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不動產登記建議范文第1篇

關鍵詞: 不動產登記 建議

DOI:10.3969/j.issn.1672-8289.2010.10.083

引言

不動產市場是我國最為重要的市場,也是人民群眾最為重要的經濟活動集中的領域,必須有一套符合物權公示原則的不動產登記制度。但從我國不動產登記制度的歷史變遷可以看出,我國不動產登記制度強調行政管理功能,忽視和弱化了其自身的公示作用,并且在法律依據、登記機關、登記效力等方面尚未達成統一,不動產登記發生作用的范圍也未涉及農村,這充分體現出過去計劃經濟體制下的立法與當今市場經濟體制需求的脫節。因此,在當前我國社會主義市場經濟蓬勃發展的條件下,必須依據物權法對不動產登記的基本法理要求,按照物權法的規則來構造我國新的不動產登記制度,從而使我國不動產登記機關轉變職能,加強對不動產市場的服務,通過登記公示不動產物權狀態并供社會公眾查詢,備有關交易當事人參考,充分發揮不動產登記在物權公示效力、物權變動根據效力、權利正確性推定效力、善意保護效力、風險警示效力和監管效的效力,這對我國市場經濟的發展和人民群眾生活秩序的穩定具有十分重要的意義。

一、不動產登記的概念和作用

(一)不動產登記的概念

不動產是與動產相對稱的物的概念。所謂不動產是指依自然性質或法律的規定不可移動的物,包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物,因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物。不動產登記則是指登記申請人對不動產物權的設定、轉移在專門的登記機關依據法定的程序登記。它是不動產物權變動的法定公示方法,是因法律行為發生物權變動的生效要件,也是不動產物權獲得法律承認與保護的基本依據。

(二)不動產登記的作用

1、公示作用

物權屬于絕對權、對世權,具有對抗第三人的排他性,使得物權的變動會對不特定的第三人的利益產生限制作用。為避免第三人遭受不虞之害,要求物權的變動應當與一定的技術性手段結合起來,使之可以讓交易關系以外的第三人確知。這一技術手段就是公示制度,動產物權的公示手段是交付,而不動產物權的公示手段是登記。所以,登記首先發揮著向社會展示當事人的物權變動的作用。通過公示,使第三人在參與交易時有了一個識別、判斷物權的客觀標準。在正常情況下,無需進行實質調查,僅憑公示的外部表象即可放心交易。

2、物權變動的要件作用

在實質主義登記立法中,登記不但發揮著針對第三人的公示對抗作用,而且還同時發揮著決定當事人的不動產物權能否按照當事人的意愿設立,變更與廢止的作用。登記的對抗第三人的效力是登記的消極作用,而登記對物權變動的決定效力是它的積極作用,而且這是實質主義登記制度的最重要作用。故不動產物權的設立,變更與廢止均以登記為生效要件。

3、公信作用

為保護交易之善意第三人,法律賦予以不動產登記簿所記載的當事人的權利內容為正確不動產權利的效力。依登記所表現之物權縱不存在或內容有異,但對于信賴此項公示方法所表示之物權,而為物權交易之人,法律仍承認其具有與真實物權存在之相同法律效果。在通常情況下,不動產登記簿上所登記之不動產物權應當與實際的不動產物權一致,但是也不可否認,在當事人有過錯或者登記機關有過錯時,不動產登記簿上記載的權利與當事人的實際權利并不一致。但無論是權利人、相對人的過錯,或者是不動產登記機關的過錯。登記對任意第三人來說都應該是正確的登記,登記的權利與權利人實際權利都應該是一致的,這是因為對第三人來說,登記是國家專門機關所為之行為,當然也就是最具有社會公信力的事實。但是登記所具有的公信力不及于對登記物權有過錯的權利人,以及惡意第三人。對因權利人自己的過錯而為的錯誤登記,法律允許經利害關系人申請而改正,對因登記機關誤登記而造成的錯誤登記,法律也允許經利害關系人的申請而改正,或者允許登記機關自己改正。惡意第三人明知登記錯誤而為的法律行為不生效。因此,登記的公信力只及于善意第三人。

