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物業承包范文第1篇

物業項目承包合同范文1發包方： (以下簡稱甲方)

承包方： (以下簡稱乙方)

甲乙雙方經充分友好協商，在平等自愿、互惠互利的原則下，就甲方將_ (項目)以承包經營的方式，交由乙方經營管理，雙方就相關事宜協商一致并達成協議如下：

一、承包經營項目情況：

座落地址：

建筑面積： 平方米

項目類型：

二、承包期限：暫定為年即從 年月日至年月日。屆滿后乙方需繼續承包，雙方另行協商并簽訂合同。

三、承包方式：本小區所有物業管理收入和支出均由乙方負責，在獨立承包期間，乙方不需要向甲方繳納管理費用，甲方每年不以任何形式向乙方支付管理補助費用。實行獨立核算、自收自支、自負盈虧方式即實行費用包干制;

1、甲方無償向乙方提供物業辦公用房、門衛用房、商鋪店面以及公共電氣管理設備并辦理使用移交手續。用于本小區物業管理。

2、乙方以甲方設置的“XXXX物業管理有限公司香域加州項目部”的名義，并經甲方授權的方式，從事香域加州全部業態物業管理。

3、全部業態所收取的物業管理和內外建筑體廣告收入及其它物業管理收益均由歸乙方收取并支配。

4、乙方從事XXX州物業管理所需費用(包括：人員工資、社保、工傷事故以及從事物業管理所需設備、設施、工具等購(添)置費用)均由乙方承擔。

四、承包人押金：為了加強小區的物業管理，提升小區服務品質，保護雙方合法權益，明確雙方的權利和義務，降低市場經濟沖擊帶了的風險，經甲乙雙方協商決定由乙方向甲方繳納承包押金8萬元整(總經理4萬元，副總經理2萬元，部門經理1萬元)。

1、為了形成良好的監督機制，實現共贏，甲方將對財務狀況實施監督，委派財務會計，由財務會計向總公司上報每月財務報表。

2、由于經營管理不善，造成連續虧損超過30萬元，甲方有權終止合同并將乙方的承包押金充抵虧損，不再歸還承包押金。

五、承包經營的權利義務：

1、在授權范圍內從事物業管理活動不受干涉。增加經營項目須經甲方書面同意。

2、按照與物業買受人的約定和相關部門的規定收取各項費用，不得亂收、超收。

3、乙方在承包經營期間，因經營管理等原因產生的與承租商戶、企業及其他第三者的糾紛，由乙方自行解決和承擔責任。因處置不當造成甲方損失的，乙方應負責賠償。

4、本小區房屋及配套設施，在國家規定的報修期內如有破壞，或因工程質量不合格需要維修的事項，由乙方負責代表甲方通知承建方免費維修。如承建方不能按時維修或經承建方同意，先由乙方墊付費用進行維修。事后乙方將維修單報送承建方，經承建方簽字認可后再將維修單報送甲方，由甲方從承建方的質保金中扣除后再付給乙方。

5、本小區房屋及配套設施，在保修期結束后，由乙方負責維修。甲方有權監督、監管乙方日常的物業管理工作。乙方服從監督、監管，提高服務質量。

6、乙方因經營管理需要，征得甲方同意后可以將項目物業全部或部分轉包給第三方。

六、承包期間重大管理失誤的處理：

1、業主裝修必須經審核按規定進行，如出現亂搭、亂建、亂拆未及時制止，經查實，主要經理負責人扣除人民幣3000元，副經理20xx元，分管部門經理1000元，具體負責人500元。如產生嚴重后果除終止合同外，承包方還應承擔全部責任。

2、乙方平時應加強物業管理，認真、仔細、周到的為業主服務，如管理出現重大失誤，造成業主鬧事、上訪，甲方有權終止合同并扣除違約金乙方人民幣10000元。

3、乙方應加強車庫、地下室的巡邏檢查，確保車庫、地下室車輛財產的安全，如疏忽管理，發生車庫、地下室進水，造成業主損失，乙方除賠償業主全部損失外，還應扣除違約金人民幣5000元。

4、乙方應加強小區白天和晚上的巡邏，嚴格盤查外來進出人員，如管理不善，造成小區失竊，乙方應及時與失竊人員協調處理，除此之外，還要扣除違約金人民幣3000元。

七、違約責任：合同履行期間，一方違約，應承擔違約責任，賠償另一方經濟損失。

本合同經雙方簽字(蓋章)生效，合同一式兩份，雙方各持一份，具有同等效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

