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債券市場(chǎng)調(diào)研范文第1篇

[關(guān)鍵詞]市政債券；市政債券保險(xiǎn)；債券風(fēng)險(xiǎn)；信用評(píng)級(jí)

一、債券保險(xiǎn)的理論內(nèi)涵

在外部信用增級(jí)手段中，債券保險(xiǎn)是目前應(yīng)用比較廣泛的方法。現(xiàn)在，幾乎一半的市政債券都為其按時(shí)還本付息向私人保險(xiǎn)公司申請(qǐng)保險(xiǎn)。自1971年美國(guó)的AMBAC保險(xiǎn)公司提供第一份債券保險(xiǎn)以來(lái)，市政債券保險(xiǎn)業(yè)務(wù)開始穩(wěn)步發(fā)展。在1986年美國(guó)稅收改革法案出臺(tái)之前，外部增級(jí)方法中債券保險(xiǎn)大約占20%，而同期采用信用證支持的大約在10%左右，政府主辦的保險(xiǎn)項(xiàng)目支持大約占4%左右。債券保險(xiǎn)在1998年達(dá)到了高峰，占50.7%。債券保險(xiǎn)的推出使得市政債券市場(chǎng)有了很大的發(fā)展。與免費(fèi)政府擔(dān)保不同，私人債券保險(xiǎn)不會(huì)產(chǎn)生負(fù)面的效率激勵(lì)效應(yīng)。市政當(dāng)局必須為保險(xiǎn)付費(fèi)，保險(xiǎn)公司有專門人才去判斷城市財(cái)政或收益?zhèn)鶎?duì)應(yīng)的項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)狀況，風(fēng)險(xiǎn)越大，市政當(dāng)局為獲得保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)越高。保險(xiǎn)公司會(huì)及時(shí)建議市政當(dāng)局如何進(jìn)行項(xiàng)目重組以減少風(fēng)險(xiǎn)。

在非完美市場(chǎng)中存在著投資者的有限理性、信息不對(duì)稱、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及風(fēng)險(xiǎn)管理戰(zhàn)略方面的問題，債券保險(xiǎn)是解決這些問題的一條有效途徑。而解釋債券保險(xiǎn)的理論主要有信息理論、風(fēng)險(xiǎn)降低理論、信號(hào)理論及市場(chǎng)分割理論。

債券保險(xiǎn)導(dǎo)致債券風(fēng)險(xiǎn)降低效應(yīng)的一種解釋是信息機(jī)制或不確定性降低機(jī)制。有相當(dāng)多的論點(diǎn)轉(zhuǎn)向把債券保險(xiǎn)的價(jià)值視為金融中介機(jī)構(gòu)對(duì)投資者有限理性和市政債券市場(chǎng)信息不對(duì)稱的反映。對(duì)個(gè)人投資者來(lái)說，他們無(wú)力或缺乏對(duì)發(fā)行人進(jìn)行盡職分析的動(dòng)機(jī)，而債券保險(xiǎn)則很好地補(bǔ)償了這一點(diǎn)。對(duì)保險(xiǎn)人來(lái)說，他們則扮演了在選擇是否承保時(shí)信用評(píng)價(jià)的角色。由于規(guī)模和專業(yè)知識(shí)的影響，由保險(xiǎn)人進(jìn)行信用分析則會(huì)使市場(chǎng)更有效率。

另外一種解釋債券保險(xiǎn)市場(chǎng)作用的理論是信號(hào)理論，認(rèn)為債券保險(xiǎn)帶來(lái)直接和間接兩方面的利益。直接利益是降低了違約和拖欠的風(fēng)險(xiǎn)，而間接的“信號(hào)利益”則來(lái)源于保險(xiǎn)人承保的意愿。如果保險(xiǎn)人基于比較完全的信息而報(bào)出的保險(xiǎn)費(fèi)率比市場(chǎng)所認(rèn)為的債券的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)要低，那發(fā)行人便可以從債券保險(xiǎn)中得到一個(gè)凈收益。因此，債券保險(xiǎn)補(bǔ)償了投資者對(duì)發(fā)行人的不熟悉以及信用狀況不確定的風(fēng)險(xiǎn)，而這種購(gòu)買保險(xiǎn)所傳遞的信號(hào)的價(jià)值轉(zhuǎn)化為發(fā)行者的凈收益，同時(shí)這種不確定性的減少提高了總體的市場(chǎng)效率。雖然上述理論模型形式不盡相同，但都涉及信息不對(duì)稱、獲得信息的成本以及個(gè)人投資者的有限理性等。

市場(chǎng)分割理論也可以解釋債券保險(xiǎn)的需求。由于州及地方政府市政債券利息所得稅法的限制，很多投資者和債券基金經(jīng)常被限制只能持有單一地區(qū)的債券，這妨礙了通過不同地區(qū)債券組合多樣化來(lái)管理風(fēng)險(xiǎn)的戰(zhàn)略需要。而保險(xiǎn)商開展債券保險(xiǎn)業(yè)務(wù)則不受地區(qū)的限制，因此買賣有保險(xiǎn)的債券實(shí)質(zhì)上可以使投資者間接享受到由保險(xiǎn)商承保不同地區(qū)債券而多樣化分散風(fēng)險(xiǎn)的好處。

至少有兩個(gè)因素是決定債券保險(xiǎn)的關(guān)鍵：一個(gè)是債券投資者的風(fēng)險(xiǎn)厭惡以及信息不對(duì)稱和獲得信息的成本，影響了債券發(fā)行保險(xiǎn)的需求水平；另一個(gè)是保險(xiǎn)的收益。而所有解釋債券保險(xiǎn)的理論模型也可以歸為兩類。一類是投資者的風(fēng)險(xiǎn)厭惡導(dǎo)致了對(duì)債券保險(xiǎn)的需求，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)可以替代自己信息獲得和分析的成本；另一類是投資者利用由債券保險(xiǎn)產(chǎn)生的額外的信息，對(duì)自己的風(fēng)險(xiǎn)與收益狀況做更加理性的選擇。

因此，市政債券保險(xiǎn)的一個(gè)作用是使得債券市場(chǎng)更加有效率，使發(fā)行者、投資者以及保險(xiǎn)商多贏。發(fā)行者可以節(jié)省遠(yuǎn)超過保險(xiǎn)費(fèi)的債務(wù)成本，而保險(xiǎn)商獲得利潤(rùn)，投資者節(jié)省了獲得信息及識(shí)別信息的成本，并且降低了發(fā)行者違約和流動(dòng)性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因此在實(shí)踐中可以發(fā)現(xiàn)，投資對(duì)象即使同在Aaa(本文的評(píng)級(jí)標(biāo)注方法采用穆迪評(píng)級(jí)公司的標(biāo)注方法)級(jí)債券中，也會(huì)選擇參加保險(xiǎn)的債券，以獲得更加安全的收益。

二、美國(guó)市政債券保險(xiǎn)的實(shí)踐

一般說來(lái)，市政債券存在以下主要風(fēng)險(xiǎn)：違約、拖欠、信用等級(jí)改變、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)價(jià)值損失、利息損失等。如果債券發(fā)行人買了市政債券保險(xiǎn)，那么當(dāng)其出現(xiàn)違約或拖欠等情形時(shí)，保險(xiǎn)人便要承擔(dān)發(fā)行人的償付行為，而保險(xiǎn)人這種代人償付的能力也通常由評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予評(píng)級(jí)。一般來(lái)說，信用等級(jí)為Aaa的保險(xiǎn)人提供的債券保險(xiǎn)有非常高的保險(xiǎn)系數(shù)，即使他們無(wú)力改變諸如決定資產(chǎn)價(jià)值的市場(chǎng)利率等方面的因素，但是他們的加入的確可以降低大部分的債券風(fēng)險(xiǎn)。但是債券保險(xiǎn)并不能消除風(fēng)險(xiǎn)，只是用保險(xiǎn)人的較強(qiáng)的信用替代了發(fā)行人的信用，與發(fā)行人相關(guān)的償付能力和意愿的風(fēng)險(xiǎn)從投資者轉(zhuǎn)移到保險(xiǎn)人，但是與保險(xiǎn)人相關(guān)的一些風(fēng)險(xiǎn)則成為投資者的附加風(fēng)險(xiǎn)。但總體來(lái)說如果是由Aaa級(jí)的保險(xiǎn)人提供的保險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)則非常有限。

