土地征收補償款的規定
前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇土地征收補償款的規定范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。
土地征收補償款的規定范文第1篇
1996年4月15日，彭成民(本欄目當事人均系化名)為實現致富夢想，與新莊村委簽訂了魚塘承包合同。合同約定新莊村委將集體所有的12畝魚塘以承包方式發包給彭成民養魚，年租金3000元，承包期限30年。魚塘經營3年，并沒有讓其發財，彭成民遂決定退租，并讓村委對前期投入給予補償。新莊村委覺得攪在其中太過麻煩，沒有同意，口頭勸解彭成民轉包他人。2000年2月1日，彭成民與董德貴簽訂了魚塘轉讓協議，約定魚塘轉讓給董德貴經營，魚塘現有設備完全歸董德貴所有，轉讓費6000元。協議簽訂后，董德貴及時交付，了轉讓費，開始經營魚塘。新莊村委對此也沒干涉，開始從董德貴處收取租金。2007年當地政府因搞開發區建設，征收了魚塘周邊土地。但新莊村委的工作人員在分發征地補償款時，卻按照原發包合同，將魚塘的補償款發給了彭成民。董德貴找村委商談，新莊村委說董德貴不是魚塘承包人，不能拿得此款。董德貴找到彭成民討要補償款，彭成民卻說自己是魚塘的投資人，理應得到補償。董德貴無奈，只好將新莊村委和彭成民告上了法庭。
爭議焦點
1 董德貴是否是魚塘的合法承包人，是否有權獲得魚塘補償款?
2 彭成民拿走征地補償款，屬于什么性質，應否退還?
律師說法
根據《農村土地承包法》及其他相關法律規定，承包權轉讓時。原承包關系終止，原承包人喪失承包權并退出承包關系，由受讓人代替原承包人與發包人形成新的承包關系。本案中，新莊村委已經收取董德貴多年租金，說明村委會已經默認同意了彭成民與董德貴之間的魚塘轉讓合同。因此，董德貴已經代替彭成民成為新的承包合同的承包人．有權獲得魚塘補償款。
由于彭成民已經將承包權轉讓，退出承包關系，因此無權領取因當地政府征收土地而發放的魚塘補償款。彭成民領取的魚塘補償款屬于不當得利，依照法律規定，應當退還董德貴享有。
自作聰明占先機，分文未得空歡喜
侯某于1997年3月20日承包了康進村三組6.5畝土地，并按照國家規定辦理了農村土地承包經營權證。2007年因國家要在康進村三組附近修建高速公路，須征收康進村三組30畝土地。征地單位對擬征土地調查后，公告了擬征地的范圍、用途和補償標準，侯某承包地恰好在征地范圍內。侯某為獲得高額補償，在比較補償標準后，兩天內投資萬余元，連夜在承包地上栽滿了高價樹種。后征地單位按照國家規定標準向康進村村委支付了征地補償款。當侯某滿心歡喜的去領取征地補償款時，卻發現差距甚大。侯某向村委會討要說法，但村委會以征地單位根本未支付高價樹種補償款，自己只是補償款的發放人不是支付人為由，回絕了侯某的要求。侯某于是將康進村村委會訴至法院，要求村委會支付6.5畝高價樹種補償款3萬余元。
爭議焦點
1 侯某將村委會作為被告訴至法院是否適當?
2 侯某種植的高價樹種是否應該獲得征地補償?
