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前期物業管理合同范文第1篇

成都市房產管理局? 編制

特別提示

一、根據建設部、國家工商行政管理局關于推行使用《物業管理合同（示范文本）》的通知（建設部[1997]263號）和《成都市住宅小區與高層樓宇物業管理暫行規定》第十六條的要求，印制本合同文本。

二、根據成都市房產管理局《關于加強前期物業管理有關問題的通知》（成房物[XX]第2號）的規定，物業管理公司應當在合同訂立之日起15日內，向當地物業管理主管部門備案。

三、請物業管理公司詳細閱讀合同中備案表說明。

前期物業管理服務合同（示范文本）說明

1．本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，受托方應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地物業管理主管部門咨詢。

2．本合同文本所稱商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。

本合同文本所稱空置房是指在一個物業區域內房地產開發企業非自用和出租尚未售出的房屋。

本合同文本所稱空關房是指購房人已購但未使用的房屋。

3．為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。

4．本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先。

5．本合同文本適用于開發建設單位與其選定的物業管理企業簽訂。

6．對合同文本[?]中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定。[?]中選擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發生或委托雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。

7．在簽訂合同前，受托方應當向委托方出示應當由受托方提供的有關證書、證明文件。

8．本合同文本條款由成都市房產管理局負責解釋。

前期物業管理服務合同備案表

合同備案號：（?? ）

一、合同雙方當事人

委托方（以下簡稱甲方）：_______________

（簽章）

聯系人：_______________________________?

聯系電話：_____________________________

受托方（以下簡稱乙方）：_______________

（簽章）

物業管理負責人：_______________________

聯系電話：_____________________________

二、物業基本狀況

物業名稱：________________________

物業類型：________________________

前期物業管理合同范文第2篇

關鍵詞：企業；經濟合同；財務監管

一、有關財務監管的理論概述

1、財務監管在企業經濟合同管理中的目的

財務監管是企業經濟管理的核心部分，它對企業能夠持續長遠的發展起著推動作用，它貫穿了企業經濟活動的全過程。企業與各界簽訂的經濟合同都會涉及到財務部門，企業的經濟合同管理與財務監管是密不可分的，二者相輔相成，都能規范企業成本開支，保證企業資金的規范使用，提高資金的使用效益。

2、財務監管在企業經濟合同管理中的責任

經濟合同管理涉及到了企業管理的多個方面，是企業經營管理中非常重要的內容。它是企業在市場經濟競爭中保護企業自身利益的手段。但僅靠經濟合同的管理不能完成整個管理職能，因此需要完善合同管理制度。這就需要財務部門與之協調配合，發揮其財務監管職能，并落實到企業經濟合同全過程的責任目的。

二、財務在經濟合同管理中的控制作用

1、合同訂立前的風險預測

在合同訂立前，財務部門與合同管理相關部門配合可以對合同可能存在的風險進行分析預測。在這個階段財務部門工作人員要仔細調查研究對方的資信情況及履行約定的能力，把可能存在的風險一一分析，制定相應的對策。合同最為重要的一個風險來源于合同本身，財務人員要重點關注合同的格式、類型、變更事項、糾紛等等，盡量選取國家統一頒發通用的格式文本，財務人員要仔細核對合同內容，合同的條款不漏項，文字表達清晰無意思不明確詞語。同時，還要利用法律資源，降低和轉移合同條款中存在的風險。

2、合同訂立階段的財務監管

企業對于發生的經濟業務活動除即時結清方式外都需要訂立書面經濟合同，以便更好的管理約束對方。企業在簽訂經濟合同過程中，要嚴格執行企業的授權與審批程序，業務部門在與客戶簽訂經濟合同時，必須是經過企業授權同時經管理層審批的，未經授權或審批則無權簽訂合同。在此過程中財務重點關注的內容是：標的是否符合企業經濟效益；雙方企業是否具備履行經濟合同的能力；合同所涉及的財務數據是否嚴謹準確、計算方式是否正確；資金的來源及使用是否合法，結算方式是否合法等。

3、合同備案階段的財務監管

企業經濟合同簽訂后，負責合同簽訂的承辦部門要立即將簽訂好的合同副本送予合同的管理部門及財務部門進行備案，方便監督管理合同中經濟事項的工作人員進行款項的收付。如合同內容有變更或者達成解除協議，應及時與合同管理部門與財務部門聯系備案。企業經濟合同正本應由合同承辦部門保管、執行，合同內容全部履行完后要及時將合同歸檔保存。

4、合同履行及收尾階段的財務監管

財務部門要密切關注送存備案的經濟合同的實際履行情況，對不同經濟事項的合同設立不同的收益成本核算體系。企業財務部門還要制定費用管理控制相關規定，針對不同的經濟事項建立不同的明細賬，保障核算時清晰準確。對不按合同條款履行或項目驗收未通過的，財務部門有權利不予款項結算。在會計期末，財務人員還應根據合同的不同性質區分其是否履行完成，及時確認該合同收入。在合同收尾時，財務人員要嚴格依照合同內容，處理好債權債務，對于需要催收合同款的及時催收。最后，財務人員還要編制決算報告，對合同整體履行情況進行評估。

