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前期物業(yè)管理方案范文第1篇

[關鍵詞]物業(yè)服務企業(yè)；社區(qū)消防；安全管理

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.15.014

1 當前物業(yè)服務企業(yè)在消防方面存在的問題

1.1 指導和監(jiān)管力度不足

《物業(yè)管理條例》作為當前物業(yè)服務企業(yè)的指導依據(jù)，并未明確具體的公安消防機構對物業(yè)公司的指導應當采取什么方式來進行，物業(yè)服務企業(yè)由原來的物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)換為物業(yè)服務企業(yè)后，定義也趨于不明朗。尤其是涉及一些管理資金，罰沒款之類的關鍵問題，這個問題尤其突出。但是，對公安機關通過何種途徑、采取什么手段來指導、監(jiān)督物業(yè)公司做好安全防范工作卻沒有作出明確規(guī)定。

1.2 企業(yè)責任主體意識不強

有的物業(yè)管理公司過分強調(diào)為業(yè)主和物業(yè)使用者“服務”，在消防安全問題上不想管、不敢管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建設單位的物業(yè)保修責任，對建筑消防設施檢測和維護保養(yǎng)單位的依賴性大，對業(yè)主、經(jīng)營場所的自治自律和行政部門的指導干預期盼值高，造成對業(yè)主進場裝修使用把關不嚴、跟蹤服務管理不到位，對消防設施故障損壞發(fā)現(xiàn)維修不及時，出現(xiàn)問題推、拖，產(chǎn)生“責任不清”狀態(tài)，不能主動實施管理、積極解決問題、勇于承擔責任。多數(shù)物業(yè)公司沒有建立小區(qū)消防安全預警機制。

1.3 目前物業(yè)服務企業(yè)管理水平較難向沿海等較發(fā)達城市水平看齊

一級物業(yè)服務企業(yè)雖然在資質(zhì)上達標，但在實際的管理水平上仍有較大差距，高層管理人員缺乏對小區(qū)消防工作的整體把握，履行消防安全防范職責方面也缺乏對員工激勵和制約。除消防控制室值班員按照國家法律規(guī)定經(jīng)消防專門培訓持證上崗外，其余人員基本上沒有經(jīng)過專門消防培訓，導致從事消防管理的人員沒有掌握基本消防常識，不能發(fā)現(xiàn)火災危險性，不懂得建筑消防設施功能和檢查、維護、操作的基本方法。

1.4 維護資金缺乏

實際生活中，物業(yè)公司提供的服務不能滿足業(yè)主要求，服務質(zhì)量與物業(yè)收費不成正比，是物業(yè)糾紛的核心所在。作為業(yè)主，往往采用拒交物業(yè)費作為自身的維權手段，長期積壓、歉收的費用給物業(yè)服務企業(yè)造成較大壓力，不得不縮減開支、壓縮管理項目，造成服務質(zhì)量降低，產(chǎn)生惡性循環(huán)。另外，商品住宅、售后公有住房住宅等雖有專項維修資金，可用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，但其使用條件和程序較為復雜，能夠成功動用使用的在現(xiàn)實中并不多見，沒有資金，物業(yè)服務企業(yè)對一些隱患問題的整改也是有心無力。

2 物業(yè)服務企業(yè)消防安全管理存在問題的原因分析

2.1 物業(yè)服務行業(yè)整體發(fā)展水平不高

開發(fā)商連帶發(fā)展物業(yè)服務公司，在新房交房時候物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)存在，而很多小區(qū)根本沒有成立業(yè)主大會，以業(yè)主大會名義與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同非常少見，這種權利主體缺位、雙方地位不對等、被服務者成了被管理者的現(xiàn)狀是物業(yè)服務水平不高的最基本、最深層次原因。

2.2 法律責任解決渠道不暢通

基于管理水平和收費標準不統(tǒng)一等各種問題，小區(qū)居民和物業(yè)服務企業(yè)的關系經(jīng)常呈現(xiàn)緊張態(tài)勢，同時物業(yè)服務企業(yè)對存在的消防隱患也僅僅能調(diào)解了事，如果出現(xiàn)例如小區(qū)內(nèi)建筑消防設施損壞、占用消防車通道、堵塞封閉樓梯、擅自改變建筑物使用性質(zhì)等較為嚴重的問題時，從行政法律關系來說，違反了消防法律法規(guī)，應當追究行政責任。但很多行為確實不是物業(yè)服務企業(yè)直接所為，物業(yè)服務企業(yè)也進行了勸阻、制止，最多也就是管理責任，只處罰物業(yè)服務企業(yè)似乎不盡合理；筆者在實際工作中還接到過來自物業(yè)公司的舉報，稱業(yè)主拒不整改隱患，請求消防部門處罰。而執(zhí)法部門如果要對眾多的業(yè)主或者物業(yè)使用者直接實施處罰又談何容易。

