前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的要點(diǎn)范文，相信會(huì)為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的要點(diǎn)范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；項(xiàng)目管理；重點(diǎn)方向

Abstract: Real estate development projects is a complex and systematic project with long operating cycle, large amount of investment, multiple risks, which generally can be divided into three phases: planning stage, design phase and construction phase. The real estate project developers as the subjects of project management are the organizers and implementers of the whole process from planning stage to the late completion and acceptance and using, be fully responsible for the whole project. Whether the real estate projects can effectively manage the development projects plays a vital role in the quality of the projects, the length of the construction cycle, the availability of a high rate of return, etc. This paper focuses on the current management situation ofreal estate development project in China, and analyzes and expounds the key direction of the real estate development project management.

Key words: real estate; development projects; project management; key direction

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2012）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀

在我國，部門制度的管理方式，是最普遍的項(xiàng)目管理方式，它主要設(shè)置一系列與項(xiàng)目相關(guān)的管理部門，對(duì)各項(xiàng)工程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的最終目的是高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)，它是以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的理論、觀點(diǎn)和方法，按照項(xiàng)目的內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律來進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的全過程，并進(jìn)行有效的計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。

具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷售利潤(rùn)率、自有資金利潤(rùn)率三個(gè)投資效益指標(biāo)，以及對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)則是指建設(shè)周期、投資數(shù)額、質(zhì)量要求等。除此以外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還會(huì)受到城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等諸多因素的約束。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及投資方、監(jiān)理方、建設(shè)方以及對(duì)項(xiàng)目的勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工，交通、市政、供電等幾十個(gè)部門和近百個(gè)單位，甚至于最終用戶消費(fèi)者的相互影響和相互制約。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須形成一整套科學(xué)、規(guī)范、完整的項(xiàng)目管理體系，來組織和協(xié)調(diào)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的全過程以保證總體目標(biāo)的順利完成。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)方向

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)方向主要應(yīng)放在計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面。

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的計(jì)劃管理，能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃、后期開發(fā)建設(shè)按照預(yù)定軌道進(jìn)行。因此，一個(gè)有效的計(jì)劃管理方式可以將工程項(xiàng)目的全過程和全部開發(fā)活動(dòng)有條不紊的納入計(jì)劃軌道，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)定目標(biāo)。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織管理

組織管理主要是指通過劃分職責(zé)、簽訂合同與授權(quán)，并根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，形成多種適合本公司發(fā)展的規(guī)章制度，建立一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)最終得以實(shí)現(xiàn)。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理

協(xié)調(diào)管理的作用主要是為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行提供并協(xié)調(diào)一個(gè)和諧的外部環(huán)境，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及其外部環(huán)境、項(xiàng)目各系統(tǒng)之間，以及項(xiàng)目的不同部門、不同階段、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行相應(yīng)有效的溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將為項(xiàng)目施工建設(shè)提供一個(gè)良好的外部環(huán)境，將促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各方面工作的順利進(jìn)行。

2.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制管理

控制管理的意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過策劃、決策、反饋和調(diào)整的方式，并采用項(xiàng)目劃分，及對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工周期、資金周轉(zhuǎn)、成本預(yù)算等進(jìn)行相應(yīng)有效的控制，從而確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理要點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理是指從項(xiàng)目前期準(zhǔn)備到后期竣工驗(yàn)收的全過程所進(jìn)行的管理工作。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑施工與施工任務(wù)通常是承包給建筑施工單位來完成，所以合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的主要手段，它主要是根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定及合同中明確的條款，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等方法，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，從而確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目來說，其直接控制的目標(biāo)分別是投資、進(jìn)度和質(zhì)量，即在保證各方面安全的前提下，按照計(jì)劃的投資、進(jìn)度和質(zhì)量來完成項(xiàng)目目標(biāo)。這三個(gè)目標(biāo)彼此之間既對(duì)立又統(tǒng)一，施工中很難同時(shí)滿足并達(dá)到最優(yōu)，所以對(duì)三者的運(yùn)用應(yīng)以項(xiàng)目整體達(dá)到最優(yōu)為目標(biāo)。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一直是當(dāng)前中國最受關(guān)注的產(chǎn)業(yè)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，如何提高開發(fā)工程項(xiàng)目的管理水平，降低工程成本，是其當(dāng)前及今后將要研究的熱點(diǎn)問題。目前，房地產(chǎn)企業(yè)正在逐步由資金密集型走向資金密集型+人才密集型過渡。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的范疇比施工單位、監(jiān)理單位等企業(yè)所涉及的內(nèi)容更加廣泛，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮問題時(shí)要更加細(xì)致，更加深入。因此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，不僅要注重資金和成本控制方面的問題，更應(yīng)該注重如何提高項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)，如何建設(shè)一支更有實(shí)力的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，這些將成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

[1]張建,劉民,崔小青.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究[J].建筑學(xué).2004(12).

房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的要點(diǎn)范文第2篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)項(xiàng)目 成本控制 成本管理 全過程成本控制 房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來已經(jīng)成為消費(fèi)和投資的熱點(diǎn)。隨著全國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟和局部出現(xiàn)過熱，國家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。

當(dāng)我國加入WTO后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨大量境外巨額資金流入國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的形態(tài)、內(nèi)涵、方式也必然發(fā)生深刻的變革，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制與管理已經(jīng)成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中重要法寶。筆者在深深感受到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的條件下，為了適應(yīng)成本、價(jià)格在項(xiàng)目開發(fā)過程中的變化，一定要實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程的成本控制與管理，盡可能地降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1、 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成研究房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用管理，必須清楚開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成非常復(fù)雜，包括了內(nèi)部和外部因素，涉及環(huán)境、經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、管理等各方面。

1.1土地成本土地對(duì)于整個(gè)社會(huì)而言是一種稀缺資源，因此建造商品房所占用的土地必須支付相應(yīng)的土地費(fèi)用。土地成本主要包括以下幾部分：土地出讓金、征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)。

1.2工程建設(shè)成本工程建設(shè)成本包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工程費(fèi)用、建筑成本、公共配套設(shè)施費(fèi)用等。

1.3相關(guān)稅費(fèi)房地產(chǎn)開發(fā)過程的稅費(fèi)，不論是開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)還是購房者負(fù)擔(dān)，最終都構(gòu)成房?jī)r(jià)，轉(zhuǎn)移到購房者身上。主要稅種有：營(yíng)業(yè)稅及其附加、契稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅等。

1.4管理費(fèi)用只用于房地產(chǎn)開發(fā)到出售交付使用過程中，開發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費(fèi)用等。

1.5籌資費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量資金。開發(fā)商通常選擇銀行貸款等方式融資，產(chǎn)生了一部分費(fèi)用。通過上面構(gòu)成分析，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本分為三大部分：土地成本、工程建設(shè)成本、相關(guān)稅費(fèi)、管理費(fèi)用和籌資成本。