物業項目承包合同范文2甲方：

乙方：

甲乙雙方本著平等互利、互相合作的精神，甲方把其開發的江源山水商住小區項目(以下簡稱江源山水)的物業管理承包給乙方(含前期物業)，江源山水項目建成后總建筑面積約為270000M²(含住宅、商業用房、地下停車場)，并達成以下協議。具體細則如下：

一、甲乙雙方同意該接管工作自20xx年4月1日起正式生效(交接期為20xx年3月25日)乙方自即日起接替甲方在江源山水的物業管理工作。

二、乙方獨立核算，自負盈虧。

三、乙方接管甲方在江源山水的物業管理工作，期限為3年，3年后將由業主自行選聘。

四、自本協議書簽訂之次日起，甲乙雙方對濱江大廈物業管理工作進行正式的移交，移交事項包括大廈應該配置的設備、設施(水泵、發電機、消防控制室)等原有物品及乙方要求甲方必須配套的安保系統(視屏監控系統、樓宇對講系統和停車場進出口自動設備)甲乙雙方派出代表在相關移交清單上簽字確認。在協議生效期間黔龍公司享有使用權并負有維修義務，合同終止后上述物品必須完好(自然損壞除外)的情況下全部移交甲方。

五、自20xx年4月1日起，濱江大廈物業管理有限公司事務全部由乙方負責，乙方對自即日起所產生的一切債權債務承擔一切責任;20xx年4月1日前所產生的一切債權債務以及依照法律和有關規定屬于甲方的遺留問題所開支的費用(包括預收業主的各種款項等)由甲方清償。甲方交由乙方管理的物業必須滿足80%的銷售率，未達80%的物業由甲方向乙方補齊至80%物業管理費用。

六、乙方接管甲方物業后，應保證一致的對外形象，使用統一的標識，乙方員工必須統一著裝。同時，乙方承諾短期內保證物業管理費不變，但經過乙方對物業管理的改造設施的完善，則可按國家相關規定對物業管理的收費標準進行調整。

七、 自本合同簽字之日起，凡甲方有重大接待及活動時，在保潔、安保、場地及水電等方面需要乙方支持的，乙方必須無條件配合，但涉及費用的開支必須相互磋商解決。

八、乙方在工作中必須達到的量化指標如下：

1、 有效投訴率不高于2%;

2、 業主滿意率達90%;

3、 機電設施設備完好率達97%,故障率低于3%;

4、 維修及時率、合格率達100%;

5、 治安法案率不能高于千分之2;

6、 持證上崗率達100%

九、甲方在本合同簽訂前對業主所作的承諾，乙方繼續執行，但甲方對上述承諾必須有法定文本移交乙方予以確認后執行。

十、合同有效期間，乙方負有維修、養護、管理房屋及配套設施、設備和相關場地的責任，負有維護區域環境衛生和秩序的責任。

十一、 在乙方經營期間，如發生不可抗力因素(如自然災害等)導致經營中斷，乙方有權停止支付經營期間的各項費用。

十二、 本協議一式兩份，具同等法律效力，甲乙雙方各執一份。如有未盡事宜，雙方可協商并簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

物業項目承包合同范文3甲方(發包方)：____

乙方(承包人)：_______

甲乙雙方經充分友好協商，在平等自愿、互惠互利的原則下，就甲方將________(項目)以承包經營的方式，交由乙方經營管理，并由乙方按期向甲方支付承包金的事宜達成一致意見，特訂立本合同。

第一條 項目名稱、經營范圍、經營方式

1、承包項目名稱為：**物業大樓

2、地址：

3、面積：

4、產權證號：

5、該項目的經營范圍為：工廠的宿舍及生活配套招商項目(如理發，飯店，銀行，物業服務、咨詢服務、停車場等)。

6、該項目的經營方式為：出租

第二條 承包經營期限

1、該項目的經營期限即為本合同的有效期間。

本合同的有效期限為貳拾年，自_____年____月____日始至_____年____月_____日止。

2、合同期滿經雙方協商一致可以續簽合同。

第三條 項目承包金、承包金支付方式及期限

1、雙方決定項目承包金為：每平方米人民幣_______元/年，共計元/年。

2、承包金支付方式及期限為：

每年_____月_____日之前交承包金_______元;

每年_____月_____日之前交承包金_______元;

