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房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式范文第1篇

關(guān)鍵詞：綠色建筑；房地產(chǎn)開發(fā)；盈利模式

中圖分類號(hào)：TU2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

綠色建筑開發(fā)的發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)目前正處于工業(yè)化與城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展階段，建筑行業(yè)保持了較高的發(fā)展速度。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)[1]，過(guò)去7年的年度新開工面積年均增速達(dá)到了13.4%。2011年，年度新開工建筑面積達(dá)到了42.7億平方米，竣工面積29.2億平方米，竣工產(chǎn)值6.2萬(wàn)億元。與此同時(shí)，按投資額計(jì)算，2011年全球建筑業(yè)的平均增長(zhǎng)率僅為0.5%。根據(jù)蔡偉光[2]的研究，截止2009年，包括建筑材料生產(chǎn)、新建建筑生產(chǎn)及建筑運(yùn)行等方面的我國(guó)宏觀建筑全壽命周期能耗總量約為12億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，占全國(guó)能源消費(fèi)總量比重為39.5%，是我國(guó)最大的能源消費(fèi)部門。而在我國(guó)已經(jīng)建成的建筑物中，根據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的測(cè)算，到綠色建筑所占的比例尚不足1%。

為了進(jìn)一步提高資源利用效率，應(yīng)對(duì)全球氣候變化，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，國(guó)務(wù)院辦公廳于2013年1月1日以 〔2013〕1號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部制訂的《綠色建筑行動(dòng)方案》。在該方案中，提出了我國(guó)在“十二五”期間的綠色建筑發(fā)展目標(biāo)。其中，完成新建綠色建筑10億平方米，到2015年末，20%的城鎮(zhèn)新建建筑達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)[3]。各地方政府也紛紛根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況制定了相應(yīng)的實(shí)施方案。

與各級(jí)政府對(duì)發(fā)展綠色建筑的積極態(tài)度相對(duì)照，作為發(fā)展綠色建筑的實(shí)際執(zhí)行者的建筑行業(yè)的態(tài)度卻相去甚遠(yuǎn)。尤其是作為商業(yè)開發(fā)類建筑的主要運(yùn)作者的廣大房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)講，絕大部分都只是被動(dòng)的去適應(yīng)政府部門對(duì)綠色建筑建造的最低要求，而只有很少一部分會(huì)主動(dòng)的選擇開發(fā)綠色住宅。究其原因，主要是而綠色建筑建設(shè)成本較普通建筑高，而全社會(huì)的環(huán)保消費(fèi)意識(shí)不足，消費(fèi)者對(duì)綠色建筑的需求彈性大；同時(shí)政府對(duì)綠色建筑開發(fā)的補(bǔ)貼或獎(jiǎng)勵(lì)也無(wú)法完全覆蓋成本的增額，開發(fā)商無(wú)法憑借建造綠色建筑而獲得更大的收益，故缺乏動(dòng)力去進(jìn)行綠色建筑的開發(fā)。因此，要實(shí)現(xiàn)綠色建筑建造的目標(biāo)，推動(dòng)社會(huì)的可持續(xù)性發(fā)展，除了政府從政策層面的鼓勵(lì)與要求之外，最重要的是要尋找到建造綠色建筑的創(chuàng)新性盈利模式，從而充分的調(diào)動(dòng)以開發(fā)商為首的建筑行業(yè)各參與主體的積極性，使建造綠色建筑成為建筑業(yè)的內(nèi)生性需求。

二、當(dāng)前建筑開發(fā)盈利模式解構(gòu)

盈利模式是企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中逐步形成的企業(yè)特有的賴以盈利的商務(wù)結(jié)構(gòu)及其對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)[4]。如圖1所示， 也可以認(rèn)為盈利模式指的是企業(yè)的收入結(jié)構(gòu)與成本結(jié)構(gòu)以及相應(yīng)的收支方式。各類企業(yè)在生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中均有自己的商務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，但并非所有的企業(yè)均能盈利，故并非所有企業(yè)都有盈利模式。只有當(dāng)企業(yè)能夠持續(xù)的盈利時(shí)，其所采用的成本與收入結(jié)構(gòu)才能稱為盈利模式。

圖1. 盈利模式構(gòu)成框架圖

由于我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)形成的時(shí)間尚短，絕大部分開發(fā)商的盈利模式具有高度的趨同性。由于在盈利模式中的成本結(jié)構(gòu)是為收入結(jié)構(gòu)服務(wù)的，也就是說(shuō)在對(duì)盈利模式的研究中，最重要的是尋找其收入結(jié)構(gòu)。在某一確定收入結(jié)構(gòu)之下選擇成本最低的成本結(jié)構(gòu)便構(gòu)成了一個(gè)盈利模式。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)講，根據(jù)其開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品不同，其收入來(lái)源主要分為兩大類，一類是出售房地產(chǎn)產(chǎn)品獲取銷售收入，另一類是將建好的物業(yè)長(zhǎng)期持有并出租獲取租金收入。

在我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，采用第一類方式獲取收入的開發(fā)商，其基本盈利模式中的收入結(jié)構(gòu)如下：

以普通消費(fèi)者或物業(yè)投資者為主要交易對(duì)象，以某一套住宅、某一間商鋪或一定面積的辦公物業(yè)的產(chǎn)權(quán)（房屋所有權(quán)及國(guó)有土地使用權(quán)）為交易內(nèi)容，以置業(yè)顧問(wèn)或銷售中介采為交易渠道，采用一次性出售的交易方式獲取收入。

其成本結(jié)構(gòu)為：投資部門首先通過(guò)各種渠道籌措開發(fā)資金，然后購(gòu)買土地，委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工單位進(jìn)行施工，再通過(guò)聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)或自身的營(yíng)銷部門進(jìn)行銷售。

對(duì)于采用第二類收入來(lái)源的開發(fā)商，其基本盈利模式中的收入結(jié)構(gòu)如下：以某一間商鋪或一定面積的辦公物業(yè)的使用權(quán)為交易內(nèi)容，以長(zhǎng)期出租為交易方式獲取租賃收入。收入結(jié)構(gòu)中的其它要素的內(nèi)容與搭配基本與第一類相同。

而該類盈利模式中的成本結(jié)構(gòu)與第一類盈利模式相比，多出了對(duì)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理部分。

