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[DOI]1013939/jcnkizgsc201707230
1 稅務籌劃的特征
第一,合法性特征。在稅務籌劃方面,企業所采取的具體措施是完全符合稅法要求的。低稅負繳納的決策,主要是在尚未確定納稅的義務,且納稅方法多樣化的條件下完成。
第二,籌劃性特征。通常情況下,納稅義務的滯后性十分明顯,并且是在企業發生經營行為以后產生。在開展稅務籌劃的過程中,必須要深入了解并熟練掌握當前政策與稅法,并與企業經濟活動相互結合,進而合理地制定出承擔最輕稅負的具體方案內容。而這種超前性的行為也使稅務籌劃工作的籌劃性特征較強。
第三,目的性特征。積極開展稅務籌劃措施的主要目的就是為了減少稅負,并且涉稅零風險,有效地規避名譽與經濟的損失。
第四,多維性特征。站在空間角度分析,稅務籌劃工作不應當局限在企業本身,同時也需要聯合其他具有業務聯系的單位,共同努力找到節省稅收的有效方式。
2 房地產企業稅務籌劃的主要問題及應對措施
(1)對稅務籌劃概念認知不全面。大部分房地產企業在開展稅務籌劃工作的過程中,對于此工作的本質并不了解,一味追求稅負而忽視其他要素,具體表現在兩個方面:第一,將企業稅務籌劃和偷稅漏稅相互混淆;第二,在開展稅務籌劃工作的過程中,房地產企業僅僅站在經濟利益的角度設置相關方案內容,嚴重影響了預期的效果。
針對這一問題,房地產企業在稅務籌劃過程中,首先,最主要的前提與基礎就是要依法籌劃。房地產企業在開展稅務籌劃工作的時候,一定要始終遵循國家與地方稅收的法律法規,對企業的經營特點予以深入分析,實現兩者的完美融合,最終選擇契合企業經濟利益且符合稅法規定的稅務籌劃方案;其次,企業稅務籌劃應著眼長遠的發展戰略。房地產企業必須要具備完整思維以及方案,注重企業長遠利益,對內部稅務與財務等相關內容予以實時關注。在稅務籌劃過程中,應重視戰術籌劃,同樣要給予戰略籌劃一定的關注,堅決不允許出現顧此失彼的現象。在對稅務籌劃項目決策的初期,需要針對項目整體予以合理性的規劃,對于企業自身納稅成本予以深入考量,通過采取最佳手段來達到納稅籌劃的主要目的,有效地緩解企業稅收的負擔。
(2)稅務籌劃工作人員專業水平不一致。房地產企業在稅務籌劃方面,往往缺少專業人才,如果難以正確把握稅收政策,就會嚴重影響稅務籌劃質量。房地產企業若針對稅收優化的限制條件把握不合理,就會使企業錯過最佳籌劃的時機,甚至陷入到偷稅與漏稅境地。除此之外,也存在著在房地產企業內部,稅務籌劃工作人員自身職業素質不高,違法與功利性動機十分明顯,所以,很容易導致稅務籌劃與正確的發展方向嚴重偏離,制約了企業的進一步發展。
所以,要加強稅務籌劃,就要全面提高稅務籌劃工作人員自身素質。第一,稅務籌劃工作人員需要實現個人道德修養的全面提升。在處理企業與國家利益的時候,稅務籌劃工作人員必須要始終堅守自身職業道德;第二,稅務籌劃工作人員要實現個人專業素養的全面提升。相關工作人員在熟練掌握理論知識的同時還需要具備豐富的操作經驗。在理論知識方面,必須要不斷學習并理解法律,對于稅法的變動予以時刻關注。在實踐操作經驗方面,必須要針對企業涉稅的種類以及業務和數額進行合理的分析,能夠針對企業的具體狀況合理地找到切入點,進而制定出與企業相吻合的稅務籌劃方案。[1]
(3)行政執法制約稅務籌劃落實效果。稅收法律在制定時,很容易存在規定不明確或者有法律漏洞等情況。稅務籌劃工作人員通常在理解稅收政策方面會偏向利于企業的方向,但是,對于稅務機關而言,在執行稅收政策方面會偏向利于國家稅收利益的方向。此外,部分稅收的處罰措施與優惠政策標準并不明確,必須要在可以商榷范圍內落實。由此可見,稅務籌劃實際執行程度都與稅務機關認可程度存在緊密的聯系,而這也是導致大部分稅務籌劃方案實際執行效果難以達到方案制定要求的主要原因。[3]但是,隨著國家稅收體系的不斷完善和健全,這種干擾會越來越少,作為房地產企業的稅務籌劃人員,要深入地解讀稅收法規,做到依法籌劃,以保證稅收籌劃方案的落。
3 房地產企業稅務籌劃的重點稅種解析
房地產企業涉及的稅種繁多,在針對房地產企業進行稅收籌劃時,要分清主次。在實際工作中,土地增值稅、企業所得稅的稅務籌劃利益空間最大。下面簡要分項加以分析。