4、監督管理作用

不動產對每一個國家,每個民族及每個人都具有很重要的經濟、政治意義。對不動產的立法調整主要通過民事法律規范和行政管理法律規范來完成的。所以,地產權可以說是整個財產權中最弱的一種,國家和政府采取各種行政方式,從各個方面對土地私權加以管理和限制。而不動產登記是國家對不動產交易過程進行監督管理的手段之一,為國家實現對不動產的管理提供最有效的信息基礎和有效的途徑。但登記機關應在法定的權限內對當事人申請的材料進行審查,不要過分干預當事人的私權。

5、警示作用

不動產登記在客觀上展示了不動產物權的詳細信息,并在法律許可的范圍內將其提供給社會,為不動產交易提供信前提條件。不動產交易之人通過登記簿可以了解有關動產的全部情況,然后決定是否進行交易。不必再費時費力地去調查不動產的有關情況,既節約了交易成本,又保障了交易的安全。

二、我國不動產登記制度中存在的主要問題

(一)登記機關不統一

雖然我國物權法中,已經提出“統一不動產登記機關”的理念,但目前中國仍然存在十三至十四個登記機關。然而“多頭登記機關”就意味著增加了權力濫用的可能性。如何防止登記機關濫用權力?如何實現真正意義上登記機關的統一?在國際上,不動產登記機關的設置主要有兩種類型:一是由行政機關負責,如日本、美國及我國臺灣地區;二是由法院進行登記,如德國、瑞士等。對于如何統一登記機關,我國學界存在以下三種觀點:一是法院登記說。二是行政機關登記說。三是維持現狀說。

(二)不動產登記薄體系不清晰

我國新《物權法》規定:不動產權屬證書記載的事項,應當與不動產登記簿一致;記載不一致的,除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外,以不動產登記簿為準。可見不動產登記簿是決定不動產物權支配秩序的關鍵。然而目前我國不動產登記薄不但是多部門的登記而且還是多級別的登記,如有一些權利登記在土地登記簿上,有一些權利登記在房產登記簿上,有一些權利是登記在中央的登記簿上,有一些權利是登記在縣里的登記簿上,這樣的權利無法形成一個權利束,這樣一種不動產的登記秩序已經混亂到了極端,根本沒有辦法看出來這些不動產物權之間的支配關系,更無法去判斷這些權利之間的關系。因此,要建立一個完善的科學的支配秩序,法律上最為重要的前提,就是要建立一個統一的不動產登記簿,要建立一個統一的不動產登記機關,這樣才能夠把這些權利形成一個權利束,這個登記所建立起來的支配秩序才是公開的、透明的,而且是有公信力的。

(三)登記效力和形式不具體

我國的《權屬登記管理辦法》規定,登記機關對當事人的登記材料進行實質審查后予以確權,但并沒有明確公示的方法為登記,同時對經登記的效力也沒有明確規定。而德國土地登記冊條例第十一條規定:“土地登記薄上經土地登記公務員賦予效力的登記,其登記系基于公務員本人參與,即使在法律上可能的,也是不能因之失效。”這就是登記的公信力,可解釋為一經登記不可。目前我國關于不動產物權登記的立法,均規定登記作為不動產物權的設立、變更與廢止的要件。但對于我國的不動產物權登記究竟是實質主義登記還是形式主義登記,我國法律并無明確規定。

(四)不動產登記規范零散、不全面

我國至今尚未制定不動產登記法,已制定的法律法規中雖有不少關于不動產物權登記的規定,但這些規范零散,主要集中在土地和房地產管理法律、法規之中,其中相互沖突、不合法理的規定頗多,并且在實際工作中缺乏可操作性,因此造成了不少問題。之所以出現這種狀況,有其歷史原因:以前對于出現的不動產登記制度中產生的問題,是出來一個,就孤立的研究解決一個。如買房之后如何登記?我們知道應該有房產證、土地證。究竟哪個登記機構是生效方?大多數人在無法識別的情況之下,只能選擇都辦,兩證都辦一方面影響成本,另外一方面,影響著糾紛的解決。

(五)登記效力不統一

關于不動產登記效力問題,目前在我國出現的問題表現在其效力不統一,以不動產抵押登記為例,實踐中大體有四種做法:一是規定自完成抵押登記時生效;二是規定自合同公證后生效;三是規定自合同簽字后生效;四規定登記時生效,但當事人得另行約定。這里的生效一般指合同的生效,如《城市房地產抵押管理辦法》第31條規定:“房地產抵押合同自抵押登記之日起生效”。這樣的規定不僅在理論上行不通,實踐中也必侵害當事人的利益。尤其是把登記作為不動產買賣合同或抵押合同的生效要件,造成了當事人之間不僅沒有登記請求權,發生糾紛時亦不能依有效合同為據提訟。

