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編者按：本論文主要從中房指數的編制方法；國房指數的編制方法；樣本數據缺乏代表性等進行講述，包括了中房指數是一種修正的拉氏指數、采用固定權數的拉氏方法，降低了指數的橫向可比性、調查數據的可靠性問題國房指數采樣由各級統計部門采用統計報表制度、詳細把握各具體區域，具體物業的價格及其變化等，具體資料請見：

內容摘要：在房地產市場中，房地產指數對于投資者，消費者和政府來說都是一種很重要的市場信息。文章以“中房指數”“國房指數”為例，對其編制方法進行評述，分析了我國現有房地產指數存在的缺陷，并提出完善的若干建議。

關鍵詞：房地產指數編制方法缺陷

我國當前幾種主要的全國性房地產指數編制方法

據不完全統計，目前我國公布的各類房地產指數有10多個，其中，既有全國性的，也有地方性的；既有政府主辦的，也有企業主辦的，還有官方和民間合辦的。這里，以目前房地產市場較具代表性的中房指數和國房指數為例，來介紹我國目前房地產指數的編制方法和特點。

中房指數的編制方法

“中房指數”是“中國房地產指數系統”的簡稱，是一套以價格指數形式反映全國各主要城市房地產市場發展變化軌跡和當前房價變動狀況的指標體系，是我國最早研究，編制并公布的房地產價格指數系統。“中房指數”以1994年11月北京物業的比較價格為基值，按用途分為四大類：即住宅、商業服務業用房、辦公用房和廠房倉庫；將各城市的四類物業以其銷售價格為依據，分別分為高、中、低三檔，以各類各檔次物業的銷售量為權數計算四類物業的平均價格，最后將這四類物業的平均價格以竣工量為權數求得加權平均價格，作為各城市的物業比較價格。

關于中房指數編制方法的幾點說明：

中房指數是一種修正的拉氏指數，實際操作中以1994年11月為基期，以基期商品房比較價格為基值，基期指數定為1000點，屬于定期指數；計算時采用加權平均方法，權數采用基期時各類物業的規模比重。基期與權數在一定時段內固定，在市場結構有了較大變化時，調整基期與權數。由于權數固定，中房指數在計算時可以消除權數變化對指數的影響，可以更純粹地反映“同類同質商品”的價格變動情況。

中房指數采用了抽樣調查方法，在對市場商品房項目進行調查的基礎之上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對樣本進行較長時間的跟蹤調查。中房指數樣本數據直接來源于市場，對市場反映及時、靈敏，保證了中房指數系統對市場的準確把握。

由于中房指數屬于定基指數，不同時期指數值都可以直接對比，具有比較好的歷史可比性，可以采用圖表形式直觀表現。采用這一表現方法，可以直觀地表示出市場周期發展狀況以及目前市場形勢，趨勢和幅度。

國房指數的編制方法

“國家景氣指數”的編制方法是根據經濟周期波動理論和景氣指數原理，采用合成指數的計算方法，從房地產業發展必須同時具備的土地、資金和市場需要三個基本條件出發，選擇房地產開發投資，資金來源，土地轉讓收入，土地開發面積，新開工面積，竣工面積，空置面積，商品房銷售價格等8個具有代表性的統計指標進行分類指數測算，再以1995年3月為基期對比計算出的綜合指數體系。國房景氣指數的測算分為八個部分：一是確定指標體系；二是建立原始指標數據庫；三是消除量綱的影響；四是確定權數；五是確定基準對比時期；六是消除季節，價格因素的影響；七是建立分類指數和國房景氣指數計算數學模型；八是國房景氣指數計算結果的分析報告。

中房指數和國房指數缺陷分析

中房指數缺陷分析

中房指數雖然開創了中國大陸現行房地產價格指數編制之先例，有許多值得推行之處，但仍存在以下缺陷：

采用固定權數的拉氏方法，降低了指數的橫向可比性由于采用了固定權數的拉氏方法，在市場發展迅速，結構變化較快的情況下，反映基期市場結構的權數會逐漸與現期市場結構脫節。這樣一來，指數雖然還能夠反映市場房價的變化趨勢，可是會與市場實際結構與價格產生距離，降低指數的可比性，尤其橫向可比性會受到較大影響。

指數測算方法不夠完善

現實應用的公式未考慮物業結構類型的變動，公式所選用的權重是報告期的物業面積，而原始公式所用的權重是固定(即基期)的物業面積。原始公式的優點在于剔除了因物業結構變化所引起的指數變動，使得指數變動完全表現為物業價格的變化。現實應用的公式則操作簡便，實施費用降低，但如果完全按照加權平均法的樣本選擇方式，則會在指數中包含非價格變化因素。

