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房地產企業財務狀況范文第1篇

關鍵詞：房地產企業；財務危機；防范策略

中圖分類號：F23文獻標識碼：Adoi：10.19311/ki.16723198.2016.14.058

1房地產企業財務危機產生原因

1.1資產負債率過高

資金占用量大，負債率高是房地產企業的主要特征。然而，很多房地產企業在進行融資時經常基于項目資金需求的考慮，導致其忽視了對公司整體財務狀況的考量和分析。具體表現在房地產企業籌集資金時首先考慮的是如何快速籌集到所需的資金，使項目正常啟動或者使得企業能夠擺脫資金不足的現狀，沒有綜合考慮以前融資的到期時間而對整個企業的融資進行整體規劃。一旦房地產業整體發展形勢面臨阻礙，房地產企業無法快速收回投資，資金鏈可能面臨較大壓力，使得其財務狀態惡化，無法償還到期債務，甚至導致企業的破產。另外，企業負債越多，所需支付的利息費用也就越多，加大了企業經營的財務杠桿，雖然高負債率經營能夠擴大企業的資本回報率，但是負債率過高也使得企業面臨的財務風險加大。

1.2盲目擴張

房地產作為目前高利率的行業之一，房地產企業普遍拿地熱情非常高漲，然而許多拿地行為是不符合企業發展需求的，這與我國企業家過分想要將公司做大做強有關，導致了房地產企業的盲目擴張行為。房地產由于其高利潤的特性，使得很多房地產企業持有大量的現金資產，出去維持正常經營活動所需的資金，房地產企業傾向于將剩余資金進行再投資，加上市場競爭激烈，使得我國房地產企業普遍存在拿地熱情高漲的情況。目前我國房價持續上漲，也推動了房地產企業的拿地熱情，使得其忽視了風險的存在，或者在進行決策時過于樂觀。然而，房地產企業的投資行為如果不是基于對市場的充分調查和對競爭對手的充分分析，極易導致投資的失敗。同時，一旦房地產市場進入蕭條，將使得很多房地產企業出現危機。

1.3財務管理人員對財務危機認識不夠

房地產企業的財務結構較為混亂，財務人員普遍缺乏對房地產業的理解，同時缺乏實務水平的實務水平，導致了我國房地產企業對財務危機的漠視。房地產企業財務管理人員和相關決策者在進行經營決策時，沒有充分考慮和分析公司的財務狀況，當企業財務狀況良好時，對未來可能產生的財務壓力沒有充分認識，很容易做出錯誤的基于經驗的決策，導致不良的后果。同時，當公司財務狀況趨于惡化時，企業的財務管理人員由于缺乏足夠的知識和能力，無法有效地化解財務危機帶來的負面影響。很多房地產企業的經營者就是投資者，這類財務人員多為投資者親屬或者朋友，缺乏足夠的專業知識，使得公司的財務管理活動更加紊亂。

1.4房地產企業組織結構不合理

我國房地產企業普遍根據投資項目成立多個分公司對項目進行經營，這類結構使得房地產企業的管理更加方便，但是會增加其管理風險。總公司與項目分公司的關系是委托關系，項目分公司是人，總公司是委托人，項目公司在經營活動上具有獨立性，使得總公司與項目分公司之間存在嚴重的信息不對稱的情況，總公司獲得項目公司的有關信息具有滯后性和不準確性，項目公司的經營活動可能有悖于總公司的整體發展戰略，使得總公司難以有效地控制和管理項目公司的決算和預算等財務活動，加大了財務危機發生的概率。

1.5國家宏觀政策影響

我國房地產業的發展與各類房地產政策息息相關。我國房地產企業主要通過銀行進行融資，政府相對房地產業進行管控只需要通過壓縮銀行對房地產企業的借貸總額就可以，一旦政府想要抑制目前房地產業泡沫的現狀，實施更加嚴苛的貨幣政策，不僅將使房地產業融資成本迅速增加，同時將影響按揭貸款的利率，進而使得需求下降，影響房地產的銷售，導致其資金無法迅速回籠。另外，我國已對多個大城市實施了房地產限購，一旦限購政策更加嚴苛或者擴張到更大的范圍，房地產企業也將受到很大的影響。貸款利率和限購政策都為房地產企業的經營帶了很多不確定性，如果房地產企業進行經營活動時沒有充分考慮這兩者對其未來經營活動的影響，更可能當國家進行房地產市場的調控時爆發財務危機。

