多的是幾千萬的豪宅；開普敦內陸北部是中產白人和華人居住較多的地方，100萬元人民幣可以買到一套不錯的獨棟別墅。

在南非購房，治安環境非常重要，有24小時保安的封閉小區比同類的房子甚至能貴10%。

還需要繳納這些錢

南非房價便宜，但是稅率很高，每月需要繳納物業稅、水電費和土地管理費，土地管理費是按照地理位置收的，在白人區和華人區，緊鄰購物中心、交通方便的社區，物業稅和土地管理費較高，稅率約為10%，并且每年都會以10%的幅度上升。

除了要繳納水電費外，還有14%的增值稅，一般兩人的家庭，一個月的水電費需要2000元人民幣；同時還有污水處理費，按照土地面積收取，1000平方米土地的污水處理費約為120元人民幣。

此外，房子的維護成本很高，一般情況下，一棟中等住宅，3～5年就要大修一次，平時，即便是房子的油漆掉了也要隨時修補好，否則會拿到上萬元人民幣的罰單。

在南非購房，年滿18歲，工作半年或者是創業2年以上，就可以獲得銀行貸款。如果是在南非工作的華人，購買價格在70萬元人民幣以上的房子甚至可以獲得全額貸款，如果購買高于350元萬人民幣的豪宅，也可以獲得85%的銀行貸款。

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南非的房地產市場并不算活躍，市面在售房產并不多，購房者也以華人居多。

在南非購房，如果不是為了自住，你想獲得投資收益，出租和出售房子的收益都有限，你還不如期待土地升值帶來的收益更靠譜。

在南非生活的張建榮，2005年在約翰內斯堡附近花15萬元人民幣購買了3800平方米土地，當時土地上僅有一棟很破舊的房子。購房后，他花費了80多萬元人民幣修建了一棟擁有8個房間的別墅，目前不算房子的土地價值在100萬元人民幣以上。

“南非土地非常便宜，最近兩年價格開始穩步有升，在南非炒房不如炒地。”張建榮告訴《錢經》。

澳大利亞 投資本地人聚居區

非澳大利亞本地人無緣二手房，只能購買通過FIRB審批的新房，一般這類新房的價格與二手房比，每平方米會貴幾百甚至上千澳元。

想投資在哪兒買房？

悉尼、墨爾本和布里斯班是比較具有投資價值的城市。

悉尼北面和西面以本地人和歐洲人等白人較多，在距離市區半個小時車程的一套中等偏上的獨立別墅的價格約為1000萬元人民幣。公寓的價格也不低，悉尼市中心一套100平方米的公寓價格約100萬澳元，距離市中心10公里距離的BURWOOD區的公寓價格則只有60萬澳元。

墨爾本和布里斯班的價格與悉尼相比略低，在墨爾本市區西部車程20分鐘左右的地區，一棟帶花園和院子的獨立別墅，價格約為260萬元人民幣。

在悉尼、墨爾本和布里斯班，大多數人會選擇獨棟別墅，很少有選擇公寓居住的，因為獨棟別墅的土地使用權是永久的，建議選擇距離超市和購物中心10公里以內的區域，且附近沒有中東人、地勢平坦的地區投資別墅。

80%的中產在澳大利亞購房會選擇70萬澳元左右的獨棟別墅。

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選擇本地人居住的區域購房，未來出手的時候會更方便，價格也會穩定增長。關鍵是套現的時候，承接者以及銀行會客觀評估其價值。

在墨爾本和布里斯班，每距離市中心近一公里，土地價格就上漲1萬～2萬元。但是遠郊的房子升值慢，距離城市20公里外的房子升值幅度就很小了，最理想的投資區域是距離城市中心10～15公里的房子。

近幾年，澳大利亞的房價每年都有約5%的漲幅，除了等待房產增值外，出租的價格也不錯。

不過如想靠出租獲利，那公寓房要好于獨棟別墅，悉尼市中心一套100平方米的中等公寓房，租金約為每周400澳元，而面積大的別墅的周租金可能也才500澳元。

加拿大 買房出租首選多倫多

相比美國來說，加拿大的房地產市場更穩健一些，在次貸危機期間，美國房價大跌，加拿大的房價卻一直穩步增長。此外，加拿大華人較多，更適合國人購房投資。

一般情況下，非加拿大本地居民，可以獲得最高65%的銀行貸款，且除公寓外都是永久產權。

想投資在哪兒買房？

加拿大最熱門的購房區域非溫哥華莫屬，溫哥華西區、西溫哥華和列治文地區是最值得購買的區域。在溫哥華西區，一棟距離學校和周邊購物超市車程10分鐘內的中檔別墅的售價約300萬美元，而列治文地區的價格略低，同樣品質的房子約220萬美元。