(1)土地增值稅納稅籌劃。土地增值稅的稅務籌劃主要應該圍繞著土地增值稅的減免優惠政策進行。房地產企業土地增值稅免稅政策包含五個方面:①納稅人出售普通標準住宅,增值額未超過扣除項20%的,免征;②因國家建設需要依法征用和收回的房產,免征;③以房地產入股的,免征;④合作建房自用的,免征;⑤企業兼并房地產從被兼并企業轉入兼并企業的,免征。上述五種減免條款中,2~5項的內容屬于一種特殊事項,在實際工作中很少用到。對于第一種減免條件,是房地產企業的納稅籌劃重點。房地產企業在進行稅務籌劃中要注重以下兩點:第一,分別核算不同類型的開發產品。對于納稅人既建有普通標準住宅,又搞其他房地產開發的,應該分別核算增值額,對不分別核算增值額或者不能準確核算增值額的,其建造的普通標準住宅不適用免稅規定;第二,在稅務籌劃中要注意20%增值額這個“臨界點”的問題。控制增值額,可以從可扣除金額和售價等方面綜合考慮,首先要對可扣除金額進行合理分攤,在這個過程中,更要合理預計開發費用支出,綜合考慮開發費用、利息費用的占比問題,選擇適合企業的扣除方式,是選擇利息+(取得土地使用權支付的金額+開發成本)×5%的方式還是選擇(取得土地使用權支付的金額+開發成本)×10%,直接影響到增值額的高低。這正是需要企業進行籌劃的一個方面。其次在可扣除項目不變的前提下,還可以通過降低房屋價格的方式來降低稅負,但是這要對減少的收入和減少的稅金大小進行比較來決定,必要時還要跟企業所得稅進行合并綜合考慮。
(2)企業所得稅的納稅籌劃。房地產企業的所得稅減免政策大多針對外商投資企業。對于一般房地產企業而言,在進行所得稅籌劃時,要著重從收入和成本費用支出稅務風險防范上加強稅務籌劃。①大多數房地產企業在開發項目沒有完工之前,采取核定征收或按毛利率預繳企業所得稅的方式。但是一旦開發產品滿足完工條件,則要按照規定結轉成本,調整毛利,并對前期以銷產品在完工年度進行調整。但是在實際工作中,會出現開發產品已經交付使用,但是出包工程尚未結算,公共配套尚未建造和完工,應向政府交納的公建維修基金尚未上交等情況,對于后兩項成本,企業要提供和保留充分的證據,可以進行預提,但是對于第一項,即出包工程未最終結算而未取得全額發票的,在證明資料充分的前提下,其發票金額最高也只能按10%預提。第三十四條規定,企業在結算計稅成本時,其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的,不得計入計稅成本,待實際取得合法憑據時,再進入計稅成本,雖然是早晚的問題,但是由于沒有取得合法發票,不能計入前期成本,會降低完工年度單位開發產品的成本,造成年度內應交企業所得稅多繳,而前期的多繳稅金又無法彌補后期的虧損,這樣就可能造成企業多交稅金的情況。所以,房地產企業一定要及時辦理結算并取得合法發票,對不能及時入賬的成本,要提供有效的預提證明材料;②在實際工作中,對于集團企業統借統貸的利息費用的扣除,在稅務稽查時,經常會因為企業提供的證明文件不全面、不合規被稅務機關否支。所以,在日常業務管理時要注意事前防范。以免造成不必要的損失。
4 結 論
綜上所述,房地產企業在稅務籌劃過程中,必須要確保與稅收政策相吻合,以更好地達到企業財務目標要求,并且獲取稅后最大利潤。最重要的是,房地產稅務籌劃工作的開展還能夠更好地落實國家稅收政策,充分發揮國家稅收的經濟調節功能,實現資源配置的合理性。
參考文獻:
關鍵詞:投資性房地產;稅收籌劃;風險籌劃
一、稅收籌劃概述
稅收籌劃是指納稅人在合法的前提下,通過安排經營、投資等活動來改變企業各項要素,并應用特定稅收政策而進行納稅方案的優化,以實現企業減輕稅負、擴大經濟效益、發揮經濟戰略目標管理的經營目的。稅收籌劃之所以不等同于企業的偷稅、漏稅行為是因為其具有法律許可范圍的合法性、財務效果導向的籌劃性及企業整體利益的成本效益性而成為一種合理、合法的現代化節稅手段。
企業通過合理合法地納稅籌劃,不僅可以追求稅后利潤價值的最大化、降低和避免涉稅風險,還可以追求最低的稅收成本及爭取貨幣的時間價值,以實現企業稅負最小,提升企業競爭優勢及其長遠、深度發展的戰略意義。
首先,基于稅收籌劃的收入與替代效應理論分析,稅收籌劃可使納稅主體在稅負降低后,變相增加其可支配收入與實際購買力,從而提高納稅主體的消費水平。其次,基于收入乘數效應的理論依據分析,納稅主體購買力的增加將會再一次引領行業經濟的再增長,進而又能進一步提高政府稅收收入,故單從這一角度來看,稅收籌劃便擁有了政府涵養稅源的實際經濟價值。最后,從替代效應角度分析認為,納稅主體稅負成本的降低也會相應降低商品銷售成本,借此進一步左右消費者的重新選擇,從而實現刺激消費者購買需求,拉動經濟增長的經濟效益。綜上所述,稅收籌劃對政府和企業雙方而言,都具有重大的宏觀意義。
二、投資性房地產稅收籌劃的側重點
提及投資性房地產的納稅籌劃,其空間還是很大的。例如,針對于項目核算方式、租金價格制定方式及股權轉讓方式等都應是其稅收籌劃的側重點。此外,企業在進行投資性房地產的納稅籌劃時,還要學會抓住重點才能通過納稅臨界點的籌劃,為企業帶來最大的績效收益。