(六)不動產登記的權利范圍不明確

我國民法通則、土地管理法、擔保法、漁業法、城市房地產管理法、礦產資源法、海商法及水法等雖然規定了所有權、國有土地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、抵押權、留置權、采礦權等若干不動產權利類型,但法律并未明確這些權利的性質和效力。登記權利范圍是否應容納這些權利,法律規定也不盡詳細。造成這種情況的原因在于我國未頒布完善的物權法,對物權的種類和范圍沒有明確的法定。

(七)沒有設立即將形成物權的債權或請求權的保護制度

為解決債權及物權請求權的保護問題,各國規定了兩種性質的預備登記,即異議登記及預告登記。我國《城市房地產管理辦法》第34條規定:“以預售商品房或者在建工程抵押的,登記機關應當在抵押合同上記載。抵押的房地產在抵押期間竣工,當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后,重新辦理房地產抵押登記。”在建工各抵押登記是否為預登記不甚明確。從總體上講,我國現行立法并無異議登記及預告登記制度,在實踐中卻有確立二制度之必要。

(八)登記中存在公權力干預私權問題

利用登記機關行政權力的高效、權威性使物權得以公示并獲得公信力,但同時也帶來了公權力對私權利的侵擾問題。我國登記機關在進行登記時,所擁有的權利相當大,不僅對當事人提供的文件資料有審查權,而且享有審查這些資料以外事實的權限,力求達到“客觀真實”理想狀態。所以,公權力對私權的侵擾甚大。

三、完善我國不動產登記制度的幾點建議

(一)建立統一的不動產登記法律依據

即中國只能制定一部統一的不動產登記法,以物權公示原則為基礎統一我國不動產登記制度。我國現行的不動產管理體制,實際是對不動產中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規章意義上的不動產登記規則。這些規則不僅散亂而且效力嚴重不足,世界上大多數國家的不動產登記法都是由最高立法機關制定的,而我國對不動產登記進行規范的法律、法規多由各部門和機關制定,在內容上互相矛盾,所以,我國必須由立法機關制定形式統一、效力足夠的不動產登記法。

(二)設立統一的不動產登記機關

在國際上,一些國家通常采用登記與司法系統建立直接聯系的做法,以不動產登記直接或者間接決定權利人的實體權利。如,德國的不動產登記機關為地方法院的土地登記局;日本為司法行政機關法務局、地方法務局及其派出所。考察世界各地的不動產登記制度可以發現,關于不動產登記機關有兩個規律性的特點:一是登記機關一般為司法機關,二是登記機關的統一性,這兩個特征都是物權公示原則決定的。我國不動產登記機關分散且為行政機關,多頭執政導致不動產登記簿不統一,從而引起不動產物權登記的法律基礎不統一,嚴重妨礙不動產市場的健康發展。我國不動產登記機關應當統一,這是一個必然的趨勢。有學者提出“登記只能由不動產所在地的縣級人民法院管轄,即一級法院統一管轄,廢止目前實行的多部門登記的管轄制度。此制度建立的目的,是為了維護不動產登記地籍資料的統一性。這一觀點不乏其科學性,有利于構建我國不動產登記體制,使之發揮強有力的公示作用,并迅速與國際接軌,但筆者作為一名基層法院法官,深知我國基層法院審判任務繁重,使之承擔細致、周密的不動產登記業務,尤其是進行實質性審查工作,基層法院難堪重負。另外,由法院擔任不動產登記機關,一旦登記有誤引發賠償,受害人就有可能作為登記機關的法院,有損于司法的權威。法院作為登記機關還不利于國家行使有效的行政監督,原來的登記機關、人員、資料的閑置更是一種浪費,故我國不動產登記機關的選擇仍應為行政機關,但必須保證統一,而不能象目前的多頭負責。國家可以在縣級以上人民政府設立專門的不動產登記局,統管不動產登記的有關事宜。這是從我國司法現狀、不動產登記的實際情況出發作出的選擇,雖然較之國際先進立法有一定差距,但有利于避免建立新制度時的混亂,符合我國實際國情。

