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房地產(chǎn)法論文范文第1篇

20世紀(jì)90年代中期以來(lái)，以計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)以及通訊技術(shù)為代表的新技術(shù)突飛猛進(jìn)，深刻地改變著人類(lèi)社會(huì)生產(chǎn)和生活方式，信息化帶來(lái)了技術(shù)創(chuàng)新、商務(wù)模式轉(zhuǎn)變和新的資本市場(chǎng)，形成了當(dāng)代最先進(jìn)的生產(chǎn)力，成為推動(dòng)各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高綜合國(guó)力的強(qiáng)大動(dòng)力。1991年4月以來(lái)，在信息產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，美國(guó)出現(xiàn)了在低通貨膨脹率和低失業(yè)率的情況下經(jīng)濟(jì)持續(xù)、高速增長(zhǎng)的奇跡。從我國(guó)的實(shí)際情況看，2004年初，信息產(chǎn)業(yè)部提出要走信息強(qiáng)國(guó)戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)以需求為主導(dǎo)，以應(yīng)用促發(fā)展，全面提高社會(huì)開(kāi)發(fā)和應(yīng)用信息資源的水平，構(gòu)建國(guó)家公共信息服務(wù)網(wǎng)。信息產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支重要力量。20年前，順德充分發(fā)揮政策、地緣和人文優(yōu)勢(shì)，改革創(chuàng)新，勵(lì)精圖治，圍繞信息化發(fā)展制造業(yè)，形成了“以集體經(jīng)濟(jì)為主、以工業(yè)為主、以骨干企業(yè)為主”著名的順德模式，營(yíng)造了一個(gè)得天獨(dú)厚的區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境。目前，順德經(jīng)濟(jì)一方面勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)受到來(lái)自發(fā)展中國(guó)家和國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)已不明顯；另一方面，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尚在起步階段，相對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)說(shuō)處于弱勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性和脆弱性。最近，源于美國(guó)的金融海嘯而引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)不景氣，給順德經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)，引進(jìn)信息技術(shù)，充分發(fā)揮信息產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)作用，快速提升順德產(chǎn)業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力擺在了順德人的面前。

2順德信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近二十年來(lái)，順德信息產(chǎn)業(yè)獲得較快的發(fā)展。順德信息產(chǎn)業(yè)主要由計(jì)算機(jī)、通信設(shè)備、電子元器件、應(yīng)用電子、軟件（含嵌入式軟件）、系統(tǒng)集成與服務(wù)、信息服務(wù)業(yè)等組成。出現(xiàn)了一批如美的集團(tuán)、廣東格蘭仕集團(tuán)及廣東東菱凱琴集團(tuán)等擁有較強(qiáng)信息技術(shù)的企業(yè)。2005年，國(guó)家信息產(chǎn)業(yè)部正式批準(zhǔn)順德區(qū)設(shè)立“國(guó)家（順德）家用電子產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園”，目前家用電子產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園及順德科技園已形成產(chǎn)品制造、元器件配套及物流一條龍。

2.1產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境日趨完善為了強(qiáng)化順德信息產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，區(qū)政府及相關(guān)主管部門(mén)主持制定并下發(fā)了一系列文件，為信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展建造了良好的政策環(huán)境。2003年成立電子信息商會(huì)。2005年，由區(qū)政府牽頭，企業(yè)為主體建立了華南家電研究院、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)孵化基地、順德軟件園等一系列產(chǎn)業(yè)公共技術(shù)研發(fā)機(jī)構(gòu)。到目前為止，擁有中國(guó)電子信息百?gòu)?qiáng)企業(yè)3家，省級(jí)企業(yè)信息化試點(diǎn)示范企業(yè)11家，區(qū)級(jí)企業(yè)信息化工程試點(diǎn)示范企業(yè)50家，從事應(yīng)用軟件開(kāi)發(fā)和信息服務(wù)業(yè)的企業(yè)400多家，其中產(chǎn)值超億元的軟件產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)4家，有11家通過(guò)了廣東省軟件企業(yè)認(rèn)定。2006年3月成立“順德軟件行業(yè)協(xié)會(huì)”，2006年11月成功舉辦“2006中國(guó)順德嵌入式系統(tǒng)應(yīng)用展示交易會(huì)暨中國(guó)嵌入式系統(tǒng)年會(huì)”。制度建設(shè)與政府支持極大地提升了順德信息產(chǎn)業(yè)的區(qū)域品牌，促進(jìn)了信息產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

2.2產(chǎn)業(yè)鏈向高端延伸近年來(lái)，隨著嵌入式軟件業(yè)的異軍突起，形成了由基礎(chǔ)信息產(chǎn)業(yè)（或核心信息產(chǎn)業(yè)）、制造信息產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)組成的信息產(chǎn)業(yè)鏈。根據(jù)順德信統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2007年，順德地區(qū)的系統(tǒng)集成及信息服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)收入達(dá)35億元，同比增長(zhǎng)12.9％；通信設(shè)備制造業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入42億元，同比增長(zhǎng)5％；應(yīng)用電子產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售收入25億元，同比增長(zhǎng)66.67％；以電信、移動(dòng)為代表的電信服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)收入27億元，同比增長(zhǎng)3.85％；基礎(chǔ)元器件業(yè)銷(xiāo)售收入99億元，同比增長(zhǎng)1％；計(jì)算機(jī)及外設(shè)硬件設(shè)備制造業(yè)銷(xiāo)售收入155億元，同比減少14.84％；家用視聽(tīng)設(shè)備制造業(yè)銷(xiāo)售收入11億元；其他家用電子產(chǎn)品制造業(yè)產(chǎn)值6億元。數(shù)據(jù)表明，不斷走向高端技術(shù)研發(fā)為順德信息產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展奠定了強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。

3順德信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的主要問(wèn)題

盡管順德信息產(chǎn)業(yè)具備了持續(xù)發(fā)展能力，為進(jìn)一步加速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，但與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相當(dāng)?shù)钠渌貐^(qū)，順德信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展還有一定差距，存在一些不足之處，作為順德人，我們應(yīng)該居安思危，正視問(wèn)題。

3.1信息產(chǎn)業(yè)仍處于價(jià)值鏈的低端從整體上看，順德電子信息企業(yè)雖然重視技術(shù)研發(fā)和技術(shù)創(chuàng)新，但由于起點(diǎn)較低，除個(gè)別企業(yè)和少數(shù)領(lǐng)域已具有較強(qiáng)的自主研發(fā)能力外，大多數(shù)企業(yè)仍然沒(méi)有掌握自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的核心技術(shù)，產(chǎn)品的關(guān)鍵部件仍依賴(lài)進(jìn)口，無(wú)論在國(guó)際市場(chǎng)還是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上，主要還是依靠中低檔產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品的利潤(rùn)率較低，無(wú)法形成有效積累，由此導(dǎo)致在技術(shù)研發(fā)上投入不足，而技術(shù)研發(fā)和技術(shù)創(chuàng)新的不足又導(dǎo)致企業(yè)向高端產(chǎn)品升級(jí)的進(jìn)程緩慢，贏利能力和積累能力得不到提高，這樣便形成了一個(gè)低水平循環(huán)的不利局面。就電子信息產(chǎn)業(yè)整體而言，集成電路和新型元器件的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿(mǎn)足下游整機(jī)行業(yè)的需求，一些關(guān)鍵件和核心技術(shù)環(huán)節(jié)上只能依賴(lài)進(jìn)口，產(chǎn)業(yè)規(guī)模在短期內(nèi)很難趕上中國(guó)臺(tái)灣和韓國(guó)，更不用說(shuō)趕上信息技術(shù)發(fā)展的主要西方國(guó)家了。

3.2整體科技創(chuàng)新能力不強(qiáng)從國(guó)際上看，美國(guó)、日本等的電子信息產(chǎn)業(yè)以知識(shí)密集型為主，掌握電子信息產(chǎn)業(yè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和核心技術(shù)，產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)動(dòng)力主要來(lái)源于知識(shí)積累、信息處理和智力投資；韓國(guó)、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等的電子信息產(chǎn)業(yè)以技術(shù)密集型為主，掌握了某些應(yīng)用領(lǐng)域的核心技術(shù)、關(guān)鍵技術(shù)，產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)憑借主要產(chǎn)品領(lǐng)域的技術(shù)創(chuàng)新和資金投入。目前，產(chǎn)業(yè)鏈研發(fā)環(huán)節(jié)薄弱造成的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不穩(wěn)固是順德電子信息產(chǎn)業(yè)的突出問(wèn)題，電子信息產(chǎn)業(yè)核心技術(shù)的研發(fā)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)擁有還遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于發(fā)達(dá)國(guó)家。由于大多數(shù)產(chǎn)品附加值低，使得企業(yè)無(wú)法保證對(duì)技術(shù)研發(fā)的資金投入，也沒(méi)有能力深度開(kāi)拓自己的品牌。

3.3高級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才缺乏專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，特別是高層次人才，是信息技術(shù)創(chuàng)新的關(guān)鍵因素。截止到2007年，順德電子信息產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員約50萬(wàn)人（含外來(lái)人員），科研人員所占比重偏低，僅為5%。根據(jù)我們的調(diào)查，順德區(qū)的信息產(chǎn)業(yè)，尤其是軟件產(chǎn)業(yè)有許多是中小企業(yè)在人才方面存在以下缺陷：一是績(jī)效考核制度不完善，加薪減薪，升職降職都憑老板一句話(huà)和當(dāng)時(shí)的心情，這就會(huì)造成員工不服，只能炒老板魷魚(yú)，另謀高就，難以留住高層次人才。二是人才凝聚力不夠，高素質(zhì)人才尤其既懂管理又懂技術(shù)的復(fù)合型人才、高層次管理人才、熟悉國(guó)際規(guī)則、善于應(yīng)對(duì)國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的人才嚴(yán)重不足。人才的缺乏嚴(yán)重地影響了順德地區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新能力，從而影響到產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的整體提升。