3、甲方給予乙方場修建。

4、承包費每3年調整一次，增幅10%，甲乙雙方以補充協議方式書面確定。

5、乙方不得因經營虧損等原因拖欠承包金。

第四條 項目物業交付

1、甲方應于本裝修完工)給乙方經營管理。

2、甲方交付時應保證該物業項目水、電、道路暢通，無拖欠費用。

3、甲方交付項目物業時應將該項目產權證、消防驗收合格證、建筑安裝及裝飾施工圖紙復印件2份同時交付給甲方，以便甲方對物業進行管理的維護。

4、本條1、2、3項須全部交付，甲方方完成交付義務。

第五條 承包經營權利義務

1、 乙方承包經營期間，只能按照本合同的規定的項目進行合法經營。增加經營項目須經甲方書面同意。

2、 項目物業租賃的定價及漲幅由乙方確定，甲方不得干涉。

3、 項目物業的物業管理費由乙方報批定價，項目物業管理由乙方或乙方選擇服務商進行管理，甲方不參與物業管理和物業服務商的選擇。

4、 乙方在承包經營期間，因經營管理等原因產生的與承租商戶、企業及其他第三者的糾紛，由乙方自行解決和承擔責任。因處置不當造成甲方損失的，乙方應負責賠償。

5、 因物業相鄰關系產生的糾紛由甲方解決并承擔責任。因處置不當造成乙方損失的，甲方應負責賠償。

6、 乙方在經營期間產生的債務由乙方自行承擔。

7、 項目物業安防系統(門禁、監控)及停車場由乙方投資建設，工期約為天。

合同終止時甲方按折舊價值給予乙方經濟補償。

8、 乙方及乙方員工的活動應符合甲方物業項目園區的各項管理規定。

9、 乙方應保證其承包經營場地、設備設施的美觀整潔。

10、乙方在合同約定范圍內自主開展招商出租活動，甲方盡力給予協助和支持，幫助乙方與相關政府職能部門協調，保障承包經營活動順利進行。

11、乙方應負責其承包經營場地內的治安與消防工作，其治安與消防工作應符合國家與地方的標準。相關政府職能部門或甲方發現乙方的治安或消防工作存在隱患時，有權要求乙方進行整改，乙方按到整改通知后，應立即進行整改。

12、乙方因經營管理需要，征得甲方同意后可以將項目物業全部或部分轉包給第三方。

第六條 承包經營場地、設備設施的所有權及維修

1、經營場地及設備設施的所有權為甲方享有。

2、場地、設備設施的小修由乙方負責，費用由乙方承擔。

3、場地、設備設施的大修、定期養護由甲方負責，費用由甲方承擔。

4、乙方應合理使用場地、設備設施，不得擅自變更其使用用途，如因經營需要而改變場地設備設施的使用用途的，應事先得到甲方的書面許可。

5、乙方對承包經營場地進行裝飾裝修的，應保證其裝飾裝修不影響項目物業的整體功能，不改變項目物業的主體結構。乙方的裝飾裝修方案應報甲方批準后方可實施。

6、乙方進行裝飾裝修的費用由乙方自行負擔，合同終止后甲方按折舊價值進行補償。

第七條 水、電、煤氣及采暖等費用的負擔

在乙方承包經營期間產生的水費、電費、煤氣費和采暖費等費用由乙方負責交納。 交納方式及時間為：水費____________________________;

電費____________________________;

煤氣費__________________________;

采暖費__________________________;

其他費用________________________。

第八條 項目營業執照的辦理

1、項目營業執照由乙方負責辦理;費用由乙方負責承擔。

2、項目營業執照營業范圍暫時不能滿足項目經營管理需要的，乙方有權委托第三方參與經營管理(如物業管理等特許經營許可項目)。

第九條 項目物業保險

1、項目物業保險由甲方負責辦理并承擔費用。

2、在項目物業承包經營期間，因保險責任范圍內的事故造成經濟損失應首先由保險金支付，不足部分根據雙方過錯程度分擔。

第十條 不可抗力

在履行本合同的過程中出現不能預見、不可避免如地震、洪水等情況造成損失的，甲乙雙方互相免責，但雙方應盡量避免損失的擴大，對擴大部分的損失責任方應予賠償。

第十一條 違約責任

1、乙方應合法經營、并不得超出本合同規定的經營范圍，否則甲方有權要求解除本合同。

2、乙方應正確使用承包經營場地、設備設施，不得擅自改變其使用用途和損毀，否則乙方應予賠償或修復，情節嚴重的甲方有權解除本合同。

3、乙方應嚴格按照本合同的規定交納承包金，否則甲方有權按法律規定向乙方收取滯納金。

4、乙方將承包項目擅自轉包的，轉包行為無效，因轉包所產生的后果由乙方承擔。給甲方造成損失的乙方應賠償，給第三方造成損失的乙方應賠償。乙方擅自轉包的甲方可解除合同。

