不動產權
前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇不動產權范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。
不動產權范文第1篇
1、不動產權證包括房產證。其實人們所講的不動產權證全稱為中華人民共和國不動產權證書，簡稱為不動產權證。一般來說，不動產權證是包括了非常多種類證書的，例如大家比較常見的房產證、土地證、林地證等都在其中。
2、證書內容不同。房產證的內容僅僅包括了產權人的信息、房屋的位置、產權的共有情況、房屋的登記時間、房屋的規劃用途等，而不動產證上不僅僅包括了房產證上的所有內容，除此之外還包括了不動產的單元號、鐳射區以及產權的使用期限等內容。
3、不動產權證和房產證的監制機關不同。房產證監制單位為中華人民共和國住房和城鄉建設部，在國務院機構改革前，為中華人民共和國建設部。不動產權證監制單位則是中華人民共和國國土資源部。
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不動產權范文第2篇
1、如果你的房子已經交房入住了，并且已經拿到了不動產權證書，那么這個時候查詢就是最簡單了。
2、找出你的不動產權證書，翻開內容頁，這個時候就是可以看到最上方有個某某市不動產權第某某某號，這個就是不動產權證號了。
3、如果你不在家里，無法查看不動產權證書，就可以上網查詢，一般可以通過房屋所在地的房產管理局網站進行不動產權證的查詢，這個功能可能有的城市暫不支持。
（來源：文章屋網 ）
不動產權范文第3篇
辦理不動產權的好處：
1、可以抵押貸款。農房抵押貸款是允許的，但是一定要有不動產權證，銀行才認可；
2、可以入股分紅。通過不動產權證，可以入股當地合作社和企業，獲得不少的分紅；
3、可以依法轉讓房屋。在沒有取得不動產證的情況下，即使是本村集體成員的房屋轉讓行為也是不合法的；
4、可以獲得征地賠償。在面臨宅基地被征收的情況下，只有在具備不動產證權證的條件下，才能夠拿到合理補償；
不動產權范文第4篇
自1982年憲法明確提出保護公民合法私有財產以來，①我國的私有財產權法律保護體系逐步確立，保護和尊重公民的私有財產已逐步成為社會共識。②然而近年來在不動產征收過程中野蠻拆遷與暴力反抗時有發生，不僅增加了社會的不穩定因素，同時也加大了社會的運行成本。
公民個體相對于公權力的弱勢地位，使得強大的國家公權力在行使過程中也隱含著權力異化和擴張的可能性。本文將從公法的維度對不動產財產權所應有的保障內涵進行考量并藉此對完善我國行政法制進行探討。
一、不動產財產權的意涵及其保障目的
(一)不動產財產權的意涵
財產權是指“具有經濟利益的權利，可再分為債權、物權及無體財產權。”[1]由《擔保法》第九十二條第一款可見，我國不動產的核心意義是土地和建筑物，因此筆者認為不動產財產權可定義為：可以直接支配的土地和建筑物等不動產，并享有其利益的權利，不以不動產所有權為限，還包括不動產定限物權和不動產債權，如土地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、抵押權、不動產租賃權等。損害賠償請求權和一般契約的對人請求權因不能直接支配不動產，不屬于本文所討論的不動產財產權范圍。
(二)不動產財產權的保障目的
耶林認為，目的是法律的全部創造者，保護社會生活條件是法律的實質性目的。[2]基于此，筆者認為不動產財產權的保障目的有二：一是維護基本人權;二是促進社會穩定，降低社會運行風險。
追溯世界人權史，財產權一直被認為是與生命權、自由權并列的基本人權。西方古典政治哲學普遍認為，人類之所以從自然狀態進入社會狀態，組建政治社會，是為了避免自然狀態中秩序的混亂，其最根本的目的就在于自我保全。“上帝植入人心的最初和最強烈的欲望，并非對別人的關切，甚至于不是對其自己子孫后代的關切，而是對自我保全的關切。