3.4集群效應(yīng)發(fā)揮不足目前，順德的計(jì)算機(jī)及通信設(shè)備制造等信息制造業(yè)所需的關(guān)鍵零部件、重要材料和專(zhuān)用設(shè)備基本依賴(lài)進(jìn)口，缺乏類(lèi)似東莞制造那樣的本地配套能力。從信息制造業(yè)（計(jì)算機(jī)及外設(shè)，通信設(shè)備）到信息服務(wù)業(yè)（軟、硬件應(yīng)用開(kāi)發(fā)商、系統(tǒng)集成商、IT產(chǎn)品商）之間各自成體系，缺乏有機(jī)銜接和密切合作，沒(méi)有形成上下游緊密聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)鏈，企業(yè)之間與技術(shù)之間的協(xié)同能力很差。大型企業(yè)信息化應(yīng)用較為普遍，但難以形成集群效應(yīng)，在順德有“九·五”863/CIMS試點(diǎn)企業(yè)，有“十一五”廣東省制造業(yè)科技工程龍頭示范企業(yè)，這些企業(yè)本身?yè)碛袑?shí)力雄厚的信息中心和眾多人才，具備深入到綜合CAX/PLM/ERP并協(xié)同電子商務(wù)一體的數(shù)字化集成應(yīng)用的能力，但企業(yè)之間沒(méi)有進(jìn)行很好的資源整合。另外，信息化公共平臺(tái)的應(yīng)用不平衡，鋼鐵、花卉、家電有較完善的電子交易平臺(tái)，發(fā)展健康有序，而規(guī)模較大的家具市場(chǎng)至今未形成與之配套的商務(wù)平臺(tái)。

4順德信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策

在世界經(jīng)濟(jì)不景氣的今天，順德要走出困境就必須針對(duì)問(wèn)題，及時(shí)采取措施，充分發(fā)揮政府、企業(yè)與公共服務(wù)平臺(tái)之間的協(xié)同作用，力求以最低的成本獲得快速的發(fā)展。

4.1構(gòu)建以企業(yè)為主體，產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的創(chuàng)新體系信息產(chǎn)業(yè)的資金投入以及技術(shù)研發(fā)離不開(kāi)政府、企業(yè)和研究機(jī)構(gòu)的共同協(xié)作。一是圍繞智能家電、數(shù)字家庭、應(yīng)用電子、數(shù)控技術(shù)等關(guān)鍵領(lǐng)域，以企業(yè)為主體，建設(shè)集成電路設(shè)計(jì)公共平臺(tái)。二是增強(qiáng)大企業(yè)為主體的集成創(chuàng)新能力，攻克行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵共性技術(shù)；三是充分發(fā)揮以大企業(yè)集團(tuán)為基地的嵌入式公共軟件技術(shù)平臺(tái)的作用，結(jié)合家電行業(yè)的智能化、數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化進(jìn)行關(guān)鍵共性技術(shù)攻關(guān)；四是充分發(fā)揮該平臺(tái)的技術(shù)交流、技術(shù)外溢作用，使區(qū)內(nèi)相關(guān)企業(yè)能夠共享技術(shù)成果；五是加大粵港關(guān)鍵領(lǐng)域重點(diǎn)突破項(xiàng)目招標(biāo)的支持力度，及時(shí)研究國(guó)家、省有關(guān)政策，鼓勵(lì)企業(yè)積極申報(bào)、承擔(dān)國(guó)家、省信息產(chǎn)業(yè)重大工程項(xiàng)目，取得自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)，引領(lǐng)企業(yè)自主創(chuàng)新，發(fā)現(xiàn)并培育新的有發(fā)展前途的研發(fā)中心。最后，政府應(yīng)該勇于開(kāi)拓，堅(jiān)持技術(shù)創(chuàng)新與制度創(chuàng)新并進(jìn)，規(guī)范創(chuàng)新環(huán)境，在財(cái)稅政策，激勵(lì)政策，知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)政策等方面為信息產(chǎn)業(yè)的自主創(chuàng)新?tīng)I(yíng)造良好的環(huán)境和氛圍。

4.2激發(fā)中小企業(yè)的原始創(chuàng)新活力順德中小企業(yè)蘊(yùn)藏著極大的原始創(chuàng)新沖勁，政府應(yīng)該充分發(fā)揮中小企業(yè)的創(chuàng)新活力，形成“一馬當(dāng)先，萬(wàn)馬奔騰”的局面。第一，企業(yè)應(yīng)該把握國(guó)際產(chǎn)業(yè)調(diào)整、轉(zhuǎn)移機(jī)遇，形成信息產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，政府應(yīng)該密切關(guān)注“嵌入式系統(tǒng)應(yīng)用展示交易會(huì)”上已簽訂協(xié)議的項(xiàng)目，協(xié)調(diào)企業(yè)加強(qiáng)與國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)、科研機(jī)構(gòu)、跨國(guó)公司的合作，爭(zhēng)取一批嵌入式系統(tǒng)技術(shù)和項(xiàng)目落戶(hù)順德；第二，應(yīng)該抓住廣東省“十一五”引入芯片制造業(yè)產(chǎn)業(yè)的良機(jī)，加快TFT－LCD配置產(chǎn)業(yè)發(fā)展，主動(dòng)承接國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；第三，加快數(shù)字家庭標(biāo)準(zhǔn)制定、技術(shù)研發(fā)與產(chǎn)業(yè)化速度，按照《廣東省數(shù)字家庭行動(dòng)計(jì)劃要求》，支持順德企業(yè)積極參與數(shù)字家庭技術(shù)研發(fā)和標(biāo)準(zhǔn)制定，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)戰(zhàn)略占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)高端，推動(dòng)技術(shù)產(chǎn)業(yè)化。第四，加強(qiáng)與廣東RFID專(zhuān)委、粵港RFID產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的溝通，爭(zhēng)取成為全省試點(diǎn)，促進(jìn)RFID技術(shù)在順德的應(yīng)用和推廣。

4.3建立完善的激勵(lì)機(jī)制吸引并留住人才信息產(chǎn)業(yè)是知識(shí)、技術(shù)、智力密集型產(chǎn)業(yè)，信息產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，歸根到底是人才的競(jìng)爭(zhēng)。人才是構(gòu)成企業(yè)的根本，能否用好人才，能否留住需要的人才是企業(yè)人才管理的根本，也是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。留住人、用好人離不開(kāi)良好的物質(zhì)激勵(lì)與精神激勵(lì)，待遇問(wèn)題是人才留與失的基本前提，也是人才價(jià)值的體現(xiàn)。企業(yè)要留人，就必須建立公平合理的績(jī)效考核制度，讓員工的獎(jiǎng)與罰有章可循，在員工心中產(chǎn)生公平感。在激勵(lì)方面，不能將工資作為激勵(lì)的唯一手段，必須建立完善的，能夠?qū)崿F(xiàn)他們價(jià)值觀的激勵(lì)機(jī)制。按照馬斯洛的需求層次說(shuō)，生理需求是人們最基本的需求，而自我實(shí)現(xiàn)是人們最高的精神需求。所以工資等物質(zhì)激勵(lì)是員工進(jìn)行生產(chǎn)的動(dòng)力，精神激勵(lì)是工作激情的來(lái)源。因此，企業(yè)應(yīng)該按照自己的實(shí)際情況建立多元化的激勵(lì)方式，包括福利計(jì)劃，股票期權(quán)，晉升機(jī)會(huì)，高水準(zhǔn)的培訓(xùn)，出國(guó)深造等。

4.4大力發(fā)展信息服務(wù)業(yè)信息服務(wù)業(yè)在順德發(fā)展相對(duì)落后，大力推進(jìn)以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主體特別是電子商務(wù)應(yīng)用等信息服務(wù)業(yè)的發(fā)展。結(jié)合順德信息服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)際：首先，為促進(jìn)家具業(yè)的快速發(fā)展，政府應(yīng)該抓住樂(lè)從成為全省“專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)電子商務(wù)試點(diǎn)”的機(jī)遇，建設(shè)順德家具電子商務(wù)平臺(tái)，促進(jìn)家具產(chǎn)品信息的交流和商貿(mào)流通。其次，由區(qū)政府牽頭，大力發(fā)展電子商務(wù)，以行業(yè)電子商務(wù)為主題，每年舉辦1-2場(chǎng)論壇，進(jìn)一步營(yíng)造深化電子商務(wù)應(yīng)用的環(huán)境和氛圍，推動(dòng)電子商務(wù)應(yīng)用，與阿里巴巴，環(huán)球資源等國(guó)內(nèi)外知名電子商務(wù)平臺(tái)合作，在第三方電子商務(wù)平臺(tái)上開(kāi)設(shè)“順德制造”或“順德創(chuàng)造”，營(yíng)造區(qū)域品牌，整合區(qū)內(nèi)企業(yè)抱團(tuán)發(fā)展。第三，加快發(fā)展制造業(yè)，跟進(jìn)廣東省“十一五”制造業(yè)信息化科技工程，重點(diǎn)抓好龍頭企業(yè)（美的、科達(dá)）數(shù)字化綜合應(yīng)用，推動(dòng)企業(yè)繼續(xù)深入應(yīng)用CAX、PDM，MRPII、ERP、SCM、MES等技術(shù)，促進(jìn)企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和機(jī)制創(chuàng)新。第四，建設(shè)面向行業(yè)或面向應(yīng)用的ASP公共平臺(tái)，為中小企業(yè)提供“隨時(shí)、隨地、省力、省心、省錢(qián)”的信息化服務(wù)。第五，制訂相關(guān)政策，扶持本地軟件企業(yè)及系統(tǒng)集成商，支持大企業(yè)的信息中心企業(yè)化運(yùn)作，發(fā)揮人才集中、經(jīng)驗(yàn)較豐富的優(yōu)勢(shì)，為地區(qū)信息化服務(wù)業(yè)的發(fā)展提供相關(guān)支持。