5、建立合同管理及保密制度

企業的經濟合同作為財務檔案，備案及后期的存檔保存都應設置專人管理，并設置管理制度。同時，企業財務部門的工作人員應有較高的職業道德修養，這有助于財務工作的順利展開，更有助于防止經濟合同在訂立及履行的過程中商業和技術秘密被泄露，保障了合同信息的安全。

6、合同的變更和索賠工作

經濟事項完成情況或有意外，如未按合同時間完成，這就涉及到索賠。它是合同管理的一部分，貫穿合同履行全過程。企業財務人員要具備并加強合同變更索賠意識，明確變更和索賠的職責。在經濟合同履行過程中如發生合同變更或索賠，財務人員要積極發揮其財務監督管理的職能，遵照規章制度，做到有章可循。財務監管在此環節主要注意的是：合同的變更理由是否符合法律法規，以及相關文件的規定；原始記錄、原始資料是否完整；對相關費用要進行核查。

7、財務監管理論在實際中的應用

企業經濟活動包括采購、生產、銷售三個環節，而采購質量的好壞直接影響著企業的經濟效益，因此，企業在采購合同管理中財務監管更應發揮好其自身的作用。一個企業的采購合同訂立是發生在采購計劃的基礎上，財務監管對其的首個任務是審查采購計劃是否通過了審批，尤其是技術部門對物資的要求。財務人員要核對賬面庫存，判斷庫存資源是否滿足該需要，避免造成材料積壓。第二，采購部門確定購買數量后，財務人員協助其遵循企業訂貨報價制度，選取最有利于企業生產的供應商。第三，審核付款條件。供應方要求預付部分貨款，要掌握好預付的度；如供應商沒有要求的，企業盡量采取分期付款或者貨到付款方式，這樣可以節省財務費用。第四，采購合同簽訂過程中，財務人員著重對質量條款進行審查，并盡量明確、細化驗收的標準。第五，審核交貨時間、方式，同時注明運費哪方承擔。第六，監督核定發票約定。供貨方要按采購數量及時準確的為我方開具增值稅發票。第七，采購合同按約定付款時，審核企業驗收部門是否切實履行驗收職責，是否出具完整的書面驗收報告。

三、實施財務監管對經濟合同管理的意義

1、保證了合同管理制度的實施

企業按照合同內容付款時，財務部門工作人員有責任對經濟合同的原件和結算所需的材料與合同核對是否與收款單位的信息完全一致。并且要對質量保證金、預付款比例和合同標的進行控制，對于不符合要求的不可予以結算。財務部門通過對合同付款環節的監督管理，使得企業合同管理控制作用得到了進一步的發揮，為企業經濟合同管理制度有效的落實奠定基礎。

2、遏制了超范圍支出的問題

企業普遍認為只有縮減成本、費用等才能使企業提高經濟效益。但在實際工作中，超出規模范圍的投資和超預算的支出現象也是影響企業成本的重要因素。在此可以加大合同管理及財務監管的協同力度，充分調動起各個部門之間的關系，一同規避超范圍支出的問題。對那些可以控制或可以避免的支出適當加大財務監管的力度，對于不符合規定的財務部門可以不予以結算付款，更有效的遏制了成本費用超支的問題。

3、完善了各部門協作，加強合同管理水平

要想加強企業經濟合同的管理，除了要與財務監管結合外，還要使財務部門與其他各個部門相互之間協調配合起來，這樣能夠提高企業對合同管理的整體水平。各部門間協調一致的配合可以使企業合同在簽訂時更加公開化，還可以有效地規避違規現象的發生，加強了企業經營風險的可控性，最為重要的作用是保障了企業資金的安全，使企業資金合理高效的被使用，完善了企業的經營狀況，提高了企業的經濟效益。（作者單位：廈門市體育行政事業會計核算中心）

參考文獻：

[1]劉慧如何使財務管理成為企業管理的核心[J]今日科苑，200814

[2]趙潤慧.我國企業財務管理理論發展現狀及其策略[J].中小企業管理與科技.2009（03）

[3]張楚.企業客戶信用評估指標體系構建及應用[J].企業經濟，2007.5.

前期物業管理合同范文第3篇

【關鍵詞】合同 企業 財務監管 管理

一、緒論

當前經濟社會全面高度發展的形勢下，企業經濟往來大多通過經濟合同來實現，經濟合同的種類和數量也越來越多，企業必須加強對經濟合同的管理。合同管理的好壞直接影響企業的經濟利益，高水平高質量的合同管理勢在必行。但在企業合同管理實際過程中，財務監管力度不夠，財務人員主動參與意識不強，財務報表與真實經濟業務脫節，合同管理效率低下，風險防范不足。為做好合同管理工作，企業必須高度重視財務監管在合同管理中的重要性，加強財務部門在監管合同簽訂到執行等各環節的職能作用，從而把合同風險降低或進行有效規避，以便能有效提高合同管理的效率。加強對經濟合同中財務監管職能，是財務部門必須履行的職能之一，有利于提高合同管理水平，有利于維護企業經濟利益，有助于提升企業的經濟利益。