首先,投資性房地產稅收籌劃應根據稅制構成進行籌劃,其中包括免稅籌劃、減稅籌劃、稅率差異籌劃、分割籌劃、扣除籌劃、抵免稅籌劃及延期納稅籌劃等方式。針對上述方面一一進行適用性分析,爭取通過合理避稅的方式,使企業獲得一筆無息的貸款,從而使流動資金更加有保障,以進一步增強企業經營活動的安全與靈活保障性。其次,企業還應在依據現行稅法及相關稅收優惠政策的基礎上,適當采用一些稅務手段或納稅技巧。例如縮小稅基、降低適用稅率等方式,通過價格轉讓、成本(費用)調整、融資、租賃等方法來最大化的降低企業稅負,增強行業口碑及核心競爭力。
本文通過將投資性房地產的稅收籌劃按照其所處的初始出租、持有期間及后續處置不同階段進行了如下分析。
1、初始出租時稅務籌劃
企業在投資性房地產的初始出租時,可通過兩種方式進行稅務籌劃。通過出租合同分立方式進行稅務籌劃。例如,某企業為滿足市場、盤活資產及提高資產使用率的需要,將原廠房設備進行經營出租,試比較整體出租與分別簽訂租賃合同涉稅金額是否有差異。分析得出,二者營業收入相同,故應繳營業稅、附加稅及合同的印花稅金額應完全相同,而差別就在于房產稅與企業所得稅兩種稅額。
通常情況下,企業將廠房、房屋等進行租賃時可收取租金收入,這筆收入的多少將直接關系到企業計算應繳的營業稅與房產稅等。一般而言,租金收入越高,則計算繳稅的基數越大而所應承擔的稅負就越重。因此,企業在稅務籌劃時,應盡可能地將房產租金與協議中所配套的家俱及相關設備等租金分開制定并分別簽訂,才能有效減輕企業稅負。同理而言,建造或自用房地產待企業劃定為投資性房地產進行初始出租時,也應將建筑物與其商定的附屬設備分開核算,以減少房屋建筑物的原值,進而減少企業應基于從租原則所交納的房產稅。再有,在房屋出租時,可將房屋租金與動力費用,包括水、電費等收入分開核算,也可以減少租金收入而起到節稅作用。另外,出租方由此而少繳納房產稅也會變相引起企業稅后凈收益的增加情形,進而實現企業在投資性房地產出租時通過出租合同分立的方式進行稅務籌劃以增加企業經濟效益的現實意義。
2、利用稅收優惠政策進行稅務籌劃
我國制定的有關營業稅與房產稅暫行條例中有如下規定:自2001年起對公有住房及廉租房免征營業與房產稅,故企業在房產計劃出租時不應只看租金收入的高低,還應結合上述稅收優惠的政策,倘若出租房屋符合國家規定,便可最大化地直接獲取稅收優惠以減少稅收負擔。針對如此,企業可適當綜合多項因素考慮將閑置房屋是出租給務工人員用于居住還是出租給個體業主用于經營較為符合企業的經濟性要求,以便實現企業應出租用途不同而影響企業所承擔稅負的效用。
3、持有期間稅務籌劃
投資性房地產在持有期間可進行折舊與攤銷的計提,然而,企業所得稅法規定企業可按稅法核準條件進行資產的加速折舊,因此,若企業出租的房屋屬于常年處于強震動及高腐蝕的情況之下,企業可在年度所得稅繳納時及時辦理稅務核準,以加快成本收回速率,并實現所得稅款推遲繳納的效益,以增加企業貨幣機會成本,從而進行更好地納稅籌劃。
4、后期處置時稅務籌劃
【關鍵詞】房地產企業 稅收籌劃 風險
在金融危機中,房地產行業受到了嚴重的沖擊,同時伴隨著國家對房地產企業宏觀調控的延伸,相繼出臺了一些政策和措施,這對房地產企業來說可謂雪上加霜。以至于現在出現房地產企業資金鏈斷裂等情況。目前,如何在不違反國家相關政策下,提升企業利潤、增強企業的競爭能力等是所有房地產公司必須得面臨和解決的問題。房地產企業的稅收籌劃是在以不違反我國稅收政策的前提下,以提高利潤為目的的稅收謀劃手段,它是整個房地產公司經營管理的最重要的部分之一。
一、房地產企業稅收籌劃風險
稅收籌劃風險是指房地產公司做出的納稅籌劃因各種因素的變動而和實際納稅金額所產生的偏差。在房地產企業稅務籌劃風險中存在以下幾種風險:
(一)法律風險
由于我國房地產的起步比較晚,企業的稅收籌劃還不成熟,因此經常會出現打法律球的現象,于是在不經意間就演變成了漏稅偷稅,而后被稅務執法機關抓住,輕則罰款,重則會對項目相關人員進行刑事訴訟。所以說稅收籌劃承擔著較大的法律風險,其稅收籌劃不清的情況對房地產企業來說可以說是一顆“定時炸彈”,是極其危險的。
(二)經營風險
房地產企業項目投資一般范圍比較廣,包括前期設計費用、土地成本、施工成本、營銷成本、管理成本、財務費用等,幾乎牽扯到了所有部門和囊括了各種業務,其所產生的土地稅、企業稅等稅務資金都比較大。再加上,受經濟全球化一體化的影響,市場經濟的運轉速度加快,可謂是瞬息萬變,導致房地產企業稅務籌劃就變得更難把握,公司面臨的經營風險也更高。很多房地產公司往往就是因為一時的疏忽,忽略了稅收籌劃所需的投資成本,而給公司帶來巨大的經濟損失,加大了公司稅務負擔。