5、乙方使用承包經營場地出現治安或消防隱患時，政府有關職能部門或甲方要求乙方整改，而乙方未能及時整改或拒不整改的，甲方有權要求乙方停止營業進行整改、直至解除合同。

6、除本合同規定的情形外，甲乙雙方不得擅自解除本合同，擅自解除本合同的一方視為違約，守約方有權要求違約方支付________萬元的違約金并賠償守約方實際經濟損失。

7、甲方不能按本合同約定交付物業項目的，乙方交付承包金期限可以順延，因逾期交付造成乙方損失的，甲方應予以賠償。

8、甲方未按本合同約定辦理項目物業保險的，應承擔保險賠付范圍內的經濟責任。

第十二條 爭議的解決

1、本合同未盡事宜，雙方可簽訂補充協議進行約定。

2、在履行本合同過程中發生爭議的，雙方應平等協商解決。協商不成的雙方可提交廣州仲裁委員會解決，對仲裁委員會的裁決雙方均應遵守。

第十三條 其他

1、 本合同自雙方簽字、蓋章后生效。

2、 本合同一式二份，雙方各執一份，具有同等法律效力。本合同所有附件與本合同具有同等法律效力。

3、 本合同約定與相關法律法規相抵觸的，以法律法規規定為準 。

4、 與本合同相關的通知、函告文件應以本合同載明的地址寄送(或發送電子郵件)。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

物業承包范文第2篇

    原告（反訴被告）：海南自力投資有限公司。

    被告（反訴原告）：海南華鑫物業管理有限公司。

    原告為其投資開發的順發新村的物業管理問題，1994年1月31日，由其所屬的順發新村經營部與被告簽訂了《順發新村物業管理承包合同》及《順發新村物業管理承包合同補充協議》各一份。雙方約定：原告將其開發的順發新村第一期37棟高級公寓的物業管理承包給被告管理，面積約10萬平方米，承包期10年，承包金每月每平方米一元（以實際住房面積計算）；合同簽訂后10日內，被告應向原告支付履行保證金50萬元。同年5月12日，原、被告又簽訂了《維修承包合同》，約定順發新村1-37棟樓房在保修期內的維修任務由原告總承包給被告維修，總承包工程款31萬元。合同簽訂后，被告向原告支付了履行保證金50萬元。原告從1993年9月起，陸續向被告交付物業管理房產面積61028.25平方米及有關附屬設施（先接手管理后簽合同），包括電梯、發配電系統、綠化工程、供水系統、保安、值班室等。被告也依約履行了物業管理方面的義務，向物業業主收取了物業管理費、維修基金、水電費等，但未依約支付承包金給原告。雙方因此成訟。

    原告海南自力投資有限公司向海口市新華區人民法院提起訴訟。訴稱：根據本公司所屬順發新村經營部與被告簽訂的《順發新村物業管理承包合同》，我公司將順發新村第一期開發的37棟約10萬平方米公寓的物業管理權承包給被告經營管理，承包期10年，每月承包金10萬元。合同簽訂后，被告付了保證金人民幣50萬元，但承包金分文未付，至今共欠承包金人民幣246萬元。被告的行為嚴重違約，給我公司造成巨大損失，繼續履行合同已經成為不必要，故請求法院判令解除合同，判令被告償付拖欠的承包金，并承擔違約責任。

    被告海南華鑫物業管理有限公司答辯稱：雙方簽訂的物業管理承包合同中約定每平方米每月繳納1元承包金給原告的條款，違反了物業管理的有關法規，是無效條款，不受法律保護。原告不按合同約定的面積按時交付房子，造成我公司少收管理費人民幣2034292元。依雙方1994年5月12日簽訂的《維修承包合同》，原告應付我方維修費31萬元，如不按期支付，超期一天，罰其應付款總額的3％，原告至今僅付了95900元；按合同約定原告于1994年底支付第二期款15萬元，但至今未付，已構成違約。據此，我方提出反訴，請求法院判令原告支付物業管理維修費15萬元，違約金15萬元及未按合同約定的面積交付物業管理住房造成的損失2034292元。

    「審判

    海口市新華區人民法院經審理認為：原、被告簽訂的《順發新村物業管理承包合同》及《順發新村物業管理承包合同補充協議》，違反了國家和海南省的有關物業管理和收費的規定，損害了順發新村全體客戶的利益，應確認為無效合同，雙方依據合同取得的財物應相互返還。原告請求被告支付承包金246萬元無理，予以駁回；被告反訴請求原告賠償因不按合同交足物業管理住房面積造成損失2034292元無理，予以駁回。原、被告于1994年5月12日簽訂的《維修承包合同》所產生的糾紛，與本案是兩個不同的法律關系，被告反訴請求原告支付尚欠維修費和違約金各15萬元，不予合并審理。原、被告之間的承包關系雖屬無效，但鑒于被告已對順發新村管理多年，為維護該新村的管理秩序和便于收回客戶所拖欠的管理費、維修基金、水、電費等，可限期被告將順發新村的管理權及維修基金交原告代管。據此，依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（四）、（五）項，第六十一條第一款的規定，該院于1997年8月5日作出如下判決：