綠色建筑開發(fā)盈利模式創(chuàng)新思路

在目前的房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式框架之下進(jìn)行綠色建筑的開發(fā)，對(duì)于開發(fā)商來(lái)講將導(dǎo)致其成本結(jié)構(gòu)中的設(shè)計(jì)、建造的成本的顯著上升。正如前面所分析的，由于目前國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的環(huán)保意識(shí)不足，對(duì)綠色建筑的消費(fèi)彈性大，因此開發(fā)綠色建筑所能帶來(lái)的收入結(jié)構(gòu)的變化僅僅只是在收入來(lái)源中多出了政府的補(bǔ)貼或獎(jiǎng)勵(lì)，以及在營(yíng)銷中相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目擁有一定程度上的宣傳優(yōu)勢(shì)。對(duì)于開發(fā)商來(lái)講，開發(fā)綠色建筑除了體現(xiàn)出企業(yè)的社會(huì)責(zé)任以外，并不能為企業(yè)帶來(lái)更多的盈利，甚至?xí)p害既有的盈利。因此為了使開發(fā)綠色建筑成為開發(fā)商的自發(fā)性選擇，最佳的辦法就是尋求盈利模式的創(chuàng)新，讓開發(fā)綠色建筑變成有利可圖的活動(dòng)。

圖2 盈利模式分類圖

依據(jù)前述的盈利模式構(gòu)成框架，可以利用圖2中由朱武祥、魏煒提出的分析工具[5]，按照不同的收入來(lái)源與成本來(lái)源的組合劃分為十二個(gè)區(qū)域，所有的盈利模式都處于其中的某一個(gè)區(qū)域中。對(duì)于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，其盈利模式屬于“盈利模式0”，即由開發(fā)商完全支付成本，并將產(chǎn)品出售給直接顧客獲利。對(duì)于綠色建筑的開發(fā)，則可以認(rèn)為政府的獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)貼是第三方伙伴在支付一部分成本，故屬于“盈利模式3”。由于政府的獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)貼往往只占到綠色建筑投資增加的10%左右，大部分的成本仍然是由開發(fā)商來(lái)承擔(dān)。上述分析工具為綠色建筑開發(fā)的盈利模式創(chuàng)新提供了以下的思路：

（一）尋求更合理的成本分擔(dān)機(jī)制。

房地產(chǎn)開發(fā)作為一項(xiàng)資金密集型的商業(yè)活動(dòng)，其對(duì)融資的需求本身就非常強(qiáng)烈，要進(jìn)行綠色建筑的開發(fā)，完全讓開發(fā)商獨(dú)自承擔(dān)增加的成本及風(fēng)險(xiǎn)，其開發(fā)意愿將會(huì)非常低。因此，可能的解決思路是開發(fā)商利用自身作為房地產(chǎn)開發(fā)中的核心企業(yè)所具有的較高議價(jià)能力，將增加的成本在綠色建筑開發(fā)的價(jià)值鏈上進(jìn)行重新分配，使價(jià)值鏈上的各參與主體都分別承擔(dān)與其收益相匹配的一部分成本，從而降低開發(fā)商的資金壓力及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于綠色建筑開發(fā)所增加的成本的分擔(dān)機(jī)制的設(shè)計(jì)，可以分別對(duì)圖3中的房地產(chǎn)開發(fā)基本價(jià)值鏈中所涉及到的各參與主體進(jìn)行具體的分析。其中涉及到的對(duì)成本影響較大的參與主體包括：設(shè)計(jì)單位、施工企業(yè)、材料供應(yīng)商、設(shè)備供應(yīng)商等。

圖3. 房地產(chǎn)開發(fā)基本價(jià)值鏈圖

另外，由于綠色建筑的一大特點(diǎn)是前期投資較大，而全壽命周期的成本較普通建筑低。因此，利用合理的金融產(chǎn)品，對(duì)綠色建筑的成本進(jìn)行時(shí)間上的調(diào)整，將前期投資分配到建筑的整個(gè)壽命周期，可以有效降低開發(fā)商的前期投入，使開發(fā)商的開發(fā)成本得到進(jìn)一步降低。

（二）創(chuàng)造更多收入來(lái)源。

如前所述，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的收入來(lái)源都較為單一，即房屋產(chǎn)品的銷售或出租收入。如此單一的收入來(lái)源，在開發(fā)綠色建筑時(shí)，由于成本的上漲，開發(fā)商為了維持自身的利潤(rùn)率，勢(shì)必提高產(chǎn)品的售價(jià)或租金。而如此一來(lái)，勢(shì)必使消費(fèi)者對(duì)綠色建筑的接受程度大大下降。解決這一問(wèn)題的思路則是通過(guò)利用金融創(chuàng)新方案、開發(fā)延伸產(chǎn)品、提供解決方案和授權(quán)許可等方式拓寬開發(fā)商的收入渠道，使綠色建筑產(chǎn)品的銷售價(jià)格或租金水平與傳統(tǒng)建筑基本持平，甚至略有下降。

綠色建筑開發(fā)企業(yè)盈利模式建議

在成本分擔(dān)機(jī)制設(shè)計(jì)中，對(duì)于設(shè)計(jì)單位，除了可以將目前已經(jīng)大量用于工業(yè)和政府投資項(xiàng)目的能源管理合同（EPC-Energy Performance Contracting）應(yīng)用于住宅、商場(chǎng)及寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之外，還可以通過(guò)利用保險(xiǎn)等金融產(chǎn)品，使其共同分擔(dān)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于材料、設(shè)備供應(yīng)商，可以通過(guò)設(shè)備租賃或以購(gòu)買功能代替購(gòu)買實(shí)際產(chǎn)品的模式，使供應(yīng)商承擔(dān)綠色建筑開發(fā)中大部分的成本增加。另一方面，為了

而在創(chuàng)造新的收入來(lái)源方面，可以嘗試將綠色建筑項(xiàng)目中的能源供應(yīng)系統(tǒng)單獨(dú)打包建立服務(wù)公司，通過(guò)提供能源服務(wù)代替產(chǎn)品銷售，以此獲得穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益，同時(shí)將該收益權(quán)作為公司資產(chǎn)進(jìn)行證券化，從金融市場(chǎng)獲取流動(dòng)資金進(jìn)行新的投資。同時(shí)，由于綠色建筑的后期物業(yè)管理具有較高的技術(shù)含量，開發(fā)商可以考慮成立專門針對(duì)綠色建筑的物業(yè)管理公司，通過(guò)管理綠色建筑獲取超出普通物業(yè)管理公司平均收入水平的收益。甚至開發(fā)商可以與設(shè)計(jì)單位合作，建立各種綠色建筑技術(shù)在建筑中應(yīng)用的接口標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)向綠色建筑技術(shù)供應(yīng)商收取授權(quán)費(fèi)的方式獲取收入。