4.5建立完善的風(fēng)險(xiǎn)投資體系風(fēng)險(xiǎn)投資是一種集金融、創(chuàng)新、科技、管理與市場(chǎng)于一體的資金運(yùn)作模式。信息產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)投資在成本和收益上具有很強(qiáng)的不確定性，這使得風(fēng)險(xiǎn)投資評(píng)價(jià)非常困難，投資者對(duì)收益率也就抱有更高的期望。如果沒(méi)有較高投資收益率作支撐，那么信息產(chǎn)業(yè)將面臨著投資者的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力不足問(wèn)題，信息產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)資金就很難到位。所以，針對(duì)順德雄厚的民間的現(xiàn)實(shí)，加快培育風(fēng)險(xiǎn)投資體系，建議政府適度介入，采取適當(dāng)?shù)拇胧┫凉撛诘氖袌?chǎng)失靈問(wèn)題：一是在起步階段為風(fēng)險(xiǎn)投資聯(lián)盟提供部分啟動(dòng)資金用以支持投資基金的組建。二是采取較為優(yōu)惠的稅收政策來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)資本的成本。三是規(guī)范財(cái)務(wù)信息披露制度，加大風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的信息透明度，由政府組織對(duì)企業(yè)或項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，降低中小投資者的評(píng)價(jià)成本。四是調(diào)險(xiǎn)資本籌集制度，吸引民間資本進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)投資聯(lián)盟。

摘要：信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的高低直接影響著各行業(yè)的效率，位居全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)前列的順德更應(yīng)該發(fā)揮信息產(chǎn)業(yè)的作用，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。本文結(jié)合順德信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際，在對(duì)現(xiàn)狀與問(wèn)題分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提出了具體對(duì)策。

關(guān)鍵詞：信息產(chǎn)業(yè)問(wèn)題對(duì)策

0引言

發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)踐證明信息產(chǎn)業(yè)對(duì)促進(jìn)工業(yè)化有著強(qiáng)大的動(dòng)力。信息產(chǎn)業(yè)具有很高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度及優(yōu)化資源配置、減少資源消耗、降低環(huán)境污染等多重優(yōu)點(diǎn)，是帶動(dòng)性極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)源，己成為世界各國(guó)競(jìng)爭(zhēng)力的重要支撐。信息產(chǎn)業(yè)通過(guò)產(chǎn)業(yè)間的滲透來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)率的推動(dòng)作用，信息產(chǎn)業(yè)的核心是信息技術(shù)，信息技術(shù)的應(yīng)用能夠加快改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，順德必須緊緊抓住發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇，引進(jìn)國(guó)外的先進(jìn)技術(shù)，開(kāi)發(fā)核心信息技術(shù)，推進(jìn)信息化的進(jìn)程，以信息化促進(jìn)工業(yè)化，提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，為順德的發(fā)展開(kāi)辟新天地。本文結(jié)合順德信息化產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及相關(guān)理論，系統(tǒng)地研究順德發(fā)展信息化產(chǎn)業(yè)中存在的問(wèn)題，在此基礎(chǔ)上得出了具體措施。

房地產(chǎn)法論文范文第2篇

關(guān)鍵詞城鎮(zhèn)；房產(chǎn)開(kāi)發(fā)；土地利用；可持續(xù)發(fā)展

近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)、提高人民生活水平、促進(jìn)城鎮(zhèn)化等方面起到了積極的作用。改革開(kāi)放后的30年中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展幾經(jīng)波動(dòng)，很不穩(wěn)定。特別是自2000年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度過(guò)快，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，出現(xiàn)了諸多的問(wèn)題，甚至影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地合理利用，已引起政府和社會(huì)的普遍關(guān)注。現(xiàn)結(jié)合互助縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地保護(hù)利用闡述如下。

1城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀

1.1大力發(fā)展小城鎮(zhèn)，促進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展

城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的引擎，是支撐未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力，對(duì)于刺激消費(fèi)、帶動(dòng)民間投資、積極擴(kuò)大內(nèi)需具有重要的戰(zhàn)略意義，將帶動(dòng)房地產(chǎn)、餐飲等多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。

1.2住房升值快

按當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值對(duì)現(xiàn)住房進(jìn)行估價(jià)，2009年互助縣城鎮(zhèn)居民家庭平均每戶(hù)擁有12.9萬(wàn)元的資產(chǎn)，與2006年相比，戶(hù)均住房資產(chǎn)提高了1.6倍，每1m2的價(jià)值則提高了1.4倍。在商品房?jī)r(jià)格大幅度攀升的推動(dòng)下，持有一套房產(chǎn)不僅是一筆數(shù)額不菲的資金儲(chǔ)備，更為一些家庭投資其中帶來(lái)莫大的商機(jī)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，有13.3%的城鎮(zhèn)居民家庭除現(xiàn)住房外還有一套住房，甚至有1.0%的家庭擁有2套及以上的住房，2項(xiàng)合計(jì)，擁有多套住房的戶(hù)比例達(dá)14.3%。他們的基本居住已得到滿(mǎn)足。之所以有越來(lái)越多的家庭能將巨大的家庭資金樂(lè)此不彼地投入其中，并成為目前部分居民家庭的重要理財(cái)渠道，關(guān)鍵在于人們通過(guò)住房購(gòu)與賣(mài)的置換能為其帶來(lái)十分豐厚的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。這種投機(jī)行為在為居民增收的同時(shí)，一定程度上也助長(zhǎng)了住房開(kāi)發(fā)的投資熱，加劇了商品房供求關(guān)系的緊張，客觀上擠占了其他社會(huì)成員改善居住條件的機(jī)會(huì)。

1.3住房建設(shè)趨向大型套房

從2009、2006年城鎮(zhèn)居民家庭戶(hù)均建筑面積結(jié)構(gòu)變化的比較中可以看出，3年內(nèi)建設(shè)的大型套房的市場(chǎng)投放量要遠(yuǎn)高于中小型套房。與2006年的調(diào)查結(jié)果相比，2009年60～80m2的小型套房的戶(hù)比例基本沒(méi)有變化，80～110m2的中型套房戶(hù)卻下降了6.1%，而100m2以上的大型套房戶(hù)則快速提升了7.5個(gè)百分點(diǎn)。如此結(jié)果說(shuō)明，在城鎮(zhèn)大型套房的供求量已大幅上漲。

2保護(hù)和合理利用土地資源中尚存的問(wèn)題

一是對(duì)互助縣土地資源及后備資源的縣情認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)保護(hù)資源、合理利用、珍惜土地的重要性認(rèn)識(shí)不夠[1]。二是法制意識(shí)比較淡薄，違法用地的現(xiàn)象不同程度存在。三是農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償、安置沒(méi)有完全到位，農(nóng)民合法土地權(quán)益保護(hù)有待進(jìn)一步加強(qiáng)。四是參與競(jìng)買(mǎi)土地的客商少，引發(fā)流拍留掛。五是催繳土地出讓金難度大。六是城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)缺乏整體協(xié)調(diào)性和科學(xué)性，致使城鎮(zhèn)居民生活壓力增大。由于在城鎮(zhèn)快速發(fā)展的過(guò)程中，缺乏開(kāi)發(fā)的整體協(xié)調(diào)性，使得城鎮(zhèn)中道路面積率低，運(yùn)輸效率下降，交通事故增多；同時(shí)許多城鎮(zhèn)建筑密度過(guò)大，居住面積狹小，公共配套設(shè)施不完善，加之在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)過(guò)程中缺乏足夠的文化、藝術(shù)、體育、娛樂(lè)設(shè)施，忽視城鎮(zhèn)的布局藝術(shù)[2]。

3加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理的措施

3.1建立供應(yīng)總量控制制度

根據(jù)縣城發(fā)展規(guī)劃和市場(chǎng)需求情況，每年初縣國(guó)土局、縣發(fā)改委、縣建設(shè)局對(duì)年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地?cái)M定供地計(jì)劃，報(bào)縣政府批準(zhǔn)后，上報(bào)省、地國(guó)土地資源主管部門(mén)備案，并將年度供地計(jì)劃通過(guò)多種途徑向社會(huì)公布，根據(jù)編制的年度供地計(jì)劃，由國(guó)土局會(huì)同相關(guān)部門(mén)組織招拍掛出讓。

3.2建立土地使用權(quán)公開(kāi)交易制度

計(jì)劃出讓的土地由縣國(guó)土資源局向社會(huì)公布。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地一律實(shí)行招拍掛出讓?zhuān)恋亟灰自谕恋厥袌?chǎng)實(shí)行陽(yáng)光化操作，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗現(xiàn)象的發(fā)生[3]。

