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房地產政策金融范文第1篇

關鍵詞　房地產　貼現率　信貸總量　信貸結構　權益融資

房地產業的資金大部分來自于各種金融機構，金融政策的調整對房地產業有著巨大的影響力，這種影響力可以從兩個方面來看：一是面向全社會金融政策對房地產業的影響；二是社會為了達到一定的目的而通過金融政策對房地產業進行引導，以利于房地產業及整個社會經濟的健康發展。后者在國內常常稱之為房地產業宏觀調控，在所有房地產業調控的方法中，金融政策是較容易以低成本的方式執行，并且調控迅速，效果較好的措施。日本在這方面就有成功的經驗和失敗的教訓，很值得我們借鑒。

1　日本催生房地產泡沫的三大金融因素

1.1　貼現率與利率調整導致的貨幣供應量擴大為房地產泡沫提供資金源頭

在金融市場上，中央銀行貼現率是市場利率的核心，后者一般追隨前者變動，進而影響銀行貸款規模及廣義貨幣供應量（M2+CD）的變化。在日本房地產泡沫形成的過程中，貼現率的調整有著重大的作用。日本1985年9月之后的貨幣供應量呈不斷擴張的趨勢，1987年2月日本銀行下調貼現率后，貨幣供應增長量超過10%，特別是1987年1月達到12.4%，創下了高增長率的紀錄。在貨幣供應量大大增加的同時日本的貨幣流通速度卻很低。1987年的貨幣流通速度是1.059，1988年是1.043，1989年是1.034，1990年是1.01。流通速度變化慢說明了貨幣供應量相對增加。沒有轉向流量的過剩流動性自然就會被用來購買存量，具體地說就是進行土地投機。

1.2　信貸總量膨脹為房地產投機資金大開方便之門

1984年末，日本全國銀行業對不動產的貸款余額為16.7萬億日元， 1989年末上升到超過40萬億日元，1991年年底時，借款余額上升至45.5萬億日元（含通過非銀行金融機構貸款部分），其中的一半為城市銀行貸款。除了銀行界加大對不動產的融資以外，以長期投資著稱的壽險公司對土地和建筑物的投資也有明顯增加。壽險業1988年度對土地和建筑物投資總額達到5.5萬億日元，1989年進一步擴大至6.5萬億日元。壽險公司歷來將其收入的一半以上用于對企業的融資，泡沫經濟期間企業融資需求大量減少后，壽險業對不動產貸款激增。據統計，1989年9月，日本生命、住友生命和第一生命三家壽險公司分別居日本擁有出租樓宇面積排名之第2、第3和第5名。

1．3　信貸結構失衡進一步加劇房地產業投機

1984年末，日本全國銀行業對不動產的貸款只及制造業貸款的27%，而1989年則上升到約相當于制造業貸款的74%，房地產業信貸迅猛增加，整體信貸結構失衡。表1列出了銀行業向房地產業貸款的情況。

從表1可以看出銀行對房地產的貸款在泡沫時期以年增2位數的速度增加，而對制造業的貸款1984年以來增勢趨緩，1987～1989年3年間，竟出現了負增長。

2　日本政府針對房地產過熱采取的不動產融資的總量控制措施

1986～1990年間，針對與土地有關的融資上升過程過猛的現象，日本大藏省曾采取了行政上的干預措施。

1986年7月和1987年4月、12月，大藏省曾先后三次要求各家金融機構自行控制不動產融資，以免誘發投機性土地交易。大藏省要求銀行界的行業團體———全國銀行協會的成員對投機性土地交易采取慎重的態度，同時還加強了與土地有關的交易的專項報告制度。

對不動產融資產生直接影響的，是大藏省自1990年4月1日所采取的不動產融資的總量控制措施。所謂總量控制措施，就是對不動產融資增長速度的一種直接管制，以此達到將不動產融資余額控制在一定水平以下的目標，該直接管制措施曾在1973年付諸實施過。此次實施，前后時間將近兩年，實施對象除銀行外，還包括信用金庫、壽險公司和外資金融機構在內，它具體要求有關的金融機構將每季度不動產融資余額，控制在總貸款余額的增長率以下。日本銀行利用窗口指導，積極配合大藏省的行動。1989年7～9月后，連續四個季度要求金融機構減少對不動產投資的增加額。1990年9月開始，要求城市銀行第四季度的新增融資額較上年同期減少30％。

大藏省和日本銀行的干預很快奏效，1990年第二季度城市銀行貸款額減少了16.7％，這是10年以來的首次減少。

由于針對泡沫經濟的上述政策干預性極強，因此其執行期間都不是很長，隨著資產價格下跌以及實體經濟方面的向下調整，金融政策從1991年7月開始轉為緩和，當年連續三次對官方貼現利率作出向下調整，同年底還取消了對不動產融資的總量控制。

