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住房制度論文范文第1篇

在政治委托-關系中，道德風險產生的根本原因在于信息不對稱情況下個人追求利益最大化與制度約束弱化的矛盾。在缺乏法律規則制約和公眾監督困難的情況下，政府常常憑借著其專業知識、專業技術、特殊地位，拒絕公開某些公眾本可了解的信息，使公眾陷入“無知”狀態。由于政府職員所從事的職業，既代表著公共利益，同時又代表著私人利益，所以存在著為獲取私人利益而侵害公共利益的可能性。現實中普遍存在的等腐敗行為證明了這種可能轉化為現實是難以抗拒的，這將有悖于政治委托人的利益，導致政治委托人的風險成本增加或造成政治委托人的權益損失[1]。

新制度經濟學認為，政府擁有規模經濟和比較優勢，為了節約交易成本，使自身利益最大化，強制廣大的公積金繳交者參加公積金制度，達到規模經濟和互助的作用，以提高職工的住房支付能力，使廣大參加者的效用最大化。但是，由于人的自利性、有限理性、未來的不確定性、信息的不對稱以及契約的不完備等多種因素的存在，政府、尋租設租、政治機會主義等問題的廣泛存在，使得政治人的目標追求常常偏離委托人的預期。這就是近年來住房公積金大案頻發、被擠占挪用的根源所在。當前我國住房公積金制度中存在如下政治委托問題：

（1）住房公積金初始委托人監督主體缺位。

由于住房公積金是通過國家強制繳交的，繳交者作為初始委托人雖在法律上擁有所有權，但其所有權是有限的，使用權受到控制，也不能轉讓，只能用于本人及其家庭的住房消費。繳交者不能通過“用腳投票”的方式解除與人的合約，懲罰人的機會主義行為，同時由于住房公積金所有者人數眾多且相當分散，個體又存在“搭便車”的心態和行為，因此我國住房公積金制度中的委托問題更加嚴重。

（2）住房公積金繳交者即資金初始委托人與政治人政府的目標函數不一致。

公積金繳交者的目標函數是積累住房消費基金，提高住房支付能力，以及資金最大化。但是政府作為住房公積金的強制發起者，其目標函數更為寬泛，是提高中低收入階層的住房水平。政府規定住房公積金增值收益中除提取風險準備金和撥付管理中心經費外，其余作為城市廉租住房的補充資金。公積金屬于職工個人所有，但是政府卻強制規定了其增值收益分配，職工并不能直接擁有資金支配權，這是對職工權利的一種強制剝奪，用來達到政府的目標。這就無形之中形成了公積金繳交者與政府人的目標不一致。

（3）監管中出現混亂和不到位、不科學現象。

目前，我國住房公積金實行多頭監管，由建設部門會同財政部門、人民銀行、銀監會聯合監管，同時委托地方同級財政部門和審計部門進行監督，從行政級別上和各地的住房公積金管理中心是平級或高半級，從實際意義上講只是每年向各地要一些報表、數據之類，所謂監督只是擺設，這常常導致實際監管缺位。管理中心作為政府管理住房公積金的人，能否履行住房金融職能，需要公眾的監督，這關鍵在于管理中心的透明度，而由于我國體制本身的局限性和公眾監督意識不強，公眾對住房公積金系統運作的真實信息并不完全了解，這就使得公眾對政府部門及管理中心的具體行為缺乏完全、有效的監督，致使政府官員很可能受自身利益本性的驅使，出現“利益尋租”，使公眾利益受損。

（4）住房公積金管理委員會的決策機制不科學。

按照《住房公積金管理條例》要求，住房公積金管理委員會是由政府職能代表與專家1/3，工會與職工代表1/3，單位代表1/3的結構組成的。在實際工作中，住房公積金管理委員會是一個松散的無專職人員的協商議事機構，參加會議的人員，從管委會主任到普通職工代表，身份地位相差懸殊，參會人員多數并不了解住房公積金日常管理業務，決策結果由誰負責不清楚。住房公積金管理委員會作為群體決策的形式，由于組成結構、組織形式和文化限制等原因，對管理決策的效果是十分有限的，甚至形同虛設。從全國看，一個常常被虛無化的群體機構，卻作為全國高達9600多億元住房公積金管理的決策機構，這是不科學的。

（5）對住房公積金管理中心定位不科學，激勵約束機制效率低下。

在現行制度中，住房公積金管理中心被定義為是不以盈利為目的的事業單位，既不是政府機構，也不是政策性金融機構或會員制的法人實體，而是隸屬于地方政府部門的事業單位，在沒有法人資產和獨立的經濟利益約束下，“中心”很難建立起有效的監督管理機制，規范的會計審計、信息披露制度和風險防范機制。現實中在地方或部門利益的驅使下，部分政府官員對公積金管理“行政化”，導致“內部人控制”和“尋租”行為泛濫，擠占、截留、挪用公積金的現象屢屢發生：用住房公積金彌補財政預算虧空，用于發工資的有之；用于興辦經濟實體、投資入股、炒地皮、買股票的也有之，甚至發生了挪用百姓住房儲蓄去澳門賭博的惡性事件，從而嚴重侵害了廣大公積金所有者的利益。這種現象的根本原因在于行政化的管理方式使得政府和“中心”的委托鏈被行政隸屬關系所鎖定，委托雙方的壟斷性，使得難以制定有效的激勵與約束機制。

