房地產風險防范
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房地產風險防范范文第1篇
房地產抵押貸款面臨的風險
房地產抵押權人在房地產抵押中的風險。房地產抵押權人就是債權人，債權人為了使自己財產不受損失，可依法將不履行債務的債務人為該債務提供擔保的房地產折價或拍賣，優先受償變賣所得。抵押權人雖然在房地產抵押過程中處于主動地位，但是存在許多風險。
日常生活中，有很多不規范的民間抵押和非金融系統，很多債權人只是保留債務人或擔保人的房屋所有權證，不做抵押登記，這給一些債務人制造了重復抵押的機會?！稉７ā泛汀冻鞘蟹康禺a抵押管理辦法》明確規定：不進行登記的抵押是無效的。在銀行等金融系統中這一現象很少發生，民間抵押應該重視這一現象。防范這一風險發生主要在于抵押權人應依法辦事，按照金融政策的規定從事金融活動。①
抵押權人操作風險是引發房地產抵押貸款風險的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產抵押貸款業務中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應放貸過多以防范風險；從盈利角度出發，銀行應擴大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會提高銀行經營風險?，F今，抵押權人是這樣確定抵押率的：抵押權人根據抵押物的市場價值，綜合抵押人的資信信譽、還貸能力、貸款期限和變現能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵押權人專業知識不夠，對于房地產市場走勢預估不準，不能準確定位費用扣除項以及扣除多少，導致信貸工作困難。對估價時點的公開市場價值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現。事實上，抵押物的擔保能力應體現在其未來的變現能力上而不是當時抵押物的價值。比如，銀行一般按市場價格的五到七成確定貸款額，進而辦理相關抵押貸款業務，抵押物的擔保性質在這種方法中毫無體現。具體而言，采用現有抵押率公式計算貸款額存在諸多問題。首先，變現價值往往與市場價值存在較大差距，人們通過高估抵押物評估價值進行抵押，即使評估價值不被抬高，反映的也不是變現價值，而是市場價值；其次在確定抵押率時，未從評估價值中扣除如訴訟費、評估費、資產保全費、產權過戶費、處置費等實現抵押權所需發生的費用，這些費用相對抵押物價值是一筆不小的開銷。
抵押物在市場價值減值方面的風險。郊區的企業將廠房設備和土地抵押掉，抵押物重置價值與市場變現價值相差很大；外部環境的變化會導致抵押物市場價值降低；廠房、職工宿舍樓等專用性很強的抵押物的交易市場狹窄，不好變現。
抵押物也有可能面臨短期強制處分的風險。《城市房地產抵押管理辦法》第三條規定：債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。被拍賣房地產的所有人不是自愿的賣主，是因債務履約期屆滿未能清償債務而被迫依法拍賣其擁有的房地產，再加上拍賣價格未經過一段合適的議價期，在拍賣日公開競投，而買家在競投之前不了解該房地產的情況，在很短的時間內完成交易。賣價一般比公平市價低，才能吸引買家競投，促使拍賣盡快成功。拍賣市場有待進一步成熟，競投應該激烈，不然拍賣價格低于市場價格的頹勢不會好轉。②
房屋、土地管理部門的分別設置，導致不規范抵押的發生。一些抵押人先辦好土地管理部門的抵押登記手續，隨后又將此房產抵押給房產管理部門，還有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權人所辦，產生了房屋與其占用范圍內土地使用權的權利主體不一致的矛盾。債務到期的時候，到底誰先受償，成為一個棘手的問題。
除了上述情況外，抵押權人在設定抵押權時也需要了解和掌握抵押人（債務人）的其他情況，越全面越好。比如該房地產在進行抵押的時候受不受法律、法規的約束；該抵押物是不是多次抵押；審核該房屋的原始所有權登記資料，驗明抵押物與檔案資料記載情況；審查抵押物有無查封、扣壓、拆遷等限制登記的情況，一旦發現應及時停止等。③抵押權人在抵押運作過程中必須對抵押情況進行全面細致的了解，采取有效措施，提高防范意識，將風險降到最低，最大程度地保證自己的權益不受損害。
