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房地產(chǎn)投資管理范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；風(fēng)險(xiǎn)；防范；管理

中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）06-0-02

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)有高額附加值的行業(yè)，對(duì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置、調(diào)節(jié)社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)、發(fā)展城市建設(shè)、為國(guó)家財(cái)政提供穩(wěn)定的收入、解決就業(yè)、引進(jìn)外資等方面都起到了重要作用。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)典型的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。在房地產(chǎn)投資中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)、分析正確否將直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否。因此，分析房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)防范和管理，對(duì)保證房地產(chǎn)投資收益，減少或避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)損失具有重要的作用。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及其特征

房地產(chǎn)投資是指投資者將其資金投放到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理中，以獲取產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)的一種經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，它具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入量大等特點(diǎn)，任何一項(xiàng)房地產(chǎn)投資的形成都要經(jīng)歷投資信息收集和整理、考察、評(píng)審、實(shí)施與管理、竣工后的評(píng)價(jià)與分析。某個(gè)環(huán)節(jié)的變化或某個(gè)因素的形成都會(huì)給房地產(chǎn)投資項(xiàng)目帶來(lái)多種多樣的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，風(fēng)險(xiǎn)的不可預(yù)知性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要特征是不確定性，也就是難以預(yù)知。如：國(guó)家政策的變化；戰(zhàn)爭(zhēng)的爆發(fā)；自然環(huán)境的變化等等。在投資項(xiàng)目初期，很難將這些風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)進(jìn)去。

第二，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。 因此，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)時(shí)，必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的高投入性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入、房屋建筑安裝費(fèi)用、征地拆遷安置費(fèi)等投資額巨大，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目少則數(shù)百萬(wàn)元，多則上億元。這樣大的投資規(guī)模使投資者面臨融資風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。

第四，房地產(chǎn)投資周期的長(zhǎng)久性。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及交易具有較長(zhǎng)的時(shí)間過(guò)程。房地產(chǎn)商品的耐久性使房地產(chǎn)的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命很長(zhǎng)。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中，時(shí)間因素是一個(gè)永恒的不確定因素，也是最主要的風(fēng)險(xiǎn)源之一。

第五，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的專業(yè)管理依賴性。專業(yè)管理依賴性是指項(xiàng)目投資離不開(kāi)專業(yè)化的投資管理活動(dòng)，可分為內(nèi)部和外部?jī)刹糠帧?nèi)部專業(yè)管理依賴性是指在投資過(guò)程中，需要投資者本身在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、項(xiàng)目融資等方面所具有的管理經(jīng)驗(yàn)和能力。外部專業(yè)管理依賴性是指投資者一方面要服從政府的計(jì)劃、土地、規(guī)劃、城建、市政、道路、環(huán)保、消防等部門的專業(yè)管理；另一方面可能會(huì)利用外部咨詢、中介等機(jī)構(gòu)的專業(yè)指導(dǎo)。若投資者不具有以上專業(yè)能力或不遵守國(guó)家有關(guān)部門的專業(yè)管理，則面臨項(xiàng)目前期已投入?yún)s得不到審批或違反有關(guān)部門的規(guī)定而被處罰等一系列的風(fēng)險(xiǎn)。

第六，房地產(chǎn)投資活動(dòng)的相關(guān)性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和區(qū)域性，決定了其投資對(duì)于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)非常敏感。另外，雖然房地產(chǎn)對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)形勢(shì)十分敏感，但由于其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，對(duì)形勢(shì)波動(dòng)作出反應(yīng)并進(jìn)行調(diào)整卻相當(dāng)遲鈍，這同樣是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)之所在。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類型

傳統(tǒng)上，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要分為投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。前者會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，后者只影響單項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)格變化。

1.投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

第一，政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)尚未完善的情況下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作了嚴(yán)格的控制，如第二套住房首付按揭規(guī)定、限制別墅建設(shè)等等相關(guān)宏觀調(diào)控政策都給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

第二，利率風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)投資的資金 60% 主要來(lái)自銀行貸款，所以，銀行利率的少許變化，都會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，利率越低，房地產(chǎn)投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產(chǎn)投資成本越高，其投資收益越低。

第三，通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹是指因紙幣發(fā)行量超過(guò)市場(chǎng)流通的實(shí)際所需要量而引起的紙幣貶值、物價(jià)飛漲、實(shí)際購(gòu)買力下降。我國(guó)從 2007 年年底開(kāi)始物價(jià)逐月上升，通貨膨脹現(xiàn)象顯現(xiàn)。通貨膨脹越高，其購(gòu)買力越低，使更多房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實(shí)際收益率降低的風(fēng)險(xiǎn)。

第四，供求變化的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格急速上升，產(chǎn)生高額利潤(rùn)，吸引大量的投資者進(jìn)入，逐步增大供給量，使之達(dá)到平衡。消費(fèi)者需求的偏好會(huì)隨著時(shí)間推移和價(jià)格的變化而發(fā)生變化，其不確定性給房地產(chǎn)投資帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)市場(chǎng)供給量超越需求達(dá)到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨“空房”率高漲的局面。

第五，自然風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素(如地震、火災(zāi)、洪水、風(fēng)暴、雪災(zāi)等等)的不確定性和不可抗拒性對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

2.非投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

第一，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)投資者在經(jīng)營(yíng)上的不善或失誤，會(huì)喪失對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的占有率，造成期望收入水平與實(shí)際結(jié)構(gòu)相背離的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要來(lái)源投資者的主觀因素，它包括投資地點(diǎn)選擇失誤、對(duì)法律條文的不了解等等。

房地產(chǎn)投資管理范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程項(xiàng)目；管理；資金使用；項(xiàng)目管理；

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

在房地產(chǎn)投資中要實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，就必須做好資金項(xiàng)目的落實(shí)和管理。房地產(chǎn)資金項(xiàng)目管理指的是用現(xiàn)代科學(xué)的管理手段和管理理念，結(jié)合房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的特點(diǎn)，有針對(duì)性地對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行管理。從房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開(kāi)始到結(jié)束的全過(guò)程來(lái)看，指的就是通過(guò)對(duì)技術(shù)資源、物質(zhì)資源、人力資源的整合與統(tǒng)籌，從而實(shí)現(xiàn)投資者的收益目標(biāo)。

在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理的實(shí)施過(guò)程當(dāng)中，主要會(huì)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策、項(xiàng)目總體規(guī)劃、房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目行政審批和許可申報(bào)、房地產(chǎn)招標(biāo)、房地產(chǎn)工程施工、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)交付使用以及房地產(chǎn)保修幾個(gè)主要的環(huán)節(jié)。加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理，最大程度保證實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目最佳效益，應(yīng)該從以下方面入手。