2住房公積金委托鏈中的經濟委托關系中存在的問題

住房公積金管理中心委托銀行進行資金歸集和發放貸款等業務，銀行委托公積金繳交者按時繳納公積金，借款者按時歸還貸款本息，整個過程中存在著信息不對稱情況，委托人無法完全觀察到人的努力情況，委托問題就產生了。

首先住房公積金管理中心與銀行的目標函數不同。住房公積金是一種具有很強政策性、互和保障性的基金,管理中心的目標是發展基金，使之發揮最大作用，幫助職工解決住房問題。而銀行爭取這筆資金的經辦業務是因為其存款利率低、資金來源穩定、期限長，在資金未從事經營運作的情況下，可以利用其獲得一筆可觀的收入。受利益驅動，銀行盡力爭取到住房公積金后，可能將大量資金沉淀，這不僅不能緩解住房資金的短缺，大力改善居民的住房條件，反為少數銀行挪用資金、違章拆借提供了可乘之機。

其次，從目前來看,住房抵押貸款是種優質信貸資產，違約率很低，這成為銀行爭奪個人住房貸款市場的一個重要原因。銀行往往在給開發商提供貸款時，與其達成開發商為其營銷商業個人住房貸款的協議。而且銀行在受理住房公積金貸款時，可能會利用住房公積金貸款較商業貸款手續繁雜、條件苛刻的劣勢，說服借款人放棄公積金貸款轉向商業個人住房貸款。

另外條例規定，住房公積金貸款風險由住房公積金管理中心承擔，這樣銀行在發放貸款時就可能會不認真審查借款人的資格信用情況，形成公積金貸款的潛在風險。銀行由管委會在條例規定的五家國有商業銀行中指定，一經確定基本長期不變，由于缺乏競爭,導致委托雙方信息的不對稱更加嚴重,加上對銀行績效很難考察,銀行就缺乏改進公積金業務的積極性，甚至可以隱藏自認為有必要隱瞞的信息,來追求其利益的最大化。

最后，公積金借款人應按照貸款合同按時歸還本息，由于信息不對稱的存在，銀行及管理中心無法很好的觀察到借款人的資信情況，可能會存在逆向選擇，這就會造成貸款的風險。

3基于委托理論對住房公積金制度中的委托問題提出的對策性建議

3.1對住房公積金制度中政治委托問題的建議

①在政治委托關系中降低和消除由于政治委托人的缺位造成的人道德風險，需要建立規范性的良性制度規則。對作為政治委托人的住房公積金繳交人，是分散性的公眾，其對政府的激勵約束只能通過設計一套兼有激勵與約束的制度規則來進行，以規范委托雙方之間的相互關系，減少信息成本和不確定性，把交易成本降低到最低程度[2]。

②加強住房公積金的保值增值能力，使住房公積金所有者和政府的目標趨于一致。建議成立全國統一的住房公積金管理機構，對資金在全國范圍進行統一調配和管理運營，打破地區運營的區域性限制，形成規模經濟，保證資金的保值增值，提高整體使用效率。在此基礎上提高所有者公積金存款的利率。這樣既滿足了公積金繳交者資金價值最大化的目標，同時也可以為政府提供更多增值收益用于廉租房建設等，以更好地實現扶持中低收入階層住房消費的目標。

③在決策和監管方面，為了防止公積金監督者虛位的問題,政府可以將聯合監管改成由唯一部門監管，成立全國性的公積金管理機構。由其負責公積金政策的制定和執行，對各地住房公積金管理中心實行垂直管理，建立經營考核制度和運營失誤追究制度，將住房公積金管理和監督的結果作為考核的硬性指標，確保對管理中心管理運營行為的監督約束到位。為了解決失靈問題和由信息不對稱導致的利益尋租問題,政府可通過加強具有獨立性的財政審計部門對管理中心的經濟責任和管理經營情況進行監控來解決。最后，要增加住房公積金管理的透明度，形成有效的公眾監督和輿論監督。

④科學定義管理中心的性質，明確公積金所有者和經營者的權利和責任，建立有效的激勵約束機制，改變中心管理者不必為他的行為后果承擔全部責任的情況,從而抑制道德風險的產生。我國現階段在政策性住房金融的管理上采取委托國有商業銀行的辦法雖符合國際上政策性金融的委托運用機制，但缺乏屬于政府機構序列、執行政府住房金融政策、制定政策性住房金融計劃、由政府財政投資形成資本金、有穩定資金來源、為廣大中低收入階層購房融資提供服務的獨立的政策性住房金融機構[3]。因此住房公積金的發展方向是政策性住房金融，應把管理中心定義為政策性住房金融機構。其次，建立有效的相容性激勵約束機制，來調適人們“對狹隘的短期個人利益的追求”與“對參與相互作用或交易的其他人的權利的尊重和對明智的長期個人利益的追求”之間的關系[4]。在激勵性制度規則中，只要政治人正確履行契約，就能夠得到相應的回報，這種回報應該能夠對人的正面行為產生激勵效果。因此，在實際中應將管理中心人員的經濟收入與公積金管理經營業績直接掛鉤，并進行靈活考核；同時，要不斷創新激勵的內涵，將社會聲譽、職務升遷等“無形利益”與公積金各級委托人的經營業績聯系起來，從而充分調動委托人的積極性、主動性和創造性。在約束性制度規則中，通過制度規則提高政治人的違約成本,使之不敢采取違約行為。還應建立規范各級住房公積金人決策行為、管理行為的法律法規,針對人的違約行為、“不作為”行為，采取相應嚴格的懲處辦法。最后，必須建立和完善公積金管理中心的用人制度，改變目前尚處于僵化狀態的干部人事制度,打破管理者的行政任命機制，引進市場機制，形成競爭上崗機制，優勝劣汰地選拔公積金的管理者，這有助于突破住房公積金管理中的壟斷性，減少人的道德風險，大大降低成本，使管理中心具有行政色彩的管理者真正轉變為高級管理人才。