2房地產企業財務危機防范策略

2.1資金集中管理模式

房地產企業應該采用集團公司模式，對資金管理傾向于集權式的管理。總公司應該充分發揮其資金整合的作用，不僅應該對各分公司的資金收支情況實施監控，同時應該強化各分公司的資金管理，優化其資源配置效率，充分利用資金，減少資金過分閑置的情況，提供整個集團公司的資產配置效率。通過對整個集團公司的資金進行集中管理，可有有效防止企業資金鏈斷裂的風險，保證公司持續穩定的現金流。同時可以對資金的流動進行有效的控制和管理，進而對整個企業的經營和財務活動進行統籌管理，及時地了解集團公司資金的流向、流量和存量等財務狀況，有效地監控集團公司資金的使用情況，合理分配和使用集團資金，滿足重點項目的資金需求，加快資金的周轉效率，從而提高整個集團公司資金使用效率。資金的集中管理業使得房地產企業在與銀行談判的過程具有更大的優勢，可以更加快速的獲得更加優惠的、期限更長的貸款。

2.2做好財務規劃

預防財務風險，整體的財務規劃非常重要。定期對財務規劃的實施情況進行總結分析，對存在問題的部分進行優化，可以有效地防范財務危機的爆發。做好財務規劃，可以從資金的調度結果、利息的支付情況、資金成本的結構、支出與財務規劃之間的差額等多方面著手，分析財務規劃的實施情況，預防財務風險。在財務狀況處于不同的階段時，房地產企業可以采用不同的投資策略，包括利用舉債進行大量投資、不增加財務壓力的情況下慎重投資、不增加任何財務而放棄所有投資。房地產企業應該給予對自身財務狀況的分析合理地選擇當期的投資策略，使財務規劃符合企業當期的發展需求。

2.3合理選擇融資方式

房地產企業應該在充分分析財務風險的基礎上選擇融資方式，只有這樣財務將財務風險降到最低。例如，當企業財務風險非常高時，房地產企業應該盡量使用股票或者增資的方式進行融資；當財務風險相對較高時，通過發行債券或者銀行借貸的方式進行融資；當財務風險非常低的時候，通過債券市場或者銀行進行大量舉債，提高資本回報率。房地產企業應該根據自身的財務風險程度合理選擇融資方式。

2.4加強項目生命周期各階段財務管理

房地產企業項目周期包括融資、投資、項目開發、銷售和資金分配等五個環節。在融資階段，房地產企業通過獲得的土地使用權從銀行獲得抵押貸款，科學地安排項目的債務和權益投資的比例，加強先期項目投資資金的管理和回籠。在投資階段，應該通過市場調研等活動對項目進行全面地可行性分析，同時對投資規模、資源、選址、環境、財務效益、風險等進行綜合評估。在開發階段，房地產企業應該對項目的成本實施全面地監控，避免不必要的成本支出，確保實際成本不高于預算成本；在銷售階段，實施有效的多元的營銷策略，加快房產的銷售，使資金能夠快速回籠。通過對項目生命周期各階段的財務管理，房地產企業能夠提高資金的使用效率，防止財務風險的爆發。另外，房地產企業應該建立其一套科學完整的財務危機預警系統，對項目生命周期中各階段的財務狀況進行監控，一旦指標超出預警值，迅速對其進行優化，防止風險的事故的發生。

參考文獻

房地產企業財務狀況范文第2篇

【關鍵詞】 房地產企業； 財務能力； 主成分分析； 評價

企業財務能力評價，與企業所處的經營環境有著重要的聯系。不同的企業經營環境，企業的務活動的側重點也各不相同。本文結合我國房地產企業的具體情況，以我國上市房地產公司中8家財務困境ST公司和8家財務正常公司為樣本，選取了能較全面反映公司財務狀況的10個財務指標為變量，采用主成分分析方法，從較多的財務指標變量中導出主要成分，進行房地產財務能力評價。

