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房地產資產經營管理范文第1篇

   近來，外商到我省經濟特區、珠江三角洲等地投資經營房地產不斷增加，這對加快城市建設，改善投資環境和住房條件起了積極作用。為保證房地產市場的健康發展，現就加強利用外資經營房地產管理問題通知如下：

一、對利用外資經營房地產要實行政策引導利用外資經營房地產，是指外商獨資或與我方房地產開發公司合資、合作，按規定取得土地使用權，按照規劃開發建設房地產，出租、出售商品房和轉讓土地。對利用外資經營房地產實行積極引進、因地制宜、加強管理的原則。目前，外商進入我省境內投資經營房地產，應限于與省內房地產開發公司就某個項目合資、合作經營，經營期滿后，合作公司隨之撤銷。合資、合作的中方至少應有一家房地產開發公司。外商到山區市縣、新建城鎮、珠海市西區和橫琴島、惠州市大亞灣、汕頭市南澳縣、陽江市海陵島、江門市上下川島、湛江市東海島、番禺市南沙，以及經省政府批準設立的各類經濟開發試驗區投資經營房地產，在地價上可適當給予優惠（具體由市政府確定），建成后的商品房向境外銷售，不受內外銷比例限制，在珠江三角洲地區、經濟特區、以及投資條件好的其它城鎮，原則上只允許利用外資開發經營投資大、周期長、難度大的項目和舊城區改造項目，嚴格限制從事一般商品住宅樓、住宅區、別墅式住宅區的開發建設。

二、加強利用外資經營房地產的審批管理合資、合作經營房地產項目，其立項按隸屬關系分別由省、市計委會同經貿委、建委根據商品房的計劃審批；其項目公司的章程、合同由經貿委審批；建委負責資質審查并發資質證書；憑有關批件及資質證書到工商管理、外匯管理、金融部門辦理登記注冊和開戶等手續。

三、加強利用外資經營房地產的行業管理全省利用外資經營房地產的行業管理歸口省建委。利用外資開發經營房地產，應納入各級建設部門行業管理軌道。合資合作房地產公司負責開發建設的商住樓、住宅區、工業區等項目的規劃，必須經當地建委或規劃部門審議，并按規定報批后方可實施。在開發建設過程中，要嚴格執行省制定的有關規劃、設計、施工和房地產開發管理等規定。

四、加強利用外資經營房地產的銷售管理對利用外資建設的商品住宅以及境內房地產開發公司用內資建設的商品住宅在境外銷售，實行以市區、縣為單位的總量控制。其中，外資房地產開發公司在境外銷售面積，其總量一般不超過本地當年全社會竣工商品住宅面積的20%；省內房地產開發公司用內資建成的商品住宅在境外銷售，其總量原則上不超過本地當年全社會竣工商品住宅面積的10%.要防止別墅式住宅外銷的失控，外銷商品住宅面積，應在立項審批時一并確定。預售商品房，必須完成房屋總投資的20%以上或完成項目的基礎工程。轉讓土地和預售的商品房，必須到當地房地產交易所和國土部門辦理有關轉讓手續。省內房地產開發公司和利用外資開發經營房地產項目的中方要向當地外匯管理部門登記申報境外銷售商品房的收入，其收入要及時調回公司所在地銀行結匯，并按省政府規定的比例計算留成。

向境外銷售商品房，其價格由企業自行確定，銷售利潤超過政府規定標準的部分，由房地產管理部門按規定收取房地產增值費，用于城鄉基礎設施建設。房地產增值費，應按財政隸屬關系全額納入財政管理，并按規定的比例上繳省財政，上繳房地產增值費的比例，另行確定。

五、加強利用外資經營房地產的土地和地價管理利用外資合資合作經營房地產，要嚴格執行國家和省有關土地管理的規定。一般應采取招標或拍賣的形式出讓土地使用權。實行連片開發的，要適當控制土地開發規模，不宜一次性出讓過多土地。要在合同內明確開發的時間和完成的期限，對超過合同規定時間仍未開發的土地，由國土部門無償收回。

省、市物價部門要會同國土、建設等部門制定基準地價，并根據不同地區、用途和容積率確定不同的地價標準。對建設商品住宅的土地地價，要高于建設工業廠房的土地地價；對土地使用權出讓后改變用途或容積率的，須經同級規劃、國土部門批準；修改出讓合同，并按規定調整地價，該補交地價的應補交。