3.3建立集體決策制度

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，國(guó)土局在完成土地出讓前期工作的基礎(chǔ)上，擬定土地出讓方案。涉及拍賣(mài)起叫價(jià)和掛牌起始價(jià)及招標(biāo)底價(jià)，由相關(guān)部門(mén)集體決策，并將土地出讓方案報(bào)縣政府批準(zhǔn)后向社會(huì)公告。

3.4建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度

對(duì)縣內(nèi)存量建設(shè)用地，由土地部門(mén)中心統(tǒng)一收購(gòu)和回收土地，掌握調(diào)控市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，收購(gòu)的土地由政府統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，按市場(chǎng)需求統(tǒng)一供應(yīng)。

3.5建立竣工驗(yàn)收制度

對(duì)房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性用地工程竣工后，國(guó)土局、建設(shè)局等部門(mén)對(duì)土地使用情況進(jìn)行驗(yàn)收。

4完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地儲(chǔ)備制度的對(duì)策

4.1合理控制土地儲(chǔ)備的范圍和數(shù)量

土地儲(chǔ)備制度是確保政府切實(shí)壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的一種管理制度。在地價(jià)上漲過(guò)快的時(shí)期，完全可以通過(guò)成立有形的土地交易市場(chǎng)，允許一些有閑置土地的企業(yè)上市交易[4]，這樣既可以讓閑置的土地盡快流動(dòng)起來(lái)，增加土地供應(yīng)量，也可避免土地資源浪費(fèi)。科學(xué)合理地確定土地儲(chǔ)備數(shù)量是土地儲(chǔ)備制度正常運(yùn)行的重要保證。但土地儲(chǔ)備過(guò)多，會(huì)造成資金占用過(guò)多，加大土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。合理的土地儲(chǔ)備數(shù)量要根據(jù)土地市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)確定，而土地供求取決于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策等若干因素，要通過(guò)對(duì)相關(guān)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，設(shè)計(jì)需求預(yù)測(cè)模型，進(jìn)而得出最佳土地儲(chǔ)備數(shù)量。

4.2加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度

土地供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)均衡是土地市場(chǎng)供求平衡的更高層次的要求。在目前出現(xiàn)地價(jià)、房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不僅要根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際及時(shí)地掌握土地投放總量，更要從市場(chǎng)細(xì)分的角度，適時(shí)調(diào)整各類(lèi)不同用途的土地儲(chǔ)備量和供給量，化解土地市場(chǎng)供需失衡的矛盾[5]。當(dāng)前對(duì)開(kāi)發(fā)高檔商品房，不僅要從供給源頭上進(jìn)行限制，還要以高地價(jià)、高稅收等手段加以限制，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政策，對(duì)面向百姓的商品房所用土地要適當(dāng)放寬，滿(mǎn)足居民日益增長(zhǎng)的住房需求。在“放寬”政策的同時(shí)，要切實(shí)規(guī)范土地行政管理行為，避免土地供應(yīng)政策帶來(lái)的漏洞。

4.3建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī)

建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī)，用配套的法律手段解決現(xiàn)實(shí)中的問(wèn)題，如公益型用地的收購(gòu)與管理、原建成區(qū)的隱形土地市場(chǎng)問(wèn)題等，同時(shí)要嚴(yán)格執(zhí)法，加大管理力度，使土地儲(chǔ)備工作順利進(jìn)行。建立依法監(jiān)督的機(jī)制，對(duì)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的工作進(jìn)行監(jiān)督，以保障儲(chǔ)備目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。應(yīng)建立土地儲(chǔ)備工作信息公開(kāi)制度，盡量公開(kāi)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在土地收購(gòu)、開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)備和出讓環(huán)節(jié)中的資料和信息，便于各方的監(jiān)督和投訴。同時(shí)，通過(guò)公開(kāi)如年度土地出租、出讓計(jì)劃、一級(jí)土地市場(chǎng)交易資料、土地儲(chǔ)備數(shù)量等市場(chǎng)信息，建立市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)規(guī)范化，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的理性發(fā)展，引導(dǎo)市場(chǎng)化的開(kāi)發(fā)商能夠根據(jù)信息進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，做出理性的投資決策。

4.4強(qiáng)化土地儲(chǔ)備管理的監(jiān)控職能

土地儲(chǔ)備管理監(jiān)控職能的弱化嚴(yán)重地阻礙了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。因此，要強(qiáng)化土地儲(chǔ)備管理的監(jiān)控職能，加強(qiáng)對(duì)土地使用狀況和土地價(jià)格的全程監(jiān)控和跟蹤管理。具體來(lái)講，監(jiān)控的內(nèi)容包括3個(gè)方面:一是建設(shè)用地的選址、用途是否符合城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的要求；二是建設(shè)項(xiàng)目是否按法定程序和審批權(quán)限申請(qǐng)和審批，有無(wú)違反規(guī)定用途使用土地；三是土地利用是否按規(guī)定的進(jìn)度進(jìn)行建設(shè)，有無(wú)占而未用的土地；四是土地價(jià)格是否合理，是否故意抬高地價(jià)或壓低地價(jià)，是否有從事炒賣(mài)地皮的非法活動(dòng)等。同時(shí)，與房地產(chǎn)管理部門(mén)密切配合，實(shí)行地價(jià)與房?jī)r(jià)的鏈接管理，杜絕房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理定價(jià)行為。

4.5重構(gòu)土地儲(chǔ)備的組織體系

在我國(guó)城市建立土地儲(chǔ)備制度的初期，分層次兩級(jí)管理模式的組織體制的運(yùn)行比較順利。但隨著土地儲(chǔ)備制度實(shí)踐的深入，這種體系的弊端日益暴露。一方面，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)掛靠土地行政管理部門(mén)，接受后者的直接領(lǐng)導(dǎo)，致使其地位弱化，運(yùn)作效率不高；另一方面，在土地儲(chǔ)備實(shí)施中需要相互配合的城市規(guī)劃、計(jì)劃、建設(shè)、財(cái)政、環(huán)保、房管等多個(gè)政府職能部門(mén)之間的責(zé)任不清，未形成協(xié)作的格局。為此，應(yīng)該對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)掛靠于土地行政管理部門(mén)的現(xiàn)有體系進(jìn)行改革。新的組織體系既有利于提高土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的地位，為充分發(fā)揮其作用提供條件，也有利于各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)。

5小結(jié)

合理利用土地資源與實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)可持續(xù)發(fā)展，是辨證統(tǒng)一的，相輔相成的。無(wú)論是從國(guó)際、國(guó)內(nèi)發(fā)展的成功實(shí)踐來(lái)看，還是從實(shí)際需要來(lái)看，無(wú)不印證這樣一個(gè)道理:要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)可持續(xù)發(fā)展，必須要合理利用土地資源。在落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的過(guò)程中，不能顧此失彼，必須統(tǒng)籌兼顧；不能以犧牲土地資源為代價(jià)，獲得一時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，必須在加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，加強(qiáng)土地資源保護(hù)，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境。做到2項(xiàng)工作一起抓，2種成果一起要，只有這樣，才能真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

6參考文獻(xiàn)

[1]詹莉，李保蓮.河南省新農(nóng)村建設(shè)中的土地利用問(wèn)題及對(duì)策[J].河南農(nóng)業(yè)科學(xué)，2008(3):5-8.

[2]梁留科，趙新軍，吳次芳.加入WTO后的土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整問(wèn)題[J].河南農(nóng)業(yè)科學(xué)，2002(9):47-48.

[3]路燕.合理利用土地資源促進(jìn)河南現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)[J].河南農(nóng)業(yè)科學(xué)，2008(12):13-15.

房地產(chǎn)法論文范文第3篇

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資持續(xù)快速增長(zhǎng)。2002年全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資總額為14.71億元，占全市14.75%，比2001年增長(zhǎng)20.87%，高于全市增幅近9個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效果顯著。其中，住宅項(xiàng)目完成投資9.77億元，增長(zhǎng)25.9%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的66.41%；辦公樓、寫(xiě)字樓項(xiàng)目完成投資0.68億元，占4.59%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房項(xiàng)目完成投資3.59億元，占24.42%；其他項(xiàng)目完成投資0.67億元，占4.58%，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用增強(qiáng)。

（2）商品房銷(xiāo)售供給兩旺。房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著開(kāi)發(fā)投資的快速增長(zhǎng)，商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)一直保持旺盛態(tài)勢(shì)。2002年全區(qū)房屋開(kāi)發(fā)面積210.81萬(wàn)m2，占全市總開(kāi)發(fā)量的l5.02%，比2001年增長(zhǎng)15.01%，高于全市增幅11個(gè)百分點(diǎn)。新開(kāi)發(fā)面積96.3l萬(wàn)m2，占全市的16.54%，與2001年基本持平。年竣工商品房面積70.46萬(wàn)m2，占全市的12.4%，比2001年下降27.55%.其中，住宅竣工面積44.37萬(wàn)m2，占全市的9.97%，比2001年下降34.41%.因土地政策的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積有一定下降，2003年1~6月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積為50.6萬(wàn)m2，比2002年同期下降6.3%.但隨著建設(shè)用地的調(diào)整到位、土地報(bào)批周期的縮短，特別是區(qū)域城市化進(jìn)程的加快，青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁依然強(qiáng)勁。

（3）個(gè)人購(gòu)房比例逐年上升。2002年房屋銷(xiāo)售面積為55.86萬(wàn)m2，占全市的11.78%，比2001年增長(zhǎng)23.09%，其中，住宅銷(xiāo)售面積為46.51萬(wàn)m2，增長(zhǎng)12.61%.