房地產抵押評估過程中的風險。抵押房地產評估是對房地產作為抵押物的價格按照一定的程序和原則，參照當時相似房地產的市場價格進行客觀合理的評估。評估過程存在許多風險。第一是權屬風險，如房產證登記面積、位置以及受益人與實際情況不相符合將引起權屬糾紛進而影響抵押物的市場價格。第二是時間價值風險：貸款到期日的實際房地產價值和房地產估值間的差異。第三是違規操作帶來的風險，如獲得未結算完土地出讓金情形下的土地使用權證、工程還沒有竣工時的房屋所有權證，房屋抵押時房屋所有權人與土地使用權人不一致等。第四，房產所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機構不能在租期內實現抵押權，導致金融機構資金回籠方面存在風險。第五，原土地使用者的房產屬于土地開發費的一部分。
房地產抵押登記部門和現場勘察貸款額度審批存在的風險。從目前我國的登記制度來看，房地產管理部門作為房地產抵押登記部門，對房屋權屬登記和抵押登記進行真實性審查?，F在許多抵押權人存在依賴思想，放松了作為抵押權人應該注意和把關的地方，只靠登記機關把關，給登記機關增加了許多壓力，同時也增加了登記機關出現風險的機會。查驗當事人是否具備抵押登記條件是登記機關對抵押當事人的合法性審查的重點，同時在抵押的主體資格、本人簽字、個人印章和身份證名字是否一致、有無共有人、共有人抵押意愿等方面也應該嚴格審查。
金融機構要高度重視現場勘察工作，確認房地產檔案和實際情況的符合程度。被評估對象的方位、周邊環境、建筑結構、裝修和設備狀況等是現場勘察的主要內容。有些人鉆評估人員對評估環境不熟悉的空子，提供虛假的現場資料給評估機構，使評估人員不能正確評估抵押物的價值。這就要求評估人員注意檢查土地出讓金的發票，核實房產證、土地證是否屬實。債權人通過相關部門進行貸后檢查，降低貸款風險，比如查看借款人土地實際用途是否發生變更等。
房地產抵押貸款的風險防范
完善房地產抵押貸款風險評估體系和保險機制。金融機構要明確責任，保證房地產抵押貸款流程的安全，堅決杜絕抵押物價值的人為操作，加強并動態監管抵押物全過程。制定統一標準規范，明確不宜作抵押物款項，將抵押物細分歸類。加強貸后管理，不定時對貸后抵押物進行跟蹤檢查。同時，實行分期還款制度，降低金融機構的金融風險。
對抵押物進行科學分類以確定合適的抵押率。抵押率是根據不同的抵押物及其變現能力來確定的，謀求抵押率約等于變現率。調整計算抵押率的方式，對于容易確認變現價值的抵押物來說，將變現價值減去處置變現抵押物的相關稅、費作為計算抵押率的分母來計算抵押率；對于那些不容易確認變現價值的抵押物，將雙方認可的評估價值，減去處置變現抵押物相關稅、費作為計算抵押率的分母來計算。④對貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應根據市場行情分別設定不同的抵押率。
完善風險防范制度。在金融機構中樹立正確的風險理念，完善貸款業務的相關操作程序，加強和規范抵押貸款風險監控和預警體系的建設。抵押貸款風險存在于房地產貸款的審核、發放和回收各個方面，防范風險，要做到以下幾點：一、信貸操作規范化，內控管理嚴格化。實行跟蹤服務，落實調查責任，增加貸后檢查強度和次數。確定申報價格的合理性、各信息與實際信息的一致性是銀行辦理房產抵押貸款手續的前提，加強貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現，減少貸款損失。二、完善金融機構內部操作流程和監督機制，提高房地產按揭貸款管理水平，構建一套有效、適用的執行制度。三、建立違法違規通報機制。⑤對于虛假抵押貸款行為，要及時復查并找出問題所在，建立黑名單并實行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產抵押貸款風險發生。
房地產風險防范范文第2篇
1.房地產的投資回收周期較長。導致房地產投資面臨巨大風險的一個主要原因就是投資周期較長。據當前現狀來看，除了房地產開發投資會隨著開發過程的結束在二至五年收回投資成本外，置業投資的回收周期則在八到十年，或者是更長的時間。因此，一般來說，規模較小的房地產企業不具備承受這種長時間的資金壓力與市場風險，只有資金實力比較雄厚的企業才能應對房地產投資風險。
2.房地產企業的投資利潤率與借入資金利率間的不穩定。對于房地產投資來說，另一個較大的風險來自于房地產企業的投資利潤率與借入資金利率之間的關系具有不確定性。由于房地產企業投資后，當遇到周轉資金不足時，需要進行資金籌措，為了穩定企業的內部發展，則需要從銀行接入資金并對財務進行調控。受這種不確定性的影響，使得房地產企業將面臨巨大的投資風險。如果相較于房地產投資的利潤率，借入資金的利率比較低，企業則可以在財務作用下提高自身的自有資金利潤率。而反之，如果借入資金的利率更高，則房地產企業則面臨著虧損的風險，甚至由于負債率過高而不得不選擇破產。