    一、限原告于本判決生效之日起二個月內返還給被告保證金50萬元。

    二、限被告于本判決生效之日起二個月內將已收取的維修基金和順發新村的有關附屬設施（按移交清單所列）交付原告代管。

    三、駁回原告的其他訴訟請求和被告的反訴請求。 一審判決后，被告海南華鑫物業管理有限公司不服，向海口市中級人民法院提出上訴稱：原審判決錯誤，被上訴人無代管權，并應承擔未交足物業管理面積的損失及維修費用。請求撤銷一審判決，進行改判。

    被上訴人海南自力投資有限公司答辯稱：一審判決我公司代管維修基金及有關附屬設施，是符合實際情況的。請求二審法院駁回上訴，維持原判。

    海口市中級人民法院經審理查明：海南省物價局于1996年11月11在《關于繳納物業管理承包金問題的批復》中明確指出，物業管理公司向發展商繳納物業管理承包金違反物價政策法規，是損害業主利益的行為。海口市房產管理局于1997年5月10日在給上訴人《關于順發新村物業管理權問題的批復》中明確指出：住宅小區物業管理權屬全體業主所有，不屬開發建設單位所有；開發建設單位將住宅小區的物業管理權轉讓收取承包金的行為，是違反政府規章的行為；業主管委會成立后，由該會決定是否由上訴人管理。

    海口市中級人民法院還查明：1997年5月27日，順發新村小區業主管委會經海口市房產管理局批準成立。同月30日，該管委會與上訴人簽訂了《住宅區聘用管理合同》，委托上訴人對順發新村住宅區進行物業管理。海口市中級人民法院認為：上訴人與被上訴人簽訂的《順發新村物業管理承包合同》及其《補充協議》，違反了國家及海南省有關物業管理的收費的規定，損害了順發新村全體業主的利益，應確認為無效合同。合同無效，被上訴人應將所收保證金50萬元返還給上訴人；被上訴人要求上訴人償付承包金和承擔違約責任的訴訟請求應予駁回。根據國家建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》和海南省政府第89號令《海南經濟特區城鎮住宅區物業管理規定》，住宅小區物業管理權屬全體業主所有。現順發新村小區業主管委會已批復成立，并與上訴人簽訂了《住宅區聘用管理合同》，這是順發新村小區業主管委會行使業主權利的行為。而被上訴人由于沒有依法取得小區的物業管理權，因此，無權對小區進行物業管理。故原審在處理合同無效時，將上訴人收取的維修基金和順發新村的有關附屬設施判令由被上訴人代管，沒有法律依據，應予撤銷。上訴人據此提出上訴有理，應予支持。上訴人要求被上訴人支付維修費屬于另一法律關系，本案不宜合并審理。上訴人還要求被上訴人償付因少交付物業管理面積造成的損失，因承包合同無效，故不予支持。原審判決認定事實部分不清，判決部分不當，應予糾正。依據《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（五）項、第六十一條第一款及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項的規定，該院于1997年12月4日作出如下判決：

    一、維持海口市新華區人民法院民事判決第一項；

    二、撤銷海口市新華區人民法院民事判決第二項；

    三、變更第三項為：駁回被上訴人海南自力投資有限公司要求上訴人海南華鑫物業管理有限公司償付承包金和承擔違約責任的訴訟請求；駁回海南華鑫物業管理有限公司要求海南自力投資有限公司償付因少交付物業管理面積造成的經濟損失的反訴請求。

    「評析

物業承包范文第3篇

摘要 工程總承包結算比較復雜，稅務局通常對工程結算采用一稅一票制，即交一次稅開具一張發票，勘察設計單位工程總承包由于存在分包，則要采用一稅兩票制，即交一次稅要開具兩張發票，在日常管理過程中，因為一些客觀因素的存在，有時會使財務核算和工程結算遇到許多問題，本文旨在通過對一些稅收政策分析，結合實際業務，更好完成工程結算任務。