在同一地區，聯排別墅和公寓房的售價差不多，比獨棟別墅最多能便宜一半左右。

如果說溫哥華是以氣候宜人、自然景觀獨特吸引購房者，那么多倫多則是以經濟中心和名校吸引購房者。多倫多的留學生和移民較多，購房賺租金非常劃算。

在多倫多華人較多的SCARBOROUGH、MISSISSAUGA等地，距離市中心車程半個小時左右的一棟中等兩居室的公寓，價格約20萬美元，租金價格約1000美元。

劉洋4年前到多倫多讀書時，集全家之力在學校附近購買了一套兩居室公寓，當時的價格為20萬美元，讀書期間，劉洋將另外一個房間出租給了同學，月租金500美元。“這是因為同是華人同學打了折扣，市面上可以租到600美元。”

今年劉洋畢業回國，將這套房子以35萬美元的價格出售。去掉購房時的物業轉讓稅1萬美元，4年間的各種物業稅、管理稅1.2萬美元，同時租金收入2.4萬美元，劉洋在多倫多讀書期間通過房產獲得收益16萬美元。

還需要繳納這些錢

在加拿大買房子，買家需要繳納物業轉讓稅，20萬美元以內的收取1%的物業轉讓稅，超過20萬美元的部分收取2%。

在加拿大擁有房產一定要繳納物業稅，物業稅計算非常復雜，征收比例每年都會調整，同時以政府對房子的估價為依據征收，大概區間在房價的千分之三到千分之五。如果是300萬美元的房子，物業稅每年需要繳納9000到15000美元。

如果是聯排別墅和公寓，還需要繳納物業管理費，每個月200到400美元不等。如果房子被用來出租，年底還需要向稅局申報租金收入繳納相應稅款。

英國 買學區房賺租金

英國的房子類型不同，產權期限也不同，大多數的獨棟別墅屬于永久產權，部分學區的投資公寓擁有999.99年的產權。

想投資在哪兒買房？

在英國，房產投資的熱門城市要數倫敦，房價根據距離市中心遠近有所差異。在市中心，一套80平方米的中檔公寓售價約160萬英鎊，在車程30分鐘以內的非市中心，一套80平方米的中檔公寓，售價則為130萬英鎊。

由于最近幾年英國經濟陷入衰退，失業人口逐年增加，這幾年的房地產市場增長很慢。

想要在英國投資購房，投資郊區別墅并不是好選擇，因為房產增值收益并不明顯，但是位于大學附近以及市中心的公寓可以買來賺取租金。

在倫敦，市中心公寓和非市中心公寓租金相差不大，同樣面積和裝修的公寓，租金相差10%左右，但是購買價格要相差20%。

在牛津和劍橋學校附近投資公寓更劃算，以劍橋為例，劍橋大學附近騎腳踏車20分鐘左右的中檔單間公寓，租金在100英鎊每周，價格為20萬英鎊左右。距離大學越近，租金價格越高。

還需要繳納這些錢

相比其他國家，英國的住房稅收不算多，主要征收物業稅，根據房產局的標準分為8個檔次，其中倫敦地區稅率最高，從幾千到幾萬英鎊不等。以英格蘭和威爾士為例，如果業主購買一套60平方米的兩室一廳的房子，每月需繳納物業稅160英鎊。

目前英國遺產稅的起征點為32.5萬英鎊，遺產稅率為40%。

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英國房價上漲并不明顯，但是租金價格逐年上漲，購買用于出租的投資公寓可以選擇英格蘭和威爾士等地，倫敦和市區內有多所大學的城市更是首選。