3.房地產企業投資經營活動的成敗。房地產風險來源的另一個就是企業的經營活動。企業為了周轉而借入資金，而用于支付利息的資金來源于房地產企業投資的收益。一旦企業管理人員的經營活動不順利，將增加利息支付的難度，給企業帶來巨大還債壓力，而且還會給企業的信譽造成很大的損失，員工缺乏工作積極性，以致影響企業再次籌集資金的能力，最終造成房地產企業的資金周轉處于癱瘓的局面。
二、房地產風險防范建議
1.充分調查市場需求，做出科學的項目決策。由于房地產行業所面臨的是一個具有局限性的消費市場，一旦做出了投資決策，就將面臨巨大的銷售風險。因此，為了能夠將此類風險降到最低，房地產企業在進行投資之前，應當對市場的供求關系做出全面的調查與分析，最終選擇社會最需要的并具有較大的利潤的投資項目，這也是房地產投資獲得成功的一個重要因素。
2.在投資決策時考慮銀行貸款利率提高的可能。銀行貸款利率的提高是發生頻率較高的事情，尤其是在近幾年，銀行在較短周期內已經多次加息。可以通過三個步驟，來規避由此造成的風險，首先，在簽訂貸款合同時，盡量選擇固定利率；其次，在評價投資方案時，提前做好銀行提高貸款利率的風險防范；最后，及時對銀行貸款利率進行靈敏度分析，以把握貸款利率帶來的風險，并提出應對措施。
3.采取有效措施轉移風險。首先，在簽訂建設合同時，通過具體條款的內容，可以將風險損失轉由另一方承擔，并承擔經濟損失，實現風險轉移。合同雙方可以充分利用具體的條款，合理轉移風險損失責任。一般來說，房地產項目開發需要較長的施工周期，在這個過程中會因為建材、設備市場價格的波動使得成本受到影響，而面臨風險，因此，房地產投資企業可以在合同中明確，如果由于承包商的原因而出現工期延誤等情況，則有承包商對由此產生的損失負責。其次，參加保險、實現風險的專業，以小數額的保費為代價，避免所承受的風險。但是，保險公司經營的范圍值包括純粹保險，所以房地產投資企業并不能通過保險來轉移所有風險。
4.健全監管機制，加強施工管理。工程項目的施工過程也是投資項目資金消耗的過程。在這個過程中不僅不可能節約資金，而且很有可能會超出成本預算。因此房地產投資企業必須在簽訂合同時，認真審核每一項條款，確保經濟利益。并聘請工程監理，對項目施工的全過程加以嚴格的監督和管理，以防止出現施工過程中因施工變動、工期、質量等原因而引發的風險。
5.通過風險自留，合理控制風險。風險自留指的是當房地產投資企業在項目開發中遇到某種不能避免、控制和轉移的風險，或者雖然風險較大，但其背后所帶來的利潤也很可觀時，房地產投資企業可以在不影響其戰略發展的前提下，選擇由自身來承擔風險。風險自留是一種有效的風險處理措施，其本質上是在風險發生后并造成了一定的經濟損失，房地產投資企業通過內部資金的融通對受損單位的損失進行彌補。同時，風險自留也適用于殘余風險的處理，有時在特定條件下，這也是面對風險的唯一選擇。
三、結語
房地產風險防范范文第3篇
關鍵詞：房地產評估；金融風險；策略；分析
Assessment of the real estate and financial risk prevention
Wang Yanchao 1 Yan Shanhua 2
1 Agricultural Bank of China Limited Liaoning Dalian Dalian Branch of the 116001
2 Dalian Vanke Real Estate Development Company Limited Liaoning Dalian 116021
Abstract: in recent years, our country real estate industry development, and has become a new growth point of national economy in. But at the same time, the real estate industry is also one of the most easy to produce economic bubble, cause financial risk industry. This article embarks from the reality, analysis of the real estate appraisal in the problem of existence, put forward the corresponding bank financial risk prevention measures, in order to regulate the real estate assessment and prevention of financial risk of real estate for the purpose of.