關鍵詞 一稅兩票 代扣代繳 所得稅

工程總承包模式作為一種新型的工程建設項目管理模式，近年來不斷發展完善，已經被許多大型和超大型工程建設項目業主所接受，并得到了廣泛的應用。在這種項目管理模式下，項目承包商如何進行財務結算，如何使財務結算更優化，為工程建設提供更有利的保障值得深入探討，下面從從兩個方面入手對工程結算業務進行分析。

一、代扣代繳稅款

稅法明確規定，建筑業工程實行總承包、分包的，以總承包人為扣繳義務人。根據《營業稅暫行條例》的規定，建筑業的總承包人將工程分包給他人，以工程的全部承包額減去付給分包人的價款后的余額為營業額。也就是說，存在工程分包的情況下，總承包單位應以全部承包額減去付給分包方價款后的余額計算繳納營業稅，分包人應該就其完成的分包額承擔相應的納稅義務。

在實際操作中，工程結算時，總承包單位根據工程的全部承包額開具發票給發包單位，發包單位根據發票金額支付總承包單位全部工程價款。分包單位與發包單位之間是沒有任何聯系的，分包單位只與總承包單位發生聯系。總承包單位與分包單位進行工程價款結算時，總承包單位作為扣繳義務人將自行完成工程收入和分包單位完成工程收入進行區分，將分包工程營業稅金及附加作為代扣代繳稅金單獨申報繳納，并向稅務機關提供總包與分包協議等資料。因為總承包單位對分包工程收入的營業稅金及附加履行的是代扣代繳義務，分包工程實際納稅人為分包單位，在分包工程完稅證明中應注明代扣代繳分包單位稅金。總承包單位應將完稅證明原件提供給分包單位，總承包單位將完稅憑證復印作為代扣代繳分包單位稅款的支付憑證進行會計處理。分包單位按照分包工程收入開具發票給總承包單位，因分包工程稅金已由總承包單位代扣代繳，分包單位不再對此收入申報繳納營業稅金及附加，但應向稅務部門提供完稅證明和分包協議。

財政部、國家稅務總局聯合下發的《關于建筑業營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2006]177號）對建筑業扣繳義務人作出了如下規定：“納稅人提供建筑業應稅勞務時應按照下列規定確定營業稅扣繳義務人：1、建筑業工程實行總承包、分包方式的，以總承包人為扣繳義務人。”

而2009年1月1日修訂后的《營業稅暫行條例》第十一條刪除了“建筑安裝業務實行分包或者轉包的，以總承包人為扣繳義務人”的規定，增加了“國務院財政、稅務主管部門規定的其他扣繳義務人”的新規定。

按照修訂后的條例規定，意味著建筑企業的以總承包人從2009年1月1日開始，不能代扣代繳分包單位的建筑工程營業稅金。

這樣看來，工程結算按新稅法規定，分包方就分包合同額去施工地稅務局報驗交稅開具發票，總包方按總包與分包差額部分去施工地稅務局報驗交稅開具發票，從稅法規定完全是合理的，但各地稅務局對稅票和發票使用規定，實行一稅一票制（交一次稅開具一張發票），如果我們按照稅法規定去做，最后很可能一稅兩票開不出來，導致重復納稅。為了保證業主結算，方便工程款催收工作，現在通常的做法是：前期與施工地稅務局進行協商，由總包方代扣代繳分包方稅款，進行一稅兩票工程結算，而施工地稅務局把稅款完稅證開具給總包方，不再為分包方出具代扣代繳完稅證，總包方為分包方出具完稅證復印件進行會計核算。此種現象的產生原因是稅務局對發票和稅票使用規定不同。這種做法會導致分包方財務核算沒有正規的完稅證。

還有另一種方式，我個人覺得更合適一些，就是總包和分包一起去施工稅務局，稅務先開具分包稅票和發票，總包方出具稅款，用分包的稅票去向業主開具總包發票，代為繳納的稅款從分包商的工程款中扣回。這種結算方式總包方用分包商的完稅證復印件最為扣款憑據。

二、所得稅征收

自2003年以來工程總承包在煤炭行業興起，企業所得稅一直困擾著工程總承包異地結算，許多施工地稅務局往往以各種理由強制征收施工企業所得稅，從各地稅務局來看，每個稅務局都想盡量把稅源留在當地，完成上級考核指標，增加地方財政收入，為增加稅源，不斷加強對異地工程管理，盡可能在不違反稅法的前提下，提高納稅人稅點，主要策略是通過出臺一些地方性文件，在程序、時限、合同和財務管理上等繞開稅法要求，提高地方稅源收入，經常出現的現象就是要求企業在當地繳納所得稅，稅點為合同額的2.5%，相當于合同利潤率為10%。后來隨著總承包業務的廣泛開展，業務越來越多，一些企業將這種現象反饋到了國家稅務總局，2010年國稅局下發了156號文件，對所得稅征收問題給出了明確答復，明確了施工地和機構地稅源分割問題，即0.2%所得稅在工程施工地繳納，取得稅票回機構所在地可以進行抵扣，0.2%所得稅以外的在機構所在地繳納。