因此，自我保全的欲求乃是一切政府和道德的唯一根源。”[3]在自我保全的強烈愿望的驅動下，保障不動產財產權是人權實現的必須。具有較高經濟價值的不動產在很大程度上是公民最主要的財產，及生產活動和價值創造的物質基礎，不動產財產權得不到保障的人將很難在現實世界中立足，憲法所賦予的任何其他權利也將無從實現。
不動產財產權的另一個保障目的是促進社會穩定，降低社會運行風險。從龐德的“社會控制”理念出發，在現代法治中，法律是基于市民社會共識的一種結構，是社會不同利益集團之間進行博弈以及妥協的前提和結果。在我國城市化進程的快速發展中，行政權力持續擠壓私權的存續空間，公民的利益訴求被行政權力壓制。
行政權力的異化使得公民的不動產財產權極易受到行政征收權力的侵害，因此導致了反抗強拆事件層出不窮，激化了社會矛盾，加大了社會不穩定因素和運行風險。通過強化對不動產財產權的保障，一方面能阻卻行政權力的濫用，另一方面把權利人的利益訴求納入公共決策的視野，使其充分參與到利益的博弈與分配當中，能有效地減少因不動產征收或強拆事件帶來的社會不穩定，緩和社會矛盾，降低社會運行風險。
二、不動產財產權的價值分析
不動產財產權的價值意味著作為客體的不動產對于作為主體的人的有用性，其價值可以從自由與經濟效益兩個方面進行剖析。
(一)不動產財產權與自由
自由和財產相互依賴。約翰·R·康芒斯認為：“財產本身的概念原來來自習慣法，它同時帶有獲得、使用和出賣物質性東西的天然自由權或習慣法規定的自由的意思。因此，財產不是力量，財產是自由。”[4]充分享有不動產財產權使得公民能享有不動產相關的權益，在一定的領域內延伸和擴展自己的人格屬性，使行政權力的行使受到作用范圍、法律程序的束縛。正是在這個意義上，公民得保有一定的自治領域，在這個領域內風能進，雨能進，但是公權力不能進。
(二)不動產財產權與經濟效益
財產權制度有兩個重要特征：排他性和可轉讓性。③
排他性意味著財產所有者對于權利之處分、收益、使用可以排除他人的侵害，確保其對財產的投資所得不被他人掠奪。權利人可以根據合理預期，放心地投資于其財產，并享有這些投入帶來的收益。民無恒產則無恒心，財產權的排他性為權利人提供生產的誘因，激勵其充分、有效地對財產加以利用。
可轉讓性使得財產可在市場交易中轉移給更有效利用之人。“財產在市場中流轉是實現財產價值和價值增值的過程，同時也是實現財產有效分配的重要途徑。”[5]土地資源和建筑物具有稀缺性和不易移動的特點，極易形成自然獨占。
經濟活動的開展總是需要土地和廠房，這使不動產在經濟活動中具有基礎性的作用，甚至在某種意義上來說是不可或缺的關鍵性因素。確立不動產財產權制度，厘清其中所蘊含的權利義務關系，能改善市場的非市場性基礎，④使得不動產能夠通過市場的合理配置得到更有效的利用，極大地釋放出社會的投資熱情與生產活力，為經濟效率的提升提供了極大的可能性。
三、不動產財產權的保障原則
在近代個人自由主義法律思想的影響下，財產權具有相當優越之地位，與生命權等并列為基本人權，神圣不可侵犯。然而財產權的絕對保障使得人們為了自己的利益而不顧社會公共利益的現象叢生，產生諸如不平等、不自由、不合理等社會問題。隨著團體主義興起，財產權社會化的思想逐漸形成，“私有財產權乃由其原來所處絕對優勢之地位，日漸沒落，而開始強調其應負社會義務性。”不動產財產權的行使，不得妨礙社會秩序與公共利益。
因此，20世紀至今，各國憲法不再將不動產財產權視為絕對不受侵犯的權利并賦予國家對不動產財產權進行規制的權力。我國憲法亦在第13條規定了與不動產財產權有關的社會義務條款。但是，法律作為社會的行為規則，應該從歷史傳統、社會現實、立法目的等多方面綜合考慮。西方在二十世紀以來大量社會立法的出現，乃起源于對個人本位極端化的反思。而在我國漫長的專制歷史中，獨立的個人觀念可以說是沒有的，[6]我國正邁向社會主義法治國家，政府應嚴格遵守法律和執行法律，社會不同階層的利益訴求也應納入公共決策的范圍之內。從這個兩個方面來講，行政權力都應受到嚴格的約束。因而，我國不動產財產權的保障原則應當有三：法律保留原則、比例原則和公平補償原則。