此外，在英國購房一定要注意產權年限，999年的產權和99年產權的公寓價格差別很大。

房產投資范文第2篇

數據顯示，近年跨境買房者呈現出了30%的增長率。那么，國外的房市究竟如何？有哪些購房條件？需要辦理哪些手續？涉及哪些政策？投資回報率多少？

美國

據全美房地產經紀人協會的統計數據，外籍人士買主中交易金額9%來自中國，達到了73.8億美元，位居第二。

1 房市現狀

2008年房地產泡沫破滅后，美國房價最高跌去60%。而由于美國經濟正在復蘇，且美國政府的量化寬松政策使得市場流動性大增，地產已出現回暖。未來房價若保持正常的每年上漲3%～5%的速度，2～3年后美國樓市或全面復蘇。

2 購房理由

2012年美國房屋抵押貸款出現創紀錄的低利率，對合資格的借款人而言是個好機會；美國最近提出的“負擔得起再融資方案”有助負資產的業主再融資，這可能是近年一個穩定房屋市場的重要因素。

3 房地產政策

據美國法律，房產所有者要受制于聯邦、州、市政府為公共福利目的的控制。具體稅率各州不同，最高的德州為3%，伊利諾伊州、紐約州、佛羅里達州、加州大概是1.1%～2%，最低的夏威夷為0.25%。

除此以外，美國的房產經紀交易費用由賣家承擔，現金購買交易費會低一些。

沒有工作和信用記錄的外國人有一種方法可以貸款：在國內時就在外資銀行開戶，并獲得很高的信用。

4 購房注意事項

在美國購房，購買保險相當重要。最主要的保險有三種：房屋結構保險，主要針對將來房屋的結構性損傷投保，但也可對屋內的家具電器投保；產權保險，主要是針對房屋產權可能出現的問題，一旦房屋產權出現問題，這種保險會賠付一切損失；home owner’s insurance，這是一種很復雜的險種，賠付的范圍甚至包括主人自己在家吸煙把房子給燒了，或者客人在你家里做客受了傷。

英國

按照英國房地產公司邦瑞地產的統計，在他們的物業里，有10%的購買者來自中國內地。其中最主要的購房者為送子女出國留學的中國家庭。

1 房市現狀

目前英同房價雖有所回升，但比起2007年高峰時仍有11.6%的跌幅，房地產市場整體仍處于壓抑狀態。但是受外地購房者大量增加的影響，英國的豪華住宅已異常紅火。

2 購房理由

除了英國房地產行業政策穩定、交易透明、物業配套完善外，在英國購房的理由有兩點：

英國80%的城市租房比買房貴，對計劃在英國學習或工作三年以上的人而言，買房顯然更劃算，一套劍橋郡學區房的房價通常6年能翻一倍；近幾年英鎊對人民幣的匯率大幅下跌，對中國買家而言，相當于英國的房價打了7折。

3 房地產政策

英國投資房產的一個優點就是稅費較低。只有售價超過15萬英鎊的房屋，政府才會征收1%的契稅。而超過了25萬英鎊，就征收2%的契稅。如果房子空置，房東要繳納地方政府稅，如果房屋是在住狀態，就向住客征稅。對于房屋出租或出售的收入，政府要征收收入環節的稅，但外國人買房沒消耗當地資源，只要每年填寫投資稅免稅證明就可免繳。

4 購房注意事項

購買英國房產，聘雇合格驗房師很重要，他們專為購房者提供住宅環境調查的方案，大至房子周圍未來十年是否有修路、挖掘、開發等打算，小至房屋本身的防洪防火、安全隱患、噪音污染等等指標，都能幫忙查清楚。

澳大利亞

數據顯示，2010～2011財年，在1770億澳元的外商投資中有420億澳元投資于房地產，其中中國買家投資占了40.9億澳元，現已成為澳洲房地產行業第二大海外買家。

1 房市現狀

據澳洲房地產投資的“72定律”，澳洲房產每7年翻一番，上一次大幅度升值是2004年，推算可知2012年將會再次實現中位價格翻倍。鑒于澳洲央行最近再次降息，不少業內人士分析預測，房價將開始再次上升。

2 購房理由

寬松的信貸要求降低了購買門檻；低銀行利息增大了消費者的借款能力；政府減少了土地的供給出讓，再不買將越來越貴；稅收體系有利于投資者和現有業主；政府推出了寬松的投資政策以吸引海外投資人。