2、 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制與管理的原則

2.1全面控制原則全面控制是指全員和全過程相統(tǒng)一的控制。成本費(fèi)用控制應(yīng)充分調(diào)動(dòng)全體職員控制成本費(fèi)用的積極性，因?yàn)槊恳宦殕T都與管理過程中發(fā)生的特定耗費(fèi)有關(guān)。成本費(fèi)用控制還應(yīng)貫穿成本費(fèi)用控制的全過程，而不僅僅是對(duì)部分費(fèi)用支出的控制。

2.2管理層重視原則企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)企業(yè)成本費(fèi)用控制的重視程度，直接影響著企業(yè)實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)的決心和信心，直接影響著企業(yè)控制項(xiàng)目開發(fā)成本的深度。在這個(gè)問題上，管理層必須積極做好模范帶頭作用。

2.3經(jīng)濟(jì)原則成本費(fèi)用控制應(yīng)以經(jīng)濟(jì)效益為中心，應(yīng)以成本費(fèi)用最小、服務(wù)質(zhì)量最大化為目標(biāo)。

3、 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)和方法房地產(chǎn)開發(fā)通常可以分為四個(gè)階段：立項(xiàng)階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工建設(shè)階段、市場(chǎng)營(yíng)銷階段。不同的房地產(chǎn)公司對(duì)控制的要點(diǎn)有所不同。一般地，可以抓住項(xiàng)目開發(fā)個(gè)階段的成本控制要點(diǎn)進(jìn)行主動(dòng)控制，以達(dá)到比較滿意的成本績(jī)效。

3.1立項(xiàng)階段的成本控制要點(diǎn)和方法立項(xiàng)階段的成本控制內(nèi)容主要包括土地出讓金、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)。立項(xiàng)階段要著重考察投資環(huán)境，投資房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值，項(xiàng)目的工程類型與規(guī)模，經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，交通條件，市場(chǎng)配套情況等，該階段注意與可能發(fā)生的成本結(jié)合起來，對(duì)可能發(fā)生的項(xiàng)目成本起到總體控制作用。

3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制要點(diǎn)和方法前期設(shè)計(jì)規(guī)劃階段應(yīng)用價(jià)值工程原理，變事后的成本控制為事前積極的成本預(yù)控，利用行為控制對(duì)成本進(jìn)行監(jiān)控。在設(shè)計(jì)過程中，提倡標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和限額設(shè)計(jì)。既要反對(duì)片面強(qiáng)調(diào)節(jié)約，忽略技術(shù)上可行性，使項(xiàng)目達(dá)不到功能要求;又要反對(duì)重技術(shù)，輕經(jīng)濟(jì)、設(shè)計(jì)保守浪費(fèi)等現(xiàn)象。

3.3施工建設(shè)階段的成本控制要點(diǎn)和方法工程施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及工程設(shè)計(jì)意圖最終實(shí)現(xiàn)的階段，這一階段對(duì)成本控制的影響為10%-15%，項(xiàng)目經(jīng)理控制造價(jià)的有效方法是施工階段全過程中促使施工方采用先進(jìn)的施工組織技術(shù)和科學(xué)的施工方案。同時(shí)，材料、設(shè)備的選擇直接決定了房屋的質(zhì)量和成本，因此選擇材料供應(yīng)商也是施工階段成本控制的關(guān)鍵。

3.4市場(chǎng)營(yíng)銷階段的成本控制要點(diǎn)和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷階段成本控制主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這一階段對(duì)銷售投資費(fèi)用的控制，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金的回收工作，達(dá)到預(yù)期的盈利水平，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資收益的實(shí)現(xiàn)。

4、項(xiàng)目施工階段 建設(shè)項(xiàng)目的施工階段的成本控制是具體的、繁雜的，也是對(duì)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)管理的主要實(shí)施階段，根據(jù)施工階段的這一特點(diǎn)，在該階段的成本控制中除了要加強(qiáng)合同管理外，還應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督管理，尤其是對(duì)在設(shè)計(jì)階段制定的成本控制目標(biāo)，進(jìn)行間隔把關(guān)，落實(shí)成本控制的各項(xiàng)目標(biāo)，主要包括以下幾個(gè)方面： 1.加強(qiáng)合同的管理和實(shí)施 建筑工程施工合同一經(jīng)簽訂，是受到國家法律保護(hù)的。所以，首先必須增強(qiáng)合同的法律意識(shí)，把握合同條款的內(nèi)涵，精心推敲合同文字的措詞，增強(qiáng)合同條款的嚴(yán)密性。保證合同的順利履行，有效預(yù)防合同糾紛的發(fā)生，減少、避免施工索賠，從而減少工程費(fèi)用。在合同簽訂過程中，嚴(yán)格按照項(xiàng)目成本預(yù)算目標(biāo)控制各項(xiàng)合同 金額。在合同履行過程中嚴(yán)格合同變更確認(rèn)批準(zhǔn)程序，建立健全合同履約跟蹤檢查制度，加強(qiáng)監(jiān)督，提高合同履約率，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，從而更有效地進(jìn)行成本控制。 2.加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督管理 通過優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)，選擇技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，盡可能減少由于設(shè)計(jì)可能對(duì)施工帶來的負(fù)面影響，同時(shí)還應(yīng)該加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督管理，尤其是對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)簽證應(yīng)加強(qiáng)管理。現(xiàn)場(chǎng)簽證是施工過程中一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，許多項(xiàng)目由于現(xiàn)場(chǎng)簽證的不嚴(yán)肅，引起工程造價(jià)失控。據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于工程量簽證問題所引起的工程結(jié)算價(jià)的上升幅度可達(dá)10%-20%，個(gè)別的甚至更高，必須嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證制度管理，加強(qiáng)預(yù)算成本目標(biāo)控制。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證應(yīng)該注意以下幾個(gè)方面的工作：