2.3 行政管理方式效率有待提高

當前經(jīng)濟運行環(huán)境下，企業(yè)主體消防安全責任制沒有徹底落實、社會化消防工作網(wǎng)絡沒有完全形成，將個人和企業(yè)全部造成的消防問題都依賴于公安機關消防機構的監(jiān)督來敦促落實是相當困難的。消防機構和社區(qū)民警身兼數(shù)職，不管監(jiān)管還要指導培訓查處受理調(diào)查，加之內(nèi)部管理，幾十萬人的轄區(qū)都落在十幾個人身上，消防監(jiān)督目標的重心、消防監(jiān)督檢查的方式和重點、消防警力的配置等因素使得消防機構無力、無法對物業(yè)小區(qū)實施太多的監(jiān)督管理，在具體問題的解決上政府及其職能部門的干預往往顯得很表面化，甚至很被動，被管理的各方都不理解、不滿意，具體隱患問題解決效率并不高。

2.4 物業(yè)消防維修費用有限

物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主委托，對共用的消防設施設備進行維修、養(yǎng)護、運行和管理，其所需資金來源于物業(yè)服務費（但是當前消防設施的管理中還有定期檢測、維護保養(yǎng)、城市遠程消防監(jiān)控系統(tǒng)的運行等支出都沒有穩(wěn)定的保障渠道）；如果需要維修、更新和改造，則要動用專項維修資金，專項維修資金是業(yè)主共同交存、屬業(yè)主共同所有，其使用決定權在業(yè)主，需要專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過，或者經(jīng)由業(yè)主大會依法通過使用方案，再由政府建設（房地產(chǎn)）主管部門審核同意或向其備案后劃轉(zhuǎn)列支。其中的復雜程度可想而知。

3 加強物業(yè)消防管理的幾點措施

3.1 明確物業(yè)服務企業(yè)消防管理的職責與標準

在現(xiàn)行消防法律法規(guī)規(guī)定的基礎上，可以由公安部門、住房和城鄉(xiāng)建設部門聯(lián)合出臺物業(yè)服務企業(yè)消防安全管理辦法的部門規(guī)章，明確物業(yè)服務企業(yè)消防管理的具體職責和責任追究辦法；制定行業(yè)強制性或指導性標準，確定物業(yè)服務企業(yè)消防管理的具體標準，包括各崗位消防安全職責、消防組織機構、消防制度、消防宣傳與演練、消防設施管理、消防通道與安全出口管理、消防巡查檢查、火災隱患督促整改、火災報警與處置等都應當細化、便于操作；制定物業(yè)服務消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中專節(jié)或?qū)l列入消防管理范圍和質(zhì)量的內(nèi)容。

3.2 切實加強物業(yè)服務企業(yè)消防管理質(zhì)量監(jiān)督檢查

以高層、地下、商用、人員密集、自動消防設施為關鍵要素，將相應的物業(yè)服務企業(yè)作為被檢查對象和責任主體，列入監(jiān)督抽查范圍，隨機抽查，防止產(chǎn)生失控漏管。在建筑消防設施、疏散通道、安全出口、消防車通道為重點內(nèi)容，嚴格查處物業(yè)服務企業(yè)在公共消防管理中的消防違法行為，特別是對其擅自關停消防設施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質(zhì)，以及其他因故意或重大過失形成火災隱患的，要責令改正并依法嚴格處罰。同時，對于物業(yè)服務企業(yè)在維護公共消防安全秩序中遇到的業(yè)主或物業(yè)使用者的無理阻撓、拒不配合行為，要對相關責任人履行消防宣傳教育、監(jiān)督執(zhí)法等職責，支持物業(yè)服務企業(yè)的服務與管理，同時對公眾進行教育和警示。

3.3 明確物業(yè)消防管理費用的收取、列支和管理辦法

在物業(yè)服務收費中單列消防日常維護管理費用，在物業(yè)服務合同中明確消防管理開支的范圍、條件、程序和標準，特別要明確第三方消防技術檢測、維護保養(yǎng)、遠程監(jiān)控等服務所需費用來源和支出標準，詳細界定日常設施設備故障老化更換、維修與大修、中修、更新、改造等需要動用專項維修資金的項目的情形和區(qū)別。對于消防設施癱瘓、嚴重故障等應當視為發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)和相關職能部門都要高度重視，簡化專項維修資金支出程序和環(huán)節(jié)，保證建筑消防設施及時功能恢復和公共消防安全。