律師說法
土地征收補償款的規定范文第2篇
關鍵詞：
隨著我國經濟的不斷發展，城市化進程的推進，城市改造中涉及搬遷問題越來越普遍，筆者所在公司也有下屬公司面臨搬遷補償。搬遷補償款的會計處理是企業財務較為復雜的業務之一。筆者將搬遷補償款處理有關的現行會計、稅收政策進行了歸納，并結合工作實際對搬遷補償款的處理提出建議與同行們共同探討。
一、適用的有關會計處理規定
目前適用的會計處理政策有《企業會計準則解釋第3號》（以下簡稱《解釋3號》)和《關于企業收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處理問題的通知》（財企[2005]123號）兩個文件。《解釋3號》出臺在財企[2005]123號文之后，但《解釋3號》未明確規定廢止財企[2005]123號文。這兩個文件規定的會計處理政策存在不同之處，在實務中如何把握會計政策適用的有效性和統一性也是困擾企業會計的難點之一。
（一）、《企業會計準則解釋第3號》---財會[2009]8號
《解釋3號》規定：企業因城鎮整體規劃、庫區建設等公共利益進行搬遷，收到政府從預算資金直接撥付的搬遷補償款，應當按照相關規定計入所有者權益，作為資本公積處理。企業收到除上述之外的搬遷補償款，應當分別情況進行處理：屬于搬遷過程中出售、報廢或毀損資產補償的，應當按照《企業會計準則第4號——固定資產》等相關規定，計入相關資產處置損益；屬于對搬遷過程中新建資產或停工損失等補償的，應當按照《企業會計準則第16號——政府補助》規定進行處理。
而企業在收到政府的搬遷補償時，往往難以區分政府搬遷補償是預算資金還是預算外資金，根據《解釋3號》的規定采取何種情況下的會計處理判斷也存在很大難度，若作出錯誤判斷就會導致會計處理差錯,影響到企業所得稅的計算,進而影響到會計信息的可靠性。
（二）、《關于企業收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處理問題的通知》----財企[2005]123號
該文件首次明確了企業在收到政府撥給的搬遷補償款時應如何進行會計處理。根據財企[2005]123號文的規定，企業收到搬遷補償款時計入專項應付款，同期的損失或費用沖減專項應付款，搬遷結束后，專項應付款如有余額，作調增資本公積金處理，由此增加的資本公積金由全體股東共享；專項應付款如有不足，應計入當期損益。
二、適用的有關稅務法規
搬遷補償款涉及到的稅種有營業稅、土地增值稅、企業所得稅等稅種，在此分別加以闡述。
（一）營業稅
1、《營業稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發[1993]149號）第八條規定：土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。
2、《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）規定：納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，不征收營業稅。
依據上述文件，企業因城市規劃取得的搬遷補償或補貼收入憑借縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，可以不交營業稅。
（二）土地增值稅
根據《土地增值稅暫行條例》的規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。同時第8條又規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。
《土地增值稅暫行條例實施細則》第11條進一步規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。
《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）對實施細則的第11條中作了進一步的解釋，對因“城市實施規劃”和因“國家建設的需要”作了明確解釋。
