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居住用地規(guī)劃范文第1篇

“京燕”同城速度提升一倍，實(shí)現(xiàn)真正意義上的20分鐘直達(dá)國貿(mào)。多方利好齊聚之下，區(qū)域品質(zhì)大盤天洋城，以別墅級(jí)園林呈現(xiàn)、核心商圈開啟、名校教育入駐等多重醇熟品質(zhì)，成為北京“未限購”市場極具價(jià)值潛力的樓盤。

園林22萬平方米北美風(fēng)情園林

作為宜居品質(zhì)大城，天洋城規(guī)劃了22萬平方米大尺度恢弘園林，邀請國際景觀大師Scott Hosteder先生傾力打造，創(chuàng)舉性汲取了北美風(fēng)情園林的精髓，實(shí)現(xiàn)與北京同緯度的全球最宜居城市溫哥華的生態(tài)宜居特色，并重金全冠移植上萬棵原生態(tài)成樹，如紅楓、元寶楓、雪松、白蠟、銀杏等，設(shè)計(jì)出十余處特色水景天堂，栽種數(shù)十萬株珍稀花卉灌木，營造出數(shù)十萬平方米的叢林綠茵公園意境。

與傳統(tǒng)住宅社區(qū)園林不同，天洋城最大的特色就是原生態(tài)，以大面積綠植美化環(huán)境、凈化空氣、疏解心情，一切都為了增強(qiáng)居住的舒適感。這里的樹木、花卉、雕塑與建筑并非隨意搭配，而是充分考慮了人的視覺感受與參與性，形成相映成趣的立體景觀效果。隨著時(shí)間的流轉(zhuǎn)，社區(qū)成熟度愈久，園林價(jià)值體現(xiàn)得愈淋漓。

天洋城景觀東北組團(tuán)與二期南區(qū)景觀已全景呈現(xiàn)，樓宇間景觀迥異，又融為一體，水系相連，綠樹掩映，于不同節(jié)點(diǎn)設(shè)置的雕塑造型趣味橫生，恰到好處。如此大手筆杰作，當(dāng)之無愧成為燕郊區(qū)域的代表名片，省市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)多次視察，并給予高度肯定。此外，天洋城作為行業(yè)典范數(shù)次接待業(yè)內(nèi)團(tuán)體參觀學(xué)習(xí)，并被中國指數(shù)研究院、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)評(píng)為“中國首個(gè)原生態(tài)軟景價(jià)值典范樓盤”。

商業(yè)區(qū)域大型核心商圈――天洋廣場

天洋廣場，京東首席LIVING MALL，集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化、藝術(shù)于一體，大型百貨、品牌名店紛呈多彩，24小時(shí)豐富業(yè)態(tài)一站式消費(fèi)。無論是規(guī)模還是品質(zhì)，天洋廣場都無疑為區(qū)域翹楚，未來必將成為日益現(xiàn)代化國際化發(fā)展的京東城市商圈核心。

2011年1月15日，天洋電器作為第一家入駐天洋城商業(yè)的大型電器賣場正式開業(yè)，8000平方米的店面規(guī)模、品牌電器的豐富多樣，均居燕郊區(qū)域之首，商業(yè)大幕由此拉開。

據(jù)悉，天洋廣場招商工作已經(jīng)展開，多家國際國內(nèi)知名超市及賣場進(jìn)入意向簽約階段。屆時(shí)，這里不但有品牌電器店、大型影院，還會(huì)有特色餐飲、星級(jí)百貨等多種業(yè)態(tài)。未來這里將成為整個(gè)京東區(qū)域面積最大、最為集中的商業(yè)中心，城市生活將被繁華照亮，居住價(jià)值也將大幅提升。

教育北大為明幼兒園入駐社區(qū)

立志于打造品質(zhì)社區(qū)的天洋城有感于業(yè)主的良苦用心，更是本著一個(gè)責(zé)任地產(chǎn)的企業(yè)理念，不惜重金引入“北大為明幼兒園”，攜手北大附中為孩子打造陽光健康的成長環(huán)境，此舉進(jìn)駐京東尚屬首次。

北大為明幼教是幼兒教育行業(yè)規(guī)范化、專業(yè)化的典范，是北大附中結(jié)合當(dāng)代世界幼兒教育改革的潮流和我國教育改革的實(shí)際，遵循幼兒身心發(fā)展規(guī)律，開發(fā)并形成了全藝術(shù)與全科學(xué)融合課程的幼兒教育新模式的品牌教育機(jī)構(gòu)。

這所集合眾多名師優(yōu)質(zhì)教育資源的名校幼兒園，定于2011年9月正式開園，目前學(xué)校硬件設(shè)施工作已全部完畢，招生工作正在進(jìn)行。同時(shí)，天洋城北側(cè)百米之內(nèi)將建設(shè)一所教育部標(biāo)準(zhǔn)八軌制小學(xué)。憑借先進(jìn)的教學(xué)理念、科學(xué)的管理模式，名校教育必定成為燕郊區(qū)域的行業(yè)新標(biāo)桿。

服務(wù)真情付出獲業(yè)主好評(píng)