3.2對住房公積金制度中經濟委托問題的建議

①增進委托者和者雙方權益是提高委托制度效率的基本原則。在增進制度效率為目標的管理進程中，必須以維護和增進雙方利益為基本方向，才能充分調動兩者的積極性，從而有效地利用委托者的資本資源和者的人力資源，達到總資源利用效率最大化[5]。在住房公積金管理中心與銀行的委托問題中，由于銀行的自營業務與公積金貸款業務存在競爭，可以考慮停止發放住房公積金低息貸款，改為利息補貼和提供政策性擔保。可以借鑒北京市住房資金管理中心的做法，根據借款人可以申請的貼息額度,對商業性個人住房貸款和政策性個人住房貸款的利息差進行貼息。這樣做的好處是能夠充分利用商業銀行的資金使更多的貸款人享受到公積金貸款政策的優惠，而且提高了銀行放貸的積極性。提供政策性擔保可以使銀行降低貸款門檻，從而使更多中低收入者也可以享受到住房貸款，提高了制度效率。

②在銀行的選擇機制方面，停止由管委會在規定的五家國有商業銀行范圍內選擇的做法，引進競爭機制。通過公開招投標來選擇銀行，所有的銀行、信托機構和保險公司等金融機構都可以平等的參加競標，這有助于促進機構的積極性和主動性。競爭法則會使機構盡力為管理中心利益服務，從而使其目標與管理中心一致起來，同時也更容易獲得優秀的機構來運營資金。

③加大住房公積金宣傳力度，使更多的職工了解住房公積金的優勢和好處，自覺加入公積金繳交者的行列，維護自己的權利，履行自己的義務。這樣可以增大銀行說服借款者改貸商業貸款的成本，也可以使借款者自覺按時還款，降低了住房公積金的風險。

4結束語

總之，住房公積金制度是一項涉及政治、經濟和社會等的系統工程，要提高其制度效率，就要從根本上理順系統內部的各層委托關系，提高委托鏈的效率，才能更好的實現其為廣大職工住房消費服務的目的，最終實現我國公民“居者有其屋”。

摘要：嘗試從新制度經濟學的委托關系角度，分析我國住房公積金制度管理方面的失范與不足。從政治委托關系和經濟委托關系兩方面，揭示出我國住房公積金制度發展過程中一切矛盾的焦點是由于其定位不準確，委托鏈效率低下。從新的視角對住房公積金制度的改革提出對策。

Abstract:Thisarticletriestoanalysetheanomieanddeficiencyofthehousingaccumulationfundsystemonthepointoftheprincipal-agentrelationshipsintheNewInstitutionalEconomics,throughthepoliticalprincipal-agentrelationshipandtheeconomicprincipal-agentrelationshiptorevealthatthefocusofallconflictsunderdevelopmentofourcountry''''shousingaccumulationfundsystemistheinaccurateofitslocationandtheinefficienciesoftheprincipal-agentchain,inordertogivecounseltothehousingfundsystemreformfromanewperspective.

關鍵詞：住房公積金制度；委托關系；激勵約束機制；對策

Keywords:housingaccumulationfundsystem；principal-agentrelation；incentiveandrestraintmechanisms；countermeasures

參考文獻：

[1]張旭霞：《現代政府信用及其建構的對策性選擇》[J]；《南京社會科學》2002（11）：62。

[2]張旭霞：《現代政府信用及其建構的對策性選擇》[J]；《南京社會科學，2002,(11)：63

[3]郁達夫：《住房金融：國際比較與中國的選擇》[M]；中國金融出版社，2001：210。

住房制度論文范文第2篇

關鍵詞：智能建筑；工程；檢測方法

目錄

摘要…………………………………………………………………………

1、智能建筑工程的系統檢測主要有以下幾個方面……………………

1.1、通信網絡系統………………………………………………………………

1.2、辦公自動化系統……………………………………………………………

1.3、建筑設備監控系統………………………………………………………

1.4、火災自動報警及消防聯動系統…………………………………………

1.5、安全防范系統……………………………………………………………

1.6、住宅智能化系統………………………………………………………

2、智能建筑工程的系統檢測方法……………………………………………

1.1、通信網絡系統檢測方法…………………………………………………

1.2、辦公自動化系統檢測方法………………………………………………

1.3、建筑設備監控系統檢測方法……………………………………………

1.4、火災自動報警及消防聯動系統檢測方法………………………………

1.5、安全防范系統檢測方法……………………………………………………

1.6、綜合布線系統檢測方法…………………………………………………

1.7、智能化集成系統檢測方法…………………………………………………

1．8、住宅智能化系統檢測方法………………………………………………

參考文獻………………………………………………………………………

《智能建筑工程質量驗收規范》完全按新編建筑工程質量驗收規范的宗旨編寫。它加強了工程的質量檢測和質量驗收的內容，對質量的定義，按照國際慣例，應包括其功能、可靠性與可維護性、安全性、適用性、經濟性等，重點強調內在需要能力的特性；將工程檢測作為工程質量驗收的重要內容和必要的手段；對工程質量檢測和驗收的結論不分等級，只有合格和不合格，即通過或不通過質量檢測和驗收；同時強調了完善工程的檢測手段，通過合理有效的檢測手段，進行定性或定量檢測，進行質量合格判定；提出了全過程質量控制的思想，并貫穿“驗收規范”的始終；工程最終檢測是在企業自行檢測、檢查基礎上進行的，也體現了參與工程各方都對工程質量負責和都對工程質量的確認負責的原則。