根據財稅[2006]21號的規定，符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。
（三）企業所得稅
目前企業所得稅方面涉及搬遷補償款的稅務文件有《國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號）和《關于企業政策性搬遷收入有關企業所得稅處理問題的通知》（財稅[2007]61號）。
比較兩個文件，國稅函[2009]118號文比財稅[2007]61號文更具有實際操作性，明確了將搬遷收入更名為搬遷和處置收入，定位和定義更加清晰。
國稅函[2009]118號文規定，企業根據搬遷規劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務，用企業搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權（以下簡稱重置固定資產），或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業應納稅所得額；企業沒有重置或改良固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。上述企業政策性搬遷和處置收入，包括從政府取得的搬遷補償收入或處置相關資產而取得的收入，以及通過市場（招標、拍賣、掛牌等形式）取得的土地使用權轉讓收入。
國稅函[2009]118號文特別指出：企業沒有搬遷規劃的，收到搬遷補償款的當年就要并入應納稅所得額申報納稅。企業有搬遷規劃并符合相應條件的，搬遷補償款可以在規劃搬遷次年起遞延5年，超過5年的在第6年要將余額并入應納稅所得額申報納稅。企業實際搬遷規劃期間不足5年的，則在完成搬遷活動的當年將余額并入應納稅所得額申報納稅。
三、搬遷補償款會計實務處理
本文結合公司所屬子公司A公司的實際，對搬遷補償款業務的會計實務處理過程進行分析。
首先根據企業與政府部門簽訂的搬遷補償合同確定A公司收到的搬遷補償款不屬于財政預算資金，會計處理要按照《解釋3號》規定后兩種情況確認收入和費用。即按照《企業會計準則第16號——政府補助》和《企業會計準則第4號——固定資產》等相關規定進行賬務處理。
假設A公司收到搬遷補償款3000萬元，其中在1月份收到搬遷過程中出售、報廢或毀損資產補償500萬元，6月份收 到對搬遷過程中新建資產或停工損失等補償1000萬元，次年1月收到對收回土地使用權的補償1000萬元。
A公司賬務處理如下：
1、在1月份收到報廢資產補償500萬元，
借：銀行存款 5000000
貸：固定資產清理 5000000
同時對固定資產清理科目余額進行結轉，虧損進營業外支出，盈余進營業外收入。
2、6月份收到對搬遷過程中新建資產補償500萬元，停工損失補償500萬元。
（1）對新建資產補償，取得時確認為遞延收益，根據A公司重置計劃，在重置資產使用期5年內平均分配，計入當期營業外收入。
借：銀行存款 5000000
貸：遞延收益 5000000
在重置資產使用期內
借：遞延收益 1000000
貸：營業外收入 5000000
（2）對搬遷過程中停工損失補償500萬元，屬于補償企業以后期間費用、損失，取得時確認為遞延收益，在確認費用期間計入當期營業外收入。
借：銀行存款 5000000
貸：遞延收益 5000000
在確認費用期間
借：遞延收益 1000000
貸：營業外收入 5000000
3、次年1月收到對收回土地使用權的補償1000萬元。
借：銀行存款 10000000
貸：營業外收入 10000000
4、在納稅年度A公司根據《國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號）計算繳納企業所得稅。
四、建議
土地征收補償款的規定范文第3篇
關鍵詞：失地農民；權益保護；征地補償
中圖分類號：C913 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2012）16-0092-02
一、征地拆遷過程中存在突出問題
當前，我國城鎮化處于加速發展時期，征地拆遷工作事關經濟發展，事關社會穩定。在征地拆遷工作中存在諸多重大問題。