房地產資產經營管理范文第2篇

關鍵詞：房地產企業 內部控制體系 構建 完善 探討

構建并完善企業的內部控制體系，是當前企業增強自身經營管理水平以及提高企業效益的重要有效途徑。內部控制作為企業經營管理的重要環節，它通過和企業經營管理過程相結合，對企業的日常生產經營管理活動進行相應地約束和調節，實現對企業的整體生產經營活動實時有效地監控與管理。因此構建一套科學、合理的內部控制體系對促進企業的可持續發展起著非常重要的作用。

一、房地產企業構建并完善內部控制體系的主要目標

（一）戰略目標

在企業的經營管理過程中，戰略目標是企業的最高層次目標，它同房地產企業的真正目的相協調，體現出企業的經營管理者就企業應當怎樣為其利益的相關者創造經濟價值而作出的選擇。

（二）報告目標

這類目標主要指在企業的經營管理過程中，要求企業提供的外部與內部報告都具有真實可靠性。真實、可靠的報告能夠為企業經營者制定合理的經營發展戰略和企業發展目標提供完整準確的信息，同時為企業管理者作出正確的經營決策提供正確的信息數據。

（三）遵循目標

這類目標主要為了房地產企業在房產開發以及經營管理過程中符合國家的相關法律、法規而設定，遵循目標對企業的市場聲譽以及社會聲譽等都會產生深遠的影響。

（四）資產及運行安全目標

這類目標旨在確保房地產企業經營管理的有效性，包括企業的盈利目標、企業業績以及企業資源不受損失等，并確保房地產企業現有的各種實物資產的完整、安全，同時確保企業的生產經營活動能夠正常開展，并力保企業價值的完整性、真實性。

二、房地產企業構建并完善內部控制體系的基本原則

（一）全面性原則

房地產企業的內部控制體系要貫穿于企業經營管理活動的全過程，涵蓋包括房地產企業進行開發經營的每個環節，財務會計工作的每個崗位以及每項經濟業務，要實現全過程、全員性控制。

（二）重要性原則

對事關房地產企業內部經營管理的重要事項要進行嚴格地掌握和控制，要狠抓工程招投標環節，并將工程質量安全、施工成本以及房屋的銷售作為內部控制的關鍵環節和關鍵控制點。相比之下，那些較為次要的經營管理事項則依據企業的具體能力采取適當控制。

（三）相互牽制原則

房地產企業在進行構建內部控制體系時，應合理分設工作崗位、組織機構，合理規范職責權限，并確保不同崗位之間職責明確、相互監督、相互牽制。主要包括財務會計記錄、授權批準、審核檢查、不相容職務相分離等內容，使不相容崗位和職務之間能夠相互監督、相互制約，形成有效的制衡機制。

（四）有效性原則

房地產企業在構建內部控制體系時，需依據企業自身的實際情況以及行業特點，要有實用性以及針對性，同時要確保構建的內部控制體系與企業自身的規模以及企業的管理水平相符，并滿足提高企業經營效率效果的要求。內部控制是房地產企業內部管理制度的重要組成部分，因此需要在企業的經營管理過程中嚴格執行，此外，還應確保內部控制體系隨著企業內部業務以及外部環境的不斷變化，而進行相應地調整和完善。

（五）合法原則

房地產企業在構建并完善企業內部控制體系時一定要遵循國家相關的法律、法規以及有關部門的具體操作流程來進行，嚴禁出現違規、違法操作的行為，確保企業各種經濟業務以及經營管理活動正常有序地開展。

（六）成本效益原則

房地產企業要想構建并完善企業的內部控制體系，就要正確的處理好控制成本與內部控制效果之間的相互關系，盡可能在降低內部控制成本的基礎之上，取得一個相對較好的內部控制效果。

三、房地產企業構建并完善內部控制體系的主要措施

現階段，我國除了部分上市公司以及國有性質的企業，大部分房地產企業都沒有相對統一、系統的內部控制體系。一般情況下，企業會依據國家的相關法律、法規，結合企業的經營規模以及行業特點來制定相應的內部控制體系。因此，房地產企業在構建并完善企業內部控制體系應著重從以下幾個方面進行：

