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房地產調查報告范文第1篇

了解當今及未來房地產市場情況,互聯網對房地產的介入情況,地產服務市場是否存在.

二:調查的方法,資料的來源,方法:

觀察分析法,資料分析法.資料來源:互聯網權威網站,報紙,

三:調查研究的主要發現

1,*房地產市場投資活躍,銷售雖然增長,但積壓依然增加.

資料顯示*年1-9月份,隨著宏觀經濟環境的改善及廣州市城市環境改造進展,令投資再度活躍,開發投資進入了新的增長周期.今年1-9月,全市房地產開發完成投資達192.35億元,同比增長32.9%,比去年同期增幅提高20.6個百分點,為今年以來的最高增幅(一季為23.7%,上半年為30.5%),其中全市房地產開發綜合實力30強企業完成投資49.22億元,占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬平方米,同比增長10.2%,增幅上升9.6個百分點.1-9月,全市房地產開發項目新開工面積大幅上升,達670.17萬平方米,同比增長39.9%,新開工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開工面積中,住宅為541.79萬平方米,同比增長40.8%,增幅比去年同期提高28.7個百分點,新開工率達26.1%.全市新開工的大樓盤有所增加,全市1502家房地產開發企業中,新開工面積超5萬平方米的企業達40家,同比增加14家,新開工規模達394.21萬平方米,占全市的58.8%,比上年同期提高了14個百分點.由于廣州市房地產開發投資持續較快增長,使商品房施工進度加快,竣工量增大,帶動1-9月交樓面積同比增長50.8%,為223.78萬平方米,其中住宅銷售(交樓)201.8萬平方米,辦公樓5.68萬平方米,商業營業用房12.95萬平方米,其他房屋3.35萬平方米.另據統計,*全省積壓商品房已達1200萬平方米,而另一方面,全省還有7000多萬平方米的商品房施工面積.按現時的上市量與消化量,全省當前積壓的商品房不但難以減少,還可能進一步增多.

2,廣州商品房向外地擴散,大戶型和別墅型成為主流.

原番禺市和花都市正式撤市改區后,廣州市房地產開發投資形成新格局,市區投資基本上占絕對優勢.1-9月市區完成投資額188.01億元,同比增長32.2%,占全市的97.7%;兩縣級市完成投資額4.34億元,同比增長76.4%.占全市的2.3%.在全市十區中:番禺區和花都區開發投資出現強勁增長勢頭,投資總量分別居十區的第一,二位,完成投資額分別為27.78億元和6.63億元,同比增長均為1.2倍,特別是番禺區住宅投資大幅增長,完成投資額為23.41億元,同比增長1.2倍,占本區房地產開發投資的84.3%,比全市住宅投資高13.8個百分點.廣州商品房從市中心向外擴散的格局已經明顯.據民政部門統計,1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬人,約占全市人口總量12%,這標志著廣州的人口結構進一步邁向老齡化.而贍養老人既是中華全統美德,又是法律規定.在將來,由于計劃生育和人口壽命的提高,每對夫婦很可能要照顧兩對老人,而養老園還未成風,因此,新婚夫婦與老人同住極為可能,購買大面積套間成為必要.別墅市場也漸漸升溫,"一股自家車選購別墅的大軍正悄然興起".

3.各地產商為推銷樓盤各出奇招,推廣費用龐大.

為推樓,地產商想出各種"概念"作為買點,先后出現"體育概念","山水概念","生態概念","地鐵概念","教育概念","智能概念"等,并以巨額資金在電視,報章等媒體推銷其概念.就*年10月10日-10月16日間,由于國慶過后,樓市經過兩個星期強勁的推盤聲勢之后,開始恢復低調并進行休整.做廣告宣傳的樓盤僅75個,較上周驟降了25%,但廣告額也達到859.4萬元,其中十大廣告樓盤之首的江南世家所投入的廣告費用59.7萬元,康王商業城和益豐花園以33萬元左右的廣告宣傳費用分別位于第二,第三位.這些廣告費用中,絕大部分是電視廣告,廣告傳單以及報章雜志的形式.另外,不少廣州周邊樓盤推出的免費睇樓專線車,也是一筆不小的費用.

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4,二手樓市將漸趨活躍.

據經濟日報*-10-12報道,房地產交易程序進一步簡化.這一二手樓市發展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經過幾年的發展,還有福利分房的尾班車的開出,相當部分人已經手中有房,甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴大,"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.

5,房地產網站繁多,功能,資訊內容相近.

在房地產這個朝陽行業中,網站作為新經濟的身影,亦隨處可見.據估算,中國至少有房地產專業網站300個.象"新浪","網易"這類門戶網站基本都建有地產頻道,傳播著各類型的地產信息;而類似與"搜房","安家"等的房地產專業網站,則是擔當著為消費者提供網上置業指導,追隨地產行業發展的雙重任務;此外像"麗江花園"這類由發展商興建的網站,更多的目的在于建立,豐富項目形象,增加項目的知名度.雖然目前與房地產行業沾邊的網站很多,但真正能為置業者排憂解難,可提供詳盡的房地產信息,再售物業信息的專業網站并不多,幾乎全是提供以下幾條內容:一,二手房租售信息(多為文字描述地址,大小,聯系方式,極少數使用圖片及360度環景技術);房產相關法律法規及相關新聞;裝修,家具風格文獻資料;供樓利息計算.

6.現有房地產網站極具區域性.

現有房地產網站多立足本地,只起到互聯網廣告的作用,未能發揮互聯網無地域的優勢,這可能是由于互聯網技術所決定的,由于HTML表現手法有限,極大地制約了房地產網站的跨地域發展.