一是拆遷過程中違法亂紀行為層出不窮。2010年，哈爾濱市開展查處城市建設和棚改征地拆遷中的違紀違法問題專項工作，截至2010年12月共查處涉嫌違紀違法人員146人，其中紀檢監察機關已立案查處公職人員38人，移交司法機關138人。
二是中央下發的拆遷管理工作通知無法約束地方拆遷行為。2010年5月，國務院辦公廳下發《關于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》。通知規定，對于程序不合法、補償不到位、被拆遷人居住條件未得到保障以及未制定應急預案的，一律不得實施強制拆遷。但現實拆遷工作中，征地程序是否合法、拆遷行為是否規范，補償安置是否合理、保障制度是否落實等情況仍是被征遷農民的疑惑。
三是被征收人千方百計索要補償。一些被征收人意圖借征地拆遷之機發橫財，要求補償條件離譜，不滿足條件拒不搬遷。部分國家公職人員受到利益誘惑辦理假證照、出具假手續，與騙取補償款的不法分子同流合污。
二、失地農民權益受損的原因
（一）土地產權行使主體法律界定不明
我國《土地法》規定，農村土地除法律規定屬于國家所有以外歸農民集體所有。《土地管理法》第10條進一步規定，集體可以是鄉(鎮)、村、村民小組三級，在不同程度上它們都是農村集體土地產權的所有者代表。這種規定導致了多元主體并存的局面，農民擁有的是殘缺的土地產權。村委會以土地所有者代表自居，代行所有權、任意使用、支配農民集體土地。征地時，各種權利主體為爭奪利益而發生沖突并可能損害農民利益。
（二）土地征收程序混亂
土地征收法律程序不完善主要包括三個方面:一是缺少對行政機關的監督機制。在我國，行政機關既是土地征收的決定者，也是執行者，既可以制定征地價格，也可以規定征收范圍，處于絕對優勢地位。二是缺少被征收人參與程序。在征與不征的問題上，在征地價格高低上，農民沒有談判權、抗辯權、拒絕權。三是在征地之前，部分村集體的領導、村民、投資者通過關系提前得知征地范圍，購買土地并大面積興建住宅、覆蓋物，辦理各種營業執照，以期獲得更多的國家補償，在土地征收之后進一步形成了村民之間的財產差距、收入差距。因此，由于土地征收程序的缺陷頻頻出現征地拆遷糾紛，提高了國家征地成本，為社會穩定留下隱患。
（三）土地補償款的分配和使用不合理
我國政府事實上把經營、管理土地的義務交給了承包土地的農戶。公平地說，被征土地的農民應以較大的權重參與土地補償款的分配，集體只能獲得較少部分。然而，現實情況是土地補償款首先劃撥到村委會，分配比例由村委會決定。農民作為集體土地的直接使用者和經營管理者，在補償款的分配中處于極度劣勢。另一方面，征地補償費的使用不合理。按照有關規定，土地補償款歸農村集體經濟組織所有，記入資本公積金，用于擴大再生產，不得列入收益分配，不得用于非生產性開支。然而有的地方，各級政府層層挪用、截留；有的地方以辦集體企業擅自挪用；有的以興建村文化場館為名興建之后又閑置不用，最終農民所獲利益極少。
（四）失地農民維權困難
我國土地征收的糾紛解決方式存在著不足，我國法律規定被征地者在土地征收范圍、補償標準等方面存在爭議的，由縣級以上地方人民政府協調；協調不成，由批準征地的人民政府裁決，而這一解決機制的程序公正性令人懷疑，違背了“任何人不得成為自己的法官”的這一古老的自然正義法則。另外，從我國實際情況看，當農民認為由于征地拆遷出現不公平待遇時，往往選擇到辦上訪，本級政府上訪解決不了，就到上級政府上訪，最終上訪到中央。中央又通知地方政府接回上訪人進行解決，結果仍是維權無門。理論界認為，由于法律規定國家征收土地時承擔的是補償責任，不是賠償責任，不具有可訴性。人民法院在受案時把對征地不滿的拒之門外。由于司法程序的退讓與拒絕，導致司法實踐中救濟程序的缺乏。司法救濟的不力，無疑會鼓勵行政部門濫用征地權。
（五）失地農民社會保障機制立法缺位
失地農民社會保障制度是農民失地后能夠順利應對生活，實現城鄉平等化，提高幸福感最基本的保證。其應包括養老、醫療、失業保險，以及最低生活、住房、就業保障等在內的完整的保障體系。現在看來，能夠實現養老保險和醫療保險就是很大的難關了。
土地征收補償款的規定范文第4篇