（4）空置房大量減少，空置率下降，保持在合理區(qū)間。從商品房空置面積看，據(jù)統(tǒng)計(jì)，空置房得到了進(jìn)一步消化，全區(qū)2002年空置商品房面積為24.09萬(wàn)m2，占全市的22.97%，比2001年下降了16.33%.從以上數(shù)據(jù)可以看出，近幾年青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，供求兩旺，發(fā)展基本上是健康的。

2、青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)能保持購(gòu)銷(xiāo)兩旺的成因

為什么青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)能保持購(gòu)銷(xiāo)兩旺的好勢(shì)頭呢？可以從經(jīng)濟(jì)、城市化、改革、政策、企業(yè)和環(huán)境六個(gè)方面來(lái)分析其成因。

（1）經(jīng)濟(jì)因素。社會(huì)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展，居民收入快速提高。2003年1~10月份，青島開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為172.3億元，增長(zhǎng)31.8%.其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為2.8億元，增長(zhǎng)3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為111億元，增長(zhǎng)26.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為58.5億元，增長(zhǎng)46.3%.全區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和人民收入快速提高，為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展提供了可靠的發(fā)展基礎(chǔ)。

（2）城市化因素。城市化進(jìn)程加快是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。青島的城市建設(shè)日新月異，近年來(lái)，抓住國(guó)家實(shí)施積極財(cái)政政策、擴(kuò)大內(nèi)需的機(jī)遇，結(jié)合九五計(jì)劃所確定的發(fā)展目標(biāo)和任務(wù)，重點(diǎn)進(jìn)行主城和輔城的新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和重要基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，舊區(qū)重點(diǎn)進(jìn)行棚戶(hù)區(qū)改造和用地調(diào)整置換，初步形成環(huán)膠灣發(fā)展組團(tuán)的雛形，為實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)期規(guī)劃奠定良好基礎(chǔ)。青島市委、市政府已確定了“以發(fā)展港口、海洋和旅游經(jīng)濟(jì)為主的特色經(jīng)濟(jì)，將青島的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心向青島開(kāi)發(fā)區(qū)全面轉(zhuǎn)移”的戰(zhàn)略決策，提出“挺進(jìn)西海岸，構(gòu)建青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心”的戰(zhàn)略目標(biāo)，這無(wú)疑說(shuō)明青島開(kāi)發(fā)區(qū)將是城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展重中之重。

（3）改革因素。住房制度改革進(jìn)展順利。開(kāi)發(fā)區(qū)人對(duì)住房是商品的觀念確立得比較早，商品房較早地為老百姓所接受。出售公房、建立住房公積金制度等房改措施，使城市居民進(jìn)一步形成了新的住房消費(fèi)觀念，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了最初的物質(zhì)基礎(chǔ)——啟動(dòng)資金和消費(fèi)者。

（4）政策因素。各級(jí)政府制訂出臺(tái)的相關(guān)政策，特別是國(guó)家住房金融政策的放寬，是促進(jìn)住房成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)的強(qiáng)大支撐。除了已經(jīng)出臺(tái)的相關(guān)政策外，先后還出臺(tái)了購(gòu)房入戶(hù)等一系列吸引外來(lái)居民投資和居住的優(yōu)惠政策。

（5）房地產(chǎn)企業(yè)因素。主要有：

①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)機(jī)制靈活。這幾年青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中民營(yíng)經(jīng)濟(jì)成份快速增長(zhǎng)，激活了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司憑借靈活的機(jī)制、一絲不茍的作風(fēng)和優(yōu)良的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝，成為全市的品牌房地產(chǎn)公司。

②房地產(chǎn)企業(yè)各方面素質(zhì)比較強(qiáng)。全區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理平均年齡為44.5歲，年齡結(jié)構(gòu)較好；高級(jí)職稱(chēng)占20.2%，中級(jí)職稱(chēng)占62.9%；研究生學(xué)歷占2.6%，大學(xué)本科學(xué)歷占37.5%，大專(zhuān)學(xué)歷占49.5%.

③房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“注重品質(zhì)、追求品牌”戰(zhàn)略。建設(shè)一批現(xiàn)代化、規(guī)模化、園林化、智能化、高檔次示范住宅小區(qū)，如青島開(kāi)發(fā)區(qū)的天泰陽(yáng)光海岸、千禧龍花園、東方花園、海韻嘉園、石雀小區(qū)等，質(zhì)量已成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線(xiàn)。

（6）環(huán)境因素。一是全國(guó)各大名牌企業(yè)紛紛落戶(hù)青島開(kāi)發(fā)區(qū)，建立自己的工業(yè)園。二是保稅區(qū)的建設(shè)日趨完善，港口西移，前灣港工程不斷擴(kuò)大，進(jìn)出口業(yè)務(wù)量增加。如2003年1~9月份，青島市進(jìn)出口總值（不含中央、省公司）為126.7億美元，比2002年同期增長(zhǎng)26.4%.其中，出口總額73.2億美元，增長(zhǎng)22.8%；進(jìn)口總額53.5億美元，增長(zhǎng)31.7%，極大地推動(dòng)了開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展。

3、青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析

目前，青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求與消費(fèi)要求都比較旺盛，支撐房地產(chǎn)發(fā)展的6個(gè)重要因素將依然起到重要作用。

3.1各項(xiàng)有利政策分析

一是國(guó)家將實(shí)行繼續(xù)擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定較快增長(zhǎng)的政策。二是青島市委、市政府已確定的戰(zhàn)略決策和戰(zhàn)略目標(biāo)，各大名牌企業(yè)落戶(hù)青島開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行現(xiàn)代化建設(shè)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)將保持快速增長(zhǎng)。三是住房貨幣分配將逐步推開(kāi)。四是從2003年起全區(qū)將按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、多元整合、組團(tuán)開(kāi)發(fā)”的方針，逐年將尚未實(shí)施舊村改造的近100個(gè)村莊整合為20個(gè)居住區(qū)。2003年重點(diǎn)啟動(dòng)建設(shè)5個(gè)示范居住區(qū)，規(guī)劃總建筑面積800萬(wàn)m2，其中，拍賣(mài)區(qū)商品房建筑面積500萬(wàn)m2，建設(shè)周期為3~5年，每年的住宅開(kāi)發(fā)面積至少100萬(wàn)m2.

3.2全區(qū)住宅需求總量預(yù)測(cè)

2002年底青島開(kāi)發(fā)區(qū)居民的人均住房建筑面積還不足25m2，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間依然很大。特別是隨著全區(qū)招商引資工作的進(jìn)一步深入、示范居住區(qū)工程的全面啟動(dòng)、海灣大橋立項(xiàng)待建以及大煉油項(xiàng)目的全面引入和迎2008年奧運(yùn)因素的影響，都將極大地刺激住房消費(fèi)的持續(xù)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)全區(qū)房地產(chǎn)在今后10年內(nèi)仍然呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢(shì)，并繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。

2005年前青島開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)增幅為30%，2010年計(jì)劃城市化水平為85%、城區(qū)人口為60萬(wàn)人，而目前全區(qū)城市化水平不到60%、城區(qū)人口不足35萬(wàn)人，以每年新增人口3萬(wàn)計(jì)算，平均每年需新增住房面積至少100萬(wàn)m2.特別是大煉油、北海船廠(chǎng)、前灣港等大型區(qū)外項(xiàng)目的引入，以及山東科技大學(xué)、石油大學(xué)等高校的成規(guī)模遷入，都將極大地帶動(dòng)商品住宅的縱深消費(fèi)。根據(jù)以上分析，只要整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不變，正視問(wèn)題，政策得當(dāng)，未來(lái)三五年全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持持續(xù)、快速發(fā)展。改善住房條件的要求也成為拉動(dòng)房地產(chǎn)需求的主要原因之一。調(diào)查顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的滿(mǎn)意率尚不到20%，約有48%的居民提出要在兩三年內(nèi)換購(gòu)住房；已購(gòu)公房用戶(hù)中有67%希望通過(guò)換購(gòu)住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少的居民愿意將購(gòu)房作為一種投資，囤房待沽。由此計(jì)算，青島開(kāi)發(fā)區(qū)住房潛在需求量還相當(dāng)大。按照2002年底全區(qū)城鎮(zhèn)人口35萬(wàn)人、人均增長(zhǎng)10m2住房面積計(jì)算，就需要增加住房近350萬(wàn)m2住房面積。房屋租賃加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。2003年區(qū)內(nèi)將新增人口3萬(wàn)余人，如果按照40%的人需要承租商品房、每人10m2計(jì)算的話(huà)，約需承租12萬(wàn)m2.

