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編者按：本論文主要從政府行為的選擇等進行講述，包括了完善制度環境、積極規范、完善和擴大抵押貸款一級市場、加強有關法律法規的建設、完善信用環境、充分發揮政府信用增級的功能、建立信用評估體系、個人信用評估體系是房地產抵押貸款證券化順利實施的基礎之一、逐步推進利率市場化改革等，具體資料請見：

內容摘要：隨著人們對住房抵押貸款的需求急劇增加，住房抵押貸款證券化將對我國進一步深化住房制度改革，提高住房市場有效需求，培養我國新的經濟增長點，推動我國全面建設小康社會產生深遠的影響。本文圍繞政府行為如何在房地產抵押貸款證券化中發揮最大作用這一中心思想，根據我國實際情況構建一個可行的房地產抵押貸款證券化模式，并闡述政府在證券化操作全過程中的行為選擇。

關鍵詞：住房抵押貸款證券化政府行為

我國房地產抵押貸款證券化流程設計

房地產抵押貸款證券化的實施的過程，就是房地產抵押貸款的收益與風險在各主體間重新分配的過程，所以有必要對證券化的流程進行一個合理的設計，使各個主體在證券化過程中獲得均衡的收益與風險。

在制度框架不同的國家或地區，房地產抵押貸款證券化的程序各自不同，結合我國的實際情況，可以采用這樣的一個基本程序

政府行為的選擇

抵押貸款證券化作為一項金融創新活動，需要建立一系列適應其發展的新的市場秩序與規則。考慮到制度變遷中政府往往具有強制力優勢，因此抵押貸款證券化需要政府的協調。筆者認為，政府行為應該主要從以下幾個方面入手：

（一）完善制度環境

1.積極規范、完善和擴大抵押貸款一級市場。針對目前我國抵押貸款一級市場上存在的主要問題，政府可以從以下幾個方面加強調整：

針對貸款方式單一、缺乏靈活性的問題，應給予商業銀行更大的自主權，鼓勵其以市場需求為導向，創新和豐富個人住房抵押貸款品種。貸款銀行可以根據購房者的實際情況。針對不同市場制定出有差異的利率、期限、首付款組合，推行個性化服務，從而進一步擴大住房消費信貸規模。

人民銀行應對抵押貸款實行標準化管理。包括貸款程序、抵押合同、貸款合同、財產評估報告、利率、分期付款計劃、貸款條件、保險服務、貸款管理等標準化，為抵押貸款支持證券在二級市場上的順利推行創造一個規范化的操作環境。

針對住房消費市場上嚴重的供需不平衡的問題，應著重解決中低收入家庭的住房問題，建立和健全住房保障供應體系，加快經濟適用房建設。為鼓勵商業貸款機構向中低收入家庭提供貸款，可以對住房抵押貸款提供優惠利率、財政貼息，政府也可以成立專門機構為低收入家庭提供擔保。

針對抵押貸款一級市場參與者單一的問題，應努力推動住房金融體系的建設，例如加強我國政策性的住房儲蓄銀行的建設。

為了積極培育住房市場，還應加強住宅產權管理，進行全國住宅信息系統建設。另外，為了防止市場失靈，政府也應加強自身建設，增強宏觀調控的能力。

2.加強有關法律法規的建設。首先，在司法方面，住房抵押貸款證券化在發起人出售貸款方式的合法性，權益的轉讓，破產隔離對抵押人權益的影響、以及特設信托機構的法律管轄等方面，都對傳統的法律規范提出了挑戰。針對有關抵押貸款能否轉移、轉移的方式、原債務人的知情權問題以及真實出售的法律問題等，有必要對現行法律必須給予適當的修訂，才能為我國住房抵押貸款證券化的發展提供法律支持和保障。我國政府在推進住房抵押貸款證券化時，可以借鑒國際經驗，進一步完善和修訂《擔保法》、《商業銀行法》、《公司法》、《證券法》和《信托法》，使抵押貸款證券化有章可循，有法可依。其次，在有關制度方面，一方面，應盡快完善與抵押貸款支持證券相關的會計準則；另一方面，為了增強抵押擔保證券的吸引力，我國可借鑒發達國家抵押貸款二級市場上稅收制度的經驗，實行稅收優惠制度，一方面盡量降低抵押貸款證券化的成本，另外也可以增加抵押貸款支持證券對投資者的吸引力。

3.建立特設機構（SPV）。建立SPV是抵押貸款證券化的核心內容之一，根據我國的實踐來看，以信托公司作為載體的資產證券化方案遇到的障礙會相對小些。因為在目前我國的法律環境和金融制度下，信托公司所特有的財產隔離機制完全符合資產證券化運行機制的本質要求，因此，SPV采取信托模式應該是目前我國資產證券化模式的現實選擇。