（一）做好企業控制環境建設

一般來講，控制環境主要分為兩種：內部環境以及外部環境。外部環境主要包含：企業所處的市場經濟環境、法律環境等。在這個環節中，外部環境的建設主要是由政府通過改革國家體制、完善法律系統以及推動道德教育等措施來實現的。由此可見，外部環境已經遠遠超出了房地產企業的控制范圍，因此外部環境不應作為企業內部控制體系的重要組成部分。而內部環境主要是指企業內部的組織機構以及人力資源等方面。在這個環節中，內部環境的建設應由房地產企業通過自身的努力來完成。通過創設合理的組織機構以及明確各部門職責權限，健全和完善董事會、股東會以及各部門的經營班子，并進一步明確董事會、監事會以及股東會的職責權限，同時不斷地強化董事會在企業日常經營管理活動的主導地位，構建一個以董事會為主體，監事會、股東會等相互牽制、相互監督的內部控制機制。

（二）健全和完善風險控制機制

房地產企業從獲取土地、開發建設直至房屋銷售的整個生產經營過程都會受到諸多外界因素的影響和干預。因此這就要求企業在生產經營管理過程中切實強化風險意識，通過設立風險預警機制、風險識別體系以及采用風險評估與應對等手段對企業在生產經營過程中遇到的經營風險以及財務風險等進行有效地預防和控制。

（三）強化企業的控制活動

房地產企業在生產經營管理過程中應重點關注和實施的主要控制活動包括：財務會計控制、授權批準控制、不相容職務分離控制以及實物控制等。例如，在財務會計控制中要重點關注會計記錄的真實完整，發票的真偽，建造成本的計量和確認等問題；在授權批準控制中，要重點關注重大決策是否經過集體決策審批的程序；在不相容職務分離控制中，要始終把內部牽制作為處理各種關系的核心；在實物資產控制中，要處理好實物保管和財產記錄的工作。房地產企業應根據自身設立的內部控制目標，結合房地產行業風險應對策略，綜合運用各種必要的控制措施，對本企業各種經濟業務持續實施有效控制。

（四）建立有效的信息溝通體系

房地產行業是個高風險的行業，時時刻刻都會受到來自內部和外部各種因素的干擾影響。所以，房地產企業必須建立起及時、有效的信息溝通體系，以確保正常經營活動持續有效地進行。要注重搜集日常經營活動中各種內部和外部的信息，并及時篩選，對于重要的信息必須及時遞交董事會、監事會和股東會，以便董事會、監事會和股東會能夠及時有效地進行決策。

（五）強化企業的內部監控

要想保證房地產企業的內部控制制度有條不紊地實施執行，就一定要做好相應的內部監督工作。房地產企業應當依據自身的規模以及行業特點，建立一個與之相適應的內部審計機構，并確保內部審計機構的設置，審計人員的配備和工作的獨立性。內部審計作為內部控制的重要環節，有著非常重要的作用。它能通過檢查和評價內部控制的執行情況，及時改進發現的內部控制缺陷，為企業的經營管理者提供完成企業經營管理目標有用的信息。因此，必須不斷地完善和健全企業內部的審計監督體系。

四、結束語

房地產行業是高投入、高風險、高回報的行業，因此構建一套科學、合理的內部控制體系對房地產開發企業有效規避行業風險，降低企業成本，提升可持續發展能力等都具有重要的意義。

參考文獻：

[1]李雁.關于房地產企業內部控制問題的探討[J].企業導報，2009；8

[2]梅芳.關于強化我國企業內部控制的思考[J].黑龍江對外經貿，2009；3

房地產資產經營管理范文第3篇

關鍵詞：新會計準則 投資性房地產準則

一、投資性房地產概述

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及企業擁有并已出租的建筑物。投資性房地產不包括為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。

在日常經營活動中，企業除了將擁有的房地產用于生產廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產出租以獲取租金或持有閑置的房地產等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產被劃分為一類專門的資產，即投資性房地產。與此相對應，為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產被稱作自用房地產。投資性房地產和自用房地產在實物形態上完全相同，例如都表現為土地使用權、建筑物或構建物等，但在產生現金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。房地產投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產產生的現金流量在很大程度上獨立于企業持有的其他資產。而自用房地產必須與其他資產（如生產設備、原材料、人力資源等）相結合才能產生現金流量。根據實質重于形式原則，兩類房地產應區分進行會計處理，投資性房地產適用《企業會計準則第3號—投資性房地產》，而自用房地產適用固定資產或無形資產準則。

