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房地產投資信托基金(REITs)的發(fā)行模式主要是在組織不同、信托不同、資金籌集形式不同的情況下，有著不同的發(fā)行模式，為房地產行業(yè)、投資者提供了很好的雙向服務，但是目前也有很多困境，需系統(tǒng)性、深入性的研究分析，調查實際情況，提升服務質量、服務水平。

國內房地產投資信托基金(REITs)發(fā)行模式

組織層面分類從組織層面進行發(fā)行模式的分類，主要涉及到公司類型、契約類型，首先，對于公司類型的發(fā)行模式，就是發(fā)起人需要根據(jù)公司法的相關法律法規(guī)，在法律方面享受獨立性法人資格的基金公司，向著社會公開性的發(fā)行股票，投資的一方可以利用購買股份的形式實現(xiàn)投資的目的，股東所選舉出來的董事會，負責管理基金投資的事宜，最終將投資所獲得的利益，利用股息的形式、紅利的形式等為投資者分配。公司類型的發(fā)行模式，其中主要的法人治理結構主要就是股東會、監(jiān)事會、董事會、管理隊伍，互相具有制約性的特點、監(jiān)督性的特點，使得投資者能夠獲得更大的利益、更多的效益。其次，契約類型的發(fā)行模式，就是將信托契約所設立的基金當做是基礎部分，沒有獨立性法人的資格，屬于單純的金融產品。此類發(fā)行模式中的契約，是由投資一方、資產管理一方、資產托管一方所組成，其中的投資一方、資產管理一方利用契約的形式設立信托關系，資產管理的一方需要結合契約要求，為投資一方發(fā)放受益憑證，并且還要接受委托針對資金的運營進行管理，資產托管的一方，需要接受委托，對信托資產進行報關，在名義方面屬于資產的所有人，三方之間利用契約的形式，可以預防資產管理一方或者是托管一方侵吞資金，最大程度上達到投資一方利益的保障目的。信托類型分類按照我國的房地產投資信托資金(REITs)的具體投資方向來講，可以將其劃分成權益類型、抵押類型。首先，從權益類型的情況而言，就是直接投資經(jīng)營類型的房地產，經(jīng)營收入屬于主要的資金來源，涉及到租金收益、本身升值方面的收益。其次，抵押類型的(REITs)發(fā)行模式，是為房地產所有者，提供相應的抵押貸款，獲取到利息方面的收益，也可以是投資到資金證券化的產品中，獲得到一定的效益。另外還有混合類型的(REITs)發(fā)行模式，就是將上面兩種模式相互混合。資金籌集方面的分類從資金籌集的角度來講，主要劃分成私募類型、公募類型的(REITs)，首先，對于私募類型而言，就是不公開的向著某些個人或是機構投資一方籌集資金，不可以進行上市公開性的交易。其次，從公募類型的情況而言，就是利用公開發(fā)行的形式，面向群眾、機構等投資一方籌集資金。當前從國際領域的發(fā)展情況來看，主要使用公募類型的(REITs)發(fā)行模式，但是，我國目前還沒有制定完善的房地產投資信托基金的法律制度、規(guī)定內容，缺乏監(jiān)管工作力度，難以確保公募類型發(fā)行模式的良好應用，所以局限在私募類型的模式，相信在未來的階段，房地產信托基金會逐漸向著成熟化、現(xiàn)代化的方向進步，公募類型的發(fā)行模式會成為投資信托基金市場中最為良好的應用模式。