3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題

在房地產(chǎn)持續(xù)趨熱的情況下，一定要保持清醒頭腦，要冷思考。當(dāng)前存在的主要問(wèn)題有：

（1）供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。從2000年開(kāi)始青島開(kāi)發(fā)區(qū)商品房?jī)r(jià)格每年上漲15.6%，高房?jī)r(jià)偏離了居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力，制約住房消費(fèi)的持續(xù)增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)的持續(xù)上升也增加了住房貨幣化改革的難度。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)行為不規(guī)范，存在不少隱患。違法和違規(guī)銷(xiāo)售商品房、商品房面積“短斤缺兩”問(wèn)題和虛假?gòu)V告問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)投訴較多。

（3）投資擴(kuò)大，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足。近幾年房地產(chǎn)發(fā)展被看好，吸引了不少企業(yè)涉足房地產(chǎn)行業(yè)，全區(qū)已擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)99家，其中，四級(jí)以上資質(zhì)企業(yè)僅為41家，年開(kāi)發(fā)量在1萬(wàn)m2以下的企業(yè)占70%以上。此外，由于當(dāng)前投資渠道較少，有些人看到前段時(shí)期買(mǎi)房投資的人賺了錢(qián)，也紛紛加入投資房地產(chǎn)的行列。

總之，為了防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，應(yīng)做到：一是要十分珍惜房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的好勢(shì)頭，堅(jiān)持以人為本，以需求為中心，增大產(chǎn)業(yè)規(guī)模、提高集約化程度，使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)地發(fā)展。二是要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為規(guī)范，企業(yè)形象有待于進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)企業(yè)下一輪競(jìng)爭(zhēng)將是實(shí)力和品牌的競(jìng)爭(zhēng)。三是要整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)法制建設(shè)，加大執(zhí)法力度，依法查處房地產(chǎn)市場(chǎng)中的違法、違規(guī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)法論文范文第4篇

房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目難于處理，除了項(xiàng)目本身面臨的種種困境外，現(xiàn)行法律制度不能為處理工作提供有力的支撐是一個(gè)重要原因。對(duì)于房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，政府應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)監(jiān)護(hù)人的身份，積極干預(yù)，綜合運(yùn)用行政手段和法律手段，分類(lèi)處理，其中主要應(yīng)采取司法途徑，解決爛尾項(xiàng)目的根本出路問(wèn)題。為了依法、有效地開(kāi)展處理爛尾項(xiàng)目工作，至少應(yīng)在三個(gè)方面進(jìn)行制度創(chuàng)新，并應(yīng)嚴(yán)格追究違反房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)定，造成房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾的開(kāi)發(fā)商的法律責(zé)任，包括刑事責(zé)任。

房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目是指已經(jīng)進(jìn)行前期投入，后來(lái)由于受市場(chǎng)、政策等各種因素的影響，工程停滯，并留下大量歷史遺留問(wèn)題的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。從項(xiàng)目外觀和現(xiàn)狀考察，可以通俗地劃分為爛尾樓和爛尾地塊。

一、房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的成因

房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的大量產(chǎn)生，有著特殊的歷史背景。當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)管理制度不健全，市場(chǎng)不規(guī)范，監(jiān)管不到位，產(chǎn)生了過(guò)度投機(jī)行為，導(dǎo)致市場(chǎng)泡沫。隨著泡沫破滅，政策趨嚴(yán)，資金鏈斷裂，建設(shè)項(xiàng)目停滯下來(lái)。目前，全國(guó)很多城市的房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，基本上都產(chǎn)生于上世紀(jì)九十年代經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型時(shí)期。這是房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾的最常見(jiàn)原因，所有的爛尾樓和絕大多數(shù)的爛尾地塊都屬于這種情況。

此外，也有少數(shù)爛尾地塊是由于規(guī)劃調(diào)整（例如，為了保護(hù)文物古跡、改造路網(wǎng)）等行政行為造成的。

二、房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的困境

市場(chǎng)原因造成的房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，面臨多種困境，各種困境疊合在一起，形成了一種絕境。其中，最主要的困境是以下三種：

（一）被拆遷戶(hù)尋求法律保護(hù)的困境。房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，小者牽涉十余被拆遷戶(hù)、幾十人，大者牽涉數(shù)百被拆遷戶(hù)、幾千人眾。多數(shù)被拆遷戶(hù)經(jīng)年累月處于臨遷過(guò)渡狀態(tài)，長(zhǎng)期被拖欠拆遷補(bǔ)償安置本金（包括被拆遷房屋的補(bǔ)償費(fèi)、臨遷費(fèi)或者租金）、滯遷費(fèi)和違約金。他們手握一紙回遷協(xié)議，即使打官司也無(wú)濟(jì)于事──開(kāi)發(fā)商沒(méi)有可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。即使偶爾有幸參與執(zhí)行分配，又因合同糾紛，屬一般債權(quán)，沒(méi)有優(yōu)先受償權(quán)，幾乎“血本無(wú)歸”。

（二）開(kāi)發(fā)商身陷巨額債務(wù)糾紛的困境。除對(duì)被拆遷戶(hù)的債務(wù)外，開(kāi)發(fā)商往往還背負(fù)銀行貸款債務(wù)，與材料供應(yīng)商、承建商等之間存在這樣、那樣的債權(quán)債務(wù)糾紛，可謂官司纏身，積重難返。除了逃逸的開(kāi)發(fā)商外，留下來(lái)的大多是資不抵債或者瀕臨倒閉的開(kāi)發(fā)商。

（三）完全依靠市場(chǎng)尋求項(xiàng)目出路的困境。由于建設(shè)項(xiàng)目長(zhǎng)期停頓，開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)或者項(xiàng)目規(guī)劃、用地手續(xù)等許多方面都存在問(wèn)題。在嚴(yán)格限制經(jīng)營(yíng)性用地加名、改名，以及禁止不采取公開(kāi)招拍掛方式而私自轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)等一系列宏觀調(diào)控政策的背景下，僅僅依靠市場(chǎng)主體的努力，僅僅發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，這些爛尾項(xiàng)目幾乎只剩下一條絕路。

當(dāng)被拆遷戶(hù)持久不斷地進(jìn)行反復(fù)、群體性、上訪(fǎng)，以至嚴(yán)重影響社會(huì)和諧安定之際，一些地方政府開(kāi)始著手處理房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目。可是不久發(fā)現(xiàn)，在現(xiàn)有法律制度和政策框架下，處理房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目近似一道無(wú)解之題。

三、有關(guān)房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的法律問(wèn)題

調(diào)研房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，始終無(wú)法回避這樣一些法律問(wèn)題：

（一）市場(chǎng)和政府的界線(xiàn)究竟在哪兒？政府如何才能不為市場(chǎng)主體的市場(chǎng)行為“買(mǎi)單”？

（二）從法律角度考慮，這些項(xiàng)目的出路在哪里？

（三）怎樣保障眾多被拆遷戶(hù)的基本財(cái)產(chǎn)利益，從根本上消除危害社會(huì)穩(wěn)定的隱患？

（四）如何清理爛尾項(xiàng)目錯(cuò)綜復(fù)雜的各種關(guān)系，明確各類(lèi)主體的責(zé)任？

四、思考

（一）對(duì)于房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，必須實(shí)行政府干預(yù)。

除了行政行為導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾的情況外，其他爛尾情況都是市場(chǎng)缺陷造成的后果，諸如資本的逐利性、個(gè)體市場(chǎng)行為的微觀性和盲目性、拆遷人和被拆遷人獲取信息的不對(duì)稱(chēng)性、開(kāi)發(fā)商的不誠(chéng)信行為等等。同時(shí)，作為公共產(chǎn)品的法律制度本身的缺憾，也加劇了被拆遷戶(hù)的弱勢(shì)群體地位，以至于被拆遷戶(hù)身為債權(quán)人卻無(wú)力自救、無(wú)法自救。其實(shí)，這正是市場(chǎng)不能發(fā)揮“無(wú)形之手”作用的體現(xiàn)。這時(shí)候，政府不應(yīng)該無(wú)所作為，而應(yīng)該積極發(fā)揮“有形之手”的調(diào)節(jié)作用，主動(dòng)介入、干預(yù)。考慮到這些爛尾項(xiàng)目產(chǎn)生的歷史背景，政府更應(yīng)該負(fù)起責(zé)任來(lái)，有所作為。

但是，干預(yù)并不意味著政府應(yīng)當(dāng)為市場(chǎng)主體的市場(chǎng)行為“買(mǎi)單”。干預(yù)的目的，在于盡快消除爛尾項(xiàng)目妨礙社會(huì)與經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的不良影響和消極作用，其中重點(diǎn)是最大限度地保護(hù)被拆遷戶(hù)的基本財(cái)產(chǎn)利益；在于彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制缺陷，恢復(fù)市場(chǎng)機(jī)制的功能。在實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的過(guò)程中，政府以市場(chǎng)監(jiān)護(hù)人的身份出現(xiàn)，理順各種關(guān)系，幫助市場(chǎng)主體分清責(zé)任、落實(shí)責(zé)任，解決問(wèn)題，而不應(yīng)該由政府一律“買(mǎi)單”。不分青紅皂白，輕率主張甚至決定政府“買(mǎi)單”，將會(huì)給市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)育和發(fā)展帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)后患。

政府干預(yù)，采取行政手段和法律手段密切配合的干預(yù)方式。只有采取行政手段，干預(yù)才有顯效；只有采取法律手段，才能分清責(zé)任，確定責(zé)任主體和責(zé)任大小。

（二）應(yīng)當(dāng)分類(lèi)處理，并且主要應(yīng)采取司法途徑，才能解決房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的根本出路問(wèn)題。

對(duì)于行政行為導(dǎo)致的房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，自然應(yīng)由政府負(fù)責(zé)解決有關(guān)遺留問(wèn)題。對(duì)于其他爛尾項(xiàng)目，同樣要分別不同情況進(jìn)行處理：

1．對(duì)于開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)的爛尾項(xiàng)目，在不違反法律，不規(guī)避宏觀調(diào)控政策，并體現(xiàn)處理結(jié)果社會(huì)效益最大化的前提下，不排除通過(guò)盤(pán)活等市場(chǎng)的途徑來(lái)處理。但是，鑒于前述種種困境，主要還是應(yīng)該通過(guò)司法途徑來(lái)解決。