（1）嚴(yán)格工程量簽證制度和程序，要求所有的現(xiàn)場(chǎng)簽證必須經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師和房地產(chǎn)開發(fā)方三方代表共同簽字方為有效。另外，開發(fā)商可以指派工程造價(jià)專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)掌握、控制工程造價(jià)的變化情況，進(jìn)行跟蹤控制。 （2）簽證內(nèi)容必須與實(shí)際相符，要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員經(jīng)濟(jì)觀念及職業(yè)道德素質(zhì)教育，培養(yǎng)他們實(shí)事求是的工作作風(fēng)，特別在±0.00以下隱蔽工程簽證中更應(yīng)慎重。在抓好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時(shí)，充分重視節(jié)約工程投資的重要性。 （3）簽證的范圍應(yīng)正確，現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員必須認(rèn)真熟悉招標(biāo)文件、投標(biāo)文件和合同文件，明確工程承包范圍，防止盲目簽 證。 3.加強(qiáng)設(shè)備、材料的采購管理 設(shè)備、材料的采購管理是項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)。原材料是工程造價(jià)的主要組成部分之一，據(jù)測(cè)算材料費(fèi)用一般占工程造價(jià)的65%以上，因此它對(duì)工程造價(jià)的影響巨大，合理的材料價(jià)格是控制工程造價(jià)的基礎(chǔ)。為正確確定材料價(jià)格，除了把好進(jìn)場(chǎng)材料的質(zhì)量關(guān)外，還應(yīng)建立設(shè)備、材料的質(zhì)量和價(jià)格的認(rèn)證制度。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，要及時(shí)了解材料、設(shè)備的價(jià)格變化情況，通過采購管理的控制，控制材料、設(shè)備的質(zhì)量和價(jià)格，以降低工程造價(jià)。項(xiàng)目成本控制是的實(shí)施和管理是企業(yè)實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)，提高競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，但這并不意味著對(duì)于成本的控制和追求可以忽視項(xiàng)目質(zhì)量和顧客的差異化需求，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制管理中也應(yīng)該正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的開發(fā)成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率，降低企業(yè)財(cái)務(wù)成本。

結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的要點(diǎn)范文第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程管理；措施

1、房地產(chǎn)工程管理的地位和作用

工程管理可具體分為工程進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。工程進(jìn)度管理是管理過程，時(shí)間是金錢，效率是生命，加快工程進(jìn)度，節(jié)約工程工期，快速高效地進(jìn)行生產(chǎn)運(yùn)作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程之根本，只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程進(jìn)度管理才有其意義“造名，更要造實(shí)”，好的名聲必須要好的東西來保證。工程成本管理是管理造價(jià)，工程造價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)的核心控制區(qū)，合理降低工程造價(jià)，一方面可使房地產(chǎn)開發(fā)追求最大利潤(rùn)，另一方面可加大房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

工程管理在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中占有十分重要的地位，它是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，其管理要素（成本、質(zhì)量、進(jìn)度、安全）中任何一個(gè)環(huán)節(jié)控制不好，都將影響到企業(yè)或項(xiàng)目的成敗，對(duì)于持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要，企業(yè)的美譽(yù)度、忠誠度需要我們對(duì)開發(fā)過程的每一個(gè)環(huán)節(jié)做到均衡控制。

2、當(dāng)前房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的問題

2.1 項(xiàng)目管理環(huán)境變化大，工程技術(shù)日益復(fù)雜。隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)管理環(huán)境變化越來越大，可變因素增多，使得項(xiàng)目工程管理的預(yù)見性和可見性差，各類項(xiàng)目的技術(shù)要求也越來越高。因此，為適應(yīng)環(huán)境的變化以及工程項(xiàng)目的要求。需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷地運(yùn)用科技手段提升企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2.2 管理上的相對(duì)粗放，需要多方合作。房地產(chǎn)企業(yè)往往只雇傭項(xiàng)目管理人員和少部分技術(shù)工人，水平參差不期。同時(shí)一個(gè)工程項(xiàng)目還涉及到施工方、分包方、材料供應(yīng)商等各個(gè)方面，而分包專業(yè)分工叉較細(xì)，項(xiàng)目工程管理難度大。管理上相對(duì)粗放，需要多方配合、緊密合作，才能較好地完成整個(gè)施工項(xiàng)目。

2.3 監(jiān)理、設(shè)計(jì)等制度不規(guī)范。如今，監(jiān)理單位與設(shè)計(jì)單位聯(lián)系的脫節(jié)問題，導(dǎo)致施工過程中出現(xiàn)大量問題，在造成管理混亂的同時(shí)，嚴(yán)重影響了工期，制約了房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化運(yùn)行、發(fā)展。

2.4 完工驗(yàn)收以及備案管理不嚴(yán)謹(jǐn)。在房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，很多開發(fā)單位認(rèn)為，工程竣工的驗(yàn)收就意味著“收工”，自然工程的驗(yàn)收也最好盡快地完成。但是現(xiàn)在許多開發(fā)單位對(duì)工程施工中的分項(xiàng)驗(yàn)收等環(huán)節(jié)管理不嚴(yán)謹(jǐn)，直到工程竣工驗(yàn)收時(shí)出現(xiàn)結(jié)算依據(jù)不足、驗(yàn)收的資料不齊等原因，不能為驗(yàn)收辦理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致拖延交付和備案邂逅的結(jié)果。如果建筑施工是由多個(gè)單位完成的，那么對(duì)工程的驗(yàn)收和備案就顯得十分重要了。

3、房地產(chǎn)工程管理要點(diǎn)分析

成本、質(zhì)量、進(jìn)度和安全貫穿于工程管理的全過程。抓好這四大關(guān)鍵任務(wù)，運(yùn)作一個(gè)成功的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目就顯得順理成章、得心應(yīng)手。

3.1 成本問題。房地產(chǎn)開發(fā)歸根到底是商業(yè)行為，是通過一系列行動(dòng)把投入的資金升值的過程。因此，成本控制無疑成為建設(shè)工程管理的首要目標(biāo)。因?yàn)榉课莸某杀局苯記Q定著業(yè)主的購買力，成本高了，房屋的售價(jià)也會(huì)高。這樣，大部分房屋由于售價(jià)太高就會(huì)囤積起來。賣不出去，開發(fā)商也會(huì)收不回成本，導(dǎo)致兩敗俱傷的局面。

3.2 質(zhì)量問題。工程質(zhì)量是確立房地產(chǎn)品牌形象的保證，施工質(zhì)量控制是工程管理工作的重點(diǎn)。質(zhì)量不好，業(yè)主也不會(huì)購買，房屋的銷售情況就好不到哪去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理人員，要善于把握全局，引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。

3.3 進(jìn)度問題。房地產(chǎn)進(jìn)度控制貫穿于項(xiàng)目的實(shí)施階段，滲透到項(xiàng)目實(shí)施的全過程，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)方面都要進(jìn)行進(jìn)度控制。房地產(chǎn)工程的進(jìn)度也會(huì)影響到整個(gè)工程的造價(jià)。進(jìn)度太慢，施工時(shí)間會(huì)延長(zhǎng)，工程的綜合成本會(huì)增加。最后的結(jié)果就是房屋售價(jià)的提高，這也會(huì)影響到業(yè)主對(duì)房屋的購買情況。為此，要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實(shí)際，編制出切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)和進(jìn)度計(jì)劃，以確保工程按進(jìn)度計(jì)劃順利竣工交付使用。

3.4 安全問題。沒有安全生產(chǎn)，就沒有生產(chǎn)力，也就沒有效益。安全管理是房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的一個(gè)重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現(xiàn)代管理理念中尤其突出，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益必需的。