參考文獻：

前期物業(yè)管理方案范文第2篇

（一）物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)建設企業(yè)之間沒有明確的法律關系

近幾十年來，我國的經(jīng)濟發(fā)展勢頭十分迅猛，其中的一個主要表現(xiàn)就是人們的生活水平得到了前所未有的改善。同時人們對居住環(huán)境的所應該具有的條件也在增加。城市人口的激增帶動了房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)等一系列相關企業(yè)的快速發(fā)展。雖然在《物業(yè)管理條例》中明確的規(guī)定了建設企業(yè)在業(yè)主所選定的物業(yè)服務企業(yè)入駐之前必須選聘物業(yè)服務企業(yè)，并對前期物業(yè)管理制定臨時規(guī)約，但是在實際生活中，由于我國市場經(jīng)濟的不成熟，使得開發(fā)建設企業(yè)與前期物業(yè)企業(yè)之間幾乎都是一種隸屬關系，同時有很多物業(yè)服務企業(yè)只是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下屬公司，這種關系在我國的住宅小區(qū)中占有很大的比例。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了自身的利益著想，在小區(qū)業(yè)主委員會還沒有成立前，都是聘用自己旗下的物業(yè)服務企業(yè)。

（二）開發(fā)建設企業(yè)對前期物業(yè)服務企業(yè)的工作進行干預

很多開發(fā)建設企業(yè)都會違反相關的法律法規(guī)，以聘用物業(yè)服務企業(yè)為條件,對聘任的物業(yè)服務企業(yè)的工作進行干預，從中謀取巨額利益。如果聘用的是自己旗下的物業(yè)服務企業(yè)則會通過其它的方式從中獲取巨額利益。在業(yè)主委員會成立之前，開發(fā)建設企業(yè)有權選聘物業(yè)服務企業(yè)。如果是開發(fā)建設企業(yè)旗下的機構或者是小公司，則會因為它們本身對開發(fā)建設企業(yè)的依賴而受到開發(fā)建設企業(yè)的制約。而其他的與開發(fā)建設企業(yè)沒有關系的物業(yè)服務企業(yè)則會因為利益的原因而受制于開發(fā)建設企業(yè)。

（三）開發(fā)建設企業(yè)無意中將很多問題遺留給后期的物業(yè)服務企業(yè)

這種現(xiàn)象比較普遍，很多開發(fā)建設企業(yè)會把一些設計規(guī)劃和建筑質(zhì)量等隱形問題在無意間遺留給后期接管的物業(yè)服務企業(yè)。同時還有的開發(fā)建設企業(yè)也沒有為物業(yè)服務企業(yè)提供進行物業(yè)管理的基礎條件，而這個問題與開發(fā)建設企業(yè)所遺留的一些其他問題會使得后期的物業(yè)服務企業(yè)喪失業(yè)主的信任和理解，給以后開展工作帶來了很大困難。雖然在《物業(yè)管理條例》中有規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時的查驗義務，但是對于一些與設計規(guī)劃和建筑質(zhì)量等需要長期的時間才能夠察覺的隱形問題卻是無能為力的。

（四）在物業(yè)管理交接的過程中物業(yè)服務企業(yè)不能夠明確其自身的責任

因為利益的原因，在進行物業(yè)管理交接的過程中物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)常發(fā)生矛盾。究其主要原因有以下兩方面：一方面是前任物業(yè)服務企業(yè)不愿意放棄物業(yè)管理權，在落聘后想盡辦法對新物業(yè)服務企業(yè)進行阻撓；另一方面是前任物業(yè)服務企業(yè)雖然放棄了物業(yè)管理權，但卻在離開時進行各種破壞活動，例如將物業(yè)管理所需的一些設施破壞，帶走小區(qū)業(yè)主的相關資料，不向新物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理中的財務賬目等，這些行為嚴重影響了新任物業(yè)服務企業(yè)的正常工作，導致新舊物業(yè)服務企業(yè)間的矛盾沖突。