7.房地產網站表現形式.

A,HTML超文本文件格式.運用圖片,文字和超級連接表現樓盤,這是現在房地產網頁主要表現形式.B,360度環景技術.能表現東南西北四方位景物,可拉近觀察,表現事物真實,可做少量互動,如超級連接,但只能在一固定地點做360度旋轉觀察.這一技術已出現,但還沒普及,應用此技術網站極少.C,VRML虛擬現實技術.應用電腦三維技術,能表現物體空間結構,瀏覽者可任意游走,有置身其中的感覺,但畫質與現實有差異.至今沒出現這類商業地產網站.四:結論

1.*房地產將出現買方市場,房地產銷售將出現新困難.雖然廣州樓盤銷售增加,積壓有所減少,但*整體商品房積壓依然嚴峻,況且商品房作為耐用高價消費品,一般都有50年使用壽命,而且每戶多套的可能性不大,因此,商品房的需求量在一定時期內是有一定限度的.去年受房改"末班車"等因素影響,購買力受到嚴重消耗;而支取住房公積金手續煩瑣,有待進一步簡化;中國人口數量也趨于穩定,地方經濟差距正初步減少,而且經濟發展重心正向西北轉移,*外來人員用房需求也將有所減緩.另外,按1500元/平方米計算,全省消化現有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用,房地產買方市場初步顯露.這一點從*-11至*-3廣州各區住宅展銷均價變化可以看出.

2.未來一手房地產市場將定位在高檔商品房上,消費者需要更大量有關商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標的實現,人們對房屋的需求將上一檔次,房地產市場需求將轉為對大面積,別墅型等高檔商品房的需求.由于消費者追求的是高品質的商品房,而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費用,因此需要關于該商品房更全面的了解,而不單局限于對其位置,大小等信息的了解.廣州樓盤的向外擴散,導致得到這些信息,將耗費不少時間與精力.

3.地產商銷售手段需要創新.隨著買方市場的確立和消費者消費心理的成熟,大量廣告的投入不是他們的出路.因為高額的廣告費用必然提高商品房銷售成本,從而削弱樓盤價格上的競爭力.消費者心理總是從非理性到理性,他們注重的將是商品房的實用性和舒適性,單搞概念盤將難以取得好的銷售成績.因此房地產需要銷售模式的創新,需要低成本,高效,實用的銷售手段.

4.二手市場將相對活躍城區范圍的擴大,是二手交易的主要動因.樓房私有權的確立和交易手續的簡化提供了二手交易的必要條件.人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源,房屋置換成為二手交易的主要目的.

5.現今房地產網站信息遠未達到消費者要求,需要技術創新.如上所說,單文本和圖片將難以滿足消費者對樓盤信息的需求,網站需要新的表現手段展示樓盤.只要互聯網能提供足夠的信息,網上銷售這一低成本銷售方式將受地產商青睞.

五:建議

房地產推廣是一個高利潤行業,如果互聯網是計電視,廣播,報章雜志后的一時代傳媒,那么他在房地產推廣上必有作為.可以利用虛擬現實技術建立房地產網站,定位在一手樓盤的銷售,利潤來源主要定在地產開發商,而非消費者.現在很少地產商愿意在互聯網上做廣告,究其原因,為以下幾點:

1:認為電視,報章等廣告是主動的,不管消費者是否接受,都難以拒絕,至少要看一眼,才能做出下一步反應.而互聯網廣告確實被動的,消費者愿意才會看.這一想法是但從廣告目的出發的,而忽略了廣告的效果和效率,這也是現在房地產廣告費用高昂的重要原因.而事實上,互聯網廣告是有針對性的,有需要得到這方面資訊的消費者會主動尋找這類網站,而且在網上做廣告是無地域限制,無時間限制的.

2:認為互聯網還沒普及.這一點也不應成為互聯網難以做房地產推廣的原因.就現在產業結構及人口結構考慮,未來的房地產有效消費群將集中在掌握互聯網這一效率工具的高科技人群中.

3:認為互聯網所表達的信息不如全統媒體豐富.的確,用傳統超文本格式(HTML)表現房地產信息,遠遠未能滿足消費者和地產商需求和要求.這也是房地產網站需要技術創新的原因.

房地產調查報告范文第2篇

預購房以經濟適用房和商品房為主

居民可承受的房價以每平方米1000－2000元為主

25－34歲的人占購房人群的36％

預購面積以80－100平方米的需求量最高

主要房屋預購者家庭月收入在1000－4000元間

工薪階層購房依然難，價格是最大瓶頸；高收入者將是市場生力軍

隨著國家住房制度改革的不斷深入及居民生活水平的提高，個人購房已成大勢且愈演愈烈。新生代市場監測機構每年在中國的城市進行一項名為"中國市場與媒體研究（cmms）"的調查，今年的"中國市場與媒體研究2000（cmms2000）"調查總體為居住在20個樣本城市的15－64歲的人口，樣本量50000.以下是新生代市場監測機構根據cmms2000數據對中國房地產市場所得的調查結果。

城市居民目前住得怎樣從cmms調查所涉及的調查范圍看，20城市居民以居住樓房為主，87．7％的家庭住房為無電梯式樓房，只有3．7％的家庭住在有電梯的商品里，還有8．2％住在平房，另有一小部分處于衛生間或廚房共享的合住狀態。

由于房改的不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59．3％，超過半數；18．2％向房管所租用房屋；11．5％租住單位的房子（見圖一）。住房面積多數在40－80平方米之間。