Key words: real estate appraisal; financial risk; strategy; analysis
房地產引起不可移動性和保值增值性，成為銀行最理想的中長期抵押物。銀行為保障其貸款安全性，就需要合理地對抵押房地產進行估價，從而形成基于抵押貸款為目的的房地產評估。我國在房地產評估理論和實務方面的研究相對滯后，實踐中亦存在著多方面的問題，如評估的時點性、選擇方法不當同融資本身的長期性相矛盾，抵押物產權瑕疵、業務銜接不合理等。因此，健全作為聯系房地產市場和銀行金融風險紐帶的房地產抵押貸款評估體系就顯得十分重要。
一、房地產評估中存在的主要問題
（一）估價方法的選擇問題
房地產估價常用的三種方法是成本法、市場比較法和收益法，估價人員應以實際情況為依據，來對估價方法進行合理的選擇。其中市場比較法的本質是將近期類似房地產交易價格作為向導來實施的評估。當房地產市場過熱，其交易價格持續超出實際價格合理范圍時，此種方法估算的抵押物價值必定比其真實價值要高，銀行貸款發放額度自然擴大。當房地產市場回歸理性，其交易價格又會重新回到合理范圍內，這時抵押物實際價值逐漸顯現，導致了銀行信貸安全隱患的形成，很大程度上會導致將來大量的壞賬、呆賬。
（二）估價特點同融資長期性相矛盾
房地產估計的一個顯著特點就是時點性，即很大程度上是對當前價格狀態的評估對象作出判斷，大致市場比較法的廣為應用，使得在對房地產抵押物進行評估時，多是以當前市場景氣度為依據來對抵押貸款價值高低作出判斷，而對抵押物未來成交價格變化則相對忽略。房地產抵押貸款償還周期伴隨著數個房地產的經濟周期，房地產市場繁榮時期發放抵押貸款，確定的貸款發放額度易高于抵押物長期均衡價值估價。當房地產市場一旦進入蕭條或衰退時期，抵押物市場價格便會低于評估結果。此時，如果借貸方理性違約或無力按期還款，就很可能對銀行資產的安全性形成沖擊，誘發金融風險的形成，甚至爆發金融危機。
（三）估價機構同銀行業務銜接問題
各商業銀行曾下設房地產評估部，但隨后逐漸被分離出去，轉而委托專門估價機構來對抵押物進行評估。此種情況下，評估機構同銀行業務的銜接好壞十分重要。當前，我國銀行中懂得估價程序和方法的技術人員不多，評估機構中人員對銀行放貸細則和程序也知之甚少，從而致使銀行難以對估價結果有效地利用起來。暫且不談抵押貸款比例的確定問題，就當前這種膚淺又簡單的銜接模式，就導致了估價工作客觀性和科學性的大程度降低，致使金融風險的增加。
（四）抵押物產權瑕疵問題
房地產不但包括地上及土地定著物和同地上利用相聯系的地下改良物，以上組成部分的衍生權利亦包含其中。因此，抵押物產權的明晰性將對對房地產抵押價值的高低與實現產生直接影響。于福利分房的基礎上，我國又進行了住房制度改革，房地產產權結構和類型較為復雜，產權不全或產權多元化的房屋數量較多，這一定程度上增加了房地產評估的難度。如果抵押物產權本身存在瑕疵，抵押人一旦違約，抵押物的變現價值將大大低于抵押價值，金融風險進一步增加。
二、基于房地產評估的銀行金融風險防范策略分析
（一）創新完善現有評估方法
在我國，因抵押物處置同抵押物評估間存在脫鉤關系，一般規定抵押物評估報告的有效時間為期一年，這一年當中房地產市場的變化是巨大的，如這時對抵押房地產進行處置，評估價值和抵押物限制就會形成相當的差異。因此，應對國外的評估理論和評價方法加以借鑒，不斷創新和完善現有評估方法，使其同我國當前國情和房地產自身特點相適應。
（二）強化評估人員抵押貸款業務認知
評估人員對銀行抵押貸款安全性則責任性據頂了其在掌握評估理論和評估方法的同時，還必須對銀行抵押貸款業務有深刻的理解，一般來講，評估人員應加強對權利義務、還款計劃及相關手續和費用等方面內容的認知。
（三）完善制度，建設統一的行業協會
一些評估機構的工作不認真，出具的評估報告不負責任，其中一個重要原因就是評估制度的缺失。因此，制定完善房地產相關評估制度十分必要，應作為評估行業主管部門的重要任務來抓；因當前各部門的評估程序和評估標準不統一，這就造成了統一標的物在評估結果上有著較大的差異，弱化了房地產評估的權威性。因此，建設統一的行業協會是目前的一項重要任務，起到協調各部門職能的作用；此外，評估協會和評估行業主管部門還應進行制度的完善，提倡競爭的公平性，來杜絕行業壟斷行為，促進評估機構、行業協會、行業主管部門等各方互動的良性發展。同時，行業管理協會和評估行業管理部門還應建立統一的地區房地產市場信息數據庫，從而為房地產行業的健康發展提供依據。
(四)銀行抵押貸款估價管理方面