3 房地產政策

澳洲購房可享受10%的首付，余下90%房款中只需要自付20%，其余70%可申請貸款，購房套數越多貸款額度越大，比如第二套住房，余下的90%房款可申請75%的貸款。

澳洲政府為鼓勵海外人士投資房地產推出了“十年租賃計劃”，只要申請通過的房產都可以獲得十年共計約11萬澳元（約70萬元人民幣）的補貼額度。這些補貼不需繳稅。而已拿綠卡的澳洲居民，還享受首次購房置業補貼。

不過，2010年4月澳洲政府開始要求海外人士只能買新房，臨時居民可購買已建住房，但必須向相關部門提出申請，如臨時居民要離開澳洲則被要求出售其在澳洲的物業。當買家賣出房子時，所得利潤將被征稅。

4 購房注意事項

其一，要考慮除正常購房外的其他費用，包括過戶律師費、放貸機構的費用、房屋結構檢查費、房東保險費、印花稅、房屋及財產保險費、市容建設費、搬家費、地產費。

其二，澳洲的房屋還貸利率下降上升都很快，如果沒有給自己留下緩沖的余地，一旦利率快速上調，購房者會因還不上貸款而失去房子。

法國

中國在法國投資地產者大致可分為兩大類，—是通過大資金投入以獲取高額回報的投資者，專注于具有不可再生性質的法國酒莊、城堡、別墅；另一類是以購置自用、出租為目的而投資于法國經濟型公寓。

1 房產現狀

調查顯示，2012年前8個月期間，私人住房中新租約的房租漲幅被限制在1.2%，低于法國目前的通貨膨脹率1.9%。而2012年全年的房租漲幅不會超過1.5%。

2 購房理由

法國的法律體系很有保障，在法國從事法律和不動產方面的職業都受到國家嚴格控制，這讓消費者可以得到最有價值的咨詢和可靠的服務；外國投資者可以通過了解法國稅務體系和合理組合在法國的房產投資，最大程度地減免稅賦。

3 房地產政策

法國在稅收方面實行了四種優惠政策：住房儲蓄存款利息收入免征所得稅；住房貸款利息可以作為支出，從所得稅稅基中扣除；私人出租住房租金收入免征所得稅；降低出租住房建設增值稅，以鼓勵中高收入家庭買房。

同時還采取了多種政策鼓勵銀行和保險公司發放住房貸款。住房貸款有三種方式：市場利率貸款、住房儲蓄貸款和零利率貸款。法國的住房貸款期限一般都長達15～20年，貸款人在申請住房貸款時必須同時購買人壽保單，當貸款人遇到一些例如通貨膨脹、失業、殘廢、死亡等不可抗原因而喪失還貸能力時，則由保險公司代為償還貸款人剩余的全部貸款。

4 購房注意事項

其一，買酒莊的流程相當地冗長繁瑣，不但需要先搞清楚該酒莊的葡萄園種植狀況和品質、釀酒技術的成熟程度，酒莊種植師、釀酒師等技術班底能否留下，并估算好投資回報率，且整個購買流程經常會持續一年以上，而中間還有可能遭遇鄰居莊園主或莊園主家族成員的抵制等意外情況。

其二，在申請貸款后需要找律師，房屋中介往往會向你推薦律師，由于有提成，他們推薦的律師可能會很貴，有的超過市場價的一倍。你在網上同樣可以找到當地信用好、收費低的律師。

新加坡

與中國相當接近的地理位置、中文被普遍使用以及良好的教育資源和社會管理秩序等，使得新加坡對于中國買家而言，是一個極具吸引力的目的地。

1 房產現狀

新加坡是一個房屋保障體系非常完備的國家，商品房市場相當開放，成為外國購買者自由進出的“樂園”。

2 購房理由

新加坡不限制外國人購房；無資本收益稅、房產增值稅與遺產稅；租金回報率普遍高于貸款利率；二手房產市場活躍，有利于投資者隨時轉售房產；選擇期房還能享受根據工程進度“分九步走”的付款程序等。

3 房地產政策

購置物業是移民的方法之一。申請者只需花100萬新元購置房產，同時用100萬新元購買政府指定投資的移民基金即可順利移民新加坡。同時，投資移民新加坡辦理移民的周期也比較短，只需3～6個月左右。