1、智能建筑工程的系統檢測主要有以下幾個方面

1.1、通信網絡系統

它是樓內語音、數據、圖像傳輸的基礎設施，同時與外部通信網絡（如公用電話網、綜合業務數字網、計算機互聯網、數據通信網及衛星通信網等）相聯，確保信息暢通。

1.2、辦公自動化系統

辦公自動化系統是應用計算機技術、通信技術、多媒體技術和行為科學等先進技術，使人們的部分辦公業務借助于各種辦公設備，并由這些辦公設備與辦公人員構成服務于某種辦公目標的人機信息系統。

1.3、建筑設備監控系統

綜合布線系統是建筑物或建筑群內部之間的傳輸網絡。它能使建筑物或建筑群內部的語音、圖像和數據通信設備、信息交換設備、建筑物物業管理及建筑物自動化管理設備等系統之間彼此相聯，也能使建筑物內通信網絡設備與外部的通信網絡相聯。

1.4、火災自動化系統

由火災探測系統、火災自動報警系統、消防聯動及自動滅火系統等部套組成，實現建筑物的火災自動報警及消防聯動。本規范所用火災自動報警及消防聯動系統與此條通用。

1.5、安全防范系統

根據建筑安全防范管理的需要，綜合運用電子信息技術、計算機網絡技術、電視監控技術和各種現代安全防范技術構成的先進、可靠、經濟、配套且具有縱深防衛功能的安全技術防范體系。

1.6、住宅（小區）智能化系統

以住宅小區為平臺，兼備安全防范系統、火災自動報警及消防聯動系統、信息網絡系統和物業管理系統等以及這些系統的集成系統，具有集建筑系統、服務和管理于一體，向用戶提供節能、高效、舒適、便利、安全的人居環境等特點的智能化系統。

2、智能建筑工程的系統檢測方法

1.1、通信網絡系統檢測方法

①.系統檢查測試系統檢查測試有硬件加電檢查測試和系統功能測試2種。

②.初驗測試初驗測試具有可靠性和接通率2種特性。它的基本功能有電信系統的業務呼叫與接續、計費、信令、系統負荷能力、傳輸指標、維護管理、故障診斷、環境條件適應能力等。

③.試運轉驗收測試

智能建筑的寬帶接入方式包括銅纜接入(XDSL)、窄帶綜合業務數字網(N-ISDN)、寬帶綜合業務數字網(ATM)、以太網、混合光纖同軸網（HFC）、光纖接入（FTTX）及無線接入系統等，其功能和接口的測試應參考相應的國際標準和國家現行標準。

1.2、辦公自動化系統檢測方法

辦公自動化系統檢測方法有6種方法。如：1.功能測試2.性能測試3.文檔測試4.回歸測試5.可靠性測試6.互連測試

網絡安全系統的驗收應該從網絡系統安全性、操作系統安全性、物理系統安全性、應用系統安全性四方面進行驗收。辦公自動化系統竣工驗收是在網絡系統檢測、辦公自動化應用軟件檢測、網絡安全系統檢測均合格后進行，應對整個系統檢測，檢測合格則通過竣工驗收；當系統出現問題時，應解決所發現的缺陷和錯誤，經復驗合格后可視為驗收合格。

1.3、建筑設備監控系統檢測方法

建筑設備監控系統的檢測以系統功能檢測為主，同時進行現場安裝質量檢查、設備性能檢測及工程實施過程中相關技術文件資料的完整性和規范性檢查,檢測前應編制系統檢測大綱。

（1）空調與通風系統功能檢測方法為:在工作站或現場控制器模擬測控點數值或狀態改變，或人為改變測控點狀態時，記錄被控設備動作情況和響應時間;在工作站或現場控制器改變時間設定表，記錄被控設備啟停情況；在工作站模擬空氣環境工況的改變，記錄設備運行狀態變化，也可根據歷史記錄和試運行記錄對節能優化控制做出判定。

（2）變配電系統功能檢測方法為:建筑設備監控系統對變配電系統進行檢測時，應利用工作站數據讀取和現場測量的方法對電壓、電流、有功功率、功率因數、用電量等各項參數的測量和記錄進行準確性和真實性檢查，顯示電力負荷及上述各參數的動態圖形能比較準確的反映參數變化情況，并對報警信號進行驗證。抽檢數量應不低于20%，被檢參數合格率在90%以上時為檢測合格。對高低壓配電柜的工作狀態、故障狀態，電力變壓器的溫度，應急發電機組的工作狀態、儲油罐的液位及蓄電池組工作狀態進行檢測時，應為全部檢測，合格率為100%時為檢測合格。