中國銀行對于抵押物評估價值尚未確立有效的審核制度，對于評估結論的價值和內涵的定義卻反充分的分析和理解。這就需要強化對抵押物評估報告及報告出具相關評估機構的審核，從而正確對評估報告作出正確的判斷；銀行在房地產貸款的過程當中，了解和擁有評估機構質量保證體系的完整信息資料十分必要，指定信譽好、資質高、服務水平好的評估機構，并與評估行業實現資源共享，從而銀行金融風險的防范創造條件。
三、總論
房地產行業的高收益伴隨著高風險，當前我國的房地產評估上仍存在著一些問題，增加了銀行的金融風險，從實際出發，針對性地從采取措施，并積極地加以實施，來使得房地產行業快速發展的同時，最大程度低降低銀行金融風險。
房地產風險防范范文第4篇
關鍵詞：房地產估價；房地產估價報告；房地產估價風險
房地產估價可以簡單地理解為估測房地產的價格。但科學、準確且具有法律效力的評估，必須是由專業估價人員根據據估價目的，遵循房地產價格的形成規律與估價原則，按照估價程序，運用科學的估價方法，并結合估價人員的豐富經驗所進行的評估。因此，理解房地產估價必須掌握如下有關概念。
一、房地產估價專業人員
房地產估價專業人員是指經房地產估價人員資格考試合格，由有關主管部門審定注冊，取得執業資格證書后專門從事房地產估價業務的專業人才。在我國，房地產估價專業人員被稱為估價師。
其基本要求是有扎實的房地產估價理論、方法及房地產制度政策、開發經營、城市規劃、建筑等方面的知識；有豐富的房地產估價實務經驗；具有較高的市場調查、推理判斷技能；有良好的職業道德修養。
為了達到上述基本要求，建設部于1998年8月頒布了《房地產估價師注冊管理辦法》，自1998年9月1日起施行。該辦法共九章三十四條，規定房地產估價人員須經全國房地產估價師執業資格統一考試合格，按規定注冊，取得《房地產估價師注冊證》，才能從事房地產估價活動。未經注冊的人員，不得進行相關活動。估價師分為全國注冊的和地方注冊的，分別由國務院建設行政主管部門和省、市、自治區房地產行政主管部門管理注冊工作。
二、房地產估價
1．估價目的
估價目的就是評估房地產的動機，即評估所服務經濟行為的具體類型的價值的真實。 如是為了買賣、租賃還是為了抵押、典當等而評估房地產價值。估價目的不同，所采用的評估方法及具體操作過程也有所不同，導致估價結果也出現相應的差異。
2．估價原則
估價原則是指評估人員在估價過程中應當遵守的標準或注意事項。主要包括最有效使用原則、合法原則等。
3．估價程序和方法
一般而言，房地產估價的基本程序是固定的，但運用某種估價方法評估的具體程序則有一定差異?？茖W實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學的理論依據，又能反映現實交易行為。通常情況下，房地產估價的采用三大基本方法，即：市場比較法、成本法和收益法。除此之外還有一些其他方法，如假設開發法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。
三、房地產估價報告
估價報告是記述評估成果的文件，為了保證其質量，在撰寫時要遵循掌握內容全面、格式清晰、簡明扼要、突出評估依據的原則。
1．估價報告書的形式
估價報告書有定型式（或稱表格式）、自由式與混合式三種，可根據評估活動的具體情況靈活選用。通常情況下，多采用定型式，又稱封閉式估價報告書，是固定格式、固定內容，估價人員必須按要求填寫，不得隨意增減。其優點是一般事項反映全面，填寫省時省力；缺點是不能根據估價對象的具體情況而深入分析某些特殊事項。如果能針對不同的估價目的和不同類型的房地產，制作相應的定型式估價報告書，則可以在一定程度上彌補這一缺點。
2．估價報告書的組成
一份完整的估價報告書通常由下述六個部分組成：即封面（寫明報告名稱）；目錄；致委托者函；估價結果報告；估價分析報告（即技術報告）；有關附件。
3．估價報告書的內容
估價報告書的內容至少要記載下列事項：委托與被委托雙方名稱；估價的對象、目的、時間、地點；評估依據、方法、結論；決定估價額的理由以及估價人員情況等。并含附屬資料。如評估對象的地籍圖、平面圖、外觀和內部照片、產權證明、估價人員和估價機構的資格證明等。
四、房地產估價風險防范
房地產估價活動和其他經濟活動一樣具有風險性。但是,房地產估價風險具有其特殊性。房地產估價是與房地產相關的一項集政策性、技術性、地域性、時效性為一體的社會中介活動,不僅僅會帶來估價機構和人員的風險,而且會對政府、經濟活動涉及利益各方帶來不同的風險。因此,充分認識房地產估價的風險成因及風險體系,并積極防范和規避風險,是房地產估價工作的一個重要內容。
1．技術風險:為估價行業廣為接受的基本估價方法是成本法、收益法和市場法