作為區(qū)域品質(zhì)領(lǐng)銜的標(biāo)桿社區(qū)，天洋城一、二期早已完美售罄，3000多戶業(yè)主已實(shí)現(xiàn)入住，如此高的入住率在燕郊首屈一指?？蛻舻母叨日J(rèn)可，緣白天洋城為業(yè)主設(shè)身處地的著想，社區(qū)班車930路及時(shí)開通，創(chuàng)造了燕郊最快最好紀(jì)錄，同時(shí)，“930路天洋城公交總站”已建成，即將正式投入使用。屆時(shí)，圍繞天洋城社區(qū)將設(shè)有3站，公交運(yùn)行常態(tài)化將極大方便業(yè)主出行。

作為天洋城的物業(yè)服務(wù)公司，天融物業(yè)白成立之初起，就秉承“溝通、真情、和諧”的服務(wù)理念，為業(yè)主量身定做了一系列特色服務(wù)，

居住用地規(guī)劃范文第2篇

經(jīng)濟(jì)可行性要求是控制性詳細(xì)規(guī)劃編制的一大重點(diǎn)，集中體現(xiàn)在對(duì)居住用地的建設(shè)強(qiáng)度進(jìn)行科學(xué)控制符合當(dāng)下的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益，本文將從基于經(jīng)濟(jì)可行性要求的居住用地容積率控制進(jìn)行分析探討，希望在該領(lǐng)域的研究作一定的探索。

【關(guān)鍵詞】居住用地；控制性詳規(guī)；經(jīng)濟(jì)可行性；建設(shè)強(qiáng)度

中圖分類號(hào)：V221文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

【前言】

控制性詳細(xì)規(guī)劃中的經(jīng)濟(jì)可行性控制集中表現(xiàn)在對(duì)用地建設(shè)強(qiáng)度的控制上。用地建設(shè)空置率不單是一個(gè)純粹的問題，還與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)。隨著城市建設(shè)的高速發(fā)展和控制性詳規(guī)編制等工作的不斷細(xì)化，如何基于經(jīng)濟(jì)可行性要求的居住用地容積率控制問題還需進(jìn)一步探討及研究。

1、容積率的概念淺析

1.1 容積率的基本概念

容積率即建筑容積率（Floor Area Ratio），指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。按照《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，中心區(qū)域的容積率指標(biāo)如下：新建高層建筑商辦用房為4，住宅為2.5；新建多層建筑商辦用房為2.0，住宅為1.8。規(guī)劃控制的是建設(shè)基地的綜合容積率，綜合容積率是各種建筑在基地總建筑面積中的比例，與各自容積率指標(biāo)的乘積之和，再扣除折減率。

1.2 合理容積率的確定方法

在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的過大，會(huì)帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。

目前，已有諸多學(xué)者提出了合理容積率的確定方法。如鮑振洪、李朝奎（2010）從經(jīng)濟(jì)條件的約束、環(huán)境條件的約束、社會(huì)條件的約束等三方面綜合取定容積率值；陳昌勇（2006）提出從宏觀層次的形成、中觀層次的調(diào)節(jié)、微觀層次的修正三個(gè)層面最終確定容積率，新近又提出了基于經(jīng)驗(yàn)、日照、建筑形式、地價(jià)、城市地理學(xué)的綜合平衡法等。

1.3 容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律

容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律主要受收益機(jī)制和市場供求關(guān)系的作用?？傮w來說，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價(jià)水平愈高，供求矛盾愈突出，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度愈大。對(duì)于不同城市，容積率對(duì)城市地價(jià)的影響程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系；對(duì)于同一城市不同地區(qū)，容積率對(duì)地價(jià)的影響表現(xiàn)為從中心向逐漸減弱；對(duì)于同城同地區(qū)，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。

2、用地建設(shè)強(qiáng)度控制與經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)估

從現(xiàn)實(shí)的角度看，《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GB50137-2011)確定的建設(shè)用地類型中，公共管理與服務(wù)用地、工業(yè)用地、物流倉儲(chǔ)用地、公用設(shè)施用地等受相關(guān)規(guī)范和專業(yè)要求限制，一般不會(huì)在建設(shè)強(qiáng)度要求上有太多出入；綠地及交通設(shè)施用地等幾乎不涉及建設(shè)強(qiáng)度問題；商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地的建設(shè)強(qiáng)度也主要受基礎(chǔ)設(shè)施條件和景觀風(fēng)貌要求控制。只有在確定居住用地的建設(shè)強(qiáng)度時(shí)面臨的矛盾和挑戰(zhàn)才最大。

2.1、居住用地建設(shè)強(qiáng)度是經(jīng)濟(jì)可行性要求的主要內(nèi)容

居住用地的建設(shè)強(qiáng)度控制問題與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益關(guān)系最為緊密。當(dāng)居住用地的建設(shè)強(qiáng)度過大，居住人口將會(huì)相應(yīng)增多，基礎(chǔ)設(shè)施和綠地人均擁有量隨之減少，社會(huì)配套服務(wù)設(shè)施無法滿足要求，產(chǎn)生出一系列社會(huì)問題社會(huì)效益和環(huán)境效益降低。反之，如果居住用地建設(shè)強(qiáng)度過低，除造成土地使用浪費(fèi)外，要么會(huì)困為建設(shè)用地的邊際成本增加減少了建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)效益，讓方案失去經(jīng)濟(jì)可行性。要么會(huì)導(dǎo)致房價(jià)過高引發(fā)社會(huì)問題降低了社會(huì)效益。