(三)執行風險
房地產企業稅收籌劃的最終目的還是為了能夠合理避稅,這是一種合法的行為。我國政府一般會根據經濟發展情況、市場調查結果、人民生活水平狀況等來做出對房地產企業發展的規范與控制,如調整稅收政策等。雖然只是一小面,但對房地產企業來說卻是足以影響公司整個項目的正常運營,使得稅收籌劃執行困難。
二、房地產企業稅收籌劃風險產生的原因
(一)稅收籌劃人員風險意識差
稅收籌劃人員的工作是根據項目建設情況和國家相關政策來預估公司項目所要交的稅收資金,將它控制在一個合理的范圍內。由于沒有人能準確把握房地產企業未來的發展情況,因為它受太多不確定因素的影響,所以投資風險性高。稅收籌劃人員正是因為深知這一點,以市場信息不易把握為借口,放松了警惕,懈怠了對稅收籌劃的風險認識,他們認為,即使稅收籌劃出錯了,也怪不到他們身上。
(二)稅收籌劃機制不完善
要做出來一份稅收籌劃項目需要各部門的通力配合。土地資金、建設成本、管理銷售費用等等公司的分散投資是由各個不同的部門所執行,但因為他們的工作進度也不一樣,而公司也沒有嚴格的條例規定所有稅收籌劃部門必須做出一份完美的預算、執行方案,因此,他們都抱著誤差是可以存在的這種心態做出投資方案。所以,稅收籌劃部門要想得到準確無誤的數據幾乎是不可能的。通常情況下,它只能得到一個大概的數據。
(三)稅收籌劃作用被夸大
很多的房地產公司認為稅收籌劃是無所不能的,因而習慣性的去依賴它。其實,這種做法是錯誤的,稅收籌劃只是房地產公司財務管理方面的一部分,作用是有限的。不僅如此,它受各種因素的影響,還受一定條件的制約,可變性過大,并不能作為一個行之有效的依據去進行企業的生產管理。但事實情況卻是,有些房地產公司并沒有認清到這一點,覺得只要稅收籌劃做出來就萬事大吉了,無視市場經濟的變動,忽略國家新出的法律政策,最終落得了罰款、甚至倒閉的地步。
三、防范房地產企業稅收籌劃風險產生的措施
(一)增強風險意識,提高稅收籌劃人員自身素質
防范房地產企業稅收籌劃風險產生的工作是一項具有高度科學、技術性的經濟活動,相應的對稅收籌劃人員的要求也要高一些。熟悉我國的各項法律條文,了解財務會計以及房地產公司項目開發的各項知識等都是每一位稅務籌劃人員必須具備的基本素質。除此之外,稅收籌劃人員還應該具備項目籌劃能力、對市場經濟前景的預測能力,并且還要能夠配合公司其他各個部門的工作。但最主要的還是稅收籌劃人員要有強烈的風險意識、責任意識,不要過分的去依賴已有數據,要做到居安思危,凡事從幾種不同的角度去看待問題。這一點是需要稅收籌劃人員自己努力才能做到的。還有一點就是從企業出發,做好企業文化宣傳,提高房地產行業的整體素質,這樣才能更好的做好企業稅收籌劃。
(二)健全稅收籌劃機制,加強與稅務部門的聯系
房地產公司應建立一套完整的管理制度,很好的把各個部門聯系起來,促進部門與部門之間的溝通,方便各部門之間交換信息,在最短的時間內開展項目合作與執行。要想做到這些,首先就得設置監管部門,同時明確劃分責任范圍,使之相互監督,認真工作。其次,要改變公司領導層的管理方式。應該摒棄一直以來只注重大項目,而不過問小項目的工作方法,在公司內部起好帶頭作用,重視每一項工作,事無巨細。還應時不時地去各部門了解情況,要讓員工知道領導對他們的器重。這樣可以激發員工的工作熱情,使之全身心
(三)正確看待稅收籌劃作用,注重稅收籌劃方案的綜合性
稅收籌劃只是稅收籌劃的工作人員根據眼前的情況,分析未來項目發展的可能性做出的納稅資金預算,并不是完全的與事實情況相符的。因此,房地產公司應該充分認識到稅收籌劃的作用,準確把握稅法政策,密切注視稅法的變動,時刻更新稅收籌劃計劃。但是,光這一點還不夠,最主要的是要樹立正確的納稅意識,不要想著以“我不知道稅法改了”、“因為稅收籌劃錯了忘記納稅”等任何借口為自己開脫而去做些違法亂紀、偷稅、漏稅等事情。
參考文獻:
關鍵詞:稅收策劃;房地產企業;綜合競爭力;盈利能力;資本
房地產企業稅收策劃是指企業納稅人通過分析自身所處行業的特點,在嚴格遵循稅收法規的基礎上,從多個納稅方案中擇優選擇符合企業發展特點的方案,從而實現降低稅負,提高企業的獲利水平的行為。
房地產企業盈利水平的高低主要取決于營業收入和營業成本,當營業收入>營業成本時,企業是盈利的,當營業收入
一、房地產企業實施稅收策劃的必要性分析
(一)提高房地產企業的盈利能力