4、有效提高房地產(chǎn)工程管理水平的措施

4.1 熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價(jià)及其調(diào)整的條件和方式、材料供應(yīng)情況、工程款撥付、結(jié)算方式和違約處理等。熟悉合同內(nèi)容后，就能做到心中有數(shù)，工作開展時(shí)才會(huì)有理、有節(jié)、有據(jù)。加強(qiáng)合同履約檢查。應(yīng)加大對(duì)各參建單位的人員設(shè)備落實(shí)情況的檢查，嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，對(duì)不符合招標(biāo)文件要求的，進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。

4.2 嚴(yán)格審批施工組織設(shè)計(jì)及優(yōu)化施工方案。優(yōu)秀的施工組織設(shè)計(jì)及方案，不僅技術(shù)先進(jìn)、工藝合理，而且組織精干、費(fèi)用節(jié)約；該工作質(zhì)量的優(yōu)劣，將影響著經(jīng)濟(jì)效益的好壞。嚴(yán)格控制工程變更。施工前應(yīng)對(duì)施工圖紙進(jìn)行會(huì)審，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的錯(cuò)誤，避免施工中進(jìn)行修改，造成不必要的浪費(fèi)。

4.3 嚴(yán)把設(shè)備、材料價(jià)格關(guān)。引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)條件，開展設(shè)備、材料的招投標(biāo)工作；根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，正確的確定產(chǎn)品品質(zhì)，選擇合適的價(jià)位；適時(shí)對(duì)設(shè)備、材料價(jià)格實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，了解市場(chǎng)中各種材料的價(jià)格，及時(shí)掌握其變動(dòng)情況，建立設(shè)備、材料價(jià)格信息，適時(shí)減少或增加材料購置，以減少投資。

4.4 推動(dòng)工程建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)化，抓好工程首件認(rèn)可工作。對(duì)主要分項(xiàng)工程實(shí)行首件認(rèn)可制，要從實(shí)施目的、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施范圍、組織機(jī)構(gòu)與責(zé)任范圍、實(shí)施程序、資料管理、物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)等方面做了詳細(xì)的規(guī)定，消除質(zhì)量隱患，預(yù)防質(zhì)量通病。

4.5 優(yōu)化人力資源的配置。要把人力資源的優(yōu)化配置，作為加強(qiáng)工程管理的重點(diǎn)。企業(yè)要根據(jù)工程對(duì)勞動(dòng)力的需求情況，在各建筑之間，對(duì)現(xiàn)實(shí)的和潛在的勞動(dòng)力進(jìn)行周密計(jì)劃，有效流動(dòng)，合理調(diào)配，充分調(diào)動(dòng)人的積極性和創(chuàng)造性，提高勞動(dòng)效率。項(xiàng)目經(jīng)理要按照動(dòng)態(tài)平衡、統(tǒng)籌優(yōu)化的原則，建立勞動(dòng)力整體優(yōu)化、實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力供給與建筑需求最佳組合的人力資源管理運(yùn)行機(jī)制，對(duì)勞動(dòng)力的分配和流向做出總體安排，保證勞動(dòng)力與建筑需求的總體平衡，并定期跟蹤檢查，進(jìn)行有效監(jiān)控和及時(shí)調(diào)整，使勞動(dòng)力資源得到最大限度的利用。

4.6 創(chuàng)建“文明安全工地”。編制“文明安全工地”實(shí)施方案，召開“文明安全工地”建設(shè)部署會(huì)，開展專項(xiàng)施工方案審查制，勞動(dòng)用工登記制和崗前安全培訓(xùn)教育制度；加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全隱患排查和治理的力度，認(rèn)真抓好施工作業(yè)的安全防護(hù)和安全生產(chǎn)演練工作；定期召開安全生產(chǎn)專題會(huì)議，實(shí)行安全技術(shù)交底臺(tái)賬化管理，會(huì)后被交底人需簽字，項(xiàng)目部留存影像資料；特種工作業(yè)人員需持證上崗，登記造冊(cè)并留檔備案等。通過以上措施，確保“文明安全工地”活動(dòng)能夠取得實(shí)效。

4.7 做好三階段預(yù)防工作。按預(yù)案、預(yù)控、預(yù)警三階段安全風(fēng)險(xiǎn)分析與預(yù)防的要求落實(shí)各項(xiàng)安全措施。要根據(jù)工程進(jìn)展情況詳細(xì)編制項(xiàng)目總體預(yù)案及危險(xiǎn)源預(yù)案，通過防護(hù)和交底措施，做好預(yù)控工作。

房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的要點(diǎn)范文第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；工程管理；要點(diǎn)；控制

1、引言

隨著我國建設(shè)事業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)步入輝煌鼎盛時(shí)期，越來越多的地產(chǎn)開發(fā)單位競(jìng)相投入其中，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸加大，許多地產(chǎn)公司的發(fā)展進(jìn)入瓶頸期，要想得到更高更好的發(fā)展，必須實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)在商品的質(zhì)量、安全、經(jīng)濟(jì)方面的突破口之一，這不但能夠從企業(yè)自身加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，還能夠從側(cè)面提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體水平，給我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展提供新鮮血液和活力。為此，需要從房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程管理出發(fā)，對(duì)工程管理過程中的重點(diǎn)、難點(diǎn)進(jìn)行深刻剖析，加強(qiáng)有效管理，提高商品質(zhì)量，企業(yè)形象，對(duì)目前工程管理中出現(xiàn)的問題提出了幾點(diǎn)建議和解決措施，來提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)綜合性極高的工程，施工周期長(zhǎng)、技術(shù)含量高，工程管理作為保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行的手段，貫穿在項(xiàng)目的各個(gè)階段，即項(xiàng)目的生命周期內(nèi)，運(yùn)用系統(tǒng)的理論、觀點(diǎn)、方法，在一定的資源和環(huán)境下，進(jìn)行一系列的規(guī)劃、決策、組織協(xié)調(diào)等工作，使工程項(xiàng)目的目標(biāo)（質(zhì)量、進(jìn)度、投資）得以實(shí)現(xiàn)。質(zhì)量、工期、投資貫穿于工程管理的全過程，作為工程管理的重要關(guān)鍵任務(wù)，需要對(duì)這幾個(gè)方面進(jìn)行重點(diǎn)控制。

1）質(zhì)量控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終產(chǎn)品的質(zhì)量，是地產(chǎn)企業(yè)形象、品牌影響的保證。工程管理工作中，質(zhì)量的重點(diǎn)，尤其是施工質(zhì)量。質(zhì)量的好壞，關(guān)系到商品的最終銷售，如果因質(zhì)量問題造成業(yè)主不買單，問題是相當(dāng)嚴(yán)重的。因此，房地產(chǎn)工程管理人員要善于把握全局，對(duì)設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位要協(xié)調(diào)、督促，共同完成質(zhì)量的控制任務(wù)。