（3）照明系統功能檢測方法為:檢測方式為抽檢，抽檢數量應不低于20%，被檢參數合格率100%時為檢測合格。

（4）給排水系統功能檢測方式為：抽檢，抽檢數量應不低于20%，被檢參數合格率100%時為檢測合格。

（5）熱源和熱交換系統功能檢測方式是：通過工作站對熱源和熱交換設備運行參數、狀態、故障等的監視、記錄與報警情況進行檢查，并檢測設備的運行狀態與參數控制情況。

（6）冷凍和冷卻水系統功能檢測方法：建筑設備監控系統應對冷水機組、冷凍冷卻水系統進行系統負荷調節、預定時間表自動啟停和節能優化控制功能進行檢測，通過工作站對冷凍、冷卻水系統設備控制和運行參數、狀態、故障等的監視、記錄與報警情況進行檢查，并檢查設備運行的聯動情況。

（7）對冷凍水系統能耗計量與統計進行核實的檢驗方式為抽檢，抽檢數量應不低于50%，被檢參數合格率100%時為檢驗合格。

（8）電梯和自動扶梯系統功能檢測方式為：抽檢，抽檢數量應不低于50%，被檢參數合格率100%時為檢驗合格。

（9）中央管理工作站與操作分站功能檢測方式：主要檢測其監控和管理功能，檢測時應以中央管理工作站為主，對操作分站主要檢測其監控和管理權限以及數據與中央管理工作站的一致性。

在檢查的時候要注意以下幾點測試：（1）現場設備性能測試（2）實時性能測試（3）維護功能檢測（4）可靠性測試

1.4、火災自動報警及消防聯動系統檢測方法

隨著現代建筑的發展和建設方對智能建筑各子系統集成的不同需要，在具體工程中出現了與樓宇自控、保安監控等系統的聯動，因這些聯動超出了GB50166的規定范圍，所以在本條中提出了“……檢測按相應法規或由系統集成商制定的檢測驗收大綱進行”的概念，“相應法規”是指最新頒布的其他法規或規范，“系統集成商制定的檢測驗收大綱”是指本規范3.3.1和3.3.9中要求由系統集成商制定的各子分部工程、整個分部工程的檢測驗收大綱，以及接口測試大綱。

智能建筑集成系統方案越來越要求火災報警及消防聯動系統向建筑設備集成系統上傳有關信息，所以要求信息的一致性。新型消防設施不斷投入使用，并得到使用單位的認可，但在以前的規范中沒有涉及,因此在本章中作為檢測項目。

1.5、安全防范系統檢測方法

（1）、電視監控系統的檢測方法：系統功能檢測采用主觀評價法。檢測結果按《彩色電視圖像質量主觀評價方法》GB7401中的五級損傷制評定，主觀評價應不低于四級。若清晰度、灰度在客觀測試中已檢測為合乎規定，可對噪聲及各種干擾信號進行主觀評價。

（2）系統整體功能檢測方法：電視監控系統的監控范圍、現場設備的接入率及完好率；開通穩定運行時間；矩陣監控主機的切換、遙控、編程、巡檢、記錄等功能；系統的跟蹤性能等。對數字視頻錄像式監控系統還應檢測主機宕機的記錄、圖像顯示和記錄速度、圖像質量、對前端設備的控制功能、以及通信接口功能、遠端聯網功能等；對數字硬盤錄像監控系統除檢測其記錄速度外，還應檢測記錄的檢索、查找等功能。

（3）系統聯動功能檢測方法：對電視監控系統與安全防范系統其他子系統的聯動功能進行檢測，包括出入口管理系統、入侵報警系統、巡更系統、停車管理系統等的聯動控制功能。

2．攝像機抽檢的數量應不低于10％，攝像機數量少于10臺時全部檢測。被抽檢設備的合格率為90％時為合格。系統功能和聯動功能全部檢測，合格率為100％時為合格。

1.6、綜合布線系統檢測方法

1.首先必須檢查是否具備驗收條件：一、相關專業驗收完畢；二、系統工程施工單位應將工程實施過程中的各項隨工檢驗的詳細記錄和各種技術資料準備充分，并在竣工驗收前移交給建設單位。

2.對布線系統性能進行檢測驗收：驗收機構進行竣工檢測并做出評價，各項測試和評價應有詳細記錄，作為竣工資料的組成部分，并作為判定系統是否合格的重要依據。竣工檢測合格判據包括單項合格判據和綜合合格判據。

1)單項合格判據如下：

a）對絞電纜布線某一個信息端口及其水平布線電纜（信息點）按GB/T50312中附錄B指標要求，有一個項目不合格，則該信息點判為不合格；垂直布線電纜某線對按連通性、長度要求、衰減和串擾等進行驗收，有一個項目不合格，則判該線對不合格；

b）光纜布線測試結果不滿足GB/T50312中附錄B指標要求，則該光纖鏈路判不合格；

c）允許未通過檢測的信息點、線對、光纖鏈路經修復后復驗一次。

2)綜合合格判據如下：

a）光纜布線全部檢測時，如果系統中有一條光纖鏈路無法修復，則判為不合格；

b）對絞電纜布線全部檢測時，如果無法修復的信息點或線對數目中有一項超過不合格信息點或線對數目總數的1%，則判為不合格；

c）對絞電纜布線抽樣檢測時，被抽樣檢測點（線對）不合格比例不超過1%，則視為抽樣檢測通過，不合格點（線對）必須予以修復并復驗。被抽樣檢測點（線對）不合格比例超過1%，則視為一次抽樣檢測不通過，應進行加倍抽樣；加倍抽樣不合格比例不超過1%，則視為抽樣檢測通過。如果不合格比例仍超過1%，則視為抽樣檢測不通過，應進行全部檢測，并按全部檢測的要求進行判定；