不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有不同的資源優(yōu)勢(shì)。因此，在開發(fā)綠色建筑時(shí)，不同的開發(fā)企業(yè)能夠選擇的收入與支出結(jié)構(gòu)相互之間往往是有較大區(qū)別的。本文并不試圖提出一個(gè)適合于所有開發(fā)企業(yè)的盈利模式，而是根據(jù)前述的盈利模式創(chuàng)新思路，尋求一些具有一定可操作性的方法，供開發(fā)企業(yè)在開發(fā)綠色建筑時(shí)參考。

參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式范文第2篇

計(jì)劃生育政策導(dǎo)致家庭結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，家庭養(yǎng)老功能正在逐步趨弱。然而，從各地方管理部門紛紛強(qiáng)調(diào)的“9073結(jié)構(gòu)”（即90%的老人居家養(yǎng)老，7%的老人依托社區(qū)養(yǎng)老，3%的老人依靠專業(yè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老）來(lái)看，居家養(yǎng)老在未來(lái)仍是主流。

國(guó)務(wù)院辦公廳于2011年底印發(fā)《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》（下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》），其中指出，目前我國(guó)是世界上唯一老年人口超過(guò)1億的國(guó)家，且正在以每年3%以上的速度快速增長(zhǎng)，是同期人口增速的5倍多。預(yù)計(jì)到2015年，老年人口將達(dá)到2.21億，約占總?cè)丝诘?6%；2020年達(dá)到2.43億，約占總?cè)丝诘?8%。

面對(duì)巨大的市場(chǎng)潛力，受限購(gòu)政策之苦已久的眾多房地產(chǎn)開發(fā)商們仿佛發(fā)現(xiàn)了又一片藍(lán)海，紛紛朝著養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)發(fā)。從萬(wàn)科、保利等行業(yè)龍頭企業(yè)，到區(qū)域性開發(fā)商，大大小小的企業(yè)都在涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。甚至一些醫(yī)療機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司，也開始憑借自身優(yōu)勢(shì)介入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

然而，這塊誘人的蛋糕，吃起來(lái)卻未必好消化。

“養(yǎng)老地產(chǎn)根本沒(méi)有回報(bào)模式。”北京某房地產(chǎn)開發(fā)商告訴《英才》記者，之所以說(shuō)養(yǎng)老地產(chǎn)的模式不成熟，因?yàn)椴⒉皇抢先俗∵M(jìn)來(lái)就行，項(xiàng)目中所有的醫(yī)療系統(tǒng)、保健康復(fù)系統(tǒng)、醫(yī)院等一整套配套設(shè)施都得跟上。

“所謂‘養(yǎng)老地產(chǎn)沒(méi)有穩(wěn)定的盈利模式’或‘看不出在哪能掙錢’，這是相比于過(guò)去房地產(chǎn)開發(fā)的‘大投入大產(chǎn)出’來(lái)說(shuō)的，過(guò)去地產(chǎn)商抓住一個(gè)機(jī)會(huì)就能一夜暴富，但在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，是沒(méi)有這種可能的。”北京太陽(yáng)城集團(tuán)（下簡(jiǎn)稱太陽(yáng)城）總裁朱鳳泊對(duì)《英才》記者說(shuō)道。

而談到養(yǎng)老地產(chǎn)的特點(diǎn)，華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)（北京）有限公司策劃總監(jiān)、養(yǎng)老地產(chǎn)研究中心主任郝榮福向《英才》記者表示，養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)開發(fā)區(qū)別很大，住宅是一次性銷售物業(yè)，與后期服務(wù)聯(lián)系較弱。養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)類似于商業(yè)地產(chǎn)，注重后期運(yùn)營(yíng)，“在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中，房地產(chǎn)公司應(yīng)該是一個(gè)服務(wù)提供商或者運(yùn)營(yíng)商。”

賣房還是賣服務(wù)

養(yǎng)老服務(wù)包含許多方面，從《規(guī)劃》來(lái)看，主要包括對(duì)健康老人、半失能老人以及失能老人不同程度的照料，從基本的洗衣做飯到專業(yè)化程度較高的康復(fù)醫(yī)療，這顯然已經(jīng)超出了房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)范圍。

傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，在養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)驗(yàn)上并沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。

“健康老人以自主生活為主，更多選擇自?shī)首詷?lè)，一般服務(wù)是輔助的服務(wù)，比如做飯、洗衣、打掃衛(wèi)生或者組織興趣小組等。但是失能老人則必須由護(hù)理人員護(hù)理，而護(hù)理人員須由民政部持證考核，要有護(hù)理經(jīng)驗(yàn)和護(hù)理技能，具體到如何給老人翻身、導(dǎo)尿。”朱鳳泊認(rèn)為，很多開發(fā)商不愿意做服務(wù)運(yùn)營(yíng)，或者在這個(gè)領(lǐng)域沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，因此做起來(lái)就虧了本。

而在郝榮福看來(lái)，具有專業(yè)能力的醫(yī)療機(jī)構(gòu)與保險(xiǎn)公司，其實(shí)更適合經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)：“開發(fā)商轉(zhuǎn)型，其實(shí)也要依托這些機(jī)構(gòu)來(lái)完成經(jīng)營(yíng)。”

醫(yī)療機(jī)構(gòu)在與房地產(chǎn)公司合作時(shí)，主要輸出其在醫(yī)療領(lǐng)域的管理經(jīng)驗(yàn)，具體的服務(wù)內(nèi)容包括提供護(hù)理培訓(xùn)、簡(jiǎn)單的診治、醫(yī)護(hù)人員的派駐等方面。此類醫(yī)療機(jī)構(gòu)的收費(fèi)模式是，向養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方收取一定比例的服務(wù)費(fèi)。

創(chuàng)富（北京）創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司醫(yī)療基金合伙人徐天宏在談到醫(yī)療機(jī)構(gòu)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的盈