所謂司法途徑，這里指為被拆遷戶(hù)提供法律咨詢(xún)，幫助他們提訟，訴請(qǐng)法院判決開(kāi)發(fā)商支付拆遷補(bǔ)償安置本金；法院受理了同一爛尾項(xiàng)目一定比例的案件后，查封該項(xiàng)目并強(qiáng)制執(zhí)行，優(yōu)先償付被拆遷戶(hù)的拆遷補(bǔ)償安置本金。顯然，采取司法途徑，在很多細(xì)節(jié)問(wèn)題上需要司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)的相互默契和密切配合。

2．對(duì)于開(kāi)發(fā)商因未繳齊國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，沒(méi)有取得國(guó)有土地使用權(quán)的爛尾項(xiàng)目，可以通過(guò)解除國(guó)有土地出讓合同或者采用閑置土地處置的辦法，予以收地，收回后作為儲(chǔ)備用地，增強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控能力。當(dāng)然，對(duì)這類(lèi)爛尾項(xiàng)目，也可以結(jié)合司法途徑來(lái)處理。

司法途徑、收地以及盤(pán)活等市場(chǎng)途徑，都是依法而為，都屬于法律手段。

對(duì)于不涉及被拆遷戶(hù)的其他債權(quán)債務(wù)，不是處理爛尾項(xiàng)目的重點(diǎn)，宜由當(dāng)事人自行通過(guò)訴訟或者其他途徑解決。

（三）創(chuàng)新制度，為解決房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目提供合法并且更有力、有效的手段支持。

如前所述，在目前的制度框架內(nèi)，處理市場(chǎng)原因造成的房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，幾乎沒(méi)有出路。為了解決長(zhǎng)期困擾當(dāng)?shù)厣鐣?huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，一些地方克服了種種困難，在行政機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)的密切協(xié)作下，出臺(tái)了一些處理房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的特殊政策，實(shí)踐證明行之有效。但是，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，有市場(chǎng)就有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即使建立了充分的預(yù)防機(jī)制，也難以完全避免房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的產(chǎn)生。因此，創(chuàng)新制度，為處理房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目提供法律保障，才更具根本性和長(zhǎng)遠(yuǎn)性。

1．設(shè)立拆遷補(bǔ)償安置本金優(yōu)先受償?shù)姆芍贫取１徊疬w戶(hù)用安身立命之所與拆遷人交換得一紙拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，依照現(xiàn)行法律，物權(quán)就轉(zhuǎn)化為債權(quán)，而且是普通債權(quán)，沒(méi)有優(yōu)先受償性。為此，可以采取兩種辦法解決：

第一，通過(guò)司法解釋?zhuān)_立拆遷補(bǔ)償安置本金在法院執(zhí)行分配順序上，優(yōu)先于其他債權(quán)受償；

第二，基于物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的民法原則，在物權(quán)法上創(chuàng)設(shè)一種擬制所有權(quán)，規(guī)定：“房屋被拆除，所有權(quán)人在獲得全部補(bǔ)償安置之前，房屋所有權(quán)視為未消滅。”這樣，通過(guò)訴訟，在法院進(jìn)行執(zhí)行分配時(shí)，被拆遷戶(hù)的拆遷補(bǔ)償安置本金就可以順理成章地優(yōu)先于一切債權(quán)受償。

2．建立針對(duì)弱勢(shì)群體的成本低廉的訴訟制度。在民事訴訟法上，把房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的被拆遷戶(hù)納入弱勢(shì)群體的范疇，針對(duì)弱勢(shì)群體訴訟作出制度安排，主要是緩交訴訟費(fèi)、訴訟保全費(fèi)和執(zhí)行費(fèi)，免交財(cái)產(chǎn)保全擔(dān)保金等；并且規(guī)定，對(duì)于經(jīng)當(dāng)?shù)卣_認(rèn)的房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，財(cái)產(chǎn)保全的范圍可以是整個(gè)項(xiàng)目。

鑒于很多被拆遷戶(hù)對(duì)開(kāi)發(fā)商心存僥幸，從而存在消極行使訴權(quán)的情況，可以在將來(lái)引入公益訴訟制度的時(shí)候，考慮把針對(duì)房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目提起的關(guān)于拆遷補(bǔ)償安置本金的訴訟，納入公益訴訟中來(lái)。

房地產(chǎn)法論文范文第5篇

[關(guān)鍵詞]中國(guó)；房地產(chǎn)信托投資基金；可行性

一、目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，其興盛與衰敗對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響無(wú)疑是至關(guān)重要的。隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深入開(kāi)展，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源渠道狹窄，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一的弊端逐步顯現(xiàn)出來(lái)。據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源狀況分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，自2002年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只有61家實(shí)現(xiàn)上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過(guò)2％，因此房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款。2006年第一季度，由于上年儲(chǔ)備項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)貸款投入有所增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重達(dá)到19％，而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)貸款影響較大，購(gòu)房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重下降到17．3％。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與購(gòu)房貸款合計(jì)占房地產(chǎn)投資資金的比重，2001～2004年分別為43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末為36．3％。①因此，充分拓展當(dāng)前國(guó)內(nèi)的融資渠道，如上市、發(fā)債、信托、產(chǎn)業(yè)基金、信托投資基金等融資渠道，是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擺脫融資困境的重要出路。

二、中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性分析

1．在中國(guó)近4萬(wàn)億元的居民金融資產(chǎn)中，儲(chǔ)蓄存款占70％左右，居民金融資產(chǎn)膨脹和投資渠道不暢的矛盾，已成為中國(guó)金融領(lǐng)域的一大主要矛盾，這一矛盾也是沖擊市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素，如不加以解決，就有可能使中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)遇到阻礙。同時(shí)，房地產(chǎn)貸款的嚴(yán)加控制與蓬勃興旺的房地產(chǎn)行業(yè)巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立和發(fā)展則可使房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款之外找到一個(gè)新的融資途徑，同時(shí)也為居民大量金融資產(chǎn)投資提供了多元化的選擇，有助于化解上述兩大矛盾，從而推進(jìn)中國(guó)的金融改革和金融創(chuàng)新。

2．中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有利于推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的完善，規(guī)范信托投資公司和基金管理公司的運(yùn)營(yíng)。信托基金作為一種產(chǎn)權(quán)形式，是一種集合投資制度，這一性質(zhì)要求其必須在充分保護(hù)投資者的前提下，將投資收益放在首位。在中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，信托基金的設(shè)立已不僅僅是一種金融投資工具，它對(duì)于被投資企業(yè)及相關(guān)行業(yè)而言，擔(dān)負(fù)著推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的形成、推動(dòng)企業(yè)股份改造的創(chuàng)新作用，它真正形成了對(duì)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)約束和管理約束，對(duì)于所投資企業(yè)促進(jìn)合理經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，強(qiáng)化資金的高效運(yùn)用意義重大。

3．房地產(chǎn)投資信托基金具有分散投資，降低風(fēng)險(xiǎn)的基金特點(diǎn)，不會(huì)對(duì)一個(gè)企業(yè)投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到外部監(jiān)督的作用。同時(shí)，可以?xún)?yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資信托基金在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)化。在基金支持下還可以通過(guò)兼并、收購(gòu)等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)的出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

4．中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于民間的非法集資、地下基金等組織走上正軌。大量的民間金融資產(chǎn)需要尋找出路，但由于缺乏良好的投資途徑而導(dǎo)致非法集資，地下“標(biāo)會(huì)”、地下基金、地下錢(qián)莊等不規(guī)范的委托理財(cái)以及各種炒買(mǎi)炒賣(mài)現(xiàn)象盛行，由于其一般數(shù)額巨大，并涉及千家萬(wàn)戶(hù)直接的經(jīng)濟(jì)利益，引發(fā)許多糾紛乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社會(huì)問(wèn)題，直接影響社會(huì)的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)營(yíng)管理是在產(chǎn)權(quán)明晰、財(cái)務(wù)健全、運(yùn)作透明的條件下進(jìn)行的，并且管理、運(yùn)營(yíng)和保管三權(quán)分立，從制度上杜絕了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特點(diǎn)有利于引導(dǎo)民間資金脫離地下運(yùn)營(yíng)的投資軌道。

5．中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于促進(jìn)中國(guó)證券市場(chǎng)國(guó)際化，大規(guī)模引進(jìn)外資。房地產(chǎn)投資信托基金可以通過(guò)兩種方式大規(guī)模吸引外資：一是在設(shè)立基金時(shí)吸引國(guó)外機(jī)構(gòu)投資者的加入，使外資通過(guò)信托基金方式投資于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。二是使房地產(chǎn)投資信托基金上市時(shí)公募或上市流通后，由國(guó)外機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)，這樣的方式吸引外資可以帶來(lái)多種益處：(1)可以較大規(guī)模的集中利用外資；(2)由于基金的規(guī)范運(yùn)作與國(guó)際接軌可以使國(guó)外投資者放心地大量投入；(3)不會(huì)因大量境外“熱錢(qián)”的涌入對(duì)國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)造成沖擊；(4)不會(huì)喪失對(duì)公司特別是國(guó)有公司的控制權(quán)；(5)由于基金的封閉運(yùn)作和投向明確，并且明確規(guī)定了基金的設(shè)立年限，使外資大規(guī)模介入能夠得到很好的調(diào)控，并不受外匯管制；(6)有利于金融業(yè)進(jìn)一步與國(guó)際接軌，推動(dòng)金融體制改革。