d）全部檢測或抽樣檢測的結論為合格，則竣工檢測的最后結論為合格；全部檢測的結論為不合格，則竣工檢測的最后結論為不合格。

1.7智能化集成系統檢測方法

集成系統檢測時應提供以下過程質量記錄：

1.硬件和軟件進場檢驗記錄；

2.系統測試記錄；

3.系統試運行記錄。

集成系統的檢測應包括接口檢測、功能檢測、性能檢測和安全檢測。

1.8、住宅（小區）智能化系統檢測方法

系統設備安裝質量檢測方法有：

1.安全防范系統設備安裝質量檢測參照本規范第8章執行。

2.火災自動報警及消防聯動系統設備安裝質量檢測參照本規范第7章執行。

3.信息網絡系統設備安裝參照本規范第4章、第5章和第9章執行。

4.設備管理系統設備安裝參照本規范第5章、第6章有關章節執行。

檢測方法為抽檢，以各分（子）系統為基礎，按設備總數的10%抽檢，且不得少于10臺，設備總數不足10臺的全部檢測。

參考文獻

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[2]程大章,陳捷,沈曄，2001-全國建筑電氣設計技術協作及情報交流網2001年年會

住房制度論文范文第3篇

本篇主要是針對物業管理論文參考文獻的寫作標準規范格式來舉例說明，這些范例都是小編采編收集的一些比較優秀的物業管理論文參考文獻，希望小編整理的這些在大家寫作的時候能有所幫助。

物業管理論文參考文獻：

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住房制度論文范文第4篇

關鍵詞：房地產 房地產價格 價格規制

一、房地產價格規制的概念

（一）房地產價格的概念

我國房地產市場的商品主要是以城鎮商品房為主，房地產的價格也主要表現為通過市場機制形成的商品房的價格，因此房地產的價格也被稱為"商品房價格"，簡稱"房價"。

（二）我國房地產價格的基本構成要素

房地產價格（主要指買賣價格）主要是由九項因素構成的：土地取得費用、前期工程費、配套費、建筑安裝工程費、管理費、銷售費、稅費、利息和利潤。

（1）土地取得費用因房地產開發土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權出讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地使用權出讓金；以土地使用權轉讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地轉讓費。

（2）前期工程費指房地產開發商委托設計、監理、審計等專業機構進行工作所需的費用和施工前期所必須要進行的各項手續性工作所需花費的費用。

（3）配套費是為房地產開發進行城市基礎設施和公建設施配套而必須投入的費用。

（4）建筑安裝工程費是為進行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費用，它包括直接工程費、間接費、計劃利潤和稅金。

（5）管理費指導房地產開發公司的辦公費和人員工資福利費等在某一個項目上的分攤。

（6）銷售費指為了進行房地產銷售而必然發生的廣告宣傳費、銷售費、辦公費等。

（7）利息通常是指房地產開發項目貸款利息。

（8）稅金主要有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和其他相關稅等。

（9）利潤是房地產開發投資應獲得的回報。它是房地產開發企業的銷售收入扣除開發經營成本以后的余額。

二、我國房地產價格規制的歷程

改革開放之后，實施城鎮住房體制改革同時，逐步形成了房地產價格政府規制的法律基本框架。1983年國務院《城市私有房屋管理條例》明確了房地產交易價格的形成機制。1994年《城市房地產交易價格管理暫行辦法》提出新的房地產價格管理原則，對交易價格實行直接管理和間接管理相結合的原則，以市場為主導的房地產定價機制。2003年《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》明確地方政府穩定房地產價格的行政問責制。2010年1月《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》首次規定了省級人民政府對房價的穩定負責； 2010年1月《國十條》從保障性住房和普通住房的增加，通過信貸政策房地產稅收政策的實施來調節需求達到穩定房價的作用。2012年《商品房銷售明碼標價規定》要求房地產價格要嚴格明碼標價并執行"一房一價"政策，7月國務院常務會議，落實問責制，完善價格規制政策，同時繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施。

三、我國房地產價格持續上漲的原因

（一）開發成本因素

地方政府的城市建設資金主要來源于房地產行業帶動的土地拍賣。土地價格成本占房地產總建設成本的20%，土地價格的上漲直接導致房地產建設成本的上升，房地產價格自然而然就會水漲船高。

（二）市場需求旺盛

城市人口數量和規模不斷增長；人們對住房的質量要求高，改善型住房需求增長；城鎮化進程加速，舊城改造帶來的需求，這些都增加了對房地產的需求。

（三）資本市場的因素

資本市場不發達，投資工具稀缺是造成房地產市場資金過熱的重要原因之一，國內銀行信貸的迅速擴張，增加了房地產開發與投資機會，人民幣升值，導致外資大量涌入，進一步擴張了房地產市場。

（四）房地產市場體系不夠健全

短期投機行為盛行，如消費者"買漲不買跌"、"溫州炒房團"等；房地產要素市場發展不協調，房地產要素市場包括土地市場、金融市場和原材料市場等，受固定資產投資規模的影響，成本上漲的壓力增大。

四、我國房地產價格規制中存在的主要問題

我國房地產政府規制工作起點低、起步晚，不管是政府規制的理論基礎還是實際操作經驗都無法滿足實際發展的需要。我國房地產價格政府規制存在以下幾個方面的問題：

（一）政府規制的目標不明確

我國歷次的房地產價格規制都是圍繞"促進房地產市場平穩發展"這個主要目標進行的，直到2010年國家頒布通《通知》強調當前時期的房地產價格規制的目標是"遏制房地產價格過快上漲"即"穩房價"。