房地產企業進行稅收策劃的根本目的在于,在確保稅收方案合理、合法的條件下,實現企業稅后凈利潤的最大化。稅收策劃的實施和執行貫穿了整個房地產項目的開發、銷售和存量保有環節,任何一個環節稅收工作的核算和審核都要以稅收策劃標準為依據,因此,房地產稅收策劃是一項小型的系統工程,其不僅對企業整個工程稅務工作有條不紊的開展進行了全面化、具體化的安排,還有效降低、減輕了工程各個階段的稅負額,從而為提高房地產企業的盈利能力和綜合競爭能力打下了堅實的基礎。
(二)強化了企業內部財務管理手段
房地產企業稅收策劃的制定是建立在企業整體發展戰略的基礎上的,其運行本質在于,通過解析稅法中的優惠政策,不斷進行資金鏈的調整和優化,從而依據資金的流向進行營銷策略的完善。稅收策劃是企業財務管理科學化的重要手段,隨著稅收策劃水平的不斷提升,房地產企業的內部財務管理體系將更加規范化和系統化。
(三)增強了企業依法納稅意識
稅收策劃,顧名思義即對房地產企業依法納稅情況進行有效的規劃,但不等同于房地產企業可以借此進行漏稅。稅收策劃是建立在依法納稅基礎上的,主觀上強調了房地產企業的納稅義務,因此,稅收策劃的制定和實施,一方面通過合理合法的手段降低了企業的稅負,進而縮減了企業的營業成本,另一方面強調了企業的納稅的責任和意識,因此,稅收策劃是值得被鼓勵和肯定的。
(四)加速了房地產產業結構的優化
房地產企業稅收策劃的實施,不僅有效的驗證了稅法的執行力度,而且加速了房地產產業的結構調整和優化,從而使整個房地產行業的發展更加有序化和規范化。另外,稅收策劃提高了房地產企業的資金利用率,從而有利于更好的發揮資金的流通價值。
二、我國房地產企業稅收策劃中存在的主要問題
(一)轉變經營方式,規避土地增值稅
目前,很多房地產企業通過經營方式的轉變,如投資或聯營,來進行土地增值稅的削減或規避。這種行為的出現,是房地產企業借助稅法的政策規定變相減輕稅負的表現。由于我國稅法中明確規定,依據房地產來進行投資或聯營的,需要以土地作價入股的方式來進行投資,才可以免征土地增值稅,如果在房地產經營期間出現了再度轉讓的情況,則需要征收土地增值稅,所以房地產行業在土地增值稅方面的籌劃問題尤為突出。
(二)借助資本化條件,降低土地增值稅
我國稅法中規定,房地產企業所發生的借款費用,滿足資本化條件要求的,可以進行資本化處理,從而將這部分資本化后的成本,納入資產成本會計科目。很多房地產企業對稅法的規定進行了片面化的操作,在稅收策劃中,將滿足資本化要求的借款費用計入到了開發成本科目中,但是在對企業的土地增值稅進行核算時,又將這部分借款費用進行了加計扣除處理,從而致使土地增值稅的金額大幅降低,違反了合法性規定。
(三)預售購房款不計入營業收入,漏稅嚴重
很多房地產企業為了降低納稅金額,在房屋預售階段,將預售房屋所得的款項計入到往來賬目之中,而不計入到企業的營業收入科目,這種不按實際發生業務所進行的業務操作,是企業進行變相漏稅的手段。
三、加強稅收策劃,提高房地產企業綜合競爭力的有效策略和建議
(一)房地產開發環節
1.房地產合作開發的稅收策劃
當房地產開發的啟動資金出現不足時,房地產企業和合作進行開發和建房。此時,有兩種情況可供房地產企業進行選擇:
其一,多個利益主體之間可以提供自身所具備的的資源,并共同承擔經營風險,待開發建設完成后,利益主體之間共享收益。這種情況下,在進行房屋出售時要繳納相應的增值稅,到利潤分配階段則可不用二次繳納稅款;
其二是建立控股制合作,在共同開發建設完房屋后,按照約定好的利潤比例進行房屋分配。這種情況下,向合作企業轉讓的土地使用權,需要按無形資產的轉讓方式進行稅款繳納,在房屋分配階段,還要根據各自的銷售情況繳納相應的增值稅。
通過對比兩種稅款繳納方式,不難發現,第一種方式繳納的稅款要低于第二種,所以在房地產開發階段,可以采用第一種方式來進行稅收策劃。
2.房地產企業印花稅的稅收策劃
在房地產開發階段,企業印花稅=簽訂施工合同的金額*固定稅率。在進行印花稅策劃的過程中,需要注意到:第一,同一張憑證可以適用兩種不同固定稅率的情況下,要按兩個稅率進行分別計算和申報;第二,由印花稅計算公式可知,簽訂施工合同的金額是影響印花稅的重要因素,因此,每簽訂一份合同就要繳納相應的印花稅,所以,在印花稅策劃階段,要盡可能降低合同簽訂的次數。
(二)房地產銷售環節
1.房地產企業營改增制度下的稅收策劃
隨著房地產企業營改增實施細則的推行,房地產行業營改增后的適用稅率由5%改為了11%。在房地產銷售的過程中,營改增法規中列明了一些過渡性的政策,銷售自行開發的、開工日期在2016年4月30日前的房地產項目,可以按5%的稅率或11%的稅率進行納稅,而于5月1日后取得施工許可證、開發的房地產項目需要按11%的稅率繳納增值稅。在房地產預售環節,若收取預收款后,即使未開具增值稅發票,但收到的預收款需要預繳3%增值稅;在達到交房條件,結轉銷售收入時,可根據(結轉的銷售收入-相應的土地款)*11%―進項稅額交納應交增值稅。