3　總量控制失效的原因分析

3.1　政策漏洞，資金仍通過間接融資方式流入房地產業

日本大藏省1990年4月1日所采取的不動產融資總量的控制措施不包括農林系列金融機構和非銀行金融機構在內。因此，在泡沫期間，有大量的資金通過住宅金融公司等非銀行金融機構以“迂回融資”方式貸出，以此回避大藏省要求減少與不動產相關的融資的措施。這些非銀行金融機構在當時并沒有獨立的資金來源，主要依靠銀行貸款生存。1984年末，全國銀行業對非銀行金融機構貸款余額為15.1萬億日元，1985～1991年間，累計增加了25萬億日元，長期信用銀行和信托銀行占了總增加額的六成。據大藏省對占非銀行金融機構貸款總額70%的前200位公司的調查，1989年3月～1990年3月的1年間，這些非銀行金融機構的融資額增加了47%，而同時銀行貸款只增加12%。大藏省推算非銀行金融機構通過各種渠道將融資的60%投入了不動產。通過非銀行金融機構進行的迂回融資，成為土地價格在股價崩潰后得以繼續維持的重要原因。

3.2　企業融資方式變化是總量控制措施失效的又一原因

在企業自有資金比率提高的同時，日本銀行多次降低貼現率，致使有價證券的價格上升，股票、債券的籌資成本低于銀行貸款，促使企業積極尋求低成本的籌資渠道來籌集資金。1986年以后，企業改變了以往向銀行借款的方式，轉而利用權益融資。所謂權益融資就是伴隨可調換公司債券、附認股權證公司債券的發行來發行新股票從而籌措資金的方法。然而通過權益融資形式以極低的利率籌集到的巨額資金并沒有完全用于企業的設備投資上。從1986~1987年間，企業設備總投資額在5兆日元水平上，而且由于此時日本的經濟增長速度不夠，實業投資利潤不大，而房地產市場趨升。因此，通過權益融資而籌集到的大量資金投向了房地產市場，以期獲得投機利潤。

4　對中國的啟示

4.1　制定金融政策時，要結合實際情況全盤考慮貨幣供應對不同行業的影響

尤其是在整個社會利潤率低下，新的高利潤行業有待開發，社會游資增加的情況下，更應該考慮金融政策對資產價格的影響。房地產行業與其他行業有著密切的聯系，并且是投機資金較好的選擇，很容易因為投機資金的作用而畸形發展。一個明顯的循環如下：社會中其他行業利潤率低———長期投資減少，游資增加———因為房地產具備資產特性，理論上可以在任何價格達到市場出清，游資進入房地產———房地產價格上升，房地產投資利潤上升———更多游資進入房地產———房地產價格進一步上升———……進入惡性循環。日本進入20世紀70~80年代后，社會發展已經進入相當平穩的時期，再加上日本政治文化體制總的來說依然缺乏創新活力，社會各行業利潤率逐漸下降。而此時政府已采取了金融緩和措施，調低了銀行利率，替房地產投機資金來源拓寬了渠道。

4.2　控制金融系統對房地產業貸款的過快增長，密切關注信貸結構狀況，采取措施避免信貸結構畸形

房地產業的發展離不開金融系統的支持，但金融資金大量流入房地產業不僅不利于房地產業的健康發展，而且往往對整體經濟產生巨大的危害。盡管日本政府在1985年、1986年房地產業增長率達到22.1%和31.6%時成功地意識到信貸結構的畸形，房地產業應該加以干預，并且采取了窗口指導的措施，但仍未有效制止大量資金涌入房地產。如果日本政府更早采取有效的手段，日本經濟所受危害將大大減輕。

4.3　制定金融政策時，要有清晰的政策目標，防止出現政策漏洞，在實際執行過程中根據反饋信息不斷修正

日本在執行總量控制措施時，本來的目標是控制金融系統風險和房地產價格的過快上升，但在執行過程中又怕打擊房地產業，整個過程中搖擺不定，政策執行者決心不堅定，目標不明確，導致政策效果不明顯、出現系統漏洞，并且沒有及時彌補，造成了更大的損失。目前我國政府面臨與日本當時相似的處境，在其他可以進入發展的行業已經成熟，社會利潤率降低，國內社會經濟相對而言缺乏創新，新的高利潤行業極少出現的情況下，大量游資正進入房地產業，試圖利用其資產特性獲得投機利潤。

4.4　金融政策的制定應該是一個動態的過程

對于不斷出現的新的變化，應該采取有效的措施保證目標得以實現。日本政府在面對企業融資方式改變，權益融資及自有資金比率提高的情況下并未采取任何措施，使得整個金融體系風險依然進一步擴大，為經濟崩潰的后果又加上重重的一筆。結合中國目前現狀，自從央行121文件頒布實施后，房地產資金來源明顯緊張；但與此同時，也催生出不少新的融資方式，特別是最近以房地產信托為代表的融資方式迅猛發展。對于這一新生事物，我們既不能簡單的加以抹殺，也不能放任其自由發展，最終造成整個金融系統的風險增加；而應該對其進行具體的分析，按照降低金融系統風險和減少房地產投機的目標對其進行規范、指導。