做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策工作

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策水平的高低，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策是不是合理科學(xué)是一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是否能取得成功的前提條件。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策應(yīng)該從房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所在地的周邊環(huán)境，城市規(guī)劃中對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所在地的規(guī)劃要求，房地產(chǎn)商業(yè)需求、房屋消費(fèi)群體以及國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)等因素進(jìn)行詳盡的市場(chǎng)分析和市場(chǎng)調(diào)查，找到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不利因素和有利因素，分析并開(kāi)始初步定位房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)、形式。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)論證和分析，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行成本預(yù)測(cè)，如果必要，可以同時(shí)提出幾個(gè)不同的項(xiàng)目定位方案，選出最優(yōu)方案。

做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的前期決策方案，通過(guò)招投標(biāo)的方式，選擇房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)包括總體平面設(shè)計(jì)和建筑功能設(shè)計(jì)，這是決定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的具體模式和房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總體造價(jià)的關(guān)鍵階段。首先，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目要負(fù)荷政府規(guī)劃部門的建筑指標(biāo)，符合規(guī)劃部門的規(guī)劃要求。比如綠化率，建筑高度和間距比值，容積率，建筑密度，建筑退縮距離等都必須達(dá)標(biāo)。再者房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)還要滿足度工程的環(huán)保、人防、市政、采光、通風(fēng)以及消防等各方面的功能要求。最終房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)還要盡量滿足投資者對(duì)項(xiàng)目的期望。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目園林景觀、豎向和平面組合搭配、管線布置、交通組織、使用功能設(shè)計(jì)、外立面以及造型設(shè)計(jì)、建筑物布局等各個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)籌劃，盡力反復(fù)完善修改房地產(chǎn)投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，最終得到滿足人們對(duì)建筑使用功能和整體美感的求安、求變、求新的最佳規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。

在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、房地產(chǎn)投資人、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)和政府規(guī)劃部門緊密配合、加強(qiáng)溝通，做到信息互通和問(wèn)題的及時(shí)反饋，這樣才能真正意義上做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，加快房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)度。

做好施工圖紙指導(dǎo)施工的過(guò)程監(jiān)督

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖紙是把規(guī)劃部門批復(fù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖做了實(shí)物化具體化的表達(dá)，是用作房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工指導(dǎo)的標(biāo)準(zhǔn)。在施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過(guò)程中，各專業(yè)設(shè)計(jì)部門應(yīng)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，避免矛盾沖突，要做好合作工作，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)對(duì)一些產(chǎn)生的矛盾進(jìn)行從中調(diào)解。在房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)總體使用功能完備的條件下，還要特別注意房地產(chǎn)建筑工程的細(xì)部的功能處理和考慮，追求實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建筑功能的人性化和最優(yōu)化，最終達(dá)到消費(fèi)者滿意，開(kāi)發(fā)商盈利的目的。

在工程建設(shè)方面，開(kāi)發(fā)商也要督促建設(shè)方面的相關(guān)負(fù)責(zé)人和設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)人員取得良好的交流和溝通，確保建筑商了解設(shè)計(jì)單位的工程設(shè)計(jì)的意圖和具體細(xì)節(jié)，及時(shí)糾正房地產(chǎn)工程建設(shè)的設(shè)計(jì)誤差，調(diào)整工程建設(shè)過(guò)程中的施工誤差，讓房地產(chǎn)投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)能落實(shí)和體現(xiàn)建設(shè)方對(duì)房地產(chǎn)工程建筑的功能要求，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目造價(jià)控制指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)最大程度地減少設(shè)計(jì)的錯(cuò)誤和遺漏，從而起到投資成本的控制，避免出現(xiàn)投資的重復(fù)和浪費(fèi)。

一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是否能達(dá)到最好地實(shí)現(xiàn)盈利，就要看這個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和規(guī)劃以及施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)規(guī)劃是否科學(xué)詳盡。所以說(shuō)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖紙的設(shè)計(jì)階段是抓好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理的重要階段，是提高房地產(chǎn)投資項(xiàng)目性價(jià)比關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一定要引起重視，同時(shí)也要提醒設(shè)計(jì)單位和建設(shè)單位引起足夠的重視。

抓好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目行政審批和許可申報(bào)

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的行政審批和許可申報(bào)手續(xù)辦理工作可以說(shuō)是貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程。開(kāi)發(fā)商在這個(gè)階段要發(fā)揮好自身的能力，對(duì)該辦理、該審批的項(xiàng)目進(jìn)行一一審批和申報(bào)，工作應(yīng)有專門的辦事人員來(lái)辦，在各種審批之前要做好各項(xiàng)資料的準(zhǔn)備和整理，盡快辦好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的行政審批和許可申報(bào)工作，才能保證房地產(chǎn)投資項(xiàng)目得以順利實(shí)施，減少房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的利益損失。

項(xiàng)目審批的主要階段如下，開(kāi)發(fā)商要避免遺漏。首先，對(duì)擬開(kāi)發(fā)的地塊要取得國(guó)家和政府部門的《土地使用證》以及《建設(shè)用地批準(zhǔn)證書》；再向規(guī)劃部門申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、報(bào)批《項(xiàng)目總平面規(guī)劃方案》、《項(xiàng)目建設(shè)詳細(xì)規(guī)劃（四圖一書）》，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目向政府發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)申請(qǐng)辦理投資項(xiàng)目審批（預(yù)備項(xiàng)目）審批；請(qǐng)專業(yè)公司對(duì)房地產(chǎn)投資工程項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)，向政府環(huán)保部門報(bào)批；房地產(chǎn)投資項(xiàng)目工程建筑設(shè)計(jì)完成之后，要想政府規(guī)劃部門申請(qǐng)建筑設(shè)計(jì)方案審查，繳納城市建設(shè)配套費(fèi)，隨之完善其他相關(guān)的手續(xù)之后，領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；然后向建設(shè)主管部門報(bào)送房地產(chǎn)投資工程項(xiàng)目施工圖，由建設(shè)主管部門對(duì)房地產(chǎn)投資工程項(xiàng)目施工圖進(jìn)行審查（包括抗震、安全等各項(xiàng)專項(xiàng)審查）、取得建設(shè)主管部門審查通過(guò)意見(jiàn)書，向衛(wèi)生防疫部門、公安消防部門、人防部門等相關(guān)部門申請(qǐng)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工圖的專項(xiàng)審查，取得各個(gè)專項(xiàng)審查的通過(guò)意見(jiàn)書；通過(guò)招投標(biāo)的方式選定建立房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工的監(jiān)理承包單位，向質(zhì)監(jiān)局、安監(jiān)部門辦理工程安全、質(zhì)量保監(jiān)手續(xù)，完善其他相關(guān)手續(xù)之后，再向建設(shè)主管部門申請(qǐng)《施工許可證》。之后上述行政許可審批工作完成會(huì)后，才能進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目工程施工。在具備房屋銷售條件后，可以向房管部門申請(qǐng)領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》。