(一)法律保留原則
法律保留原則，“即積極意義之依法行政原則，系指行政權之行動，僅于法律有授權之情形，始得為之，換言之，行政欲為特定之行為，必須有法律之授權依據。”[7]財產權的社會義務性表明其行使受到公共利益的限制，但因其對于公民的生存、自由和人格發展關系重大，在憲法保護不動產財產權的基本精神下，公權力對其管制或限制必須在法律有明文規定的前提下才可為之，即對不動產財產權的保障需堅持法律保留原則。這是民主原則與法治國家原則的必然要求。
(二)比例原則
比例原則 “作為一種具有憲法位階之法律原則，其所被期待的任務是確定自由權為公益而犧牲是確有必要且正當的。”[8]其內涵有三：適當性原則、必要性原則、狹義比例原則。適當性原則又稱合目的性原則，指國家所采取的限制手段必須適合而且有助于所追求目的的達成，并且為正確的手段，是目的與手段之間的對應關系;必要性原則也稱最小侵害原則，此原則要求國家在實現同一目的時，應采取對公民侵害最小的措施;狹義比例原則是指國家因公益需要而采取的限制措施對公民基本權利所造成的損失與所欲達成的目的利益之間應該有相當的平衡，其所造成的損害不得大于所欲追求的利益。亦即國家不能課予公民過度負擔，不能因小失大，合法的手段及目的之間存在的損益比例必須相當。該原則異于前二者之處在于，其不受追求目的的限制，而是基于利益的衡量。
國家基于公益可對不動產財產權加以限制。但其作為公民基本權利之一，受到憲法保障，因此國家的限制行為必須謹慎為之，應對“公益上必要”與“私權上損害”進行權衡以考量限制行為的必要性。如有必要，也應選擇損害最小的方式。
(三)公平補償原則
公民的財產權因負社會義務而不再神圣不可侵犯，國家可因公益需求對其加以限制。但若其因此所遭受的損失，超過應盡的社會義務，形成個人財產利益的特別犧牲時，國家應給予損失補償，方才符合憲法保障財產權的精神和公平負擔理念。若政府對財產權的限制行為不考慮補償成本，則易導致只考慮行政成本的限制行為或者行政干預的泛濫。
由于不動產具有不可移動或移動耗費巨大的特性，為了實現公共利益，國家往往需要對不動產進行征收。但是“公共利益絕不應該是政治法規對個人財產的剝奪，哪怕只是個人財產中最微不足道的一部分。在這種情況下應該嚴格執行公民法，因為公民法是所有權的守護神。”[9]不動產征收意味著公民不動產財產權的喪失以致“特別犧牲”，國家自當對征收予以合理補償。補償與征收為唇齒條款，無補償則無征收。
“為公共利益之需要而征收私人財產時，應給予公平補償之觀念，與近代自由主義市民國家成立之同時即已確立。”[10]因此，公平原則為不動產遭受特別犧牲時應予補償的基本原則。對于何謂公平補償，學說上有完全補償說與相當補償說兩種。從比較法上觀察，基于被征收人生活秩序的重建理念，“完全補償仍舊是今日先進國家征收補償之本則”。[11]
四、不動產財產權保障的現實困境
我國目前不動產財產權保障面臨的主要問題是行政干預過度，從制度層面來看存在以下問題：
(一)憲法保障結構欠完備
我國憲法財產權條款只規定了保障和剝奪兩種截然相對的情形，并沒有對財產權的限制作出規定。這種二元結構的財產權保障體系無力應對實踐中大量存在的對不動產財產權的過度限制情形。[12]例如，根據《自然保護區條例》第二十六條的規定，原住農民耕地、林地的使用受到嚴格的限制，同時還需忍受保護動物的侵擾。但是，在該條例中卻沒有作出相關補償的任何規定。另外，在憲法關于補償的條款中，沒有體現“公平補償”原則。
(二)城鄉保障水平不平等