2.房地產企業土地增值稅的稅收策劃
房地產企業進行普通標準住宅銷售時,增值額扣除金額*20%,全額征收土地增值稅。土地增值稅=轉讓房產收入-扣除數,其中扣除部分包括配套設施費、土地開發成本等,房地產企業可以通過增大可控配套設施成本,來減輕土地增值稅稅負。
(三)存量房產保有環節
第一,房地產企業在進行房屋出租期間,還需要進行企業所得稅、房產稅、增值稅以及城建稅等,為了降低相關稅金的繳納,企業可以將承租業務向承包業務過渡和轉化,并以自身名義進行稅務登記,這樣可以向承包人收取部分管理費,從而能夠降低從租計征、增值稅等稅負。
第二,加強出租業務的轉變,通過投資的形式來專門做承租業務的企業入股,從而使自身角色變為承租企業的股東,進而能夠參與承租企業的利潤分配。
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關鍵詞:財務管理;房地產企業;納稅籌劃
房地產企業是指以盈利為目的,從事房地產開發、經營、管理與服務的企業。房地產企業作為我國國民經濟的重要組成部分,直接影響了人們的生活水平與住房質量。納稅籌劃是指各類企業在符合國家稅收法律法規前提下,選擇最合理的納稅方案,以此來減輕企業內部的經濟壓力,提高企業整體效益的一種納稅管理手段。我國目前稅收種類繁多,納稅工作復雜。隨著我國稅收政策的改革,房地產企業面臨著巨大挑戰,因此基于財務管理的房地產企業納稅籌劃工作尤為重要。此外,提高房地產企業納稅籌劃能力,能夠減輕房地產企業的經濟負擔,提高房地產企業經濟效益,對促進房地產企業的可持續發展具有積極意義。
一、納稅籌劃對房地產企業財務管理的影響
(一)對財務管理對象的影響
財務管理對象主要是指企業的資金流動與運動。納稅籌劃對房地產財務管理對象的影響,主要體現在房地產資金流動方面。一方面,房地產企業按照國家稅法規定,通過調節固定資產折舊方法、折舊年限,或減少無形資產分攤年限,進而減少房地產企業整體利潤,從而推遲房地產企業納稅,并將納稅時間調整到國家稅收優惠政策最大的年限。另一方面,房地產企業通過國家所頒布的免稅、減稅等相關政策,降低房地產企業納稅成本,進而減少房地產企業資金流動。此外,房地產企業還可以選擇不同形式計價方式,如分期支付等,減緩資金流動速度,提高房地產企業經濟收入。
(二)對財務管理目標的影響
財務管理目標是房地產企業財務管理中的重要組成部分,是評價房地產企業財務管理水平的重要標準。房地產企業若想持續健康發展,就必須針對其自身特色制定相應的財務管理目標。房地產企業若想在現今市場經濟環境下穩步前行,就應采取相應措施,降低企業生產經營中的各類成本支出,如稅收成本等。納稅籌劃能夠實現房地產企業財務管理目標,其作為一種規劃手段,主要是圍繞房地產企業管理目標而展開的,納稅籌劃的優劣直接關系著房地產企業財務管理目標能否實現。當前房地產企業正處于巨大壓力之下,其內部壓力并不低于外界壓力。因此,房地產企業在進行財務管理時,應注重納稅籌劃的積極意義,深入挖掘納稅籌劃的特點,兼顧企業發展的長久利益,制定符合企業自身特色及財務管理目標的納稅籌劃方案,進而提高房地產企業的綜合競爭力。
(三)對財務管理內容的影響
財務管理內容與納稅籌劃之間是相互交叉關系。現階段我國財務管理主要分為資產融入、投資、經營及收益四個環節。納稅籌劃貫穿于這四個環節之中。首先,在房地產企業融資階段,應充分考慮我國的房地產稅收政策及稅收法律調整范圍,合理地制定納稅籌劃方案,進而為房地產企業選擇正確的融資方式奠定基礎。其次,投資作為房地產企業的關鍵環節,關系著房地產企業的生存與發展。成功的房地產投資能夠促進房地產企業健康平穩的發展,失敗的房地產投資能夠引發房地產企業破產等不良后果。納稅籌劃在房地產企業投資工作中扮演著重要角色,其不僅能夠降低房地產企業的納稅成本,同時也能優化房地產企業資金配置,控制房地產企業資金流向,進而提高房地產企業經濟效益。因此,房地產企業在投資前,應做好納稅籌劃工作,充分了解國家各項稅收政策,確定投資規模,進而實現房地產企業財務管理投資目標。再次,在房地產企業經營、生產、宣傳過程中,應詳細地計算每一個環節的開銷,融入納稅籌劃思想,進而選擇更合理的生產經營、宣傳模式。
二、基于財務管理的房地產企業投資活動納稅籌劃方法
(一)延遲納稅
房地產企業在納稅籌劃的過程中需要有充足的時間獲取貨幣,而遵循國家法規規定的延遲納稅,則會使房地產企業將所要繳納的稅款金額,優先使用到企業日常生產、生活及服務之中。房地產企業在此期間不需要支付高額利息,在一定程度上降低了房地產企業資金流通壓力,從而擴大了房地產企業經濟效益,提高了房地產企業綜合競爭力。