只要本人年滿21周歲即可在新加坡購房，且還能申請到房屋貸款（購買第一套房可申請到60%～70%的貸款，第二套房可申請到40%～60%貸款）。新加坡買房認可中國內地的收入證明。

此外，在新加坡所有的房屋都需要征收物業稅，按房屋年值征收，通常是出租一個房間（不是整套）一年的租金。年值低于6000新元的免收房產稅。

房產投資范文第3篇

中國人民銀行5月份金融運行數據顯示，人民幣各項存款余額為43.11萬億元，同比增長19.64％。當月全國居民戶存款增加2369億元，比去年同期多增5154億元，從去年11月至今，連續7個月增長的勢頭。廣義貨幣供應量(M2)同比增長18.07％，狹義貨幣供應量(M1)同比增長17.93％，M2增幅超過M1，證明居民儲蓄大量回流銀行的事實，另外也在一定程度上也反映出存款定期化的趨勢。

去年夏天，許多認識的不認識的朋友都扎堆向本人咨詢購宜，房價瘋漲，需求旺盛，開發商則以捂盤抬價為樂；與此同時，投資股票也成為全中國幾乎所有辦公室的熱門話題，連本人剛剛參加工作的新同事也拿出僅有的幾千元積蓄激情參戰。在股市和樓市的造富效應下，居民儲蓄從銀行搬家的現象十分突出。

而現在，資金卻持續回歸銀行。正是從去年10月份開始，股市和樓市的運行軌道由上行轉頭下行，上證指數由2007年10月的6124點滑落到今年4月的2990點，其后降低交易印花稅率的利好使指數有所反彈，但震災及外部經濟形勢的負面影響，使6月再次跌破3000點，上證指數近十多年來首現8連陰，熊態十足，九成以上股民基民被套，凄凄慘慘戚戚。與股市的大起大落相比，樓市的調整步伐偏慢，總體呈現盤整中的下滑格局，成交量持續低位徘徊，房價下行可能性加大。

問題在于，銀行是否是真正的“避風港”?目前人民幣一年期存款利率是4.14％，但CPI卻在8％上下盤整，這就意味著目前把錢存在銀行將不斷縮水，負利率程度嚴重。5月份CPI有所下降，達7.7％，但PPI(工業品出廠價格)同比增長高達8.2％，創下近3年新高。幾個月后，高企的PPI必然會傳遞到CPI，雖然政府價格管制也能短期內抑制物價上漲，但市場的力量總歸會釋放出來，今后1～2年我國通貨膨脹的壓力將如影相伴。世界經濟史一再表明，負利率的情況下，資金不可能老實地呆在銀行，儲戶都不傻。

經濟出現滯脹，是最壞的一種經濟形態，20世紀70年代歐美發達國家曾受此折磨。經濟“滯”，意味著資本市場也難有作為，投資者面臨艱難的投資選擇；經濟“脹”，意味著物價高漲，有錢不花放銀行要貶值，比如1988年我國通脹率高達18.5％，民眾紛紛把錢從銀行取出搶購實物。目前，在國際上原油、糧食、鐵礦石等價格高漲的背景下，我國的通貨膨脹具有輸入性、結構性、需求和成本推動性等多種成因。在經濟增長面臨周期性下調的壓力下，在為抑制通貨膨脹而不得不實行從緊貨幣政策的情況下，我國經濟將有出現滯脹的可能性。

目前，我國居民儲蓄已高速19萬億左右，隨著資金從股市持續回流銀行，還將繼續增多。如何與財富縮水作斗爭，是擺在廣大人民面前的一道難題。1988年的時候可以搶購家電，可目前家電的普及率已非常高，而且不時地還會打折降價。筆者認為，在控制風險的前提下，民眾不妨作些多元化投資。債券和理財產品等是一種選擇，合適的房地產是另一種選擇。

房產投資范文第4篇

有了這筆年終獎，安妮盤算著買一套自己的房子，但左看右看也看不清2014年的房價走勢，是出手的好時機嗎？房價會漲還是會跌？該把這筆錢投入股市還是房市？安妮為了這些問題十分焦慮。

本刊訪問多家分析機構的專家，綜合得出的結論是：請謹慎樂觀。中國國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣甚至表示“2015年樓市可能迎來最困難時期。”