長期以來，規(guī)劃人員在控制性詳規(guī)的編制過程中，一般著眼于對(duì)居住用地建設(shè)強(qiáng)度上限的研究而忽略了對(duì)建設(shè)強(qiáng)度下限的論證，這樣的結(jié)果常常造成居住用地容積率偏低，而缺乏可實(shí)施性規(guī)劃方案的經(jīng)濟(jì)可行性不高，在后期實(shí)施過程中反復(fù)進(jìn)行容積率修改等等弊端。居住用地的容積率到底要達(dá)到多少才能滿足控制性詳規(guī)方案的經(jīng)濟(jì)可行性要求？這是一個(gè)問題。

2.2、探索居住用地建設(shè)強(qiáng)度控制的經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)估

上杭縣居住用地容積率普遍偏高，新建高層建筑約為2.5-3.0左右，高的甚至高出5.0；新建多層建筑為1.2-2.0左右。我縣城人口在11萬左右，規(guī)劃面積達(dá)72平方公里，建成區(qū)面積12.4平方公里。要對(duì)該縣容積率進(jìn)行可行性評(píng)估，就要做好以下工作：要集中在對(duì)居住用地的建設(shè)強(qiáng)度控制上,過高或過低都不符合科學(xué)發(fā)展要求?？刂菩栽斠?guī)方案要在社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益兼顧的前提下,通過運(yùn)用容積率的杠桿作用,合理調(diào)控樓面地價(jià),從而保證經(jīng)濟(jì)可行性。因此,經(jīng)濟(jì)可行性控制方法應(yīng)該在合理的房價(jià)和適當(dāng)?shù)木幼∮玫亟ㄔO(shè)強(qiáng)度之間找準(zhǔn)關(guān)系。為此一要發(fā)揮政府職能,控制好樓面地價(jià)在房價(jià)中的比重,二要通過合理調(diào)控容積率以降低樓面地價(jià)。按照這一前提,本文提出了一項(xiàng)基于地價(jià)和房價(jià)因素條件下的容積率計(jì)算公式,用以確定居住用地的容積率低限值,保證控制性詳規(guī)方案的經(jīng)濟(jì)可行性。

3、合理調(diào)控容積率，控制好樓面地價(jià)

規(guī)劃人員要運(yùn)用好容積率指標(biāo)控制，加強(qiáng)對(duì)方案經(jīng)濟(jì)可行性的指導(dǎo)，既是滿足社會(huì)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境效益相結(jié)合的需要，也是解決當(dāng)前房價(jià)高的途徑之一。只有合理的建設(shè)強(qiáng)度，才能決定合理的樓面地價(jià)，也才能產(chǎn)生合理的房價(jià)，在此前提下控制詳規(guī)方案才具有經(jīng)濟(jì)可行性，這就是經(jīng)濟(jì)可行性控制的根本所在。

綜合經(jīng)濟(jì)可行性的本質(zhì)，就是要將房價(jià)、地價(jià)和合理的居住用地建設(shè)強(qiáng)度結(jié)合起來，通過調(diào)控容積率將地價(jià)因素控制在房價(jià)的合理比重當(dāng)中。同時(shí)這些數(shù)據(jù)在現(xiàn)實(shí)中都比較簡單易得，計(jì)算過程十分方便快捷，結(jié)論可以對(duì)調(diào)控用地建設(shè)強(qiáng)度提供直接指導(dǎo)。例如某地塊地價(jià)為200萬元／畝（即3000元／m2）， 當(dāng)?shù)氐亩鄬幼≌績r(jià)為6000元/ m2，高層住宅房價(jià)為5200元／m2，低層住宅房價(jià)為10000元／m2，相應(yīng)的k值取0.33、0.27、0.4則，

多層住宅容積率=3000÷(0. 33×6000)=1.5

高層住宅容積率=3000÷(0.27×5200)=2.14

低層住宅容積率=3000÷（0.4×10000）=0.75

得出的結(jié)論是，當(dāng)該地塊規(guī)劃為多層住宅時(shí)，其容積率不能小于1.5，規(guī)劃為高層和低層住宅時(shí)其容積率分別不能小于2.14和0.75，否則規(guī)劃方案不具有經(jīng)濟(jì)可行性。相應(yīng)地，按照這種經(jīng)濟(jì)可行性控制方法也可以為居住用地出讓提供價(jià)格依據(jù)，例如某地塊容積率為1.5，當(dāng)?shù)胤績r(jià)為4200元／m2左右，k值取0.33則相應(yīng)的地價(jià)應(yīng)在2100元／m2，即140萬元／畝左右，可以在政府進(jìn)行土地出讓時(shí)為確定地價(jià)提供一個(gè)大致的參考。