在市政債券發(fā)行市場(chǎng)上，債券保險(xiǎn)有三種主要的方式，一種方式是債券發(fā)行人首先要求承銷商進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性投標(biāo)，而這種投標(biāo)價(jià)格可以包含或不包括債券保險(xiǎn)價(jià)格，發(fā)行者最后選一個(gè)最低的報(bào)價(jià)，當(dāng)然這種報(bào)價(jià)可能不含保險(xiǎn)。第二種方式是發(fā)行者從保險(xiǎn)人的投標(biāo)價(jià)格中選擇合適的保險(xiǎn)商，買了債券保險(xiǎn)后再要求承銷商進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性投標(biāo)。第三種方式是在決定是否買保險(xiǎn)之前，發(fā)行人要求承銷商分別以含保險(xiǎn)和不含保險(xiǎn)兩種形式分別進(jìn)行承銷投標(biāo)。

實(shí)踐中，保險(xiǎn)商與信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)基本上以同樣的方式評(píng)價(jià)發(fā)行者的償付意愿與能力，一般主要依據(jù)發(fā)行者的經(jīng)濟(jì)狀況、稅收和收益情況、財(cái)務(wù)管理實(shí)踐、歷史信用狀況以及其他一些標(biāo)準(zhǔn)。這些評(píng)價(jià)是保險(xiǎn)商是否承保以及若承保后保險(xiǎn)費(fèi)率多少的判斷依據(jù)。保險(xiǎn)費(fèi)的收取一般以整個(gè)期間本金和利息之和的多少個(gè)基點(diǎn)來(lái)表示。從債券保險(xiǎn)的發(fā)展歷程來(lái)看，費(fèi)率有逐漸下降的趨勢(shì)，從1970年代末期到1990年代早期，費(fèi)率逐步從50到200個(gè)基點(diǎn)，下降到40到60個(gè)基點(diǎn)。

與大多數(shù)保險(xiǎn)相同，債券保險(xiǎn)條款是不能撤銷的，一直到所有債務(wù)完結(jié)之后才失去效力。債券保險(xiǎn)商通常會(huì)利用各種再保險(xiǎn)工具來(lái)管理自己的風(fēng)險(xiǎn)，并且有很多專門的債券再保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)接受原保險(xiǎn)人的分保。隨著時(shí)間的推移，債券保險(xiǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)已逐漸成熟，發(fā)行者、投資者等對(duì)此已愈加熟悉。在美國(guó)有四家主要的Aaa級(jí)的債券保險(xiǎn)商(AMBAC，F(xiàn)GIC，F(xiàn)SA，MBIA)占據(jù)了債券保險(xiǎn)市場(chǎng)的主要份額，他們?cè)诓煌愋偷陌l(fā)行市場(chǎng)中提供專業(yè)化和差別化的服務(wù)，形成了一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)比較充分的市場(chǎng)，因此使得保險(xiǎn)費(fèi)率不斷降低。但標(biāo)準(zhǔn)—普爾公司最近發(fā)表報(bào)告，稱長(zhǎng)期以來(lái)由于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的保險(xiǎn)費(fèi)率的下降對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)的利潤(rùn)以及償付能力構(gòu)成了威脅。

從債券保險(xiǎn)運(yùn)行的時(shí)間和參與的發(fā)行者來(lái)看，債券保險(xiǎn)的效果和需求有時(shí)會(huì)有很大不同。但有大量的證據(jù)表明對(duì)發(fā)行者來(lái)說可以從債券保險(xiǎn)中受益，但是保險(xiǎn)的效果往往會(huì)隨著市場(chǎng)形勢(shì)的變化而不同，有時(shí)不同等級(jí)債券的到期收益的變化會(huì)減少甚至消除保險(xiǎn)的凈收益。很多學(xué)者對(duì)債券保險(xiǎn)的效果進(jìn)行了研究，普遍認(rèn)為債券保險(xiǎn)能降低債務(wù)成本(也就意味著債券收益的降低)，但不同的研究文獻(xiàn)表明，隨著市場(chǎng)形勢(shì)的變化，對(duì)發(fā)行者以及對(duì)社會(huì)整體的收益則有很大不同。

在美國(guó)，市政債券保險(xiǎn)相對(duì)于1998年的高峰而言，1999年和2000年有所下降，但是在2001年又重新增長(zhǎng)，而且總體而言，自從這種產(chǎn)品誕生以來(lái)一直是穩(wěn)步增長(zhǎng)的，這說明發(fā)行者和其他市場(chǎng)主體認(rèn)識(shí)到可以從債券保險(xiǎn)的使用中獲益。而從目前的收益狀況來(lái)看，參加債券保險(xiǎn)的債券收益持續(xù)比未保險(xiǎn)的Aaa級(jí)或經(jīng)常比Aa級(jí)的債券收益要高，但是一般比A級(jí)以及更低等級(jí)的債券收益要低10個(gè)基點(diǎn)甚至更多。因此對(duì)那些大量的信用等級(jí)在A級(jí)或更低等級(jí)的發(fā)行者來(lái)說，為了降低借款成本而參加債券保險(xiǎn)就是一個(gè)理性的選擇了。

三、美國(guó)市政債券保險(xiǎn)對(duì)我國(guó)債券保險(xiǎn)的啟示

近年來(lái)，隨著我國(guó)城市化建設(shè)的不斷深入，每年市政建設(shè)項(xiàng)目的資金需求達(dá)上千億元，地方政府很難在短時(shí)間內(nèi)將這么龐大的資金籌集到位。例如2003年北京奧運(yùn)建設(shè)項(xiàng)目正式動(dòng)工，預(yù)計(jì)總投資將達(dá)到3000億元，而北京2001年地方財(cái)政規(guī)模僅為450億元左右。同樣將于2010年舉行世博會(huì)的上海也面臨同樣的問題。而且根據(jù)“十五”規(guī)劃，中國(guó)將進(jìn)一步加大基礎(chǔ)設(shè)施投資，但從目前地方政府的融資方式來(lái)看，要完成如此規(guī)模的投資可能勉為其難。在此背景下，關(guān)于地方政府是否應(yīng)該發(fā)行公債以及市政債券的法理性等問題再次成為理論界關(guān)注的焦點(diǎn)。而實(shí)踐中某些地方政府屬下一些公司發(fā)行的企業(yè)債券其實(shí)類似于市政債券，這樣使地方市政債券混淆于企業(yè)債券之中。但是，從世界各國(guó)的債券市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，市政債券和企業(yè)債券(國(guó)外一般為公司債券)是兩類不同性質(zhì)的債券，應(yīng)該實(shí)施不同的管理制度、建立不同的市場(chǎng)規(guī)則。因此，按照市場(chǎng)發(fā)展的要求，從根本上將地方市政債券從企業(yè)債券中分離出來(lái)是必要的。

國(guó)外特別是美國(guó)市政債券市場(chǎng)發(fā)達(dá)的原因有很多，一個(gè)非常重要的原因是它有效解決了市政債券發(fā)行的最大難題即市政債券的信用等級(jí)較低的問題。而這正是如果我國(guó)法律上允許地方政府發(fā)債后，地方政府部門所面臨的最大問題。而解決信用等級(jí)問題的方法是信用增級(jí)，信用增級(jí)通常有內(nèi)部增級(jí)和外部增級(jí)之分。內(nèi)部信用增級(jí)方法包括通過改善或加強(qiáng)財(cái)務(wù)狀況和財(cái)務(wù)管理實(shí)踐等來(lái)提高評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投資者對(duì)債務(wù)人信用狀況的認(rèn)知。外部的信用增級(jí)手段包括私有公司提供的債券保險(xiǎn)；金融中介機(jī)構(gòu)(例如市政債券銀行)等的參與；金融機(jī)構(gòu)提供的信用證擔(dān)保；州政府主辦的保險(xiǎn)項(xiàng)目以及第三方擔(dān)保等。而市政債券保險(xiǎn)制度被視為市政債券市場(chǎng)迅速發(fā)展的重要保證，是外部信用增級(jí)的主要形式，而且這種形式的信用增級(jí)方法無(wú)論是在降低債券風(fēng)險(xiǎn)方面，還是在提高債券市場(chǎng)效率方面，都發(fā)揮著重要的作用。