參考文獻

房地產政策金融范文第2篇

一、存款準備金率上調對房地產市場的影響

2011年6月16日，中國人民銀行決定，從2011年6月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，至此，國內銀行存款準備金利率達創紀錄的21.5%。這已經是自2010年1月份以來央行第12次上調存款準備金率了，每次凍結的資金量都在3 500億元以上。4月16日，對中國存款準備金率是否已提高到極限的問題，周小川表示，存款準備金率提高到何種水平，取決于多個條件。條件發生變化，存款準備金率調整的力度和空間也會變化。根據國際經驗，也沒有明確的尺度，中國的存款準備金率不存在絕對的上限。當然，央行上調存款準備金率的主要目的或在于控制信貸投放規模和節奏、防通脹和對沖外匯占款持續高增長的壓力，對房地產市場沒有直接影響。但由于每次幾乎都凍結3 500億元以上的資金，無疑是收緊了流動性，壓縮銀行的放貸能力，這就提高了銀行貸款的門檻，對房地產開發貸款和個人按揭貸款產生了直接影響。與今年1月高達1.04萬億元新增信貸規模相比，2月份不足6 000億元的新增信貸水平，說明連續上調存款準備金率尤其是實施差別存款準備金率政策已經顯效。但是據中國貨幣網數據顯示，銀行間市場利率高企后已經回落，至3月3日已跌至最近一次上調存款準備金率之前的水平，表明貨幣市場流動性仍然較充裕，央行可能會再次上調存款準備金。準備金率連續上調的累積效應對銀行信貸總量將產生顯著抑制作用，作為資金密集型行業，房地產企業的貸款量會受到很大影響。

二、銀行調整信貸政策對房地產市場的影響

據統計，2008年我國新增人民幣貸款4.9萬億，其中房地產貸款4 800億；2009年，新增貸款9.6萬億，其中房地產貸款2萬億；2010年，新增貸款減少為7.5萬億，房地產貸款不減反增，達到2.022萬億，這說明2010年在房地產企業上市、擴容、發債等方面陷入停滯以及房地產信托融資被叫停的情況下，房地產金融市場形成了信貸主導的格局，這也說明商業銀行在信貸投放上存在結構性問題，過多地投向了房地產行業。2011年各商業銀行都針對當前經濟形勢對信貸政策進行了調整，對于房地產等可能引發資產價格泡沫或通貨膨脹的領域會嚴加控制，房地產行業相關貸款門檻會持續提高。

個人貸款方面，2008年為應對金融危機帶來的房地產市場需求下滑，人民銀行將商業性個人住房貸款利率下浮幅度調整至70%，最低首付款比例調整為20%。在之后兩年寬松的貨幣政策下，絕大多數銀行都為首次購房的新老客戶辦理了房貸利率七折優惠，很多銀行甚至大打“球”，為“二套房”甚至“三套房”貸款購房者都發放了七折利率的貸款。從2010年11月1日起，應監管部門要求個人住房貸款利率的下限上調為基準利率的0.85倍。近期由于銀行規模緊張影響的擴散，已經有多家商業銀行取消了首套購房貸款的利息優惠。目前唐山市場上，只有中小股份制銀行還有首套房利率的優惠政策。但是隨著各家銀行總行政策的調整，利率優惠被取消應該是未來的趨勢，這無疑給購房者增加了成本。加之國家對二套房貸的差別化信貸政策大幅提高了購買第二套住房的資金門檻，監管力度的不斷增強，必將對房地產市場的需求形成沖擊。據報道，上海及浙江的四大國有銀行的首套住房按揭貸款已經完全取消現有的優惠，其首套住房按揭貸款首付比例上升到四成以上，貸款利率也上升到基準利率以上。

開發貸款方面，種種跡象表明，2011年商業銀行房地產開發貸款業務將受到一定抑制，審批標準將明顯趨嚴。工行日前已表示要順應整個經濟發展模式轉型的要求,調整內部的信貸結構,有保有壓，并對房地產開發貸款進行控制；某商業銀行總行近期要求各地分行對全部已經審批的房地產開發貸款項目重新進行風險評估。在這種形勢下，預計在2011年除目前全國排名靠前的知名房地產開發企業仍會獲得部分信貸資源外，其他的尤其是地方性的中小開發商獲得銀行貸款支持的難度比較大，中小開發商資金的“枯水期”可能會到來，這一點目前已經顯現在了委托貸款利率走高、民間借貸成“瘋”上。在此需要提醒廣大購房者的是，未來一段時間內置業需考慮的重要因素不只是地段、房價等，還應該側重開發商實力的了解，規避購買期房形成爛尾的風險。

三、加息對房地產市場的影響

從2010年10月至今的五個月內，央行已經連續加息四次，雖然貨幣政策進行加息通道旨在抑制物價上漲，但同時也給房地產市場帶來了一定影響。存貸款利息的提高一方面加重了房地產企業的財務負擔，加劇了放棄的資金緊張程度，另一方面還增加了購房者的負擔，削弱了房地產的需求市場，使得房地產供需市場發生了變化。

1.對房產企業的影響。一位資深審計人士介紹，房企債務由短期借款、長期借款、一年內到期非流動負債和應付債券幾項組成，房企除了固定利率的債券外，多數負債都將受到加息影響。一個開發商算了一筆賬，自去年10月份加息以來，1到3年期的貸款利率剛好上調了1個百分點，同樣的10億元貸款，1年要多付利息1 000萬元。這是理論算法，在實際借貸過程中，不少開發貸款利率在基準利率上都有所上浮，這說明加息導致的實際利息支出更多。例如萬科2010年僅利息一項即支出30億元，財務費用總額達到50.47億元，而當年的凈利潤是88億元。

