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農村房屋拆遷法律法規范文第1篇

【關鍵詞】拆遷補償；司法對策

中圖分類號：D92文獻標識碼：A文章編號：1006-0278(2012)03-056-01

在經濟全球一體化的當今，國家要富強，社會要發展，這就使得建設成為必須。然而，建設要使用土地，土地上的建筑就要拆除，建筑的所有人或者使用人就要搬遷。也正是這看似簡單的道理，也使得這些年的拆遷問題引發了很多令人咋舌的悲劇。尤其是在最近幾年的城市化進程實踐中，涉及農村集體土地拆遷工作所帶來的問題愈發值得關注，特別是在一些區縣的城區擴建和經濟開發區建設等項目中，向農村索取集體土地已是必然和常態。這其中的問題如果處理不好，就容易引起矛盾的激化，從而給社會帶來許多不安定因素。

一、農村征地過程中存在的問題

農村房屋的拆遷工作是與征地工作同時進行的，主要依據的是《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的有關規定、國土資源部的一系列規章以及相應的地方法規和政府規章。雖然這些都為農村集體土地的征地拆遷工作和保護被拆遷人的合法權益提供了法律依據，但在拆遷工程中依然存在很多問題。

（一）相關法律法規的空白

如上所述，當前開展農村房屋的拆遷工作主要依據的是《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的有關規定。值得強調的是，這些都不是直接針對農村拆遷問題而存在的法律法規。鑒于此，各省、市人民政府通過參照以上所提及的法律法規，并依職權或多或少的出臺了一些地方性法規和政府規章，以便農村拆遷工作的實施。然而，由于各地方政府在解決農村拆遷問題至今沒有一個統一的規范標準，也就使得這些法律規章在實際問題的面前沒有可操作性。

（二）公共利益界定的缺失

由于《土地管理法》沒有對“公共利益”做出明確的規定，加之由于當前農業對于個人來講是兩低一高（低產出、低回報、高風險）的弱質產業而不被重視，越來越多的農民進城務工，因此一些地方政府和官員為了拉動當地GDP和個人政績，采取征用農民土地后又將土地以出讓或出租的方式招商引資用來增加財政收入。以公共利益為借口肆無忌憚地征地用于非公益項目的開發，這種對“公共利益”濫用的結果使得一部分人達到了位高權重或者一夜暴富的目的，同時也使得農民的利益受到了極大的損害。

（三）對農民權利的漠視

現實中，絕大多數征地工作都是由開發商或者是上級政府通過與農村的負責人直接談判進而簽訂征地協議，然后由相關部門發文進行公示，拆遷公司進行評估。在征地談判過程中，罕有村負責人將征地工作和談判進程向村民匯報或者是與村民共同協商，如此，村民連最基本的知情權都享受不到，更談何發言權、訴權。在拆遷進行中，一些村民的基本權利更是慘遭踐踏，輕則生活上被斷水斷電，重則人身受到殘害、房屋隔三差五遭遇毀損。最終，弱勢的村民不得不妥協而簽訂拆遷協議。

（四）執法有欠公允

在具體拆遷工作中，評估與補償標準隨意性大。對少數強勢的拆遷戶，征地方情愿以增加補償的妥協方式來息事寧人，甚至對個別的違建也予以較高的補償，但對于更多的勢力單薄的拆遷戶，征地方則通過一定程度的強制力和非法暴力解決。

（五）補償對象的混亂無根據

在個別地方對農村土地征用后，鄉鎮或者村委會對能獲得補償的成員范圍沒有一個法律上或者合理的依據。比如，“外嫁女”或者男方到女方家落戶的情況就得不到補償或者很少的補償。

二、農村征地過程中問題的解決途徑

（一）制定專門性法律法規

農村拆遷引發的問題之所以頻發，就是由于目前我國缺乏專門針對農村拆遷方面的法律規范。因此，制定有關農村拆遷的專門性法律是當務之急。對專門性法律法規的制定和完善，能針對性解決實踐中的糾紛、填補拆遷程序的缺失、壓制公權力的膨脹、保障私權利的合法權益。

（二）對“公共利益”予以清晰界定

對“公共利益”界定的重視在此是為了更好的保障農村被拆遷人的合法權益。當前，我國農村拆遷所依據的《土地管理法》、《物權法》等都沒有對公共利益有一個清晰而具體的界定。參考《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條明確規定的公共利益的六種情形，對于鑒定對農村集體土地的征收，其用途是否是為公共利益有一定的借鑒意義。

（三）對政府予以合理、明確的角色定位和法律責任

對政府角色和責任的明確，表面看為改變其角色錯亂的現狀，其旨在保障被征收人合法權益的實現。第一，明確政府的主體地位。從做出房屋拆遷、土地征收決定前的組織論證、公告，征求各方意見，到最后做出決定并實施拆遷，并且要對拆遷過程中出現的各種問題負有首要責任。第二，收回政府強制拆遷的權力，改變政府既是“運動員”又是“裁判”的不合理現狀。第三，予以政府法律責任約束，保證其權力的正確行使。征地過程中直接負責人和工作人員對其違反任何規定的行為要負相應的行政責任、民事責任，甚至刑事責任。只有這樣才能維護被征收人的切身利益，實現征地拆遷利益沖突的平衡，體現公正執法和公正司法。

參考文獻：

[1]賴淑春.農村集體土地房屋拆遷法律問題探討[J].山東大學學報,2008.