1.市政債券保險(xiǎn)可以有效降低債券風(fēng)險(xiǎn)，使我國(guó)市政債券的發(fā)展具備更加現(xiàn)實(shí)的條件

在發(fā)展中國(guó)家，對(duì)地方政府部門負(fù)債的問題產(chǎn)生了不一致的觀點(diǎn)。國(guó)際組織在這個(gè)問題上也有分歧。世界銀行、地區(qū)發(fā)展銀行如亞洲開發(fā)銀行、美洲開發(fā)銀行和歐洲復(fù)興銀行等，都認(rèn)為地方政府通過更多的借貸為城市發(fā)展帶來(lái)的投資需求，融資是必要的，特別是在支出決定自主決策的政策框架下。但與此同時(shí)，國(guó)際貨幣基金組織卻警告公共部門的過度負(fù)債問題。他們認(rèn)為發(fā)展中國(guó)家的債務(wù)規(guī)模已經(jīng)危害到未來(lái)的償付能力和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的金融基礎(chǔ)。盡管國(guó)際貨幣基金組織是針對(duì)中央政府提出上述警告的，但他們也加大了對(duì)地方政府負(fù)債的關(guān)注程度。目前我國(guó)不允許開展市政債券業(yè)務(wù)的一個(gè)原因是《預(yù)算法》的限制及擔(dān)心市政部門的償付能力。但從市政項(xiàng)目的運(yùn)作實(shí)踐來(lái)看，償付能力并不是大問題。而從我國(guó)要建立多層次資本市場(chǎng)的目標(biāo)來(lái)看，市政債券和企業(yè)債券市場(chǎng)的萎縮嚴(yán)重影響了這一戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

發(fā)展市政債券市場(chǎng)是滿足地方政府巨大融資需求的方法之一。而市政債券保險(xiǎn)的參與可以解決潛在的市政債券償付能力問題，而有了債券保險(xiǎn)的保障，發(fā)行人可以降低成本，投資者可以降低風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)人可以獲得利潤(rùn)，從而有效提高市場(chǎng)效率。

2.市政債券保險(xiǎn)可以擴(kuò)大保險(xiǎn)人(再保險(xiǎn)人)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力和業(yè)務(wù)領(lǐng)域，增強(qiáng)其經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性

市政債券發(fā)行數(shù)量將十分可觀，因此市政債券保險(xiǎn)的容量也將非常龐大，而且保險(xiǎn)的容量也從保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)部擴(kuò)大到了外部的資本市場(chǎng)，從而間接地?cái)U(kuò)大了保險(xiǎn)人的承保能力。我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的趨勢(shì)已經(jīng)形成，而城市化建設(shè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果的必然體現(xiàn)。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，市政債券市場(chǎng)發(fā)展與城市化同步，市政債券市場(chǎng)大發(fā)展時(shí)期也是城市化加速時(shí)期。在美國(guó)城市發(fā)展最快的時(shí)期，城市建設(shè)的大部分資金需要地方自籌。地方債券發(fā)行這種分散化的融資工具很好地滿足了公共投資的分散化模式下的地方政府建設(shè)資金需求。而從我國(guó)目前城市化建設(shè)的進(jìn)程來(lái)看，地方自籌資金也是資金來(lái)源的主要形式，因此市政債券一旦發(fā)展起來(lái)，保險(xiǎn)公司參與市政債券保險(xiǎn)可以享受城市化進(jìn)程所帶來(lái)的好處，另外積累了足夠的市政債券保險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)后，規(guī)模更大的企業(yè)債券保險(xiǎn)的推出也將是一件非常現(xiàn)實(shí)的事情。

3.市政債券保險(xiǎn)體現(xiàn)了保險(xiǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)

債券市場(chǎng)調(diào)研范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā)成本 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 市場(chǎng)調(diào)研

1前言

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本主要由土地成本、工程建設(shè)成本、管理費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)等構(gòu)成。其中工程建設(shè)成本占比重最大，一般會(huì)占到項(xiàng)目總成本的40%以上，有的項(xiàng)目甚至達(dá)70% 以上，而土地成本、管理費(fèi)用、稅金等相對(duì)比較固定，可節(jié)省的空間較小，因此，工程建設(shè)成本控制是基建項(xiàng)目成本控制中的關(guān)鍵一環(huán)。只有注重成本管理，控制合理的造價(jià)，才能以最小的成本取得最大的效益。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要成本構(gòu)成

2.1 項(xiàng)目前期階段的成本

這一階段主要是在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究分析。此階段對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目來(lái)說是基礎(chǔ)性階段，非常重要。但是這一階段的成本占總成本的比例較低，一般不會(huì)超過4%。此階段的成本主要是指項(xiàng)目開發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究等開發(fā)費(fèi)用，為了保證項(xiàng)目的成功，應(yīng)加強(qiáng)此階段的工作。

2.2 土地費(fèi)用

土地費(fèi)用是評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目是否可行和預(yù)期利潤(rùn)的最主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地有三種方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策的加強(qiáng)，通過拍賣方式獲得開發(fā)土地成為主要的方式。

2.3 設(shè)計(jì)階段成本

該階段具體包括：項(xiàng)目設(shè)計(jì)、計(jì)劃成本和招標(biāo)、評(píng)標(biāo)成本。如工程勘察費(fèi)、項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)等。

2.4 項(xiàng)目施工階段的成本

這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體實(shí)施階段。此階段的主要費(fèi)用包括：人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、其它直接費(fèi)、間接費(fèi)、施工管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等。

2.5 管理費(fèi)用

管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括：管理人員的工資差旅費(fèi)用、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、職工教育費(fèi)等。在整個(gè)成本中所占的比例一般為2%左右。

2.6 貸款利息

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，因此必須借助于銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付利息，貸款利息也成為開發(fā)成本的一個(gè)重要組成部分。但是對(duì)于具體的企業(yè)、具體的項(xiàng)目，它所占成本的構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。

2.7 稅費(fèi)

與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅等，根據(jù)項(xiàng)目的不同，稅費(fèi)略有差別，除所得稅外一般占銷售收入的7%

2.8 其它費(fèi)用

它主要包括：宣傳費(fèi)用、各種不可預(yù)見費(fèi)用，在成本構(gòu)成中一般為5%左右。

3 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目不同階段的成本控制要點(diǎn)

3.1 項(xiàng)目前期策劃和確立階段的成本控制要點(diǎn)

此階段是開發(fā)項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵，一個(gè)項(xiàng)目策劃的好壞最終對(duì)成本和效益影響可以達(dá)到30%左右。這一階段主要是在市場(chǎng)調(diào)研階段的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析研究、綜合論證和決策，具體工作包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)思與定位、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究和報(bào)批立項(xiàng)，其中編制切實(shí)可行的可行性研究報(bào)告是工程成本控制最重要的依據(jù)。另外，在這一階段還有兩項(xiàng)重要成本，雖然尚未發(fā)生，但屬于這一階段必須要考慮的內(nèi)容：一是土地、土建、設(shè)備費(fèi)用，這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%；二是配套及其他收費(fèi)支出，主要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)，這部分成本是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成中受外界因素影響，一般占項(xiàng)目總投資的10%一15%。

3.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段的成本控制要點(diǎn)

設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)全過程成本管理的重點(diǎn)，也是工程投資最重要的依據(jù)。據(jù)國(guó)際上一些數(shù)據(jù)表明，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建設(shè)項(xiàng)目總投資的1%以下，但設(shè)計(jì)工作對(duì)工程造價(jià)的影響程度卻達(dá)到了75%以上，從一定程度來(lái)講，工程的設(shè)計(jì)就決定了工程成本。這一階段的內(nèi)容包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)、計(jì)劃成本、招標(biāo)投標(biāo)成本和施工前準(zhǔn)備成本。

3.3 項(xiàng)目施工階段成本控制要點(diǎn)

施工階段的成本控制，也就是對(duì)照計(jì)劃成本，找出正負(fù)偏差及原因，監(jiān)視實(shí)際成本的運(yùn)行情況，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的目標(biāo)管理，并與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、合同控制同時(shí)進(jìn)行，這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體建造過程，一般從現(xiàn)場(chǎng)開工到竣工后交付使用為止。開工手續(xù)辦理時(shí)的監(jiān)理、審計(jì)、實(shí)心粘土磚限制使用費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅、協(xié)調(diào)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)等。施工成本包括其間的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)、總部管理費(fèi)等。竣工驗(yàn)收時(shí)的手續(xù)費(fèi)、綜合驗(yàn)收、性能認(rèn)定、測(cè)繪產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等。

3.4 項(xiàng)目竣工決算階段成本控制要點(diǎn)

工程項(xiàng)目建設(shè)完成后，企業(yè)專業(yè)人員要正確編制竣工決算，報(bào)審計(jì)部門審定，分析整個(gè)項(xiàng)目的成本控制效果，與總投資計(jì)劃比較、分析后進(jìn)行評(píng)價(jià)。做好項(xiàng)目的善后保修和回訪工作，積極與業(yè)主溝通，防止產(chǎn)生不必要的支出，降低后期管理成本。

3.5 項(xiàng)目使用階段成本控制要點(diǎn)

從交付使用到規(guī)定的責(zé)任期結(jié)束為止，即通常的物業(yè)管理成本。選擇業(yè)務(wù)水平高、管理素質(zhì)高的物業(yè)管理公司承擔(dān)項(xiàng)目的物業(yè)管理工作，對(duì)于項(xiàng)目后期管理成本的控制是非常必要的。