(三)實現統一的不動產登記效力

統一登記效力,是不動產登記在同一邏輯層面上發揮效力。首先,要對不動產登記的審查制度作出選擇,也就是我國不動產登記選擇實質審查還是形式審查的問題。要使登記的內容與真實的權利相一致,就應當對登記的內容進行實質的審查,實行實質性審查,是登記具有公信力的必要前提。我國以往的不動產登記采用的是實質性審查,在統一的不動產登記法制定中仍應堅持這一原則;其次,還應將不動產登記實質審查確定為各種具體的法律制度。不動產使用權及其上所負擔的他項權利的設立,是非常典型的物權設立行為,法律應該規定這些權利的設立只能以登記作為其生效要件,徹底糾正重合同、輕登記的現象。不動產權利轉移、變更、消滅亦應遵循這一原則,保護不動產權利的正常交易。

不動產市場是我國最為重要的市場,也是人民群眾最為重要的經濟活動集中的領域,必須有一套符合物權公示原則的不動產登記制度。在當前我國社會主義市場經濟蓬勃發展的條件下,必須依據物權法對不動產登記的基本法理要求,按照物權法的規則來構造我國新的不動產登記制度,從而使我國不動產登記機關轉變職能,加強對不動產市場的服務,通過登記公示不動產物權狀態并供社會公眾查詢,備有關交易當事人參考,充分發揮不動產登記在物權公示效力、物權變動根據效力、權利正確性推定效力、善意保護效力、風險警示效力和監管效的效力,這對我國市場經濟的發展和人民群眾生活秩序的穩定具有十分重要的意義。

參考文獻

[1]黃茂榮:《有關公寓法律問題之研究》,《民法物權論文選輯(上)》,五南圖書公司(臺),1984年版

[2]陳蘇:《論建筑物區分所有權》,《法學研究》1990年第5期

不動產登記建議范文第2篇

【關鍵詞】不動產；統一登記制度；實施問題；對策

一、前言

不動產統一登記制度登上歷史舞臺，是人類社會發展的必然趨勢，通過制定和完善該項制度，能夠更好落實《物權法》和保障部分人的合法權益，同時還能夠有力的推動我國反腐倡廉進程，促進稅收改革等工作的實施。但是，不動產登記制度在實施過程中，存在著諸多問題，對社會產生不良影響。因此，應進一步對制度實施問題和原因進行闡述，并提出合理的實施對策。

二、不動產登記制度的實施問題

不動產登記制度實施過程中，存在諸多問題，主要表現在以下方面：一是《物權法》的實施以來，明確規定統一登記范圍、登記機構和登記辦法，但僅僅停留在原則性的層面上，缺乏明確的方法規定，直至出現多頭登記現象（國土、住建、林業、農業等相關部門都是登記部門），造成混亂。時至今日，《不動產登記條例》已出臺，但各相關職能部門，因職能職責劃分不明確，人員去留等多方原因，至使機構組合人員遲遲不能到位。二是重機構組合，未認真清理研究各職能部門流程再造，統一技術規范，新組合不動產登記工作團隊存在各自為政的習慣。三是不動產登記工作人員的綜合素質水平有待進一步提升。四是登記軟件與登記業務要求不相匹配，造成登記項目缺損，給權利人造成損失，出現登記糾紛。五是登記查詢制度相對不夠完善，不能滿足現狀需求。

三、不動產登記制度不合理的原因

2013年3月《國務院機構改革和職能轉變方案》進一步明確建立不動產統一登記制度，并明確各部門分工，但在實施中，仍存在以下不合理問題：一是行政主管部門之間因利益博弈，協調難度大，對統一登記管理工作帶來阻力，不便提高工作效率。二是制度不配套，新舊制度未能有效銜接。三是動產登記制度實施過程中，缺乏有效監督。四是不動產登記制度實施過程中，國家未能及時建立統一信息平臺，與住建、林業、農業、公安、民政等相關部門未實現信息共享，登記機構審查難度加大，盡管國家規定不允許在辦理登記中出現相關證明，但為登記機構為減少登記糾紛，仍存在要求權利人提供必要證明，且因未實現信息共享，仍存在權利人重復提交申請及相關資料。五是制度規定與登記機構權利責任不相匹配，如：繼承房屋登記由登記機構審查繼承人，一是工作量大；二是登記機構如何把控怎樣調查繼承人，一旦調查有缺失，出現登記錯誤難承擔責任等問題。