我國以往的會計準則并沒有要求企業區分對待持有的投資性房地產和自用房地產。然而在實務中許多企業持有投資性房地產，由于兩類房地產為企業帶來現金流量的方式有較大差異，將投資性房地產和企業自用房地產都納入固定資產或無形資產核算，不利于反映企業房地產的構成情況及各類房地產對企業經營成果的影響。新的會計準則要求企業將投資性房地產作為區別于固定資產和無形資產的一項資產單獨進行反映，無疑有利于提高會計信息的相關性，從而更好地為會計信息使用者作出決策提供依據。

二、投資性房地產的初始計量和后續計量

1、投資性房地產的初始計量

企業取得的投資性房地產，應當按照取得時的成本進行初始計量，取得的方式不同，則取得時的成本計量也不同。現分別介紹幾種取得方式的成本計量。

（1）外購投資性房地產的成本。包括購買價款和可直接歸屬于該資產的相關稅費及其他支出等。

（2）自行建造投資性房地產的成本。由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成，包括土地成本、建造成本、應予以資本化的借款費用以及支付和分攤的間接費用等。

（3）以其他方式取得的投資性房地產的成本。包括自用房地產轉換為投資性房地產、作為存貨的房地產轉換為投資性房地產等。本文將在投資性房地產的轉換中專門闡述。

在實際工作中，存在某項房地產部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應當確認為投資性房地產；不能單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認為投資性房地產。

2、投資性房地產的后續計量

投資性房地產與普通自用房地產在會計處理上的最大不同表現在對投資性房地產的后續計量上，企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式進行后續計量。同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

（1）采用成本模式進行后續計量。采用成本模式進行后續計量的投資性房地產，應當按照《企業會計準則第4號—固定資產》或《企業會計準則第6號—無形資產》，按月（期）計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應當按照《企業會計準則第8 號—資產減值》進行減值測試，計提相應的減值準備。如果已經計提減值準備的投資性房地產的價值又得以恢復，不得轉回。

（2）采用公允價值模式進行后續計量。只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，才允許對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足以下兩個條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。

（3）投資性房地產后續計量模式的變更。企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。只有在房地產市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業從成本模式轉為公允價值模式計量。從成本模式轉為公允價值模式計量應當作為會計政策變更，并按計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額調整期初留存收益，但已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

三、投資性房地產的轉換

房地產的轉換，實質上是因房地產的用途發生改變而對房地產進行的重新分類。企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變時，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產。主要有三種轉換形式：作為存貨的房地產轉為投資性房地產；自用的建筑物或土地使用權轉換為投資性房地產；投資性房地產轉為自用。

在成本模式下幾種轉換形式的處理較為簡單，就是將轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。下面主要介紹公允價值模式下幾種轉換形式的處理，公允價值模式下的轉換應以轉換當日的公允價值作為投資性房地產的賬面價值或以轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值。

1、公允價值模式下作為存貨的房地產轉為投資性房地產

房地產開發企業將持有的開發產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產，轉換日為租賃開始日。應當按轉換日該項房地產的公允價值記入投資性房地產—成本，同時轉銷原存貨賬面價值和已計提跌價準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

房地產資產經營管理范文第4篇

    一、投資性房地產的轉換

    這里所說的房地產轉換是針對房地產用途發生改變而言。而不是后續計量模式的轉變。企業必須有確鑿證據表明房地產用途發生改變,才能將投資性房地產轉換為非投資性房地產或者將非投資性房地產轉換為投資性房地產。

    (一)投資性房地產轉換形式和轉換日

    投資性房地產轉換形式有:(1)投資性房地產開始自用,相應地由投資性房地產轉換為固定資產或無形資產。投資性房地產開始自用是指企業將原來用于賺取租金或資本增值的房地產改為用于生產商品、提供勞務或者經營管理。如企業將出租的廠房收回,用于生產產品。(2)作為存貨的房地產改為出租,通常指房地產開發企業將其持有的開發產品以經營租賃的方式出租,相應地由存貨轉換為投資性房地產。(3)自用土地使用權停止自用,用于賺取租金或資本增值,相應地由無形資產轉換為投資性房地產。(4)自用建筑物停止自用,改為出租,相應地由固定資產轉換為投資性房地產。