農村房屋拆遷法律法規范文第2篇

第一，“城中村”土地管理涉及多部法律。“城中村”土地的管理依據除《憲法》外，最少涉及五部法律法規――《物權法》、《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《農村土地承包法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》。特別是《土地管理法》和《城鄉規劃法》。這兩部法律在土地管理上既有緊密聯系又有很大區別，具體體現在編制和實施土地利用總體規劃和城市總體規劃。

“城中村”土地的空間位置在城市規劃區，從土地規劃的角度看“城中村”土地均是預留的建設用地，原則上不違背《土地管理法》。其開發建設必須在符合城市規劃的前提下，按照城市建設用地批準權限和程序報經政府批準。因此，利用“城中村”土地違規建房固然是有違土地法規，其實首先是違反了《城鄉規劃法》，在這種情形下，土地部門單獨調查處理這類問題自然顯得力不從心。更主要的是在城市區(包括城中村)的土地開發利用上，規劃是在前的，土地的審批和供應是從屬和被動的。

第二，“城中村”土地的性質具有雙重性。從《憲法》第十條“城市的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”規定看，《憲法》從地域空間上已明確地界定了國有土地和集體所有土地的界限，“城中村”土地的空間分布理所當然是“城市”的組成部分，應該是國有土地，可是現實中，這些土地無論從權屬管理還是實際控制上仍然是集體所有。“城中村”土地性質的雙重性，給管理帶來了兩難。

第三，“城中村”土地上房屋產權復雜。在2008年7月1日建設部《房屋登記辦法》實施前，我國僅對使用國有土地的單位或個人建造的房屋等發放房產所有權證，而對集體土地上的房屋不予發放產權證，這類建筑物的產權認證沒有法律依據。《城市房屋拆遷管理條例》也是針對國有土地上的建筑物制定的。這就造成涉及征收土地時，“城中村”土地上的建筑物是按城市房屋拆遷標準還是集體土地地面附著物的拆遷標準補償的爭議。

第四，“城中村”的管理體制問題。“城中村”地處城市，可是其居民身份不是市民而是村民，行政管理體制不是辦事處、社區的城市管理模式，而是按鄉管村、村管民的農村行政管理體制；村民的經濟來源既要依賴農業，又不完全依賴農業，村民的生活方式既有城市的一面，又有農村的一面，也即歷史上形成的“城鄉二元”體制。這種“二元分割”體制使得國土部門對其既不能完全按城市土地管理，也不能完全按農村土地管理。

解決“城中村”土地問題，要站在統籌城鄉發展和加快城鎮化進程的高度，充分發揮“城中村”土地的資產效益，綜合運用經濟、法律、行政等手段和政策，依法依規管理。

第一，涉及“城中村”土地管理的法律要相互銜接、符合實際。以《憲法》為根本依據，結合《物權法》的實施，修改調整《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房地產管理法》等，法律法規之間與“城中村”土地有關的條款規定要相互銜接，特別要注重解決現實中已經普遍存在的如前述諸類問題。

農村房屋拆遷法律法規范文第3篇

一、以法治的手段，解決土地流轉的尖銳矛盾

在全縣農村的開放開發中，農戶中土地流轉的矛盾一時反映比較突出和尖銳，據統計，全縣農戶與農戶中的土地流轉達6000多畝，涉及農戶達4000多戶，涉及人口達萬余人。土地流轉成了開放開發中的攔路虎和硬骨頭。為解決土地流轉的根本問題，我們采取了以下做法：

第一，認真分析土地流轉的具體情況。在各鎮村分析歸類的基礎上，縣又統一進行了情況分析歸類。全縣農戶中的土地流轉主要有這么四大類：一是缺少勞力型。有的家庭兒子上了大學或進城務工，女兒出嫁，家中勞力缺少，將部分土地流轉給了其他農戶耕種；二是棄農經商型。有的農戶全家進城經商，土地在拋荒中也就自然流轉了；三是相互轉讓型。有的農戶承包的土地離自己居所較遠，耕種不方便，因此，就將土地轉讓給居所近的農戶耕種；四是個人集中承包型。有的農戶把多余的土地轉讓給少數農業大戶、種殖大戶和養殖大戶，由他們集中承包了規模成片的土地。

由于農村開放開發，開發商征用土地要給予經濟補償，因此，經濟利益的驅動，使一些農戶將流轉了的土地需要重新從其他農戶手中拿過來，耕種土地的農戶算到自己靠土地能獲補償，不愿將自己耕種的土地再流轉出去。因此，造成了矛盾跌起，從而嚴重影響了農村開放開發的進展。

第二，依法分類處理。針對全縣農戶中土地流轉的四種類型，在不違反《農村土地承包法》和《土地管理法》等法律法規的基礎上，全縣統一采取了四種處理辦法：一是缺少勞力型的，有簽定協議轉讓的，依法按協議執行，對轉讓中無書面協議，有口頭協議，且有第三人證明的，按同樣具有協議效力執行。對土地流轉中無書面協議、有口頭協議，且無第三證人的，流轉的土地必須依法重新流轉。二是對棄農經商型的，私自拋荒土地，無簽訂任何協議的，土地由集體協議收回或轉讓給其他農戶承包的，一律不再考慮土地流轉問題，土地征用補償金由現承包人享有。同時，對簽有協議的，按協議執行。三是對相互轉讓型的，進行協商解決，補償的差額部分共同享有，或一方享有，對協商不成的通過司法手段解決。四是對集中承包型的，由協議的按協議解決，無協議的通過法院判決解決。

第三，依法強制執行。對在解決土地流轉過程中的無視法律、不遵守協議、胡攪蠻纏、起哄鬧事的少數農戶，在調解和經教育無效的情況下，通過司法程序進行判決，并進行強制執行。通過依法強制執行，既維護了廣大農戶的利益，又維護了法律的尊嚴，規范了解決土地流轉中的程序和手段，據統計，全縣有30多戶農戶都是通過這一司法程序解決土地流轉中的矛盾的。

通過依法解決農戶中的土地流轉問題，農村開放開發中的矛盾得到了及時化解。同時，也規范了今后土地流轉的手段和程序，依法加強了土地流轉中的管理工作，使類似的矛盾得到有效控制，為全縣農村的開放開發奠定了良好的基礎。

二、堅持依法行政，打好征地拆遷攻堅仗

隨著全縣農村開放開發的框架拉開，征地拆遷成了經濟發展中的攻堅仗。為打好這場攻堅仗，縣委、縣政府結合本縣實際，依法制定和出臺了征地拆遷補償政策。在開放開發的征地拆遷中，各行政執法部門高舉依法行政的旗幟，堅持做到有法必依，執法必嚴，違法必究。做到了五公開：