利模式時(shí)，對(duì)《英才》記者表示：“醫(yī)療機(jī)構(gòu)還是更看重‘地產(chǎn)’的概念，因?yàn)槌偷禺a(chǎn)結(jié)合外，單憑醫(yī)療、養(yǎng)老盈利的機(jī)構(gòu)還很少。很多醫(yī)療機(jī)構(gòu)選擇獨(dú)立開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，項(xiàng)目資金則通過(guò)引入投資方來(lái)解決。”

像太陽(yáng)城這樣的地產(chǎn)企業(yè)，并不愿意與醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作。“養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤(rùn)本來(lái)就不高，如果再在醫(yī)療服務(wù)上購(gòu)買別人的服務(wù)，利潤(rùn)空間就更小了。”朱鳳泊表示。

此外，險(xiǎn)資與養(yǎng)老地產(chǎn)也打得火熱。保險(xiǎn)公司尤其是人壽保險(xiǎn)公司坐擁豐富養(yǎng)老客戶資源，可以通過(guò)險(xiǎn)種的設(shè)計(jì)與養(yǎng)老地產(chǎn)高度結(jié)合，甚至可以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)與保險(xiǎn)產(chǎn)品的捆綁式銷售。

然而，中國(guó)保監(jiān)會(huì)于今年7月下發(fā)《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，以規(guī)范運(yùn)作“防止以養(yǎng)老項(xiàng)目名義建設(shè)和銷售商品房，防范以自用項(xiàng)目名義投資不動(dòng)產(chǎn)”。這在某種程度上反映出，此前的險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)，或許更偏向于不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)，而不是服務(wù)。

盈利模式未知

種種跡象表明，無(wú)論經(jīng)驗(yàn)豐富與否，單純依靠服務(wù)來(lái)盈利，在當(dāng)前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域并不成熟。收取養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)用的細(xì)水長(zhǎng)流，難以在短期內(nèi)填滿前期開發(fā)項(xiàng)目資金的大水池，開發(fā)商往往面臨巨大的資金壓力。

“至少在目前的中國(guó)，通過(guò)老年人購(gòu)買服務(wù)的盈利能力還是比較弱的。相比養(yǎng)老地產(chǎn)的建造、投入，短期看來(lái)盈利回報(bào)還是比較低的。”郝榮福說(shuō)。

在如何平衡項(xiàng)目資金上，房地產(chǎn)公司各顯神通。

當(dāng)前市場(chǎng)上養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)通常是通過(guò)銷售和服務(wù)配比的方式，來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的平衡。盡管各個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目中物業(yè)銷售與持有的比例不盡相同，但物業(yè)銷售確實(shí)對(duì)資金的回籠有著重要作用，也因此有聲音質(zhì)疑養(yǎng)老地產(chǎn)“只賣房、不養(yǎng)老”。

朱鳳泊向《英才》記者介紹，太陽(yáng)城項(xiàng)目是通過(guò)銷售70%的物業(yè)、持有30%的物業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的平衡：“這是一種循環(huán)關(guān)系，開發(fā)商并沒(méi)把利潤(rùn)拿走，而是用利潤(rùn)直接作為老人服務(wù)的持有型物業(yè)了，企業(yè)通過(guò)配套服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)最終的盈利。”

除了進(jìn)行物業(yè)銷售，有很多養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)商，選擇通過(guò)會(huì)員制或押金制的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的平衡。

所謂押金制，就是一開始入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)交付一筆很高的押金；而會(huì)籍制，則是通過(guò)購(gòu)買會(huì)籍來(lái)入住，而這個(gè)會(huì)籍一般是可轉(zhuǎn)讓的。押金或會(huì)籍費(fèi)通常會(huì)按照不同養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，分成若干個(gè)檔次，從幾十萬(wàn)元到上百萬(wàn)元不等，開發(fā)商可借此達(dá)到回籠資金的目的。

但養(yǎng)老地產(chǎn)界對(duì)此模式也存在爭(zhēng)議，比如這種模式導(dǎo)致了物業(yè)使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)的分離。朱鳳泊表示：“民政部門很快會(huì)出臺(tái)一些政策對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行規(guī)范，會(huì)員制、高額保證金，將不允許再這樣做。”

房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 資金募集管理 策略

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目投資的資金募集管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)進(jìn)入快速發(fā)展的階段已經(jīng)有將近20年的時(shí)間，目前全國(guó)排名較為領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也基本上經(jīng)歷了15年以上的發(fā)展歷史，這些企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模快速擴(kuò)張階段基本是在2000年至2010年這10年間，這10年正是中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、中國(guó)城市化進(jìn)程突飛猛進(jìn)的10年，這些房地產(chǎn)企業(yè)正是把握住了這一階段的歷史性機(jī)遇，從而實(shí)現(xiàn)了企業(yè)規(guī)模和資金規(guī)模的快速膨脹。在進(jìn)入2010-2015年這一個(gè)5年階段后，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速逐漸放緩，城市化速度的減慢，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也從快速的粗放式增長(zhǎng)進(jìn)入了穩(wěn)定的精細(xì)化發(fā)展階段。在之前的10年中，不論大規(guī)模的集團(tuán)型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是僅有一兩個(gè)項(xiàng)目的小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其資金的募集基本上是通過(guò)銀行融資和銷售回款來(lái)完成的，而且其操作模式極為簡(jiǎn)單，只要在建設(shè)期通過(guò)銀行融資拿到充足的建設(shè)資金支持，項(xiàng)目開始銷售以后基本上可以很快實(shí)現(xiàn)貸款的歸還和投資回收，這種模式在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的這一特定階段中被證明是高度有效的資金募集方式。

從銀行方面來(lái)說(shuō)，在這10年間全國(guó)各地的土地價(jià)值均出現(xiàn)了快速增值，開發(fā)商不論大小只要成功拿地，手中的土地就會(huì)快速增值，當(dāng)開發(fā)商用快速增值的土地作為抵押到各個(gè)商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，便實(shí)現(xiàn)了抵押物對(duì)融資額度的高比例覆蓋，同時(shí)各商業(yè)銀行看到了房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售以后的快速資金回流和房屋銷售價(jià)格的高溢價(jià)，也更愿意發(fā)放貸款給房地產(chǎn)企業(yè)。