從估價理論角度這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法,都需要詳實的基礎資料來支撐。因此,在利用具體的估價方法進行估價時,是否掌握豐富的基礎資料是估價結論能否準確的重要保障。實際評估過程中,由于我國房地產業以及房地產估價起步較晚,許多技術資料無法在短時期內積累下來,比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。這樣使得估價機構和估價人員在房地產價格預期的技術上面臨極大的不確定性。此外,估價報告的敘述不完善或不完整也會在將來給估價機構和估價人員帶來意想不到的后果。再者就是估價人員素質水平不高,對于房地產估價基本理論理解不透,雖然通過考試但缺乏實際估價經驗,在參數選擇和方法運用上存在缺陷,也會產生一定的估價風險。
2．政策風險:房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響,另外一方面政策變動也會對房地產價格產生重要影響
政策的變化是一般估價人員無法或不能預期的。政策的變化,包括稅收政策、金融政策以及產業政策都必然會對房地產價格產生或高或低的影響。同時,政策的變動還會對估價方法產生影響,如《城市房屋拆遷條例》的修改,使得房屋拆遷補償估價方法也發生了變化。
3．業務風險:即估價業務帶來的風險
房地產估價主要是對房地產權益的估價。我國房地產市場雖然在逐步規范,但是由于歷史原因,在產權界定方面還存在著這樣那樣的問題。比如某企業通過政府對原農民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權,企業為了節省費用不去辦理產權登記手續。這種情況在估價實踐中經常遇到,造成估價結果與實際的偏差,形成風險。另外一個方面,當估價機構或人員接受新業務時,對于估價方法和技術參數的選擇和利用同樣存在著不確定性,給估價機構和估價人員未來帶來風險。
4．經濟風險:所謂經濟風險是指經濟形勢短期內發生了巨大變動
使得估價結果與市場價格產生了較大偏離,這種結果是任何估價師和經濟利益各方都不愿意看到的情況。這種情況不是估價機構和估價人員的道德問題,甚至有些情況下也不是估價師能夠預期的,但是這種結果會對社會經濟穩定產生不利影響,而且可能會直接給房地產經濟活動某一主體帶來經濟上的損失。
加強和完善房地產估價師后續教育，規定作為房地產估價師應該在規定的期間內完成額定時間的職業培訓、撰寫估價工作心得和論文、提交自己完成的估價報告,如果不能完成相應的工作,就會受到行業協會的處罰,直至取消其執業資格。我國也要求房地產估價師定期接受一定時間的繼續教育,估價師協會和地方房地產估價機構可以定期對估價師進行理論知識的繼續教育培訓,也可以對一些專題的估價問題進行討論和后續教育,如城市拆遷估價等。加強對房地產估價師繼續教育以及強化對房地產估價師的定期考核,對于降低由于房地產估價人員帶來的風險具有極其重要的意義。
參考文獻：
1.張東祥,湯趙慧;我國房地產估價業現狀與問題的產權基因分析[J];企業經濟;2004.04
2.張效梅;房地產估價人員自身原因引發的風險[J];河南財政稅務高等?？茖W校學報;2005.04
房地產風險防范范文第5篇
關鍵詞：房地產投資風險信貸防范
金融業是國民經濟中一個十分重要的行業，通過它的融資和支持功能，一直產生著加速各行各業和國民經濟發展的巨大作用。房地產業目前是我國國民經濟中的一個重要的支柱產業。它的發展，對于發展經濟和提高生活，拉動相關行業發展，擴大內需，促進國民經濟的發展，都產生著極為重要的作用。房地產業是資金密集型的產業，房地產的發展離不開金融業的支持和投入，而房地產業存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來巨大風險，因此如何規避金融風險，積極促進房地產業持續健康地向前發展將是我國當前十分重要的任務。
房地產投資現狀及存在的問題
中國房地產業經過十多年的發展已逐步走向理性，但是房地產投資的收益與風險并存。在房地產投資過程中，政治環境風險、經濟體制改革風險、產業政策風險、房地產制度變革風險、金融政策變化風險、環保政策變化風險和法律風險等，均對房地產投資者收益目標的實現產生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。