二、對住宅小區(qū)物業(yè)管理與開發(fā)建設關系處理的想法

要使得住宅小區(qū)后期的物業(yè)管理能夠順利開展，那么應該做好以下幾點工作。

（一）實施分業(yè)經(jīng)營，對物業(yè)服務行業(yè)進行規(guī)范

物業(yè)管理應該貫穿于住宅小區(qū)的生命周期之內(nèi)。雖然現(xiàn)實的情況也是這樣，但由于許多原因在小區(qū)業(yè)主委員會成立之前，開發(fā)建設企業(yè)所選聘的物業(yè)服務企業(yè)都是其自身的子公司或者子機構。最后使得業(yè)主將本應該有開發(fā)商所承擔的責任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)服務企業(yè)身上，從而引發(fā)許多本應該出現(xiàn)的物業(yè)管理糾紛。因此應該按照相關的法律法規(guī)對物業(yè)服務企業(yè)進行規(guī)范。同時加大《物業(yè)管理條例》的宣傳力度，并加強相關司法的解釋，以此來增強業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)商的法律意識,鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。最后可以形成一種相互制約的良性關系，在物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主負責的同時又能夠?qū)﹂_發(fā)商進行監(jiān)督，從而為后來的物業(yè)服務創(chuàng)造一個良好的條件。

（二）在住宅小區(qū)開發(fā)建設的立項審批階段，應同步報批物業(yè)管理方案

住宅小區(qū)能否建設，其首要環(huán)節(jié)在于經(jīng)過政府有關部門對項目建設可行性的審批。政府是否批準開發(fā)建設應是基于對社會、經(jīng)濟、供給、需求等諸多因素的綜合考慮，無疑，這種考慮應該包括對后期物業(yè)管理需求的因素?，F(xiàn)行的審批體制中，計劃行政主管部門通過下達指標，土地行政主管部門通過核發(fā)土地使用證，規(guī)劃行政主管部門通過核發(fā)工程規(guī)劃許可證，建設行政主管部門通過核發(fā)開工許可證等手段各自按行業(yè)要求履行監(jiān)督職能，較好地實現(xiàn)了本行業(yè)職責范圍內(nèi)的宏觀調(diào)控。而與住宅小區(qū)幾十年使用周期同步運營的物業(yè)管理部門在住宅小區(qū)建設項目的立項審批階段缺乏應有的調(diào)控力度和調(diào)控手段。為了能夠保證新建住宅小區(qū)的使用條件和配套完善，在項目開工前，開發(fā)建設單位應向物業(yè)管理行政主管部門上報物業(yè)管理方案，物業(yè)管理方案應明確界定物業(yè)管理用房的具置、數(shù)量和提供主體；明確界定物業(yè)管理經(jīng)營性用房的具置、數(shù)量、成本價格和提供主體；明確界定住宅小區(qū)公用設施共用部位維修基金的計提基數(shù)、計提比例和繳納計劃；明確小區(qū)綠化、硬化、美化、環(huán)衛(wèi)、文體活動等公共設施的建設標準等。對于沒有經(jīng)過審批的小區(qū)不得開工建設。這樣做可以使得后期接收的物業(yè)服務企業(yè)可以有一個明確的目標，即使前任物業(yè)服務企業(yè)進行破壞也不至于手忙腳亂。

前期物業(yè)管理方案范文第3篇

（1）根據(jù)公司相關銷售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)服務協(xié)議》、《業(yè)主手冊》，并與公司簽訂《前期物業(yè)服務協(xié)議》；對集團公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實不符導致糾紛；

（2）對園林布置及景觀設計方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；

（3）參與項目組的工程例會，適時提出物業(yè)管理的專項建議；對智能化系統(tǒng)提出專項建議；對大廈的給排水、電力供應、電梯、消防、安全防范、水景、標識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；

（4）收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調(diào)試；

（5）對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；

（6）配合拓展部進行物業(yè)管理咨詢，同時與拓展部人員進行物業(yè)管理相關法律、法規(guī)、服務內(nèi)容、契約的互動溝通；

（7）業(yè)主入伙前，先行參與大廈的驗收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時匯總提交書面整改報告；

（8）收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關設備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應；

（9）與總公司工程部協(xié)商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時的解決；

（10）建立與社會專業(yè)機構的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作；

（11）與總公司協(xié)商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓計劃的制定與實施；

（12）擬定物業(yè)管理服務工作各項流程及與業(yè)主相關的各類資料，并印刷裝訂成冊（業(yè)主入伙時發(fā)放給業(yè)主）。

（13）針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。

2、開展業(yè)主服務需求調(diào)查

積極參與總公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在拓展部幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的公司業(yè)態(tài)、人員年齡結(jié)構、文化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準及各項服務收費標準，使今后的物業(yè)管理服務工作更加貼近業(yè)主。