從銷售回款方面來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者在看到了土地快速增值和不斷上漲的房?jī)r(jià)后，也對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了強(qiáng)烈的漲價(jià)預(yù)期，全國(guó)各地出現(xiàn)了剛性需求提前釋放的恐慌性購(gòu)買和投資性購(gòu)買，日光盤、月光盤頻現(xiàn)，在此期間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了巨大的資金回流和快速的資金周轉(zhuǎn)。

因此，在這一階段內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金募集和資金來(lái)源管理的成敗其實(shí)并不取決于資金募集管理手段是否成功，而是取決于是否拿到了溢價(jià)潛力的土地和能否快速實(shí)現(xiàn)銷售。

但是，自2010年以來(lái)，尤其是在2011年以后，政府部門陸續(xù)出臺(tái)了限制各個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快上漲的多項(xiàng)措施，包括限購(gòu)、限貸、銷售資金監(jiān)管等制度。這些制度的出臺(tái)一方面放緩了開發(fā)企業(yè)的銷售量和銷售速度，影響了資金回收速度；另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望情緒逐漸升高，影響了土地增值的速度，在2010-2015年這五年間，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式已經(jīng)從主要依靠土地增值的方式，開始向樓盤品質(zhì)、品牌附加值等更注重于產(chǎn)品本身的溢價(jià)能力因素發(fā)展。從目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金募集也不可能再繼續(xù)依靠之前簡(jiǎn)單的方式去解決，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)多元的融資渠道、合理的融資節(jié)點(diǎn)安排、高效的資金使用效率來(lái)完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目籌資工作。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金募集的主要來(lái)源分析

（一）股權(quán)融資

股權(quán)融資的資金主要分為兩類資金。

1.股東自有資金的投入

這部分資金屬于投資者或公司所有者投入的項(xiàng)目啟動(dòng)資金，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的資金需求量巨大，一般很少有項(xiàng)目能夠依靠股東自有資金投入作為項(xiàng)目資金募集的主要來(lái)源。

2.上市融資

上市融資即通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行融資，主要方式就是公司上市，在資本市場(chǎng)上募集資金。此類融資的金額和規(guī)模較大，而且成本較低，但是有可能稀釋所有者對(duì)公司的控制權(quán)，而且目前我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在A股上市存在較多的限制，H股上市的條件也較為苛刻，因此這種方式不適合規(guī)模較小的開發(fā)企業(yè)。

（二）負(fù)債融資

1.債券融資

（1）公司債。這類債券是上市公司通過(guò)資本市場(chǎng)發(fā)行的長(zhǎng)期債券，此類融資期限較長(zhǎng)，但融資成本較高，還本付息壓力較大。這類債券首先要求發(fā)行企業(yè)是上市公司，因此同樣不適用于規(guī)模較小的開發(fā)企業(yè)。

（2）企業(yè)債券。這類債券主要是由政府部門或者國(guó)有控股企業(yè)經(jīng)過(guò)審批部門核準(zhǔn)發(fā)放的債券，對(duì)發(fā)行主體和審批程序有著嚴(yán)格的要求。

2.銀行貸款融資

銀行貸款融資是目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)采用的最為普遍的融資方式，企業(yè)通過(guò)將土地或者在建工程抵押給商業(yè)銀行，然后在取得“四證”后即可得到開發(fā)貸款。此類融資成本相對(duì)較低、期限較長(zhǎng)、對(duì)債務(wù)人主體沒(méi)有過(guò)于嚴(yán)苛的限制，但是根據(jù)目前我國(guó)各大商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的基本條款，普遍對(duì)授信貸款采取受托支付的方式進(jìn)行管理，開發(fā)商無(wú)法將此部分融資用于新項(xiàng)目拿地，另外對(duì)還款條件等有著較為嚴(yán)格的限制。

（三）房地產(chǎn)信托基金

房地產(chǎn)信托基金是由有資格的基金發(fā)行商或相關(guān)的商業(yè)銀行定向發(fā)行的專門用于項(xiàng)目建設(shè)的基金，此類融資的資金可以用于項(xiàng)目開發(fā)前期拿地，對(duì)于資金使用的限制很少、融資額巨大，但相應(yīng)的融資成本也較高年融資成本普遍在11%-20%，而且由于是基金定向發(fā)行融資，融資期限固定，及時(shí)企業(yè)有較為充裕的現(xiàn)金流時(shí)也不能提前還款，因此對(duì)于項(xiàng)目整體的投資效果有較大影響。

三、規(guī)模不同的房地產(chǎn)公司應(yīng)采取的籌資管理策略分析

（一）具有上市條件且公司股東較為集中的公司

這類公司往往屬于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模排名較為領(lǐng)先的公司，在總資產(chǎn)和項(xiàng)目數(shù)量上都十分巨大，這種類型的公司在全國(guó)都有幾十甚至上百個(gè)項(xiàng)目在同時(shí)開發(fā)，其資金需求的規(guī)模無(wú)疑是巨大的。因此，此類公司集團(tuán)層面較為適合采用資本市場(chǎng)中的權(quán)益類融資或者債券融資，因?yàn)檫@些公司一般都符合在資本市場(chǎng)上市或者是發(fā)行債券的條件，而且這種渠道的融資量巨大，可以滿足整個(gè)集團(tuán)公司進(jìn)行項(xiàng)目投資的長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性自有資金需求。

另外，結(jié)合公司旗下各項(xiàng)目的融資渠道，合理利用開發(fā)貸款、信托基金等方式，以資本市場(chǎng)的權(quán)益融資為建設(shè)投資資金來(lái)源，以開發(fā)貸款、信托基金作為項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源，合理地搭配融資渠道、保持穩(wěn)健的資金結(jié)構(gòu)。

籌資策略的核心：這種規(guī)模的集團(tuán)公司籌資策略往往屬于戰(zhàn)略級(jí)別，而且資本市場(chǎng)融資工作具有長(zhǎng)期性，一旦實(shí)施短期內(nèi)不可能進(jìn)行大的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，因此必須根據(jù)集團(tuán)公司發(fā)展定位來(lái)制定，為公司的可持續(xù)發(fā)展做出長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。