本文主要關注財務監管在合同管理中的重要性，通過對合同管理過程中存在的主要問題深入分析，提出完善合同管理方面的一些建議。

二、從財務監管角度強化企業的合同管理

企業的經濟業務和往來事項大部分都是通過不同的合同來實現的，可見合同在公司開展的對外經營活動中起著重要作用，公司必須將“合同管理”作為公司最基本的管理制度之一，并圍繞合同的一系列具體環節，展開對合同的風險預防和實時控制活動[1]。

企業合同管理是指企業對以自身為當事人的合同依法進行訂立、履行、變更、解除、轉讓、終止以及審查、監督、控制等一系列行為的總稱。其中訂立、履行、變更、解除、轉讓、終止是合同管理的內容；審查、監督、控制是合同管理的手段。合同管理必須是全過程的、系統性的、動態性的。合同管理一般可劃分為四個階段：合同準備階段，包括合同策劃、調查、初步確定準合同對象、談判、擬訂合同文本、審核等程序；合同簽署階段，包括正式簽署、將合同分送相關部門等程序；合同履行階段，包括合同履行、變更或轉讓、終止、糾紛處理等程序；合同履行后管理階段，包括合同歸檔保管、執行情況評價等程序[2]。

加強財務部門對合同的監管非常重要，不容忽視。一方面，財務部門進行業務核算和編制財務報表需要以企業簽訂的經濟合同為依據，屬于企業會計原始資料之一，加強合同的有效管理，充分發揮財務部門的監管作用，是財務管理工作的一項非常重要的內容，可以實現財務部門對合同涉及的經濟事項的前、中、后不同階段的管理。此外，合同管理的主要目的是通過有效手段減少企業合同風險，提高合同管理過程中的效率，明確合同的管理責任，有效控制合同發生的費用，降低各項成本，最終提高企業的經濟效益。可見，合同管理是財務管理的重要組成部分之一，加強對合同的管理也是財務部門要履行的重要職能之一，有利于企業嚴格遵守內部控制規范，完成預期的經濟效益目標。

三、防范企業合同管理中財務監管的缺位現象

在企業管理事務中，大部分企業都會專門設立相應的管理部門進行合同管理，但財務管理部門與合同管理部門之間缺乏有效溝通，無法做到信息資源共享，使得財務部門的合同監管作用受到抑制和約束，合同管理的效率不高。財務部門出具的財務報表與企業實際發生的業務脫節，導致財務部門提供的各項數據難以為企業管理者和各級投資者提供有價值的參考信息。

在整個合同管理過程中，財務部門的管理人員主動合同管理的積極性不高。在一系列的合同管理過程中，從合同前期談判、到合同中期簽訂、合同過程履行，以及合同后期結算和合同保管等環節，財務人員往往沒有主動對合同進行監管的意識，只是在合同履行后收到業務部門隨時傳來的結算單據，依據財務人員對合同結算單據的基本理解進行財務核算，簡單發揮報銷、結算、統計的作用，而不進行合同相關業務的學習和及時溝通。這種經濟信息的傳遞過程是不準確的，也不及時，加上財務人員對有些經濟業務性質不了解、對合同的具體執行情況不清楚，導致財務核算滯后、財務數據也不夠真實，財務報表反應的情況與企業真實的經濟業務缺乏關聯性[3]。這種情況下，財務部分出具的數據不能給企業的經營管理者提供有用的支持，也不能為投資者提供有價值的參考信息。

為了改變上文描述的現狀，財務部門的管理人員要積極尋求各種方式方法，積極參與到企業的合同管理中來，確保財務管理部門在企業經濟正常運行過程中的知情權，發揮財務部門的監管職能。財務管理人員要憑借自身對合同風險敏感的專業判斷力，準確而又及時的發現和評估潛在的合同風險，還要熟練運用各項會計制度和準則，利用相應的政策，采取有效措施把企業合同風險降低到可接受水平。因此企業的合同管理需要財務管理人員對合同進行全過程的跟蹤監管，將財務監管從企業合同協商、合同起草的初始環節就開始滲透進去，在合同的起草環節做好財務控制，事前防范，事中控制，事后補救，還要求財務人員全面更新經營管理觀念，努力改變財務工作環境，同時提升財務人員的自身綜合素質。

四、加強企業合同管理中財務監管的關鍵職能

企業管理的一項重要內容就是合同管理，并且合同管理也是財務管理的一部分內容，財務管理的主要目標包括下面三項，一是優化合同管理的流程、二是降低合同管理的風險、三是提高合同管理的效率。財務部門如何才能夠在企業經濟合同的管理中發揮監管的重要作用值得深入剖析探討，本文就從合同管理的四個階段進行分析探討。

（一）合同訂立前重點做好風險防范

風險預測和風險辨析工作要在合同簽訂前完成，其要由財務部門配合相關部門來完成。財務管理部門的工作人員要認真分析即將進行的合同活動中可能存在的風險，并保持積極溝通[4]。在風險分析過程中財務管理人員要認真嚴謹，仔細調查合同簽訂關聯方的資信情況、財務情況、業務水平和履約能力，把可能涉及到的風險進行逐一的分析研判，確定可能發生風險的類型，制定有效的風險防范對策。合同本身就是合同風險一個重要的來源，財務部門需要注重相應細節，對合同中涉及財務的條款給予適當的意見。財務人員要重點關注合同標的是否符合企業業務范圍；合同中提及的經濟事項和相關數據是否符合企業的預算和利益；合同的格式和合同類型是否規范；合同內容和條款是否合理齊備。如合同價款的確定和支付結算方式、金額大小寫、產品和服務的數量、質量或技術標準、履約期限和地點、違約責任的歸屬、爭議的解決等。