20xx年最新浦口區拆遷補償標準
一、住宅房屋拆遷補償款標準
住宅房屋實行貨幣拆遷的，拆遷補償款由原房補償款、購房補償款和區位補償款組成，原房補償款、區位補償款、購房補償款具體標準見附表一。
住宅房屋實行統拆統建的，拆遷補償款由原房補償款和建房補助款組成，原房補償款和建房補助款具體標準見附表二。
二、非住宅房屋拆遷補償款標準
非住宅房屋拆遷補償款，由原房補償款和區位補償款組成，區位補償款、原房補償款具體標準見附表三。
三、搬家費、住宅房屋拆遷提前搬家獎勵費補償標準
搬家獎勵按被拆遷的合法居住房屋建筑面積計算，超過220平方米的，以220平方米計算。自拆遷期限首日起，按時限劃分為二個獎勵期限。
在第一個獎勵期限內，完成搬家并按規定辦理房屋交接手續的，一級片區按每平方米450元標準計算搬家獎勵費，不足50000元的補足至50000元;二級片區按每平方米180元標準計算搬家獎勵費，不足20xx0元的補足至20xx0元。
在第二個獎勵期限內，完成搬家并按規定辦理房屋交接手續的，一級片區按每平方米250元標準計算搬家獎勵費;二級片區按每平方米90元標準計算搬家獎勵費。
在確定的獎勵期限內達不成補償安置協議并搬家的，不予支付提前搬家獎勵費。具體見附表四
四、房屋裝修單項補償費，圍墻、地坪、道路補償費以及拆遷電話、有線電視、空調、爐灶等拆移補償費標準
1.房屋裝修單項補償費標準調整見附表五;
2.圍墻、地坪、道路補償費標準調整見附表六;
3.電話、有線電視、空調等拆移補償費標準見附表七;
4.爐灶補償費標準見附表八;
5.以上沒有涵蓋到的特殊類別補償，由拆遷實施單位按照重置價結合成新確定。
五、適用范圍
1.自本通知執行之日起領取《南京市浦口區征地房屋拆遷實施方案批準通知書》的項目執行本標準。在此之前已領取《南京市征地房屋拆遷實施方案批準通知書》并已實施拆遷的項目，仍按原政策標準執行;
2.浦口區行政區范圍內的征地房屋拆遷補償安置，適用本通知標準;
3.本通知自下發之日起施行，《南京市浦口區征地拆遷補償安置標準》(浦價發〔20xx〕32號、浦國土資〔20xx〕18號)、《南京市浦口區征地拆遷中房屋裝修單項補償價格標準》(浦價發〔20xx〕114號、寧國土資浦分發〔20xx〕54號)同時廢止。
南京市浦口區人民政府
20xx年2月1日
相關閱讀
棚戶區拆遷補償標準
棚戶區改造補償標準一：以凈地出讓方式進行的危房棚戶區開發改造項目事如下優惠政策
(一)土地儲備中心對危房棚戶區土地實行收購，以凈出讓方式供地。凈地出讓后獲得的出讓收益，扣除按規定繳省的費用后，專項用于支付銀行貸款本息和毛地收購資的周轉以及危房棚戶區安置房建設。
(二)安置房住宅用地實行土地行政劃撥，對改造后的房屋納入產權產籍管理，辦理商品房房照。商服用地實租賃供地。
(三)安置房建設項目行政事業性收費(以費還貸項目除外)全免，經營、服務性收費按最低限下浮50%收取(項明細附后)。
(四)安置房房屋拆遷補償契稅先繳后返;對安置房住宅上靠標準戶型增加的建筑面積部分，營業稅等稅種由地方稅務部門向省申請暫緩繳納。
(五)安置房建設項目用地紅線以外沒有配套管網的或達不到項目配套要求的，電業、熱力、供水、排水、燃氣等部門應按規劃要求無償同步建設至小區紅線。對騰空用于商品房建設的地塊，電業、熱力、供水、排水、燃氣等部門應按規劃要求同步建設，所需費用由摘牌的商品房開發主體，按照國家、省、市所規定的正常標準結付;涉及配套管網施工中的破道、綠化等費用免繳。
(六)對安置房建設項目，政府各職能部門要同步辦理相關手續，保證項目的開竣工時間。
(七)小區配套建設標準要滿足居民基本生活和出行需要，區政府組織被安置居民以招標方式選擇物業公司，對小區實行物業管理，物業費三年內減半收取，不足部分由區政府承擔。
(八)在進行安置房建筑設計時，應根據周邊服務設施現狀，建設一處或幾處綜合市場，用于提供公益性就業崗位，其產權歸市政府所有，由區政府負貴日常管理。
棚戶區改造補償標準二：以毛地出讓方式進行的危房棚戶區開發改造項目享受如下優惠政策