（二）不具有上市條件中等規(guī)模的集團(tuán)型房地產(chǎn)公司

這種類型的公司一般短期內(nèi)不具備上市條件，項(xiàng)目分布基本上在本省市或者兩三個(gè)省市范圍內(nèi)，項(xiàng)目數(shù)量一般在20個(gè)以內(nèi)，股東數(shù)量較少，資金結(jié)構(gòu)基本是采取股東自有資金加負(fù)債融資的模式。由于整體資金規(guī)模的限制，這類集團(tuán)公司一般在新投資項(xiàng)目時(shí)主要考慮采取以已有項(xiàng)目進(jìn)行信托基金融資，信托基金對(duì)于資金用途的限制較少，公司可以將信托資金在滿足本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的前提下，將其余資金用于新土地的摘取和投資，這樣以實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)。

籌資策略的核心：此類型的公司一般資產(chǎn)規(guī)模中等，資金鏈穩(wěn)健程度較弱，各個(gè)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)之間的資金需求連接十分緊密，因此在選擇融資渠道及規(guī)模時(shí)一定要考慮后期整個(gè)公司的還款壓力和資金平衡能力，否則一旦出現(xiàn)某一個(gè)項(xiàng)目的銷售回款情況未達(dá)到預(yù)期，便很有可能產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)，致使整個(gè)企業(yè)的資金鏈斷裂，甚至產(chǎn)生破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

這類企業(yè)股東的主業(yè)往往不是房地產(chǎn)行業(yè)，而是在其他行業(yè)積累了一定的資金量以后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的投資。這種企業(yè)的自有資金規(guī)模一般都極其有限，所能開發(fā)的規(guī)模一般也就1-2個(gè)項(xiàng)目。其自有資金的來(lái)源比較復(fù)雜，甚至還有采用民間借貸的資金進(jìn)行摘地的，所以這類企業(yè)的資金鏈非常緊張，單一項(xiàng)目的銷售回款速度直接影響了其投資成敗。因此，這類企業(yè)一般采取成本較低的開發(fā)貸款來(lái)滿足開發(fā)資金需求。

籌資策略核心：這種小規(guī)模公司在進(jìn)行融資時(shí)的首要因素是融資速度和融資規(guī)模，即如果不能在一定時(shí)間內(nèi)獲得足夠量的資金，其投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大幅增加，因此這類企業(yè)應(yīng)在成本可接受的范圍內(nèi)盡可能地提高融資速度和規(guī)模。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式范文第4篇

關(guān)鍵詞： 中小型房地產(chǎn)企業(yè)； 企業(yè)轉(zhuǎn)型

一、當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)分析

政策趨勢(shì)決定房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，這是“中國(guó)式房地產(chǎn)”的顯著特征。自2008年開展大規(guī)模救市以來(lái)，過(guò)去的8年時(shí)間里，房產(chǎn)政策先后經(jīng)歷了救市-調(diào)控-救市-再調(diào)控-去庫(kù)存的復(fù)雜過(guò)程。

對(duì)于2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整尚未完成，調(diào)整仍需一段周期。但從政府調(diào)控的角度來(lái)看，如果單純依靠市場(chǎng)力量實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)出清，完成“去庫(kù)存”進(jìn)程所需要的時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，其社會(huì)成本也十分巨大，并將影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。在這一背景下，政府會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策措施來(lái)加快房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的進(jìn)程，避免房地產(chǎn)開發(fā)投資的過(guò)度下滑，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。

展望2016年，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的政策環(huán)境都將更加寬松。預(yù)計(jì)穩(wěn)定和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策仍將會(huì)在2016年繼續(xù)出臺(tái)，但由于貸款政策和稅收政策等相對(duì)而言已較為寬松，進(jìn)一步放松的空間有限，預(yù)計(jì)明年將會(huì)在一些配套改革政策如戶籍制度、住房制度、保障房建設(shè)等方面進(jìn)行更多的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)政策最為寬松的時(shí)期。隨著這些措施的出臺(tái)，預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售形勢(shì)相對(duì)較好，去庫(kù)存步伐有所加快，這有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)早日實(shí)現(xiàn)出清，市場(chǎng)將重新尋求新的平衡。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的危機(jī)與問(wèn)題

（一）缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力

中小型房地產(chǎn)企業(yè)缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力，沒(méi)有明確的發(fā)展目標(biāo)，大型的房地產(chǎn)企業(yè)資金實(shí)力較為雄厚而且管理技術(shù)較為先進(jìn)，在當(dāng)今競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的社會(huì)形勢(shì)下，盲目跟從大企業(yè)的發(fā)展途徑已經(jīng)不再適用中小企業(yè)的發(fā)展需要。

（二）融資能力薄弱，資本結(jié)構(gòu)單一

作為一種典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的資本競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)企業(yè)的土地儲(chǔ)備能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力和企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作能力有很大影響。對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們的資金主要來(lái)自于銀行借貸資金，融資方式比較單一，同時(shí)項(xiàng)目的建設(shè)成本也在不斷的增加，這對(duì)很多房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)造成了融資艱難的困境；另外，銀行的按揭制度越來(lái)嚴(yán)格，這樣使得開發(fā)商不能及時(shí)取得按揭款項(xiàng)，資金的流動(dòng)和利用變得困難，針對(duì)此種情況，中小型企業(yè)要想獲得可持續(xù)發(fā)展，必須要改變現(xiàn)有的盈利模式。

（三）管理手段較為落后，員工整體素質(zhì)不高

中小型企業(yè)的項(xiàng)目管理人員素質(zhì)不均衡，沒(méi)有建立健全相應(yīng)的管理機(jī)制，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展缺少必要的規(guī)劃。在人員組織上，領(lǐng)導(dǎo)權(quán)力較為集中，做不到合理適當(dāng)?shù)姆謾?quán)和授權(quán)，不能很好的將人力資源轉(zhuǎn)化為人力資本。

（四）后期物業(yè)服務(wù)不到位

作為房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)業(yè)主的主要服務(wù)平臺(tái)，物業(yè)管理的質(zhì)量體現(xiàn)著企業(yè)的服務(wù)管理水平，并且承載著企業(yè)的信譽(yù)和口碑，又間接影響了企業(yè)后期項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于自身經(jīng)濟(jì)規(guī)模較小，因此把主要精力都放在了項(xiàng)目的開發(fā)和銷售的管理方面，對(duì)后期物業(yè)的服務(wù)水平不能保障，這對(duì)于企業(yè)的后期發(fā)展很不利。