2）工期控制。項(xiàng)目的實(shí)施階段是工程進(jìn)度控制的主要階段，主要存在與施工階段。工程進(jìn)度直接影響地產(chǎn)企業(yè)與施工單位雙方的利益，對(duì)購房者的利益也受到影響，加強(qiáng)管理過程中對(duì)施工單位的工期進(jìn)度控制，確保工程按期完成并順利交付使用。

3）投資控制。投資控制即實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)投入成本的控制，商業(yè)行為是通過投資，讓資金升值的過程，涉及到與設(shè)計(jì)、施工單位等單位的合同，自身的運(yùn)作管理各項(xiàng)費(fèi)用。投資控制是工程管理的首要目標(biāo)，商品的成本越高，對(duì)銷售和資金回收、盈利影響越大。

4）安全控制。安全作為企業(yè)的第一生產(chǎn)力，沒有安全就沒有生產(chǎn)力，更沒有效益。在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理中，安全管理也是重要的組成部分，現(xiàn)代的管理理念尊重生命，以人為本，做好安全管理，也是企業(yè)綜合效益提升的表現(xiàn)。

3、工程管理要點(diǎn)控制措施

1）加強(qiáng)合同管理，控制投資成本。管理人員需要對(duì)合同的內(nèi)容熟知，包括合同承包范圍、工期要求、合同價(jià)款、特殊情況下的合同調(diào)整條件和方式、施工材料的供應(yīng)、工程進(jìn)度款的預(yù)結(jié)算方式、撥付以及合同違約處理措施等等，對(duì)合同內(nèi)容做到心中有數(shù)，繼而在開展管理工作過程中就會(huì)有的放矢，針對(duì)性的進(jìn)行相關(guān)工程管理。對(duì)參建單位的人員、設(shè)備配置情況實(shí)際的考察和跟蹤，嚴(yán)格按照工程合同的要求進(jìn)行，對(duì)招標(biāo)文件中的要求履行并落實(shí)，對(duì)于一些循規(guī)蹈矩的行為堅(jiān)決予以處罰和整治。

2）加強(qiáng)各種審批工作的檢查。對(duì)于工程的質(zhì)量來講，施工組織設(shè)計(jì)和施工方案的合理性、科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)性，對(duì)影響工程的質(zhì)量好壞，起到關(guān)鍵的作用。對(duì)于高質(zhì)量和高技術(shù)含量的施工組織設(shè)計(jì)和施工工藝方案，在技術(shù)質(zhì)量上先進(jìn)，工藝流程上合理，對(duì)于施工過程中經(jīng)濟(jì)性、合理性都會(huì)得到體現(xiàn)，對(duì)工程質(zhì)量起到至關(guān)重要的作用。工程變更要嚴(yán)格控制，這對(duì)投資、設(shè)計(jì)、施工都有重要的影響，為避免在施工過程中進(jìn)行變更，將問題發(fā)現(xiàn)在萌芽狀態(tài)，在施工前要加強(qiáng)施工圖的會(huì)審工作，管理人員要組織設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位以及施工單位相關(guān)負(fù)責(zé)人員進(jìn)行施工技術(shù)交底工作，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)問題并解決。

3）工程設(shè)備材料價(jià)格的控制。工程建設(shè)中材料成本是投資的主體，需要嚴(yán)把設(shè)備、材料價(jià)格關(guān)。積極推行并開展 設(shè)備、材料的招投標(biāo)工作，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，對(duì)提高材料設(shè)備質(zhì)量有積極影響。對(duì)市場(chǎng)常見的設(shè)備材料價(jià)格變動(dòng)情況通過建立價(jià)格信息網(wǎng)或者動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行全面的掌控，有利于管理人員及時(shí)的了解工程變化。對(duì)設(shè)備材料的進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收把關(guān)，需要管理人員嚴(yán)格按照相關(guān)文件要求進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督和審查。

4）工程管理標(biāo)準(zhǔn)化的推動(dòng)建設(shè)。工程標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的推動(dòng)進(jìn)行，對(duì)工程的質(zhì)量管理、提高管理水平有很大幫助。推行對(duì)主要分項(xiàng)工程的首件認(rèn)可制，從實(shí)施目的、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施范圍、組織機(jī)構(gòu)與責(zé)任范圍、實(shí)施程序、資料管理、物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)等方面做了詳細(xì)的規(guī)定，對(duì)提高工程建設(shè)水平，加強(qiáng)工程管理，起到積極的推動(dòng)作用

5）安全管理工作。加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理，不僅僅是施工單位管理的工作，對(duì)于涉及項(xiàng)目建設(shè)的每個(gè)企業(yè)都要加強(qiáng)安全教育和培訓(xùn)工作。甲方管理人員需要做到以下幾點(diǎn)：開展安全工地實(shí)施方案的標(biāo)準(zhǔn)編制，組織現(xiàn)場(chǎng)人員召開安全會(huì)議部署，積極開展專項(xiàng)施工方案的審查，特殊工種持證上崗制度及用工登記制度的執(zhí)行監(jiān)督，現(xiàn)場(chǎng)的安全隱患排查治理工作，施工作業(yè)的安全生產(chǎn)和防護(hù)工作，施工安全技術(shù)交底工作監(jiān)督執(zhí)行及備案工作。

此外，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。隨著項(xiàng)目的規(guī)模的不斷擴(kuò)大，工程技術(shù)日益復(fù)雜，管理客觀環(huán)境存在多變的因素，造成工程項(xiàng)目管理存在諸多不可預(yù)見性，技術(shù)要求也越來越高。為此，要適應(yīng)客觀環(huán)境的變化給工程管理帶來的困難和要求，需要不斷的升級(jí)和完善一些科技手段，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。在企業(yè)的工程管理模式方面，表面上雖說是一個(gè)泛泛的概念，可以通過系統(tǒng)分類，進(jìn)行模塊式的劃分和管理，例如職能管理模式，不同專業(yè)的職能機(jī)構(gòu)分工管理，業(yè)務(wù)范圍內(nèi)向下級(jí)單位下發(fā)命令和指揮；項(xiàng)目經(jīng)理管理模式，按照項(xiàng)目分工，劃分獨(dú)立機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過程管理，另外指揮部管理模式適用較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，由項(xiàng)目的合資各方進(jìn)行協(xié)商組建。項(xiàng)目管理模式的選擇需要對(duì)工程特點(diǎn)和環(huán)境進(jìn)行取舍。