4、定性分析

4.1、建設(shè)條件分析

區(qū)位不同決定了土地的使用價(jià)值不同。城市中心區(qū)人口密度大、基礎(chǔ)設(shè)施條件優(yōu)越、地價(jià)較高，容積率應(yīng)大于城市地區(qū)?？紤]到城市景觀環(huán)境的營造，應(yīng)鼓勵(lì)采用高層低密度高綠地率的形式，提供開敞空間。與此相反，城市地區(qū)容積率應(yīng)適當(dāng)降低，提高居住環(huán)境質(zhì)量。舊城改造和棚戶區(qū)改造除了要考慮技術(shù)因素外，還必須考慮動(dòng)遷安置成本等因素，可適當(dāng)提高開發(fā)項(xiàng)目的容積率，平衡改造成本和效益，吸引開發(fā)商的積極參與。環(huán)境承載能力是決定容積率控制上限的重要因素，中心區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施齊全，能夠承載較高的容積率，地區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施較少，容積率應(yīng)適當(dāng)降低。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，容積率過高的小區(qū)普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷、停車?yán)щy、存在安全隱患等問題。

4.2、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)管理辦法

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在其官方網(wǎng)站發(fā)文稱，已制定《建設(shè)用地容積率管理辦法》，要求各地認(rèn)真貫徹落實(shí)。

據(jù)了解，該辦法已于2012年3月20日由住建部下發(fā)各地住建部門。該方法明確，國有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥，任何單位和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)，不得隨意調(diào)整、更改，不得以政府會(huì)議紀(jì)要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率。

行業(yè)人士分析認(rèn)為，由于房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)，過去幾年中不少開發(fā)商高價(jià)獲得的土地如今面臨開發(fā)虧損的預(yù)期，而一些地方則通過修改容積率的辦法，增加這些開發(fā)項(xiàng)目的可出售面積，以改變這些項(xiàng)目可能面臨的虧損前景，并保證地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。不過，由于容積率事先均依據(jù)所在城市的控制性詳細(xì)規(guī)劃而制定，因此事后的更改可能會(huì)給城市規(guī)劃帶來一系列負(fù)面影響，如配套工程不足等等，從而影響長遠(yuǎn)的城市發(fā)展。分析人士認(rèn)為，住建部此時(shí)的《辦法》，是對(duì)地方政府此類行為的遏制。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國國民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費(fèi)和出口增長加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。

【結(jié)束語】

控制性方案的經(jīng)濟(jì)可行性控制主要在于控制用地的建設(shè)強(qiáng)度，保證居民居住用地的容積率現(xiàn)實(shí)可行，滿足社會(huì)，環(huán)境及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 王瑋華.控制性詳細(xì)規(guī)劃(之十五)[J]. 城市規(guī)劃通訊. 2012(23)

[2] 王瑋華.控制性詳細(xì)規(guī)劃(之五) 第三講 控制性詳規(guī)的內(nèi)容、深度與成果[J]. 城市規(guī)劃通訊. 2010(03)

[3] 王亮.廣州工業(yè)園控制性詳細(xì)規(guī)劃編制新方法及思路[J]. 山西建筑. 2010(16)

居住用地規(guī)劃范文第3篇

關(guān)鍵詞 ： 城市中心區(qū) 人口 規(guī)模 疏解 估算

1 背景綜述

遼寧省“五點(diǎn)一線”構(gòu)想的提出，給錦州市帶來了全新的發(fā)展機(jī)遇，濱海新區(qū)的發(fā)展建設(shè)如火如荼，而中心城區(qū)作為錦州市的核心功能區(qū)，因人口密度過大及歷史發(fā)展所形成的大量城市問題，使其已無法適應(yīng)未來城市的快速發(fā)展。2005年3月16日，遼寧省專門出臺(tái)了《全省城市集中連片棚戶區(qū)改造實(shí)施方案》，將遼寧省棚戶區(qū)改造推向了。面對(duì)全新的歷史機(jī)遇，如何鞏固和強(qiáng)化遼西五市傳統(tǒng)中心城市優(yōu)勢，錦州市中心城區(qū)的更新發(fā)展尤為重要。

2 研究方法

針對(duì)錦州市中心城區(qū)人口發(fā)展現(xiàn)狀，基于多種單因子約束分析，估算適宜人口規(guī)模，并通過多種方法及指標(biāo)校核，最終判定錦州市中心城區(qū)合理人口規(guī)模，并在此基礎(chǔ)上，尋找適宜的人口疏解及調(diào)配方案。

1） 兩種疏解型人口規(guī)模估算方法：空間用地瓶頸約束法；環(huán)境品質(zhì)瓶頸約束法。

2） 兩種人口規(guī)模校核方法：社區(qū)規(guī)模校核法；就業(yè)崗位校核法。

3 人口現(xiàn)狀

3.1 人口構(gòu)成

錦州中心城區(qū)共含兩大區(qū)12個(gè)街道。兩區(qū)為凌河區(qū)和古塔區(qū)，凌河區(qū)下轄5個(gè)街道，分別為凌安街道、龍江街道、菊園街道、榴花街道、錦鐵街道，人口約22.5萬人；古塔區(qū)下轄7個(gè)街道，分別為站前街道、保安街道、天安街道、饒陽街道、北街街道、南街街道和士英街道，人口約17.5萬人。兩區(qū)總面積約12.7平方公里，其中規(guī)劃范圍面積約10.16平方公里，規(guī)劃區(qū)內(nèi)總?cè)丝诩s39.03萬人，18歲以下人口約5.2萬人，18-35歲人口約9.2萬人，35-60歲人口約18.1萬人，60歲以上人口約6.6萬人。