四、新形勢下不動產統一登記制度有效實施的對策

新形勢下，完善不動產統一登記制度尤為重要，有利于推動我國法律體系的發展進程。

1.完善不動產統一登記法律體系

在完善不動產統一登記法律體系時，應對法律體系加以科學合理的設計，形成多層級的體系，有利于推動該制度的實施進程。一是圍繞《物權法》相關規定，針對不動產登記專門制定《不動產登記法》，為登記工作提供明確的規范。該法律中，應針對不動產登記的范圍、機關、程序、相關人員責任、登記方式、信息查閱等方面進行明確規定，保證不動產登記的有效性。二是對現行的相關法律進行整理，消除與《不動產登記法》脫節或沖突的法律條例，以達到消除法規矛盾的目的，保證法律權威性，促進社會交易活動的深入開展。三是制定不動產登記配套的行政和地方性法規，使其更具法律效力。四是在立法允許的范圍內賦予相關部門完善系列法規或規章等。

2.完善相關配套設施

新形勢下，我國不動產統一登記制度的完善，建立在立法、司法、執法基礎之上，具有法律效力，且與各項規章制度之間有著必要的協調性。要保證不動產統一登記制度的有效實施，應完善相關配套設施，使不動產統一登記制度趨于規范化。

一是加強不動產登記管理部門硬件建設，并構建信息聯網系統，使不動產登記信息能夠保持高度共享性。以房地產信息聯網系統為例，從2010年起，個人住房信息系統、保障性住房信息系統、住房公積金監管系統等加以整合，構成有效的聯網系統，實現不動產登記信息的高度共享，既提高不動產登記管理的水平，又為我國不動產登記信息聯網系統構建提供可行的經驗。

二是提高不動產登記部門人員準入門檻，力求工作人員能力素質水平的達標，對提高工作效率和質量發揮著重要作用。通過提高行業準入門檻，有利于組建一支高素質隊伍，并減少登記信息失誤等問題，維護人民的財產安全。

三是加強登記中有效監督，設立相應的賠償儲備金，對登記部門人員給予規范性引導，從根本上提高其工作效率。

四是加強提供登記軟件公司登記政策水平培訓，力求開發軟件符合登記要求，并對軟件公司信息管理安全問題用法的形式予以明確。

五、結論

不動產統一登記制度的有效實施，能夠維護財產所有人的合法權益，同時對推動反腐倡廉進程發揮著重要作用。通過不動產統一登記制度的實施實踐可知，存在一定問題，對其原因進行分析后，作者從兩方面提出促進不動產統一登記制度有效實施的策略：一是完善不動產統一登記法律體系；二是完善相關配套設施，為該制度有效應用營造良好的環境條件。

參考文獻：

[1]何歡樂，姜棟，張鵬. 切實推進中國不動產統一登記的新思路――解決分散登記問題的過渡期方案[J]. 中國土地科學，2013，07：10-14.

[2]陳育新. 真三維立體顯示技術在不動產登記統一平臺中的應用研究[J]. 測繪與空間地理信息，2016，05：107-109.

[3]高圣平，申晨. 不動產抵押登記若干問題探討――從不動產統一登記條例出發[J]. 社會科學，2014，05：93-100.

不動產登記建議范文第3篇

一、沒有建立統一的不動產登記機關

長期以來，我國不動產登記機關一直比較分散，主要有相應的行政部門負責，根據不動產的屬性特點及各機構職責分布在不同的行政部門。這樣既不利于提高登記機關的工作效率和登記質量，又給當事人之間的不動產交易帶來了不小的阻礙。不僅增加了其交易時間和交易成本，損害了其合法權益，也極易引發民事糾紛，影響不動產交易市場的秩序穩定。為解決這一問題，《不動產暫行登記條例》規定了由國務院國土資源管理部門統管全國不動產登記工作。同時，《條例》在第二款中規定由縣級以上人民政府確定一個部門作為不動產登記機構，但是并沒有具體指定由哪一個部門來負責不動產統一登記工作。這就出現了建立不動產統一登記機關并沒有在全國范圍內有效落實。有的地區如武漢設立了不動產登記局作為不動產統一登記機關，完成了改造工作。更多的地區則限于財政等困難，還沒有完成相應工作。