由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所等研究機構共同組成的中國房地產TOP10研究組報告顯示，2011年一季度上市房地產資產負債率比2010年年底上升了8個百分點，達到71.36%，有部分企業甚至超過80%，企業資金鏈面臨考驗，如何控制擴張節奏、拓展穩定的資金來源渠道成為上市房企需要重點考慮的問題。同時，在經歷2009年經營現金流量為正值的一年后，2010年滬深及內地在港上市的房地產公司的每股經營現金流量凈額都由正轉負，甚至低于2008年經濟低谷期的水平，財務風險陡然上升。另外，加息不僅影響購房者，同時對房地產開發企業也形成了融資壓力，而且預計未來壓力會越來越明顯，房企資金鏈緊張程度將增加。因此，我們不難看出，利率的提高增加企業的資金成本，吞噬企業的利潤，這對處于限購政策中的房地產企業而言無異于雪上加霜。

2.對購房者的影響。單看每次加息，對購房者影響不大。本次加息，五年以上貸款利率已升至6.80%，這意味著如果是100萬的房貸款，按基準利率20年按揭的話，每月月供就得7 633元，增加了118元，而利息總額將由80.35萬元增加到83.2萬元。但自去年10月份以來，這已是4次加息，不少機構分析今年還有2次加息。持續加息對購房者最直接的影響就是貸款利息的增加。在2010年加息前，去銀行貸款一般都可以取得7折優惠利率，當時五年期以上利率為5.94%。照此，兩者每月月供相差1 490元；而利息總額增加了35.76萬元，幾近翻番。而公積金貸款，本次五年以上貸款利率增加到4.70%，提高了20個百分點。也按上述百萬房貸20年期按揭計算，本次加息后每月月供增加109元，而利息總額將增加26萬元。

雖然單次加息對購房者月供影響不是很大，但累計加息的影響將會逐步顯現。持續加息不光提高還款壓力也會提升中長期存款利息收入有助于削弱老百姓對房產投資的熱衷程度，對房地產市場也是個利空。

四、金融政策和其他政策相結合對房地產市場的影響

除金融政策外，國家還出臺了一系列抑制房價過快上漲的調控政策，包括限購令、土地政策和稅收政策等。在如此嚴厲的調控政策下，市場出現了開發商捂盤，購房者觀望的局面，即持續加息會干預購房者的心理預期，觀望情緒會逐漸濃厚，樓市的需求量會逐步減少。調控政策還會從另外一個方面增加樓市的供應，重慶大學公共事務系副主任曹躍群說，隨著多次提高存款準備金率和加息，部分快速擴張的中小企業資金壓力加大，從而會出售持有的房源，增加市場供應。一方面需求萎縮，另一方面供應在增加，這樣使得房地產企業的庫存量不斷擴大，資金回收率降低。

以北京為例，5月北京樓市29個開盤項目的平均銷售率為31.1%，進入6月樓市再創年內新低。根據中原地產研究統計，6月當月北京取得預售許可證的商品房期房住宅項目合計為29個，提供住宅套數為9508套，而當月簽約的數量為1 295套，簽約率僅為13.6%。

其次，是北京的商品房庫存積壓上漲，僅6月預售的商品房期房住宅項目，根據預售總值對比已經簽約的項目值，合計提供的9 508套住宅總市值325億，而截至月底簽約的僅有29億，一個月的庫存積壓市值就超過296億。296億還僅僅是積壓商品房的市值的一小部分。根據6月30日的數據，北京商品房庫存總面積分別為：期房面積1 510.5萬平方米，現房面積1 809.5萬平方米。總庫存面積為3 320萬平方米，相比春節調控前的3 181.2萬平方米增加了138.8萬平方米。“根據今年在售期房預售均價，乘以庫存面積，目前全市積壓庫存總市值已經超過8 000億。預計年底有望達到萬億。”

房地產政策金融范文第3篇

【關鍵詞】互聯網+背景；政策性；商業性；房地產；金融發展

前言：房地產的開發和利用，能夠為人們社會生活提供有利的物質保障，滿足人們的實際需求。政策性和商業性金融是房地產金融組織的兩個重要內容，二者既互相依賴，又互相獨立。如果實現二者的協同發展，則對房地產金融發展奠定良好基礎。在互聯網+背景下，我國房地產金融發展面臨著更為復雜的環境，對持續穩定發展有不良影響。因此，我國有關部門有必要針對房地產金融的政策性和商業性進行有效分析，以提出合理策略，促進二者的協同發展。

一、政策性房地產的金融發展

在互聯網+背景下，為房地產金融發展提供政策性指導，其根本目的是縮小貧富差距，滿足人們對住房保障的基本需求，最大限度的實現國民的安居樂業。所以，促進政策性房地產金融發展的策略應從以下方面著手：首先，房地產公積金政策。以“積小錢為大錢，變死錢為活錢”的思想理念為主，既能為房地產企業的后續建設工作提供充足的資金保障，又能滿足人們的住房需求。其次，房地產的信貸政策。針對不同住房而實現不同的信貸政策，有利于維護房地產市場的持續穩定發展。最后，保障性住房建設的政策，能夠滿足人們對住房的基本需求，既推動安居工程建設的發展進程，又提高房地產行業的資金利用率，為我國經濟平穩增長提供重要保障[1]。