3.2 人口分布

規(guī)劃區(qū)內(nèi)實(shí)際人口密度為3.84萬人/平方公里，人口密度最高的為古塔區(qū)天安街道，達(dá)到7.04萬人/平方公里，人口密度最低的為凌河區(qū)菊園街道，但也達(dá)到了1.7萬人/平方公里。規(guī)劃區(qū)內(nèi)人口密度超過4萬人/平方公里的共有8個(gè)街道，人口密度在4萬人/平方公里以下的有四個(gè)街道。（表1、圖1）

表1 中心城區(qū)各街道人口統(tǒng)計(jì)

街道 年末總戶數(shù)（戶） 年末總?cè)丝冢ㄈ耍?實(shí)測面積 實(shí)際密度

合計(jì) 合計(jì)中：

非農(nóng)業(yè)人口 未落常住戶口人員

數(shù)據(jù)來源：2007年錦州市公安局人口數(shù)據(jù)

圖1 中心城區(qū)人口密度分布

4 人口規(guī)模估算

中心城區(qū)的人口規(guī)模是受諸多因素所決定的，但主要包括建設(shè)用地因素及環(huán)境因素等，可建設(shè)用地總量是確定中心城區(qū)人口規(guī)模的基礎(chǔ)，而中心城區(qū)的環(huán)境容量又決定了城市居民的生活質(zhì)量，兩者相輔相成。

4.1 基于用地空間約束的人口規(guī)模測算

根據(jù)城市規(guī)劃法規(guī)，現(xiàn)有城市的規(guī)劃人均建設(shè)用地指標(biāo)應(yīng)在規(guī)定范圍內(nèi)調(diào)整，現(xiàn)狀人均建設(shè)用地小于等于60平方米的時(shí)候，允許調(diào)整幅度在0.1~25平方米/人之間。錦州市中心城區(qū)現(xiàn)狀人均建設(shè)用地為26.68平方米/人，則最大調(diào)整為51.68平方米/人。錦州中心城區(qū)規(guī)范范圍面積約10.16平方公里，以中央大街為界，東西分為凌河區(qū)和古塔區(qū)，兩區(qū)面積分別為5.95平方公里和4.21平方公里，按照調(diào)整后最大人均建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)51.68平方米/人計(jì)算，則中心城區(qū)可容納的人口規(guī)模為19.66萬人，而根據(jù)國家最小人均建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)60.1平方米/人計(jì)算，則中心城區(qū)可容納的人口規(guī)模為16.91萬人。中心城區(qū)現(xiàn)狀居住用地面積為629.27公頃，占中心城區(qū)規(guī)劃總面積的61.92%，人均居住用地面積15.86平方米。根據(jù)中心城區(qū)改造更新建設(shè)需要以及居住建筑質(zhì)量評(píng)價(jià)建議，中心城區(qū)可調(diào)整的居住用地約149.38公頃（表2、圖2），如除去道路規(guī)劃所占約29.01公頃用地之外，將其余約120.37公頃左右居住用地完全轉(zhuǎn)化為其他功能用地，則中心城區(qū)居住用地約為508.9公頃，即約占規(guī)劃區(qū)總面積的50.09%，根據(jù)《規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GBJ137-90）》中規(guī)劃人均居住用地指標(biāo)18~28平方米/人，則中心城區(qū)可容納的人口規(guī)模在18.18萬人-28.27萬人之間。

表2 現(xiàn)狀可調(diào)整居住用地統(tǒng)計(jì)

現(xiàn)狀居住用地（公頃） 可調(diào)整居住用地（公頃） 規(guī)劃道路占用（公頃） 剩余可調(diào)整居住用地（公頃） 調(diào)整后居住用地（公頃）

圖2 去除規(guī)劃道路占地之外的可調(diào)整居住用地

取以上三種測度人口規(guī)模的平均值作為適宜人口規(guī)模，則錦州中心城區(qū)適宜人口規(guī)模為20.76萬人，最大人口規(guī)模為28.27萬人。

4.2 基于環(huán)境品質(zhì)約束的人口規(guī)模測算

對(duì)中心城區(qū)環(huán)境品質(zhì)的評(píng)價(jià)，主要基于中心城區(qū)綠地率、人均綠地面積及人均公共綠地面積三項(xiàng)指標(biāo)。至2007年，錦州建成區(qū)綠化覆蓋率24.45%，綠地率為20.85%，人均公共綠地5.33平方米，根據(jù)《遼寧省園林城市基本指標(biāo)表》，錦州市綠地率應(yīng)不小于25%，《錦州市城市總體規(guī)劃（2000-2020）》中也明確指出，錦州市人均綠地面積應(yīng)不低于9平方米，以此兩項(xiàng)最低標(biāo)準(zhǔn)作為錦州中心城區(qū)綠地指標(biāo)，按此計(jì)算，中心城區(qū)最大人口規(guī)模為28.22萬人。對(duì)于錦州中心城區(qū)較為適宜的人均綠地指標(biāo)選擇，我們以《全國綠化模范城市的檢查評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》中的城市中心區(qū)人均公共綠地指標(biāo)≥5作為參考?，F(xiàn)狀中心城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)公共綠地面積約為36.91公頃，規(guī)劃新增道路及街頭綠地面積約48.37公頃，另根據(jù)錦州市綠化發(fā)展需求，將規(guī)劃調(diào)整現(xiàn)狀居住用地120公頃中的15%，即約18公頃作為規(guī)劃中心城區(qū)公共綠地，中心城區(qū)規(guī)劃公共綠地面積共約101.28公頃，則中心城區(qū)適宜人口規(guī)模為20.66萬人。