    投資性房地產轉換日的確定關系到資產的確認時點和入賬價值,因此非常重要。轉換日是指房地產的用途發生改變、狀態相應發生改變的日期。轉換日的確定標準主要包括:(1)投資性房地產開始自用,轉換日是指房地產達到自用狀態,企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。(2)作為存貨的房地產改為出租,或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租,轉換日應當為租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。(3)自用土地使用權停止自用,改為用于資本增值,轉換日是指企業停止將該項土地使用權用于生產商品、提供勞務或者經營管理且管理當局做出房地產轉換決議的日期。

    (二)投資性房地產轉換為自用房地產

    企業將投資性房地產轉換為自用房地產,應當按該項投資性房地產在轉換日的賬面余額、累計折舊或攤銷、減值等,分別轉入“固定資產”、“累計折舊”、“固定資產減值準備”等科目。企業將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉為自用房地產時,應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。轉換日,按該項投資性房地產的公允價值,借記“固定資產”或“無形資產”科目,按該項投資性房地產的成本,貸記“投資性房地產——成本”科目,按該項投資性房地產的累計公允價值變動,貸記或借記“投資性房地產——公允價值變動”科目,按其差額,貸記或借記“公允價值變動損益”科目。

    [例1]2007年8月1日,甲企業將出租在外的廠房收回,開始用于本企業生產商品。該項房地產賬面價值為3765萬元,其中,原價5000萬元,累計已提折舊1235萬元。假設甲企業采用成本計量模式。

    賬務處理如下:

    借:固定資產50000000

    投資性房地產累計折舊12350000

    貸:投資性房地產50000000

    累計折舊12350000

    (三)非投資性房地產轉換為投資性房地產

    此種情況又分為兩種:

    第一,采用成本模式對非投資性房地產轉換為投資性房地產的后續計量。(I)企業將作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產,應當按該項存貨在轉換日的賬面價值,借記“投資性房地產”科目,原已計提跌價準備的,借記“存貨跌價準備”科目,按其賬面余額,貸記“開發產品”等科目。(2)企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用于出租,應于租賃期開始日按照固定資產或無形資產的賬面價值,將固定資產或無形資產相應地轉換為投資性房地產。企業將自用土地使用權或建筑物轉換為以成本模式計量的投資性房地產時,應當按該項建筑物或土地使用權在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等,分別轉入“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊”、“投資性房地產減值準備”等科目。

    第二,采用公允價值模式對非投資性房地產轉換為投資性房地產的后續計量。(1)企業將作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產,應當按該項房地產在轉換日的公允價值入賬,借記“投資性房地產——成本”科目。原已計提跌價準備的,借記“存貨跌價準備”科目;按其賬面余額,貸記“開發產品”等科目。同時,轉換日的公允價值小于賬面價值的,按其差額,借記“公允價值變動損益”科目;轉換日的公允價值大于賬面價值的,按其差額,貸記“資本公積——其他資本公積”。(2)企業將自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產,應當按該項土地使用權或建筑物在轉換日的公允價值。借記“投資性房地產——成本”科目,按已計提的累計攤銷或累計折舊,借記“累計攤銷(折舊)”科目;原已計提減值準備的,借記“無形資產減值準備”或“固定資產減值準備”科目;按其賬面余額,貸記“固定資產”或“無形資產”科目。同時,轉換日的公允價值小于賬面價值的,按其差額,借記“公允價值變動損益”科目;轉換日的公允價值大于賬面價值的。按其差額。貸記“資本公積——其他資本公積”。

    二、投資性房地產的處置

    當投資性房地產被處置,或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時,應當終止確認該項投資性房地產。企業可以通過對外出售或轉讓的方式處置投資性房地產,對于那些由于使用而不斷磨損直到最終報廢,或者由于遭受自然災害等非正常損失發生毀損的投資性房地產應當及時進行清理。

