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一、簡述市場比較法

1.市場比較法的定義

在房地產進行估價時，利用市場比較法就是能夠相比較與相似的房地產的成交價，對待估計房地產進行合理估價的一種方法。市場比較法主要是將等待評估的房地產與相似的近期房產成交價格進行比較，通過對相似已經成交的房地產價格的充分研究，最后得出等待評估的房地產的可能實現的合理的成交價格，需要考慮的因素有很多，如區域因素、個別因素修正等等。在對房地產進行估價使用市場比較法的過程中，所需要的基準就是市場實際的交易價格，因此，這種對方非常進行估價的方法的應用是比較廣泛的，且估計出來的價格是比較合理、說服力也是比較強的，而利用市場比較法估計出來的價格被稱為比準價格。

2.市場比較法的應用

在對房地產進行評估運用市場比較法時，需要對相似的大量成交房地產交易進行充分的搜集，只有正確的對房地產的具體情況進行評估，充分對市場行情進行了解，再對搜集到的各種資料進行比對和分析，才能夠房地產的價格進行基本確定。但是，需要注意的是由于外部環境的不同，可能所搜集的相似房地產中不是全部都適合用來比較，需要對搜集的房地產進行仔細的篩選。在對可比較實例進行選擇的時候，要選擇比較類似的房產，如相同的用途、相同的性質等等；選擇出來的實例交易案例，需要與等待估計的房地產具有類似或溫和的情況；選擇出來進行比較的實例案例，所進行成交的時間要盡量的接近所需要估計房地產的時間。如果選好了可以比較的實例案例，就要建立合理的比較基準，對不同因素進行合理的修正，從而更加準確的計算出比準價格，最后才能夠保證分析方法是準確的、合理的，從而計算出比準價值，這樣才能夠計算出等待估價的房地產的準確價值。

二、房地產狀況修正應注意的問題

房地產狀況可以分為區位狀況、權益狀況和實物狀況，從而房地產狀況修正可以分為區位狀況修正、權益狀況修正和實物狀況修正。進行實物狀況修正，是將可比實例房地產在其實物狀況下的價格調整為在估價對象房地產實物狀況下的價格。在這三種修正中，還可以進一步細分為若干因素的調整。進行房地產狀況調整，是市場法的一個難點和關鍵。

1.可比實例房地產狀況，無論是區位狀況、權益狀況還是實物狀況，都應該是其成交價格所對應或反映的房地產狀況，而不是在估價時點或其他時候的狀況。因為在估價時點或是其他時候，可比實例房地產狀況可能發生了變化，從而其成交價格就不能反映了。除了期房的成交價格外，可比實例房地產狀況一般是可比實例在其成交日期時的狀況。

2.不同使用性質的房地產，影響其價格的區位和實物因素不同，即使某些因素相同，但其對價格的影響方向和程度也不一定相同。特別是在房地產狀況修正中進行實物狀況修正時應該注意這個問題。

三、利用市場比較法進行房地產估價的改進措施

1.建立完善的估價市場資料庫

在利用市場比較法對房地產進行估價的本質就是房地產的市場價值轉換成貨幣，在這個轉換的過程中，要想能夠更準確的利用市場比較法進行房地產估價，就需要準備更加準確的數據資料，因此，就需要建立完善的估價市場資料庫，只有這樣才能夠保證估價的可靠性。

2.建立完善的土地市場估計信息系統

雖然我國城市現代化進程日益加快，但是我國房地產市場發展依然存在著諸多問題，需要大量可比的實例，應該建立一個完善的信息系統，比如房屋交易信息系統以及房屋出租信息系統等。在信息系統中，詳細的對實際交易或出租情況進行闡述，進而可以有效的將影響到房屋價格的因素清晰的反映出來。另外，在信息充足的情況下，通過科學的方法，做好可比案例的選擇，通過運用模糊聚類和層次分析等方法，將數據做的更加客觀和準確。

3.加強理論研究，完善操作規范

相關部門必須要重視房地產估價理論的研究，只有將房地產估價理論研究清晰，才可以更好的進行規程編制和相關人才的培養，進而將理論知識轉化到實踐工作當中，加強估價人才的培養。然而，我國目前的研究者大部分都是來自于各個房地產估價機構，十分缺乏專業的學者。高校應該積極開展相應專業，進而才可以更好的對估價技術進行深入的研究，并且將市場比較法的運用方式加以完善。

4.科學確定估價結果

第一，要想保證市場比較法能夠更好的運行在房地產估價中，就需要對自身的市場信息資料庫進行充分的完善，從而實現信息化的管理。在利用市場比較法對房地產進行評估的過程中，最重要的就是基礎數據資料，從而與相似成交房地產進行實際的對比，從而得出準確的估價。在利用市場比較法進行評估的過程中，需要大量的市場交易資料，如今計算機技術在不斷的發展，房地產市場也在不斷的成熟，獲得相似比較實例案例也越來越多，這就需要充分的對計算機進行利用，從而建立起完善的市場信息資料庫，更好的收集到完善的信息，這樣才能夠得到相似的成交房地產案例，從根本上將評估的結果進行提高，也能夠更好的使市場比較法運用到實際的房地產估價中去。第二，要想保證市場比較法在房地產估價中更好的被應用，就需要評估人員能夠對調查的資料進行全面的了解，并保證其準確性，并選擇合理的案例，這樣才能夠保證自身的技術水平能夠適應全面的發展，并進行全面的比較，確定適當的修正系數，這樣才能夠保證房屋評估結果的準確性。因此，評估人員的評估技術水平和綜合素質是關系著房屋評估準確性的關鍵因素，這就需要房地產企業能夠對評估人員進行定期和不定期的培訓，使其能夠掌握更加先進的技術水平，并從根本上提高評估人員的綜合素質，進而提高評估結果的準確性。第三，對各界人士對房地產市場的觀念進行改變，是保證市場比較法進行應用的關鍵因素。這不僅需要政府部門能夠建立健全的法律法規，還需要對市場比較法的應用環境能夠進行改善，這樣才可以從根本上提高房地產市場比較法的被關注度。

四、結語

綜上所述，市場比較法與其他的房地產評估方法相比較有非常多的優點，在房地產的評估過程中的應用也非常廣泛，也有比較明顯的成效。隨著房地產行業的不斷發展，房地產的成交量也在不斷的攀升，這就可以為市場比較法的運用提供更好的基礎，也能夠保證更廣泛的運用到房地產估價工作中去。因此，需要對市場比較法進行進一步的完善，從而提高房地產企業的經濟效益和社會效益。

作者：周杰 單位：蘭州鐵路局工程管理所