但是，從經濟發展與房地產抵押貸款證券化長久發展的角度看，政府發起設立的SPV也應占有一席之地。由政府出面組建SPV，不僅容易獲得投資者的信任，信用評級較高，融資成本較低，而且在抵押市場上可以充當“最后貸款人”的角色。這對于規范市場，建立標準化的交易程序，有效的定價機制和統一的清算體系均將產生不可低估的影響。在美國、加拿大和我國香港地區，抵押二級市場都是由政府發起設立的公司推動的，這體現了政府對住宅金融市場的干預與扶持。但SPV不是政府的行政機構，必須遵循市場運作的原則，這種將政府扶持與市場原則有機結合的方式有利于實現社會效益與經濟效益雙重目標。

（二）完善信用環境

1.充分發揮政府信用增級的功能。信用增級可以分為內部信用增級和外部信用增級兩類，內部信用增級的方式有超額抵押、建立現金儲備賬戶等。外部信用增級主要通過金融擔保或保險來實現。除此之外，還可以選擇資信度高的商業銀行或保險公司充當擔保人，并與其簽訂擔保協議。

對住房抵押貸款進行信用增級，是實行住房抵押貸款證券化的關鍵，而以什么方式提供信用擔保，則是信用增級的核心。根據國外經驗，住房抵押貸款證券化的擔保方式主要有政府擔保、企業擔保和個人擔保等。

在我國實行住房抵押貸款證券化，政府擔保也可以發揮重要作用：政府信譽高，實力強，由政府來進行信用增級，能增強住房抵押貸款機構的安全感，提高他們的抗風險能力，消除惜貸心理。

政府提供信用增級，能促進中低收入家庭的住房消費。為中低收入者提供抵押貸款的擔保，與政府深化住房制度改革、提高居民居住水平、均衡住房消費的供需矛盾的目標相一致。目前我國正處于經濟轉軌時期，信用基礎薄弱且信用制度滯后。政府采用擔保的方式來進行信用增級，其示范作用遠遠超過擔保作用本身，政府為住房抵押貸款提供擔保，表明了政府推動住房金融市場的決心，促使更多的貸款機構和商業性保險公司放心大膽地積極參與住房貸款業務。

政府擔保減少了抵押貸款的風險。政府擔保進入保險市場，可以將社會上信用風險高的那一部分購房者（中低收入家庭）從商業保險市場中分離出來，實質是降低了金融機構的信用風險，有利于商業銀行進行住房抵押貸款證券化操作。政府同時在一級市場和二級市場上發揮信用增級的功能，可以使我國的住房抵押貸款市場得到進一步完善。

政府提供信用增級，最大的一個問題應該是資金來源問題。根據發達國家的情況，我國政府也可以通過財政預算撥付、收取保險費以及存儲準備金等手段來解決擔保賠償所需的資金問題。2.建立信用評估體系。我國的個人信用制度建設還處于起步階段，個人信用制度的欠缺已經成了抵押貸款證券化發展的巨大障礙。在我國信用評估體系的建設的起步階段，政府推動可以發揮極大作用：

制定和實施有關法律。目前的問題是我國法律法規涉及個人征信方面的有關立法相對滯后，至今只有一部《征信管理條例》，從2002年起草至今尚未正式頒布。因此，應該強化政府這一外部強制力的作用，對《擔保法》、《合同法》、《貸款通則》等涉及個人信用方面的條款作必要的修改和完善；對保護個人隱私也應作全面的規定，盡快出臺關于信用數據開放和使用的法律法規。總之，政府應該建立一系列違約懲罰機制，規定信用資料的傳播范圍，保護公民的合法權益等，最終目的是建立起一個安全高效的個人信用評估體系。

發揮政府作用，推動信用評估中介服務機構的建設。據報道，我國自1987年在沈陽成立首家信用評級公司以來，至今約有信用中介服務機構1200多家，其中60％為信用擔保機構，35％為開展信用調查、信用評價、風險管理等咨詢公司，5％為專門從事信用征集、評級和管理的信用中介機構。顯然，總體上我國目前的信用中介服務機構無論質量、數量都不能滿足全國性個人信用評估體系建設的需要，僅僅依靠市場的力量來推動個人信用制度建設也是不可行的。應該發揮政府在監督管理和環境創造上的優勢，完善個人存款實名制，建立個人財產申報制度，建立個人基本賬戶制度，建立個人破產制度等。用法律的形式對個人賬戶體系、個人信用的記錄和移交、個人信用檔案的管理，個人信用級別的評定、披露和使用，個人信用主客體的權利義務及行為規范做出明確的規定；同時明確個人信用評估各機構的職責，使個人信用制度在法律的框架范圍內合理運行，規范發展。