做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工階段項(xiàng)目的管理

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工階段的項(xiàng)目管理應(yīng)該從管理制度、管理的外部協(xié)調(diào)、管理的動(dòng)作程序以及管理的組織結(jié)構(gòu)抓起，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度和投資進(jìn)行有效控制，把整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工過(guò)程掌握在有序可控的狀態(tài)之下。要做到這些，首先必須要建立一個(gè)健全的工程管理組織結(jié)構(gòu)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的復(fù)雜程度、規(guī)模以及特點(diǎn)建立一個(gè)與之相適應(yīng)的組織管理機(jī)構(gòu)。設(shè)立項(xiàng)目總經(jīng)理，負(fù)責(zé)整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理和規(guī)劃，總經(jīng)理以下則設(shè)立副總經(jīng)理、工程技術(shù)總負(fù)責(zé)人。下面再設(shè)立行政部門、銷售部門、財(cái)務(wù)部門、工程技術(shù)部門、工程報(bào)建部門、材料部門、合同預(yù)算部門等。這個(gè)組織構(gòu)架各異根據(jù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目和公司具體的靈活情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)的原則是，必須在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理工作的每個(gè)部門都要有人管，但不能出現(xiàn)智能重疊。因此，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理必須要做好度的掌握。只要實(shí)現(xiàn)對(duì)工程項(xiàng)目施工過(guò)程合理有序地管理，杜絕出現(xiàn)工程進(jìn)度款亂支付和多支付，工程材料采購(gòu)價(jià)過(guò)高，設(shè)計(jì)不合理造成的施工反工等情況，就能保證房地產(chǎn)投資的可控性，使投資收益實(shí)現(xiàn)最大化。

房地產(chǎn)的投資成本影響和制約著房屋銷售的價(jià)格，而房屋銷售的價(jià)格又與老百姓的生活息息相關(guān)。而且投資管理的效果又直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，通過(guò)投資控制可以減少和杜絕企業(yè)的浪費(fèi)現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)資源。只有在項(xiàng)目投資管理中，綜合考慮多方面的因素，控制開(kāi)發(fā)成本，平抑房?jī)r(jià)，這對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)意義，所以說(shuō)在房地產(chǎn)項(xiàng)目中投資管理的控制對(duì)于國(guó)家還是企業(yè)都是雙贏，這樣企業(yè)才能永遠(yuǎn)立于不敗之地。

參考資料：

[1]陳光鍵、徐榮初、葉佛容，建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)代管理，北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2004，p.4

房地產(chǎn)投資管理范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目；成本；管理

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

前言

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，建筑領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)不得不更加依靠房地產(chǎn)投資成本的管理和控制，也可以在獲取利潤(rùn)最大化的同時(shí)占據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的長(zhǎng)期優(yōu)勢(shì)。其重點(diǎn)和核心是房地產(chǎn)投資成本管理。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目成本是指在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目上發(fā)生的全部費(fèi)用的總和，包括直接成本和間接成本。而房地產(chǎn)投資成本管理的內(nèi)容很廣泛，貫穿于項(xiàng)目管理活動(dòng)的全過(guò)程和每個(gè)方面，每個(gè)環(huán)節(jié)都離不開(kāi)成本管理工作。以下就房地產(chǎn)投資成本管理問(wèn)題展開(kāi)探討研究。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理概述

1. 1房地產(chǎn)項(xiàng)目屬性

（1）建設(shè)投資大。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集性產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目往往需要投入大量資金，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。

（2）開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。土地及建筑物作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的對(duì)象，其一般工程規(guī)模較大。本身需要一定的開(kāi)發(fā)周期，同時(shí)，由于客觀條件的不可預(yù)測(cè)性、以及應(yīng)政府要求，經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要辦理許多相關(guān)部門的繁雜手續(xù)。從項(xiàng)目獲取施工許可證、預(yù)售許可證到竣工驗(yàn)收，所需要的時(shí)間都不太可控，都影響著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期。完成一個(gè)開(kāi)發(fā)，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

（3）受國(guó)家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中，涉及到社會(huì)生產(chǎn)生活多個(gè)方面。房地產(chǎn)行業(yè)己經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)和重要的風(fēng)向標(biāo)之一。也同時(shí)成為社會(huì)廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題和中央十分關(guān)注的民生問(wèn)題。其生產(chǎn)過(guò)程，必須通過(guò)國(guó)家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)。從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始，房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格遵守國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、法律法規(guī)，響應(yīng)城市統(tǒng)一規(guī)劃等。

1. 2房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理簡(jiǎn)述

1. 2. 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理

（1）成本管理意識(shí)匾乏。更多注意產(chǎn)品成本的事后核算，沒(méi)有真正理解項(xiàng)目全過(guò)程、全成本的管理思想，對(duì)導(dǎo)致成本發(fā)生的作業(yè)一一“合約”缺少事前控制的意識(shí)。

（2）無(wú)法準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的最新動(dòng)態(tài)成本。由于伴隨項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，時(shí)刻發(fā)生著成本，成本也在時(shí)刻的變化當(dāng)中。最新動(dòng)態(tài)成本，需要項(xiàng)目?jī)?nèi)外部多方面的配合才能核算出來(lái)，因此動(dòng)態(tài)成本情祝經(jīng)常滯后。

1. 2. 2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售管理

（1）年度銷售任務(wù)是公司根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)及工程的進(jìn)度預(yù)計(jì)估算的，銷售計(jì)劃很難做準(zhǔn)。

（2）團(tuán)隊(duì)管理粗放，常常重結(jié)果而輕過(guò)程，缺乏精細(xì)化的銷售管控。

（3）定價(jià)管理上，銷售價(jià)格受諸多因素影響，銷售率缺乏管控，外部應(yīng)變能力差。

（4）費(fèi)用管理上，營(yíng)銷投放缺乏規(guī)范和價(jià)值分析，而營(yíng)銷策劃是一項(xiàng)創(chuàng)造性的工作，其效果無(wú)法完全預(yù)測(cè)。

2.房地產(chǎn)成本管理中存在的問(wèn)題

2.1不重視決策階段的成本控制

許多房地產(chǎn)商做前期策劃僅僅是為了籌集資金的需要，只想到把策劃包裝好點(diǎn)，從而達(dá)到順利籌集到資金的目的。這樣導(dǎo)致了前期做的策劃報(bào)告可操作性大大降低。很多策劃報(bào)告顯得虛無(wú)縹緲，遠(yuǎn)未達(dá)到“指導(dǎo)企業(yè)投資決策”的基本要求。在收集材料的代表性和廣泛性，分析指標(biāo)選擇的合理性，邏輯推理的嚴(yán)謹(jǐn)性，計(jì)算過(guò)程的規(guī)范性，計(jì)算結(jié)果的可靠性等方面都有待根本性的提高。在這樣消極的投資決策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的過(guò)失在有增無(wú)減地出現(xiàn)，大量的開(kāi)發(fā)資金損失在有形和無(wú)形之中。