4.3 綜合測算結(jié)果

兩種影響因素下的各自人口規(guī)模預(yù)測結(jié)果見（表3），以上分析表明，用地空間對(duì)錦州中心城區(qū)人口規(guī)模的限制作用想對(duì)于生態(tài)環(huán)境較弱，根據(jù)木桶原理，環(huán)境品質(zhì)因素是影響錦州中心城區(qū)人口規(guī)模的“最短邊”，因此，錦州中心城區(qū)適宜人口規(guī)模為20.66萬人，最大人口規(guī)模為28.22萬人。

表3 錦州中心城區(qū)人口規(guī)模測算結(jié)果

項(xiàng)目 用地空間 環(huán)境品質(zhì)

適宜人口規(guī)模（萬人） 20.76 20.66

最大人口規(guī)模（萬人） 28.27 28.22

5 合理人口規(guī)模校核

5.1 社區(qū)規(guī)模校核法

根據(jù)最新研究，在城市中心街區(qū)的人口密度參考值為1.8-2.0萬人/平方公里；現(xiàn)代大型居住社區(qū)的用地規(guī)模約為5平方公里，人口規(guī)模約10萬人，人口密度約為2.0萬人/平方公里，而錦州中心城區(qū)亦是錦州重要的居住核心，據(jù)此推算，錦州中心城區(qū)人口規(guī)模約為20.32萬人，與適宜人口估算值20.66萬人基本一致。

5.2 就業(yè)崗位校核法

中心城區(qū)人口調(diào)整不僅是過密人口的向外疏解過程，還包括不同層次、不同專業(yè)的人才再配置過程，一部分人將疏解到中心城區(qū)周邊區(qū)域，而還將有一部分人從周邊區(qū)域進(jìn)入中心城區(qū)，因此，中心城區(qū)的適宜人口規(guī)模將是一種動(dòng)態(tài)的平衡。假定中心城區(qū)最終人口調(diào)整的動(dòng)態(tài)平衡將實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)就業(yè)崗位與就業(yè)人口的平衡，即中心城區(qū)內(nèi)工作崗位完全由中心城區(qū)工作人口就任，而現(xiàn)狀中心城區(qū)18-60歲適宜工作人口約占總?cè)丝诘?0%，考慮未來中心城區(qū)以第三產(chǎn)業(yè)為主的發(fā)展趨勢，中心城區(qū)居住人口將更趨于年輕化，則未來中心城區(qū)就業(yè)人口將高于中心城區(qū)總?cè)丝诘?0%?，F(xiàn)狀錦州第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口比重為29%，考慮未來發(fā)展和其他城市經(jīng)驗(yàn)，未來中心城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口比重將高于60%，發(fā)達(dá)國家平均為65%，從國際情況來看，商業(yè)就業(yè)人口比重占第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口的40%左右。第三產(chǎn)業(yè)尤其是商業(yè)將占未來中心城區(qū)就業(yè)崗位的主要提供者。錦州中心城區(qū)規(guī)劃商業(yè)用地面積為99.09公頃，綜合容積率約為1.5，另規(guī)劃有42.4公頃的商住綜合用地，按照商業(yè)占其中20%，綜合容積率1.0計(jì)算，錦州中心城區(qū)商業(yè)總建筑面積約157.1萬平方米。通常情況下，每40平方米商業(yè)面積產(chǎn)生一個(gè)工作崗位，按此計(jì)算，中心城區(qū)商業(yè)可提供就業(yè)崗位約3.9萬個(gè)，則中心城區(qū)就業(yè)崗位共約15.5萬個(gè)，按照就業(yè)人口占居住人口的75%計(jì)算，中心城區(qū)總?cè)丝诩s21.8萬人。與適宜人口估算值20.66萬人比較接近。

6 合理人口取值

綜合此上兩個(gè)測度，并保證居民生活質(zhì)量在可持續(xù)發(fā)展需要的前提下得到最大提高，規(guī)劃建議中心城區(qū)適宜人口規(guī)模按照2.0萬人/平方公里標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制，并以環(huán)境品質(zhì)約束作為中心城區(qū)人口規(guī)模最大值，即中心城區(qū)適宜人口規(guī)模約20.32萬人，最大人口規(guī)模約28.22萬人。