三、中小型房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

（一）中小型房地產(chǎn)企業(yè)及其轉(zhuǎn)型的含義

1.中小型房地產(chǎn)企業(yè)的定義

對(duì)中小企業(yè)的定義一般分為兩個(gè)方面，一個(gè)是質(zhì)的表現(xiàn)，比如企業(yè)的組織形式、當(dāng)前所處的行業(yè)地位以及融資方式等；另一個(gè)方面則主要是量的體現(xiàn)，主要包括企業(yè)內(nèi)部雇員的人數(shù)多少、企業(yè)實(shí)收資本和資產(chǎn)總值等。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)較國(guó)外來(lái)說(shuō)起步較晚，2003年國(guó)家國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置了不同類型的分類標(biāo)準(zhǔn)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)是指從業(yè)人數(shù)在200人以下或者銷售額在15，000萬(wàn)元以下的房地產(chǎn)企業(yè)。其中，中型房地產(chǎn)企業(yè)必須同時(shí)滿足從業(yè)人數(shù)在100人及以上且銷售額在1，000萬(wàn)元以上，其余的則統(tǒng)統(tǒng)成為小型房地產(chǎn)企業(yè)。

2.中小型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的含義

轉(zhuǎn)型是事物的結(jié)構(gòu)形態(tài)、運(yùn)轉(zhuǎn)模式和觀念的根本性轉(zhuǎn)變過(guò)程。轉(zhuǎn)型是一個(gè)創(chuàng)新性的過(guò)程，是主動(dòng)求新求變的過(guò)程，轉(zhuǎn)型主體的狀態(tài)不同以及它對(duì)環(huán)境的適應(yīng)程度是影響主體轉(zhuǎn)型內(nèi)容和方向多樣性的重要因素。對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想獲得成功轉(zhuǎn)型，就必須根據(jù)外部環(huán)境的實(shí)際情況，對(duì)企業(yè)的運(yùn)行模式和發(fā)展前景以及戰(zhàn)略規(guī)劃、體制機(jī)制等進(jìn)行調(diào)整與創(chuàng)新，轉(zhuǎn)變?yōu)榉闲聲r(shí)展的新的運(yùn)行模式。當(dāng)企業(yè)所屬行業(yè)的整體環(huán)境發(fā)生較大變化或者企業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段，而當(dāng)前的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念和管理模式已經(jīng)不再適用時(shí)，就需要企業(yè)及時(shí)轉(zhuǎn)型，尋找一種新的生存與成長(zhǎng)模式，推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

（二）中小型房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型措施

1.推行差異化發(fā)展戰(zhàn)略

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的高速發(fā)展，目前正是結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的重要時(shí)期，人們的需求越來(lái)越多樣化，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要注意對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，抓住市場(chǎng)的空白和盲點(diǎn)，選擇競(jìng)爭(zhēng)力較小的二三線城市作為自己的發(fā)展區(qū)域，在產(chǎn)品的定位上盡量選擇那些中低價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房或者平價(jià)商品房等中低檔的商業(yè)房地產(chǎn)作為自己的主要產(chǎn)品；再者，開發(fā)商要對(duì)自己所做的項(xiàng)目做出清晰明確的定位，不斷了解消費(fèi)者的需求，這樣才能設(shè)計(jì)出更好的符合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，同時(shí)有效利用項(xiàng)目所在地的地理位置和人文特色等特點(diǎn)，提高項(xiàng)目的文化品位，采用文化差異化的手段來(lái)吸引消費(fèi)者，通過(guò)差異化的營(yíng)銷方式進(jìn)行創(chuàng)新性營(yíng)銷也可以取得較好的效果；另外，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以關(guān)注政府保障房的項(xiàng)目的開發(fā)工作，一方面與政府可以建立較為良好的關(guān)系，又可以較為容易的獲得銀行貸款，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較低。

2.多元化發(fā)展戰(zhàn)略

物業(yè)管理行業(yè)的門檻不高，運(yùn)營(yíng)管理所需的成本也不高，可以作為企業(yè)多元化發(fā)展的一個(gè)行業(yè)。很多物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)樓盤大都是由企業(yè)本身開發(fā)的，這樣就保障了產(chǎn)品服務(wù)的連續(xù)性和統(tǒng)一性，同時(shí)物業(yè)管理行業(yè)屬于一個(gè)發(fā)展較為平穩(wěn)的行業(yè)，在經(jīng)營(yíng)和盈利上相對(duì)穩(wěn)定，可以作為企業(yè)的避風(fēng)港；另外，可以有效利用房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)和專業(yè)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展經(jīng)濟(jì)性連鎖酒店業(yè)，更便于降低投資減少成本，與企業(yè)共享品牌資源。

3.開展戰(zhàn)略聯(lián)盟

企業(yè)發(fā)展的其中一個(gè)目標(biāo)就是要擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，作為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)的有利手段，戰(zhàn)略聯(lián)盟也是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的有效辦法。一種是企業(yè)之間僅僅有生產(chǎn)協(xié)作關(guān)系或者在分工上較為專業(yè)化，但是不涉及資金和技術(shù)的往來(lái)，互相之間的約束力較為松散；另一種則是除了生產(chǎn)協(xié)作關(guān)系以外，在資金、技術(shù)和銷售上也進(jìn)行聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)兩個(gè)企業(yè)的共存。另外與大企業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟也不失為一種發(fā)展戰(zhàn)略，中小企業(yè)可以負(fù)責(zé)大企業(yè)的技術(shù)開發(fā)、售后服務(wù)等業(yè)務(wù)，超越自身的價(jià)值鏈，尋求更為廣闊的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

4.加強(qiáng)自身的戰(zhàn)略融資

房地產(chǎn)行業(yè)是一項(xiàng)資本密集型行業(yè)，企業(yè)自身的資本競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)企業(yè)的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想得到發(fā)展，首先要提升自身的融資能力，企業(yè)可以通過(guò)股票上市、海外私募基金、發(fā)行企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托投資基金等多種方式和渠道進(jìn)行多元化的融資。

5.轉(zhuǎn)變單一的盈利模式

市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，讓中小型房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)越來(lái)越多，如果繼續(xù)保持之前單一的盈利模式對(duì)企業(yè)的發(fā)展會(huì)有所阻礙，企業(yè)可以有針對(duì)性和選擇性的對(duì)一些出租類的項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，比如商場(chǎng)、高檔公寓以及寫字樓等。企業(yè)在做選擇時(shí)，一定要依據(jù)自身的實(shí)際情況，結(jié)合企業(yè)所具備的優(yōu)勢(shì)和有利條件來(lái)確定開發(fā)的類型。