多少都市人準備買房據調查，五年內準備購房的都市人占調查城市總體的21．9％，其中以經濟適用房和商品房為主，預購面積在70－150平方米之間，可承受價格以每平方米1000－2000元為主體，輔之以每平方米500－1000元及2000－3000元的價格。購房資金將主要來源于家庭儲蓄，政府及銀行貸款也占據一定比例。

有了產權房，還買房嗎數據顯示，調查總體中59．3％的家庭擁有住房產權，住房面積在20－80平方米不等，多為2、3或4口之家，其中以居住面積在50－80平方米所占比例最高，20－50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個人從單位或私人處租房。那么，是不是只有這一小部分的租房者才是房產預購對象呢？調查結果顯示并不盡然。調查顯示，在已擁有產權房的家庭中，23．3％預計在五年內購房，20．1％預計明年購房，商品房及經濟適用房仍占預購主導地位。

調查顯示，無產權房家庭主要希望購買80平方米以下的房子，屬一期置業，為解決生活問題；而已擁有產權房的家庭則希望購買更大的房子，屬二期置業，為改善生活質量。（詳見圖二）

有產權房家庭的購房情況可以參見圖三。計劃5年內購房的比例遠遠高于計劃1年或2年內購房的比例，尤其是對大面積住房的購買。而計劃1年內購房的比例也高于計劃2年購房的比例，說明購房群體要么已持幣在手，有比較具體的購買計劃，要么準備一個較長時間的資金積累，再進行置業大投入，使生活質量徹底改觀。

另外，在商品房預購群體中，有產權房的家庭預購比例達55．6％，遠遠高于其他住房群體，預購面積以81－100平方米的需求為最高，達30．5％；而在100－150平方米的預購群體中，擁有產權房的家庭預購比例高達62．3％，可見購房在這個群體中的市場潛力非常可觀。但是，他們的購買能力又怎樣呢？

假設擁有房產權的預購者為一總體，調查顯示，其中家庭月收入在2000至2500元之間的比例最高，達16．5％；6000元以上的高薪家庭比例最小（見圖四）。從總體家庭月收入狀況來看，我們就不難理解他們對房子售價的期望值所在。希望房價在1000－2000元的比例最高，為30．4％；500－1000元的占22．3％；2000－3000元的占21．6％；希望房價在6000元以上的不足1％（見圖五）。

以上數據顯示，國內巨大的人口基數和迅猛的經濟發展態勢使房地產業具有驚人的潛力，但當前樓市價格的居高不下與不斷增長的房屋物業需求之間出現了斷層。如果商家能順應市場，對價格、服務及其他相關要素加以調整，相信房地產的前景非常樂觀。但值得注意的是，在這些擁有房產權的預購者中，有69．1％希望使用家庭存款來購房，31．4％希望政府貸款，16．1％打算向銀行貸款?？磥?，傳統的消費觀念顯然不利于消費的良性增長。

購房者是什么樣的人？

數據顯示，25－34歲的人占購房人群的36％，位居榜首，而35－44歲的人群比例為20．3％，位居第二。總體購房人群以中學以上學歷為主流，半數以上為全職工作者，重點分布于貿易、制造業、政府機關及教育文化領域，以制造業職工、中級技術人員、商業／服務業職員、公司中級經理居多，輔之以其他行業人士，月薪在1000－2000元范圍內為主體購房者。

目前，中國的家庭結構以三口之家或四口之家為主，購房計劃多數定位在商品房及經濟適用房，分別占預購比例的42．7％和39．2％；預購面積在70－150平方米間不等，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋預購者的家庭月收入在1000－4000元間。

居民購房承受能力有多大房地產業區域性差異很大，但房價與區域性平均收益的比例卻基本類似。比如北京的房價與其他各大城市相比持續居高不下，市內一般地段也要6000元以上一平方米，若按2成20年按揭付80平方米房價，則首付最低在10萬元左右，每月還款額大致要在2000元左右。這樣的還款額與總體家庭收入間的差異是顯而易見的，因為北京地區預購房家庭月收入集中在1000－3500元范圍內，占預購總體的64．4％，月收入3500－6000元的占16．7％，6000元以上的僅占5．6％（見圖六）。

從居民對房價的期望值曲線上可以明顯看出，期望值與市場價差距甚遠（見圖七）。目前國內的經濟發展現狀決定了恩格爾系數（指居民家庭花費在食品和日常家庭用品上的費用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購房的難度。

另外，中國人的傳統觀念是量入為出，還不習慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續繁雜，擔保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了國人消費觀念的盡快更新。從總體購房人群中預購房屋的資金來源上看，希望使用家庭存款的占68．6％，希望政府貸款的占31．1％，希望銀行貸款的占15．5％，希望跟親戚朋友借的占12．2％。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿意辦理銀行貸款?？梢姡y行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費觀念，刺激消費增長，達到商家與消費者雙贏的效果。

誰更急于買房中國人喜歡居有定所，不尚遷徒。據調查，認為"只有真正擁有自己的房子，才會覺得穩定和可靠"的人占總體調查人口的75．6％?？梢姺孔釉趪说男哪恐械奈恢檬呛蔚戎匾?！

目前，從預購房者的人群結構來看，商業、服務業一般職工占預購總體的11．5％，居第二位，而這其中60．1％的預購者介于21－35歲之間；制造業職工占預購總體的12．8％，居首位，這其中46．5％的預購者介于21－35歲之間；而中級公司經理介于21－35歲的預購比例也超過了60％。由此可見，市場的重心在年輕一族。這一組人群中，63．6％為已婚，其中介于21－35歲的占43．7％，介于36－45歲的占30．4％；34．7％為獨身，其中66．1％介于21－35歲之間，僅有1．4％介于36－45歲之間。從預購房者的年齡結構、職業特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構成預購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分。