2.2不重視圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段的成本控制，只重視實(shí)施階段的成本控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍對(duì)項(xiàng)目工程實(shí)施過(guò)程中的施工階段成本控制非常重視。一般的房地產(chǎn)公司均設(shè)有土建安裝工程部，同時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)的工程監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目施工質(zhì)量、進(jìn)度等進(jìn)行直接的監(jiān)控。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在一個(gè)認(rèn)知錯(cuò)覺(jué)：工程成本主要花在工程建設(shè)階段的“一磚一瓦一水泥”中，加強(qiáng)過(guò)程監(jiān)控就可節(jié)約大量的施工成本。為了切實(shí)落實(shí)到實(shí)際中，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常費(fèi)盡心血，采取多項(xiàng)控制措施。

2.3不重視控制計(jì)劃，導(dǎo)致成本失控

長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏認(rèn)識(shí)成本控制計(jì)劃的重要作用。計(jì)劃一般分為長(zhǎng)期計(jì)劃、年度計(jì)劃和作業(yè)計(jì)劃幾種。很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為長(zhǎng)期計(jì)劃太遙遠(yuǎn)了，從而忽略了對(duì)長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃的規(guī)劃、制定和實(shí)施。這一錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)的直接影響是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展前景，沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，走一步算一步。往往使企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)失去連續(xù)性，甚至又“斷層”現(xiàn)象的出現(xiàn)。企業(yè)的資源遠(yuǎn)沒(méi)有得到合理規(guī)劃和利用。我們?cè)谠u(píng)估成本支出時(shí)，往往只看重一些表面的顯性的支出，而實(shí)際上，由于企業(yè)資源得不到合理的利用而造成的隱性成本支出卻往往更加令人觸目驚心。

2.4工程招投標(biāo)工作沒(méi)有起到真正的成本控制作用

建設(shè)工程實(shí)行招投標(biāo)，是我國(guó)建筑管理體制和經(jīng)營(yíng)方式的一項(xiàng)重大變革，有利于降低促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，提高工程質(zhì)量，降低工程造價(jià)，縮短工期，防止產(chǎn)生腐化現(xiàn)象。特別是在現(xiàn)階段，不完全統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目真正實(shí)施招投標(biāo)的不足60%，招投標(biāo)工作推進(jìn)不理想的具體原因十分復(fù)雜。客觀地講，目前招投標(biāo)工作實(shí)際存在一個(gè)困惑點(diǎn)就是施工單位投標(biāo)的依據(jù)是各省市統(tǒng)一的《建筑安裝工程預(yù)算定額》，而不是企業(yè)內(nèi)部各自的“企業(yè)定額”。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的控制

3.1實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)或設(shè)計(jì)方案競(jìng)選

工程設(shè)計(jì)的優(yōu)劣對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)的成敗有著重要的影響，所以，在確定設(shè)計(jì)方案時(shí)，必須堅(jiān)持設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)，擇優(yōu)確定設(shè)計(jì)單位和方案。 設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)包括民用建筑設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)和居住小區(qū)設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)。 民用建筑設(shè)計(jì)要堅(jiān)持“適用、經(jīng)濟(jì)、美觀”的原則，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心問(wèn)題是提高土地利用率。擇優(yōu)選取設(shè)計(jì)方案招標(biāo)或設(shè)計(jì)方案競(jìng)選兩種方式優(yōu)選設(shè)計(jì)方案，達(dá)到擬建工程項(xiàng)目能夠采用先進(jìn)的技術(shù)和工藝、降低工程造價(jià)、縮短建設(shè)周期和提高投資效益的目的。

3.2做好施工過(guò)程中的成本控制

施工階段是投資資金使用最為集中的階段，基本上為總投資費(fèi)用的 90%以上，因此，發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢(shì)，做好施工階段的工程投資控制對(duì)于實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程全過(guò)程成本控制有極其重要的作用。

（1）工程變更。由于工程建設(shè)的周期長(zhǎng)、涉及的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和法律關(guān)系復(fù)雜、受自然條件和客觀因素的影響大，導(dǎo)致項(xiàng)目的實(shí)際情況與項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)的情況相比會(huì)發(fā)生一些變化。 因此，出現(xiàn)工程變更成為不可回避的問(wèn)題。 工程在施工中引起變更的原因很多，如工程設(shè)計(jì)粗糙，使工程實(shí)際與發(fā)包時(shí)提供的圖紙不符；當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計(jì)要求等。 所以在施工過(guò)程中，必須嚴(yán)把變更關(guān)，嚴(yán)禁通過(guò)設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模， 提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)內(nèi)容等，實(shí)行“技術(shù)管理、分級(jí)控制、限額簽證”的制度。 對(duì)必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，尤其是涉及到費(fèi)用增減的設(shè)計(jì)變更，應(yīng)盡早盡快解決，減少損失，否則，勢(shì)必造成重大變更損失。 工程變更分為設(shè)計(jì)變更和其他變更兩大類。 為嚴(yán)格控制工程投資，無(wú)論是哪一種變更，必須嚴(yán)格按變更程序、限額審批實(shí)現(xiàn)變更，否則，很難實(shí)現(xiàn)投資的控制。

（2）施工組織及技術(shù)措施的控制。 施工技術(shù)措施對(duì)工程造價(jià)有很大的影響，因此，施工技術(shù)措施的審查，除監(jiān)理單位和建設(shè)單位審查外，還可邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)人員參與審查，這樣施工技術(shù)方法就和設(shè)計(jì)意圖做到了有機(jī)的結(jié)合，從而使施工技術(shù)措施更有針對(duì)性和時(shí)效性。

（3）工程資金籌措支付及施工進(jìn)度控制。大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì)面臨資金籌措問(wèn)題，資金籌措的方式多為銀行貸款。 工程資金的籌措、支付情況對(duì)工程的開(kāi)發(fā)成本將產(chǎn)生很大的影響。 資金充足、支付及時(shí)，就能保證承包單位的施工進(jìn)度，進(jìn)而保證整個(gè)工程的交、竣工時(shí)間和房屋的銷售，使建設(shè)資金按計(jì)劃回籠，減少建設(shè)資金的貸款利息。

4.結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要是以經(jīng)濟(jì)效益為目的，衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資效益的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是開(kāi)發(fā)成本。房屋開(kāi)發(fā)成本是影響房產(chǎn)銷售價(jià)格的重要因素，其開(kāi)發(fā)成本的高低必然引起售房?jī)r(jià)格的波動(dòng)。同時(shí)只有控制好了開(kāi)發(fā)成本，房地產(chǎn)企業(yè)的投資效益才會(huì)得到保障。