一是公開征地拆遷的法律法規依據。向廣大村民（居民）公開《土地管理法》、《農村土地承包法》、《南京市房屋拆遷條例》等法律法規的內容。同時，公開縣委、縣政府制定和出臺的有關征地拆遷的政策文件內容。使廣大村（居）民懂得了征地拆遷的法律程序、補償標準。使他們懂得在征地拆遷中應該怎么做，不應該做什么。不斷增強了他們自身的法律意識，依法維護自身的合法權益，而且能抵制不依法辦事的人和事。

二是依法公開征地拆遷的范圍。全縣在舊城改造、公路建設、河道建設、學校擴建、商業用地及工業用地等諸多內容的征地拆遷中，都統一由縣國土資源管理局和建設局根據《土地管理法》、《南京市房屋拆遷條例》等法律法規，在規定的時間內向廣大村（居）民發出征地拆遷公告，公告向廣大村（居）民公布征地拆遷的范圍和時間，同時，將公告張帖和打印下發到涉及征地拆遷范圍的村（居）民家中，使廣大村（居）民根據公告的安排，提前做好征地拆遷的準備工作，從而，確保征地拆遷的順利進行。

三是公開征地拆遷的標準。土地的征用一般分為荒地、荒山、丘陵和糧田四個等級，根據不同等級給予不同的補償標準。同時，開發商和工業用地補償標準較高，交通道路建設根據全省統一的補償標準執行，房屋拆遷一般城鎮拆遷補償標準較高，農村房屋拆遷是以房換房。對城鎮和農村拆遷戶中補償金達不到購買住居房和換不到住居房的困難戶，一般由政府安排廉租房統一住居。這樣，既解決部分困難戶的困難，又保證了征地拆遷的順利進行。深受廣大村（居）民好評。近年來，我縣由于依法征地拆遷補償，維護了廣大群眾的利益，因各種建設拆遷的7000多戶村（居）民，都高高興興地配合政府進行了按時拆遷，拆遷無發生任何大的嚴重事件，受到上級好評。

四是依法制定強制措施。對在征地拆遷中的個別“釘子戶”和一些違返規定的做法，縣也統一制定了強制措施。如我縣一些農戶得到拆遷的通知后，為了多獲取一些補償金，私自將平房翻建成樓房，有的門口無院墻的連夜趕砌院墻等等。這些做法都違反了拆遷補償的規定。因此，在拆遷中一概不予補償。這樣，既維護了政策的嚴肅性，又是少數唯利是圖的人受到了制裁。對于在拆遷中的個別“釘子戶”采取由仲裁機構進行裁決，不服仲裁的，引導他們通過法院判決解決，法院判決后進行強制執行。

五是依法做好就業安置工作。為了做好拆遷征地中的就業安置工作，縣和各鎮分別依法建立了職業介紹所，對35歲以下的剩余力全部介紹安排到企業工作。對35歲到50歲的農村壯勞力通過中介機構全部介紹到建筑行業、企業做臨時工，同時，對失去勞動能力的村民全部采取給予最低生活保障線，對有一定經濟實力和經營能力的人，全部介紹到縣城和各鎮集鎮從事個體經營等，并給予一定的優惠政策，對有木工、瓦工、水電工、修理工的農村剩余人員，縣和各鎮又統一進行再培訓，在提高他們技能的基礎上進行介紹安置。對于無技能、又想學一技之長的青年農民，縣職業介紹所分別組織他們學修理、學電腦、學烹調、學駕駛等技術，具備一技之長后再進行介紹安排，由于在征地拆遷中，及時做好農村勞動力的轉移和安置，使廣大村民逐步擺脫了過去靠種幾畝田維持生活的苦日子，走上了城里人爭工資過日子的陽光路，生活逐漸富裕。隨著全縣開放開發的進程加快，經濟總量的不斷上升，征地拆遷的農戶的日子將會過得越來越好，會越來越嘗到開放開發的甜頭。

三、強化法治建設，確保群眾安居樂業

在全縣農村開放開發中，我們以物質文明、政治文明和精神文明建設為核心，堅持“三個文明”一起抓。特別在政治文明建設中以法治建設為核心，深化“四五”普法教育，積極創建“平安xx”，確保全縣人民開放開發中安居樂業。

第一，深化“四五”普法教育，營造崇尚法治的良好氛圍。圍繞深化“四五”普法教育，縣人大先后兩次進行了專題審議，縣依法治縣領導小組又對全縣8個鎮、10個“民主法制建設模范村”的試點單位和17個部委辦局進行了“四五”普法的中期考評檢查，依法治縣領導小組辦公室結合農村開放開發，編印下發了《現代農民法制教育讀本》等法律法規10萬多冊（份）送到農戶家中，每年結合農村黨員干部冬訓，組織百名普法講師團到場上法制課，國慶期間，縣依法治縣領導小組辦公室又協調20個部門的人員，開展了“送法進村鎮”活動，萬余份法制宣傳資料進村入戶。從而，在全縣農村營造了崇尚法治的良好氛圍。為開放開發創造了良好的法治環境。

農村房屋拆遷法律法規范文第4篇

首先，就事論事，《憲法》第十三條“國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權”中關于“房屋”的保護，并不是保護房屋本身，而是保護房屋所有人的房屋所有權。保護房屋與保護房屋所有人的房屋所有權，有質的區別。如果法律保護房屋，這個房屋就不能拆除，包括它的所有人也不能拆除這個房屋。就目前我國的法律而言，只有列為重點文物保護對象的建筑物等極少數房屋，受法律保護不能拆除。而保護房屋所有人的房屋所有權，則根據不同事項有不同的保護方法。房屋所有權的登記發證，是對房屋所有人權利的確認和保護；房屋的租賃、抵押登記和交易變更登記，是對房屋所有人權利變更和房屋所有人變更的確認和保護。而房屋拆遷是通過評估補償和提供安置措施來保護被拆遷人的房屋所有權，是基于房屋拆遷實際的一種特殊保護形式。至于《憲法》第三十九條“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”，是為防止執法機關、執法人員擅入民宅非法搜查而立，保護的是住宅內的人身安全和財產安全。