應該說，21－45歲之間的人群對購房最有興趣，他們希望的房屋類型仍然是經濟適用房和商品房，面積介于50－150平方米之間，最好單價在3000元以下，愿意花3000－4000元／平方米購房的也占有一定的比例。這一預期和市場價格的差距低于調查總體對房價的預期與真正市場行情的差距。

調查總體對每平方米的價格預期如下：每平方米500－1000元的占22．9％，1000－2000元的占32％，2000－3000元的占19．6％，而6000元以上的僅占1．3％?？梢钥闯?，國人對房價的承受能力與實際的市場情況大相徑庭。

居住環境對購房有多大影響調查還顯示，消費者已逐漸將目光投向新的視點，比如：環保問題、居住環境（包括人文環境、地理環境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費者購房的決策。

目前環保已成為一種全球化的概念，購房者對居住地的環境要求日益提高。認為城市環境污染太嚴重的占調查總體的60．9％，看來，爭取"綠色"生存環境已成為大多數都市人的夢想。相比較而言，郊區的物業價格比市區要便宜很多，"綠色"程度也大大好于市區，且有些文化小區的人文環境也很好，城市則因為交通網絡不夠完善、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價格求得"綠色"生存環境的愿望無法實現。

房地產調查報告范文第3篇

關于北京***公司的盡職調查報告 致:***先生

北京市康德律師事務所 (以下簡稱本所)接受***先生的委托，根據中華人民共和國公司法中華人民共和國公司登記管理條例及其他有關法律法規的規定，就北京****房地產開發有限責任公司(以下簡稱****公司)資信調查事宜出具關于北京****房地產開發有限責任公司資信調查報告(以下簡稱本調查報告)。

重要聲明:

(一)本所律師依據中華人民共和國公司法 中華人民共和國律師法等現行有效之法律、行政法規及本調查報告出具日以前已經發生或存在的事實，基于對法律的理解和對有關事實的了解，并按照律師行業公認的業務標準、道德規范和勤勉盡責精神出具本調查報告。

(二)本所律師根據****公司提供的相關資料，已對****公司的主體資格進行了充分的核查驗證，并已對本所律師認為出具本調查報告所需的文件進行了審慎審閱。包括但不限于公司主體資格、公司的章程、公司的股東及股本結構、公司的財務和稅務、公司的訴訟與仲裁。本所律師保證在本調查報告中不存在虛假記載、誤導性陳述及重大遺漏。

(三)****公司已向本所律師保證和承諾，其已提供本所律師為出具本調查報告所必需的、真實的、完整的復印材料;其所提供資料上的簽字/或印章均真實、有效;其所提供的副本材料或復印件與正本或原件完全一致;其所提供的資料文件均為真實、準確、完整，無虛假記載、誤導性陳述及重大遺漏。

(四)本所律師僅根據****公司提供的相關資料對其資信情況相關事項發表法律意見，并不涉及有關財務會計、審計、內部控制等非本所律師專業事項。

(五)本調查報告僅供***先生在本次之目的使用。未經本所及本所律師書面同意，***先生及其他任何法人、非法人組織或個人不得將本調查報告用作任何其他目的。

基于上述聲明，本所律師依據中華人民共和國公司法等法律、行政法規和規范性文件的規定，按照律師行業公認的業務標準、道德規范和勤勉盡責精神，對****公司提供的有關文件和事實進行了核查和驗證，以***先生特聘專項法律顧問身份，現出具法律意見如下:

第一節釋義、引言

一、釋義

在本調查報告中，除非另有說明，下列詞語具有如下特定含義:

公司章程北京****房地產開發有限責任公司章程

本所指北京市康德律師事務所;

本調查報告指關于北京****房地產開發有限責任公司資信調查報告。

二、引言

本所接受***先生的委托，作為其特聘專項法律顧問，對北京****房地產開發有限公司資信情況進行了核查與驗證，具體內容如下:

1、北京****房地產開發有限公司的主體資格;

2、北京****房地產開發有限公司的章程;

3、北京****房地產開發有限公司的股東;

4、北京****房地產開發有限公司的股本結構;

5、北京****房地產開發有限公司的財務、稅務;

6、北京****房地產開發有限公司的債權債務，訴訟、仲裁情況。

第二節正文

一、北京****房地產開發有限公司的主體資格

(一)北京****房地產開發有限公司經北京市工商行政管理局密云分局注冊，領有北京市工商行政管理局密云分局頒發的企業法人營業執照。

2、公司住所:北京市***工業開發區水源路***號;

3、法定代表人:***;

4、注冊資本:1000萬元人民幣;

5、實收資本:1000萬元人民幣;

6、公司類型:有限責任公司(自然人投資或控股);

7、經營范圍:一般經營項目:房地產開發、銷售;房地產信息咨詢(中介服務除外);家居裝飾設計;自有房屋的物業管理、接受委托從事物業管理;

(二)北京****房地產開發有限公司于2011年4月7日經過北京市工商行政管理局密云分局年度檢驗。

本所律師提示:****公司僅向本所提供了上述(四)中對核定的房地產開發資質為待定資質的批復文件，并未提供暫定資質證書或其他資質等級證書等有效證明其房地產開發資質的相關文件。