4如何有效控制房地產(chǎn)開發(fā)的成本

4.1 降低資金成本

要加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的應(yīng)用，合理籌集資金，要盡可能的拓寬融資渠道，募集更多的資金；要加快應(yīng)收款項(xiàng)的回收，這是企業(yè)對(duì)外發(fā)放的低息甚至無(wú)息貸款，是對(duì)企業(yè)資金的占用，必須及時(shí)回收；要嚴(yán)格按工程撥款計(jì)劃按期撥付資金，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)按規(guī)定的金額向規(guī)定的收款人撥付款項(xiàng)；壓縮現(xiàn)金庫(kù)存與現(xiàn)金的使用量，除了零星支付和只能用現(xiàn)金辦理的事項(xiàng)外，應(yīng)一律通過轉(zhuǎn)賬和使用支票進(jìn)行結(jié)算；加快在途資金的人賬，這一類資金，自取得票據(jù)時(shí)起，所有權(quán)已歸屬開發(fā)企業(yè)，因此應(yīng)該及時(shí)到銀行辦理手續(xù)。

4.2控制土地供應(yīng)總量，降低地價(jià)

規(guī)范控制建設(shè)用地協(xié)議出讓范圍，全國(guó)范圍內(nèi)建立統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)有序的土地市場(chǎng)，并且逐步使行政性配置方式從經(jīng)營(yíng)性土地領(lǐng)域退出，避免出現(xiàn)暗箱操作，引發(fā)國(guó)有資產(chǎn)流失；加強(qiáng)政府調(diào)控，力求土地供需總量平衡；逐步建立強(qiáng)制性退出機(jī)制，政府應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定對(duì)超過規(guī)定期限而未進(jìn)行開發(fā)的土地在進(jìn)行合理性補(bǔ)償后要強(qiáng)制性收回，以此來(lái)以保持足量的用地規(guī)模，平抑過高的地價(jià)。

4.4合理使用銷售推廣費(fèi)用

銷售推廣費(fèi)用是指用于和銷售推廣有關(guān)的銷售中心、樣板房、現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣告宣傳、銷售資料、推廣活動(dòng)等的所有費(fèi)用（未含銷售酬金）。使用好銷售推廣費(fèi)用非常重要，因?yàn)檫@不但關(guān)系到花錢的多少，項(xiàng)目成本的高低，還影響樓盤的銷售。如果銷售推廣費(fèi)用使用得好，則會(huì)起到一兩撥千斤的作用，讓整個(gè)銷售市場(chǎng)活躍起來(lái)。所以要充分研究市場(chǎng)，吃透規(guī)則，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費(fèi)用產(chǎn)生最佳效果。

4.5 開拓金融業(yè)務(wù)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)活力，降低利息費(fèi)用

金融在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中占有舉足輕重的地位，沒有金融便沒有房地產(chǎn)業(yè)的存在。房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在融資渠道單一，利率水平較高，貨幣供應(yīng)過緊的狀況，真正完善的房地產(chǎn)融資體系必須是兩條腿走路，一是間接融資，依靠銀行；二是直接融資，通過股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、基金、信托等渠道。因此，積極推行金融機(jī)制改革，適當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)輔以支持，如發(fā)行住房投資基金，企業(yè)債券，降低房地產(chǎn)企業(yè)股票上市門檻，適當(dāng)放寬對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸要求，增加信貸規(guī)模，降低中長(zhǎng)期貸款利率水平等。也只有通過拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，才可以降低資金成本，分散和降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

債券市場(chǎng)調(diào)研范文第3篇

關(guān)鍵詞：土地成本；前期工程成本；建筑安裝工程成本；市政公共設(shè)施成本；管理成本；貸款利息成本；稅費(fèi)成本

1　土地成本

1.1　成本構(gòu)成和購(gòu)地方式

土地成本包括城鎮(zhèn)土地出讓金、土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地成本約占16～40％。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。在政府組織公開交易的大背景下，企業(yè)對(duì)同一塊公開交易土地的價(jià)格可控度不大。

1.2　降低土地成本措施

1.2.1　加快征得土地的速度，通過縮短開發(fā)周期而降低土地方面的成本。

1.2.2　征地時(shí)應(yīng)充分考慮房屋拆遷和各種補(bǔ)償問題，應(yīng)加快房屋的拆遷速度，降低拆遷費(fèi)用。

1.2.3　征地時(shí)對(duì)地上和地下附屬物充分調(diào)研，如地下電纜改造、墓穴和巖石等。

1.2.4　征地時(shí)應(yīng)對(duì)周圍配套設(shè)施充分調(diào)研，降低三通一平和水、電、煤氣等配套設(shè)施的費(fèi)用。

1.2.5　盡可能采取協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓方式取得土地，通過談判盡可能壓低土地成本。

2　前期工程成本

2.1　成本構(gòu)成

前期工程成本主要指房屋開發(fā)的可行性研究費(fèi)、前期規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘查費(fèi)、“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。在整個(gè)房屋成本構(gòu)成中所占比例一般約在2％～6％左右。

2.2　前期工程費(fèi)控制的重要性

項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用屬于前期費(fèi)用，它們支撐著項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、投資開發(fā)策劃以及專業(yè)的項(xiàng)目規(guī)劃、單體設(shè)計(jì)等前期工作，影響整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)，尤其是市場(chǎng)調(diào)研定位和可行性研究，對(duì)利潤(rùn)大小影響很大，關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成敗，關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。

2.3　本階段成本控制主要措施

2.3.1　對(duì)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的營(yíng)運(yùn)管理費(fèi)用和因不可抗力、設(shè)計(jì)變更、物價(jià)上漲等原因而不可預(yù)見的費(fèi)用進(jìn)行全面預(yù)測(cè)，并對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行論證。

2.3.2　委托資質(zhì)高和經(jīng)驗(yàn)豐富的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位編制規(guī)劃，規(guī)劃中強(qiáng)化成本控制，規(guī)劃設(shè)計(jì)各階段應(yīng)含成本分析。

2.3.3　產(chǎn)品定位要準(zhǔn)確，兼顧產(chǎn)品類別和規(guī)劃指標(biāo)的關(guān)系，根據(jù)產(chǎn)品類別和市場(chǎng)房屋價(jià)格，調(diào)整容積率的大小。

2.3.4　制定科學(xué)合理的開發(fā)方案，開發(fā)的片區(qū)、時(shí)間、方案各階段要加強(qiáng)成本控制。

2.3.5　規(guī)劃設(shè)計(jì)方案方面應(yīng)從以下幾個(gè)方面考慮：建筑物的基礎(chǔ)采取形式、自然地形的利用方式、區(qū)域排水方式、道路面積和綠化率的大小、管線鋪設(shè)方式、房屋結(jié)構(gòu)和外觀設(shè)計(jì)等。

2.3.6　規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)對(duì)后期的物業(yè)管理的方式進(jìn)行論證，杜絕在物業(yè)管理階段造成的成本浪費(fèi)。

3　建筑安裝工程成本

3.1　費(fèi)用成本構(gòu)成

建安工程費(fèi)用包括建安造價(jià)、招投標(biāo)及標(biāo)底審核費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)和竣工圖費(fèi)。在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。從我國(guó)目前情況看，約占整個(gè)成本的40％左右。

除建筑安裝工程造價(jià)須根據(jù)策劃定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)測(cè)算外，其他費(fèi)用都是行業(yè)規(guī)定的固定比例提取額。建安工程費(fèi)用作為開發(fā)中的大宗主要支出，卻是項(xiàng)目策劃定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的因變量。策劃定位調(diào)整了，規(guī)劃設(shè)計(jì)就需調(diào)整，建安工程費(fèi)用隨之變化。

3.2　成本控制措施

3.2.1　實(shí)施嚴(yán)格的招投標(biāo)方式引進(jìn)優(yōu)秀建筑施工單位和監(jiān)理單位。

3.2.2　施工過程中嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)方面的變更。

3.2.3　重視建安施工環(huán)節(jié)中的材料成本控制。

建安成本在房屋價(jià)格中的成本確定后，應(yīng)分解開，對(duì)建安成本的構(gòu)成進(jìn)行細(xì)分，控制好建安成本中的材料費(fèi)、人工費(fèi)等費(fèi)用，尤其是材料成本的控制。一般開發(fā)企業(yè)都會(huì)關(guān)注采購(gòu)環(huán)節(jié)的直接成本，如通過招標(biāo)競(jìng)價(jià)、規(guī)模化采購(gòu)等方式壓低采購(gòu)價(jià)格，但購(gòu)買的設(shè)施建材是否符合產(chǎn)品定位卻關(guān)注得不多。有的產(chǎn)品明明是中檔定位，售價(jià)不高。可是開發(fā)采購(gòu)過程中卻無(wú)視產(chǎn)品定位，選擇了很多高檔或中高檔的部件，雖拼命壓低了采購(gòu)價(jià)格，但總成本依然超標(biāo)，結(jié)果只能是開發(fā)利潤(rùn)降低；還有些中高檔定位的房地產(chǎn)產(chǎn)品，關(guān)鍵部件卻圖便宜選了低檔品，常會(huì)影響銷售和利潤(rùn)，或售后消費(fèi)者不滿而損及品牌。