3、按規(guī)范實施接管驗收

前期物業(yè)管理方案范文第4篇

關鍵詞： 物業(yè)管理前期介入 現(xiàn)實意義 時機選擇

所謂物業(yè)管理前期介入，即開發(fā)商通過招標或邀請物業(yè)管理公司，使其在正式接管物業(yè)之前，從物業(yè)管理和運作角度為房地產(chǎn)設計、施工、竣工、驗收、接管等方面提出專業(yè)性、建設性意見，并配合監(jiān)理公司對工程質(zhì)量進行監(jiān)督，以保證設計的合理、施工質(zhì)量的提高，為以后的管理打下良好的基礎。一般認為，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的后續(xù)工作，為了對物業(yè)實施有效管理，以保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能，物業(yè)管理企業(yè)需要前期介入。目前我市一些富有遠見的開發(fā)商雖已開始嘗試對物業(yè)項目實施前期介入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進入的，且主要是就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，因而介入管理在深度和廣度上都存在一定的缺陷，難以解決開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的許多問題。

1. 物業(yè)管理前期介入的現(xiàn)實意義

在房地產(chǎn)開發(fā)建設、營銷、消費使用的全過程中，物業(yè)管理起著至關重要的作用。我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展，從以抓建設為主的生產(chǎn)導向階段，以抓促銷為主的銷售導向階段，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的營銷導向階段，開發(fā)商們開始根據(jù)市場需要和用戶呼聲確定開發(fā)戰(zhàn)略，對物業(yè)管理公司的要求不再停留在搞好后期管理服務上，還希望借助物管公司熟悉掌握住戶需求變化和物業(yè)使用管理的專業(yè)優(yōu)勢前期介入開發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)建設的設計合理和質(zhì)量良好，使得開發(fā)出的物業(yè)能夠最貼近住戶需求。物業(yè)管理前期介入，也能讓消費者真切感受到房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的重視。目前消費者的物業(yè)管理意識已經(jīng)有了很大的提高，據(jù)專家評估，物業(yè)管理因素可以占到樓宇價格的20%―30%。

2. 物業(yè)管理前期介入開發(fā)的時機分析

根據(jù)前期介入階段的不同，它可分為早、中、晚三類。早期介入是指物業(yè)管理公司在項目可行性研究階段即開始介入；中期介入則是在項目施工階段開始；在工程基本結(jié)束、準備竣工驗收和接管驗收時介入看作為晚期介入。

2.1物業(yè)管理早期介入。

物業(yè)管理的早期介入是在物業(yè)項目剛剛立項，進行可行性研究時介入的。從項目設計開始提前介入，參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設提出建設性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。

2.1.1完善基本配套設施的設計。

物業(yè)管理企業(yè)介入住宅小區(qū)的設計，應完善幼兒園、學校、商場、郵電、交通、娛樂場所、餐飲等基本的配套設施的設計。如寫字樓，要考慮停車場、會議室、商務中心等配套。

2.1.2完善水電設備安裝設計。

樓宇的機電設備在安裝設計時，要考慮到將來檢查、維修的方便，避免遺留隱患；電路設計不僅要考慮當前線路的負載能力，還應考慮未來一個時期電器負荷增加的需要；管路、線路鋪設應不影響室內(nèi)外的美觀，其有關資料應保存完好。住房設計應考慮空調(diào)、煤氣、熱水器、抽油煙機、洗衣機及其他大型家用電器安裝或安放及其進排水、廢氣排放管道的適當位置等。

2.1.3完善消防設施的設計。

在建筑設計中，消防設施設計是有嚴格要求的，自動滅火器及滅火器材的位置、自動報警器的位置、扶梯、安全出口、滅火通道等設計都應有利于防災、滅災。

2.1.4完善環(huán)保設施及設備、綠地、園林的規(guī)劃設計。

工業(yè)物業(yè)的“三廢”的處理、住宅和商業(yè)物業(yè)污水的處理，是物業(yè)設計必須考慮的。工業(yè)和住宅物業(yè)要考慮綠地、園林的規(guī)劃設計。在現(xiàn)代物業(yè)設計中，還應考慮垃圾的收集、存放、處理問題。

由此可見，前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設計方案的討論，完善設計細節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效避免因設計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。［1］