國內房地產投資信托基金(REITs)發(fā)展困境

法律法規(guī)、政策制度不完善目前在我國的(REITs)發(fā)展過程中，還存有法律法規(guī)不完善、政策制度不健全的問題，究其原因就是缺少一定的重視度，不能按照行業(yè)的發(fā)展特點健全法律法規(guī)的內容、政策保障制度。近年來在房地產開發(fā)商炒作的情況下，價格快速提升，導致商品的售價已經(jīng)超出本身具有的價值，在市場價格過高的情況下，會導致多數(shù)有購房需求的人缺少購買的經(jīng)濟能力，導致房屋的控制率開始變得越來越高，對房地產企業(yè)的效益產生一定影響。而房地產行業(yè)在發(fā)展的過程中，對金融資金的需求量高，(REITs)方面的需求也在不斷增加，如果我國不能健全有關的法規(guī)、政策，將會導致(REITs)的發(fā)展受到不利影響。缺乏健全的監(jiān)督機制我國(REITs)發(fā)展的過程中，監(jiān)督體系的構建、完善屬于重要基礎保障，只有合理執(zhí)行監(jiān)督工作，才能促使行業(yè)的良好發(fā)展。但是，當前相關行業(yè)缺少完善監(jiān)督機制、監(jiān)督模式，難以通過有效性的監(jiān)督措施來規(guī)范行業(yè)的行為、增強行業(yè)的發(fā)展水平，長此以往會導致行業(yè)發(fā)展水平難以提升。缺乏高素質的管理隊伍管理人員、隊伍的專業(yè)性直接影響我國(REITs)的發(fā)展水平，但是目前在相關的(REITs)領域中，存有管理人員、隊伍不專業(yè)的問題，所聘用的管理人員缺少一定專業(yè)素質，工作的過程中不能通過科學化、專業(yè)性的措施來執(zhí)行工作，長此以往會導致管理效果降低、管理質量難以提升。國內房地產投資信托基金(REITs)的困境應對措施完善法律法規(guī)、政策制度我國在時展的進程中，銀行貸款已經(jīng)成為房地產行業(yè)的融資主要措施，在過于依賴貸款的情況下，很容易導致銀行面臨風險、壓力，并且在(REITs)方面也會面臨一定風險。因此在我國(REITs)發(fā)展期間應該重點健全法律法規(guī)、政策制度，明確以公募為核心的不同發(fā)行模式法律要求、規(guī)定，提出不同主體的行為規(guī)范標準、行為的要求，在規(guī)范人員行為的同時預防出現(xiàn)市場混亂、盲目投資等各類可能發(fā)生的問題，提升相關投資信托基金(REITs)市場管理效果的同時，使得各種發(fā)行模式的應用都能夠得到保護。其次，應完善政策制度，為(REITs)提供優(yōu)惠政策、指導政策與扶持政策，爭取在新時期的環(huán)境下促使(REITs)各種發(fā)行模式的良好實施。健全監(jiān)督機制(REITs)的發(fā)展過程中監(jiān)督工作十分重要，應完善其中的監(jiān)督模式和機制，首先，統(tǒng)一監(jiān)督工作標準、要求，整合市場中的各類監(jiān)管資源，預防出現(xiàn)監(jiān)督成本過高的現(xiàn)象，利用靈活性的形式進行市場價格調整的監(jiān)督、貨幣金融調控的監(jiān)督，嚴格落實信息披露的制度和要求，階段性利用日報形式、年報形式、月報形式等將財務信息狀況披露出來。其次，應保證監(jiān)督機制具有與時俱進的特點，在全面、系統(tǒng)監(jiān)督(REITs)發(fā)行模式的同時增強行業(yè)發(fā)展的規(guī)范性水平。提升管理團隊專業(yè)化程度對于(REITs)管理團隊來講，工作的專業(yè)性、規(guī)范性直接影響我國房地產投資信托基金的發(fā)展水平。因此，應該重視管理隊伍的專業(yè)性，定期開展培訓活動、教育活動，利用教育培訓的方式增強其工作的專業(yè)化程度，使其可以掌握各種管理工作的專業(yè)知識、專業(yè)技能。同時還需建設人才庫系統(tǒng)，在其中存儲與整合各類管理人員的信息、資料，便于統(tǒng)一性、規(guī)范性的實現(xiàn)人才管理目的。

結語

我國房地產投資信托基金的發(fā)行模式較為豐富，發(fā)展效果較好，但是目前在發(fā)展過程中存有法律政策制度不健全、管理隊伍不專業(yè)等問題，不能保證發(fā)展水平。因此在未來發(fā)展期間應重點完善法律法規(guī)、政策制度，健全監(jiān)督管理的體系和機制，增強團隊的專業(yè)性、專業(yè)化程度。

作者：張洋