針對此規定，一些地方稅務局要求總、分包方按開具發票額在施工地各繳0.2%的所得稅，出現了重復納稅現象，但因總包方要代扣代繳分包方稅款，進行一稅兩票結算，稅務局會把完稅證開具給總包方，會造成分包方回機構所在地無法抵扣稅款情況，（稅款抵扣必須是完稅證原件，名頭必須和企業一致）。現在一種做法是，和施工地稅務局進行協調，只繳納一份所得稅款，開具給總包方，回機構所在地抵扣，這種做法會造成總包方稅收負擔。

另一種做法，就是要求稅務局把0.2%所得稅開具給分包商，把總分包差額部分開具給總包方，各抵扣各的，這種做法更合理些，誰的工程誰負擔稅收。

對于勘察設計單位來說，開展工程總承包業務，有承攬工程總承包工程資質，但沒有施工資質，工程建安部分采取分包方式完成，營業稅是差額納稅，即總包減去分包后余額納稅，但0.2%所得稅應如何繳納？稅法沒有明確，現在比較混亂，這點對施工地稅務局沒有影響，主要對企業稅收負擔和企業所在地稅務局稅源有影響。

我個人認為采取差額納稅方式能比較好些，即同總包方承擔營業稅統一，分包出去的工程0.2%所得稅由分包商在施工地繳納，回其機構所在地抵扣。下面我對以上兩種情況進行下分析：

如果按第一種方式繳納，全部所得稅都由總包方繳納抵扣，我認為此種方式欠妥，從國稅局156號文立法精神來看，此文件目的就是明確施工地和機構地稅源分割問題，使兩地稅務局不再因為稅源問題爭執；從總包方國稅而言，總包方把工程分包出去，分包商也是獨立法人，應該繳納0.2%所得稅回其機構地進行抵扣，此業務完全合法合規，屬正常業務，如果總包方完全承擔下來，回機構抵扣，減少了總包方機構地稅源，如果稅務稽查下來，將存在重大稅務風險；從施工地稅務局而言，不會計較此稅應該由誰繳納，他只需按合同額，把這塊稅收收上來即可；

如果按第二種方式進行結算，跟著營業稅走，整個工程分成兩部分，分包部分和總分包差額部分，總包方營業稅的納稅義務就是差額部分，而0.2%所得稅應該跟著營業稅一致，即也按差額部分繳納，回機構所在地抵扣這部分差額稅。這樣做，從業務流程看，完全說的過去，差額納稅；從稅務上而言，可以規避掉稽查時可能存在的風險；從分包來說，如果0.2%所得稅分包繳納后，回其機構地也可以正常抵扣，屬正常納稅行為，不增加分包納稅負擔；從總包來說，采取差額納稅，也符合實際業務；從工程實質來看，總包方納稅義務就是差額部分；從總包方利益最大化看，即使將來稅務沒查到或是新的稅法解釋說明沒出臺前，那么我們也應盡量減少可能存在的風險。

參考文獻：

[1]企業所得稅法.

[2]營業稅法.

物業承包范文第4篇

忠誠是每一個員工有應該盡的義務，忠誠更是人類最重要的美德。我們每天晨會都一次次頌讀“企業精神”、傳唱“司歌”，其目的就是表示對公司的忠誠和決心。所以忠誠就變成了一種義務、一種責任、一種評價員工優劣的重要尺度。你對公司忠誠，公司也會用忠誠回報于你。

公司的事應該當成我們自己家的事來做、來關心，比如：天要下雨，一堆水泥未入庫，雨淋了會給公司造成損失，這時你就不能想不給錢我就不管，我不當班我就不管，而是責任在前，公司損失我損失，東西糟蹋了我心痛，養成良好的愛集體習慣。

一個企業需要很多人才，我們在公司的某一個崗位上就應該象機器上的螺絲釘，時時刻刻在發光發熱，每做一件事、干一項工作都要盡職盡責、善始善終。工作要有原則，但也要講靈活。工作就是我們的生命支拄，任何工作只要我們對它有絕對的尊崇，它就具有至高無上的神圣性，你所從事的工作就是你生命的石像。