2.2物業(yè)管理的中期介入。

2.2.1在項目的施工階段。

開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程的目標，但往往由于人力、技術、精力等方面的原因忽視了對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。雖然我國已經(jīng)實行工程監(jiān)理制度，但是監(jiān)理不是物業(yè)建成之后使用維護的參與者，所以從使用方便的角度來說，監(jiān)理很難發(fā)現(xiàn)施工中存在的問題，比如：現(xiàn)在的物業(yè)建設，特別是高層物業(yè)建設，其結(jié)構、管線等十分復雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難，甚至導致極大的浪費，特別是在目前房地產(chǎn)的施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給入住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗，總結(jié)物業(yè)在使用過程中常暴露的各種工程質(zhì)量問題，通過參與施工監(jiān)理，加強監(jiān)理的力度，盡可能把施工質(zhì)量問題消滅在建造過程中，消除隱患，確保物業(yè)的工程質(zhì)量。同時，物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)建造過程的質(zhì)量監(jiān)理，可以提高物業(yè)驗收工作質(zhì)量，縮短驗收時間，使驗收不至于成為“走過場”的程序，也為以后接管物業(yè)打下良好的基礎。

2.2.2在項目設備安裝階段。

有的開發(fā)、設計單位在物業(yè)配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務帶來影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，從而專心開發(fā)建設。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使其解決發(fā)現(xiàn)的問題，避免扯皮推諉的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中給排水、電力照明、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統(tǒng)中所存在的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。同時，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構和管線布置、設備設施能基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌；所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省費用，又大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。［2］

2.3在工程基本結(jié)束、準備竣工驗收和接管驗收時介入。

此時，物業(yè)的建設已經(jīng)基本完成，物業(yè)公司的介入對物業(yè)本身品質(zhì)的提升已無任何幫助。物業(yè)公司的任務就是幫助開發(fā)商進行物業(yè)的銷售，總的來說，物業(yè)公司的作用體現(xiàn)在以下兩點：

2.3.1有利于促進物業(yè)的銷售。

先進的物業(yè)管理和服務工作無疑是對購房者消費心態(tài)的滿足與保證。物業(yè)管理前期介入將工作重點放在營造出一種富有特色的企業(yè)文化上，樹立物業(yè)品牌。同時，大力宣傳該物業(yè)的獨到之處，對該物業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務水準及價格與價值相符的收費標準，從而吸引更多的消費者前來購置物業(yè)，并可以使產(chǎn)權人的房產(chǎn)得到增值。

2.3.2有利于物業(yè)管理公司的準備工作。

物業(yè)管理前期介入可以使物業(yè)管理公司提前熟悉樓宇中各種設備和線路，收集、掌握房屋及公用設施設備的第一手資料，建立原始檔案，為以后順利管理帶來便利。此外，在對物業(yè)實體實施管理之前還可以進行服務方案的設計，制定相應的管理細則，并進行人員的招聘和培訓等，實施入住前的宣傳與教育。［3］

3. 結(jié)語

通過以上的分析可知，物業(yè)管理公司的前期介入確實非常重要、非常關鍵。從科學角度分析，物業(yè)管理公司的介入應越早越好。物業(yè)管理公司越早介入，開發(fā)商損失越少，業(yè)主得利越多，物業(yè)管理公司的管理基礎將會越扎實，樓盤的保值、升值將會更有保障。因此，筆者認為，物業(yè)管理的最佳介入時機是項目處于可行性研究之時。

參考文獻：

［1］阮文勤.試論物業(yè)管理前期介入［J］.福建商業(yè)高等?？茖W校學報，2005，（2）：19-20.

［2］張惠蕓.試論物業(yè)管理前期介入［J］.天津職業(yè)院校聯(lián)合學報，2006（5）；134-136.

前期物業(yè)管理方案范文第5篇

為進一步規(guī)范我市的物業(yè)服務合同，促進物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《重慶市物業(yè)管理條例》，重慶市國土資源和房屋管理局、重慶市工商行政管理局對《前期物業(yè)服務合同》（示范文本）進行了修訂，現(xiàn)印發(fā)你們，望各區(qū)縣（自治縣、市）國土房管局、房管局、工商（分）局、物業(yè)管理企業(yè)參照執(zhí)行。

一、《前期物業(yè)服務合同》（示范文本）由重慶市國土資源和房屋管理局負責印制，重慶市工商行政管理局監(jiān)制，各區(qū)縣（自治縣、市）國土房屋管理局、房管局、工商（分）局共同分發(fā)。

二、修訂后的文本于XX年7月1日起施行，原XX年印發(fā)的《前期物業(yè)服務合同》（示范文本）作廢。

三、各建設單位、物業(yè)管理單位要認真學習新《前期物業(yè)服務合同》（示范文本），提高前期物業(yè)管理的合同意識，確保我市前期物業(yè)管理工作健康有序進行。