二、北京****房地產開發有限公司的章程

公司章程，是就公司組織及運行規范，對公司性質、宗旨、經營范圍、組織機構、議事規則、權利義務分配等內容進行記載的基本文件。是公司存在和活動的基本依據。

根據****公司向本所提供的北京****房地產開發有限責任公司章程顯示:北京****房地產開發有限責任公司于2001年10月15日制定了公司章程，章程內容對公司的名稱和住所、經營范圍、注冊資本、股東的姓名、出資立式、出資額、股東的權利義務、股東轉讓出資的條件、機構設置以及議事規則等作了詳細的約定，全體股東均在公司章程上簽名。

本所律師經審核認為:根據公司法相關規定，****公司成立時的公司章程對注冊資本、股東人數、出資方式、出資額、公司的機構設置及產生辦法、議事規則等內容均符合公司法以及相關法律法規的規定，亦合法有效。全體發起人股東均在公司章程上簽名之時，公司章程正式成立，且對全體股東產生具有法律拘束力之效力。

本所律師提示:本所律師僅對****公司提供的****公司成立之時公司章程的內容、形式的合法性作出判斷，并不對****公司成立之后公司章程內容是否發生過修改或變動作出任何評價或判斷。

三、北京****房地產開發有限公司的股東

四、北京****房地產開發有限公司的股本結構

(一)****公司設立時的注冊資本、實收資本

根據****公司向本所提供的企業法人營業執照公司章程內容顯示:北京****房地產開發有限責任公司注冊資本為1000萬元人民幣，實收資本為1000萬元人民幣。

(二)****公司設立時的股權設置、股本結構

經核查，****公司設立時的股權設置、股本結構如下:

股東姓名出資額(萬元)出資比例(%)

崔曉玲150、0015%

王衛軍200、0020%

許隨義250、0025%

宜敬東150、0015%

崔白玉250、0025%

本所律師認為:

****公司設立時的注冊資本和實收資本符合公司法等相關規定。

股權設置和股本結構由全體股東在****公司章程中作出了明確約定并在工商登記部門進行了備案登記，體現了全體股東的真實意思表示，產權界定清晰，合法有效。

本所律師提示:****公司未向本所提供設立時對股東出資相應的驗資報告等相關文件，本所律師僅對****公司提供的現有的相關資料作出上述相關問題的判斷，對****公司設立之后股本及股本結構是否發生變動不作任何評價或判斷。

五、北京****房地產開發有限公司的財務、稅務

(一)****公司未向本所提供銀行開戶許可證

(二)****公司未向本所提供財務會計報告審計報告以及其他財務報表

(三)****公司未向本所提供貸款卡

(四)****公司未向本所提供稅務登記證以及相關的稅務發票。

本所律師認為:****公司作為合法成立并有效存續的房地產開發有限公司，應當按照法律規定編制財務報告或相關納稅登記，應建立建全財務和稅務制度。由于****公司未向本所提供上述相關證件、資料，本所律師對****公司的財務、稅務狀況不作任何法律評價或判斷。

六、北京****房地產開發有限公司的債權債務，訴訟、仲裁情況

本所律師提示:本調查報告僅對****公司向本所提供的相關資料進行審驗核查后所作出的相應法律評價或判斷，對在本調查報告中列明而缺乏獨立證據支持的相關事項不作任何法律評價或判斷。

(一)****公司未向本所提供相關債權債務憑證，本所律師對****公司是否對外發生債權債務情況以及是否設定相關擔保(抵押、質押、保證等)不作任何法律評價或判斷。

(二)****公司未向本所提供訴訟、仲裁、行政處罰等相關文件，本所律師對****公司目前是否存在重大訴訟、仲裁及行政處罰等不作任何法律評價或判斷。

第三節結語

一、本調查報告基于相關法律、法規及北京****房地產開發有限責任公司提供的相關證明材料，通過核查、驗證，提出上述意見，供***先生參考。

二、本調查報告主要依據以下法律、法規:

(1)中華人民共和國公司法(1999)

(2)中華人民共和國公司法(2005)

(3)組織機構代碼管理辦法

(4)中華人民共和國公司登記管理條例

(5)房地產開發企業資質管理規定

(6)中華人民共和國稅收征收管理法

(7)中華人民共和國律師法

北京市康德律師事務所

房地產調查報告范文第4篇

關鍵詞：房地產市場；市場研究；調研分析

Abstract: this paper studies the real estate market research method around on, clear the real estate market research, the concept of real estate market research content and theoretical analysis process, focusing on market research method and the procedures of description, compares the advantages and disadvantages of different research methods and the application of the environment, the explanation is the real estate market research method of data processing.

Keywords: real estate market; Market research; analysis

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

前言：隨著房地產市場的成熟與競爭的日益加劇，憑借經驗和直覺進行項目開發的時代漸行漸遠，房地產營銷策劃已逐漸被整個行業所重視，它的重心在于研究消費者需求，引導消費需求，進而滿足消費需求。為了完成這一目標，必須以扎實的市場調研為基礎，以消費需要為導向，進行深入的市場調研分析，以便熟悉房地產市場，進行產品定位，進一步做出科學的房地產投資決策。由于房地產市場總是在不斷發展變化的，在房地產項目的發展過程中，總會不斷出現新的市場機會和危機，通過對房地產市場的詳細調查、研究，可以準確把握當前房地產市場的供求關系，為企業投資決策提供準確的數據資料，準確預測今后房地產市場的發展變化，可達到房地產項目前期策劃的目的和要求，確保項目策劃及項目定位的真實可靠性和實時操作性。

一、房地產市場調查的概念

房地產市場調查是指為實現特定的目標，運用科學的原理和方法，通過各種途徑有計劃、有目的、有步驟系統地收集、整理與房地產項目相關的各種市場信息，為房地產市場的分析和預測提供基礎和依據。市場調查在整個房地產項目前期策劃中占有重要的位置主要是因為：