(一)市財政籌措危房棚戶區開發改造補貼資金(包括開發企業上繳的土地出讓金，開發企業上繳的稅費地方留用部分，向上爭取政策和資金等)，建立專戶，專款專用。危房棚戶區開發改造項目按應繳土地出讓金的70%為基數，作為政府投入返還給開發企業。危房棚戶區供地實行土地公開掛牌出讓，在掛牌過程中出現竟標情況，可采取遞減返還比例競標辦法出讓土地使用權。成交價款一次性繳齊后，15個工作日內補貼到位。
(二)行政事業性收費減半收取，經營、服務性收費按最低限下浮30%收取(項目明細附后)。
(三)涉及危房棚戶區開發改造項目的各項稅種全額征收，扣除城市建設維護稅和教育費附加，地方留成部分的60%，按入庫財政級次返給開發企業予以補貼，其余.40%由入庫財政級次設立危房棚戶區開發改造補貼資金專戶，專款專用，定期審計。開發主體繳納稅金后，力爭10個工作日內補貼到位。
(四)危房棚戶區改造項目在不突破國家剛性標準及不率，土地摘牌后，規劃設計不再做調整。
(五)危房棚戶區開發改造項目用地紅線以外沒有配套管網的或達不到項目配套要求的，電業、熱力、供水、排水、燃氣等部門應按規劃要求同步建設至小區紅線。所需建設資金，一部分從市財政收取的危房棚戶區開發改造項目城市基礎設 施配套費中解決，定向用于熱力、供水、排水管網建設，缺口部分由熱力、供水、排水等企業自籌資金建設;電力外網改造費用，按建筑面積每平方米20元交納;燃氣外網改造費用由開發企業按每戶700元交納。安置房住宅建筑面積(戶)相關配套費用(含電力外網改造費和燃氣外網改造費)免繳。
(六)對確實難以實施的危房棚戶區改造項目，市政府將采取一事一議的辦法，由市政府市長辦公會議或市政府常務會議議定。
(七)市政府已經明確優惠政策的危房棚戶區開發改造項目，不執行此政策;對土地已摘牌的危房棚戶區開發改造項目，未簽訂安置補償協議的，執行此政策。
棚戶區改造補償標準三：以建經濟適用住房方式進行的危房棚戶區開發改造
(一)住宅用地實行行政劃撥。
(二)住宅部分行政事業性收費減半收取。
土地征收補償款的規定范文第5篇
政策性搬遷收入的會計處理和稅務處理
農批市場收到的政府搬遷補償款,一般由以下幾部分構成:一是對農批市場土地和地上建筑物成本的補償,包括拆遷費用及損失補償;二是為解決搬遷而產生的一系列衍生問題而發生的費用,包括員工安置費用、市場經營損失補償等;三是對企業重新購建新市場而支付地價和建設市場建筑物等資本性支出給予的補助。第一種屬于固定資產和無形資產處置所得款項,第二種屬于與收益相關的政府補助,第三種屬于與資產相關的政府補助。按照財會〔2009〕8號文件,搬遷市場應將收到的補償款首先確認為“專項應付款”,然后將上述三部分自專項應付款轉入遞延收益后按照《企業會計準則第16號——政府補助》不同的會計處理,即第一種按處置收益額轉入“營業外收入”,第二種按實際支出轉入“營業外收入”,第三種按資產每年攤銷數額轉入“營業外收入”。如果收到的搬遷補償收入扣除轉入遞延收益金額后仍有結余的,則作為資本公積處理。(二)關于稅務處理1.關于企業所得稅。關于政策性搬遷,國家稅務總局《關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2009〕118號)對此類搬遷收入的企業所得稅處理方法作了明確規定,即企業因政府政策性搬遷取得的收入可以按扣除其搬遷(含重建,下同)支出后的差額確定計稅所得額,而且用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產,可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷,并在企業所得稅稅前扣除。企業從規劃搬遷次年起的5年內,其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業當年應納稅所得額,在5年期內完成搬遷的,企業搬遷收入按上述規定處理。根據這個規定,如果農批市場屬政策性搬遷,并且在5年或多于5年的時間內才搬遷完畢的話,則5年內可以不用對搬遷收益納企業所得稅,并且新購建的固定資產不僅可以對補償收益稅前抵扣,而且折舊還可再次稅前抵扣,這也說明國家對政策性搬遷市場的優惠稅收政策。