一、主成分分析法

主成分分析是通過對原始指標的相關矩陣內部結構關系的研究，找出影響某一狀況的幾個綜合指標即主成分，使綜合指標為原始指標的線性組合，綜合指標不僅保留了原始指標的信息，彼此又不相關，使我們在研究復雜的問題時能夠抓住主要矛盾。

具體方法是將原來眾多的具有一定相關性的指標，比如p個指標，重新組合成一組新的相互無關的綜合指標F1，F2，…，Fm（m≤p）來代替原來的指標，通常數學上的處理就是將原來p個指標作線性組合，Fi是與F1，F2，Fi-1…Fi+1，Fm都不相關的p個指標的所有線性組合中方差最大者。

這樣決定的新變量指標F1，F2，…，Fm分別稱為原變量指標的第1，第2，…，第m主成分。其中，F1在總方差（總貢獻率）中所占的比例最大，F1，F2，…，Fm的方差（貢獻率）依次遞減。這些主成分之間不僅不相關，而且它們的方差依次遞減，因此在實際工作中，就挑選前幾個最大主成分。雖然這樣做會損失一部分信息，但是由于抓住了主要矛盾，并從原始數據中進一步提取了某些新的信息，這種既減少了變量的數目又抓住了主要矛盾的做法有利于問題的分析和處理。

二、樣本的選擇

考慮我國房地產開發企業的具體情況和樣本數據收集的可行性，本文選用上市房地產企業進行樣本分析。同時，為了求得閾值點（分界點）進行模型有效性的檢測及考慮到多元統計方法中強調樣本配對的重要性，在樣本的選擇過程中盡量多地將被處以財務困境ST的房地產公司包含進樣本。由于上市的房地產公司數目較少，樣本的選擇中選取了一些以房地產為多元化經營的公司。本文從上市公司中選取了共16家房地產公司，其中8家為ST公司，同時按照同行業、同時期、同規模的對應原則，選取相應的8家財務健康的上市公司作為匹配樣本。

三、主成分分析階段的變量

在選取財務比率作為變量時，應選取能反映財務能力的指標。本文主成分分析階段選取了10個財務指標作為變量：凈資產收益率（X1）、流動比率（X2）、速動比率（X3）、存貨周轉率（X4）、應收賬款周轉率（X5）、營業利潤率（X6）、資產報酬率（X7）、資產周轉率（X8）、凈資產增長率（X9）和凈資產增長率（X10）。選取的樣本和變量數據如表1所示。

四、主成分分析結果

采用SAS軟件的統計分析系統作為工具，對上述變量進行主成分分析，得到10個變量的主成分分析特征值、貢獻率和旋轉主成分載荷矩陣，見表2、表3。

根據表2，取累計貢獻的75%~85%來確定主成分Prini，可取前面四個主成分，它們能夠包含較多的信息。

由第一主成分F1可以看出，營業利潤率X6和資產報酬率X7具有較大的載荷，而X6和X7都是反映企業的盈利能力，所以可以將F1視作是反映企業盈利能力的綜合因子。

第二主成分F2中，存貨周轉率X4和凈資產增長率X5具有較大的載荷，因此可以將F2視作是反映企業經營效率和成長能力的綜合因子。

第三主成分F3中，凈資產收益率X1和應收賬款周轉率X5具有較高的載荷，因此可以將F3視作是反映企業盈利能力的綜合因子。

第四主成分F4中，資產周轉率X8具有較高的載荷，因此F4和F2一樣主要反映了企業的經營效率。

由此可以看出，影響企業財務能力的財務指標主要是反映企業盈利能力、經營效率和成長能力的財務指標。

五、評價房地產企業財務能力

表4為各房地產公司財務能力前4個主成分及綜合主成分得分，綜合主成分為前4個主成分與相應貢獻率乘積之和。從企業在前4個主成分上的得分可以看出各企業在盈利能力、經營效率和成長能力等主成分上的優勢和不足之處。從表4可以看出，深萬科、光彩建設、陸家嘴的綜合主成分得分最大，比其余企業值大得多，說明這3家財務狀況最好；中華企業、世紀中天、新黃浦、星源、大菲綜合指標接近，比其余8家企業的值大，說明這5家企業財務狀況較好；最后8家企業財務狀況較差。綜上所述，綜合主成分得分可以較好反映企業的財務狀況。

六、結論

通過計算分析可以看出，影響房地產企業財務能力的財務指標主要是反映企業盈利能力、經營效率和成長能力的財務指標。房地產企業可以根據主成分得分認識自身財務能力優勢之處和薄弱環節，并提出相應的策略。所采用的策略能有效增加綜合主成分得分，為企業制定戰略提供一條有效的途徑。

【參考文獻】

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［5］ 鄧祖新．SAS系統和數據分析［M］.北京：電子工業出版社，2002.