其次，目前我國仍處于社會主義初級階段，發展是第一要務，主要任務是集中力量發展社會生產力，實現國家工業化。要發展就避免不了新建建設項目，新建建設項目就避免不了房屋拆遷，不能因為個別地方在房屋拆遷中存在違法拆遷、侵害被拆遷人權益的事情而“因噎廢食”。建設的根本目的是以人為本，為人服務，為了提高和改善人民的生活水平，這就決定了工廠、學校、醫院、商店、住宅等建設項目需要建在有人生活而不是荒無人煙的地方，城市和村鎮在建設和改造的過程中也不能只建新房而不拆除舊房，鐵路、公路也不能為了避開房屋拆遷而彎來彎去。一句話，該拆的，還得拆。叫停房屋拆遷，不利于經濟建設，不利于提高和改善人民的生活水平，也無助于保護被拆遷人的權益。

第三，保護被拆遷人的權益，關健在于房屋拆遷是否依法進行，職能部門是否監管有力，補償標準是否合法合理，安置措施是否及時落實，建設資金是否按時到位，法律救濟是否渠道暢通。只有嚴格而又有效的監督管理措施，依法而又合理的拆遷補償安置標準，安全而又到位的拆遷和建設資金，暢通而又公正的法律救濟渠道，才能從根本上達到保護被拆遷人合法權益的目的，才能在經濟建設和被拆遷人權益保護兩個方面取得雙贏效果。依法

目前，一些地方確實存在比較嚴重的違法拆遷問題，如個別地區至今還沒有出臺統一的拆遷補償安置標準，導致一個項目一個價，甚至拆遷人定價；個別單位未取得房屋拆遷許可證，甚至規劃紅線尚未劃出、用地手續尚未批準，即行違法拆遷；有的在拆遷補償資金不足，安置措施不落實的情況下，匆匆拆遷，結果不僅拆遷中途停止，已拆戶長期在外過渡，建設項目也難以按時開工建設；有的地方實行評估公司總額承包，評估公司則降弄虛作假，降低補償費用，減少安置面積，通過損害被拆遷人的利益來增加自己的贏利，等等。

在房屋拆遷中，相對拆遷人而言，被拆遷人處于弱勢，是需要予以特別保護的群體。下面，就房屋拆遷中如何保護被拆遷人合法權益，談幾點個人意見。

一、建章立制，加強管理

1、建立健全房屋拆遷有關規章制度是保護被拆遷人合法權益的重要保證。

建立健全房屋拆遷有關規章制度，是以拆遷法規為依據，在拆遷管理、服務管理、補償安置、爭議調處、監督檢查等方面，通過制定具體的政策規章和規范性文件，建立依法、公正、規范、有序的房屋拆遷秩序，保護被拆遷人的合法權益。

2、加強對房屋拆遷的監督管理是保護被拆遷人合法權益的重要措施。

公告拆遷，接受監督。拆遷主管部門核發房屋拆遷許可證后，必須將拆遷人名稱、房屋拆遷許可證發證機關名稱和文號、拆遷范圍和四至、拆遷期限和搬遷期限、拆遷登記事項和訴權等內容，依法進行公告，接受社會監督。被拆遷人認為核發房屋拆遷許可證的具體行政行為侵犯其合法權益的，可以依法向人民法院。人民法院在審理期間認為需要停止拆遷行為的，可以作出暫停拆遷的決定。

加強監管，維護秩序。首先，加強對拆遷人的監督管理力度，防止違法拆遷、損害被拆遷人合法權益的事情發生。對無房屋拆遷許可證拆遷、超拆遷范圍拆遷、超拆遷期限拆遷、自行評估、克扣補償款和安置面積、拖延補償款、超期限安置等違法行為，拆遷主管部門應當堅決制止、嚴肅查處。其次，加強對被拆遷人的監督管理力度，對乘拆遷之機滿天要價、敲竹杠的，也應及時制止，依法維護拆遷人的合法權益。第三，加強對拆遷服務工作的監督管理力度，對無證服務、有證亂服務等行為，要堅決查處，決不姑息。要建立健康、有序的拆遷服務市場。通過開展經常性的房屋拆遷服務工作上崗資格培訓和后續教育等工作，不斷提高房屋拆遷服務隊伍的政治思想素質和業務工作技能，保證房屋拆遷服務工作的公正和拆遷服務工作的質量。第四，加強內部監督管理，對違法核發房屋拆遷許可證、該管理的不管理、該查處的不查處、不該管的亂管等行政違法行為，要嚴肅處理，維護房屋拆遷正常秩序。

二、依法拆遷，規范服務

1、拆遷人依法進行房屋拆遷活動是保護被拆遷人合法權益的關健因素。

持證拆遷。持證拆遷的“證”，即房屋拆遷許可證。任何單位因建設需要拆遷房屋的，應持建設項目計劃立項批準文件、建設用地規劃批準文件、建設用地批準文件和拆遷方案等資料，向拆遷主管部門提出申請，取得房屋拆遷許可證后，方可拆遷。

按證拆遷。在房屋拆遷中，拆遷人必須按照房屋拆遷許可證核定的拆遷范圍、拆遷期限進行拆遷，不得超過批準的拆遷范圍或者拆遷期限違法拆遷。確實需要調整拆遷范圍或者拆遷期限的，拆遷人應持相應資料，向拆遷主管部門提出申請，經拆遷主管部門批準，重新核發房屋拆遷許可證，并重新房屋拆遷公告。

2、規范的拆遷服務行為是保護被拆遷人合法權益的重要因素。

持證服務，“動”“評”分離。從事房屋拆遷服務工作的單位必須具有房屋拆遷服務資質，其工作人員必須具有房屋拆遷服務工作上崗資格。未取得房屋拆遷服務資質、上崗證的單位、人員不得從事房屋拆遷服務工作。同時，應實行拆遷服務“動遷與評估相分離”，動遷工作由具有動遷服務資質的拆遷服務單位實施，評估工作由具有價格評估資質的拆遷服務單位從事，各負其責。動遷單位受拆遷人委托從事動遷工作，對拆遷人負責；評估單位居中服務，如實評估，對法律負責，對評估結果承擔法律責任。不得由同一家拆遷服務單位同時進行動遷服務和價格評估工作。