7 結(jié)語

居住用地規(guī)劃范文第4篇

【關(guān)鍵詞】城市建設(shè)用地；灰色GM（1，1）預(yù)測模型；總量預(yù)測；分解預(yù)測；土地利用規(guī)劃

隨著贛州社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市建設(shè)用地需求增長的趨勢日趨加速，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與用地需求增加日益呈現(xiàn)比較明顯的正相關(guān)關(guān)系，同時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地稀缺的矛盾也日益加重。尤其是近幾年來，我國城市化進(jìn)程越來越快。而城市化進(jìn)程的加快，一方面使得越來越多的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口，進(jìn)而使得城市居住用地地增加；另一方面城市化水平的提高，要求城市要相應(yīng)配套更多的基礎(chǔ)設(shè)施，例如道路、園林、公共綠地等，進(jìn)而使得城市公共建設(shè)用地需求量加大。但是，由于我國人多地少的基本國情，土地就更加是城市發(fā)展中的稀缺資源，就顯得愈加珍貴。

所以，在這種情況下，科學(xué)合理地規(guī)劃和集約利用城市土地資源就顯得尤為重要。如果規(guī)劃不到位，就會(huì)給城市的正常發(fā)展造成諸如道路擁擠、交通混亂、公共綠地不足等問題，特別是土地的有效利用問題。長此下去，就會(huì)加劇我國耕地與建設(shè)用地之間的矛盾。而土地需求量預(yù)測是土地利用總體規(guī)劃的重要組成部分和核心內(nèi)容。因此，對(duì)城市土地需求預(yù)測的方法進(jìn)行研究就具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、贛州市建成區(qū)土地利用現(xiàn)狀分析

贛州市2004～2009年市區(qū)建成區(qū)面積及各主要功能區(qū)建成區(qū)面積如下表1所示：

從表1可以看出，在各年建設(shè)用地的組成部分中，居住用地面積所占的比例最高，最高達(dá)到34.49%，其次是工業(yè)用地和公共設(shè)施用地。此外，在2004～2009年過去6年中，贛州市中心城區(qū)的建設(shè)用地總面積是逐年增加的，各功能區(qū)建設(shè)用地除倉儲(chǔ)用地面積基本保持不變外，其他各功能去用地面積也是逐年增加的，其中，增長最快的是公共設(shè)施用地，6年間增加了8.29平方公里，其次是工業(yè)用地和道路廣場用地，6年間各功能區(qū)建設(shè)用地面積增長趨勢變化圖如下圖1所示：

從對(duì)上面表1和圖1中贛州市中心城區(qū)2004～2009年這6年的建設(shè)用地總量和各功能建設(shè)用地量面積變化趨勢分析可知：

（1）隨著贛州城市化進(jìn)程的加快，城市人口逐漸增大，使得城市居民的居住用地面積需求增加，而從表1可知，居住用地成為城市建設(shè)用地中的主要組成部分。（2）贛州作為全國稀土礦和鎢礦的重要儲(chǔ)量地，決定了工業(yè)用地面積需求量的穩(wěn)步增長，并且在今后相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)會(huì)保持這種增長趨勢。（3）伴隨著城市化水平提高的同時(shí)，城市就需要更加齊備完善的基礎(chǔ)設(shè)施（如城市道路、居民休閑廣場等）與之配套，這從圖1中公共設(shè)施用地與道路廣場用地面積的變化趨勢可以看出。與此同時(shí)，城市建設(shè)用地的不斷增加，在某種程度上就會(huì)導(dǎo)致耕地面積的縮減，雖然我國在耕地保護(hù)方面出臺(tái)了相應(yīng)的措施（如確保一定的耕地保有量），但近年來贛州市的耕地面積總體上依然呈現(xiàn)下降的趨勢。

二、贛州市區(qū)建設(shè)用地預(yù)測分析

本文通過運(yùn)用灰色系統(tǒng)理論，采用灰色GM（1，1）預(yù)測模型來對(duì)贛州市區(qū)2010年到2020年這11年各年的建設(shè)用地需求量進(jìn)行預(yù)測。灰色系統(tǒng)理論是由我國學(xué)者鄧聚龍教授于1982年創(chuàng)立的。20多年來，灰色系統(tǒng)理論得到迅速發(fā)展。它是以“部分信息已知、部分信息未知”的“小樣本”、“貧信息”不確定性系統(tǒng)為研究對(duì)象的，其中灰色分析主要是通過對(duì)“部分”已知信息的生成、開發(fā)，從中提取有價(jià)值的信息，以實(shí)現(xiàn)對(duì)系統(tǒng)的運(yùn)行行為、演化規(guī)律進(jìn)行正確的描述和有效的監(jiān)控。預(yù)測結(jié)果如下表2所示：

從上表的預(yù)測結(jié)果可以看出，假如保持現(xiàn)有的土地供應(yīng)，在未來十年贛州市區(qū)的建設(shè)用地需求量依舊呈現(xiàn)逐年增長的趨勢，并且增長速度較前十年更快，這跟贛州未來城市發(fā)展建設(shè)的快速增長是密切相關(guān)的。

另外，從各功能區(qū)建設(shè)用地的預(yù)測結(jié)果看，公共設(shè)施用地的增長速度是較快的，十年間就增長了103.39平方公里，而其他功能區(qū)建設(shè)用地的增長速度是十分緩慢的，其中增長最大的對(duì)外交通用地十年間也只增加了13.4平方公里。