二、缺少不動產登記的高素質人才

在不動產登記審查方面，我國采實質審查主義，也就是根據不同不動產的不同性質對當事人提交的材料進行全面的檢查，既檢查形式完整性也檢查真實性。因此，不動產登記人員需要掌握多方面、多角度的專業知識。此前，由于登記機關較為分散，登記人員的知識面也較為狹窄，尤其是在農村基層負責不動產登記的人員，其專業知識水平普遍較低。因此并不能滿足實行不動產統一登記后的登記工作所需知識量。登記人員需要更為寬廣的知識面，因此，必須全面提高不動產登記人員的工作素質。有學者大膽建議在大專院校實行不動產統一登記專業。這主要是因為不動產登記工作涉及的知識面十分之廣，要做好不動產登記工作需要法學、管理學等多個學科和領域的專業知識，短期內很難掌握這些專業知識。

三、沒有統一的不動產登記信息管理系統

我國的房地產登記信息太過簡陋，不夠具體。各部門之間的信息共享也存在各種障礙，信息的公開力度也不夠大，這給不動產交易帶來了不小的阻礙。不動產登記信息公開是體現登記公信力的重要保障。但是我國目前的這項制度現在還存在不少弊端：一是不動產登記信息公開不足，這一方面與不動產登記信息不夠全面有關，另一方面也與當事人要求公開不動產登記信息的意識薄弱及各部門的相關工作政策有關。二是登記查詢程序不夠明確，我國目前的很多立法中都存在當事人公開查詢不動產登記信息的規定，但是其大多只是籠統規定了當事人可以查詢房屋權屬資料、土地資料等內容，極少有涉及不動產登記信息是具體查詢程序。《不動產登記暫行條例》也僅在第27條中規定了當事人、利害關系人的不動產登記資料查詢權。既不詳細也不規范，沒有具體規定相應的查詢程序和賠償程序。所以說，必須構建先進高效的不動產登記信息管理系統。為解決以上問題，完善不動產登記制度，必須做到如下幾點。

（一）盡快落實不動產登記的統一機關當前，《不動產登記暫行條例》已經明確提出統一不動產登記機關，提出由各地方縣級以上人民政府指定一個部門作為不動產統一登記機關。但是在不動產統一登記機關的具體選擇上，《條例》并沒有詳細規定，而是將選擇權交給了地方。地方可以設立新的機關來統管不動產登記工作。比如武漢就設立了不動產登記局作為不動產統一登記機關。關鍵在于全面盡快落實《不動產登記暫行條例》上；在這一方面，國務院國土資源管理部門應當積極發揮作用，督促各地盡快完成統一不動產登記機關工作并積極跟進，促進我國的不動產統一登記工作進程。

（二）培養高素質的不動產統一登記人才。針對我國當前不動產登記工作人員的工作素質，我認為有必要對現有的不動產登記工作人員進行相應的專業培訓。由于各不動產登記機關中的工作人員具備不動產登記的基礎知識且至少已經掌握其負責登記的不動產的相關知識，因此，培訓工作可以有針對性的傳授不同部門是的工作人員各自不足的方面，提高培訓工作效率。同時可以考慮選擇部分院校開設不動產統一登記管理專業，專門培養相關的管理人才，保證我國的不動產統一登記的高素質人才隊伍可以不斷補充新鮮血液。

（三）構建統一的不動產登記信息管理系統不動產登記在主要目的在于確權和公示，為了更好地實現其公示目標，提高不動產登記質量，促進各不動產登記之間的協調。同時保證登記機關能夠及時有效的采集、儲存、管理不動產登記信息，建立完善的不動產登記信息管理系統刻不容緩。不動產登記信息管理系統可以實現對不動產登記信息的整合管理以及統計分析，其不僅可以完善不動產登記信息的管理和查詢制度，而且可以更好的實現信息共享。《不動產登記暫行條例》也提出國土資源、公安、財政、稅務等九大部門應當加強不動產登記信息的互通共享，實現該項目標的最佳辦法就是將信息統一整合到不動產登記信息管理系統中。因此，本人建議構建一個集不動產登記發證、信息查詢以及動態監管為一體的不動產登記信息管理系統，并加強其電子化建設。可以借鑒美國的做法，將云計算有效應用于不動產登記信息管理基礎平臺之中，搭建有效、完善的不動產登記信息云平臺，實現不動產登記信息的云共享、云計算及云儲存等。為順利推進我國不動產統一登記工作提供基礎保障。