二оо三年七月一日

主題詞：印發(fā)　示范文本　通知

抄送：建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、中國物業(yè)協(xié)會、市人大辦公廳、市政府辦公廳、市建委、市物價局、市物業(yè)管理協(xié)會、物業(yè)管理企業(yè)。

重慶市國土房管局辦公室　XX年7月1日印發(fā)

合同登記編號：

前期物業(yè)服務合同

（示范文本）

重慶市國土資源和房屋管理局印制

重慶市工商行政管理局監(jiān)制

合同當事人

甲方（建設單位）：

組織名稱：

法定代表人：

地址：

聯(lián)系電話：

乙方（物業(yè)管理企業(yè)）：

企業(yè)名稱：

法定代表人：

地址：

聯(lián)系電話：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《物業(yè)管理條例》、《重慶市物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)的規(guī)定和本物業(yè)區(qū)域《業(yè)主臨時公約》的約定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對________________（物業(yè)名稱）實施前期物業(yè)管理服務的事宜，訂立本合同。

第一章　物業(yè)管理區(qū)域概況

_______________________________________________。

第一條　物業(yè)基本情況

物業(yè)名稱：_______________________物業(yè)類型：__________

座落位置：________________________

占地面積：_______ 平方米；建筑面積：________平方米

四至：東至：_________________南至：_________________

西至：_________________北至：_________________

其他：　 _______________________________________________。

第二條　具體物業(yè)構成明細及所配置的共用設備設施明細詳見附件一和附件二。

第二章　物業(yè)服務事項

第三條　乙方提供的公共性物業(yè)服務的主要內(nèi)容為：

1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。物業(yè)共有部位具體包括：房屋的承重結(jié)構（包括：基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等），非承重結(jié)構的分戶墻外墻面，屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、樓梯間、電梯井、樓內(nèi)化糞池、垃圾通道、污水管、雨水管、樓道燈、避雷裝置、________________。

2、物業(yè)共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理。具體包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調(diào)、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設施設備、電梯、________________________。

3、市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、水池、井、停車場、路燈_______。

4、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。

5、附屬配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、_____________。

6、公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通。

7、交通與車輛停放秩序的管理。

8、公共秩序、安全、消防等事項的協(xié)助管理和服務，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________________。

前款約定的事項不含業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管責任。雙方另行簽訂人身、財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管專項合同的，按合同約定執(zhí)行。

9、物業(yè)檔案資料管理。

10、物業(yè)專項維修資金的使用。

11、裝修管理。

12、接受業(yè)主委托，對其物業(yè)的專有部分進行維修養(yǎng)護（服務價格由雙方另行商定）。

13、物業(yè)服務費和本合同規(guī)定的其他費用的收取。

14、法律政策規(guī)定應由乙方管理服務的其它服務事項。

第四條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，本合同特別約定的物業(yè)管理事項為：

1、__________________________________。

2、__________________________________。

3、__________________________________。

第三章　物業(yè)服務質(zhì)量

___________________________________________________。

第五條　乙方提供的物業(yè)管理服務應達到約定的標準（具體服務標準見附件三）。

第四章　物業(yè)服務費用

____________________________________________________。

第六條　本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務收費選擇以下第種方式：

1、包干制（物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤）

根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務收費指導價格，雙方約定物業(yè)服務費用標準如下（按建筑面積計算）：

（1）住宅：________元/月平方米

（2）寫 字 樓：______元/月平方米

（3）商業(yè)物業(yè)：________元/月平方米

（4）其他物業(yè)：________元/月平方米

業(yè)主向乙方交納物業(yè)服務費后，乙方按本合同約定的服務內(nèi)容和標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。

2、酬金制（酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。物業(yè)服務資金的構成包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金）

本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務資金預收標準如下（按建筑面積計算）：

（1）住宅：________元/月平方米

（2）寫 字 樓：________元/月平方米

（3）商業(yè)物業(yè)：________元/月平方米

（4）其他物業(yè)：________元/月平方米

乙方選擇以下第的種方式對物業(yè)服務資金提取酬金：

（1）乙方每月/每年按________元的標準從物業(yè)服務資金中提??；

（2）乙方每月/每年按預收物業(yè)服務資金數(shù)額________%的比例提取。

預收的物業(yè)服務支出為所交納的業(yè)主所有，由乙方代管，并由乙方按已公示的預算方案主要用于以下開支：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、________________________________。

預收的物業(yè)服務支出應當全部用于本合同約定的支出。物業(yè)服務支出年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，物業(yè)服務支出年度結(jié)算后不足部分，由業(yè)主承擔。