樣本數據缺乏代表性

樣本數據是編制指數的最基本的資料，為保證指數的科學性和準確性，首先應保證足夠的樣本量均勻的樣本區城和物業類型分布、樣本數據的及時更新、樣本數據的真實性和連續性等。目前中房指數在編制過程中，存在樣本規模小、樣本區域和物業類型分布不合理、樣本數據缺乏時效性、連續性、真實性等問題。

指數的應用受限制

目前中房指數在應用上尚顯稚嫩。一方面，由于指數本身不完善、質量不高、指數的變動與市場的實際變化趨勢可能并不相符，從而影響了指數的應用。例如中房指數公布的往往是上一月、上一季度、年度的數據，這在很大程度上只是對市場發展的歷史軌跡的一種描述，而開發商，投資者則往往更加關心市場的未來走勢。這種房地產指數的滯后性就影響了房地產指數的推廣和應用。另一方面，囿于國內目前關于房地產市場、房地產價格、房地產指數的理論研究深度的限制，以及房地產實際從業者對市場研究工作的輕視甚至忽視等原因，房地產指數的作用遠未得到充分發揮。包括中房指數在內的眾多房地產指數定期的公布報告、市場分析報告等也大都存在著內容少、信息量不足、分析深度不夠，以及就指數論指數、只是進行一些簡單的說明和膚淺的分析等問題。

國房指數缺陷分析

國房指數忽視了指數的橫向與縱向可比性國房指數由于是環比指數且為合成指數，該指數包容了大量市場信息，但缺少縱橫比較的能力。若要進行縱向比較，則必須經過逐級換算，工作量大。

不同指標變化對指數造成的影響不能清晰反映國房指數綜合了多種信息資料，可經綜合地反映市場狀況，但先行、同步、滯后等不同指標變化指數造成的影響卻不能清晰反映，需要單獨說明。

調查數據的可靠性問題國房指數采樣由各級統計部門采用統計報表制度。統計部門沿用舊的習慣，在設計指標后，下發到相關房地產開發公司，由后者填寫后進行上報。房地產開發公司出于各種顧慮，或由于對編制房地產指數的意義認識不足，很難填報客觀、準確的數據。

完善我國房地產指數的若干建議

根據我國目前房地產市場的現狀及其發展趨勢，筆者就進一步完善房地產指數提出如下建議：

在基期確定問題上，宜采用可變基期和環比指數來反映房地產價格變化趨勢。房地產價格指數是反映兩個時期房地產價格變動趨勢和程度的相對指標，這里所說的兩個時期是指基期和報告期。由于房地產的異質性決定了房地產的品質易發生變化，如果采用固定基期更使對比缺乏可比性，因此，采用可比基期和環比指數來反映房地產價格變化趨勢更具操作性。

宜用特征價格理論作為編制房地產指數的理論依據。特征價格理論已成為國外編制房地產價格指數最主要的理論基礎之一，但目前我國各地大多采用分層抽樣的方法來編制房地產價格指數，缺乏應有的理論依據。但是隨著我國經濟迅速發展，在市場體制較完善的地區和城市，房地產市場不斷規范和成熟，市場交易案例逐步增多，已初步具備了應用特征價格理論的現實可行性，大量的交易案例和實際價格數據使得房地產各屬性與房地產價格關系的測算成為可能。就目前而言，上海、北京、廣州和深圳等城市的房地產指數可以考慮嘗試應用特征價格理論進行測算。

由政府部門與民間合作共同編制房地產指數。政府部門主辦的房地產指數其優勢在于：有一套自下而上完整的信息來源系統，能夠保證數據來源的穩定性，完整性和及時性。就數據來源而言，官辦的房地產指數具有民辦房地產指數所不能比擬的便捷和時效性。此外，政府部門在國家政策走向上具有明顯的優勢，在指數的分析和應用上可能會更加成熟和更具有指導意義，并容易取得社會的信任。民辦房地產指數的優勢在于：民辦機構本身往往就是房地產中介機構或咨詢公司，正在或者曾經過很多樓盤，掌握著市場上很多樓盤從開發到銷售全過程的詳細資料，甚至了解每個單元的銷售價格，付款方式等，可以以較為全面的房地產開發項目，供需資料為基礎，詳細把握各具體區域，具體物業的價格及其變化。也就是說，民辦房地產指數的分析可能更加微觀和具體，對開發商的指導意義會更強一些。因此，應充分發揮各自優勢，讓政府部門與房地產企業（民間）合作共同編制房地產指數。