（一）市場調查是開發企業、策劃人深入認識市場的必經過程和手段；

（二）市場調查是策劃人和開發商認識產品市場規模，作出產品開發的決策基；

（三）市場調查是房地產項目投資決策、項目定位、產品定位等的基礎和前提，也是市場分析和預測的前提。

二、房地產市場調查的內容

(一)市場產品壽命周期調查

產品的壽命周期調查主要是研究產品的發展特征，進一步幫助決策，一般的產品壽命周期分導入期、成長期、成熟期、衰老期四個階段。對于房地產產品而言，國內外許多研究房地產發展周期的專家認為房地產產品同樣居有一定的發展周期，其壽命周期的研究主要包括宏觀環境下產品的壽命周期和項目所在地的區域房地產產品的壽命周期，對項目而言，后者的影響更大，研究也應當更為準確和深入。

(二)市場供應、需求調查

市場的供應調查主要包括兩個方面的內容：量和價，市場供應調查的核心內容就是調查對象、范圍的確定，以及調查深度的確定。

需求調查中經常調查以下幾個方面的內容：需求量、需求價及對目前產品的不滿足因素和程度。需求調查中一個非常重要的目的就是了解消費者心中所想，并且能對項目的前期推廣埋下伏筆，作個鋪墊和引導。

(三) 消費者購買行為調查

消費者的購買行為調查對于市場需求分析具有相當的重要性，主要從以下三個方面進行：1)消費群體特征調查、2)消費群體購買力調查，主要從收入情況、支出情況、消費者的資金分配能力、消費觀念、對目前房地產行業的了解程度等方面進行調查；3)消費者的消費傾向調查。

(四) 市場競爭調查

市場競爭無處不在，只有進行研究并指定恰當的策略才能把風險降到最低。對于房地產市場的競爭調查包括：1)區域內競爭企業，即在擬建項目的輻射范圍內項目的競爭企業情況；2)競爭項目，這里的競爭項目主要是指可能影響擬開發項目的建設、銷售等的已有項目和潛在項目；3)競爭產品的調查，主要是調查市場已有的產品和潛在的產品；4)區域外可比項目的調查，主要是指與擬開發項目具有許多的類似特征的項目，這種項目的研究對于擬建項目具有相當的借鑒作用。

三、房地產市場調研的主要方法

在房地產市場調研過程中由于調查深度和目的的不同也可以將房地產市場調查劃分為試探性調查、描述性調查、因果性調查、預測性調查等，這幾種調查之間存在一個相互聯系、逐漸深入的關系，并且在實際調查過程中經常進行綜合運用。試探性調查主要是發現問題和提出問題，描述性調查主要是說明問題，因果性調查主要是分析問題的原因，預測性調查主要是估計問題發展的趨勢。在這些調查過程中，要運用到多種調查方法。根據調查方法分類方式的不同，可以進行不同的劃分，但常用的方法有：

(一)訪問法

訪問法的基本原理是由調查者根據調查目的，擬定調查提綱和設計調查問卷，然后對被調查者以提問或問卷的方式請他們做出回答，然后再對回收的問卷進行分析、整理以得到所需的資料。訪問法的優點在于成本較低并且速度較快，缺點在于調查數據的客觀性不強對調查目的的實現能力不強。訪問法主要有以下三種形式：

1、面談，進行當面訪問有助于獲得較多的信息，并且調查者可以根據調查對象的特征調整調查的問題，但該方法比較費事。

2、電話調查，該方法的速度快、成本低，但是獲得的信息有限。

3、通訊調查，隨著現代通訊業的發展我們可以采用多種方式進行調查，并且成本會比較低廉。

(二)觀察法

觀察法是指調查人員通過觀察被調查人員的行為來收集所需資料信息。該方法的缺點就是調查的范圍較窄，花費的時間較多，并且只能了解事物的表象難以了解被調查者的內心的感情、態度等，因此該方法一般要同其他的方法結合使用。

(三)實驗法

實驗法就是根據需要了解的信息，先假設一些條件，在某一個較小的范圍內進行實驗，并根據實驗結果提取所需信息的方法。

在實際運用中一般都是多種方法同時運用，以相互彌補單一方法的缺陷和不足。另外根據調查對象總體范圍不同還可以分為：普查法、重點調查法、隨機抽樣法及非隨機抽樣法。

四、房地產市場調研的主要步驟

(一)市場調查的準備階段

1、確定市場調查的內容和目的

調查內容和目的的確定每個項目都不同，因此在具體調查時要具體問題具體分析。

2、擬定市場調查計劃

市場調查計劃的內容主要包括：調查對象的確定、調查方法的確定、調查進度計劃安排等內容。

3、調查人員的選擇

調查人員作為調查方法的執行者，其素質將直接影響到調查方法的執行能力，并最終影響到調查結果的質量。因此調查人員的選取應當有一定的基本要求，如專業要求，并應當在調查前進行適當的培訓。