中介服務，依法收費。拆遷評估是拆遷補償的依據。為保

證房屋拆遷價格評估的公正性，拆遷人、被拆遷人不得自行評估，拆遷主管部門也不得進行房屋拆遷評估。此外，動遷單位和評估單位應嚴格按照物價部門規定的標準向拆遷人收取動遷服務費和評估費，要堅決杜絕拆遷費用總包或者拆遷補償安置承包。拆遷服務單位與被拆遷人分同一塊蛋糕，吃虧的只能是被拆遷人。

三、標準合理，措施到位

1、符合當地經濟狀況實際的拆遷補償安置標準是保護被拆遷人合法權益的根本所在。

房屋拆遷補償安置標準是房屋拆遷中最核心的問題，不僅關系到拆遷人和被拆遷人的切身利益，也會對當地的經濟建設產生直接影響。偏低的補償安置標準，損害被拆遷人的利益，影響社會穩定，也造成拆遷難；偏高的補償安置標準，損害拆遷人的利益，影響招商引資，影響社會發展。

合理的拆遷補償安置標準，應當符合當地的經濟狀況實際。衡量拆遷補償安置標準是否合理，這有一條，“補償費用與安置成本基本平衡”，即被拆遷人得到的房屋拆遷補償款，能夠支付同等級同面積安置房的購（建）房款；被拆遷人得到的臨時過渡費，能夠租得起一定面積的房屋。

2、落實拆遷補償安置各項措施是保護被拆遷人合法權益的關健所在。

房屋拆遷，拆遷人應當準備齊全拆遷所需資金，按拆遷協議的約定，及時向被拆遷人支付房屋補償費、裝修補償費、地面附屬物補償費、搬家補助費、臨時過渡費等拆遷補償費用。

同時，拆遷人還應向被拆遷人提供必要的安置措施，并根據具體安置方式，進行安置價格結算。需要拆遷人購買商品房或者建造成套住宅安置被拆遷人的，拆遷人應準備充足的購（建）房資金，及時購買或者建造符合國家建筑規范要求的成套住宅，按時交付給被拆遷人。實行貨幣安置的，拆遷人應按拆遷協議約定支付貨幣安置款。征用農村集體土地房屋拆遷實行宅基地安置的，拆遷人應協助被征地村辦理農居點建設用地有關報批手續。

需要指出的是，許多地方把對被拆遷人的補償安置當作僅僅是拆遷人的責任，似乎與政府無關，這是一種錯誤認識。建設項目不僅給投資人帶來利潤，也給當地帶來長期的稅收和就業機會，帶來當地經濟的發展。政府在招商引資的同時，也要充分考慮拆遷安置工作，給被拆遷人以一定的政策扶持。如一些地方向被拆遷人提供低價商品房或者經濟適用房，對原住房面積較小的被拆遷人實行保底安置政策，對經濟特困戶由政府給予資金資助，建造農村多層公寓或者提供規劃農居點安置征用農村集體土地中的被拆遷人等，縮小了被拆遷人補償收入與安置支出之間的差距，變“入不敷出”為“基本平衡”。既不加重拆遷人的經濟負擔，也解決了被拆遷人的安置問題，緩解了拆遷難的矛盾。

四、依法裁決，司法救濟

1、依法調解和裁決房屋拆遷爭議是維護拆遷雙方合法權益的必要手段

在房屋拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人之間對拆遷補償形式、補償金額、安置人口、安置方式、安置面積、安置地點、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事宜有爭議，在所難免。在協商不成的情況下，申請拆遷主管部門依法裁決，是解決爭議的有效途徑，也是拆遷雙方的正當權利。

裁決工作的目的是保護合法，糾正違法，解決爭議。因此，拆遷主管部門受理拆遷爭議裁決申請后，應查明情況，進行調解。調解中應充分聽取雙方的陳述意見，保障爭議當事人平等行使自己的正當權利。拆遷主管部門應認真核對資料，核實證據。對合法的主張，應予支持，不合法的主張不予支持。做到依法、公正，適用法律平等，以法服人，以理服人。

調解無效，拆遷主管部門應以事實為依據，以法律為準繩，及時作出裁決決定并送達爭議各方，不得拖延不辦。裁決后需要人民法院強制執行的，實行強制執行前，應當依法向公證機關辦理被拆除房屋證據保全手續和拆遷補償安置款提存手續，拆遷人必須依法向被拆遷人提供過渡用房或者作出安置措施。不能因強制執行而侵害被拆遷人的合法權益。

2、用法律武器保護自己是拆遷雙方維護自身合法權益的法律手段

1、被拆遷人認為拆遷主管部門或者拆遷人有下述違法行為的，可以用法律武器保護自己。

（1）認為拆遷主管部門違法核發房屋拆遷許可證的，可以依法申請行政復議，也可直接向人民法院。

（2）認為拆遷主管部門不履行法定監督管理職責，對違法拆遷行為不查處，或者不依法查處的，可向該拆遷主管部門的上級行政機關或者同級人民政府投訴，也可向人民法院。

（3）認為拆遷主管部門違法裁決，或者對拆遷主管部門作出的裁決不服的，可以依法申請行政復議，也可直接向人民法院。

（4）認為拆遷人有違法拆遷行為的，可以向拆遷主管部門舉報，也可向人民法院。

2、拆遷人認為拆遷主管部門行政不行為的，可以向人民法院。

3、拆遷雙方發生拆遷爭議的，可以申請拆遷主管部門裁決，也可向人民法院。

4、對于已經超過行政復議和訴訟期限，或者法律法規明確規定不屬于行政復議和訴訟的事項，可以通過渠道，向政府和拆遷主管部門反映。

3、加強拆遷案件的審判和執行工作是維護拆遷雙方合法權益的重要手段

人民法院受理房屋拆遷行政訴訟、民事訴訟申請后，應依據國家《行政訴訟法》、《民事訴訟法》和房屋拆遷政策法規的具體規定，及時作出判決。拆遷主管部門申請先予執行或者強制執行的，人民法院應依法作出裁定，履行執行職能。