    (一)采用成本模式計量的投資性房地產的處置

    出售、轉讓按成本模式進行后續計量的投資性房地產時,應當按實際收到的金額,借記“銀行存款”等科目,貸記“其他業務收入”科目;按該項投資性房地產的賬面價值,借記“其他業務成本”科目,按其賬面余額,貸記“投資性房地產”科目;按照已計提的折舊或攤銷,借記“投資性房地產累計折舊(攤銷)”科目;原已計提減值準備的,借記“投資性房地產減值準備”科目。

    (二)采用公允價值模式計量的投資性房地產的處置

    出售、轉讓采用公允價值模式計量的投資性房地產時,應當按實際收到的金額,借記“銀行存款”等科目,貸記“其他業務收入”科目;按該項投資性房地產的賬面余額,借記“其他業務成本”科目,按其成本。貸記“投資性房地產——成本”科目,按其累計公允價值變動,貸記或借記“投資性房地產——公允價值變動”科目。同時,將投資性房地產累計公允價值變動轉入其他業務收入,借記或貸記“公允價值變動”科目,貸記或借記“其他業務收入”科目。若存在原轉換日計入資本公積的金額,則也需一并轉入其他業務收入,借記“資本公積——其他資本公積”科目,貸記“其他業務收入”科目。

    [例2]甲為一家房地產開發企業。2007年3月10日,甲企業與乙企業簽訂了租賃協議,將其開發的一棟寫字樓出租給乙企業使用,租賃期開始日為2007年4月15日。2007年4月15日,該寫字樓的賬面余額45000萬元,公允價值為47000萬元。2007年12月31日,該項投資性房地產的公允價值為48000萬元。2008年6月租賃期屆滿,企業收回該項投資性房地產,并12255000萬元出售,款項收訖。甲企業采用公允價值模式計量。賬務處理為:

    (1)2007年4月15日,存貨轉換為投資性房地產:

    借:投資性房地產——成本 470000000

    貸:開發產品 450000000

    資本公積——其他資本公積 20000000

    (2)2007年12月31日,公允價值變動:

    借:投資性房地產——公允價值變動 10000000

    貸:公允價值變動損益 10000000

    (3)2008年6月,出售投資性房地產:

    借:銀行存款 550000000

    貸:其他業務收入 550000000

    借:其他業務成本 480000000

    貸:投資性房地產——成本 470000000

    ——公允價值變動 10000000

    同時,將投資性房地產累計公允價值變動轉入其他業務收入:

    借:公允價值變動損益 10000000

    貸:其他業務收入 10000000

    將轉換時原計入資本公積的部分轉入其他業務收入:

房地產資產經營管理范文第5篇

關鍵詞：新會計準則投資性房地產準則

一、投資性房地產概述

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及企業擁有并已出租的建筑物。投資性房地產不包括為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。

在日常經營活動中，企業除了將擁有的房地產用于生產廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產出租以獲取租金或持有閑置的房地產等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產被劃分為一類專門的資產，即投資性房地產。與此相對應，為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產被稱作自用房地產。投資性房地產和自用房地產在實物形態上完全相同，例如都表現為土地使用權、建筑物或構建物等，但在產生現金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。房地產投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產產生的現金流量在很大程度上獨立于企業持有的其他資產。而自用房地產必須與其他資產（如生產設備、原材料、人力資源等）相結合才能產生現金流量。根據實質重于形式原則，兩類房地產應區分進行會計處理，投資性房地產適用《企業會計準則第3號—投資性房地產》，而自用房地產適用固定資產或無形資產準則。

我國以往的會計準則并沒有要求企業區分對待持有的投資性房地產和自用房地產。然而在實務中許多企業持有投資性房地產，由于兩類房地產為企業帶來現金流量的方式有較大差異，將投資性房地產和企業自用房地產都納入固定資產或無形資產核算，不利于反映企業房地產的構成情況及各類房地產對企業經營成果的影響。新的會計準則要求企業將投資性房地產作為區別于固定資產和無形資產的一項資產單獨進行反映，無疑有利于提高會計信息的相關性，從而更好地為會計信息使用者作出決策提供依據。

二、投資性房地產的初始計量和后續計量

1、投資性房地產的初始計量

企業取得的投資性房地產，應當按照取得時的成本進行初始計量，取得的方式不同，則取得時的成本計量也不同。現分別介紹幾種取得方式的成本計量。

（1）外購投資性房地產的成本。包括購買價款和可直接歸屬于該資產的相關稅費及其他支出等。

（2）自行建造投資性房地產的成本。由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成，包括土地成本、建造成本、應予以資本化的借款費用以及支付和分攤的間接費用等。