二、商業性房地產的金融發展

房地產行業具有虛實二重性，并且介于實體經濟與虛擬經濟之間。在互聯網+背景下，虛擬經濟不斷發展，使世界處于高度虛擬化階段中。住房信貸業務的有效開展，是商業性房地產金融發展的重要表現。但是，就我國目前的住房信貸現狀而言，其發展水平相對較低，表明我國商業性房地產金融發展具有滯后性。在互聯網+背景下，促進商業性房地產金融發展具有必要性。首先，促進房屋抵押貸款證券化的發展。隨著全球經濟虛擬化水平的不斷提高，我國商業性房地產金融發展應朝著證券化的方向發展，能夠為房地產企業的發展提供有利的融資環境，使房地產企業規避金融風險，滿足人們對住房的基本需求，對推動國家經濟發展和社會進步發揮著積極的作用。其次，鼓勵房地產企業選擇直接融資方式。政府等有關部門要放寬房地產企業的融資條件，鼓勵房地產企業采取直接上市的方式而促進融資[2]。

三、互聯網+背景下政策性和商業性房地產金融的協同發展

在互聯網+背景下，房地產金融發展面臨著尤為復雜的環境，既為房地產行業帶來了發展機遇，又提出了挑戰。所以，房地產企業有必要積極促進政策性和商業性房地產金融的協同發展，為我國經濟更好更快發展奠定有利條件。

（一）加大宣傳力度

要促進政策性和商業性房地產金融的協同發展，有關部門有必要加大宣傳力度，以增強人們對二者協同發展的認識和強烈認同感。因此，制定二者協同發展理念尤為重要。首先，在互聯網+背景下，房地產不僅是消費品，也是投資產品，需要相關人員從房地產虛實二重性角度而看待二者協同發展問題，進而制定科學合理的發展理念。其次，充分發揮宏觀調控手段在房地產金融發展中的積極作用，既要根據我國房地產發展實際，又要從全面角度加以思考，確保政策性和商業性房地產金融協同發展思想理念的有效確立。最后，政府在房地產行業金融發展中占據重要地位和發揮重要作用，促進政策性和商業性房地產金融的協同發展，對房地產行業實現可持續發展發揮著積極的作用[3]。

（二）積極借鑒國外發展經驗

在互聯網+背景下，我國政策性和商業性房地產面臨著復雜的市場環境，對房地產金融發展有重要影響，并關系著我國經濟的發展命運。現階段，國外房地產金融發展較為穩定，有效促進了政策性和商業性房地產政策的結合。所以，我國有必要積極借鑒國外先進經驗。首先，國外先進國家對房地產的金融屬性有足夠的認知，能夠對房地產金融進行精確的金融歸類。其次，國外先進國家針對政策性和商業性房地產金融的協同發展制定了完善的發展計劃，能夠為房地產金融發展充分發揮引導作用。由此可見，我國在房地產金融發展中，有必要積極借鑒國外先進經驗，在結合我國房地產發展實情的基礎上，制定合理措施，促進政策性和商業性房地產金融的協同發展。

結論：隨著經濟的發展和社會的進步，我國房地產面臨著更為復雜的環境，尤其在互聯網+背景下，房地產金融的發展必須創設積極有利的環境，推動市場宏觀調控和保障房建設的協調運行。房地產的虛實二重性，決定了政策性和商業性是房地產金融組織體系的重要內容，對房地產金融發展有重要影響。為此，有關部門有必要制定有效策略，促進政策性和商業性房地產在互聯網+背景下的協同發展。

參考文獻：

[1]張曉東.住房金融法律制度研究[D].西南政法大學，2012.

[2]王苗苗.完善我國政策性房地產金融機構建設的思考[J].長江大學學報（社會科學版），2012，03：47-48+192.

房地產政策金融范文第4篇

貸款規模擴大融資方式多元

近幾年來,我國各家銀行在房地產領域的貸款規模不斷擴大,對房地產的相關貸款占比在貸款整體中不斷上升。即使是在今年“國十條”出臺,國家調控力度空前的環境下,各家銀行對房地產行業的貸款熱情依然不減。2010年中期,多數銀行的房地產行業貸款的投入比重依然高于2009年年末。

與此同時,因為房地產開發信貸受到嚴格控制,房地產信托融資成為許多房地產企業的新選擇。2010年上半年新發行房地產信托產品已近140款,規模超過350億元,而2009年全年才有181款房地產投資信托,規模也僅327億元。股市中的房地產板塊也儼然有“帶頭大哥”之勢。除此之外,2006～2009年3年間有近百億美元私募基金投資我國內地房市,2007年全國房地產典當業務平均占總業務量曾一度達到60%……隨著國民置業的剛性需求和流動性過剩的彈性需求,我國房地產金融市場經歷了整體規模迅速擴大、融資方式日益多元的發展過程。