建立科學的個人信用評估管理系統。科學的信用信息管理系統是個人信用評估體系建立的基礎。我國目前個人信息非常分散，可以由政府出面建立個人信用評估管理系統。由政府將各部門的個人信息進行匯總，以個人支付能力和信用記錄為核心，以定量分析的方法評定個人信用等級。通過將信用評分結果劃分為不同的信用檔次，向信貸決策提供一個科學、準確和有效的信息系統。

總之，個人信用評估體系是房地產抵押貸款證券化順利實施的基礎之一，我國政府應吸收、借鑒發達國家在信用制度建設方面的經驗，結合我國國情，建立具有我國特色的信用評估體系,從而保障我國抵押貸款二級市場的健康發展。

（三）完善金融環境

目前，我國還沒有建立起一個完整的房地產金融的機構體系，房地產金融監管缺乏，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也有待進一步明確。在我國抵押貸款證券化試點工作已經正式啟動，國內的房地產金融市場將會更加活躍，但也使得對之加強監管的難度加大。目前來看，抵押貸款證券化過程中以下幾個有關金融改革與監管的問題顯得尤為重要：

逐步實現從“分業經營”向“混業經營”的轉變。應該說，混業經營是全球金融業發展的大趨勢，也是抵押貸款證券化帶來的必然結果。但是，分業經營是我國在證券市場發展初期的歷史選擇。因此，在抵押貸款證券化的運作中，關于“分業”還是“混業”的問題就不可避免了。“混業經營”可以擴大整個金融業的資源利用效率，提高金融機構的市場競爭力，促進貨幣市場和資本市場、保險市場的相互促進和發展。但分業經營卻又利于金融機構的經營安全性、穩定性，雙方互有利弊。從我國實踐來看，從1999年8月開始，允許部分券商參與同業拆借市場，從而打開了銀行信貸資金流向證券市場的通道。2000年2月，中國人民銀行和證監會聯合發文，允許符合條件的證券公司以自營股票和證券投資基金作質押向商業銀行貸款，在一定程度上打通了商業銀行與證券公司的資金通道。2005年2月20日，中國人民銀行、銀監會、證監會聯合公布并開始實施《商業銀行設立基金管理公司試點管理辦法》。按照規定，我國商業銀行可直接出資設立基金管理公司。銀行將借此進入證券市場。這一切現實說明，混業經營是大勢所趨，原來的規定已經不適應我國目前的形勢發展。

我國能否順利實現分業經營向混業經營的轉變，關鍵取決于金融風險是否能夠得到有效地控制，而有效控制金融風險又依賴于完善的金融監管制度。因此，政府有必要進一步健全和完善我國金融監管，逐步實現由“分業經營”向“混業經營”的重大轉變。

逐步推進利率市場化改革。利率是形成抵押貸款支持證券價格的基礎。建立和健全利率體系對住房抵押貸款證券化的發展具有重要意義。一直以來，利率市場化都是我國金融改革的一個重要目標。只有國有銀行普遍建立現代銀行制度，形成有效的約束和激勵機制，競爭力得到提高之后，利率市場化才具有相應的微觀基礎。因此，監管機構應該逐漸放開銀行貸款利率，給予貸款利率更大的浮動空間。在存款利率保持政府嚴格控制，貸款利率實行浮動的情況下，意味著抵押貸款利率低的銀行能夠爭取到更多的借款人，這將增強抵押貸款一級市場上的競爭，有利于提高住房金融效率。也使銀行更有條件選擇信用狀況相對較好的客戶，這樣，在提高盈利水平的同時，銀行的信用風險也能夠得到更有效的控制。另一方面，抵押貸款支持證券的利潤空間應該是來自于基準利率與抵押貸款利率之間的區間，因此，在利率市場化進程中還有必要進一步完善我國國債發行與交易體制，使國債利率真正成為我國中長期債券的基準利率。這樣，抵押貸款支持證券定價基礎的完善，才能通過價格機制對住房資金實現優化配置。

加強對抵押貸款證券發行與交易的監管。由于抵押貸款支持證券的發行與交易直接影響到金融市場的規模、結構、效率和風險等。因此，有必要進一步規范抵押貸款支持證券的發行與流通，加強對有關證券參與人的金融監管。抵押貸款支持證券也是一種證券，按照現行法律法規，應納入《證券法》管理范疇，并受中國證券監督管理委員會的監管。但是，我國抵押貸款支持證券的發行不能按照企業債券的發行來管理，而應該考慮在證監會中設立一個專門的抵押貸款支持證券管理機構作為監管主體。同時成立一個自律性機構，專門規范抵押貸款支持證券發行和交易中的貸款銀行、SPV、證券承銷商、交易商、投資經紀人的行為。另外，在抵押貸款支持證券交易中，也應加強對信息披露的監管等。