（二）合同簽署階段重點監管合同簽署權限及備案程序

強化財務管理部門對合同簽定階段的監管，包括兩部分，一是合同正式簽署環節的管控，二是分送合同到相關部門環節的管控。財務人員應重點關注簽署的合同是否屬于經過審核管理程序同意簽訂的合同；是否超越合同簽署權限，嚴格執行企業的授權審批制度，做到重大事項審批簽字有效，嚴禁未經授權擅自簽訂；簽署加蓋的合同印章是否與財務備案表中的印章一致。如存在授權委托的情況，財務部門還應該審查是否存在委托備案書，合同受托簽字人是否與委托備案書中受托人一致，是否超出委托事項范圍以及委托期限等細節。

完整合同需要專門編號并加蓋公章或合同專用章，合同管理部門應當第一時間將一份完整合同的原件或副本送財務管理部門備案。財務部門應履行同簽收制度，并指定專人負責合同的管理，對合同的管理實行責任追究制度。合同發生任何變更或達成解除協議的時候應該重新走審批流程并及時報送財務部門簽收登記備案。

（三）合同履行過程中及時結算并設定索賠工作流程

企業財務部門對合同簽訂部門送存備案的合同應關注履行過程的各種情況，依據合同中的各項條款審核執行結算業務，按照合同內容的要求，嚴格清理債權債務，做好合同款項的催收，對合同的履行情況進行及時評估。凡是沒有按照合同條款履約的，或者驗收未能通過的業務，財務部門有權拒絕撥款。

這包括兩個方面，一是要密切關注對合同生效后涉及的稅收政策、收入情況、費用情況、資金使用情況以及合同執行情況，執行嚴格的合同管理及審核流程。二是，在資金管理方面要遵循集中管理、統籌安排、綜合平衡和優化投向的原則。資金管理需要由財務部負責和具體實施。對照合同履約的實際情況，把握好資金的使用和費用的結算等方面。對于合同款項的支付，要做到各項合同支出都必須履行計劃申報程序，并嚴格以批準的付款計劃為依據。

在企業合同有任何形式的變更或任何金額的索賠過程中，財務管理人員應發揮監督檢查的重要職能。重點的監督包括：第一，合同變更必須符合相應的程序，符合有關法律、法規和政策；第二，變更應通過協商達成書面協議，作為原始合同的補充，做好原始記錄、原始資料的保管；最后，嚴格按照變更后的合同內容和條款對相關費用進行審查，及時進行財務核算。需要強調的是，財務管理人員要提高合同變更后的索賠意識，明確合同變更和合同索賠職責，把合同監管工作貫穿于企業經營活動的全過程。財務監管還要制定合同變更以及索賠的操作流程和需要注意的事項，尤其是合同中重要條款的變更，要按照內控要求，履行企業內部的領導會簽和各級審批程序，做到有章可循，照章辦事。

（四）建立合同管理在履行后的保密及評價制度

送存財務部門備案的經濟合同要指定專人保管，并定期對合同進行編號、統計、分類和歸檔登記，以實現重要文檔的管理，同時還要注意財務人員職業道德，嚴禁以任何形式泄露合同涉及的商業秘密和技術秘密。此外，財務部門要制定合同執行情況的評價制度，按照兼顧全面和突出重點的原則，定期對合同執行情況進行分析評價，并實施責任追究制度，做好合同履行后管理階段的財務管控。

五、健全涵蓋財務監管的企業合同管理體系

經濟合同的管理需要有內控和政策的支持，才能減少風險，達到合同管理的目的。同時一個健全的合同管理體系也離不開專業人才隊伍的參與。

（一）完善企業合同管理的組織架構

企業管理本身就是一個相互關聯的系統工程，各部門應保證充分溝通，密切配合，單純強調某一方面往往使管理失衡，進而影響全盤。企業應建立起由企業高層管理者主管、合同歸口管理部門統管、業務部門分管、合同管理人員專管、財務部門監管的企業經濟合同管理風險評估和預防體系，并建立囊括企業合同審查制度、企業合同文檔管理制度、合同變更事項管理制度等在內的全面的完善的合同管理制度，從結構和制度層面進行規范，每個環節相互協調，如果企業簽訂合同的部門、執行合同的部門、審批合同的人員，對合同的管理的流程沒有調整好，那么財務的監管就會孤立無援，也就失去了財務監管的基礎和存在的必要性。只有在完善的合同管理制度和嚴密的合同管理內控體系的支撐下，對經濟合同進行動態化管理，各部門相互協調配合，財務部門對合同管理的監管作用才能得到充分的發揮。