完善調控手段加強管控力度

在房地產金融規模擴大、融資手段日益多元的同時,對應于房地產業的階段性“過熱”,房地產金融可能出現的不理性現象,我國政府與金融監管部門一直保持著高度警惕,出臺了一系列房地產金融調控政策。

以今年為例,1月12日,中國人民銀行決定上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2月12日,銀監會《流動資金貸款管理暫行辦法》和《個人貸款管理暫行辦法》,其中規定貸款人不得發放無指定用途的個人貸款,并要求執行貸款面談制度。4月17日,有“史上最嚴厲的調控”之稱的“國十條”出臺,要求商業銀行應根據風險狀況,在房價高、房價上漲過快、供應緊張的地區,暫停發放購買第三套及以上住房的貸款,加強對房地產開發企業購地和融資的監管;銀監會將對開發貸款和土地儲備實行“三不貸”“三掛鉤”政策,對房地產開發領域的貸款實行全程監控,防范金融風險……

事實上,我國通過宏觀金融政策對房地產市場進行調控的歷史可以追溯到1993年甚至更早。1993年,針對房地產過熱現象,我國制定了“治理經濟環境、整頓金融秩序”的方針,通過控制資金流向,緊縮銀根的金融信貸政策對房地產市場進行了調控;2002年的121號文件涵蓋了整個房地產金融業務;2005～2008年上半年,我國連續8次提高貸款利率,并從2007年起連續15次調高存款類金融機構人民幣存款法定準備金率,凍結了商業銀行的大量資金,對防止房地產發展過熱起到了重要作用。

從我國住房制度改革至今,我國房地產調控從直接干預房地產信貸政策,到利用利率、法定存款準備金率、再貼現率和公開市場業務、匯率等工具,調節貨幣供應量,控制資金流向,有效地促進了房地產業的健康發展。

當前,我國對房地產業的銀行貸款占全部貸款的比重大概為19%,整體來看,房地產金融尚未形成系統性風險。但同時也應該看到,我國的宏觀經濟金融環境依然復雜多變,房地產領域的投資、投機性需求依然存在,進一步加強房地產開發貸款管理,持續開展房地產及相關行業貸款壓力測試,堅持房地產金融調控力度不放松,確保政策實施的穩定性和持續性是金融業和房地產業實現良性互動,共同穩健發展的保證。 

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我國房地產金融調控政策回顧

1998～2002年,這一階段房地產金融市場的重點是支持房地產市場發展。1998年,中國人民銀行出臺《關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》。這是人民銀行在住房改革后第一個明確支持房地產發展的金融政策。

2003年,中國人民銀行出臺《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(121號文件),拉響了宏觀調控的預警。文件要求房地產開發企業自有資金不得低于項目總投資的30%,嚴禁商業銀行以房地產開發流動資金貸款及其他形式的貸款科目發放房地產開發企業貸款;限制房地產開發土地供應貸款; 嚴格控制建筑施工企業流動資金貸款用途。

2004年4月25日起,實行差別存款準備金率,將資本充足率低于一定水平的金融機構存款準備金率提高0.5個百分點。9月,銀監會《商業銀行房地產貸款風險管理指引》,針對土地儲備貸款,房地產開發貸款和個人住房貸款等方面的房地產貸款風險管理作出詳細規定。

2005年,將自營個人住房貸款利率回歸到相同期限貸款利率水平。中國人民銀行和銀監會聯合了《信貸資產證券化試點管理辦法》,此后《資產支持證券發行登記與托管結算業務操作規則》、《金融機構信貸資產證券化試點監督管理辦法》、《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》等文件相繼出臺并實施。

2006年,“國六條”和“國十五條”相繼頒布,主要措施包括:上調商業銀行貸款利率,收緊商業銀行流動性,嚴格對外資房地產企業開發經營活動的管理,控制境外購房需求等。

2007年,一年內6次加息,《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》、《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》等文件出臺。2007年房地產金融調控政策主要是抑制房地產投資、投機的二套房貸款政策。

2008年,受全球金融危機影響,國家宏觀調控政策從“抑制過熱”轉為“穩健”,9月16日開始降息并下調存款準備金,100天內5次降息。《經濟適用住房開發貸款管理辦法》、《關于進一步加強房地產行業授信風險管理的通知》、《關于對房地產委托貸款情況進行調查的通知》等文件。

房地產政策金融范文第5篇

房地產金融體制是指在房地產開發、流通和消費過程中，通過貨幣流通、信用渠道和其它金融市場所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動所構成的組織體系、機構組成和運行機制。［1］從20世紀80年代初期的艱難摸索和金融試點開始，我國房地產金融體制的形成是隨著房地產市場發展的需要而不斷產生和發展的，但又嚴重落后于房地產市場的發展。到目前，我國基本建成了一個以商業銀行為主線，以其他金融機構為補充的房地產金融體制，其發展程度遠未成熟，需要不斷完善和改進。

一、我國房地產金融體制的現狀與矛盾

（一）融資結構極不平衡和不合理，銀行系統風險高度集中

直接融資和間接融資比例的不協調、商業銀行貸款的壟斷不均以及信貸結構風險的增大等導致融資結構極不平衡和不合理。目前，我國房地產資金絕大部分來源于商業銀行的信貸和按揭貸款，而國有控股的大型商業銀行又占據主要地位，造成銀行系統風險的高度集中，具體表現在以下幾方面：