（3）以其他方式取得的投資性房地產的成本。包括自用房地產轉換為投資性房地產、作為存貨的房地產轉換為投資性房地產等。本文將在投資性房地產的轉換中專門闡述。

在實際工作中，存在某項房地產部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應當確認為投資性房地產；不能單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認為投資性房地產。

2、投資性房地產的后續計量

投資性房地產與普通自用房地產在會計處理上的最大不同表現在對投資性房地產的后續計量上，企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式進行后續計量。同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

（1）采用成本模式進行后續計量。采用成本模式進行后續計量的投資性房地產，應當按照《企業會計準則第4號—固定資產》或《企業會計準則第6號—無形資產》，按月（期）計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應當按照《企業會計準則第8號—資產減值》進行減值測試，計提相應的減值準備。如果已經計提減值準備的投資性房地產的價值又得以恢復，不得轉回。

（2）采用公允價值模式進行后續計量。只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，才允許對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足以下兩個條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。

（3）投資性房地產后續計量模式的變更。企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。只有在房地產市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業從成本模式轉為公允價值模式計量。從成本模式轉為公允價值模式計量應當作為會計政策變更，并按計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額調整期初留存收益，但已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

三、投資性房地產的轉換

房地產的轉換，實質上是因房地產的用途發生改變而對房地產進行的重新分類。企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變時，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產。主要有三種轉換形式：作為存貨的房地產轉為投資性房地產；自用的建筑物或土地使用權轉換為投資性房地產；投資性房地產轉為自用。

在成本模式下幾種轉換形式的處理較為簡單，就是將轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。下面主要介紹公允價值模式下幾種轉換形式的處理，公允價值模式下的轉換應以轉換當日的公允價值作為投資性房地產的賬面價值或以轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值。

1、公允價值模式下作為存貨的房地產轉為投資性房地產

房地產開發企業將持有的開發產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產，轉換日為租賃開始日。應當按轉換日該項房地產的公允價值記入投資性房地產—成本，同時轉銷原存貨賬面價值和已計提跌價準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

2、公允價值模式下自用建筑物或土地使用權轉換為投資性房地產

企業將原本用于生產或經營管理的房地產改為出租，即固定資產或無形資產相應地轉換為投資性房地產，轉換日為租賃開始日。應當按轉換日該項房地產的公允價值記入投資性房地產—成本，同時轉銷原固定資產或無形資產賬面價值和已計提的折舊或攤銷及減值準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

3、公允價值模式下投資性房地產轉為自用

企業將原來用于賺取租金或資本增值的房地產改為用于生產商品、提供勞務或者經營管理的固定資產或無形資產，轉換日為企業開始自用的日期。應當以轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入公允價值變動損益。

企業出售、轉讓投資性房地產以及對報廢或毀損的投資性房地產進行處置時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的差額計入當期損益。公允價值模式下，還應將累計公允價值變動損益轉入“其他業務收入”，如存在原轉換日計入資本公積的金額，則一并轉入“其他業務收入”。

四、綜合示例

2007年4月10日，甲房地產開發公司與乙企業簽訂了租賃協議，將其開發的一棟寫字樓出租給乙企業，租賃期開始日為2007年5月1日。2007年5月1日該寫字樓的賬面價值9000萬元，公允價值9400萬元，2007年12月31日該項投資性房地產的公允價值為9600萬元。假定2008年3月31日租賃期滿，企業收回該投資性房地產，并以11000萬元出售，出售款已收訖。

2007年5月1日轉換時：

借：投資性房地產—成本94000000

貸：開發產品90000000

資本公積—其他資本公積4000000

2007年12月31日：

借：投資性房地產—公允價值變動2000000

貸：公允價值變動損益2000000

2008年3月31日出售時：

借：銀行存款110000000

貸：其他業務收入110000000

借：其他業務成本96000000

貸：投資性房地產—成本94000000

—公允價值變動2000000

同時，將累計公允價值變動損益轉入其他業務收入。

借：公允價值變動損益2000000

貸：其他業務收入2000000

同時，將轉換時計入資本公積的部分轉入其他業務收入

借：資本公積—其他資本公積4000000