對于買房自住的非投資，其實大可不必糾結，該出手時就出手。買入后無論房價漲跌其實都與自住性房產關系不大，房價漲跌其實影響最大的是心理層面。安妮是首套自住房，鑒于2015年樓市下行，所以應該果斷出手。當然，這是因為安妮是在北京這樣的一線城市，所以我們給出了果斷出手的建議。但如果與安妮情況相同的三四線城市購買者，我們則建議不妨觀望一下。房價在2015年仍會繼續分化，三四線城市房價下行概率較高。

但如果作為投資則應該慎重一些。

從房產供應量上來看，2011年“十二五”計劃提出建3600萬套保障性住房，2012年計劃簽任務書開始建設，2013年下半年保障性住房就已經開始大量進入市場。如果按5年計劃3600萬套，意味著每年要增加700萬套，再加上棚戶改造1200萬套住房，市場上的房產數量大量增加。

著名“大炮”任志強表示，在2013年以前，每年開發商建設的房子也就是700多萬套，現在的情況意味著保障性住房等于翻了一倍的供應量，所以才會有大量的庫存出現。因為保障性住房要有人住的話就會分流一部分購買能力，也分流一部分消費需求。

非常明顯，樓市供應速度已快于銷售速度。因此2015年房價缺少快速上漲的內在動力。

中金公司預測，2015年三四線城市商品住宅銷售額同比漲幅分別為4%和-2%，一二線城市銷售額同比漲幅則為8%以上。而任志強則認為2015年9月房價才會上漲。

此外，2014年12月22日上午，國務院《不動產登記暫行條例》，并下發至中央各部委及相關部門，未來我國不動產登記將實現多層次信息共享。其中，國土部將牽頭建立不動產登記信息管理平臺，以確保國家、省、市、縣四級登記信息實時共享。《不動產登記暫行條例》自2015年3月1日起施行。

房產投資范文第5篇

房產投資是借助房產來獲取投資收益的行為。房產投資的形式比較多，如房產出租獲取租金收入、以房產出資獲取分紅收入、房產轉讓獲取價差收益等。

房產投資中涉及房產稅、營業稅、企業所得稅、土地增值稅等稅種。房產稅的征稅對象是對企業存量財產中的房屋，其計征方式有從租計征和從價計征。從租計征是指房產稅按照房屋租金收入的12%繳納。從價計征是指年房產稅按照房屋的計稅余值（即房屋原值乘以1-20%～30%）的1.2%繳納。從價計征方式下，房產稅的繳納只和房產原值有關，房產原值既定、房產稅也是恒定的；從租計征方式下，房產稅與租金收入呈正相關關系，即房屋租金增加，房產稅也隨之增加。如自用的房產、提供倉儲服務的房產是從價計征，而出租的房產是從租計征。營業稅是對企業房產轉讓價差征收、土地增值稅是對企業房產轉讓增值額征收，而企業所得稅是對房產轉讓所得征收。在相關的房產投資方案比選中，不同方案的稅收成本差距較大。而一些相關的稅收籌劃是基于稅負率較低的原則進行方案比選。這種做法忽視了企業的不同的方案稅后收入絕對值的比較。稅負率低方案不一定是最佳方案，利用稅后收入比選各個方案更為準確、可靠，本文運用稅后收入較高的原則進行方案的比選。

二、房產投資聯營與房屋出租的選擇

按照稅法規定，滿足持股時間要求的企業以房產出資獲取被投資企業稅后利潤分紅的收益不繳納營業稅、土地增值稅和企業所得稅，房產稅由被投資企業繳納；企業以房產出租獲取租金收入則需要繳納營業稅、房產稅和企業所得稅。

為了防止企業為減少稅收成本“真出租、假投資”。國稅函（1993）368號規定“對于以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的情況，按房產原值作為計稅依據計征房產稅；對于以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的情況，實際上是以聯營名義取得房產的租金，應根據《房產稅暫行條例》的有關規定由出租方按租金收入計繳房產稅。”國稅函發[1997]490號規定“以不動產、土地使用權投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉讓他人使用的業務，應按“服務業”稅目中“租賃業”項目征收營業稅。” 即房產投資入股收取固定利潤視同房產出租計算房產稅和營業稅。