房地產企業財務狀況范文第3篇

中國的房地產市場化改革始于20世紀末期，經過10多年的穩步發展，房地產業超過傳統制造業成為國民經濟另一支柱性產業成為必然。然而，房地產業的發展過快、市場不成熟等原因已經引起了房地產市場日益“泡沫化”。房地產業素來以高回報率、高風險性的特點著稱，這進一步加劇了房地產企業的財務風險，政府為了抑制過分飆高的房價，穩定房地產交易價格，頻頻出臺關于房地產調控的宏觀政策，這給房地產行業帶來了新一輪的強勁挑戰。因此，對房地產企業財務狀況進行定量分析是具有實踐意義的，廣大投資者能通過直接揭示的房地產上市公司財務狀況獲取真實、有效和科學的決策依據，同時也為上市公司高管認清公司潛在財務風險，提高上市公司的風險管控能力帶來積極意義。

美國學者Altman選取了1946-1965年20年間的33家ST公司和33家非ST公司作為樣本，使用了計量方法從眾多財務比率中選取最合適的五個變量來建立判別函數，并以計算而得的分值作為判斷財務風險程度的依據。經過大量的實踐經驗顯示，Z-score模型對于停業前一年和前兩年的判別準確度達到了驚人的95%和82%。李澤紅等人（2009），張敏慧（2009），楊曉彥（2011），王小燕（2012）等人也從企業的財務風險基本概念和特征出發，通過“資金籌備”、“投資決策方案”、“資本運營”和“收益分配與再分配”等四個大方面對企業財務風險進行有效分類，通過詳細分析并提出相應的防范對策。周漢唐（2014）的研究認為房地產的高收益往往伴隨著較大的風險。房地產公司一般承擔著高的資產負債率，這樣容易使企業面臨著很大的財務風險，公司隨時面臨破產威脅，公司應當積極應對可能的風險，保障公司健康、可持續發展。

二、中國房地產行業特點與財務風險關系及預警模型選擇

（一）中國房地產行業特點與財務風險關系

首先，房地產業，生產周期越長，不確定性大，導致更大的風險概率。政治環境和經濟環境變動隨時間增加而變大，人工成本和原材料價格的不確定性也越大，這將直接影響行業的利潤水平和資金回籠。其次，房地產業是最典型的資金密集型產業，投資金額大，開發產品造價高，開發周期又長，需要占用大量流動資金，在房地產企業開發的前、中、后三個階段，都應該保證資金鏈的完善。最后，在組織設計上，絕大部分房地產企業都按照投資項目而成立多個項目分公司（或項目部），這極易帶來管理方面的風險。總公司和項目分公司存在委托關系，雙方獲得的信息有可能產生不對稱，由此造成總公司控制力度下降，這極易導致預算無法得到控制，引起財務風險擴大。

（二）房地產企業財務風險預警模型選擇

學術界和商界用來衡量企業財務風險變量主要有以市場數據和以會計報表數據為基礎兩個大類。基于我國證券市場不完善、各類監控組織監察力度不夠的現狀，以市場數據為基礎的模型衡量企業財務風險的方法并不適用于我國房地產上市公司。因此，我們選擇使用樣本企業指數紐約大學教授愛德華奧特曼的Z模型來衡量企業財務風險。

三、完善我國房地產企業財務風險預警的對策建議

（一）完善公司治理機構

目前我國房地產企業主要以民營為主，其中上市公司民營企業所占比例高達90%，在實際運作過程中，家庭治理模式占據主導地位。家族治理模式普遍存在的弊端包括產權不消、集權管理，這是導致公司治理機制缺乏有效性、企業運營效率低和財務風險擴大的最根本原因。因此，提高企業運營效率，降低財務風險程度，首先要完善公司治理結構以此來提高治理效率。

