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房地產開發企業審計范文第1篇

房地產開發企業具有規劃性強、投資額大、建設周期長、開發經營業務復雜的特點，與之相應的會計核算涉及面廣，核算環節多，核算對象繁雜，客觀上為房地產開發企業調節利潤或偷漏稅金創造了條件，也加大了審計的難度。筆者認為，對房地產開發企業存在的不同問題，建議采用不同的審計重點與思路。

一、虛增無形資產和開發成本

2004年8月31日以前，土地交易未實際公開競價，房地產開發企業大多利用政策空間，以“危房改造”或“開發經濟適用房”的名義取得土地，并先按實際支付的價款記入“無形資產-土地使用權”，然后設法改變土地用途，聘請評估機構對原取得土地按商業用地或商品住宅地進行評估，且一般要求高估，形成大額的土地評估增值。房地產開發企業根據評估價值進行賬務處理，虛增了無形資產。房地產開發企業對該土地進行開發時，將該土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本，而開發產品成本中所含的土地成本為土地評估價值，而不是該土地的取得成本，違反了存貨計價的“成本與可變現凈值孰低”原則，虛增了開發成本。

對于房地產開發企業高估土地使用權的問題，建議審計時應將企業土地使用權賬面價值與當地土地市價進行對比，對高于市價的部分提請企業計提無形資產減值準備。對于轉入開發產品成本的土地使用價值的確認問題，企業會計制度未明確規定，筆者認為應按歷史成本計價的原則，在將土地使用權賬面價值轉入開發產品成本時，先將評估增值部分沖轉，按實際取得該土地所支付的價款和費用減去無形資產攤銷后的余額記入開發產品的成本。

二、人為調節經營收入

（一）將預收售房款長期掛賬，延遲確認收入。房地產開發企業收取的預售房款，在商品房已竣工驗收，與購房人辦理商品房交付使用手續后即應確認收入。但房地產開發企業為了調節收入，通常人為延遲商品房竣工決算，以商品房未辦理竣工決算為借口將預收售房款長期掛賬，不確認收入。

（二）隱瞞收入，私設小金庫。房地產開發企業除自行開發業務外，還經營合資開發、委托代建、待售商品房出租等業務。由于這些業務不受國家規劃制約，可操作空間大，成為房地產開發企業小金庫收入的主要來源。比如，在投資比例分配開發產品的合資中，房地產開發企業往往對分回的開發產品不入賬，而將其賬外銷售，收回銷售收入賬外存儲，形成小金庫；在委托代建業務中，房地產開發企業往往將代建工程收入不入賬，資金體外循環，或只作往來核算，形成賬內小金庫；在待售商品房出租業務中，對收取的租金不入賬，賬外另存，形成小金庫。

（三）將開發產品用于投資、償債、捐贈、分利、自用、職工福利及以房換地，不作視同銷售的賬務處理。按規定，房地產開發企業將產品用于對外投資、抵償債務、捐贈、分配利潤、職工福利和作為固定資產自用的，應視同銷售進行賬務處理，按規定計繳營業稅及附加。但房地產開發企業往往只按成本價作存貨減少處理，未作視同銷售的賬務處理。

（四）將出租房、周轉房銷售的收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉房三者之間變化頻繁，審計難度較大。房地產開發企業在銷售出租房、周轉房時，往往不按規定進行商品房銷售核算，而是將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修復費用支出，既虛減經營收入又造成開發成本和銷售費用不實。

對于上述調節經營收入的行為，建議審計時除應認真審核經營收入明細賬、往來明細賬和相關原始憑證外，還應審查《商品房買賣合同》、銷售不動產發票存根、動遷房發票存根、《建筑工程竣工驗收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發項目合同》、《房屋租賃協議》等相關資料，查閱企業的股東大會會議記錄、歷次董事會會議記錄。將經營收入與“銷售不動產發票存根、動遷房發票存根”相核對；將經營收入各分類明細賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發項目合同》、《房屋租賃協議》等相核對；將股東大會會議記錄與董事會會議記錄中涉及工程竣工驗收、投資、償債、捐贈、分利、職工福利等事項的決定與相關賬簿記錄及原始憑證相核對；同時采用查詢、觀察、分析性復核等審計方法，查實企業人為調節收入的問題。