一般情況下，企業在房產投資時即可以房產聯營投資、共擔風險，取得投資利潤，也可以房產出租而取得固定的租金。從稅負角度看，那種投資方案對企業更有利呢？

設房產原值為Y、企業所得稅稅率為25%、城建稅稅率為7%、教育費附加為3%，房屋的計稅余值為房產原值的80%。投資者如將房產聯營投資共擔風險，預計分紅收入為A；如以房產出租，預計租金收入為X。

在以房產聯營投資共擔風險的情況下房產稅從價計征，稅后利潤分紅收入免企業所得稅，同時也分紅收入也不征收營業稅。其稅后收入=A-Y×（1-20%）×1.2%=A-0.96%×Y，如果按照計稅余值為房產原值的70%計算，其稅后收入=A-Y×（1-30%）×1.2%=A-0.84%×Y。房產如出租則稅后租金收入=（X-X×5%×（1+7%+3%）-X×12%）×（1-25%）。

實際決策時企業可以根據上述兩個公式，將企業預計的租金收入和分紅收入帶入公式，即可計算出兩種方案的稅后收入。如當預計租金收入為140萬元，預計共擔風險的分紅收入為141萬元，房產原值為5600萬元，計稅余值為房產原值的80%。房產聯營投資、共擔風險的稅后收入為141-5600×（1-20%）×1.2%=87.24萬元，房產出租的稅后收入為（140-140×5%×（1+7%+3%）-140×12%）×（1-25%）=86.625萬元。由此可見，房產共擔風險、聯營投資的方案稅后收入較大，故應選擇。李榮錦（2012）在房地產企業房屋納稅籌劃分析中對該類方案比選中采用低稅負率的方案，有些不妥。如上例方案比選中，房產共擔風險、聯營投資的稅負為53.76萬元，稅負率為38.13%，房產出租的稅負為53.375萬元，稅負率為34.85%。低稅負率選擇法下，房屋出租方案因稅負率低當選。然而，低稅負率并不必然導致高稅后收入，因此利用稅后收入進行比選方案比選更符合企業的決策目標，能夠減少決策失誤。

三、出租倉庫與倉儲服務的選擇

出租倉庫屬于營業稅的征稅范圍，其按照服務業-租賃業稅目5%的稅率繳納，房產稅則是按照租金收入的12%計算征收。

倉儲服務是按照服務業-倉儲業稅目5%稅率計算征收，處于營改增試點地區的倉儲業則屬于增值稅的征稅范圍，其按現代服務業-物流輔助服務業（倉儲服務）稅目6%的稅率或者3%的征收率進行征收，房產稅是按照房產計稅余值的1.2%計算。

一般來說，企業庫房對外出租取得收入既可以采取倉庫出租的方案，也可以采取提供倉儲服務的方案，而且兩種方案的收入基本相當，此時，稅負因素往往決定企業決策。

設倉庫原值為Y、倉庫的計稅余值為房產原值的80%，企業所得稅稅率25%，城建稅稅率為7%，教育費附加為3%，。企業既可以出租倉庫也可以提供倉儲服務，租金收入或者倉儲收入都是X，如提供倉儲服務則新增的成本為B。出租倉庫的稅后收入為（X-X×5%×（1+7%+3%）-X×12%）×（1-25%）。為了方便兩種方案的比選，以下提供倉儲服務的稅后收入均指扣除倉儲新增成本的出租倉庫的稅后收入。如果新增成本較小，可以不予考慮。

如非營改增試點地區的企業提供倉儲服務，其倉儲服務稅后收入=（X-X×5%×（1+7%+3%）-Y×（1-20%）×1.2%-B）×（1-25%）。當新增成本忽略不計（即B等于零）時，計算出兩個方案的稅后收入相同的平衡點為8%（即當X/Y=8%時，兩個方案的稅后收入相等）。

如果提供倉儲服務企業是營改增試點地區一般納稅人則倉儲服務適用增值稅稅率為6%，如企業提供倉儲服務的進項稅額較小忽略不計，倉儲服務的稅后收入= （X/（1+6%）-Y×（1-20%）×1.2%-（X/（1+6%））×3%×（7%+3%）-B）×（1-25%）。從而計算出B為零時的平衡點為8.54%。