參考文獻(xiàn)：

[1] 呂萍.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng).北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2002年

房地產(chǎn)投資管理范文第4篇

摘要:房地產(chǎn)是一個(gè)綜合性極強(qiáng)的系統(tǒng)產(chǎn)業(yè),這種復(fù)雜的決策已經(jīng)很難僅憑經(jīng)驗(yàn)正確地做出。目前我國(guó)在房地產(chǎn)投資方面的決策支持系統(tǒng)還不多,有待于進(jìn)一步發(fā)展。因此,將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資決策是房地產(chǎn)投資的一項(xiàng)重大變革。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng);數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù);聯(lián)機(jī)分析處理;數(shù)據(jù)挖掘

房地產(chǎn)投資不僅與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r有關(guān),而且還涉及到建筑業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、市政建設(shè)、能源、交通等各個(gè)重要部門。房地產(chǎn)市場(chǎng)變化快、投資巨大、風(fēng)險(xiǎn)極高,要完成這樣一個(gè)決策需要決策者同時(shí)考慮主市場(chǎng)、材料、資金、市政建設(shè)等諸多因素,并且做出綜合判斷,這種復(fù)雜的決策已經(jīng)很難僅憑經(jīng)驗(yàn)正確地做出。房地產(chǎn)是一個(gè)綜合性極強(qiáng)的系統(tǒng)工程,關(guān)系到國(guó)家、集體、個(gè)人的利益,影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的起伏,其興旺與低落從一個(gè)側(cè)面反映了經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。因此,房地產(chǎn)業(yè)迫切需要一種能幫助決策者綜合考慮多方面的因素,根據(jù)科學(xué)的決策方法,輔助決策者做出決策的工具。

決策支持系統(tǒng)為解決房地產(chǎn)投資決策中出現(xiàn)的種種問(wèn)題提供了解決方案。決策支持系統(tǒng)是一種基于計(jì)算機(jī)的系統(tǒng),幫助決策者通過(guò)與系統(tǒng)直接交互使用數(shù)據(jù)及分析模型解決非結(jié)構(gòu)化的決策問(wèn)題。通過(guò)決策支持系統(tǒng),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以對(duì)要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的各種情況有一個(gè)更深入的了解,能綜合各方面的因素對(duì)投資的項(xiàng)目做出一個(gè)合理的判斷,從而減少房地產(chǎn)投資中的盲目性,使投資更準(zhǔn)確,收益率更高。本文結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的實(shí)際情況,提出了一種房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng),可以為房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資提供決策支持,實(shí)現(xiàn)企業(yè)項(xiàng)目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。

一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)

房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資中,從而能有效地對(duì)房地產(chǎn)投資者進(jìn)行輔助決策,提高決策的效率和準(zhǔn)確性。

(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能

本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性報(bào)告生成等四大模塊。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)模塊,用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況,并能對(duì)將來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況做出一個(gè)大概的預(yù)測(cè)。通過(guò)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)模塊可以對(duì)所投資項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的評(píng)估,從而判斷出此項(xiàng)目的盈利狀況。風(fēng)險(xiǎn)分析模塊可以對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)作一個(gè)大體的分析,用戶通過(guò)對(duì)各個(gè)投資方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)衡,可以做出較為準(zhǔn)確的判斷。可行性報(bào)告生成模塊則可以自動(dòng)生成項(xiàng)目的可行性報(bào)告,用戶可以根據(jù)具體情況來(lái)添加可行性報(bào)告中的內(nèi)容。

(二)系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)

在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風(fēng)險(xiǎn)性,這就使得傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問(wèn)題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來(lái)的決策支持系統(tǒng)的新技術(shù),提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。

數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術(shù),將這些技術(shù)引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強(qiáng)系統(tǒng)的輔助決策功能。

其中,數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫(kù)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的一項(xiàng)新技術(shù)。數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)可將大量的用于事務(wù)處理的數(shù)據(jù)庫(kù)中的數(shù)據(jù)進(jìn)行清理、抽取和轉(zhuǎn)換,按決策主體的需要重新進(jìn)行組織。數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)中的各種數(shù)據(jù)可以適應(yīng)決策問(wèn)題多樣性的要求,數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)側(cè)重于對(duì)面向主題的數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和管理。聯(lián)機(jī)分析處理可以對(duì)數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)中的大量數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識(shí)發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來(lái)的,把數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應(yīng)用到數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)中挖掘出有價(jià)值的東西,從而有利于輔助決策。

二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關(guān)技術(shù)

傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫(kù)、人機(jī)交互進(jìn)行多模型的有機(jī)組合,輔助決策者實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術(shù)形成以來(lái),在全世界得到了廣泛的應(yīng)用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問(wèn)題,主要問(wèn)題有以下幾個(gè)方面:(1)DSS使用的數(shù)據(jù)庫(kù)只能對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結(jié)構(gòu)化問(wèn)題,傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)難以求解復(fù)雜的半結(jié)構(gòu),不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),然而現(xiàn)實(shí)中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構(gòu)的數(shù)據(jù)平臺(tái),數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問(wèn)題的動(dòng)態(tài)性和復(fù)雜性,針對(duì)不同的情況應(yīng)有不同的處理方法,而模型庫(kù)提供的分析能力有限,所得到的分析結(jié)果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對(duì)數(shù)據(jù)、模型、知識(shí)和接口進(jìn)行集成。數(shù)據(jù)庫(kù)語(yǔ)言數(shù)值計(jì)算能力較低,因而采用數(shù)據(jù)庫(kù)管理技術(shù)建立決策支持系統(tǒng)知識(shí)表達(dá)和知識(shí)綜合能力比較薄弱,難以滿足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。

數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù),給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問(wèn)題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。

(一)數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)(DW)技術(shù)

信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務(wù)處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務(wù)于日常事務(wù)處理,決策支持型數(shù)據(jù)服務(wù)于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)。當(dāng)需要為決策部門提供及時(shí)、準(zhǔn)確、詳細(xì)和可靠的風(fēng)險(xiǎn)信息時(shí),海量數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)與加工便成為首要問(wèn)題,而這正是數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的專長(zhǎng)。

(二)聯(lián)機(jī)分析處理(OLAP)

OLAP是一種決策分析工具,它是針對(duì)特定問(wèn)題的聯(lián)機(jī)數(shù)據(jù)訪問(wèn)和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術(shù),它可以根據(jù)分析人員的要求,快速、靈活地對(duì)大量數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結(jié)果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的信息分析處理過(guò)程,是數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的用戶接口部分。通過(guò)OLAP這種獨(dú)立于數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的分析技術(shù),決策者能靈活地掌握項(xiàng)目進(jìn)度的數(shù)據(jù),以多維的形式從多方面和多角度來(lái)觀察項(xiàng)目進(jìn)度的狀態(tài)、了解項(xiàng)目進(jìn)度的變化。OLAP技術(shù)分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標(biāo)自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報(bào)表結(jié)果。