開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)宏觀政策對(duì)主要建材(水泥、鋼材、木材)的價(jià)格預(yù)測(cè)，避免因價(jià)格波動(dòng)增加建安成本，對(duì)利潤(rùn)造成影響。

3.2.4　嚴(yán)格控制工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。

從項(xiàng)目管理角度衡量，時(shí)間就是成本。拖延了工期可能造成新的財(cái)務(wù)成本、推遲交房的違約成本和企業(yè)的機(jī)會(huì)成本，加快了工期將降低所占資金的財(cái)務(wù)成本，也增加了企業(yè)誠(chéng)信度和市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

單純追求工程成本節(jié)約而以次充好、偷工減料必會(huì)損害工程質(zhì)量，暴露得早可能返工影響進(jìn)度和銷售，暴露得晚就可能售后影響品牌，都得不償失。有時(shí)，局部選用了高于產(chǎn)品定位的設(shè)施材料也不一定有利銷售或品牌，卻損失了看得見的開發(fā)利潤(rùn)。

項(xiàng)目管理的一項(xiàng)重要任務(wù)就是要在成本與時(shí)間、質(zhì)量之間建立一種平衡，這種平衡包括市場(chǎng)的可接受標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)的承受能力以及維系該質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的成本與時(shí)間、價(jià)格的配合程度。這種平衡既需要前期階段定位預(yù)測(cè)的科學(xué)性，也需要開發(fā)過程中成本實(shí)施的有效支持。

3.2.5　開發(fā)企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部管理，提高索賠和反索賠意識(shí)。開發(fā)企業(yè)在資金撥付、材料供應(yīng)、設(shè)計(jì)變更等因素方面應(yīng)及時(shí)協(xié)調(diào)處理，避免影響施工單位的正常施工而遭到索賠。同時(shí)，施工單位不履約，開發(fā)企業(yè)也應(yīng)采取反索賠。

4　市政公共設(shè)施費(fèi)用成本

4.1　費(fèi)用成本構(gòu)成

市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路、自來(lái)水、污水、電力、電信、綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施(如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、派出所等)和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施(如菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn))等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站、變電室、自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般約在20％～30％左右。

4.2　成本控制措施

4.2.1　開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡最大可能的依靠政府，通過各種可能渠道，依靠政府完善市政配套設(shè)施。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不但要承擔(dān)房屋建設(shè)任

務(wù)，還要承擔(dān)諸如道路、自來(lái)水、污水、電力、電信、綠化等的建設(shè)費(fèi)用，而且甚至要承擔(dān)諸如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院，派出所等各種非盈利性的公用設(shè)施。很多公用設(shè)施不但要繳納配套增容費(fèi)，還要承擔(dān)相關(guān)的建安、設(shè)備費(fèi)用。這些本應(yīng)由政府負(fù)擔(dān)的項(xiàng)目移嫁由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)，極大的加重了房屋成本。

4.2.2　確需應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的市政配套設(shè)施，開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立建設(shè)和移交管理相結(jié)合的方式，加快移交速度，以降低開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)和維護(hù)費(fèi)。

5　管理費(fèi)用成本

5.1　費(fèi)用成本構(gòu)成

管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、職工教育費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過5％。

5.2　管理成本控制措施。

5.2.1　建立完善的、真正的公司治理結(jié)構(gòu)。公司的治理結(jié)構(gòu)是否合理，直接關(guān)乎企業(yè)的運(yùn)行成本。企業(yè)應(yīng)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，實(shí)施真正的股份制，實(shí)施公司資產(chǎn)證券化、人力資本證券化，達(dá)到員工利益與公司利益息息相關(guān)，員工在為公司工作的同時(shí)，實(shí)際上是為自己工作。完善股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、信息披露等各種制度建設(shè)，達(dá)到規(guī)范運(yùn)作。

5.2.2　健全責(zé)任成本體系，實(shí)施成本責(zé)任制。“責(zé)任成本體系”包含四大要素，即責(zé)任范圍、責(zé)任部門、相關(guān)部門、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)責(zé)任到人，真正做到“權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依”。成本控制與經(jīng)濟(jì)責(zé)任制相互補(bǔ)充，成本控制是建立健全企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的主要條件，而企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，又是保證成本控制有效實(shí)施的重要保證，落實(shí)成本責(zé)任是項(xiàng)目成本進(jìn)行有效控制的關(guān)鍵。

5.2.3　建立完善項(xiàng)目成本控制制度和運(yùn)行機(jī)制。從項(xiàng)目可行性研究開始，到土地征用、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、房屋銷售、物業(yè)管理全階段，各階段職能部門職責(zé)合理清楚，實(shí)現(xiàn)資源共享，各階段應(yīng)有效地控制費(fèi)用的支出，防止損失和浪費(fèi)。

5.2.4　提高全員成本意識(shí)，以效益引導(dǎo)分配是落實(shí)成本責(zé)任，提高全員成本意識(shí)的重要手段，建立“職業(yè)經(jīng)理+計(jì)劃授權(quán)+績(jī)效評(píng)估”的人力資源體系，建立股票期權(quán)激勵(lì)機(jī)制，達(dá)到職業(yè)經(jīng)理人、員工利益與公司利益一致。

5.2.5　實(shí)施目標(biāo)成本控制。目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。

5.2.6　項(xiàng)目開發(fā)各階段實(shí)施全動(dòng)態(tài)成本控制。動(dòng)態(tài)成本=合同性成本+非合同性成本+待發(fā)生成本。合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分，其“高變動(dòng)性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)用”等，則相對(duì)容易控制。正是因?yàn)楣こ毯贤牟淮_定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性，反映在實(shí)際業(yè)務(wù)中，就表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項(xiàng)超付”、“材料價(jià)格飛漲”等成本失控現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。所以，我們?cè)诔杀竟芾碇斜仨殹耙院贤瑸橹行摹保瑖?yán)格控制超出合同成本的其他成本。

6　貸款利息成本

6.1　費(fèi)用成本構(gòu)成

該費(fèi)用指在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息，它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。

6.2　控制該費(fèi)用的主要措施

6.2.1　科學(xué)預(yù)測(cè)項(xiàng)目資金全程計(jì)劃和對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作周期及利率變化。防止資金鏈條斷裂，縮短項(xiàng)目運(yùn)做周期。

6.2.2　拓寬融資渠道，通過股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、基金、信托、投資公司等渠道取得開發(fā)資金，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，降低資金成本，分散和降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

7　稅費(fèi)成本

7.1　稅收，主要指房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、兩稅一費(fèi)(營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加)、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；

7.2　行政性費(fèi)用，主要指由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，包括諸如征地管理費(fèi)、商品房交易管理費(fèi)、大市政配套費(fèi)、人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)等。

在我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，稅費(fèi)收取的基數(shù)依照開發(fā)面積和造價(jià)，以上費(fèi)用一般約在15％～25％左右。

8　其他費(fèi)用成本

8.1　費(fèi)用成本構(gòu)成

其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)、各種不可預(yù)見費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過10％。

8.2　控制措施

債券市場(chǎng)調(diào)研范文第4篇

一、國(guó)際金融危機(jī)的成因及教訓(xùn)

一是放松了傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理，埋下了危機(jī)的隱患。商業(yè)銀行和住房貸款公司為了吸引客戶、擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，放松了風(fēng)險(xiǎn)管理要求，降低信貸門檻，大量發(fā)放零首付浮動(dòng)利率的住房抵押貸款，導(dǎo)致了信用風(fēng)險(xiǎn)的積聚。但經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生變化，如聯(lián)邦基金利率連續(xù)上升等，低收入者償債能力不足的問題就暴露出來(lái)，加之房地產(chǎn)價(jià)格下行，次貸違約率就會(huì)顯著上升，導(dǎo)致大量呆賬壞賬的出現(xiàn)，并引起之后的連鎖反應(yīng)。