如果該企業為營改增試點地區的小規模納稅人，倉儲服務的稅后收入= （X/（1+3%）-Y×（1-20%）×1.2%-（X/（1+3%））×3%×（7%+3%）-B）×（1-25%） 。從而計算出B為零時的平衡點為6.7%。

如果企業房產的計稅余值是房產原值的70%。企業提供倉儲服務的房產稅計算應相應調整，通過計算列表入下：

企業決策時，房產的計稅余值為房產原值的比例和B值可以根據企業實際情況確定，如有其他稅費也可按照實際情況將表中的模型進行修正。稅后收入平衡點確定以后，企業可以計算企業預計出租的租金收入與房產原值的比例。如果該比例大于平衡點，提供倉儲服務可以鎖定房產稅，倉儲服務方案稅后收入較大，應選該方案。反之，應當選擇倉庫出租方案。企業也以根據上述模型直接計算稅后租金收入或者稅后倉儲服務收入，選擇稅后收入較大的方案。

企業在確定房屋租金收入時要注意房租收入和其他收入和代收款項分別確認和核算，如水電費、物業管理費、空調費、供熱費、出租露天停車場、出租設備或者物品、出租場地收入等收入不屬于房屋出租收入，將這些收入分別簽訂合同，將會降低計稅租金收入和房產稅，減少不必要的稅費支出。

房屋的裝修也影響到了房產稅，與裝修好的房屋相比，未裝修的房屋出租的租金收入要低一些，房產稅也要低一些。出租方也可以通過設立的物業公司將房屋裝修后向承租方收取物業費，也可建議承租方直接委托第三方裝修，這樣房產稅較低。

四、房產轉讓與股權轉讓的決策

房產轉讓的相關稅收政策如下：財稅〔2003〕16號規定“單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額。” 房產轉讓稅負較重，其涉及營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、所得稅、契稅、印花稅。增值率超過20%房產轉讓還要繳納土地增值稅。因此企業房產轉讓時，轉讓方需要繳納營業稅及其附加、土地增值稅、企業所得稅、印花稅。

股權轉讓稅收政策如下：財稅〔2002〕191號規定“ 以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。對股權轉讓不征收營業稅。”財稅字〔1995〕48號規定“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。”財稅字[1997]77號規定“納稅人以非現金的實物資產和無形資產對外投資，發生的資產評估凈增值，不計入應納稅所得額。但在中途或到期轉讓、收回該項資產時，應將轉讓或收回該項投資所取得的收入與該實物資產和無形資產投出時原帳面價值的差額計入應納稅所得額，依法繳納企業所得稅。”因此，以房產投資入股時，投資方不需要繳納營業稅及其附加、土地增值稅、企業所得稅。投資后轉讓股權時，房產評估增值和股權轉讓收入才需繳納企業所得稅。

從上述政策的導向是鼓勵企業房產投資、不鼓勵房產炒作。因此企業將房產單純轉讓的稅負較重、而將股權對外轉讓或者將房產投資入股基本沒有稅收成本。企業在相關房產轉讓決策時，將擁有房產的公司的股權轉讓或者將房產投資入股到被投資企業或者將房產剝離成立新的公司然后將該公司的股權轉讓的方案稅收成本較小。企業決策時可以根據上述稅收政策進行測算稅后收入進行方案的優選。另外，房產轉讓過程中，房屋的轉讓價格越高、相關的稅費就越多。而裝修好的房子的售價要高于未裝修的房產，因此轉讓方裝修房屋稅負較重，受讓方或其委托第三方裝修房屋，其稅負較小。

總之，房產投資策中從稅負因素考慮，對于房產投資聯營或者房屋出租的方案中直接計算稅收收入選擇收入較高的方案。房屋出租或者提供倉儲服務決策中，根據租金收入占房產原值的比例和稅后收入平衡點進行比較或者直接用稅后收入的模型進行方案比選可以實現低納稅成本目標。使用股權轉讓或者房產投資入股或者房產剝離形成新的公司然后轉讓股權方案優于房屋直接轉讓方案。以上方案比選均可按先關稅后政策采用稅后收入較高的原則進行比選，正確考慮房產投資決策中的稅負因素。

[本文系山西大學商務學院科研項目“所得稅稅前扣除研究”（編號：2012003）階段性研究成果]

參考文獻：