（二）優化資本結構

21世紀初期，國家銀根政策寬松，政策鼓勵房地產業發展，房地產企業迅猛發展，但高資產負債比經營的現狀并未引起行業的高度重視。隨著2011年國家嚴厲調控政策的出臺，房價下跌，銀行貸款困難，民眾購房態度不明朗，一些高負債的企業出現嚴重的資金缺口，瀕臨倒閉。因此房地產企業應當高度重視企業的資本結構，優化的資源配置。

房地產企業財務狀況范文第4篇

本文主要以我國大型地產企業為樣板，就房地產開發方面的財務集中管控問題進行探索。隨著我國市場經濟的發展，城市化進程正在不斷加速。房地產企業為我國的城市化事業做出了重大貢獻。隨著我國第一代房地產企業的逐漸壯大，布局全國的房地產開發已經成為地產企業發展的方向。這些企業跨地域龐大、子公司眾多，股份背景復雜。總部對下屬子公司的正常財務管束就成為監督和保證子公司健康發展的基礎。地產企業的財務集中管控較其他行業有其獨特的一面，這主要是因為地產企業資金回籠速度慢，項目開發周期長。財務的集中管控不僅包括了基本的財務指導和監督機制，還包含配置財務資源、財務規劃工作、監控和維護企業資金鏈等工作內容。所以，地產企業做好財務集中管控體系建設的意義重大。

1、房地產企業財務集中管控概述

1.1財務集中管控體系的內涵

地產企業的財務集中管控體系就是以網絡化管理系統為平臺，通過嚴格的規范化財務操作流程對財務工作進行梳理，將整個地產企業從總部到子公司所有的財務信息分條目錄入、分析，然后對這些財務數據進行自動化的上傳和處理，得出地產企業的總體財務狀況分析報告。只在方便高層管理者了解各子公司財務狀況以及企業整體資金鏈狀況，為企業今后的進一步發展提供相關的數據分析與支持。

當前我國大部分全國化的房地產財務集中管控體系是建立在電子信息和網絡技術基礎上的，同時又整合了國際先進的財務管理方法、理念、以及管理制度，不斷對財務操作流程進行中國化的創新，使房地產企業的財務工作變的更加科學、規范合理。從而可以更好的參與國內外地產行業的競爭。

1.2地產企業財務集中管控的優勢

1.2.1 財務核算標準統一

通過財務集中管控體系，可以把地產企業布局在全省、甚至全國的子公司的財務核算標準統一起來，以相同的核算單位、報表格式對財務管理進行梳理。同時以計劃的財務匯報時間對財務工作進行提交與匯報。方便企業高層和財務監督人員對財務狀況的調查與了解。

1.2.2 提高財務監督效率

鑒于房地產企業的地域性差別，大部分企業對于子公司的財務核算是允許獨立核算的。建立財務集中管控體系，不是要剝奪子公司財務核算的權力，而是為了更好的對子公司內部的財務狀況進行監督，推動銷售業績、員工績效、戰略規劃的科學制定與有效執行。

1.2.3 提升企業的控制力度

總部通過對子公司的財務集中管控，完成一系列的財務工作，包括：財務監督、資金監控、風險控制和彌補漏洞等，加強了對子公司的控制力度，避免了大型房地產企業“集而不團”、“各自為戰”的狀況。一方面提高總部對各種發展戰略的指定的科學性，另一方面加強了對子公司約束和控制的力度，不至于脫離企業既定的整體發展戰略規劃。

1.3房地產企業財務集中管控體系運行中的問題

雖然財務集中管控體系在某種程度上促進了房地產企業的發展，但是我們也要看到，企業在具體運轉過程中，集中管控效果還存在一定的不足。

1.3.1 阻礙了下屬公司的自主性

房地產企業的財務集中管控需要各地子公司將利潤與收入上繳總部，在進行統一的分配。由于當前我國的金融業還未達到發達國家的水平，資金流動較慢，使得下屬公司在面臨發展機遇或發現市場先機時，財政能力存在制約性。這固然會保證子公司按照企業整體的發展規劃發展，但是這也是妨礙子公司自主性發展的一種提體現。