參考文獻：

[1]王利明.試論我國不動產登記制度的完善（下）[J].求索，2001（5）：4752

不動產登記建議范文第4篇

王傳元

近來在一些地方調研時，留心了一下限下如火如荼的新農村建設，發現新村居民點建設存在一個普遍性的問題：大多數農戶搬進新居民小區后，老宅基地上無人居住的破舊房屋一直沒有拆除，老宅基地和周圍的零星地遲遲不能復墾。這樣的宅基地少則四五分，多則七八分地，不僅造成大量土地長期閑置拋荒，而且嚴重影響新農村的整體形象。

同時，如此“建新留舊”、一戶兩宅甚至多宅明顯與新農村建設的初衷背道而馳，更違反了《土地管理法》第六十二條“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”的規定。筆者走過的一些地方，目前大約75％以上已完成居民小區建設的村，小區面積有多少，村里的整個宅基地面積就增加多少。這種新的土地浪費現象，長此以往不容樂觀。

杜絕新農村建設中的“建新留舊”問題，筆者建議從以下幾個方面入手：

第一，源頭截堵。縣鄉(鎮)的國土部門和建設部門應嚴把新宅基地審批關，老房沒有拆除，老宅基地尚未復墾的，一律暫緩批準或不予批準，報批前經辦人員必須現場踏勘，有關責任人簽字上報，追究弄虛作假者的責任。

第二，制度控制。在堅持“一戶一宅”原則的基礎上，建立老房拆除、老宅基地退耕還田保護金制度，對建了新房、暫時沒有拆除舊房的居民，收取一定數額(2000元左右)的“拆舊還田”保證金，同時簽訂“拆舊還田”協議；限期“拆舊還田”，按期履行者如數退還，過期不能履行的，保證金轉用于土地復墾。

第三，教育引導。有關部門要進一步加大國土管理、新農村建設等政策法規的宣傳力度，讓群眾切實了解有關政策法規的深刻內涵，真正懂得土地的珍貴和節約用地造福子孫的實在意義，從而提高群眾珍惜土地的自覺性，以盡快實現建新拆舊。

完善不動產登記制度的兩點建議

肖　嵐

我國不動產登記制度現狀

改革開放以來，隨著市場經濟的確立和發展，國有土地使用權進入市場流通領域，商品房市場開始活躍，市場經濟對不動產登記制度的內在需求十分迫切。《物權法》頒布前，有關不動產登記的規定散見于法律、規章和司法解釋之中，不動產登記一直實行房屋和土地的分別管理體制，設立了不同的登記機關，形成了土地、房屋管理分屬政府不同職能部門的格局，各個登記機關之間職責不清，部門利益相互沖突，其結果不僅增加了不動產登記人的不合理負擔，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統一性。

《物權法》規定：“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”但是具體由哪一個機關來行使這一職責，《物權法》并沒有明確，各個相關政府部門根據其職能不同，分別行使登記的職權。

完善不動產登記制度的兩點建議

不動產登記建議范文第5篇

一、行政復議的概念

按照《行政復議法》的規定，行政復議是指公民、法人或者其他組織認為行政主體的具體行政行為侵犯了其合法權益，依法向法定的行政復議機關提出復議申請，行政復議機關依法對該具體行政行為進行合法性、合理性審查，并作出行政復議決定的行政行為。

二、行政復議與行政訴訟的異同

行政復議與行政訴訟都是解決行政爭議的救濟途徑，有相同之處：第一，目的相同，都是為了保護行政相對人或具體行政行為利害關系人的合法權益而設置的事后救濟途徑；第二，啟動的被動性，兩者都實行不告不理原則，需行政相對人提起行政復議或行政訴訟后，行政復議機關或人民法院才會介入。