我們每一個員工還可以以老板的心態要求自己，我們每天上班來到自己的辦公桌前，視自己為老板，我今天要管理這個公司，這么多人都要聽我指揮、聽我調度，我該怎么辦？這樣就感到了一種責任感和使命感，就能激發你尋找解決問題的辦法，就能不斷地學習新知識，提高新技能，培養自己企業家的精神和事業成功的信心。

物業承包范文第5篇

工程總承包模式是通過優化設計與施工集成，使設計方案更加合理，降低工程成本，節省業主大量精力和建設管理費用，基本消除業主工程建設工期風險、質量風險和追加投資風險，因此工程總承包模式成為越來越多的發包人在建設項目時的首選模式。工程總承包項目方式很多，epc、pc、e+pc、pmc+epc等等。

工程總承包財務會計是項目管理體系的組成部分，按照建造合同準則要求，一般以單體工程項目做為核算對象，通過一系列會計程序，在公司統一的核算體系中進行非獨立核算，反映工程總承包業務的經濟活動。利用會計核算結果形成的各種會計信息，即實際發生值與工程概算作比較，分析和評價工程概算執行情況，促使工程總承包項目管理人員檢查經濟活動的合規性，分析得失、總結經驗、挖掘潛力、加強管理、提高項目效益。

由于工程總承包項目具有建筑產品生產流動性、結構復雜性、成品單件性、結算周期長的一切特點，因此工程總承包財務會計應貫穿于工程總承包經濟活動的全過程，完整、連續、綜合的用價值量的方式輸出工程總承包項目經濟活動的結果。為評價工程總承包項目的經營業績和做出各種決策提供會計信息。

實務中，能夠承攬工程總承包項目的公司均是具備相當資質、條件大型、中型企業，這類企業擁有較為完備的內部控制制度和業務流程，工程總承包財務會計的反映職能發揮較好，應加強監督職能中的管理會計職能本文由收集整理，促進總承包項目效益提升。

工程結算是工程項目的特色業務，工程成本管理與核算是工程項目財務會計業務的重中之重，本文根據實務操作經驗，談談關于發揮好工程總承包項目財務會計的職能作用對工程項目管理的重要意義。

1.工程結算是對已完工工程量的工程價款清算行為。總承包項目建設周期長、耗用資金數額大。為使工程總承包項目能在項目進展過程耗用的資金能夠得到及時補償，需對工程價款進行備料款結算、進度款結算、竣工決算。工程總承包財務會計側重于反映過去已發生的信息，而對于工程結算則應加強管理會計的分析、預測職能，利用歷史資料及其他相關信息，分析合同中相關經濟條款、已完工程量、已收款，未來預計需要的資金量等，為相關方提供總承包項目資金平衡過程分析，促使相關方有效地規劃參與工程結算的人、財、物配置方案，加快總包結算進程的同時應加快分包結算進程，只有將總、分包款項如數結清，才意味著項目獲得的利潤最終實現，避免經營風險。

2.工程成本管理的目的，在于通過各種成本管理的手段，達到最低目標成本。實務中，存在成本管理“三重三輕”普遍問題，即重核算、重施工成本、重財務人員的管理，輕管理、輕采購成本、工藝成本和質量成本、輕非財務人員的日常管理。因此，應協調成本管理與其他經營管理的關系，形成全面成本管理的局面，即成本管理與優化設計、技術創新、材料供應、機械設備配置與改造、工程調度組織等各方面管理工作相結合，運用預測與決策方法、目標管理方法、不確定性分析方法等，提高工程總承包項目的總體經營管理水平的同時，達成工程成本管理的目的。

3.采購成本在工程總承包項目中占有較大比重，對材料費用的核算屬于事后反映，財務應在項目實施前和實施過程中關注關鍵控制設備與材料監控計劃的策劃和落實，對于影響項目關鍵節點的設備和材料，重點關注招標、合同、監造、供貨、催交催運等各環節是否銜接有序，通過系統的管理會計方法分析由此造成的材料費用節超情況，迅速與相關方進行溝通，達到節約采購資金成本、促使采購量均衡、到貨與項目進度匹配，財務與業務融合，實現采購成本效益的局面。

4.分包成本是工程總承包項目中的主要成本，是控制總承包成本的關鍵成本。應通過事前控制發揮管理會計的參與經濟決策職能。在分包合同簽訂之前應針對營業稅和增值稅的稅收政策，明確不同稅種的總承包項目工程分包模式是否包含甲供材；明確分包方稅金自行繳納還是代扣代繳，以及明確代扣代繳的方式；明確化解預付款支付風險的方式。在分包合同執行過程中通過及時足額扣回預付款、代扣代繳稅金、各類保證金發揮工程總承包財務會計的反映和監督職能，與管理會計職能相得益彰。