綜上所述，建立和發(fā)展具有中國(guó)特色的規(guī)范的房地產(chǎn)信托基金不僅是適時(shí)的，可能的，而且是十分必要的。

三、中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金面臨的障礙

1．目前針對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的政策、法規(guī)及實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái)，有關(guān)中國(guó)信托方面的立法僅有2001年出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《設(shè)立境外中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》等。隨著近幾年中國(guó)信托業(yè)務(wù)的高速發(fā)展，現(xiàn)有信托法律法規(guī)框架內(nèi)的一些條款已經(jīng)不能滿(mǎn)足房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的需要。且關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具有運(yùn)作等具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問(wèn)題更是未有明確的規(guī)定，中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金缺乏有力的法律保障，從而在一定程度上妨礙了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。

2．中國(guó)房地產(chǎn)信托難以獲得稅收優(yōu)惠。在美國(guó)，房地產(chǎn)投資信托基金得以發(fā)展的根本原因是其能夠享受稅收優(yōu)惠，美國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。同時(shí)為了避免雙重征稅，房地產(chǎn)投資信托基金作為人的集合也不存在公司稅的問(wèn)題。而目前中國(guó)法律尚未對(duì)信托收益的稅收方面作出明確的規(guī)定，缺少對(duì)房地產(chǎn)信托的稅收激勵(lì)政策，無(wú)法促進(jìn)房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展。

3．中國(guó)現(xiàn)有的“資金信托管理辦法”中有關(guān)資金信托計(jì)劃不得超過(guò)(含)200份，且每份和約金額不得超過(guò)(含)5萬(wàn)元的限制，也是影響當(dāng)前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展的因素之一。眾所周知，房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)于資金的需求是巨大的，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目融資數(shù)額較大。根據(jù)上述規(guī)定，僅靠房地產(chǎn)信托資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿(mǎn)足房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金需求。可見(jiàn)，在現(xiàn)階段法律環(huán)境中，房地產(chǎn)信

托資金還不能成為房地產(chǎn)融資的有效工具，進(jìn)而也無(wú)法在房地產(chǎn)金融體系中處于主導(dǎo)地位。

4．缺乏專(zhuān)業(yè)人才運(yùn)作房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)基金的成功運(yùn)作，需要大量包括基金管理、投資分析、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及研究及評(píng)后審計(jì)等方面的專(zhuān)業(yè)人才甚至是既懂房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的通才。而現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長(zhǎng)單一的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，所以發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專(zhuān)業(yè)人才。

四、發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)想

1．法制環(huán)境的建設(shè)。由于目前中國(guó)尚未出現(xiàn)真正的房地產(chǎn)投資信托基金，另外房地產(chǎn)信托的投資形式也存續(xù)時(shí)間較短。現(xiàn)階段一方面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資信托理論的研究探索，制定出適合中國(guó)運(yùn)行并發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金理論依據(jù)。另一方面應(yīng)盡快建立一套規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金的法律體系，使其有法可依。應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》和《信托法》、《投資基金法》，并專(zhuān)門(mén)針對(duì)投資基金的設(shè)立、發(fā)展、經(jīng)營(yíng)、退出等運(yùn)作流程制定出切實(shí)可行的實(shí)施細(xì)則，使中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金在成立之初即規(guī)范運(yùn)作，同時(shí)隨著其業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，將做到有法可依、有章可循。另外房地產(chǎn)投資信托基金在稅收優(yōu)惠政策的調(diào)整上，可以通過(guò)區(qū)分收入的不同來(lái)源采取不同的征收方法。②

2．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式。(1)契約型與公司型并重。目前中國(guó)還沒(méi)有出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)基金法》，只有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開(kāi)放式證券投資基金試點(diǎn)辦法》、《設(shè)立境外中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》。③根據(jù)目前的法律已經(jīng)設(shè)立的證券投資基金，不管是開(kāi)放式還是封閉式，都是以契約的形式來(lái)約定當(dāng)事人各方的法律行為。成立契約型基金可以規(guī)避中國(guó)有關(guān)公司所得稅的相關(guān)規(guī)定，在基金運(yùn)作中依照《信托法》，而不必涉及稅收、投資人監(jiān)督等問(wèn)題。因此，在現(xiàn)階段成立不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金可以采用契約型，但從保障投資者的權(quán)益和基金運(yùn)作的發(fā)展來(lái)看，在未來(lái)中國(guó)相關(guān)法律體系健全后，還是應(yīng)該選擇公司型，并且像美國(guó)的REIT公司一樣可以上市流通。因此建議專(zhuān)門(mén)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行立法，以規(guī)范整個(gè)行業(yè)，保護(hù)投資者的合法權(quán)益。(2)封閉型。房地產(chǎn)投資是一種長(zhǎng)期投資，房地產(chǎn)投資信托基金更是以長(zhǎng)期持有收益性物業(yè)取得投資收益為主要目的，因此它根本不同于證券投資基金。對(duì)其估價(jià)是一個(gè)系統(tǒng)工程，不可能每天對(duì)其進(jìn)行估價(jià)。以房地產(chǎn)投資為主業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金采用開(kāi)放式是不可行的，因此不管是契約型還是公司型都應(yīng)該是封閉型基金，并且可以在證券市場(chǎng)流通其收益憑證或股票。

3．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍。借鑒美國(guó)REIT公司的經(jīng)驗(yàn)，考察中國(guó)目前的《證券投資基金管理暫行辦法》以及《設(shè)立境外中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》，中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍應(yīng)作如下限制：(1)以持有、經(jīng)營(yíng)、管理收益性物業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，不得銷(xiāo)售持有時(shí)間少于3年～4年的物業(yè)。(2)證券投資凈額不得超過(guò)總資產(chǎn)的10％。(3)對(duì)下屬公司(包括參股、控股公司)的股權(quán)投資凈額不得超過(guò)凈資產(chǎn)總額的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建議基金公司本身不能經(jīng)營(yíng)管理所擁有的物業(yè)，必須委托專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司管理，以保障投資者的利益最大化。(5)對(duì)房地產(chǎn)投資凈額不得少于總資產(chǎn)的80％。(6)只能向發(fā)放住房抵押貸款或商業(yè)抵押貸款的銀行或公司購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)抵押貸款，不得發(fā)放抵押貸款；可以投資房地產(chǎn)抵押貸款支持債券(MBS)，也可以在條件成熟時(shí)作為特設(shè)機(jī)構(gòu)(SPV)以購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押貸款為基礎(chǔ)發(fā)行MBS，這種投資也計(jì)入房地產(chǎn)投資額中。

4．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立條件。關(guān)于成立一家房地產(chǎn)投資信托基金的標(biāo)準(zhǔn)要求，除了上面提到的在業(yè)務(wù)范圍上的限制外，在股權(quán)結(jié)構(gòu)和規(guī)模上要滿(mǎn)足緊下要求：(1)總股本規(guī)模不應(yīng)少于1．5億元人民幣。(2)股東總數(shù)在任何存續(xù)期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份數(shù)超過(guò)總股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入構(gòu)成中來(lái)源于房齡不到3年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入，不得超過(guò)40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配給其他股東。(6)公司型投資信托基金應(yīng)設(shè)立董事會(huì)，并且要有一定比例獨(dú)立董事。

5．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立模式。(1)章程的確立和公布。章程是確定房地產(chǎn)投資信托基金的權(quán)利文件，它對(duì)基金的存在理由加以說(shuō)明，申明成立的目的。章程由信托基金的發(fā)起人制訂，提交首屆成立大會(huì)通過(guò)后，交公證人認(rèn)可，報(bào)政府有關(guān)主管部門(mén)審查登記，并在指定的媒介上予以公告。它應(yīng)詳盡說(shuō)明如下內(nèi)容：基金的名稱(chēng)、經(jīng)營(yíng)地址、目的、資本總額、經(jīng)營(yíng)人和保管人的名稱(chēng)和職責(zé)、基金的受益憑證的發(fā)行與轉(zhuǎn)讓、基金的投資政策和限制、經(jīng)營(yíng)情況的信息披露、會(huì)計(jì)和稅收、終止和清盤(pán)等。(2)訂立信托契約(契約型房地產(chǎn)投資信托基金)。其包括投資人與管理人簽定的委托管理契約、投資人與保管人訂立的委托保管契約以及投資人由于購(gòu)買(mǎi)信托基金受益憑證而形成的契約等。(3)受益憑證的發(fā)行與認(rèn)購(gòu)。可以采取公募和私募兩種方式，通過(guò)募股說(shuō)明書(shū)對(duì)于該基金加以詳盡的說(shuō)明。投資者通過(guò)購(gòu)買(mǎi)信托投資公司或基金管理公司發(fā)行的受益憑證來(lái)實(shí)現(xiàn)投資(如果是公司型信托基金，投資者則通過(guò)購(gòu)買(mǎi)公司股份的形式實(shí)現(xiàn))。(4)信托基金的信息公開(kāi)披露。管理人對(duì)房地產(chǎn)信托基金的投資人情況、基金的運(yùn)營(yíng)情況、財(cái)務(wù)狀況、管理人情況、保管人情況、資產(chǎn)凈值、變動(dòng)情況等重要信息必須及時(shí)進(jìn)行公開(kāi)披露。(5)受益憑證的購(gòu)回與轉(zhuǎn)讓。一般可由基金公司購(gòu)回受益憑證使投資人實(shí)現(xiàn)退出，如基金上市則可在證券市場(chǎng)上通過(guò)交易實(shí)現(xiàn)退出。