（二） 政府規制政策執行不力

房地產的供求關系，地理位置和消費者的購買熱情都會對房地產的價格造成影響，自1998年取消福利分房后，住房要通過市場，房價不斷升高。2004年我國房地產市場價格增長率達到百分之十七點八。

（三）政府規制監管不到位

當前的房地產市場在政府干預過多的同時，政府監管力不夠，同時法律監管，民意監管及輿論監管的建設遠遠滯后于市場發展速度，市場交易混亂，缺乏針對于發商的有力約束。

（四）中央和地方政府的利益博弈

中央政府和地方政府作為房地產價格政府規制的兩個主體，在價值目標、行為準則以及利益訴求等方面都一致，都是社會公共利益和訴求的代表者，但二者管轄范圍和工作落腳點和出發點略有差別。

五、完善房地產價格規制的對策

房價一路上漲，房地產業泡沫仍然在繼續發展。一旦房價暴跌來臨，其背后隱藏的巨大危險應該受到政府的高度重視，并且這也是國家對房地產業宏觀調控的根本原因所在。

（一）逐步建立和完善中國城鎮住房體系。

這意味著要通過多條途徑保持市場供應，增加豐富產品供給來源。首先要加快廉租房、公租房建設。其次，繼續投資建設經濟適用房和推出限價房。最后，加大住宅土地和商品房供應及打擊囤地等空置房，增加商品房實際有效的房源。

（二）逐步取消中國商品房預售制度。

因為能解決開發商資金鏈的50%資金，商品房的預售已是推動房價上漲的關鍵因素之一。

（三）調整稅費分配制度。

由于財政分配不平衡，房地產成為地方政府的最大財政收入來源。地方政府財政收入60%上交繳中央，留給地方政府的財政不到一半，卻承擔著60%的財政支付壓力。

（四）加強對房地產企業的壟斷規制。

對房地產的實際銷售價格進行監督和管理，成本加適當利潤的方法（平均銷售價格）并公布指導價。

（五）改革中國土地制度。

地方政府對土地財政的依賴，是造成房價上漲最重要的原因。自2003年經營性用地實行招拍掛制度后，出現很多"地王"，致使土地價格上漲幅度遠遠高于房價，房價很難再降下來。

（六）建立房地產信息管理系統，提高市場透明度。

利用IT技術，建立全國聯網實名房產登記制度，使政府對現有居住水平及房地產結構完整把握，對干預策略提出數據支持，對投機需求進行管理與調控。

六、結論

房地產是我民經濟的支柱產業之一，對民經濟的發展起著至關重要的作用。對房地產價格規制的研究，為政府進一步調控房價提供理論支持。本文通過對房地產價格規制中問題的分析，從七個方面提出進一步調控房地產價格的對策，來完善政府在調控房地產價格方面的不足。

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住房制度論文范文第5篇

【關鍵詞】個人住房貸款；提前還款

1.引言

隨著我國改革開放進程的不斷加快，我國經濟實現了一次又一次的騰飛，城鎮居民收入水平獲得了大幅增長，對于改善生活條件的需求愈發迫切，其中購房需求被放在首要位置，居民購房熱情愈發高漲，房地產業也由此得到了飛速的發展。在國家擴大內需等各項積極財政政策的刺激下，我國固定資產投資總額在短期內大幅增長，其中房地產投資在我國GDP中的占比逐年增長。

隨著我國個人住房貸款的發展以及受貸款利率調整的影響，即我國個人貸款基準利率由下降通道轉為上升通道之后，直接導致很多地區出現集中性的提前還款高峰。2007年中國人民銀行的一項調查報告顯示，借款人在貸款存續期內的還款規劃、資金成本和產生的費用以及家庭收入結構、水平等的變化是導致借款人提前還款行為發生的最主要原因。如果說我國居民傳統“無債一身輕”的觀念是主導借款人提前還款規劃的直接原因，那么由貸款利率波動拉動借款人支付資金成本的提升以及我國經濟向好帶來的借款人家庭收入結構的調整及絕對額的不斷增長，將成為借款人家庭最終落實提前還款規劃的推動力。

通過本論文的研究旨在識別影響個人住房貸款提前還款的主要因素，為商業銀行在貸款審核階段及貸后管理階段進行有效的管理提供依據，并為我國個人住房抵押貸款證券的估價提供理論和技術基礎。具體理論和實踐意義如下：

從理論研究角度看，由于國外對個人住房貸款乃至個人住房貸款提前還款行為的研究起步較早，已經積累了大量的、較為成熟的研究成果，而我國在此方面的研究卻處于起步階段，以往由于數據樣本整體數量不足、缺乏完整性、連續性等原因，導致學者在進行定量分析和建立模型時存在較大難度。由此，通過本論文的分析及實證研究將為商業銀行個人住房貸款提前還款風險的管理提供有益參考。從實踐研究角度看，通過本論文的分析及實證研究將為住房抵押貸款證券化之后，合理確定住房抵押貸款證券發行價格提供有力依據。同時，通過對個人住房貸款提前還款行為表現形式的研究，深入探討由提前還款為商業銀行經營管理帶來的影響，從而有利于商業銀行提升風險的有效性。

2.個人住房貸款提前還款風險影響因素分析

2.1 外生因素分析

外生因素要包括由于地理環境、經濟整體情況或人口變化等因素導致的借款人提前還款風險，以及由自然環境變化或借款人死亡導致貸款無法償還，由保險公司或擔保公司代為償還借款人應還未還欠款而出現的提前還款違約風險。