(二)利用優惠政策
我國為鼓勵房地產企業發展,頒布了一系列優惠政策,例如:房地產企業在進行不動產銷售過程中,增值稅金額計算中可扣除土地使用年限費用、房屋拆遷等費用。此外,針對房地產企業經營而言,可以利用我國針對高新技術企業、節能產業等有利的增值稅稅收政策,拓展自身業務。
(三)利用稅率臨界點
現階段,我國采取累進稅率的方式征收土地增值稅,國家會設置相應的稅收臨界點。房地產企業可充分利用該臨界點,當其稅率明顯低于該臨界點時,房地產企業整體稅負壓力減輕,有利于房地產企業資金流動,提高房地產企業整體經濟效益。當稅率明顯高于臨界點時,企業將負擔高額稅負,極大地增加了企業稅負壓力。因此,房地產企業應利用稅收臨界點,制定合理的納稅籌劃方案。
(四)分解銷售價格
土地增值稅作為房地產企業納稅的主要部分,其稅率與房地產企業所得的增值稅成正相關。因此,房地產企業可采取分解銷售價格的方式,將房屋銷售與裝修分開,從而降低了房地產企業增值額,減少房地產企業所要承擔的土地增值稅。
三、基于財務管理的房地產企業納稅籌劃存在的問題
我們以某發展集團為例,結合該發展集團實際情況,闡述現階段基于財務管理的房地產企業納稅籌劃存在的問題。
(一)企業承包項目性質并未明確
不同的業務模式、結算方式所涉及的納稅方式和納稅種類均不同,就該發展集團而言,政府工程是其承接的重要項目。目前,集團承接的政府工程是“代建”,還是“自營工程”性質并不明確。通常情況下,“代建”和“自營工程”存在增值稅差異,不明確的項目性質致使集團無法及時地處理增值稅進項稅額。
(二)安置房項目增值稅繳納存在問題
深入分析該集團現階段采用的安置房項目繳納增值稅模式,可明顯發現其中存在的問題。該集團收到的超面積補差,通常按照5%繳納增值稅款,但在“營改增”后安置房項目的等面積部分并未申報增值稅,通常是在稅務局核算土地增值稅時進行補繳。與安置房交付增值稅的時間相比,稅務局的土地增值稅清算時間相對滯后。此時,集團再補繳增值稅會產生大量的稅收滯納金,便直接或間接地影響了企業納稅信用,增加了企業納稅負擔。
(三)納稅籌劃發票管理存在問題
目前,該發展集團在納稅籌劃發票管理中,并沒有明確簡易計稅與一般計稅存在不同的增值稅發票要求。其所采用的發票主要為增值稅專用發票,并進一步對發票進行了認證。同時,也并未區分新老項目所使用的增值稅計稅方法,所有項目均使用同樣的計稅方法和專用發票,這就在一定程度上增加了該發展集團增值稅負擔。
(四)企業稅務風險意識有待加強
就目前現狀,該發展集團領導層、管理層、各部門負責人均能意識到納稅籌劃的重要性,也具備一定的稅務風險意識。但在稅務風險發生原因、企業內部潛在的稅務風險事件等方面關注度仍有待加強。同時,企業內部各級員工并沒有意識到稅務風險與自身的關聯,往往認為稅務風險與其無關,并未意識到稅務風險的危害性。此外,該發展集團內部并未建立完善的稅務風險監督評價機制,無法對稅務風險做到早預防、早發現、早避免,嚴重增加了集團內部稅務風險負擔。此外,該集團在稅務籌劃管理過程中,并沒有建立專門的稅務籌劃部門,稅務籌劃工作通常由財務人員完成,身兼數職的財務人員在開展納稅籌劃工作中往往會出現紕漏。同時,集團內部負責納稅籌劃的工作人員專業素養仍有待加強,專業人才隊伍建設應持續進行。最后,集團內部對納稅籌劃的培訓工作開展較少,致使許多工作人員無法掌握最新的稅收政策,在開展納稅籌劃工作時往往會出現錯誤,影響了集團信譽等級。
四、基于財務管理的房地產企業納稅籌劃措施研究
(一)明確企業承包項目性質,加快處理增值稅進項稅額
首先應明確該發展集團所承接的政府項目,是“代建”還是“自營工程”性質。按照國家稅法上規定的“代建”應同時符合四個條件:一是該發展集團作為受委托方,其在開展立項等相關手續時應以委托方,即政府的名義進行辦理;二是在工程項目建設期間,委托方、受托方二者間不可私自進行土地使用權、產權轉移;三是委托方、受托方二者應簽訂“代建”合同;四是受托方即本發展集團在項目建設時不應墊付資金,不應以本發展集團名義辦理工程結算,但該發展集團在工程結算中主要是以集團名義開展工作。由此可見,該發展集團并不符合國家稅法“代建”規定第四條。為進一步明確企業承包項目性質,該發展集團應展開相應工作。該發展集團應與稅務機關展開溝通,明確受政府委托的工程項目性質,并以項目性質為基礎,進一步開展納稅工作。若稅務機關明確集團受政府委托的項目為“自營工程”性質,此時集團應將已認定的進項稅額進行區分,明確進項稅額的歸屬問題。若進項稅額歸屬2016年4月30日之前的項目,則應對其進行進項稅額轉出處理;若進項稅額歸屬2016年4月30日之后的項目,應按照自營項目增值稅繳納處理。值得注意的是,若將企業受政府委托的項目認定為“自營項目”,則會出現增加增值稅稅額的可能,在開展增值稅繳納之前,企業內部負責納稅的財務人員應與相關領導、相關部門商議后再做決定。自營工程增值稅繳納方法為,集團將收到的政府結算金額作為該工程項目的實際收入,2016年4月30日以后的項目應遵循增值稅計算公式:項目取得收入/1.09×9%-項目進項稅。