我國不動產財產權的保障體系延續了“城鄉分治”的特點。現有法律對所有權性質不同的不動產在征收程序、補償等方面的規定存在很大差異，國有土地上的不動產財產權的保障程度遠遠高于集體土地上的不動產財產權。
(三)公眾參與機制缺乏
我國目前的不動產征收以行政權力為主導，在征收的決策、補償、執行和監督過程中，公眾參與的途徑和范圍都非常有限。例如從《土地管理法》第四十六條和第四十八條可以發現，征收的決策完全是政府單方面作出的。對于該不該征收，如何征收，農民只能被動服從。2011年出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》在公共參與方面作出了一些改進，在該條例第十一條中規定了聽證制度，但其范圍僅限于舊城區改造而且缺乏保障條款。不動產征收關系到公民的根本利益，理應讓公眾廣泛而深入地參與到征收的各個環節之中，保證征收行為的科學性與合理性，增進政府與公民之間的信任。
(四)補償不合理
不動產征收補償不合理主要表現在補償標準偏低和補償范圍偏狹兩方面。在補償標準方面，沒有達到公平補償的要求。例如，我國《土地管理法》第四十七條對征收耕地的補償規定，其測算僅考慮土地的原用途和原產值，未考慮土地所處的區位、基礎設施條件等與土地價值密切相關的因素。失地農民實際收到的補償款難以保證他們原有的生活質量。在補償范圍方面，一個很明顯的例子就是《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條把建設用地使用權排除在補償范圍之外。
五、我國不動產行政法制的完善
財產權內涵的確定與形成，通常都需要立法者制定一套法律制度，以之為基礎，憲法保障財產權的精神才能得以實現。[13]不動產財產權的保障機制依保障形態可分為存續保障與價值保障兩種。存續保障，注重于維持不動產的現有狀態，確保權利人能依不動產的存續狀態自由實現使用、收益、處分等權能，免受國家的恣意剝奪或者限制。價值保障的側重點在于公平補償不動產財產權的經濟損失。我國不動產財產權行政法制的完善首要目標是實現不動產財產權的存續保障，其次是實現價值保障。(一)完善憲法財產權結構。
由上文論述可知，我國憲法財產權結構缺失“限制”層規定，使得憲法無力應對實踐中大量的對不動產財產權的限制情形。借鑒《德國基本法》第十四條⑤的規定，在我國《憲法》第十三條加入財產權的限制規定，即“財產權的內容與限制由法律規定。”在原有的二層結構中引入“限制”層，增加國家對公民不動產財產權過度限制⑥的成本，能減少行政權力不必要的干預，使得公民盡可能維持其權利的存續狀態。即使該存續狀態因公益需求無法保障，公民也可通過補償，實現價值保障。
(二)制定城鄉統一的征收補償制度
城鄉之間不動產的分布差異是不同保障方式和策略的邏輯起點，但不是保障水平懸殊的理由。隨著我國城市化進程的加快，農民不動產財產權的保障形勢更加嚴峻，而相對城鎮居民更加弱勢的農民顯然更需要制度的保障和支持。所以，我國應當構建城鄉統一的征收補償制度，平等保護公民的不動產財產權。
(三)引入比例原則
不動產征收首先應思考的是“該不該征收”，而非“如何征收”的問題，[14]即需要引入比例原則的考量，強調目的和手段的對稱性，注重公共利益與私人利益的平衡控制。我國目前只在少數法律條文中能隱約看到比例原則的影子，⑦未將其明確規定。將其引入不動產財產權的保障體系，將促使行政機關把征收作為取得公民不動產財產權的例外方式。即使征收，也應采取損害最小的方式，以滿足手段的正當性。引入比例原則這一具有憲法位階的法律原則，鑒于我國的憲法不具可訴性，宜體現在行政法之中。
(四)完善公眾參與機制