三、研究結(jié)論

1.通過對(duì)贛州市區(qū)未來十年的城市建設(shè)用地進(jìn)行預(yù)測研究，可知贛州市區(qū)城市建設(shè)用地未來十年的需求旺盛，并且這種需求趨勢與贛州市未來城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢和城市建設(shè)是相吻合的。近年來，贛州一直在加大市內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，市內(nèi)交通、環(huán)境質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)水平都在不斷的發(fā)展，而這些都需要大量的土地為支撐，具體如下圖2所示：

2.公共設(shè)施用地和居住用地成為贛州市區(qū)城市建設(shè)用地的主要組成部分，所占比例遠(yuǎn)超過50%。從它們的增長趨勢來看，居住用地增長十分緩慢，而公共設(shè)施用地增長比較快，說明隨著城市的發(fā)展，居住用地需求已大致趨向穩(wěn)定，公共設(shè)施用地需求增長迅速與贛州近年來不斷加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)密切相關(guān)。

3.從圖2可以看出，在城市建設(shè)用地中，公共設(shè)施用地、居住用地、工業(yè)用地和對(duì)外交通用地占絕大比例，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過75%。因此，對(duì)這四種用地進(jìn)行利用規(guī)劃應(yīng)該成為土地管理部門工作的重點(diǎn)內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)實(shí)際制定專門規(guī)劃。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]曾黎黎，張春艷.重慶市建設(shè)用地需求分析預(yù)測[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技.2010

[2]劉思峰，謝乃明.灰色系統(tǒng)理論及其應(yīng)用[M].北京.科學(xué)出版社，2008

[3]張永康，李世平，夏顯力.寶雞市城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)?；疑到y(tǒng)模型預(yù)測[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué).2010

居住用地規(guī)劃范文第5篇

隨著4月29日深圳市龍崗區(qū)龍城街道回龍埔社區(qū)兩塊居住用地以8億元的高價(jià)拍出，今年深圳居住用地的融冰之旅以出人意料的高溢價(jià)獲得成功，而這場拍賣會(huì)也是時(shí)隔五個(gè)月深圳首度推出居住用地。不僅是土地拍賣市場出現(xiàn)回暖，協(xié)議轉(zhuǎn)讓的地塊數(shù)量也有大幅攀升。今年以來深圳市共有11塊居住用地和2塊商業(yè)用地成功協(xié)議轉(zhuǎn)讓，尤其是3月份單月就有8塊居住用地協(xié)議轉(zhuǎn)讓成功。

北京7家房地產(chǎn)企業(yè)欠稅逾7000萬元

近日，北京地方稅務(wù)局網(wǎng)站公布今年第2期欠稅公告，9家欠稅企業(yè)有7家為房地產(chǎn)企業(yè)，共計(jì)欠稅總額約為7174萬元，房地產(chǎn)企業(yè)再次成為欠稅大戶。這7家房企分別為：北京中證房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，北京新協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，北京溫碧源住宅有限公司，北京西金房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、北京恒鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、壹瓶房地產(chǎn)開發(fā)(北京)有限公司和北京興龍成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。其中有三家房企的欠稅超過1000萬元，欠稅最多的北京中證房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高達(dá)2791萬元。從稅種上看，欠稅最多的為營業(yè)稅，有6家房企都欠交該稅種。此外，土地增值稅所欠金額也較大。

富力地產(chǎn)四月銷售額同比漲80％

5月4日，富力地產(chǎn)公布了2009年4月份銷售業(yè)績，該公司4月銷售額較去年同期增長80％，達(dá)到約23.36億元。按照已簽約的銷售協(xié)定計(jì)算，4月已銷售的建筑面積約24.2萬平米，較去年同期增長了98％。截至4月30日，富力地產(chǎn)今年銷售額共達(dá)約83.01億元人民幣，銷售面積共約88.7萬平米。對(duì)此，富力方面表示，購買樓房需求正逐步釋放，內(nèi)地房地產(chǎn)市場有望進(jìn)入穩(wěn)健的調(diào)整期。

十大標(biāo)桿房企2008年負(fù)債率逾60％

近兩個(gè)月來，有7家房企先后從銀行獲得總額超過850億元的授信額度。然而，中原地產(chǎn)研究中心最新的研究報(bào)告顯示，國內(nèi)“十大標(biāo)桿性房企”在2008年的平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)65.7％。其中有一半房企負(fù)債率突破了70％，而綠城中國的負(fù)債率最高，達(dá)到了140％，風(fēng)險(xiǎn)最為突出。包括萬科、中海，保利、金地等在內(nèi)的9大房企的速動(dòng)比率仍低于安全值1，說明這些房企資金壓力猶存，短期償債能力也顯不足。

國土部公布用地“黑名單”上榜6省責(zé)令整改

國土資源部近日公布《國家土地督察公告(2008年)》顯示，2008年國家土地督察機(jī)構(gòu)根據(jù)媒體披露，群眾舉報(bào)，實(shí)地巡查等所掌握的情況，對(duì)存在問題的9個(gè)省(區(qū)，市)、66個(gè)市(縣、區(qū))開展專項(xiàng)督察，實(shí)地巡查地塊228宗，涉及土地面積23468公頃。其中，山東，海南，浙江、吉林、貴州，河北6個(gè)土地違規(guī)違法問題突出的省份被國土部公開。國土部對(duì)其發(fā)出了整改意見，要求有關(guān)省級(jí)政府組織糾正整改。