(二)市場調查的實施階段

調查的實施階段時間最長，也是最重要的階段，一般包括以下幾個內容：

1、收集相關信息資料

在市場調查中需要對許多的相關資料進行收集，其中包括市場資料、具體項目資料、宏觀經濟、政策資料等等，并且這個收集過程應當是動態的過程。

2、設計調查問卷

調查問卷的設計將直接關系到調查質量，因此其設計應當充分考慮到有效性、經濟性等方面的要求，設計要做到科學、完整、可行。

3、進行現場調查

現場調查中最應當注意的問題就是調查的質量，要求調查人員要不斷的總結和調整方法，為進一步調查做出合理的行為提供幫助。

(三)資料的匯總及分析處理階段

市場調查的任務就是將客觀存在的事物如實地反映出來，解決現實或將來的問題。調查資料的整理分析是將調查收集到的資料進行整理、統計和分析。首先要進行編輯整理：就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去偽存真，以保證資料的系統性、完整性和可靠性；再進行分類，即對經過編輯的資料進行分類，并制作相應的統計表或統計圖，以及觀察分析；最后對調查資料進行分析，即用統計方法對調查資料進行統計檢驗，以評定其可靠性，并進行相關分析，回歸分析等。

（四）形成調查報告

撰寫和提交調查報告是房地產市場調查工作的最后一環。調查報告反映了調查工作的最終成果，要十分重視調查報告的撰寫。不同的市場調查其撰寫的格式是不同的，但一個原則就是能夠真實反映調查的成果和不足，要恰當的描述市場的情況。

結論：

本文對房地產市場調研分析進行了詳細的介紹，清晰展示了市場調研分析的過程，在房地產策劃中，市場調查作為一切活動開展的基礎要求，在各種條件允許的情況下盡量深入的進行，同時市場調查的方法要求科學、合理，調查的手段要多種多樣，并綜合運用。在市場調查的整理階段，主要發現存在的不足之處，并進一步進行深入的調查研究。市場分析與預測實際上就是在市場調查的基礎上，根據我們希望獲得的信息對市場調查的資料進行判斷、歸納、演繹。

參考文獻：

[1] 余源鵬.房地產市場調研與優秀案例.中國建筑工業出版社,2006.

[2] 曾振華.市場調查的基本方法與應用.暨南大學出版社，2006.

[3] 楊洋．房地產營銷策劃的基礎市場調研．平頂山工學院學報，2004．

[4] 胡建蘭．房地產市場調研中應關注的幾個問題．中國房地產，2007．

房地產調查報告范文第5篇

關鍵詞：投資性 房地產 公允價值 企業 會計 準則

引言：考慮到中國經濟的快速發展以及中國人口規模龐大，中國城市化步伐的不斷加速，勢必形成大規模的房地產需求，也就促進房地產市場的快速發展繁榮。根據中國社會科學院住房綠皮書《中國住房發展報告（2009-2010）》即《住房綠皮書》“2008-2009年中國城市化發展對城市住房產生了巨大的影響，城市化進程中住房的真實需求得到釋放”，“ 中國城市化進程加速 成中國經濟增長基本動力”。房地產與現代企業密切相關，財政部于2006年2月15日了與國際財務報告準則趨同的企業會計準則體系，其中包含《企業會計準則第3號――投資性房地產》, 投資性房地產是新會計準則中出現的新概念,并且作為新會計準則一大亮點，公允價值在投資性房地產運用,對企業影響較大，學習研究好并靈活運用準則至關重要。

一、《企業會計準則》及其指南、解釋、專家工作組意見中對投資性房地產按公允價值核算的規定：

1、投資性房地產的范圍：（1）已出租的土地使用權（2）已出租的建筑物（3）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

2、采用公允價值計量投資性房地產，應滿足以下條件（1）投資性房地產所在地有活躍的交易市場（2）企業能夠從交易市場取得同類或類似房地產市場的現行或最近市場價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區域等因素，從而對公允價值作出合理估計。

3、（1）自用投資性房地產轉換為投資性房地產，轉換日的公允價值大于帳面價值的，其差額確認為“資本公積”；轉換日的公允價值小于帳面價值的，其差額確認為“公允價值變動損益”

（2）從成本計量模式轉換為公允價值計量模式的，應做為會計政策變更，并按變更時點的公允價值和帳面價值的差額調整期初留存收益。

（3）首次執行日，采用公允價值模式計量的，按照首次執行日的公允價值作為投資性房地產入帳價值，并將公允價值和帳面價值的差額調整期初留存收益。

二、國際會計準則、香港會計準則的的相關規定

《國際會計準則第40號投資性房地產》(IAS40)明確：(1)鼓勵采用公允價值，并規定在附注中披露公允價值是最基本的要求，所有企業為計量目的或披露目的都需要確定投資性房地產的公允價值。(2)鼓勵但不要求企業根據獨立評估師的評估結果確定投資性房地產的公允價值。(3)國際會計準則下的公允價值可采用三種方式獲得：活躍交易市場的報價；類似資產可觀察到的市價；運用估值技術所確定的價值。

《香港會計準則第40號投資性房地產》：公司需要對投資性房地產采用公允價值計量的，每年均應聘請獨立的測量師（即價值評估師）對其投資性房地產進行評估，以獲得符合要求的公允價值。

三、目前我國上市公司對投資性房地產采用公允價值的情況

1、白云山A（2006年報）：經廣州羊城資產評估與土地房地產估價有限公司對上述投資性房地產采用市場類比法進行評估，出具的（2007）羊資字第53 號、64 號、65 號、66 號、67 號房地產評估報告，確認評估價值為249,827,232.00 元。本公司根據該評估結果，并參考房地產交易市場上同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，對上述投資性房地產的公允價值進行合理估計而確定為249,827,232.00 元。

2、昆百大A（2008年董事會決議）公司聘請昆明田野房地產咨詢有限公司對相關市場交易情況進行調查，并提供《高新區住宅與一環以內商業物業銷售狀況調查報告》后，由中和正信會計師事務所有限公司提供價值咨詢意見，以其價值咨詢意見確定的相關投資性房地產的市場價值作為投資性房地產的公允價值。