（二）建設合同管理的專業化隊伍

企業合同管理部門中人員素質的高低會直接影響管理效率和質量。所以財務部門要做好合同管理工作，企業必須要高度重視包括財務人員在內的合同管理人員的繼續教育和專業培訓，可以采取的途徑有講座、培訓、技術交流會等。培訓內容涉及很多方面，例如，可以是強化與經濟合同有關的法律知識的培訓，如《合同法》等，通過培訓強化經濟合同管理人員的法律觀念和意識；也可以是加強對合同管理人員的業務水平、知識面的培養，提高其處理經濟合同中各種事務的能力，讓其進一步掌握專業知識，熟悉合同處理手段，以此強化其專業能力。總之，采取多項舉措加強隊伍建設至關重要，建立一支專業化的人才隊伍，切實保障企業合同管理體系的正常運行和高效執行。

六、小結

合同是企業日常經營活動中必不可少的內容，加強合同管理具有重要意義。合同管理離不開財務監管，加強財務管理部門對合同的監管是財務部門的職能之一，這就需要企業的財務部門主動參與到合同管理中來，充分發揮財務的監管職能作用，降低或規避合同風險，維護企業利益。在合同訂立前，財務部門要做好風險預測、風險辨析工作；在合同簽署階段，財務部門應對簽訂合同權限、合同印章使用管理、分送合同給相關部門等方面進行監管；在合同履行階段，財務部門應嚴密P注合同實際履行情況，及時結算并清理債權債務，制定合同變更索賠工作流程和相關注意事項；在合同履行后管理階段，財務應做好合同的歸檔保管工作，建立合同管理及保密制度。加強財務在合同管理中的職能，除了在合同管理的四個階段進行監管外，還需要企業依據實際情況建立健全企業合同的管理體系，做好包括財務人員在內的合同管理人員的培訓。相信有了財務部門的監管，企業會更好的實現合同風險管理，避免企業合同執行的潛在風險，并提高合同執行水平，從而更好的維護企業的利益。

參考文獻

[1]楊林萍.關于會計人員對經濟合同的審計監督之我見[J].財稅縱橫，2012，27：448-449.

[2]張桂祖.企業經濟合同內部控制管理初探[J].現代經濟信息，2014，（1）：67-69.

[3]李衛花.工程財務管理如何加強合同管理[J].山西經濟管理干部學院學報，2011，（19）：50-52.

前期物業管理合同范文第4篇

關鍵詞：IPO同一控制 業務重組

在資本市場日漸活躍的當下，通過IPO上市募集資金已成為企業融資的重要方式。企業上市前先對同一控制下的業務進行重組、合并再申報IPO上市材料也已是屢見不鮮。因重組、合并業務的特殊性、復雜性，證券監管部門對此類業務監管非常嚴格。下面，筆者結合A集團公司及A集團控股的擬上市主體C股份公司在IPO過程中對同一控制下的傳媒業務進行重組合并的案例，就其必要性、適用的法律規定、程序及相關賬務處理分別進行闡述。

一、業務重組、合并的必要性

（一）業務重組、合并是企業自身發展的需要

隨著經濟的不斷發展，企業面臨巨大的市場壓力，技術創新速度不斷加快，產品生命周期不斷縮短，競爭更加激烈，客戶要求更加苛刻，優化集團產業結構和企業組織結構，提高規模效益，減少交易成本，做強公司專業生產領域的能力成為A集團公司迫切需要解決的問題。通過對現有業務進行梳理，并反復論證，A集團確定了以集團內部業務重組為核心，整合集團內部優勢資源，將A集團的傳媒業務整體注入擬上市主體C公司，實現傳媒業務與非傳媒業務的嚴格劃分，以提高整體競爭力的集團內部業務重組、合并方案。通過上述對傳媒業務的重組，擬上市主體C公司完善并延伸了產業鏈，以做大做強傳媒業為主要戰略目標，較好地實現了規模效益，資產、收入、利潤規模均較重組前增長約80%；A集團剝離傳媒業務后，轉型為新興文化產業及投資控股公司，實現文化企業的多元化發展，擺脫了經營業務單一，過分依賴傳統業務的困境。

（二）業務重組、合并是證券監管部門對擬上市企業規避同業競爭、減少關聯交易的現實要求

近年來，控股股東利用同業競爭和關聯交易侵占上市公司利益成為最受投資者詬病的問題。控股股東通過關聯交易、同業競爭侵占公眾公司的利益，嚴重影響投資者對市場的信心，破壞了資本市場的公平性和有效性，擾亂資本市場的資源配置機制，亦加大了市場的投機性，由此導致的各種違法違規行為也是層出不窮，致使股市不能客觀反映宏觀經濟的運行狀態，更不利于進行長期價值投資的機構投資者。我國在公司的上市、再融資、重組、收購等方面都嚴格禁止同業競爭。因此，作為C股份公司控股股東的A集團，如果不能有效解決同業競爭和關聯交易的問題，那么C公司的上市方案將不會得到證監部門的認可。

一般來講，解決同業競爭問題有兩個途徑，消除競爭性業務或者消除競爭性的股權關系。處理同業競爭問題最常見的四種方法是監督與承諾、托管與租賃、資產重組和整體上市。由于承諾和監督在證監部門難以獲得認可，托管與租賃不夠徹底，而整體上市難度太高，A集團選擇了對C股份公司定向增發，將傳媒業務、資產注入C公司，徹底解決同業競爭與關聯交易等問題。