(二)安置房項目采用政府回購模式
為避免由安置房項目增值稅繳納問題而引起的集團稅務風險問題,集團應進一步明確安置房項目增值稅繳納模式,降低企業稅務風險。因此,該發展集團安置房項目納稅方式可選取政府回購模式,在增值稅計算上,政府回購模式為政府確定回購價格從而進行增值稅計算,在土地增值稅計算上,政府除確定稅后價格外,還具有確定收入等作用。若該企業在開發房地產的過程中將政府回購全部用于拆遷戶安置,則不需要繳納土地增值稅,從而減輕企業稅負壓力。
(三)加強對納稅籌劃發票的管理
發票是在商品銷售、購買過程中,企業經營活動的開具和收取,是我國稅務部門管理的收付款憑證。由于國有房地產企業與常規房地產企業性質有所不同,國有房地產企業不以營利為目的,因此其發票管理應在國家法律法規的基礎上進行調整。針對該集團納稅籌劃發票管理存在問題,集團應進一步明確簡易計稅、一般計稅對增值稅發票的要求不同,以此作為切入點,進一步加強納稅籌劃發票管理。增值稅改革后,老項目與新項目增值稅計稅方式有所不同,老項目計稅方式可依舊采取簡易計稅,即無需認證進項稅,同時不用抵扣進項增值稅。而新項目則應使用一般計稅,即企業在成本支出時應盡量用增值稅專用發票,從而減輕企業增值稅負擔。同時,集團內部增值稅發票應指派專人進行保管,且每個月末均應對發票進行判斷,確保發票上的數額與財務賬本上所記錄的數額相一致,應明確所有稅務發票均應妥善保管,為集團今后的稅務抵扣工作提供真實、可靠依據。
(四)提高企業稅務風險意識
增強房地產企業稅務風險意識,能夠降低房地產企業稅務風險事件發生概率。首先,房地產企業領導、高層人員應強化稅務風險意識,定期組織各級各類人員學習稅務風險知識,使稅務風險意識深入人心。深入探討房地產企業財務管理過程中潛在的稅務風險,明確稅務風險意識的重要性,讓房地產企業各級員工認識到稅務風險的危害性。其次,集團中負責稅務的人員,應在納稅籌劃前了解國家稅務優惠政策,積極與稅務機關溝通,了解稅務機關行政標準為納稅籌劃做充足準備。最后,集團應建立完善的稅務風險監督評價體制,全面監控房地產企業內部涉稅業務,參照行業內部納稅指標,制定符合企業實際的稅務風險管理目標。通過多媒體、計算機技術對稅務風險進行評估,制定相應的稅務風險應對辦法。同時,應將稅務管理落實到集團內部的各個方面,根據事先了解的國家政策,制定合理的納稅籌劃方案,嚴格監督納稅籌劃方案的實施情況,預防稅務風險事件,事后應總結納稅籌劃方案實施經驗,提升納稅籌劃能力,進而保障房地產企業可持續發展。此外,集團應根據企業的實際情況建立稅務管理部門,指派專業人士從事稅務管理,提高稅務管理專業性。同時,加大稅務管理人員招聘力度廣納賢才,招聘專業性強、稅收管理經驗豐富的專業人士。針對集團內現有的財務人員、納稅籌劃人員應開展相關培訓工作,積極學習國家最新的納稅政策,增強納稅籌劃工作人員法律知識提高其法律素養,確保納稅籌劃工作人員在實際工作中,能靈活地運用相關法律知識,實現納稅籌劃工作與集團實際經營發展相結合。納稅籌劃的內容包括五方面:一是避稅。主要是指納稅主體采用不違法手段,進而獲取避稅籌劃。此行為雖不違法,但也不應提倡。近年來國家對避稅行為進行嚴厲管控,避免該現象發生。二是節稅。是指納稅主體依照國家所頒布的稅收優惠政策合理納稅,是納稅籌劃的重要組成部分,也是國家提倡的納稅籌劃手段之一。三是規避稅收陷阱。主要是指納稅主體在生產經營過程中,不要陷入稅收條款中所被誤認為的稅收陷阱,從而加重納稅主體的經濟負擔。四是稅收轉嫁籌劃。主要是指納稅主體通過對其所銷售的商品進行價格調整,從而將稅收轉嫁給他人承擔,進而減輕企業稅負壓力。五是涉稅零風險。主要是指納稅主體在進行申報稅務時,不會出現任何違法行為及納稅風險事件,通過該手段,納稅主體能夠巧妙地避免納稅風險事件發生,進而減輕企業經濟壓力。
五、結語
總而言之,在經濟發展的大環境下,基于財務管理的房地產企業納稅籌劃受多方面因素影響,只有選擇正確的納稅籌劃手段,才能合理地規劃房地產企業資金流動去向,減輕稅務為房地產企業帶來的經濟負擔,保證房地產企業能夠平穩健康發展。
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