二是資產(chǎn)證券化的廣泛應(yīng)用

導(dǎo)致次級(jí)房貸的過度膨脹。上世紀(jì)90年代以后，美國(guó)銀行業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式逐步由“購(gòu)買—持有”向“發(fā)起—銷售”轉(zhuǎn)化，銀行收入和盈利更多地來(lái)源于資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。同時(shí)，由于資產(chǎn)證券化為銀行轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和釋放資本壓力提供了捷徑，為金融機(jī)構(gòu)降低審批標(biāo)準(zhǔn)提供了契機(jī)，推動(dòng)了次級(jí)貸款大規(guī)模發(fā)放和次貸支持債券市場(chǎng)的快速發(fā)展。2006年，美國(guó)約75%的次級(jí)房貸被證券化。

三是過度的金融創(chuàng)新造成信用風(fēng)險(xiǎn)在整個(gè)銀行體系的傳導(dǎo)和放大。美國(guó)次貸市場(chǎng)的總規(guī)模最高達(dá)1.3萬(wàn)億美元左右，創(chuàng)造出的抵押貸款支持債券超過2萬(wàn)億美元，而在此基礎(chǔ)上的全球CDO（債務(wù)抵押債券）市場(chǎng)規(guī)模超過6萬(wàn)億美元，CDS（信用違約掉期）市場(chǎng)規(guī)模2007年底頂峰時(shí)更是達(dá)到62萬(wàn)億美元之巨。銀行為拓展業(yè)務(wù)、擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模也紛紛參與到CDO和CDS市場(chǎng)，原本針對(duì)分散信用風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)計(jì)的金融衍生工具，變成了風(fēng)險(xiǎn)不斷傳導(dǎo)和蔓延的擴(kuò)大器。與此同時(shí)，由于很多金融衍生產(chǎn)品設(shè)計(jì)得過于復(fù)雜，只能通過模型為其定價(jià)，使得投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了其可識(shí)別和可承受的范圍，無(wú)法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有效地管控。因此，危機(jī)爆發(fā)后，許多銀行都因相關(guān)衍生品交易出現(xiàn)巨額虧損。

四是金融監(jiān)管的缺位使銀行業(yè)的發(fā)展脫離了穩(wěn)健的軌道。此次金融危機(jī)也暴露了現(xiàn)有監(jiān)管體系在混業(yè)經(jīng)營(yíng)、跨市場(chǎng)的金融創(chuàng)新等方面存在監(jiān)管真空。一方面，監(jiān)管機(jī)構(gòu)過于迷信市場(chǎng)的作用，忽視了資本逐利動(dòng)機(jī)下隱藏的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隱患，未對(duì)銀行盲目跟風(fēng)、放松貸款限制的行為采取必要的限制，最終釀成次貸危機(jī)；另一方面，監(jiān)管模式滯后于金融創(chuàng)新的實(shí)踐，對(duì)復(fù)雜產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)鏈條、跨行業(yè)和跨市場(chǎng)的金融產(chǎn)品及場(chǎng)外交易無(wú)法進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和分析，從而未能及時(shí)采取行動(dòng)致使危機(jī)不斷擴(kuò)散。

二、金融危機(jī)對(duì)我國(guó)銀行業(yè)發(fā)展帶來(lái)的警示

首先，我國(guó)銀行傳統(tǒng)業(yè)務(wù)存在的信用風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。近年來(lái)，在多種因素的作用下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過度繁榮，論文日趨高漲的房?jī)r(jià)和日益增多的投機(jī)行為，都加速著房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。而房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是銀行大力發(fā)展的主要業(yè)務(wù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)開發(fā)資金中信貸資金所占比重已超過60%，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，銀行將成為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最大承擔(dān)者。此外，2008年底以來(lái)，我國(guó)投資高速增長(zhǎng)，與此相應(yīng)的是銀行信貸規(guī)模尤其是中長(zhǎng)期貸款的急劇膨脹。2009年，全年新增貸款9.6萬(wàn)億元，中長(zhǎng)期貸款比重為69.8%；今年一季度新增貸款2.6萬(wàn)億元，中長(zhǎng)期貸款高達(dá)93%。而在所有投資項(xiàng)目中，不乏重復(fù)建設(shè)和超前的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，此類項(xiàng)目的特點(diǎn)是盈利能力差、還款時(shí)間長(zhǎng)，這使我國(guó)銀行業(yè)面臨較大的呆賬、壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

其次，我國(guó)銀行業(yè)的金融創(chuàng)新能力亟待加強(qiáng)。客觀而言，金融創(chuàng)新只要運(yùn)用得當(dāng)，能幫助銀行分散風(fēng)險(xiǎn)、提高效率。我國(guó)商業(yè)銀行普遍以傳統(tǒng)業(yè)務(wù)為主，息差收入占總收入比重往往超過80%，而發(fā)達(dá)國(guó)家銀行的中間業(yè)務(wù)收入占總收入的比重往往超過70%。由于息差收入占比過大，使銀行更容易受到利率風(fēng)險(xiǎn)及宏觀經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的影響，而且也制約了銀行的盈利能力。我國(guó)銀行業(yè)金融創(chuàng)新能力不足還體現(xiàn)在產(chǎn)品層次較低、較少原發(fā)性創(chuàng)上，絕大多數(shù)金融產(chǎn)品直接移植、克隆國(guó)外金融產(chǎn)品。由于這些產(chǎn)品缺乏對(duì)國(guó)內(nèi)客戶結(jié)構(gòu)和客戶需求的充分分析，也不能與銀行自身營(yíng)銷策略和業(yè)務(wù)能力有效匹配，難以真正達(dá)到提高銀行競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)營(yíng)效率的目的。

第三，金融監(jiān)管的發(fā)展對(duì)我國(guó)銀行業(yè)監(jiān)管水平提出了更高的要求。在此次金融危機(jī)過程中，混業(yè)經(jīng)營(yíng)的全能型銀行，其抵御和化解危機(jī)的能力明顯強(qiáng)于單一化經(jīng)營(yíng)的金融機(jī)構(gòu)。因此，混業(yè)經(jīng)營(yíng)將成為今后銀行業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)。我國(guó)銀行業(yè)在綜合經(jīng)營(yíng)方面已邁出了步伐，目前已有9家商業(yè)銀行投資設(shè)立或參股基金公司，5家商業(yè)銀行投資設(shè)立金融租賃公司。然而，我國(guó)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)“一行三會(huì)”卻仍然是在分業(yè)經(jīng)營(yíng)的模式下設(shè)立并運(yùn)作的，這一監(jiān)管體制難以適應(yīng)今后日益發(fā)展的混業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。此外，隨著我國(guó)銀行金融創(chuàng)新和國(guó)際化速度的加快，監(jiān)管的理念、技術(shù)手段和國(guó)際合作等，都亟待提升。

第四，我國(guó)銀行業(yè)缺乏風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制。我國(guó)銀行業(yè)存在“大而不能倒”的機(jī)構(gòu)，如果不能建立相應(yīng)的應(yīng)急機(jī)制，一旦出現(xiàn)難以憑自身力量克服的危機(jī)，那么，很可能對(duì)整個(gè)金融市場(chǎng)造成強(qiáng)烈的沖擊和不可逆轉(zhuǎn)的傷害。因此，應(yīng)盡快完善相關(guān)應(yīng)對(duì)機(jī)制。

三、促進(jìn)我國(guó)銀行業(yè)健康發(fā)展的政策建議

（一）扎實(shí)做好傳統(tǒng)業(yè)務(wù)當(dāng)前，我國(guó)商業(yè)銀行應(yīng)謹(jǐn)慎參與資本市場(chǎng)和投行業(yè)務(wù)，認(rèn)真汲取國(guó)際金融危機(jī)中歐美銀行的教訓(xùn)，從實(shí)際出發(fā)，進(jìn)一步做大做強(qiáng)自身擅長(zhǎng)的存款和信貸業(yè)務(wù)。進(jìn)一步充實(shí)資本金水平，配合國(guó)家宏觀政策，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債在期限結(jié)構(gòu)上的匹配，加強(qiáng)對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)信貸資產(chǎn)的監(jiān)控和撥備，做好應(yīng)急預(yù)案。只有做好商業(yè)銀行的核心業(yè)務(wù)，我國(guó)銀行才真正具備進(jìn)入新業(yè)務(wù)領(lǐng)域并與外資銀行展開競(jìng)爭(zhēng)的本領(lǐng)。

（二）強(qiáng)化自身風(fēng)險(xiǎn)管理

提高銀行風(fēng)險(xiǎn)管理能力的基本前提是規(guī)范公司治理結(jié)構(gòu)。我國(guó)銀行業(yè)完善公司治理的道路還很漫長(zhǎng)，必須進(jìn)一步完善銀行內(nèi)部制衡機(jī)制，明確界定董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、管理層對(duì)銀行運(yùn)營(yíng)的決策、監(jiān)督、執(zhí)行等不同職責(zé)，相互之間形成有效的制衡機(jī)制，避免管理層的道德風(fēng)險(xiǎn)。銀行運(yùn)營(yíng)要始終堅(jiān)持穩(wěn)健的原則，全面履行新巴塞爾協(xié)議關(guān)于資本與風(fēng)險(xiǎn)管理的要求，既要對(duì)傳統(tǒng)的信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控，也要及時(shí)建立和完善針對(duì)非傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。在遵守風(fēng)險(xiǎn)隔離規(guī)范的前提下，加強(qiáng)各業(yè)務(wù)板塊之間的溝通與協(xié)調(diào)，避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的循環(huán)回歸。