二、適用的法規

資產注入C公司之前需要先對A集團的傳媒業務、資產進行清產核資，并評估，以確認這部分資產的作價金額。在清產核資工作中主要參照《國有企業清產核資辦法》（國資委令第1號）、《國有企業清產核資工作規程》（國資評價〔2003〕73號）等有關規定。資產清查結果經主管、財政部門審批后，涉及到資產損失的按照《企業資產損失財務處理暫行辦法》（財企〔2003〕233號）確認。

因資產注入的目的是為了將來IPO，所以在資產注入擬上市公司的環節，需遵循《首次公開發行股票并上市管理辦法》第十二條發行人最近三年內主營業務沒有發生重大變化的適用意見――證券期貨法律適用意見第3號。法律適用意見第3號明確規定了視同主營業務沒有發生重大變化的條件：被重組方應當自報告期期初起即與發行人受同一公司控制權人控制，如果被重組方是報告期內新設立的，應當自成立之日即與發行人受同一公司控制權人控制及被重組進入發行人的業務與發行人重組前的業務具有相關性。本案中，擬重組的傳媒業務與C公司均一直受A集團控制，完全符合此項條款。此外，適用意見第三條根據重組業務對發行人資產總額、營業收入或利潤總額的影響情況，分別按以下規定執行。被重組方重組前一個會計年度末的資產總額或前一個會計年度的營業收入或利潤總額達到或超過重組前發行人相應項目100%的，為便于投資者了解重組后的整體運行情況，發行人重組后運行一個會計年度后方可申請發行。此條款是對擬上市公司重組后經營情況進行檢驗的時間要求，現實情況中，許多擬上市公司為避免申報材料過程中的“一年運行期”，多采取分期注入資產的做法，以使重組業務的收入、資產、利潤不超過發行人相應項目的100%，避免觸發“一年運行期”的條款；被重組方重組前一個會計年度末的資產總額或前一個會計年度的營業收入或利潤總額達到或超過重組前發行人相應項目50%，但不超過100%的，保薦機構和發行人律師應按相關法律法規對首次公開發行主體的要求，將被重組方納入盡職調查范圍并發表相關意見。本案中，重組業務的收入、資產、利潤達到了發行人相應項目的80%，需對A集團進行盡職調查，并由中介發表相關意見；被重組方重組前一個會計年度末的資產總額或前一個會計年度的營業收入或利潤總額達到或超過重組前發行人相應項目20%的，申報財務報表至少須包括重組完成后的最近一期資產負債表。

三、業務重組、合并的程序

就A集團公司來看，因其屬于國有大型集團公司，所以A集團涉及到資產評估、注入方案均須通過主管部門及財政部門批準。具體來講，有以下幾個方面。

（1）A集團擬重組資產清查方案報主管、財政部門批準

（2）A集團擬重組資產清產核資結果報主管、財政部門批準

（3）A集團擬重組資產評估結果報主管、財政部門批準

（4）A集團擬重組資產注入C公司及對C公司增資方案報主管、財政部門批準，其中如涉及到國有股權轉讓，還需在公開市場掛牌轉讓

（5）C公司股東大會通過定向增發方案，與A集團簽署資產注入協議，并完成資產交割

四、業務重組、合并賬務處理涉及的幾個特殊問題

從合并方式來看，C公司重組原屬于A集團的傳媒業務、資產，屬于《企業會計準則第20號-企業合并》第三條中提及的業務合并，應該參照企業合并準則中關于吸收合并的規定來進行賬務處理。

C公司在企業合并中取得的資產和負債，應當按照合并日在A集團的賬面價值計量。本案中，因A集團注入的傳媒業資產均屬于盈利水平較高的輕資產，評估價格較賬面價值增值很多。C公司發行20000萬股本作為對價，取得A集團傳媒業務的凈資產15000萬，重組資產的賬面價值與發行股份面值總額的差額5000萬，應當調整C公司資本公積；資本公積不足沖減的部分，調整留存收益。會計處理如下：

借：凈資產15000

盈余公積2000

資本公積3000

貸：股本20000

C公司為進行企業合并發生的各項直接相關費用，包括為進行企業合并而支付的審計費用、評估費用、法律服務費用等，應當于發生時計入當期損益。但在企業合并中，C公司定向增發股票的手續費、傭金等費用，應當抵減權益性證券溢價收入，溢價收入不足沖減的，沖減留存收益。

按證券期貨法律適用意見第3號的相關規定，被重組方合并前的凈損益應計入非經常性損益，并在申報財務報表中單獨列示。本案中合并日為3月31日，即A集團擬注入傳媒業務當年一季度所產生的利潤應該在C公司合并日后的報表中單獨以非經常性損益來列示。