房地產業的發展需要金融業的支持。房地產開發投資數額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業的自我積累根本不可能保證連續投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業就會發生資金周轉困難甚至發生財務危機。房地產個人住房消費也需要金融業的大力支持。國際上房價收入比約為三比一至六比一，而我國這個比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個別城市有的甚至更高。這意味著，我國城市一個家庭要在禁絕一切消費的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費信貸，家庭的積累過程就會大大縮短，住房消費可以提前實現。對于房地產企業來說，這無異于縮短了銷售時間加快了資金周轉，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤。
房地產信貸是金融業的一項重要內容。房地產金融一般可分為開發信貸和消費信貸，據世界各國統計，住房金融有兩個“三七開”之說，一個“三七開”是國內各項貸款中大約有30%是給房地產業，另一個“三七開”是房地產業貸款中的70%是貸給個人買房的，另外30%是貸給開發商。中國房地產金融從無到有，從小到大，發展十分迅速，而且發展空間非常大。
統計數據顯示，房地產開發和個人住房消費信貸增長逐年上升。1998年房地產開發貸款余額為2028.92萬元，2003年擴大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時，個人住房消費信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個人住房消費貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。盡管如此，目前我國的房地產金融市場發展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現象。主要表現為：
房地產融資渠道單一，房地產開發資金過多依賴于銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行。中國房協副會長顧云昌把房地產與銀行業過去5年緊密合作的時光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業也樂意為我們服務，但銀行確實也因此承擔了巨大風險。”據估算，80％左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸。在目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。有關方面資料表明，四大國有商業銀行剝離的1.4萬億不良資產30%是與房地產相關。
房地產金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產金融體系。缺乏多層次的房地產金融市場機構體系，缺乏多元化、規范化的房地產金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系，沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。據央行研究局的報告，2002年房地產上市公司的股權融資占全部房地產企業的資金來源不足0.5%；房地產債券融資所占房地產開發企業的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產資金信托較為活躍，據不完全統計，2003年上半年推出的房地產資金信托計劃也不過20億元，微乎其微。房地產信托起源于美國20世紀60年代，經歷了迅速發展、衰落、復蘇、穩定發展的過程，現在美國大約有300個房地產投資信托，他們的總資產超過3000億美元，大約2/3在國家級的股票交易所上市，已成為美國房地產證券化的主要形式。由于其在產權、資本、經營上具有的優勢，其發展已為世人所矚目，英國、日本等發達國家也紛紛效仿。
對房地產金融市場的監管和調控機制還很不完善。目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言還是相當滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。