(三)數(shù)據(jù)挖掘(DM)技術(shù)

數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫(kù)中的知識(shí)發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級(jí)處理過(guò)程,是數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機(jī)器學(xué)習(xí)等領(lǐng)域的交叉學(xué)科。數(shù)據(jù)挖掘是一個(gè)過(guò)程,是從大型數(shù)據(jù)庫(kù)中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對(duì)于決策行為是至關(guān)重要的。

數(shù)據(jù)挖掘常用的技術(shù)和算法有決策樹、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、概念樹、遺傳算法、模糊數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)分析、可視化技術(shù)、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實(shí)現(xiàn)自動(dòng)預(yù)測(cè)趨勢(shì)和行為、關(guān)聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨(dú)立的信息處理技術(shù)出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問(wèn)題為主要驅(qū)動(dòng)力量發(fā)展起來(lái)的,具有一定的聯(lián)系性和互補(bǔ)性。其中數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)用于數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和組織,聯(lián)機(jī)分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析,數(shù)據(jù)挖掘則致力知識(shí)的自動(dòng)發(fā)現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊

(一)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)

市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容,常常關(guān)系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)模塊主要包括國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況、城市經(jīng)濟(jì)狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計(jì)劃、目標(biāo)客戶住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況,以及項(xiàng)目自身的相關(guān)情況等。在這個(gè)模塊中,基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外,大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)提供了便利條件。

(二)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)投資決策中的一項(xiàng)必不可少的內(nèi)容。建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容,是項(xiàng)目決策科學(xué)化的重要手段。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的是計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用,通過(guò)多方案比較,對(duì)擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行分析討論,做出全面的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),為項(xiàng)目的科學(xué)決策提供依據(jù)。

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括項(xiàng)目管理、參數(shù)設(shè)置、方案計(jì)算、扶助報(bào)表、基本報(bào)表和綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)等幾個(gè)方面。其中項(xiàng)目管理包括項(xiàng)目的建立、選擇和刪除,對(duì)項(xiàng)目管理庫(kù)進(jìn)行操作。參數(shù)設(shè)置對(duì)房地產(chǎn)投資中的各項(xiàng)參數(shù)進(jìn)行賦值,方案計(jì)算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行分析計(jì)算。輔助報(bào)表和基本報(bào)表用于生成各種報(bào)表。綜合財(cái)務(wù)報(bào)表生成現(xiàn)金流法綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表和非現(xiàn)金流綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗(yàn)、餅圖檢驗(yàn)和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財(cái)務(wù)狀況。

(三)風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)投資雖說(shuō)有著高收益,但是同時(shí)也存在著高風(fēng)險(xiǎn),對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析非常必要。正確評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)可以指導(dǎo)投資者進(jìn)行正確的開(kāi)發(fā)決策,減少?zèng)Q策的盲目性和失誤。對(duì)于上述風(fēng)險(xiǎn),人們并不能明確的給一個(gè)答案,到底有沒(méi)有這種風(fēng)險(xiǎn),這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學(xué)方法引入到風(fēng)險(xiǎn)分析中來(lái),采用模糊綜合評(píng)價(jià)法可將定量與定性的指標(biāo)結(jié)合起來(lái),〖JP+1〗可以不受指標(biāo)因量綱不同或量綱相同而量級(jí)不同的影響,對(duì)于問(wèn)題比較復(fù)雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是很適應(yīng)的。此外,房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素層次比較多,可以采用多級(jí)模糊模型來(lái)分析。

(四)可行性報(bào)告生成

可行性報(bào)告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)生成一個(gè)可行性報(bào)告模板,這就省去了用戶編寫可行性報(bào)告的時(shí)間。用戶可以根據(jù)自己的實(shí)際情況向可行性報(bào)告模板中添加一些項(xiàng)目的數(shù)據(jù),甚至是根據(jù)項(xiàng)目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表。現(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報(bào)告為Word文檔形式,這樣便于用戶對(duì)可行性報(bào)告的編輯。

該系統(tǒng)中的四個(gè)功能模塊緊密協(xié)作,基本涵蓋了房地產(chǎn)投資中所應(yīng)考慮的各方面內(nèi)容。用戶(決策者)通過(guò)這些模塊的運(yùn)作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。

房地產(chǎn)投資管理范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；成本管理；投資估算；影響因素

中圖分類號(hào)：F045.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1、工程投資估算的重要性

從工程項(xiàng)目策劃、決策，甚至有意向開(kāi)始，投資者最關(guān)心的莫過(guò)于工程建設(shè)投資，據(jù)此對(duì)工程項(xiàng)目取舍做出最初的判斷和決策，它不能肯定一個(gè)項(xiàng)目，但完全可以否定一個(gè)項(xiàng)目。投資估算是工程建設(shè)前期重要工作內(nèi)容，其作用可歸納為以下幾點(diǎn)：(1)是項(xiàng)目前期決策的重要依據(jù)；(2)進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)；(3)控制工程造價(jià)的最高限額；(4)項(xiàng)目資金籌措和制訂貸款計(jì)劃的依據(jù)。

2、投資估算要求

估算編制人員應(yīng)深入現(xiàn)場(chǎng)，搜集工程所在地有關(guān)基礎(chǔ)資料，包括人工工資、主要材料價(jià)格、運(yùn)輸和施工條件、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等，并全面了解建設(shè)項(xiàng)目的資金籌措、實(shí)施計(jì)劃、水電供應(yīng)、配套工程、征地拆遷補(bǔ)償?shù)惹闆r。具體應(yīng)做到以下方面：(1)據(jù)主體專業(yè)設(shè)計(jì)階段和深度，結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，所采用生產(chǎn)工藝流程成熟性，以及編制單位所掌握的國(guó)家及地區(qū)、行業(yè)或部門相關(guān)投資估算基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)的合理、可靠、完整程度，采用合適方法進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目投資估算；(2)應(yīng)做到工程內(nèi)容和費(fèi)用構(gòu)成齊全，計(jì)算合理，不重復(fù)計(jì)算，不提高或降低估算標(biāo)準(zhǔn)，不漏項(xiàng)、不少算；(3)應(yīng)充分考慮擬建項(xiàng)目設(shè)計(jì)的技術(shù)參數(shù)和投資估算所采用的估算系數(shù)、估算指標(biāo)在質(zhì)和量方面所綜合內(nèi)容，遵循口徑一致原則；(4)應(yīng)將所采用的估算系數(shù)和估算指標(biāo)價(jià)格、費(fèi)用水平調(diào)整到項(xiàng)目建設(shè)所在地及投資估算編制年的實(shí)際水平。對(duì)于由建設(shè)項(xiàng)目的邊界條件所產(chǎn)生的與主要生產(chǎn)內(nèi)容投資無(wú)必然關(guān)聯(lián)的費(fèi)用，應(yīng)結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際情況修正；(5)對(duì)影響造價(jià)變動(dòng)的因素進(jìn)行敏感性分析，注意分析市場(chǎng)的變動(dòng)因素，充分估計(jì)物價(jià)上漲因素和市場(chǎng)供求情況對(duì)造價(jià)的影響；(6)投資估算精度應(yīng)能滿足控制初步設(shè)計(jì)概算要求，并盡量減少投資估算的誤差。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的影響因素分析