1．房地產貸款余額占商業銀行貸款余額比例較高，并有小幅上升趨勢

從國家統計局的資料可以看出，2001年，我國房地產貸款余額僅占金融機構貸款余額的9．98％，而到了2010年，這一數字達到了18．25％。這說明，銀行貸款是房地產的主要融資渠道。我國房地產業的融資結構中直接和間接來自銀行貸款的比重大約占55％，超過30％～40％的國際水平。［2］如果加上開發企業流動資金貸款、施工企業墊資中的銀行貸款部分、預收款中的個人住房貸款部分，銀行資金占房地產開發資金的比例更高。目前，我國房地產融資渠道還很單一，融資困難的尷尬局面一直影響著房地產金融的穩定。在房地產開發過程中，房地產開發資金巨大和房地產企業自我資金積累有限的矛盾從未間斷，而投資需求旺盛與融資渠道有限的矛盾也難以解決。這種極度依賴銀行貸款的狀況，嚴重影響房地產行業的長期發展，也加重了銀行系統的金融風險。因此，只有通過金融創新，拓寬房地產融資渠道，調整房地產融資結構，才能從根本上解決這道難題。

2．房地產信貸受國家政策和宏觀經濟形勢影響較大，年增長率波動較大

商業銀行信貸一直是房地產企業的主要資金來源，也是個人住房貸款的主要金融保障。縱觀近10年來的信貸狀況，不管是房地產開發企業貸款，還是個人住房貸款，受政府宏觀政策的影響都非常明顯。據國家統計局數字顯示，2004年、2008年和2010年，房地產企業開發資金中銀行貸款的增速都出現較大的下滑。2004年房地產企業貸款新增31584126萬元，占資金來源的比例為18．40％，同比增加0．64％，比2003年41．34％的增幅下降40％以上；2008年貸款新增76056925萬元，占資金來源的比例為19．20％，同比增加8．40％，比2007年30．96％的增幅下降22．56％；2010年，貸款新增125400000萬元，占資金來源的比例為18．40％，同比增加10．30％，比2009年49．40％的增幅下降30％以上。之所以會出現這種波動的原因就在于房地產政策的影響所致。

3．個人住房貸款余額占房地產貸款余額比重較大，且增幅遠遠高于房地產開發企業貸款增幅

據國家統計局數字顯示，2001年，我國房地產貸款余額11214億元，其中個人住房信貸余額為5598億元，比2000年增加2282億元，占房地產貸款余額的比例為49．92％；2002年，房地產貸款余額為16352億元，其中個人住房貸款余額8258億元，增加2671億元，占房地產貸款余額的比例為50．50％；2003年房地產貸款余額21422億元，其中個人住房貸款余額11780億元，占房地產開發企業貸款余額的54．99％；2004年房地產貸款余額26306億元，其中個人住房貸款余額15922億元，占房地產開發企業貸款余額的60．53％；截至2010年末，房地產貸款余額為90959億元，其中個人住房貸款余額57300億元，占房地產開發企業貸款余額的62．99％。個人住房信貸余額占金融機構貸款總余額的比例也小幅上升，2001年僅為4．98％，而2010年，這一數字達到了11．24％。此外，個人住房貸款余額的增速均高于房地產企業貸款增速，均在10％以上，最高時為2001年，達到68．82％的增幅。這兩項數據說明了我國個人住房貸款發展的潛在空間非常巨大。

（二）房地產金融市場結構單一，完整的市場體系尚未形成

首先，我國房地產金融市場體系很不健全。一方面，缺乏多層次的房地產金融市場機構體系。我國房地產金融市場目前以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。目前，一級市場體系仍以商業銀行為主，其它專業化的房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構發展并不充分或僅處于起步階段。另一方面，缺乏多元化、規范化的房地產金融產品體系。其次，不完善的法律法規體系制約了房地產金融市場有序發展。目前我國與房地產金融有關的法律法規仍存在不完善和部分缺失現象，難以適應房地產金融快速發展的需要。現有的《公司法》、《證券法》、《擔保法》、《保險法》、《城市房地產管理法》等法律法規不適應房地產金融發展和創新的需要，需進一步加以修改、補充和完善。［3］雖然目前我國的金融機構數量有了較大的突破，但總體服務水平還有待提高，服務類型還比較單一，管理機制還不順暢。由于缺乏整體規劃，金融機構間的協調機制還沒有凸顯出來。

（三）房地產金融體系不健全，宏觀調控難度較大

長期以來，我國形成了“銀行為主、信貸為主、一級市場為主”的房地產金融市場體系。在這樣的房地產金融體系下，房地產融資單一，對商業銀行信貸依賴程度過高；政策性住房金融發展滯后，對中低收入居民等特定人群缺乏政策性住房金融支持；金融市場結構不合理，市場機構體系不完善，既無多樣化的房地產金融機構，也無多層次的房地產金融市場來承擔房地產金融的風險，讓房地產金融風險完全聚集在商業銀行。［4］目前，我國政府缺乏有力的措施支持房地產金融業務的創新，缺乏由其直接經營、能貫徹政策意圖的金融機構，缺乏專門的保險機構為居民的儲蓄存款和銀行貸款提供安全保障。眾多的金融機構無法進入房地產金融市場，使資本市場與房地產市場脫節。［5］這種不健全的金融體系勢必加大宏觀調控的難度。如在當前高房價的背景下，國家為了控制房價高漲而采取的宏觀政策起效比較慢，一旦金融機制受到阻隔，市場就會失靈，政府的宏觀政策就可能無法發揮效應。#p#分頁標題#e#