（三）積極穩(wěn)妥地推進(jìn)金融創(chuàng)新和國(guó)際化

必須清醒的認(rèn)識(shí)到，金融創(chuàng)新是一把雙刃劍。一方面，要從提升盈利能力、拓寬盈利渠道、規(guī)避經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，大力發(fā)展各項(xiàng)中間業(yè)務(wù)，通過建立合理的激勵(lì)機(jī)制，在充分開展市場(chǎng)調(diào)研和模型模擬的基礎(chǔ)上，積極開展產(chǎn)品創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新，全面提升銀行在資產(chǎn)管理、私人理財(cái)、全球市場(chǎng)交易等方面的服務(wù)能力，有序開展資產(chǎn)證券化及國(guó)際化業(yè)務(wù)；另一方面，要堅(jiān)持“風(fēng)險(xiǎn)可控、成本可算”的原則，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制和產(chǎn)品定價(jià)能力的建設(shè)。應(yīng)建立全面風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，強(qiáng)化與金融創(chuàng)新水平相匹配的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、計(jì)量和控制能力，將創(chuàng)新業(yè)務(wù)對(duì)其他業(yè)務(wù)的影響，納入風(fēng)險(xiǎn)管理范圍，并加以有效控制。建立完善的金融創(chuàng)新成本收益測(cè)算體系，對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)品的成本收益進(jìn)行精細(xì)定量分析，使其符合風(fēng)險(xiǎn)收益原則和成本收益原則，并在此基礎(chǔ)上形成相應(yīng)的產(chǎn)品定價(jià)。

債券市場(chǎng)調(diào)研范文第5篇

一、認(rèn)清國(guó)際貿(mào)易中心功能內(nèi)涵和特征，把握其成長(zhǎng)規(guī)律

國(guó)際貿(mào)易中心是世界各國(guó)之間進(jìn)行商品交換的場(chǎng)所，是商品進(jìn)行國(guó)際交易的集中地，其基本的功能和形式是交易大宗商品，提供相關(guān)的交易服務(wù)。世界國(guó)際貿(mào)易中心，是在“地理大發(fā)現(xiàn)”之后，在全球科技進(jìn)步和社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展的推動(dòng)下，伴隨20世紀(jì)初統(tǒng)一的世界市場(chǎng)的形成的，在世界各國(guó)被卷入世界市場(chǎng)的過程已經(jīng)基本完成后，由區(qū)域性貿(mào)易中心逐步演進(jìn)而成的。目前分布全球、被公認(rèn)的國(guó)際貿(mào)易中心已有30多個(gè)，它們是米蘭、哥本哈根、里斯本、墨爾本、多倫多、莫斯科等。

商品交易及其交易服務(wù)功能，是上述地區(qū)作為國(guó)際貿(mào)易中心的內(nèi)涵與核心，依其商品交易品種多少、規(guī)模大小和交易服務(wù)功能強(qiáng)弱來(lái)看，可分專門和綜合兩類或兩個(gè)層次。作為基本層面的是為數(shù)眾多的專門商品交易中心，如有色金屬：紐約、倫敦、新加坡；天然橡膠：新加坡、倫敦、紐約、吉隆坡；谷物：芝加哥、倫敦、利物浦、鹿特丹、安特衛(wèi)普、米蘭；咖啡：紐約、倫敦、鹿特丹；棉花：紐約、新奧爾良、芝加哥；羊毛：紐約、倫敦、墨爾本。

位居更高一級(jí)層面的具有綜合性的國(guó)際貿(mào)易中心，不僅具有多類大宗特色商品交易和交易服務(wù)功能，擁有世界最大的大宗農(nóng)礦商品交易所，而且是主要的國(guó)際資本市場(chǎng)所在地，是國(guó)際證券交易、債券市場(chǎng)交易、外匯和黃金交易中心，其中主要是紐約和倫敦，身兼數(shù)種功能。

概而言之，國(guó)際貿(mào)易中心是一種區(qū)位優(yōu)勢(shì)加商品交易的地緣經(jīng)濟(jì)格局。現(xiàn)在全球公認(rèn)的國(guó)際貿(mào)易中心在功能和形式上有兩點(diǎn)共性，其一是交通便捷，其中多數(shù)基本上是港口城市，擁有商品進(jìn)出口的港航便利，極少數(shù)非港口城市也是內(nèi)陸全天候陸空交通樞紐城市，形成了商品交易的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。其二是擁有大宗特色商品交易或交易服務(wù)功能，少則一種，多則幾種。幾個(gè)世紀(jì)以來(lái)，盡管商潮洶涌，世象萬(wàn)千，但只要一個(gè)地區(qū)保持了商品交易及其服務(wù)功能，就能保持基業(yè)常青。其中，值得注意的是同處亞洲的東京和香港，主要依靠資本市場(chǎng)交易和轉(zhuǎn)口服務(wù)功能后來(lái)居上。上述這些國(guó)際貿(mào)易中心不僅是著名的國(guó)際商品交易與服務(wù)場(chǎng)所，而且多數(shù)曾經(jīng)舉辦過著名的國(guó)際博覽會(huì)。

隨著全球生產(chǎn)力的增長(zhǎng)、交通運(yùn)輸工具和信息傳輸手段的革命、國(guó)際分工的深化、資本和金融的國(guó)際化，全球國(guó)際貿(mào)易中心已是以商品國(guó)際交易或交易服務(wù)為基本功能、以國(guó)際物流和相關(guān)金融信息服務(wù)為載體，日趨成為能為客商商品展銷和交易提供現(xiàn)代化的齊全的運(yùn)輸、金融、商業(yè)、服務(wù)設(shè)施，提供全天候的現(xiàn)代通訊服務(wù)和市場(chǎng)信息服務(wù)，提供必要的技術(shù)轉(zhuǎn)讓、資本運(yùn)作以及相關(guān)的科技、旅游、文化、教育、培訓(xùn)等服務(wù)的現(xiàn)代國(guó)際商務(wù)服務(wù)中心。

二、從認(rèn)識(shí)和把握經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、航運(yùn)之間的關(guān)系出發(fā)，找準(zhǔn)**推進(jìn)國(guó)際貿(mào)易中心建設(shè)的關(guān)鍵和突破口

**作為濱江沿海的口岸城市經(jīng)濟(jì)體，就貿(mào)易發(fā)展軌跡而言，比較優(yōu)勢(shì)是擁有通江達(dá)海的商貿(mào)航運(yùn)條件，是在有利的區(qū)位基礎(chǔ)上形成制造業(yè)加工工業(yè)優(yōu)勢(shì)、銀行業(yè)服務(wù)優(yōu)勢(shì)以及積淀起來(lái)的人文和科技文化優(yōu)勢(shì)。提出**建設(shè)“四個(gè)中心”是一個(gè)歷史過程，在以往發(fā)展的階段上有不同的側(cè)重，它體現(xiàn)了**所具有的區(qū)位、產(chǎn)業(yè)、商務(wù)等一些綜合發(fā)展優(yōu)勢(shì)特征，也反映了我們對(duì)事物發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識(shí)和探索的階段性。

以世界公認(rèn)的國(guó)際貿(mào)易中心發(fā)展規(guī)律及其基本功能和形式為參照，就貿(mào)易與金融、航運(yùn)整體之間的互動(dòng)關(guān)系來(lái)看，貿(mào)易好比是軀干，金融和航運(yùn)好比是基座，融合起來(lái)，才得以形成**在全國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心地位。目前**雖然外貿(mào)吞吐量名列世界前茅，但在商品交易與交易服務(wù)功能上還顯得很薄弱，形式上較單一，僅是以集裝箱箱量運(yùn)輸為主，以口岸進(jìn)出口貿(mào)易量勝出，當(dāng)下除證券市場(chǎng)發(fā)展較快和規(guī)模在全球具有一定影響外，其他與貿(mào)易相關(guān)的金融資本市場(chǎng)服務(wù)功能尚處于探索培育之中，若要現(xiàn)在冠之以“國(guó)際貿(mào)易中心”稱號(hào)，某些領(lǐng)域尚有待于完善。作為中國(guó)最大最主要的口岸城市，**的發(fā)展要滿足長(zhǎng)三角地區(qū)乃至整個(gè)長(zhǎng)江流域地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，不論是在服務(wù)功能還是在服務(wù)層次上，都有待于提高，其中最為薄弱的是缺少大宗商品交易和相關(guān)交易服務(wù)功能。以國(guó)際性商品交易會(huì)為例，“廣交會(huì)”國(guó)內(nèi)首屈一指，“華交會(huì)”才起蓬頭。由此就使得**長(zhǎng)期以來(lái)一些服務(wù)功能的建設(shè)因?yàn)槿鄙偕唐方灰椎闹鞲桑坪蹙腿鄙倭讼蛐牧Α?/p>