3.1 項(xiàng)目投資環(huán)境

(1)外部因素

政策因素，燃料動(dòng)力供應(yīng)，運(yùn)輸及通訊條件，環(huán)保。要力求全面、細(xì)致地了解、掌握這些因素的詳細(xì)資料，避免工程支出有不必要的損失，盡可能地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最佳。

(2)技術(shù)配套因素

先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)及裝備是項(xiàng)目規(guī)模效益賴以存在的基礎(chǔ)，相應(yīng)的管理技術(shù)水平是實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的保障。若獲取技術(shù)的成本過(guò)高或當(dāng)前技術(shù)及裝備還沒(méi)有達(dá)到與經(jīng)濟(jì)規(guī)模生產(chǎn)相適應(yīng)的先進(jìn)水平，將會(huì)給項(xiàng)目日后的發(fā)展帶來(lái)危機(jī)，導(dǎo)致項(xiàng)目投資效益低下，工程造價(jià)支出嚴(yán)重浪費(fèi)。

(3)市場(chǎng)因素

根據(jù)項(xiàng)目本身的要求，結(jié)合建設(shè)期的長(zhǎng)短，對(duì)于“工料機(jī)”的市場(chǎng)供求及費(fèi)用漲落要提前做好摸底工作，并依照市場(chǎng)規(guī)律，盡可能準(zhǔn)確地作好推算，匯制圖表，了解工程造價(jià)可能發(fā)生范圍，從而做到心中有數(shù)，保證資金的充足供應(yīng)。

3.2 項(xiàng)目的技術(shù)方案

(1)市場(chǎng)定位

項(xiàng)目的市場(chǎng)定位可通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，運(yùn)用市場(chǎng)顧問(wèn)和物業(yè)顧問(wèn)以及建筑師等專業(yè)力量，在充分了解項(xiàng)目目標(biāo)客戶情況和需求的基礎(chǔ)上，結(jié)合已建項(xiàng)目的市場(chǎng)反映情況、使用過(guò)程的優(yōu)缺點(diǎn)和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)充分討論，確定決策者對(duì)項(xiàng)目定位的要求。明確的市場(chǎng)定位使方案設(shè)計(jì)有據(jù)可依，使設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有一個(gè)預(yù)先的控制。只有將項(xiàng)目定位進(jìn)一步細(xì)化、分解、明確，才一能以此為指導(dǎo)確定項(xiàng)目各分項(xiàng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

(2)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的明確是投資估算準(zhǔn)確的前提。在根據(jù)方案設(shè)計(jì)進(jìn)行投資估算時(shí)，要充分了解設(shè)計(jì)意圖及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。只有明確了相應(yīng)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)思路，并結(jié)合對(duì)同類項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)的分析，才能準(zhǔn)確地估算出各項(xiàng)目的投資。對(duì)于機(jī)電設(shè)備工程要發(fā)揮機(jī)電專業(yè)顧問(wèn)作用，根據(jù)定位要求提出主要設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)各方意見(jiàn)經(jīng)充分討論。形成指導(dǎo)工程建設(shè)的項(xiàng)目材料設(shè)備配置清單。以此作為編制投資估算的基礎(chǔ)形成準(zhǔn)確完整的投資估算。

(3)項(xiàng)目規(guī)模

項(xiàng)目規(guī)模的大小直接關(guān)系到造價(jià)的高低。有效的實(shí)際的項(xiàng)目規(guī)模的確定，會(huì)減少早期造價(jià)的估算不確定性，增加估算的準(zhǔn)確性。應(yīng)堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、適用、安全、樸實(shí)的原則，合理確定建設(shè)規(guī)模。

(4)設(shè)計(jì)參數(shù)的確定

隨著科技的發(fā)展，現(xiàn)代建筑的功能要求和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)在不斷提高和完善，設(shè)計(jì)內(nèi)容也日趨復(fù)雜。設(shè)計(jì)參數(shù)的定量化和盡早確定，可以給估算提供更為可靠的估算資料。目前，我國(guó)在項(xiàng)目早期階段還無(wú)法對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)參數(shù)有較全面的認(rèn)識(shí)，這對(duì)估算精度的影響是較大的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)包括：建筑面積、層高、層數(shù)、結(jié)構(gòu)形式、基礎(chǔ)形式、各種動(dòng)力參數(shù)等。主要設(shè)備材料選型、價(jià)格。建設(shè)地區(qū)及建設(shè)地點(diǎn)的選擇：建設(shè)地區(qū)的選擇是指在幾個(gè)不同地區(qū)之間，對(duì)擬建項(xiàng)目適宜配置在哪個(gè)地區(qū)或范圍的選擇。建設(shè)地區(qū)選擇的合理與否，在很大程度上決定著擬建項(xiàng)目的命運(yùn)，影響著項(xiàng)目投資的高低。另外，通常所說(shuō)的投資估算，以社會(huì)平均管理水平為基礎(chǔ)的，沒(méi)有考慮管理水平對(duì)項(xiàng)目的造價(jià)影響，所以，除了上述比較普遍的影響因素之外，項(xiàng)目管理者的經(jīng)驗(yàn)、設(shè)計(jì)師的經(jīng)驗(yàn)水平、估算者的經(jīng)驗(yàn)水平也會(huì)影響投資估算的準(zhǔn)確性。

3.3 選擇的項(xiàng)目投資估算編制方法

(l)估算資料的適用性

在早期估算中，往往是用類似工程的原理進(jìn)行類比估算，所用到的估算資料的適用性對(duì)于估算結(jié)果的影響是非常重要的。例如，同為框架結(jié)構(gòu)形式的多層建筑，如果地基條件和基礎(chǔ)形式不一樣，形成造價(jià)的大小是不同的。所以，在進(jìn)行估算前，首先應(yīng)確認(rèn)造價(jià)資料的適用性。

(2)估算資料的精度

根據(jù)己建工程的造價(jià)資料對(duì)擬建工程進(jìn)行估算，需要保證己建成工程資料的精度，也就是說(shuō)，已成資料中盡可能的包含了工程實(shí)際中客觀信息以及在造價(jià)中的反映。