四、結(jié)語(yǔ)

面對(duì)新的戰(zhàn)略調(diào)整，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要積極的讓自身由被動(dòng)變?yōu)橹鲃?dòng)，對(duì)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的過(guò)程和方法重新進(jìn)行思考，找尋出適合自身發(fā)展的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，并不斷開發(fā)新技術(shù)、新產(chǎn)品，走出企業(yè)在原有經(jīng)營(yíng)模式下所遇到的困境，從而獲得企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展并獲得新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在企業(yè)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，企業(yè)要根據(jù)自身的情況，對(duì)企業(yè)面臨的未來(lái)的發(fā)展環(huán)境進(jìn)行分析和研究，對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)作出改革和修正，只有這樣，企業(yè)才能獲得可持續(xù)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]葉雷.新時(shí)代下的地產(chǎn)變革――“房地產(chǎn)+”決定房企的未來(lái)[J].城市開發(fā)，2015，34（10）：54-57.

[2]連志奇.新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型研究[D].華中師范大學(xué)，2015.

[3]裴振營(yíng).淺談經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型[J].中國(guó)經(jīng)貿(mào)，2015，20（4）：117-118.

房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式范文第5篇

 

關(guān)鍵詞：旅游房地產(chǎn) 現(xiàn)狀 對(duì)策

一、旅游房地產(chǎn)概述 

1.旅游房地產(chǎn)概念。旅游房地產(chǎn)，是指以旅游景點(diǎn)、休閑度假、旅游商務(wù)、旅游住宅等產(chǎn)業(yè)為依托而進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其開發(fā)模式與旅游業(yè)密切相關(guān)，常以景區(qū)或旅游接待作為其開發(fā)的功能，。旅游房地產(chǎn)是旅游與房地產(chǎn)兩種行業(yè)以多種形式的結(jié)合，是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段時(shí)出現(xiàn)的一種房地產(chǎn)業(yè)態(tài)。 

2.旅游房地產(chǎn)分類。旅游房地產(chǎn)種類繁多，按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同的類型。例如，按照物業(yè)形式可劃分為：度假村、度假酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)酒店、景區(qū)住宅、景觀型房地產(chǎn)等；按照房地產(chǎn)項(xiàng)目在旅游景觀中所承擔(dān)的功能劃分可分為：旅游景點(diǎn)房地產(chǎn)、旅游商務(wù)房地產(chǎn)、旅游度假房地產(chǎn)等。隨著旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，很多種旅游房地產(chǎn)存在交叉領(lǐng)域，并不能單純地歸屬于哪種類型。 

二、成都旅游房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 

目前成都市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)主要有以下幾種類型： 

1.景觀住宅。這類住宅多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。通過(guò)依靠旅游資源條件，提高居民生活質(zhì)量。成都景觀住宅的項(xiàng)目開發(fā)主要集中在郊區(qū)，以為客戶提供假日休閑居住功能為主要目的，偏重于房產(chǎn)功能的第二居所為主。目前成都景觀住宅項(xiàng)目開發(fā)有兩種主要的形式：一部分是借景。靠著處于景區(qū)或其他吸引人氣的場(chǎng)所附近，比如天下青城、錦里等；另一部分是項(xiàng)目自建旅游地，如莢蓉古城、國(guó)色天鄉(xiāng)等，此種旅游地產(chǎn)地價(jià)相對(duì)更便宜，獲利更豐厚，但風(fēng)險(xiǎn)也更大。 

2.旅游觀光休閑度假村。指發(fā)展商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有觀光、餐飲、娛樂(lè)、住宿等多種功能的住宅項(xiàng)目。成都休閑度假村的開發(fā)最大的特色就是“農(nóng)家樂(lè)”占主導(dǎo)地位。“農(nóng)家樂(lè)”是近年來(lái)在成都市區(qū)周邊興起的一種由農(nóng)民利用自家院落以及依傍的田園風(fēng)光、自然景點(diǎn)，以低廉的價(jià)格吸引市民前來(lái)吃、住、游、玩、購(gòu)的度假村形式。農(nóng)家樂(lè)作為成都市鄉(xiāng)村度假村的主要形式，現(xiàn)狀是規(guī)模小而分散，產(chǎn)品形式趨于雷同。 

3.產(chǎn)權(quán)酒店。產(chǎn)權(quán)酒店即將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定對(duì)問(wèn)段的免費(fèi)居住權(quán)。成都的產(chǎn)權(quán)酒店仍基本屬于新項(xiàng)目開發(fā)。有些采取了變相或不完全變相或打擦邊球售后包租、返租返利的模式推向市場(chǎng)。這其中就會(huì)存在著短期行為、炒作行為甚至是欺詐行為。成都產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展可仍存在投資陷阱等問(wèn)題。 

4.主題公園。主題公園是為了滿足旅游者多樣化休閑娛樂(lè)需求和選擇而建造的一種具有創(chuàng)意性游園線索和策劃性活動(dòng)方式的現(xiàn)代旅游目的地形態(tài)。成都主題公園的代表項(xiàng)目主要有：成都華僑城、國(guó)色天鄉(xiāng)、海洋極地世界、大溪谷。從目前已經(jīng)亮相的項(xiàng)目來(lái)看，成都主題公園式的投資策略、盈利模式及開發(fā)思路都已經(jīng)非常清晰。投資商一般是先修主題公園和配套商業(yè)，當(dāng)公園環(huán)境出來(lái)后再開發(fā)住宅，然后利用主題公園的環(huán)境和資源提升住宅的品質(zhì)和價(jià)格。 

5. 主題街區(qū)。主題街區(qū)是具有特定的主體及核心吸引物，滿足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市區(qū)域空間。主題街區(qū)一般都具有一定的文化內(nèi)涵，利用文化的作用，使之具有強(qiáng)大的凝聚力。成都的仿古主題商業(yè)街主要有錦里、文殊坊、大慈寺片區(qū)商業(yè)街、寬窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊貓文化一條街、青羊坊等。同時(shí)也有西式風(fēng)格的特色商業(yè)街如銅梓林歐洲風(fēng)情街、平安橋西式風(fēng)情特色商業(yè)區(qū)等。 　三、成都旅游房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)策