不動產征收與公民的切身利益關系十分密切，公眾參與不動產征收，可以就是否符合公共利益、征收的必要性、補償的方式和標準、征收的實施等問題與政府協商，是公民表達自己利益訴求、⑧監督政府征收權的重要渠道。擴大公眾參與的范圍、深化公眾參與的程度是完善我國不動產征收公眾參與機制的必然要求。參與范圍上，在現行的舊城區改造基礎上，擴展至除國家安全、公共安全等緊急情況外，其他的征收都必須舉行聽證會;參與程度上，除國家安全、公共安全等緊急情況外，征收計劃的制定、補償費的發放、搬遷安置等都應允許公眾參與討論、協商和監督。不能忽略的是，公眾參與也需要有獨立的司法來解決不同利益之間的爭議，確保少數人合法利益得到保護。
(五)公平補償
如何補償是不動產財產權價值保障的核心問題。公平補償為現代法治國家普遍遵循的損失補償原則。我國在《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條確立了對房屋征收的公平補償原則，但是在憲法層面和集體土地上不動產的征收制度中沒有規定“公平”二字。為體現憲法保障公民不動產財產權和人人平等的精神，應將《憲法》第十三條中的“給予補償”修改為“給予公平補償”，從憲法層面給予集體土地上不動產財產權和國有土地上不動產財產權同等保障。
公平補償的確定標準一般以市場價格為參照。城市里不動產交易頻繁，較易形成合理的市場價格。但集體土地因不能進入市場流通，無法形成“市場價”作為補償參照標準。有學者建議“確立以市場定價為主的補償標準。在市場定價方面……可以通過土地評估事務所等市場中介機構的綜合評估，如根據地塊所處位置、基礎設施條件及相同水平地塊的使用權出讓價格等因素，得出土地的市場參考價格，為征地補償提供市場參考價格。”[15]筆者認為，按照被征地轉為非農地之后的市場價進行補償更接近實際的價值，也更有利于不動產財產權擁有人重建生活秩序。
征收補償是以填補損失為目的，其范圍應以權利人的直接損失為限，不包括間接損失。因此，建設用地使用權應在補償范圍之內。集體土地上不動產財產權的損失補償范圍除了法律規定的土地補償、安置補償、地上附著物和青苗的補償外，殘存地補償、鄰接地補償等也應納入補償范圍。
損失補償，補償的乃是公民的合法利益所遭受的損失。對于違章建筑，《國有土地上房屋征收與補償條例》實行不補償制度。但違章建筑的存在，部分原因是因為政府長期管理疏忽。從信賴利益保護的觀點出發，于征收時完全不予補償，有失公允。[16]實踐中還存在如居住者生活特別困難，違章建筑被剝奪后別無去處的情形，國家若不適當補償予以救助，恐造成人道主義危機。雖然不能因為違法而獲利已成為法律的準則，但是對于違章建筑，基于特定的情況，非不能予以適當的補償。
不動產權范文第5篇
【關鍵詞】不動產物權變動；原因行為；區分原則；不動產物權登記
中圖分類號：D92 文獻標識碼：A 文章編號：1006-0278（2013）07-136-01
一、不動產物權變動以及區分原則
我國的不動產物權變動區分原則主要體現在我國物權法第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同的效力。” 它是關于物權變動與原因行為的生效條件和生效時間的規定，我們這里所講的“物權變動”就是指物權的產權變動，原因行為主要指引起物權變動的法律行為 ，一般主要是債權行為，具體的包括買賣合同、贈與合同、建設用地使用權轉讓合同、抵押合同、質押合同。具體到其中一個合同，以買賣房屋的合同為例，買賣合同是不動產物權變動的原因行為，雙方當事人依據買賣合同到登記機構辦理產權過戶登記，物權變動是原因行為的結果，這里的買賣合同就是原因行為，而物權變動就是結果。