第七條　共用的專項設備運行的能源消耗，應獨立計量核算，合理向業(yè)主分攤計收。

第八條　業(yè)主應于之日起交納物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金。

納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金由甲方全額交納。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金的，從其約定，物業(yè)使用人不按照約定交納的，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的繳費約定，業(yè)主應當自約定之日起告知乙方。

物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金按________________（年/季/月）交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應在（每年/每季/每月）前________________日內(nèi)履行交納義務。

第九條　物業(yè)服務費用實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業(yè)主報告物業(yè)管理年度計劃和物業(yè)服務資金年度預決算，并每年次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況。

對物業(yè)服務資金收支情況有爭議的，甲方或乙方可以委托雙方共同認可的專業(yè)審計機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金年度收支情況進行審計，審計費用由________________承擔。

第十條　停車收費分別采取以下方式：

1、停車場屬于全體業(yè)主的，使用人應按照露天停車位________元/個月；車庫車位________元/個月標準向乙方交納停車費，該項停車費中________元/個月的停車管理服務費歸乙方所有，其余停車費為全體業(yè)主所有，可根據(jù)業(yè)主公約或業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費支出或納入維修資金管理；

2、停車場屬于甲方所有的，業(yè)主享有優(yōu)先使用權，車位使用人應按照露天停車位________元/個月；車庫________元/個月標準向乙方交納停車費，乙方從停車費中按露天車位________元/個月、車庫車位________元/個月標準提取停車管理服務費；

3、業(yè)主自行購置車位的，應按露天車位________元/個月、車庫車位________元/個月標準向乙方交納停車管理服務費。

第十一條　乙方應與業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂書面的《停車協(xié)議》，明確雙方在停車位使用及管理服務方面的權利義務關系。

第十二條　本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會所屬全體業(yè)主／甲方所有，委托乙方經(jīng)營管理，業(yè)主或物業(yè)使用人使用會所，應按下列標準支付使用費：

1、____________________________________。

2、____________________________________。

3、____________________________________。

第十三條　乙方經(jīng)營管理會所，可按標準提取管理服務費；乙方經(jīng)營配套商業(yè)設施，可按標準提取管理服務費；乙方經(jīng)營管理其他共用部位、共用設施設備，按標準提取管理服務費。

第十四條　乙方利用屬于全體業(yè)主所有的停車場，會所及其他共用部位、共有設備設施進行經(jīng)營（如：設置商業(yè)廣告招牌），應當征得相關業(yè)主的同意，所得收益扣除乙方管理服務成本和傭金后，剩余部分用于補充專項維修資金。

第十五條　乙方接受業(yè)主委托，提供專項服務的，專項服務的內(nèi)容和費用按其約定執(zhí)行。

第十六條　其他約定______________________________________。

第五章　雙方的權利義務

第十七條　甲方的權利義務

甲方享有的權利：

1、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案、年度管理計劃、維修養(yǎng)護計劃、年度財務預決算報告、監(jiān)督檢查乙方各項方案計劃的實施；

2、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；

3、制訂物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護方面的規(guī)章制度；

4、實行酬金制物業(yè)服務收費方式的，有權與乙方共同委托專業(yè)審計機構對年度財務收支狀況進行審計；

5、依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定享有的其他權利。

甲方應履行的義務：

1、在銷售物業(yè)之前，制定《業(yè)主臨時公約》，并向物業(yè)買受人明示、說明，要求物業(yè)買受人書面承諾遵守《業(yè)主臨時公約》。

2、甲方與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應當包含本合同約定的內(nèi)容，要求物業(yè)買受人認可接受本合同約定的權利和義務；

3、乙方承接物業(yè)時，甲方應和乙方共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，甲方應保證本物業(yè)管理區(qū)域具備以下條件：

（1）所有建設項目按批準的規(guī)劃設計和有關專業(yè)要求全部建成，并滿足使用要求；

（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路平整，標識系統(tǒng)完備，雨污水通暢，路燈通亮，園林綠化，圍墻大門建設完畢，具備封閉式管理的要求；

（3）機動車停車場、自行車庫、垃圾桶、垃圾間、公告欄等可投入使用；

（4）供水、供電、供熱、供冷、供氣、電梯、通訊、有線電視、消防、郵政等設施能保證供應或正常使用；

4、在查驗過程中，甲方應對甲乙雙方查驗過的物業(yè)共用部位、共用設施設備存在以下問題予以確認：

（1）______________________________；

（2）______________________________；

（3）______________________________。

甲方確定以上問題解決辦法、解決時間如下：

（1）______________________________；