參照《會計準則講解2008》中對于同一控制下吸收合并編制合并報表方面的做法，C公司在合并當期期末比較報表應區別兩種情況處理。情況一：如果C公司在期末僅需編制個別財務報表，那么在編制前期比較報表時，無須對以前期間已編制的比較報表進行調整；情況二：如果C公司在期末需要編制合并財務報表，那么在編制前期比較合并財務報表時，應將吸收合并取得的被合并方前期有關財務狀況、經營成果及現金流量等內容比照同一控制下控股合并的報表編制原則，并入合并方前期合并財務報表。本案中，C公司在重組前需編制合并財務報表，所以需將重組業務的財務狀況、經營成果及現金流量并入前期比較合并財務報表，視同其一直存在。

參考文獻：

前期物業管理合同范文第5篇

關鍵詞：物業管理；糾紛問題；解決策略

近些年來，一些發生在小區內的矛盾逐漸最終演變成刑事案件的案例屢見不鮮，起因大都是業主之間生活習慣的差異、志趣愛好的不同或者是對于公攤面積的糾葛，還有業主與物業之間的矛盾等等，如果物業管理水平提高，物業管理人員能夠對這些問題進行妥善處理，就能避免很多的問題。因此，物業管理水平的提高事關到每一位業主的自身的利益和物業本身的利益，對提高物業管理水平的探討實在必要。

一、物業管理糾紛的現實狀態

所謂的物業管理糾紛主要是指業主與物業從簽訂合同之時開始到合同終止這一個時間內業主與物業之間就小區住宅等相關問題所產生的糾紛和摩擦。隨著我國小區住宅的規模不斷增大，業主的需要也呈現復雜化的趨勢，業主和物業之間的矛盾也呈現復雜化的特征。就產生糾紛的當事人來看，主要分為以下幾種類型的糾紛：

（一）物業管理公司與業主之間的物業管理糾紛

物業管理公司和業主之間的矛盾主要集中在物業公司對小區的不合理管理上。例如，物業公司非法（未經過業主的許可）占用業主土地；巧編名目亂收費；隨便提高收費標準、物業管理公司提供的服務質量差等等。由于我國還沒有對物業管理相關的收費標準，這就給物業管理公司以可乘之機。由于一系列不合理的物業管理情況，導致業主強烈不滿，而物業管理公司又給不出合理的解決方式，最后導致糾紛的發生。

（二）業主與業主之間的物業管理糾紛

這類糾紛的發展主要是由于業主之間生活習慣、志趣愛好之間的差異而導致的。例如，停放車位的不合理引發的糾紛、違章搭建或者飼養小動物引發的糾紛、侵害鄰里的利益、影響居民的正常生活引發的糾紛等等。這類糾紛如果得不到及時的處理和解決，極易釀成災禍。

（三）與業主委員會有關的物業管理糾紛

商品房的物業管理公司最終的確定有一個過程。在業主和業主委員會未選定物業管理企業，并沒有簽訂正式合同之前，由開發商選定的前期物業管理公司進行物業管理。在業主委員會成立以后，將由業主委員會討論決議今后的物業管理公司。由于，前后的物業管理公司很有可能會發生變動，因此，前期的物業管理公司和業主委員會之間很有可能發生糾紛，前后期的物業管理公司之間也有可能發生糾紛。并且，由于業主委員會并不能代表每一個業主的利益，所以業主與業主委員會之間也有可能發生糾紛。更有甚者，業主委員會的成員有可能收了某一個物業管理公司的紅包，而不做出公平合理的決定。

（四）物業管理公司、業主、開發商之間產生的物業管理糾紛

業主和開發商之間的糾紛主要是指開發商在業主購買房屋前在合同中所記載的房屋質量、物業管理服務、物業費用等問題未能得到兌現。未能得到兌現的原因主要是在業主購買房屋后，業主與開發商之前的合同款項未能得到物業管理公司的認可，這時，業主就會與物業管理公司發生實際的糾紛。

二、物業管理糾紛的發生原因

物業管理糾紛的發生原因雖然錯綜復雜，但是歸結起來，主要是以下幾方面的原因。

（一）業主和物業管理公司的觀念不同

業主與物業管理公司實質上是“主人”與“管家”的關系，業主就是“主人”，而物業管理公司是“管家”。然而，物業管理公司并沒有清醒的認識到這一點。物業管理公司是業主花錢雇傭一個企業來管理小區的，而不是管住自己的。現在很多的物業管理公司并沒有秉承著“服務業主”的理念，而是“管理業主”的理念。對于業主違章停車、垃圾亂堆放等行為，物業管理公司就加大治理力度，甚至要求業主交高額的罰金，而對于水電供應不正常、業主與業主之間的矛盾等不涉及其自身利益的問題則“放縱”。

（二）業主對前期物業管理公司和開發商之間的關系認識不到位

新建小區的前期物業管理公司通常是由開發商投資建立的物業管理公司，與開發商具有同等的法律地位。業主購買房屋后，一旦發現房屋的質量問題、物業管理公共的收費問題和服務問題就會向物業管理公司反映，要求物業管理公司解決。而物業管理公司與開發商有著同等的法律地位，肯定不愿意代替開發商受過，于是物業管理公司和開發商之間就會出現糾紛，有些物業管理公司還通過停水、停電來報復業主，由此，矛盾進一步激化。