不動產物權變動的區分原則主要解決的就是合同于何時成立的問題，以前在我國的審判實踐中，當事人雙方根據合意簽訂房屋買賣合同，因為沒有辦理產權過戶登記，法院依此認為房屋買賣合同沒有生效，造成合同成立生效與物權的變動混為一談，這里把合同的生效時間和條件和物權變動的時間和條件混淆了，還有就是我國《擔保法》第41條規定，當事人設定抵押的，“應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效”。按照該條的規定顯然應該這樣理解：訂立合同之后，如果沒有辦理抵押物登記，抵押合同就沒有生效，這樣的規定就是把合同生效的時間和條件同抵押權的設立混淆的規定，這在理論上顯然是站不住腳的，我國的《合同法》認為合同雙方當事人根據雙方的合意成立合同時，合同就已經生效 除法律另有約定外。只要雙方的意思表達真實自愿 ，沒有違反國家強制性法律規范，侵害社會公共利益和國家利益合同就已成立并生效。按照《合同法》第135條的規定，買賣合同生效才發生出買人交付標的物和轉移標的物所有權的義務。如果買賣合同沒有生效 ，登記機構就會認為引起物權變動的原因行為沒有生效拒絕辦理產權過戶的登記。如此一來，因未辦理產權過戶登記而認定買賣合同沒有生效的做法已經違背基本的法律邏輯。這樣的規定還容易引起交易的不穩定狀態。如果買受人和開發商簽訂房屋買賣合同，合同生效后 ，市場行情發生變化，房屋價格開始上漲，開發商故意一直拖著不給買受人辦理產權過戶登記，最后產生糾紛。買受人到法院開發商，法院就會以沒有辦理產權過戶登記為由，認定雙方簽訂的房屋買賣合同沒有生效，既然合同沒有生效，那就需要恢復原狀，那么買受人已經進行的房屋裝修還要恢復原狀，并且退房給開發商，這樣就正好中了不誠信的開發商的下懷，開發商不誠信的利益得到保護而誠信的買受人卻遭受了利益的損失，這顯然是不公平的。
針對實踐中和擔保法上的錯誤規定，我國《物權法》第十四條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記薄時發生效力。”我們通常認為這里的“應當登記的”指的是采取登記生效主義的不動產物權，主要有不動產所有權 ，不動產抵押權，建設用地使用權等。這里法律做出明文規定不動產物權變動生效時是自記載于不動產登記薄時。另外《物權法》十五條的規定也把物權變動的原因行為生效時間和條件與物權變動的生效時間和生效條件區分開來。這樣根據《合同法》第44條第一款的規定：“依法成立的合同自成立時生效。”這是法律的一般規定，法律另有規定和合同另有約定的除外，這樣物權法第十五條規定的合同生效的時間和合同法的一般規定就吻合了。所謂的區分原則就是要區分原因行為和物權變動的生效時間和生效條件完全區分開來。作為“原因行為”的買賣合同自成立時生效 ，作為物權變動的標的物所有權轉移，按照本法的規定辦理產權過戶登記，自記載于不動產登記薄之時生效。按照這個規則，買賣合同生效后，如果沒有辦理產權過戶登記就不再影響合同的生效了，買受人就可以到法院開發商按照合同法110條強制實際履行原則的規定，責令出賣人補辦產權過戶登記，如果開發商既沒有交房也沒有辦理產權過戶登記，那么法院就應該責令開發商交房并給買受人辦理產權過戶登記手續，如果開發商已經“一房二賣” 并給另外的買受人交房并辦理產權過戶登記，那么原買受人就可以追究開發商的違約責任，請求開發商支付違約損害賠償金。這樣就抑制了開發商的投機行為，保護受害人的利益，維護了交易的安全。
二、規定不動產物權變動區分原則的重要實踐意義
物權法規定區分原則的重要實踐意義就在于，要理清原因行為的生效和物權變動是兩回事，糾正混淆原因行為的生效和物權變動生效的錯誤做法和擔保法的錯誤規定。在原因行為生效的前提下，即使因未辦理登記也不能影響當事人依據原因行為要求實現物權變動。可以根據《合同法》第135條和第110條的規定，強制出賣人給買受人辦理產權過戶登記。如果出賣人已經把標的物轉讓給善意的第三人，并且辦理產權過戶登記，那么買受人可以依原買賣合同追究出賣人的違約責任。物權法的區分原則目的就在于糾正以前法院關于買賣合同糾紛案件和不動產抵押糾紛案件的錯誤判決。物權法生效以后，以前擔保法混淆物權變動生效和合同生效的錯誤規定就當然廢止了。
參考文獻：
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