4、結(jié)束語

房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性和綜合性，造成了其在管理上需要的的復(fù)雜性和全面性，即對(duì)項(xiàng)目的全過程進(jìn)行跟蹤管理，作為項(xiàng)目的投資方，其最關(guān)鍵的就是工程管理工作，這關(guān)乎投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與否。通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程管理進(jìn)行深度剖析研究，只有對(duì)房地產(chǎn)工程的全過程進(jìn)行了有效的管理，才能保證工程的質(zhì)量、安全、工期，才會(huì)產(chǎn)生顯著的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫紅兵. 淺談房地產(chǎn)工程管理的模式和方法[J]. 中國新技術(shù)產(chǎn)品，2012（05）

[2]曹懷. 基于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理措施分析探討[J]. 四川建材，2009（04）

房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的要點(diǎn)范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理現(xiàn)場(chǎng)管理

前言

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，如何生存并不斷發(fā)展壯大，是絕大多數(shù)企業(yè)從初創(chuàng)時(shí)

就孜孜以求的目標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，在相同的開發(fā)環(huán)境中，開發(fā)適銷對(duì)路、

適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品和控制好適宜的價(jià)格，都是至關(guān)重要的因素。無論是實(shí)施差

異化戰(zhàn)略還是低成本戰(zhàn)略，性價(jià)比因素都是不可回避，關(guān)乎企業(yè)利潤(rùn)、成長(zhǎng)和發(fā)

展的最直接因素。以市場(chǎng)需求為開發(fā)目標(biāo)，盡可能地減少工程成本，降低市場(chǎng)價(jià)

格，提高產(chǎn)品的性價(jià)比水平，最大限度地提高投資收益，是所有開發(fā)企業(yè)投資的

關(guān)注點(diǎn)，同時(shí)也是難點(diǎn)。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理和現(xiàn)場(chǎng)管理就至關(guān)重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)和現(xiàn)場(chǎng)管理在國內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀

1.1房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)和現(xiàn)場(chǎng)管理在國外的發(fā)展現(xiàn)狀

在國外，房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)管理和現(xiàn)場(chǎng)工作是由建筑師通過全程的設(shè)計(jì)與管理來實(shí)現(xiàn)的。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，發(fā)展商多是土地或資本的擁有者，或者是專業(yè)投資者，一般只專注于投資和收益，而對(duì)于建筑形式及專業(yè)化的設(shè)計(jì)和建造實(shí)施，則全權(quán)委托給專業(yè)的建筑師。建筑師作為受投資者信賴的專業(yè)，從自身的專業(yè)知識(shí)、技術(shù)背景出發(fā)，檢驗(yàn)開發(fā)商的目標(biāo)、計(jì)劃，同時(shí)作為業(yè)主與各類專家、技術(shù)人員的中間專業(yè)媒介，檢驗(yàn)、調(diào)整、監(jiān)督各技術(shù)專家的提案和計(jì)劃，保證投資目標(biāo)轉(zhuǎn)換為技術(shù)方案的準(zhǔn)確性和最優(yōu)化。

在國際通行的以建筑師為首的設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)貫徹設(shè)計(jì)與服務(wù)的思想，內(nèi)容包括：投資、進(jìn)度、質(zhì)量的控制，合同、信息管理，組織協(xié)調(diào)。這種全程設(shè)計(jì)服務(wù)和現(xiàn)場(chǎng)管理對(duì)建筑生產(chǎn)的全過程，特別是設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)的建造過程進(jìn)行了全面管理，保證業(yè)主在不需要專業(yè)管理投入、短周期低造價(jià)的條件下實(shí)現(xiàn)了建造過程的控制和設(shè)計(jì)意圖，保證了業(yè)主利益的最大實(shí)現(xiàn)。

1.2我國房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理和現(xiàn)場(chǎng)發(fā)展歷史及現(xiàn)狀

在我國，目前的建筑師服務(wù)還僅限于設(shè)計(jì)領(lǐng)域，只是業(yè)主的設(shè)計(jì)被雇傭者，在業(yè)主限定的設(shè)計(jì)任務(wù)、設(shè)計(jì)條件和資源要素的基礎(chǔ)上配合業(yè)主的建設(shè)部門完成具體設(shè)計(jì)工作，既無法為業(yè)主提供投資決算的咨詢，也無法管理指導(dǎo)設(shè)計(jì)的實(shí)現(xiàn)，只是整個(gè)建筑生產(chǎn)過程中的設(shè)計(jì)技術(shù)工作的被動(dòng)完成者。難以成為真正意義上的開發(fā)商的專業(yè)人、建造過程的技術(shù)和公正的監(jiān)管者。如果是由工程的設(shè)計(jì)人員親自監(jiān)理的話，那么它和FIDlC里的工程師從事項(xiàng)目管理的做法就是一致的，然而這種監(jiān)理做法在國內(nèi)并不多見。隨著工程建設(shè)項(xiàng)目越來越龐大和復(fù)雜，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行管理需要越來越多的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)者進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和現(xiàn)場(chǎng)變得越來越不合適。

二、設(shè)計(jì)管理和現(xiàn)場(chǎng)管理的主要內(nèi)容

2.1設(shè)計(jì)管理是一種綜合系統(tǒng)的工作，從理論上來講，可以在項(xiàng)目整個(gè)生命周期內(nèi)的任何階段應(yīng)用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其過程具有投資量巨大，建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。它是由一系列相互關(guān)聯(lián)的活動(dòng)組成，即各活動(dòng)之間具有依賴性，后期工作都是建立在前期工作之上，項(xiàng)目前期的任何決策都直接或間接影響著后繼階段的工作，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作還是越早進(jìn)行就越有利可圖。在機(jī)會(huì)識(shí)別階段，項(xiàng)目的不確定性最高，前期的決策對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的影響大于后期決策所帶來的影響。在項(xiàng)目前期策劃、決策階段加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)管理對(duì)項(xiàng)目帶來的影響最小。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目還有很大的可塑性，設(shè)計(jì)管理所提出改進(jìn)或變更方案引起的設(shè)計(jì)變更工程量也不大，這樣就不會(huì)引起設(shè)計(jì)人員的阻撓，易于被設(shè)計(jì)單位采納。但是隨著時(shí)間的推移，項(xiàng)目逐漸成型，變更對(duì)項(xiàng)目的影響逐漸增大。

工作計(jì)劃是設(shè)計(jì)管理活動(dòng)的關(guān)鍵，具有高度的彈性和適用性，需要采用系統(tǒng)的步驟來實(shí)施。參與設(shè)計(jì)管理的成員，需要嚴(yán)格系統(tǒng)地執(zhí)行工作計(jì)劃擬定的步驟，才能保證設(shè)計(jì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。我們首先將開發(fā)項(xiàng)目劃分為如下四個(gè)階段：