（三）發生糾紛的雙方重視自己的權利而輕視義務

物業管理服務合同屬于雙發的有償合同，一方的權利就是另一方的義務，一方的義務就是另一方的權利。業主一方的義務就是繳納物業管理公司所規定的各種費用，權利就是享受物業管理公司所提供的各種服務。物業管理公司的義務就是向業主提供各種服務，權利就是依據所提供的服務要求業主繳納合理的費用。因為業主和物業管理公司雙方不明白權利和義務的辯證關系，而只重視自身的權益的實現而不重視自己義務的履行，而造成雙方的權利均無法得到實現而引發糾紛。

（四）物業管理的收費混亂

由于我國尚未建立完整的物業管理的收費規定，所以，一些物業管理公司的收費項目相當混亂，五花八門。除了必須繳納的物業管理服務費用以外，還有一些物業管理公司代收水電費、電視費用、電梯費、電梯維修備用費。五花八門的費用讓業主難以辨別真偽。顯然業主不愿花冤枉錢，由此導致了業主與物業管理公司的矛盾。

（五）當事人惡意維權

由于業主或者是物業管理公司缺乏相關的法律意識或者是法律意識淡薄，造成了業主和物業管理公共惡意維權，從而引發了糾紛。

三、物業管理糾紛的處理對策

根據以上對物業管理糾紛發生的原因和現狀的分析，總結了以下幾方面的對策，供大家參考。

（一）物業管理服務公司和業主應該轉變觀念

物業管理公司與業主是雇傭關系，業主雇傭物業管理公司來為自己提供服務，這種服務是有償的。但是，現在很多的物業管理公司并沒有以“服務”為核心來工作。雖然，物業管理公司在實際工作中需要對小區的環境、垃圾、設施等等進行管理，但是，這種管理應該物業管理公司為業主提供服務的一種手段，其工作的終極目標應該為業主提供優質的服務，方便業主的生活，為業主創造良好的生活環境。由此可見，要想減少甚至避免業主與物業管理公司的糾紛，首先就要轉變物業管理公司的工作觀念；另一方面，業主也應該積極轉變“少花錢，享服務”的觀念，對物業管理公司有充分的信任。

（二）物業管理公司與業主之間應該相互理解、換位思考、交流溝通

物業管理公司和業主之間是魚水關系。一方面，物業管理公司需要業主所提供的物業管理費用維持其生產和發展，只要有足夠的物質基礎，物業管理公司才能夠不斷提供優質的服務以滿足業主的需求，創造良好的小區環境。另一方面，業主需要物業管理公司提供的服務來對自己的生活環境進行管理和維護，需要物業管理公司對小區內發生的一些突發狀況進行處理。同時，業主在享受服務的同時也需要向物業管理公司提供一定的資金，只有這樣才能更好地保證自己的生活環境有序。由此看來，業主和物業管理公司之間只有相互配合和理解，只有換位思考才能真正明白對方的難處，才能使得義務和權利得到切實的履行和享受。

（三）建立健全物業管理企業的收費體制并進行公示，杜絕亂收費

目前，物業管理公司和業主之間的矛盾主要是由于物業管理費所引起的。現在很多的物業管理公司收取高昂的物業管理費用，物業管理的收費項目更是五花八門、難辨真偽，這使得很多的業主對物業管理公司的收費標準產生了懷疑，由此產生了很多矛盾。所以，物業管理公司應該嚴格按照法定的收費標準進行收費，收費的款項也要嚴格按照《物業服務收費管理辦法》進行。按照要求，物業管理公司應按對所收取的費用款項和標準進行公示。

（四）重視業主和物業管理公司所簽訂的合同

物業管理合同是業主和物業管理公司之間權利與義務關系的憑證，是雙方行使權利和履行義務的法律依據。所以應該特別重視物業管理合同的簽訂。物業管理合同的擬定應該注意精確、全面、合理、科學、合法，避免用語含混、模糊不清等語句，如果物業管理合同對有關內容交代不清就極有可能在今后引發物業管理公司與業主在相關方面的糾紛。因此，業主在簽訂物業管理合同時要謹慎處之，不可大意，注意對于相關細節的審視，必要時，可以請律師來審核。

（五）提高物業管理公司的服務水平

物業管理公司不生產實在有形的物品，它們所生產的物品是無形的服務，提供優質的服務是物業管理公司安身立命的根本所在。因此，物業管理公司要無時無刻地把提供優質的服務放在首位，只有服務到位，業主的錢才能到位。提高物業管理公司的服務水平要提高行業的準入標準，這需要相關法律文件的出臺，也需要行業協會的監督；此外，物業管理公司要加大對員工的培訓工作，培養出服務精良的員工。

（六）雙方都應該依法維權

物業管理合同是物業管理公司和業主之間的法律。因此，雙方一旦發生糾紛應該依據物業管理合同的規定或者是《中華人民共和國合同法》的相關款項提請訴訟或者仲裁解決，不應該無視合同，惡意維權。

四、結語

物業管理的糾紛問題是我們日常生活中常見的糾紛，對于物業管理糾紛的解決應該以法律為依據、以物業管理合同為依據來進行解決。物業管理公司和業主之間是魚水關系，雙方應該相互理解、加強溝通才能實現共贏。

作者:李思瀅 單位:四川文理學院

參考文獻：