當然,農批市場如要申請搬遷稅收優惠,必須向稅務部門提供政策影響的證明資料,如政府部門的搬遷文件或公告、市場管理方與政府部門簽定的搬遷協議、市場管理方制定的搬遷計劃以及搬遷后新市場購建土地和建筑物的立項及規劃搬遷次年起的5年內完成新市場購建土地和建筑物等任務的實施依據等等,并且待稅務機關對這些證明資料審核通過后才能按有關政策性搬遷規定來繳納企業所得稅。2.關于營業稅。關于政策性搬遷,國家稅務總局《關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》(國稅函〔2008〕277號)規定,只要納稅人能出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件,無論其是否由政府財政撥付補償款,該搬遷均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為,按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國稅發〔1993〕149號)規定,不征收營業稅(高金平,2010)。因此,如果農批市場能提供當地人民政府收回土地使用權的正式文件,并向房地產所在地稅務機關申報核準后則可以免交營業稅(高金平,2010)。3.關于土地增值稅。關于政策性搬遷,《土地增值稅暫行條例》第八條和《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條均有規定,即因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權免征土地增值稅。因此,農批市場如能提供當地人民政府收回土地使用權的正式文件,并向房地產所在地稅務機關申報核準后免交土地增值稅。
非政策性搬遷的會計處理和稅務處理
(一)關于會計處理目前企業會計準則和稅法僅對政策性搬遷有特別規定,因此如果農批市場無法提供政策性搬遷的相關證明材料,則搬遷行為應認定為企業的商業行為,應按照企業會計準則關于資產轉讓的處理方法,即將搬遷收入扣除所清理或報廢的資產的賬面價值以及其他因搬遷直接導致的費用后的余額計入當期損益處理。如某農批市場因自身發展需要從城中心搬遷至郊區,原市場由某房地產開發公司承接改造更新,那么該批發市場應根據與房地產開發公司簽定的轉讓協議和搬遷進度合理確認轉讓資產收入,并將原市場土地成本、固定建筑物清理損益確認成本,從而得出搬遷損益。當然,為防止上市公司通過關聯交易實現利潤,會計準則亦規定明顯高于被處置資產公允價值和清理費用的收入差額不能計入損益,因此,如果確有證據表明市場所收到的搬遷補償款顯著高于市場建筑物的公允價值和因搬遷產生的直接費用之和,則市場建筑物的公允價值與賬面凈額之間的差額可以計入當期損益;但是超出公允價值的部分視同搬遷受讓方所給予的與重新購建新市場相關的捐贈,計入資本公積(陳品琴,2010)。(二)關于稅務處理1.關于營業稅。截至目前,國家稅務總局尚未出臺有關非政策性搬遷補償費是否要交營業稅的文件,似可參考的文件是國家稅務總局《關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》(國稅函〔1997〕87號),規定對于土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入,應按照營業稅“銷售不動產——其他土地附著物”稅目征收營業稅,而一些地方稅務機關近年來也相繼制定了一些有關搬遷補償款項營業稅稅務處理的規定,如福建省稅務局的閩地稅發〔2004〕63號、深圳市稅務局的深地稅發〔1999〕462號和重慶市稅務局的渝地稅發〔2002〕156號等分別對拆遷補償業務征收營業稅問題作了不同的規定。鑒于目前尚無搬遷補償費營業稅稅務處理的統一政策,筆者認為農批市場針對此類業務與其稅務主管部門和專管員多作溝通,并提供相關說明資料,稅務部門將結合各地營業稅的征收規定與市場實際情況確定市場搬遷收入營業稅的具體征收辦法,市場方再根據規定進行相應的稅務處理。2.關于企業所得稅和土地增值稅。搬遷市場應按稅法規定對搬遷補償收入征收企業所得稅和土地增值稅,無優惠政策。綜上所述,農批市場搬遷有政策性搬遷和非政策性搬遷兩種,最為關鍵之處在于準確判斷是否是政策性搬遷。