1)項(xiàng)目的前期策劃和決策階段。這個(gè)階段工作重點(diǎn)是對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)進(jìn)行研究、論證、決策。其工作內(nèi)容包括項(xiàng)目的構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究和批準(zhǔn)。2)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段。包括方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、招標(biāo)投標(biāo)和各種施工前的準(zhǔn)備工作。3)項(xiàng)目的施工階段。4)項(xiàng)目的竣工投入使用階段。然后根據(jù)每個(gè)階段的工作特點(diǎn)，制定出設(shè)計(jì)管理工作的詳細(xì)計(jì)劃：①明確每個(gè)階段的任務(wù)和目標(biāo)②安排具體實(shí)施的步驟③做出評(píng)價(jià)或?qū)徍?/p>

2.2現(xiàn)場(chǎng)管理。 在總體組織計(jì)劃中，首先應(yīng)該確定項(xiàng)目的組織構(gòu)架，確定項(xiàng)目經(jīng)理部及工程管理部工作崗位設(shè)置，確定其信息交流方式，確定其所需要的資源需求。項(xiàng)目經(jīng)理部編制以內(nèi)的各崗位人員，應(yīng)由各項(xiàng)目經(jīng)理部根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際進(jìn)展需要．提出申請(qǐng)，由公司分期分批逐步調(diào)配或招聘到位項(xiàng)目總經(jīng)理為該項(xiàng)目各項(xiàng)工作的“總牽頭人”，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)。項(xiàng)目經(jīng)理部下設(shè)工程現(xiàn)場(chǎng)管理、成本合約管理、設(shè)計(jì)規(guī)劃管理、綜合事務(wù)管理等組。各組的主要職責(zé)分工為：

1)工程管理組下設(shè)土建、給排水、電氣（強(qiáng)弱電）、暖通等工程師崗位，主要負(fù)責(zé)確定工程質(zhì)量、進(jìn)度及安全目標(biāo)．制定項(xiàng)目施工階段的各項(xiàng)實(shí)施計(jì)劃；組織施工圖會(huì)審和技術(shù)交底工作；負(fù)責(zé)施工組織設(shè)計(jì)與施工方案的審查工作；負(fù)責(zé)工程實(shí)施階段投資控制和工程變更的管理工作；負(fù)責(zé)督察工程施工質(zhì)量、安全、進(jìn)度與文明施工：負(fù)責(zé)工程驗(yàn)收等。

2)成本合約管理組下設(shè)合約、土建、安裝造價(jià)工程師崗位，負(fù)責(zé)提出控制要點(diǎn)及細(xì)化成本指標(biāo)；參與審核合同；通過設(shè)置成本臺(tái)帳及合同審批．及時(shí)反映各項(xiàng)目成本目標(biāo)執(zhí)行情況；審核超出合同或預(yù)結(jié)算金額以及其他非正常付款業(yè)務(wù)；按月編制成本管理動(dòng)態(tài)評(píng)估報(bào)告；及時(shí)反映項(xiàng)目成本舉措，匯總、比較各項(xiàng)目成本管理舉措等。

3)設(shè)計(jì)管理組下設(shè)建筑，結(jié)構(gòu)工程師崗位，負(fù)責(zé)跟蹤設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)、電氣、設(shè)備專業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)度：負(fù)責(zé)起草結(jié)構(gòu)、電氣、設(shè)備專業(yè)的設(shè)計(jì)要求；負(fù)責(zé)組織各項(xiàng)目的專家審圖(建筑專業(yè)除外)；負(fù)責(zé)落實(shí)審圖意見(建筑專業(yè)除外)。

4)綜合事務(wù)管理下設(shè)行政后勤、手續(xù)報(bào)建等崗位，組織負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)中的樁基、主體工程招投標(biāo)。手續(xù)的辦理，以及其他所有對(duì)外報(bào)批報(bào)建事項(xiàng)：對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部的職員各類休假、請(qǐng)假、考勤的記錄和月度考核。辦公用品及低質(zhì)易耗品的購置及其報(bào)銷審批等。

三、設(shè)計(jì)管理的不確定因素分析及應(yīng)對(duì)措施

3.1設(shè)計(jì)不確定因素分析

1）開發(fā)商的個(gè)人行為開發(fā)商在工程各種合作關(guān)系中所處的地位是最高的，由于業(yè)主地位的優(yōu)勢(shì)，往往會(huì)使開發(fā)商具有很強(qiáng)的發(fā)言權(quán)。在設(shè)計(jì)進(jìn)行過程當(dāng)中也是一樣，開發(fā)商往往會(huì)根據(jù)自己的一個(gè)念頭來否定設(shè)計(jì)師的勞動(dòng)成果。這些想法對(duì)開發(fā)商來說是很容易更改的事情，但是對(duì)設(shè)計(jì)師來說更改就不輕松。

2）設(shè)計(jì)單位的因素設(shè)計(jì)單位作為設(shè)計(jì)活動(dòng)的主要執(zhí)行者會(huì)遇到很多直接的設(shè)計(jì)問題，而各個(gè)設(shè)計(jì)的不確定性因素所帶來的風(fēng)險(xiǎn)直接或間接的都是通過設(shè)計(jì)的終端一設(shè)計(jì)單位表現(xiàn)出來的。而其中屬于設(shè)計(jì)單位自己內(nèi)部直接產(chǎn)生的不確定性因素有下面幾個(gè)：1設(shè)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)。很多設(shè)計(jì)人員單純的追求高效率，為了接更多的工作，贏取更多的利潤(rùn)，短時(shí)間完成大量設(shè)計(jì)任務(wù)，人為的壓縮了正常的設(shè)計(jì)周期；2審核把關(guān)問題。設(shè)計(jì)單位出圖前一般會(huì)有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)比較豐富，專業(yè)知識(shí)比較全面的高技術(shù)總工來審查圖紙。把好圖紙質(zhì)量的最后一關(guān)可以大大減小設(shè)計(jì)出錯(cuò)的可能性。

3）施工原因施工是必須在設(shè)計(jì)圖紙交付完畢以后開始的，但是設(shè)計(jì)人員必須要跟蹤工程施工進(jìn)行直到竣工完畢。因?yàn)槭┕と藛T在貫徹設(shè)計(jì)意圖上需要和設(shè)計(jì)人員溝通，而設(shè)計(jì)人員也可以借助現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)的發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)上存在的問題。施工的開始并不意味著設(shè)計(jì)的結(jié)束，而是設(shè)計(jì)“維修”階段的開始，只有整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)竣工才意味著設(shè)計(jì)的退場(chǎng)。