我國個人征信系統尚未建立，商業銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。目前，中國商業性個人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而中國的個人住房信貸業務是最近3年才開始發展起來的。一般來講，個人信貸業務會給銀行帶來以下風險：一是信用風險，即借款人由于某種原因（如失業或突發事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動性風險，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業務，從而使商業銀行面臨流動性危機；三是操作風險，是指由于不完善或失靈的內部程序、人員、系統或外部事件導致損失的風險；四是利率風險，即由于利率的變化而使商業銀行遭受損失的情況；五是市場風險，即由于整個房地產市場大幅下滑，從而波及商業銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風險，即由于有關房地產市場或個人房貸業務相關政策的出臺而使商業銀行受到影響的情況。
銀行房地產信貸風險防范措施
政府要增強對房地產宏觀調控的前瞻性和科學性，改善對房地產市場的監督管理，完善調控手段，提高調控能力，促使房地產業穩定、健康、有序地均衡發展，防止大起大落，防范房地產泡沫的產生。為此必須首先加強房地產市場統計工作，完善全國房地產市場信息系統，建立健全房地產市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產市場運行中的相關數據，并對影響市場發展的相關數據進行分析、公布，政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產市場運行情況，加強對房地產市場的監控和指導，以實現對我國房地產市場運行情
況的預警和對房地產投資、消費的引導。其次政府要設計合理、嚴密的房地產稅制，引導土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機。比如對土地空（閑）置征稅，以鼓勵持有人積極投資開發，提高囤積投機的成本；征收土地增值稅，土地增值稅能有效地抑制土地投機，且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會，體現了社會公正；征收土地保有稅，以刺激土地供給等。
銀監會應加快發揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用，完善監管手段，提高監管能力，充分發揮其監管作用和服務功能。激勵誠信行為，促使各經濟主體在日常信用活動中養成守信習慣，彼此建立起互信、互利的信用關系，確立失信成本遞增的違約制裁機制，嚴懲欺騙和違約行為，在全社會范圍內營造起誠實守信的氛圍和環境，促進金融穩定。
我國應當大力發展多元化的房地產金融市場，形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場，以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產對于銀行依賴性過大，不利于自身發展，同時商業銀行過度的房地產貸款，有悖于商業銀行的“三性”原則。因為商業銀行的資金主要是吸收社會存款，投向期限較長的房地產項目，不符合銀行資產的流動性、安全性的要求，容易造成清償危機，產生金融風險。在成熟規范的市場中，房地產開發和經營的融資不僅應有債權融資和股權融資兩種基本形式，在一級市場以外，還應存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種房地產金融工具同時存在，包括投資基金、信托證券、指數化證券等等。房地產證券化可以促使房地產經營專業化，導致資源的合理配置。
加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險。隨著我國住房商品化加快，個人住房貸款將迅速增加。當到一定規模時，商業銀行會面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長期性矛盾，這無疑會帶來新的金融風險。從國際經驗看，一旦經濟不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實施住房貸款證券化，可以分散該業務面臨的金融風險。通過實施住房貸款證券化，使整個住房金融市場與資本市場有機互動，可以擴大商業銀行的融資規模，同時還會帶來良性的連鎖效應，提高銀行資產的流動性、降低銀行開展住房貸款業務成本。