1.3.2 總部管理效率較慢

財務集中管控需要將財務工作通過網絡匯總至總部，然后再進行數據處理和分析。當前我公司總部財務人員較少，工作量太大，造成財務人員力不從心的工作現狀。以至于不少財務報告處理效率較低。

1.3.3 管控系統功能不完全

財務集中管控對總部的計算機硬件要求較高。但是當前我公司對這方面還有待提高。一方面，處理器功率較小，造成計算機“機堵”問題；另一方面，財務處理軟件系統功能尚未開發完善，有些功能沒有寫入，還需要人工進行處理，降低了數據處理速度。

2、房地產企業財務集中管控體系的建設方向

2.1完善的財務信息處理平臺

當前房地產公司最重要的是建立一套完整的完善財務信息處理平臺系統。運用分布式賬套財務管理方式處理財務問題，由于地方子公司獨立核算，是的財務管理的信息編碼和名稱缺乏統一的使用標準。而且各地方子公司財務人員的不規范操作使得財務信息報表中難度和口徑出現很大缺口，公司日常管理的財務內容通過手工記錄、對賬、往來、核銷，不僅耗時耗力，還影響了報銷管理速度。

為了保證企業基本的織架構，必須將財務資料、政策機制、管理標準等具體內容進行量化管理，為整個企業財務管理部門提供基礎標準保障，使得房地產企業在全國范圍內做到財務管理的制度化與自主性的有機統一。

2.2 嚴格的財務核算制度

財務核算制度也是房地產企業建立健全財務集中管控體系的重要方向之一。比如：建立一個有利于公司集中管控的統一核算制度。財務人員在日常工作中可以使用系統的總賬處理功能，集成固定資產管理。從固定資產的投資、折舊、流通以及報廢統一生成自動的電子憑據；也可以利用總賬系統集成處理往來款，比如：格局賬單時間生成賬單的處理方案，借以完成付款單據的自動對接與核銷。

完成這一制度后，基本實現了企業財務集中管控中的流通管控功能，可以及時對下屬子公司每天的財務報表進行監控和管理，定期對子公司的預算、決算進行檢查。為資金下一步的流通方向進行效果對比分析，促進企業投資的科學性。

2.3高效率的資金運轉處理中心

隨著房地產企業產業布局規模的進一步擴大，建立高速的資金流通、結算處理中心是加強財務集中管控系統的重要內容。房地產企業的資金周轉速度不一，因為樓盤和項目的性質、地理子公司財務體系的戰略性調整，加強對其財務狀況和資金流量的監管。當前，地產企業構建財務管理團隊兩種模式：一種是總部直接派遣財務人員入駐；另一種是實行財務管理的集中核算。財務人員委派方式是指總部通過向子公司派遣財務人員，通過網絡系統進行財務工作的管理，與總部財務進行對接。這種財務人員可以通過校招和社會招聘選拔，屬于借調性質，占用總部編制，向總部財務領導負責。另一種是實行集中地財務集中核算，子公司設立財務報賬人員，只有使用權限，沒有批復和決定權限。限定范圍外的資金流動項目需要獲得總部財務部的單子簽章方可進行；總部設立專門的核算處理中心，負責領導、規劃、處理一切財務實務。

3.2 統一進行預算管理

子公司預算的制定要符合企業長遠的戰略布局和近期的資金流動現狀。在當前經濟環境下，堅持以風控為先，收支平衡，合理發展的原則。同時，結合子公司所在城市的發展情況以及房地產發展宏觀和微觀信息，完成整體性的財務預算管理。實現業績、績效、預算相結合的財務控制體系，合理的運作資金的流向，優化企業資源配置，推動企業整體的預算管理。

為保證統一預算管理的執行程度，財務部應結合公司上年度資金流動方向，創建預算執行分析反饋系統。在實際工作中，加強與子公司的財務信息交流，市場現狀交流，及時提醒風險狀況，強化預算編制的科學性，統籌風控與發展的統一。在具體工作制度上，總部可以召開半年、年度預算分析會，各子公司結合上季度、年度的財務報告進行預算分析，通過后再進行預算處理。