誠(chéng)然，地區(qū)發(fā)展的某種優(yōu)勢(shì)一旦形成，也可能會(huì)在內(nèi)外相關(guān)因素作用下，形成自身相對(duì)獨(dú)立的演化進(jìn)程。雖然在政府的政策導(dǎo)向推進(jìn)和不同時(shí)期發(fā)展目標(biāo)的推動(dòng)下，各種要素相互吸引、集聚融合，一些硬件優(yōu)勢(shì)（金融與航運(yùn)）相對(duì)獨(dú)立地較快發(fā)展起來(lái)，但從現(xiàn)代區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的國(guó)際博弈視角來(lái)衡量，都要形成發(fā)展優(yōu)勢(shì)，實(shí)際上可能是自棄優(yōu)勢(shì)。但同時(shí)也要看到，由于“四個(gè)中心”建設(shè)在過去的交互推進(jìn)，一些硬件基礎(chǔ)已經(jīng)具備，加上**的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，使**擁有下一步后來(lái)居上、實(shí)現(xiàn)加快發(fā)展的潛能和潛力。

**現(xiàn)在正處在轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，在當(dāng)下中國(guó)全方位開放、加快融入經(jīng)濟(jì)全球化浪潮進(jìn)程中，在今天**深水港建設(shè)初具雛型、金融中心建設(shè)緊鑼密鼓的背景下，我們要加快推進(jìn)“國(guó)際貿(mào)易中心”建設(shè)，更應(yīng)該著重研究如何順應(yīng)規(guī)律，把握關(guān)鍵，因勢(shì)利導(dǎo)，才能起到事半功倍的推動(dòng)效應(yīng)。首先應(yīng)當(dāng)客觀地審視“四個(gè)中心”內(nèi)在的互動(dòng)關(guān)系和相互促進(jìn)的關(guān)聯(lián)度。只有先從規(guī)律上和發(fā)展的動(dòng)力上理清關(guān)系，才能看準(zhǔn)著力點(diǎn)，抓住突破口，注入新內(nèi)涵，形成新優(yōu)勢(shì)。

在推進(jìn)國(guó)際貿(mào)易中心建設(shè)的戰(zhàn)略和策略上，首先要想清楚貿(mào)易中心與其他三個(gè)中心的內(nèi)在關(guān)系，才能回答**建設(shè)貿(mào)易中心優(yōu)勢(shì)在哪里，不足是什么。**建設(shè)貿(mào)易中心的具體行動(dòng)方向和推進(jìn)目標(biāo)，不是將簡(jiǎn)單的幾個(gè)中心的功能建設(shè)疊加，而應(yīng)是以貿(mào)易中心建設(shè)為內(nèi)涵與核心的相互融合、互相促進(jìn)的一個(gè)整體。

**作為口岸城市經(jīng)濟(jì)體，其經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、航運(yùn)四位一體的功能建設(shè)，無(wú)論是內(nèi)涵與外延都應(yīng)把為長(zhǎng)三角以至整個(gè)長(zhǎng)江流域地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)當(dāng)作宗旨。因此，**推進(jìn)國(guó)際貿(mào)易中心建設(shè)，重頭應(yīng)該是口岸貿(mào)易，關(guān)鍵是要有大宗的多元化的規(guī)模化的商品交易；要以全面發(fā)展商品交易服務(wù)功能為突破口，重點(diǎn)是相關(guān)的貿(mào)易、金融和航運(yùn)服務(wù)三位一體，以及相關(guān)的為交易服務(wù)的物流、信息等功能建設(shè)有機(jī)推進(jìn)，才能既順應(yīng)世界上國(guó)際貿(mào)易中心成長(zhǎng)發(fā)展的規(guī)律，又不墨守其發(fā)展套路，通過趕超，盡快形成內(nèi)外貿(mào)易一體化的競(jìng)爭(zhēng)新優(yōu)勢(shì)。

在此基礎(chǔ)上，融合發(fā)展起來(lái)的科技人才、文化教育優(yōu)勢(shì)，就會(huì)匯成多元化市場(chǎng)化社會(huì)化的商務(wù)鏈，帶動(dòng)和促進(jìn)包括融資與投資、外匯風(fēng)險(xiǎn)管理、國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作、商務(wù)市場(chǎng)營(yíng)銷、商務(wù)結(jié)算與會(huì)計(jì)、商務(wù)翻譯和交流等服務(wù)，以及國(guó)際企業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)、國(guó)際商務(wù)信息與市場(chǎng)調(diào)研、國(guó)際商務(wù)談判與禮儀等活動(dòng)，促進(jìn)商務(wù)旅游、運(yùn)輸、銀行、保險(xiǎn)、電信、交通、管理和技術(shù)咨詢、專利、程序、商標(biāo)、版權(quán)等專業(yè)資訊服務(wù)，以及商務(wù)影視劇和雜志、銀行外幣兌換、提供經(jīng)紀(jì)人服務(wù)等各種國(guó)際商務(wù)辦事機(jī)構(gòu)的設(shè)立，形成促進(jìn)**經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)和轉(zhuǎn)型發(fā)展的國(guó)際商務(wù)新優(yōu)勢(shì)，這將是**在新形勢(shì)下譜寫開放經(jīng)濟(jì)發(fā)展新篇章、服務(wù)全國(guó)的一個(gè)主旋律，可以為促進(jìn)我國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展作出新貢獻(xiàn)。

三、幾點(diǎn)對(duì)策建議

以經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)四位一體、融合推進(jìn)**國(guó)際貿(mào)易中心建設(shè)，是在開放環(huán)境中推動(dòng)**經(jīng)濟(jì)整體轉(zhuǎn)型發(fā)展的系統(tǒng)工程，需要在時(shí)空上點(diǎn)、線、面聯(lián)動(dòng)，重點(diǎn)做好“一江、兩門戶、三市場(chǎng)、四環(huán)境”的商貿(mào)業(yè)發(fā)展及其相關(guān)服務(wù)功能和服務(wù)環(huán)境建設(shè)。

1、全方位打響“長(zhǎng)江商貿(mào)帶”戰(zhàn)役。以現(xiàn)代物流的理念，聯(lián)手長(zhǎng)江流域各省市，加強(qiáng)江海聯(lián)運(yùn)商貿(mào)業(yè)硬件和相關(guān)服務(wù)功能的跨地區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)化、信息化、系統(tǒng)化軟件設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步做大做強(qiáng)**口岸進(jìn)出口貿(mào)易和服務(wù)。

2、推進(jìn)**兩大國(guó)際門戶高端產(chǎn)品對(duì)外貿(mào)易區(qū)建設(shè)。重點(diǎn)是加快****國(guó)際航空港臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)開發(fā)建設(shè)，與臨港產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)相呼應(yīng)，同時(shí)借助**改革先行先試動(dòng)力，參照深圳特區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，劃出實(shí)施自由港區(qū)政策界線，形成**具有強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力的海空國(guó)際門戶外向型高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和高端加工貿(mào)易自由港區(qū)。

3、做大做強(qiáng)“華交會(huì)”、“工博會(huì)”、“產(chǎn)權(quán)技術(shù)交易所”三個(gè)交易市場(chǎng)，努力將其打造成為東亞最大商品和技術(shù)交易市場(chǎng)，為**發(fā)展國(guó)際商務(wù)提供寬厚的平臺(tái)。要克服并根本扭轉(zhuǎn)以往光展示無(wú)交易的狀況，以促進(jìn)商品市場(chǎng)交易為主導(dǎo)，以增強(qiáng)交易服務(wù)功能為方向，以行業(yè)為單元，從體制和機(jī)制上全方位規(guī)劃設(shè)計(jì)推進(jìn)“三個(gè)市場(chǎng)”的會(huì)前會(huì)后的商品交易與交易服務(wù)功能，探索人民幣交易結(jié)算功能，使其真正成為**商品和技術(shù)國(guó)際交易的大平臺(tái)，活躍相關(guān)的貨物貿(mào)易和服務(wù)貿(mào)易以及與此相關(guān)的各種商務(wù)活動(dòng)，推進(jìn)國(guó)際商務(wù)中心建設(shè)。