3.2 應(yīng)對(duì)措施：

1設(shè)計(jì)周期決策的改進(jìn)設(shè)計(jì)的進(jìn)度管理的核心實(shí)際就是對(duì)設(shè)計(jì)周期的把握，即多長(zhǎng)的時(shí)間才能保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。目前設(shè)計(jì)周期多數(shù)過短，無法保證正常質(zhì)量的設(shè)計(jì)工作。但是需要提到的是，時(shí)間并不是越長(zhǎng)越好，設(shè)計(jì)周期過長(zhǎng)意味著投資資金的時(shí)間價(jià)值的增長(zhǎng)，資金的周轉(zhuǎn)壓力增加。

2設(shè)計(jì)階段造價(jià)師的參與在房產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中，造價(jià)師的工作主要存在于項(xiàng)目的前期概算，設(shè)計(jì)階段的預(yù)算、施工中的設(shè)計(jì)變更預(yù)算還有工程后期的結(jié)算和決算階段。但是為了更好的控制設(shè)計(jì)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)性，開發(fā)商應(yīng)該讓有建筑設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的造價(jià)師參與到設(shè)計(jì)工作當(dāng)中來，與其他各專業(yè)設(shè)計(jì)人員一樣，對(duì)設(shè)計(jì)產(chǎn)品的質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)性負(fù)責(zé)。

3設(shè)計(jì)的質(zhì)量管理改進(jìn)①確立監(jiān)理的地位，設(shè)計(jì)監(jiān)理和施工監(jiān)理一樣，主要任務(wù)是協(xié)助開發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)全過程進(jìn)行監(jiān)督和管理，為開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位提供技術(shù)支持，并且要對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量問題負(fù)責(zé)；②加強(qiáng)圖紙?jiān)u審，可以對(duì)建筑物的穩(wěn)定性、安全性及是否達(dá)到規(guī)定的設(shè)計(jì)深度，是否符合規(guī)劃、消防、節(jié)能、環(huán)保、抗震、人防、防雷等有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范等進(jìn)行審查。

4與施工相協(xié)調(diào)在施工前要認(rèn)真搞好圖紙會(huì)審；在施工過程中，開發(fā)單位的工程人員要起到監(jiān)督與協(xié)調(diào)的作用。

四、現(xiàn)場(chǎng)管理的問題和應(yīng)對(duì)措施

4.1現(xiàn)場(chǎng)管理的問題

目前很多住宅開發(fā)企業(yè)對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量管理全權(quán)委托給監(jiān)理一單位，監(jiān)理由于自身能力或素質(zhì)的原因，對(duì)質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，甚至于與施工單位相互勾結(jié)，弄虛作假。正是由于以上兩方面的原因，目前住宅工程的質(zhì)量普遍還不足以滿足客戶的要求，住宅質(zhì)量投訴日漸增多。要解決目前存在的問題，本人認(rèn)為要加強(qiáng)住宅開發(fā)企業(yè)對(duì)于施工質(zhì)量的過程管理，開發(fā)企業(yè)要按照施工合同和監(jiān)理合同的規(guī)定對(duì)施工單位和監(jiān)理單位的工作進(jìn)行有效的監(jiān)督。客觀地說，由于住宅建設(shè)普遍比較模式化，比較單一，沒有太多的高技術(shù)含量，因而目前監(jiān)理單位和施工單位的能力應(yīng)該能夠勝任住宅建設(shè)的任務(wù)。之所以出現(xiàn)目前的狀況，主要還是缺乏有效的監(jiān)督。過程控制，過程精品，施工單位和監(jiān)理單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程過程質(zhì)量的控制。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為建設(shè)項(xiàng)目的責(zé)任主體對(duì)于過程控制也負(fù)有重要的責(zé)任，尤其是因?yàn)槠洚a(chǎn)品是住宅，產(chǎn)品形成后將要交付給顧客，因此作為項(xiàng)目業(yè)主尤其要對(duì)建設(shè)單位的過程控制進(jìn)行研究。

4.2應(yīng)對(duì)措施

為保證開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)管理，本人建議實(shí)行三級(jí)保證體系制度：

(1)由公司項(xiàng)目部和項(xiàng)目組管理人員組成現(xiàn)場(chǎng)一級(jí)管理層：

(2)由監(jiān)理公司派駐工地的代表組成現(xiàn)場(chǎng)二級(jí)管理層；

(3)由施工單位生產(chǎn)經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、質(zhì)安科工作人員組成現(xiàn)場(chǎng)三級(jí)管理層。

施工階段的項(xiàng)目主體主要是業(yè)主項(xiàng)目部、施工單位和監(jiān)理單位。從中可知業(yè)主項(xiàng)目部和監(jiān)理單位處于管理者的位置，施工單位處于被管理的位置，另外監(jiān)理單位相對(duì)于業(yè)主項(xiàng)目部來說也是處于被管理的位置。但就過程控制而言，業(yè)主項(xiàng)目部和監(jiān)理單位對(duì)于施工單位的管理足一種平行管理，兩者互不干涉，而業(yè)主項(xiàng)目部對(duì)于監(jiān)理單位的管理是一種監(jiān)督管理。另外對(duì)于工作存在較多失誤的監(jiān)理人員要及時(shí)向總監(jiān)匯報(bào)，屢教不改者則要求監(jiān)理單位更換人員。這樣，一方面業(yè)主項(xiàng)目部從根本上來說并沒干涉監(jiān)理的工作，而是對(duì)監(jiān)理工作的一種監(jiān)督；另一方面能彌補(bǔ)監(jiān)理工作上的不足，使現(xiàn)場(chǎng)的管理工作更見成效；再者還能避免業(yè)主項(xiàng)目部和監(jiān)理單位對(duì)施工單位的多頭管理，使施工管理工作更加有序；更重要的是讓監(jiān)理人員有一種危機(jī)意識(shí)，能更加自覺地做好自己的本職工作。

結(jié)束語

我國的房地產(chǎn)開發(fā)還處在一個(gè)不斷發(fā)展的階段。鑒于在現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理實(shí)際情況，發(fā)展業(yè)主自己進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理盡快推進(jìn)包括設(shè)計(jì)管理在內(nèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)的決策和管理機(jī)制的科學(xué)化、程序化，提高房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量、提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力是每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司的當(dāng)務(wù)之急，符合建筑業(yè)發(fā)展的方向，是業(yè)主方開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的主流方式。同時(shí)，建設(shè)單位的項(xiàng)目管理、控制和協(xié)調(diào)對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度、投資、質(zhì)量均有重大的影響。目前項(xiàng)目建設(shè)，尤其是大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)存在一系列復(fù)雜而重大的課題，實(shí)踐中還會(huì)有許多新的問題值得我們研究。

參考文獻(xiàn)

【1】 成虎，工程項(xiàng)目管理，中國建筑工業(yè)出版社，2005

【2】 惠恩才．成功項(xiàng)目管理模式．中國經(jīng)濟(jì)出版社2004

【3】 劉洪玉．房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理．北京：中國物價(jià)出版社，2005