3.3 加強財務監督體系建立

對于財務集中管控體系建設，必須構建符合國家法律法規的財務管理制度。提高業務流程的規范化程度以及內部財務監督機制。良好的內部監督機制是完善財務集中管控體系的基礎和保障。

房地產企業下屬項目眾多，財務需要處理的事項較分散，使得財務監督的難度和工作量都較為龐大。對此，企業要將財務監督的主次、輕重進行劃分。實行重點監督，定期檢查的監督管理辦法。財務集中管控重點內容可以設為：會計的核算、財務報表審核、資金流動審核等關鍵財務審核工作。

3.4 加強硬件以及團隊建設

企業要想完善財務集中管控體系，就必須把企業龐大的人力資源優勢轉化成人才優勢。財務管理事關企業機密，更是要加強對財務人才培養的重視。從內部建立適合財務人才涌動的儲備機制，公平、公開、公正的選拔環境，合理有效的晉升體系，促進財務隊伍進一步專業化。同時，財務集中管控體系也需要對企業的電子信息技術進行升級。不斷提升財務處理軟件的功能和自動化程度，強化軟件處理速度，彌補系統漏洞等。

房地產企業財務狀況范文第5篇

【關鍵詞】房地產企業 能力分析 財務狀況

從2007年第四季度開始,中國房地產市場開始了調整,全球金融危機的爆發使房地產市場的調整幅度進一步加大。房地產市場出現價格盤整、成交量持續萎縮的狀況,對房地產企業的財務狀況造成非常不利的影響。房地產企業必須進行客觀的財務分析,反映企業真實的財務狀況及贏利能力,為企業管理層提供決策依據。

一、房地產企業的贏利能力分析

贏利能力是企業成敗的關鍵,只有長期贏利,企業才能真正做到持續經營。反映贏利能力的財務比率有凈資產收益率、總資產報酬率和權益報酬率等,所有這些指標都與凈利潤有關。盡管包括非經常性損益在內的凈利潤反映了公司的總體贏利狀況,但是扣除非經常性損益后的凈利潤能更客觀地反映公司主營業務的贏利能力。為了更加客觀真實地反映企業持續、穩定的贏利能力,在計算凈利潤時,應剔除兩方面的影響,一是剔除非經常性損益的影響,二是剔除企業管理層利用技術手段調節利潤的影響。非經常性損益通常指與企業的主營業務無直接關系的各項收支、損益、各項資產減值準備、補貼收入等科目。

經驗告訴我們,決定企業命運的是現金流,唯有現金流支撐的贏利才是真實的、可持續的。房地產企業還應分析銷售現金率、資產現金率,反映企業主營業務獲取現金的能力。銷售現金率是指經營現金凈流量與銷售收入之比,表明實現一元銷售所取得的經營現金凈流量。資產現金率是指經營現金凈流量與平均資產之比,表明一元資產通過經營活動所能形成的現金凈流入。一般來說,這兩個比率越高,企業獲取現金的能力就越強。

二、房地產企業償債能力和資產變現能力的分析

房地產企業償債能力和資產變現能力體現的是企業財務狀況的安全性。反映短期償債能力的指標有流動比率、速動比率,這類指標從靜態角度反映企業可在短期內用流動資產轉變為現金償還到期流動負債的能力。反映長期償債能力的指標有資產負債率和利息保障倍數,這類指標體現企業償還其長期債務本金與支付利息的能力。

在計算流動比率和速動比率時應充分考慮以下三個因素。首先是存貨的界定。在房地產企業,開發成本和開發產品均作為存貨列于流動資產中,而只有開發產品和已具備預售條件的開發成本才能在短期內變現。因此在計算流動比率時,需將不具備預售條件的開發成本從存貨中剔除出來。其次是應剔除待攤費用和預付賬款等事實上不能再轉變為現金償還負債的流動資產,并考慮存貨的真實價值。對于房地產企業高價取得的土地儲備,必須充分考慮減值準備,才能真實反映存貨的變現價值,客觀反映其償債能力。最后是應將預收賬款從分母流動負債中扣除。因為房地產行業的特殊性和國內預售政策,預收賬款實質上是企業未實現的銷售收入,一旦項目竣工入伙就可以結算收入,因此不能將預收賬款視為一般流動負債。在判斷房地產企業流動比率與速動比率的高低時,應結合行業的平均水平進行分析。