二、我國房地產金融體制改革的發展方向與政策建議

（一）我國房地產金融體制改革的發展方向

我國房地產金融體制還遠未成熟，以商業銀行為主要依托的市場體系還不能滿足當前房地產市場的發展需求。雖然我們無法預測我國未來的房地產金融體制如何形成，應包括哪些融資渠道和工具，但可以肯定的是，我國的房地產金融市場一定會朝著更加開放、更加多樣化的發展趨勢發展，房地產金融體制將包括更多的具有活力的和實際應用價值的金融機構和運行機制。在房地產進行產業轉型的歷史時期，我國房地產金融體制也將面臨巨大的轉型機遇。我國的房地產金融體制應該形成“政府與市場協調發展”的基本格局。加強政府的宏觀調控和政策指導是完善我國金融體制的必要手段和關鍵，而完善金融市場是繁榮房地產業的關鍵和根本。

（二）我國房地產金融體制改革的政策建議

1．積極引進先進的融資工具和模式

從我國目前的實際情況來看，資本市場尚不發達，市場容量狹小，融資工具缺乏。個人住房抵押貸款占全部貸款總額的比例不足，且貸款的期限、利率、還貸方式、首期付款數額和提前還貸處置方面差異很大，還談不上標準化的住房抵押貸款工具，尚不具備利用抵押債券在資本市場融資的條件。［6］短期來看，我們應該大力發展金融市場，借鑒國外先進的融資模式，包括房地產信托、房地產投資信托基金（RE-ITs）、政策性住宅銀行、房地產抵押貸款證券化等工具。嘗試建立類似德國的互助合作專業房地產金融機構、新加坡的政府公營的專業政策性房地產金融機構、日本的混合型房地產融資機構等金融機構。長期來看，我國房地產金融體制應該建立在以政府為主導，以市場為補充的機制上，借鑒國外先進的融資模式，引進有利于我國房地產市場發展的融資工具。美國的房地產金融業比較發達，融資工具比較齊全，居民購房和房地產商建房都有較穩定的資金來源；新加坡的住房公積金制度是世界上最完善的，其政府在住房方面的引導作用值得我們借鑒；西歐國家的房地產融資模式也有自己的特色，尤其是德國的融資模式值得我們學習。

2．積極發展穩定的金融市場

長期以來，我國的金融市場停留在初級市場的發展上，次級市場遠沒有得到開發和深化。由于二級市場可以更有效地吸納閑散資金，平衡資金供給，分散融資風險等作用，因此我們要大力發展二、三級金融市場。此外，還要發展直接融資渠道。只有發展金融市場，我國的房地產業才能擁有更多的融資渠道，獲取更多的資金。聯華國際信托投資有限公司總裁李曉東表示：長期以來，銀行一直是我國房地產投資的主要資金來源，而大量社會資金缺乏投資渠道，我國應該盡快建立多元化的房地產金融體系，大力發展直接融資，分流大量堆積在股市、房市等虛擬經濟中的游資，將其引導到促進創業和企業發展的實業投資領域，是解決當前流動性過剩帶來的股市、樓市泡沫，有效實施房地產宏觀調控的必由之路。［7］通過發展直接融資渠道以及次級金融市場，建立穩定的金融體制，進一步穩定房地產市場，促進經濟的平穩發展。

3．積極穩定房地產市場和房價

長期的銀行信貸，不僅給商業銀行帶來巨大的系統風險，而且不利于整個市場的健康發展。從1992年出現的海南房地產泡沫，到2004年的房地產過熱發展，再到當前房地產價格居高不下的尷尬局面，我國房地產市場呈現出大起大落的不穩定現象，這不利于金融市場和金融體制的建設。相反，成熟穩定的房地產市場促進金融體制的形成，房地產金融體制的完善也會極大促進房地產市場的穩定和繁榮。政府應該在建設金融體制的過程中，有意識地管制房地產市場的波動，為市場開拓一條順暢的渠道，營造一種良好的環境。

4．積極鼓勵民間資金的投入

一個完善的房地產金融體制中的金融體系不能完全是以間接融資為主要融資模式，也不可能全是直接融資。在房地產過度發展時期，政府的調控作用不可或缺。在房地產高度發展時期，政府的作用也不能缺失，市場依然需要得到適當的調控。尤其在社會主義市場經濟還不太完善，房地產金融體制還不成熟的背景下，整個市場都需要政府的調控和完善。市場是金融生態的最基礎的環境，我們必須堅持以市場化為目標的金融改革，允許非正規的金融成分（如民間借資、企業借貸、錢莊、標會等互的合作金融組織）的合法存在，［8］使房地產金融體制早日健全。