農村房屋拆遷法律法規范文第5篇

關鍵詞：房屋拆遷；濫用；預防；公共利益；行政救濟

1998年6月，河南省鄭州市發生的一起住戶狀告市政府拆遷糾紛案，就是針對拆遷行為的合法性引發的。為了闡述對房屋拆遷權濫用與預防研究的現實意義，我們簡略介紹一下此案案情。

1998年3月，《河南商報》登載了鄭州市將興建裕達文化廣場，并將拆除鄭州市裕達國貿大廈旁邊的五幢樓房的消息。水利部水工金屬材料結構質量檢測中心（以下稱水工檢測中心）所購買的裕達花園17號、18號商品樓名列其中。裕達文化廣場采取政府和港資合作的方式興建，政府出資1000萬元，港資河南裕達置業有限公司出資5000萬元。此兩幢樓的住戶（水工檢測中心職工）向拆遷人"鄭州市裕達廣場工程建設指揮部"（以下稱指揮部）提出了數個問題，均未獲答復。隨后，指揮部張貼了《城市房屋拆遷公告》，正式開始拆遷。住戶認為，裕達廣場雖名為公益事業，實質上更多是裕達公司借用政府行政手段，為改善其所有的裕達國貿大廈周邊環境從而促使其銷售和升值而進行的商業運作。住戶進而認為，政府規劃、拆遷房屋的行政行為的合法性存在問題，遂向河南省高級人民法院提起行政訴訟，狀告鄭州市人民政府、鄭州市城市規劃管理局、鄭州市拆遷辦等單位，要求撤銷其對17號、18號商品樓的拆遷決定。而市政府方面認為，裕達廣場的建設是為了改善城市投資環境、創建衛生城市和園林城市而實施的城市建設的一部分，城市規劃法賦予了市政府權力，任何單位和個人必須服從人民政府根據城市規劃作出的調整用地的決定〔1〕。

顯然，房屋拆遷權是否被濫用是本案爭執的焦點。其中，政府的拆遷行為程序是否合法以及是否為了公共利益的需要，是兩個關鍵問題。

上述案例，突出表現在如何評定拆遷行為在實體上和程序上都具有合法性上，即拆遷行為實體上應符合什么標準才是合法（而不是看是否有合法的審批機關的正式批文），并應同時履行什么樣的法律程序（不應拘泥于現有規定程序）才能有效。這是一個重大理論問題，是解決拆遷權本身合法性的切入點。

一、 拆遷權實體合法的唯一標準——社會公共利益

房屋拆遷權的核心在于它的強制力，它不需被拆遷人同意就能夠產生法律效力。由于這項權力的行使以國家權力作為后盾并涉及私人房屋所有權的保護，因此，防止該項權力的濫用，便成為判定拆遷權行使合法性的關鍵。而為了判定拆遷權是否被濫用，應當首先在法律上設置一個標準，用以評判一項具體的拆遷行為是否合法。這項標準就是"社會公共利益".因此，"社會公共利益"又成了評判房屋拆遷權是否合憲以及是否被濫用的唯一標準，而且在房屋強制拆遷與保護房屋所有權和土地權利的利益沖突中，也成為了十分有效的"平衡劑".

1.關于"公共利益"的涵義

盡管"社會公共利益"對房屋拆遷法律制度的設立至關重要，但我國目前迄今尚無一個統一的界說。不管在立法上，還是在學理解釋上，"社會公共利益"的概念都是不確定的，造成了人們認識上的偏差。這是導致房屋拆遷權被濫用的客觀因素。與"社會公共利益"相似的一個概念是"公共性目的".關于"公共性目的"涵義之解釋，曾經歷了一個發展過程。為了限制土地征用權的濫用，外國的一些法院將"公共性目的"解釋為"公共的使用"，即代表公共利益的主體的使用。然而，這一解釋卻在實踐中產生了許多問題。如果只有代表公共利益的主體的使用才能具有"公共性目的"，那些不代表公共利益的主體就會被排除在外。而且，事實上，代表公共利益的主體的范圍在實踐中也不易明確界定。有些主體所代表的利益既有"公共利益"的成分，又有"非公共利益"的成分，這類主體是否可以進行土地征用呢？因此，各國立法和判例便開始使用"公共利益"的提法，以進一步確定土地征用權合法的標準。現在，大多數國家和地區的立法都認為，"公共利益"應包括兩層涵義：一是須有公共使用的性質，二是須有公共利益的用途。

在立法上，一些國家和地區以列舉的方式規定"公共利益"的范圍。如香港，其《收回官地條例》和《土地征用條例》同時規定，官地收回和征用土地須以"公共用途"為目的，并規定以下幾種情況的"收回"和"征用"屬于"公共用途"：（1）為使物業欠佳的衛生情況得以改善，或重新修建經改善了衛生情況的居所或建筑物；（2）由于建筑物接近或連接其他建筑物，嚴重干擾空氣流通或建筑物的狀況不適合人居住；（3）與軍隊有關部門的任何用途；（4）總督會同行政局決定為公共用途的任何類別用途而作的收回或征用〔3〕。前面已經論述過，房屋拆遷產生的法律后果之一是導致土地權利流轉給拆遷人，這也是房屋拆遷的唯一目的。因此，房屋拆遷權的合法性應適用土地征用的合法性理論。在我國，"公共利益"的法律地位在立法中得到了確立。首先是《憲法》。該法第十條第三款規定："國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用".其次是《土地管理法》。該法第二條第二款規定，"國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用"，并同時在第58條第一款第（一）項規定，國家因為公共利益需要使用土地的，可以依法收回國有土地使用權。第三是《城市房地產管理法》。該法第19條規定，在特殊情況下，國家可以根據社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回出讓土地使用權。第四是《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。該條例第42條規定，在特殊情況下，國家根據社會公共利益的需要，可以依法收回土地使用權。顯然，從憲法、法律到行政法規，"社會公共利益"都成為了征用土地、收回土地的前提條件，并且在概念使用上都是一致的。然而，在房屋拆遷立法上，這一立法宗旨卻悄然發生著變化。新《城市房屋拆遷管理條例》（已于2001年11月1日生效實施）第二條規定："在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例".事實上，該條例就未對拆遷行為本身的合法性作出任何規定。相比而言，1991年《城市房屋拆遷管理條例》第二條"凡在城市規劃區內國有土地上，因城市建設的需要拆遷房屋及其附屬物的，使用本條例"的規定，將房屋拆遷的合法性界定為"城市建設需要"，卻更為明確。《城市私有房屋管理條例》第四條規定："城市私有房屋因國家建設需要征用拆遷時，建設單位應當給予房屋所有人合理的補償……".這里的"國家建設"與前述"城市建設"不是同一個概念。何謂"國家建設"，我們力圖從現有立法中去尋找一個詮釋它的依據。