(3)估算資料的完善性

由于建設(shè)項(xiàng)目的日趨復(fù)雜化和施工工藝的不同，導(dǎo)致了項(xiàng)目的個(gè)體差異性。所以，對(duì)擬建工程進(jìn)行有效的估算，必須建立在估算資料較為完善的基礎(chǔ)之上，才能充分考慮不同的工程特點(diǎn)對(duì)擬建項(xiàng)目的影響情況。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算工作中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資估算一經(jīng)確定，參建各方都要圍繞著這一目標(biāo)開(kāi)展工作，成本管理就蘊(yùn)含在項(xiàng)目建設(shè)的每一個(gè)階段中。長(zhǎng)期以來(lái)，工程項(xiàng)目一定程度上存在著投資失控，結(jié)算>預(yù)算>概算>估算的情況比比皆是，從投資估算分析，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

4.1 指標(biāo)收集、編制、發(fā)行的時(shí)限性

指標(biāo)的收集、編制、發(fā)行都有時(shí)限要求，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況分別確定現(xiàn)金、應(yīng)收賬款、存貨和應(yīng)付款的最低周轉(zhuǎn)天數(shù)，并考慮一定的保險(xiǎn)系數(shù)；此外，在不同生產(chǎn)負(fù)荷下的流動(dòng)資金，應(yīng)按不同的生產(chǎn)負(fù)荷所需的各項(xiàng)費(fèi)用金額，分別按照上述公式進(jìn)行計(jì)算，而不能直接按照100%生產(chǎn)負(fù)荷下的流動(dòng)資金承壓生產(chǎn)負(fù)荷百分比求的；最后還應(yīng)該考慮不同時(shí)期匯率變化對(duì)涉外建設(shè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資的影響及計(jì)算方法。因此要使用最新的數(shù)據(jù)，同時(shí)使用數(shù)據(jù)的來(lái)源應(yīng)盡量可靠。

4.2 政策、法規(guī)的不了解

隨著我國(guó)基本建設(shè)管理體制改革的不斷深入，地區(qū)建筑市場(chǎng)的壁壘已被打破，異地承攬或跨行業(yè)承攬工程設(shè)計(jì)、施工的單位和企業(yè)逐年增多。由于我國(guó)現(xiàn)行的預(yù)算定額、取費(fèi)基礎(chǔ)、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)算編制的規(guī)定因地區(qū)和行業(yè)的差別而有所不同，致使一些跨地區(qū)跨行業(yè)承擔(dān)工程設(shè)計(jì)與施工的企業(yè)不甚了解工程所在地或相關(guān)行業(yè)的有關(guān)規(guī)定，在實(shí)際編制工程造價(jià)過(guò)程中，難免出現(xiàn)差錯(cuò)。所以，應(yīng)當(dāng)通過(guò)對(duì)工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測(cè)算，確定合理的工程投資估算指標(biāo)和設(shè)計(jì)概算依據(jù)。

4.3 建設(shè)地點(diǎn)選址不當(dāng)

建設(shè)地點(diǎn)的選擇，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目投資的總額，效益的影響都是非常關(guān)鍵的。代征地的比重增大，相應(yīng)的征地及拆遷費(fèi)也增多；拆遷量的增加，拆遷補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)也相對(duì)較多。因此，對(duì)代征地的調(diào)查必須在立項(xiàng)前加以足夠重視，對(duì)拆遷量調(diào)查足夠細(xì)致，否則將造成大幅度的追加投資。

4.4 投資估算編制不夠重視

有些合資建設(shè)項(xiàng)目在合資雙方協(xié)議立項(xiàng)階段，往往對(duì)編制投資估算的準(zhǔn)確程度重視不夠，造成多數(shù)合資項(xiàng)目估算漏項(xiàng)或估價(jià)不準(zhǔn)確，使得工程建設(shè)過(guò)程中不得不修正概算，追加投資。

5、房地產(chǎn)投資估算工作的改進(jìn)建議

5.1 明確項(xiàng)目定位

房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)主要是根據(jù)建筑物的功能要求來(lái)確定建筑物具體的標(biāo)準(zhǔn)、空間、平面布置、結(jié)構(gòu)形式以及建筑群體的總體安排等。一般在項(xiàng)目可行性研究時(shí)，并沒(méi)有開(kāi)始進(jìn)行設(shè)計(jì)，但是也可以通過(guò)一定的方法來(lái)對(duì)建筑項(xiàng)目的平面布置，建筑層數(shù)以及結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行定位，例如根據(jù)項(xiàng)目的功能要求，并結(jié)合項(xiàng)目管理部門的限定要求以及市場(chǎng)需求等就能夠進(jìn)行定位。

5.2 加強(qiáng)基礎(chǔ)資料的搜集和積累

要確保工程造價(jià)的真實(shí)性、科學(xué)性、合理性就需要準(zhǔn)確采集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，增強(qiáng)編制依據(jù)的可信度取得全面、正確的調(diào)查資料。就我國(guó)當(dāng)前的估算、概算的現(xiàn)狀來(lái)看，有必要建立一個(gè)類似的在線分析系統(tǒng)，廣泛收集實(shí)際工程案例，分門別類形成各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)并實(shí)時(shí)更新，在通過(guò)預(yù)定的計(jì)算規(guī)則進(jìn)行自動(dòng)分析之后，形成案例數(shù)據(jù)庫(kù)。在使用的時(shí)候，根據(jù)時(shí)期、地域等指數(shù)來(lái)進(jìn)行調(diào)整，從而得出待建項(xiàng)目的參考估價(jià)，最終減少估價(jià)偏差對(duì)項(xiàng)目決策的不利影響。

5.3 加強(qiáng)不同專業(yè)人員之間的溝通

在進(jìn)行投資估算編制時(shí)，通常會(huì)用到其他專業(yè)人員的工作成果。例如，方案設(shè)計(jì)人員本著技術(shù)先進(jìn)性的原則，注重工藝技術(shù)方案，不考慮項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)成本；投資估算人員若是機(jī)械般的參照方案設(shè)計(jì)以及布局來(lái)對(duì)工程量進(jìn)行測(cè)算，進(jìn)行項(xiàng)目投資估算，可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)建設(shè)單位投資能力。因此，需要加強(qiáng)投資估算人員與不同專業(yè)人員的溝通，避免在工作中出現(xiàn)不能有效銜接的情況。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算在投資決策中具有非常重要的地位，是項(xiàng)目資金籌措以及制定建設(shè)貸款計(jì)算的依據(jù)，同時(shí)也能夠控制工程概算。只有合理的投資估算才能夠確定工程的總造價(jià)，同時(shí)也是工程投資控制的目標(biāo)，只有將投資估算編制合理才能有效的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的控制。

參考文獻(xiàn)

[1]謝秀杰.施工企業(yè)如何進(jìn)行工程造價(jià)管理[J].中國(guó)高新技術(shù)企業(yè)，2007.