2.2 內生因素分析

內生因素是指與個人住房貸款緊密相關的內生經濟變量，主要包括以下幾方面因素。

2.2.1 房產價格因素分析

房產價格是導致借款人發生提前還款重要因素，一方面由于房地產價格上漲，借款人可以通過再融資的方式獲得更多貸款，滿足其多樣化的個人消費及經營需求，由此借款人就會提前還清原貸款的方式以申請更高額度的貸款。另一方面，借款人由于改善居住條件、子女上學等剛性需求引發的換房行為，導致借款人要提前還清個人住房貸款，撤銷房產他項權以便房屋的銷售。

2.2.2 借款人收入狀況因素分析

宏觀經濟向好，住房的轉手率提升，促進提前還款行為的發生。當經濟形勢走低，居民無力償還貸款，銀行會通過拍賣等方式處置房產后收回貸款，也會形成借款人的提前還款。另外，住房公積金繳存也加速了借款人的提前還款。

2.2.3 利率因素分析

固定利率條件下，市場利率下降時，借款人提前還款的概率加大。采用浮動利率條件下，市場利率提高時，借款人提前還款的概率加大。另外，較低的市場利率水平會促使很多本來不具備還款能力的購房者購房，通過轉手，加速提前還款。

3.個人住房貸款提前還款管理的國際經驗

3.1 違約金管理制度

違約金制度，即銀行對于個人住房貸款提前還款的借款人收取違約金，并以此作為銀行價格補償的方式。

3.2 貸款產品創新模式

伴隨我國房地產市場的快速發展，個人住房貸款取得了長足的發展，競爭程度日趨激烈，由此市場上涌現出很多新興的個人貸款產品，特別是在還款方式上更為多樣，既有利于拓展市場空間，也起到了管理提前還款風險的作用。（1）多樣化的貸款計劃。根據不同的職業類別和收入水平對借款人進行細分，并針對不同的群體設計個性化的產品，以起到降低借款人還款壓力，限制提前還款的作用。（2）Mortgage One賬戶。即通過將借款人的存款賬戶與貸款賬戶關聯的方式，將借款人存款賬戶中的資金視為提前償還貸款，不僅為借款人節省了利息支出，還保證了借款人資金的流動性，同時起到了降低提前還款的作用。

3.3 衍生金融工具管理模式

在美國，個人住房貸款的利率方式以固定利率為主，銀行為借款人提供提前還款的選擇權，而此舉將無法預期個人住房貸款整體資產組合在將來一段時間內的現金流動性。由此很多商業銀行通過套期保值的方式化解個人住房貸款提前還款的風險。險。

3.4 個人住房貸款證券化

近年來，管理個人貸款提前還款風險的新手段是通過資本市場將提前還款風險進行轉嫁。其基本機制是金融機構通過將個人住房貸款打包出售給特別設立的特殊目的公司（SPV），金融機構資產負債表上的個人住房貸款轉變為現金，從而使個人住房貸款的違約風險和提前還款風險隨著貸款的銷售轉移給SPV，從而通過SPV發行的個人住房貸款證券（MBS）在資本市場上將這些風險分散給眾多的投資者。金融機構的利潤被鎖定為該個人住房貸款發行利率和銷售利率之間的買賣差價。從整個金融市場系統風險管理角度看，由于遵循了風險配置的基本原則，個人住房貸款的風險由風險過渡者（金融機構）轉移給承擔不足者（愿意且有承擔該風險能力的投資者）手中，對降低系統性風險有至關重要的作用。

4.管理個人住房貸款提前還款風險的建議

通過分析結果和國外經驗的總結，結合我國商業銀行目前在提前還款風險的管理中存在的問題，提出了具有一定針對性的解決方案。

4.1 建立健全違約金制度

違約金制度，是在個人住房貸款的交易價格中，通過運用風險定價機制，對借款人的提前還款行為進行補償的技術。違約金制度是商業銀行提前還款風險管理的第一步，也是最基礎的管理方法。違約金制度是國外普遍采用的一種管理提前還款的方法，經過長時間的發展已經形成很多種方式，包括規定違約金、盯住市場違約金等，商業銀行根據自身發展現狀及對風險的容忍度，綜合運用各種方式以彌補提前還款造成的損失。

4.2 運用表內對沖方法管理提前還款風險

表內對沖，利用了商業銀行資產負債表中資產方和負債方對于市場利率變動產生的反向效應可以相互抵消的原理，合理安排和管理表內各項業務，以使市場利率變動對表內業務的總體影響降到最低水平。由個人住房貸款提前還款產生的風險如果能夠實現在商業銀行表內業務中自然對沖，對于商業銀行來說，不僅轉嫁或轉移了金融風險，而且降低了管理成本，同時對于整個金融體系來說，起到了有效控制和管理系統性風險的作用。

4.3 推進個人貸款產品創新和提升服務水平

管理和控制提前還款歸根結底是為了挽留客戶，以此為出發點考慮，最容易實現的方法莫過于通過商業銀行自身個人貸款產品創新，乃至個人金融產品的聯動以及進一步提升商業銀行服務的水平和質量，從而不斷提高單一客戶口袋份額，并通過提供多樣化、個性化的產品和服務，不斷提升客戶對同一銀行產品和服務的認可度、信賴感和忠誠度。

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