1999年1月1日前施行的《土地管理法》列專章規定"國家建設用地"，在第21條中對"國家建設" 作了這樣的限定，"國家為了進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業"，并在第22條中進一步詮釋：國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業的建設項目，只能是列入固定資產投資計劃或者按照規定準許建設的國家建設項目。因此，我們可以得出"并不是所有城市建設都是國家建設"的結論。對此，國家計委、原國家國土局《關于建設用地計劃管理暫行辦法》第16條規定："本辦法所稱建設用地，包括國家、鄉（鎮）村集體建設和農村個人建房的新建、擴建、技改項目用地以及采掘、建材等行業的生產用地".該條進一步解釋"國家建設用地"，"是指全民所有制和城鎮集體所有制單位以及上述單位同農村集體經濟組織共同投資興辦的聯合企業，需要的各項建設用地".根據"公共利益"的含義進行理解，國家建設行為總是以社會整體利益作為出發點的，社會整體利益本身就是"社會公共利益"，故國家建設本身就具有"公共利益"的性質。因此，現行拆遷立法本身就存在不統一的問題，在拆遷合法性規定上，宜采用"社會公共利益需要"或者"國家建設需要"的提法，而不宜不作任何規定。這樣既可以與土地征用、土地收回實體合法性要件一致，又可避免行政法規的立法與憲法、法律不一致。無論如何，拆遷立法的違憲都是不允許或應予糾正的。 前述案例中的建設項目，顯然屬于"城市建設需要"，應為"國家建設用地"范疇，具有"公共利益"性質。

2.公共利益的層次性

不同性質國家建設拆遷，其所代表的社會公共利益的層次性是不同的，這產生了公共利益的層次性問題。按建設項目本身計劃審批的效力分類，可將拆遷的公共利益分為三個層次：

其一，最高層次的公共利益。它是用國家預算內基本建設撥款進行固定資產投資的項目用地拆遷具有的利益層次。通常表現為國家重點建設工程用地，如大型機場、鐵路等工程用地。

其二，中間層次的公共利益。它是地方用國家預算內各項機動財力安排的基本建設固定資產投資項目用地拆遷具有的利益層次。通常表現為地方各級安排的地方重點建設項目，這類用地為數不少。

其三，最低層次的公共利益。它是各地企事業單位用預算外資金、自籌資金和銀行貸款安排的基本建設項目拆遷用地具有的利益層次。通常表現為企事業單位利用自有資金安排生產和非生產性建設項目用地，以及人民政府批準或城市規劃統一安排的城市居民住宅建設用地。

上述最高層次和中間層次的公共利益建設用地拆遷，屬前述"國家建設用地"拆遷范疇，具有一般意義上的公共利益性，不會引起歧義，且得到了社會的普遍認同。而在最低層次的公共利益的建設用地拆遷中，顯然建設單位已經多元化，已從計劃經濟體制下純國有企業的單一主體，演變成了有集體企業、私營企業甚至外資企業參與的多個主體。國家通過這為數眾多的不同經濟形式主體實現著國家的經濟建設目的。換言之，不管是國有企業，還是集體企業、私營企業和外資企業，只要其拆遷用地一旦被納入了國家用地計劃，便成為了社會主義經濟建設的組成部分。并且，商品經濟體制本身也將各類所有制的企業置于了獨立核算、自主經營和自負盈虧的生產者和經營者的法人地位。因此，不管是國有企業參與的建設項目，還是其他私營、外資企業等參與的經濟建設項目，都是以自身利益為其出發點的（在本質上已沒有區別），并反過來以提高人民物質文化生活水平、服務于整個社會為最終歸宿。即使是城市居民住宅建設，也以此為己任。因此，最低層次的公共利益是間接的，在以生產資料公有制為主體的多種經濟成分并存的社會主義初級階段是存在的。

3.公共利益的層次對房屋拆遷權的影響

我國房屋拆遷的公共利益的層次性，最終影響著房屋拆遷權行使的基本規則，概括起來有以下三項：

其一，低層次的"公共利益"的房屋拆遷，應當滿足并服務于高層次的公共利益的拆遷。國家計委、原國家國土局《關于建設用地計劃管理暫行辦法》第三條在編制用地計劃應遵循的原則的第三項規定，"對各項建設用地實行統籌規劃，綜合平衡、保證重點、兼顧一般".原國家國土局《關于國家建設用地審批工作的暫行規定》第四條規定："建設項目用地實行計劃指標控制，首先保證國家重點建設項目……".此兩規定揭示了一個共同原則，即高層次公共利益的建設項目拆遷優先于低層次的公共利益的建設用地拆遷高層次的公共利益建設項目拆遷用地計劃制約低層次的公共利益建設項目拆遷用地計劃。

其二，相同層次的"公共利益"的房屋拆遷計劃，無抵銷對方的效力。即同一層次的公共利益的建設需要拆遷同一處房屋時，應以向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請的時間先后順序為準。為什么要確立這樣一項規則呢？首先，是反不正當競爭所需。如果不以這條規則作為處理應將拆遷許可證核發給哪一個申請人的依據，將會導致拆遷行為本身的不公平，也易滋生腐敗。其次，房屋拆遷主管部門是拆遷審批機關，計劃、規劃以及國土部門是從其他方面對建設項目進行管理的，其對建設項目的立項審批、規劃許可以及用地批文并不能代替拆遷決定。以提交拆遷申請的先后順序作為核發拆遷許可證的事實依據，是符合房屋拆遷權的分配原則的。當然，所謂拆遷申請，還應當包括國家規定的建設項目批準文件。最后，土地使用制度本身要求土地使用權相對穩定，否則，就會造成同一目的層次的用地單位申請對對方進行拆遷，這對保護土地使用權和房屋所有權是非常不利的。