在分析房地產企業的短期償債能力時,還應結合存貨周轉率、投資性房產等因素綜合考慮。房地產企業存貨變現的時間很長,不同企業間存貨變現的速度差異也很大,在相同條件下,房地產企業存貨周轉率越高,其現金流入越快,凈資產收益率將越高,防范財務風險的能力將越強。投資性房地產能夠為房地產企業帶來相當大的現金流入,是償還短期債務的重要保證。

房地產企業在計算資產負債率時應該重視資產的真實價值,比如存貨是否存在減值、投資性房產是否采用公允價值。在計算利息保障倍數指標時,同樣要將非經常性損益和企業調節利潤的影響剔除,這樣才能真實反映企業的實際償債能力。

目前業界普遍認為,國內房地產企業財務安全的資產負債率不超過70%。事實上,國內房地產企業的負債水平普遍較高,處在高負債運營的狀態,房地產企業應更重視償還短期債務的能力。從動態角度分析一定時期經營現金流量償還到期債務的能力,這類指標有到期債務償付比率、現金支付保障率、利息現金保障倍數以及短期風險頭寸。到期債務償付比率是指經營現金凈流量與到期債務本息之比,反映公司運用經營現金流量償付到期債務本息的實際水平。該比率小于1,說明公司到期債務的自我清償能力較差;該比率大于1,則顯示經營現金流量比較充沛,足以償還到期債務。現金支付保障率是指本期可動用的現金與本期預計需支付的現金之比,反映企業在特定期間內可動用的現金是否能夠滿足企業當前現金支付的水平。利息現金保障倍數是指經營現金凈流量與債務利息之比,反映企業以現金償還債務利息的能力。該比率越高,說明企業越擁有足夠的現金用于償付利息,企業的財務風險也就越小。短期風險頭寸是指貨幣資金與經營凈現金流量之和減去到期流動負債的差額。該指標反映房地產企業償還短期債務的能力,是指企業除了現有貨幣資金外,未來一個時期內是否有足夠的收入償還短期債務的能力。該指標為正數,表明經營現金流量比較充沛,足以償還到期債務,反之,說明公司到期債務的自我清償能力較差。

在分析現金流量時,“銷售商品、提供勞務收到的現金”必須是真實的銷售現金回籠,“收到的其他與經營活動有關的現金”必須將關聯方歸還欠款、占用關聯方資金、非經營性現金流入剔除,還原真實的經營現金流量。

三、營運能力的財務分析

營運能力是以企業各項資產的周轉速度來衡量企業資產利用的效率。反映資產周轉速度的指標有存貨周轉率、流動資產周轉率、總資產周轉率。周轉速度越快,表明企業的各項資產進入經營環節的速度越快,形成收入和利潤的周期就越短,經營效率就越高。最能反映房地產企業運營能力的是存貨周轉率。存貨周轉率越高,說明項目開發周期越短。在相同的市場條件下,存貨周轉率越高,房地產企業將獲得更高的資產收益率。

在分析房地產企業的營運能力時,還應結合企業的發展戰略,不能簡單地以資產周轉速度作為判斷依據,因為有的房地產企業是通過提高周轉率來提高凈資產收益率,而有的房地產企業則是通過提高銷售利潤率來提高凈資產收益率。

四、房地產企業成長能力的分析

在現實生活中,人們更為關心的可能還是企業未來的成長能力。反映成長能力的指標有主營業務收入增長率、主營業務利潤增長率、凈利潤增長率、經營現金流量成長比率等。在評價企業成長能力時,掌握該企業連續若干年的數據,才能得出較為準確的判斷。

主營業務收入增長率、主營業務利潤增長率、凈利潤增長率越高,表明公司業務擴張能力強、市場競爭能力強,成長能力強。經營現金流量成長比率是指本期經營現金凈流量與上期經營現金凈流量之比,該指標反映公司經營現金流量的變化趨勢和具體的增減變動情況。一般來說,該比率越大表明公司的成長性越好。該比率大于1,表明公司經營現金流量呈上升趨勢。