行政鴕橛植煌于行政訴訟，其不屬于司法權范疇，是行政機關進行的準司法性活動。行政復議的發起者是認為具體行政行為侵犯了其合法權益的公民、法人或其他組織，一般是具體行政行為的行政相對人或是利害關系人，作出具體行政行為的行政機關是被告，復議機關作為居中裁決者解決行政爭議。雖然行政復議具有準司法性，但與法院行使司法權還是有本質區別的。行政復議機關解決行政爭議的權利并不是最終的權利，行政復議申請人或行政機關對行政復議決定不服的，可以提起行政訴訟。行政復議與行政訴訟的區別：第一，審理機關不同。行政訴訟的審理機關是人民法院，行政復議機關按照《行政復議法》的規定確定。不動產統一登記后，各地方的不動產登記職責一般由市國土資源局承擔，作出不動產登記具體行政行為的行政主體是市國土資源局。按照《行政復議法》規定，不動產登記行政復議的復議機關通常為市政府，具體復議事務由市政府法制辦下屬的行政復議中心承辦。第二，受案范圍不同。按照《行政復議法》第六條規定，行政復議的受案范圍比較寬泛，包括人身權、財產權及其他合法權益。只要行政相對人認為具體行政行為違法侵權，都可以提起行政復議。按照《行政訴訟法》第十二條的規定，行政訴訟的受案范圍僅限于提訟的公民、法人或者其他組織認為具體行政行為侵害其人身權、財產權的。第三，審理范圍不同，行政復議機關有權對具體行政行為的合理性和合法性進行全面審查，并有權撤銷、變更原具體行政行為或代替原行政機關重新作出具體行政行為。行政訴訟中，人民法院一般只審查具體行政行為的合法性，不審查其合理性，人民法院有權判決撤銷、變更原具體行政行為，但不能代替原行政機關重新作出具體行政行為。第四，審理依據不同。《行政訴訟法》第六十三條規定，人民法院審理行政案件，以法律和行政法規、地方性法規為依據。地方性法規適用于本行政區域內發生的行政案件。人民法院審理民族自治地方的行政案件，并以該民族自治地方的自治條例和單行條例為依據。人民法院審理行政案件，參照規章。雖然《行政復議法》和《行政復議法實施條例》未明確審理依據，但從相關規定來看，具體行政行為涉及的法律、行政法規、地方性法規、規章、行政機關制定和的決定、命令等都屬于行政復議的審理依據，但具體行政行為適用依據是否正確，需行政復議機關審查后確認。

三、行政復議決定書的法律效力

按照《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發〔2004〕5號）規定，國土資源、房地產管理部門在協助人民法院執行土地使用權、房屋時，不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查。國土資源、房地產管理部門認為人民法院查封、預查封或者處理的土地、房屋權屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應當停止辦理協助執行事項。按此規定，不動產登記機構必須按照法院的生效法律文書和協助執行通知書辦理相應的登記。這是司法文書的法律效力。

行政復議決定書是復議機關根據復議申請人的申請，依據事實和法律，對被申請復議的具體行政行為的合法性和合理性予以審查，就具體行政行為的實體方面和程序方面審查后作出的具有法律效力的文書。按照《行政復議法》規定，行政復議決定書一經送達，即發生法律效力。 被申請人應當履行行政復議決定。被申請人不履行或者無正當理由拖延履行行政復議決定的，行政復議機關或者有關上級行政機關應當責令其限期履行，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予警告、記過、記大過的行政處分；經責令履行仍拒不履行的，依法給予降級、撤職、開除的行政處分。

四、行政復議決定能否注銷登記

依據《行政復議法》的規定，被行政復議的具體行政行為出現下列情形之一的：1.主要事實不清、證據不足的； 2.適用依據錯誤的；3.違反法定程序的； 4.超越或者的； 5.具體行政行為明顯不當的，行政復議機關依法作出決定，撤銷、變更或者確認該具體行政行為違法，撤銷或者確認該具體行政行為違法的，可以責令被申請人在一定期限內重新作出具體行政行為。按照此項規定，行政復議機關作出決定，認定登記行為違法，要求登記機構注銷其頒發的不動產權證是合乎規定的。

《不動產登記暫行條例實施細則》第二十八條第四項規定，人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利消滅的，當事人可以申請辦理注銷登記。行政復議決定書并非生效法律文書，故不能依據該項規定，應按照第二十八條第五項規定的“法律、行政法規規定的其他情形”。

五、結論