3、海欣股份（2008年中報）：本公司聘請專業評估機構對所持有的投資性房地產的公允價值進行評估，按其出具的評估報告確定投資性房地產的期末公允價值。

4、津濱發展（2007年年報）：公允價值分別取自本公司投資性房地產所在地有關房地產經紀機構的市場調查報告。

5、方大A（2007年年報）：本公司投資性房地產公允價值的確認依據為：深圳市國政房地產評估有限公司出具的深國政評字[2007]-01036 號及深國政評字[2008]-01032 號《房地產估價報告》。

6、武漢控股（2007年年報）：公司選取與該處房地產相近、結構及用途相同的三處房地產，參照武漢市場07年2月平均銷售價格，結合周遍市場信息及自有房產特點，并依照湖北眾聯資產評估有限公司出具的“鄂眾聯評報字（2008）第007號資產評估報告”確定公允價值。

7、沱牌曲酒（2007年年報）：公允價值根據遂寧市正和房地產咨詢有限公司提供的遂寧市城區二手房及土地交易價格測算。

四、對投資性房地產采用公允價值計量對企業積極影響

目前上市公司對投資性房地產采用公允價值的情況愈來愈多。由于我國目前房地產業總的趨勢向好，處于非常景氣的市場環境，非特殊情況下,投資性房地產的公允價值都高于成本價。采用公允價值對投資性房地產計量，除真實反映了企業當時資產價值，同時也帶來了公司的利潤增加。

1、根據投資性房地產準則，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括持有并準備增值后轉讓的土地使用權等。企業對投資性房地產在符合條件的情況下，可自主決定是采用成本模式還是公允價值模式計量。在采用公允價值模式計量情況下，由于資產價值重估帶來賬面價值增加，也帶來了進入損益的公允價值變動，給企業帶來的額外的利潤增加。在中國先階段，投資性房地產有持續穩定的增值潛力，將對企業盈利狀況是一個持續不斷改善或者利潤增加。如成本模式轉為公允價值模式計量，應作為會計政策變更處理。

2、在公允價值模式下投資性房地產不需要計提折舊和進行攤銷而減少的成本支出，此部分同樣增加了企業利潤。

3、企業在首次執行《企業會計準則第3號――投資性房地產》時，公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益。在企業將自用房地產轉換為投資性房地產時，公允價值大于原賬面價值的差額計入所有者權益，兩種調整方法都將大幅度增加企業凈資產。

4、受不同條件下評估者評估方法不同的影響，投資性房地產的實際價值往往難以統一，有的企業是聘請房地產評估專家進行計量，有的由企業自己進行估計，還有的以房地產經濟公司調查報告為計量依據。估值方法和技術可能導致投資性房地產價值不盡一致，企業出于自身利潤規劃目的，會有選擇趨向。

5、企業投資性房地產公允價值計入損益，因沒有發生所有權轉移，不繳納土地增值，也不繳納企業所得稅。不增加企業的納稅的現金流支出負擔。

根據《企業所得稅法實施條例》第五十六條規定和財稅[2007]80號文第三項的規定，投資性房地產持有期間的“公允價值變動損益” 不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。即以公允價值計量的投資性房地產發生的投資浮盈或浮虧在稅法上不計稅，等盈利落實即實際處置時再按處置取得的價款扣除歷史成本后的差額計入應納稅所得額。換句話說，投資性房地產的計稅基礎是其歷史成本，無需考慮投資性房地產重估增值部分的稅收。因此，企業因公允價值變動增加利潤，但不增加企業納稅的現金流支出負擔。

總之，在我國會計準則與國際會計準則基本接軌情況下，投資性房地產公允價值的采用，可以真實及時反映企業財務狀況和盈利能力，使資產增值表內化、顯性化，有利于企業在海內外資本市場增加信用評級，增強企業融資能力，更好地借助資本市場的力量來獲得發展。

五、投資性房地產的公允價值計量模式對企業一些負面影響

1、采用公允價值模式計量的成本大

采用公允價值計量，需要建立科學的估值系統。首先，應判斷是否能夠持續取得確鑿證據支持采用公允模式計量，在采用公允價值計量時，科學的估計投資性房地產的價值。

其次，采用公允價值模式進行后續計量，準則要求每年年末對投資性房地產進行估值，因此應隨時按照準則要求監控周邊類似房地產價值的變動，并隨時取得確鑿證據，以支持資產負債表日對投資性房地產的估值。企業建立估值系統并持續收集相關數據，聘請相關專業機構等的費用支出，對企業來講是持續的成本支出。

2、企業面臨利潤波動風險

企業在總體市場環境不好，房地產市場蕭條時，投資性房地產采用公允價值計量將會使企業利潤大幅下滑，資產賬面價值減少的風險。

3、根據企業會計準則規定，企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

4、投資性房地產不需要計提折舊和進行攤銷而減少的成本支出，沒有發揮資產折舊攤銷的抵稅功能，增加了因繳納所得稅的現金流出。

在目前國家經濟情況和國家現行企業會計準則、相關法規下，企業采用公允價值模式進行投資性房地產計量，對企業有很多的積極影響，這也是愈來愈多企業趨向采用公允價值計量的原因。但在我國公允價值普遍不夠公允的情況下，很容易為企業進行利潤操縱提供良好機會。企業投資者、債權人等企業外部利益主體應密切關注這一影響，切實防范企業利用公允價值模式進行利潤操縱，以求獲得較真實的企業盈利能力信息、償債能力信息和現金流動能力信息。

參考文獻：

[1] 財政部. 《企業會計準則第3號――投資性房地產》2006.