其三，公共利益的層次越低，房屋拆遷權的強制力就越弱。據此，第一類和第二類拆遷具有最完整、最強大的強制力，第三類拆遷的強制力則較弱。實踐中，第三類拆遷比第一類拆遷權更易濫用，在拆遷立法時應制定更為嚴密的方法予以預防，包括制訂對被拆遷人更為有利的補償辦法和公平、透明的拆遷決定程序，以防止拆遷人借政府之力、打公益之名、行私利之實，并監督拆遷主管部門公平依法行政。

二、 房屋拆遷權合法的程序要件——行政救濟

程序法與實體法一樣具有"獨立的價值".因而，在確立拆遷權本身應當具有的實體要件后，還有必要對拆遷權行使的方式、手續等程序進行探究。

作為拆遷立法的法治化要求，法治原則理論和人權原則理論成為拆遷行政救濟的理論基礎。作為依法拆遷的方略，行政救濟的核心是依法辦事，并且，作為保護公民人身財產權的立法，必須以人權作為理論基礎。同時，我國《憲法》第五條規定："一切國家機關和武裝力量、各政黨和社會團體、各企業事業組織都必須遵守憲法和法律。一切違反憲法和法律的行為，必須予以追究"，"任何組織或者個人都不得有超越憲法和法律的特權".第三十三條規定："中華人民共和國公民在法律上一律平等".上述規定為我國拆遷行政救濟的設立奠定了憲法基礎。學者認為，房屋拆遷行政救濟的途徑，是指行政相對人的合法權益受到違法或不正當具體行政行為侵犯時，法律所提供的補救渠道和途徑。

1. 房屋拆遷行政救濟的具體措施

行政復議和行政訴訟的對象是具體行政行為，對拆遷主管部門在房屋拆遷過程中拆遷權性質的認定，直接關系著行政復議和行政訴訟范圍的確定。將拆遷行為列為行政救濟的范圍，首先是基于房屋拆遷權的行使是具體行政行為的認識。理由主要有：其一，從職權上看，房屋拆遷權是一種由政府房屋拆遷主管部門依法行使的行政權力，具有不平等性和強制性，與拆遷主管部門依照法律法規的授權制訂規范性文件的抽象行政行為相區分。其二，房屋拆遷權是單方意思行為，不需管理相對人的合意，從而也將其與房屋拆遷立法這一抽象行政行為中的立法合意區分。第三，從結果來看，拆遷決定在外部表現形式上以決定、許可證等非規范性法律文件為存在方式，與抽象行政行為中的規范性文件相區分；從調整的對象來看，拆遷決定針對被拆遷人和拆遷人，可以反復適用，以區別于抽象行政行為中針對不特定人和事；從效力上看，拆遷決定針對現實存在的對象，以區別于抽象行政行為針對未來可能發生的不特定對象而生效。因此，按照《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的意見（試行）》對"具體行政行為"的解釋，房屋拆遷決定顯然應當屬于具體行政行為的范疇。

其次是基于房屋拆遷權的行使行為是外部行政行為的認識。所謂外部行政行為，是指拆遷主管部門對拆遷行政事務進行管理，與拆遷人和被拆遷人之間產生的一種行政管理行為。與外部行政行為對應的一個概念是內部行政行為，它是拆遷主管部門隊對內部行政事務進行管理，與內部管理相對人產生的行政隸屬關系行為，如拆遷主管部門對內部違法違紀行為的政紀處分。

《行政復議條例》第二條規定："公民、法人和其他組織認為行政機關的具體行政行為侵犯其合法權益可以依照本條例向行政機關申請復議".而該條例第九條規定的行政復議案件的范圍，包括公民、法人和其他組織認為符合法定條件申請行政機關頒發許可證而行政機關拒絕頒發，以及"認為行政機關侵犯其他人身權、財產權的案件".《行政訴訟法》第二條規定："公民、法人和其他組織認為行政機關和行政機關工作人員的具體行政行為侵犯其合法權益，有權依照本法向人民法院提起訴訟".該法第11條規定的行政案件的范圍，包括公民、法人和其他組織認為符合法定條件申請行政機關頒發許可證而行政機關拒絕頒發，以及"認為行政機關侵犯其他人身權、財產權的案件".因此，我們有理由認為，如果拆遷申請人依法向拆遷主管部門申請頒發拆遷許可證而拆遷主管部門拒絕頒發，或者被拆遷人認為拆遷許可證的頒布不合法從而侵犯其合法財產權的，都可以申請行政復議或提起行政訴訟。

2. 聽證程序

"聽證"一般是指在國家機關作出決定之前，給有利害關系人提供發表意見的機會，對特定事項進行置證和辯駁的程序。"聽證"是行政機關行政決定的一個階段，屬于行政程序的組成部分，不是行政程序的全過程。

我國在頒布的《行政處罰法》中引進了聽證程序，確立了聽證在行政程序中的法律地位。盡管聽證程序只局限于行政處罰決定中，但它所確立的原則無疑為我們提供了一個保護拆遷行政相對人合法權益，監督拆遷主管部門在"社會公共利益"的實體前提下作出拆遷決定，以及規范拆遷當事人及其他人有關行為的有效方法。

按照《行政處罰法》的規定，聽證程序在下列情況下進行："行政機關作出責令停產停業、吊銷許可證或執照、較大數額的罰款等行政處罰決定之前，應當告知當事人有要求聽證的權利；當事人要求聽證的，行政機關應當組織聽證".顯然，聽證程序有三個特征：一是階段性，即聽證只是行政處罰的一個階段，而不是處罰的全過程。二是局部性，即并不是所有行政處罰都要舉行聽證，只有對當事人的權益有較大影響的行政處罰才進行聽證。三是選擇性，即聽證不是必經程序，主動權在于當事人。