三、人為調節開發成本和經營成本

（一）隨意提取公共配套設施費，調節開發成本。房地產開發企業在辦理商品房竣工決算時，對于尚未完工、不能有償轉讓的公共配套設施，通常采用預提辦法將所需配套設施費預估計入開發產品的成本中，預提標準由企業根據建筑面積或投資比例自行確定。房地產開發企業為了調節利潤，往往根據需要隨意確定配套設施費的提取標準，多計或少計開發成本。

（二）不遵循借款費用的計量原則，隨意分攤借款利息。根據借款費用的計量原則，企業在確定每期專門借款利息的資本化金額時，應將其與每期實際發生的資產支出數相掛鉤，根據累計支出加權平均數乘以資本化率計算確定。房地產開發企業在確認開發項目的借款費用時，不是按規定的方法計算分攤，而是根據企業利潤情況和財務報告的需要，在開發成本和財務費用之間為劃分，調節當期利潤；對于計入開發成本中的借款費用，在各開發項目中的分配也未經過認真計量，而是隨意分攤，造成各開發項目之間負擔借款費用不合理的現象。

（三）不同類型商品房的經營成本計算不合理。房地產開發企業同一項目開發的不同類型的商品房，如底商、住宅、寫字樓等，在銷售價格上相差懸殊，其經營成本也應該各不相同。而企業在開發成本的核算中，一般以開發項目（同一塊土地上同期開發的各類商品房）為對象進行成本歸集，在結轉經營成本時統一按平均成本進行結轉，造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現象。還有的房地產企業在項目開發完畢，進行銷售時，將先期銷售的商品房多結轉經營成本，后銷售的商品房少結轉經營成本，形成同一開發項目同類商品房的單位經營成本前后不一。

（四）擠占和虛增開發成本。房地產開發企業是當前的高收入、高利潤行業，為了少繳土地增值稅和企業所得稅，房地產企業往往將自行開發的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發成本和代建房屋、代建工程的建設成本 擠入商品房開發成本中，增大商品房開發成本和經營成本；此外，企業還通過虛報工程結算，虛報堪費、虛報回遷安置費、虛報土地征用補償費等方式，虛增商品房開發成本和商品房經營成本，以降低開發產品增值率，少繳土地增值稅；虛減經營利潤，少繳企業所得稅。

對于以上問題，建議審計時除應認真審查開發成本、開發費用明細賬、短期借款明細賬、應交稅金明細賬、往來明細賬及相關原始憑證外，還應取得房地產開發企業的土地使用證、項目開發可行性研究報告、投資立項批文、工程項目概、預算資料、當地政府部門頒布的城市基準地價表或平均標定地價資料、政府部門的關土地征用及拆遷補償的規定和項目投資費用估算資料等，還應查閱企業股東大會會議記錄和董事會會議記錄。將開發成本、開發費用明細賬中的各項成本、費用發生額與工程項目概預算、項目投資可行性研究報告和項目投資費用估算資料及當地地價、土地征用及拆遷補償標準等資料相核對；將股東大會會議記錄和董事會會議記錄中涉及投資、籌資、堪察設計、土地征用及拆遷補償、工程施工等事項的決議與相關賬簿記錄和原始憑證相核對；同時運用單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法及類似工程經驗估算法等方法對房地產開發項目中前期工程費、建安工程費、基礎設施費、工程配套設施費等進行估算；運用查詢、分析性復核等審計方法，根據總投資或預計總收入的一定比例，對規劃設計費、開發間接費、期間費用等進行估算；根據借款費用的確認原則對借款利息的資本化金額進行匡算；以合理認定開發產品的開發成本和經營成本，審查出人為調節成本的數額，并提請企業調整賬務，按規定補繳稅金。

四、漏繳規費

（一）漏繳土地出讓金。有的房地產開發企業通過各種關系以危房改造、開發經濟適用房等名義取得劃拔土地后，并未按規定僅于回遷安置和按經濟適用房開發出售，而是開發成高檔商品住宅、寫字樓和商業用房出售。根據國家規定的土地出讓金繳納標準，出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數額相差懸殊，房地產開發企業取得土地后改變用途的，應按規定補繳土地出讓金。但實際上，房地產開發企業將危改房用地和經濟適用房用地用于建造商品房后，一般都未按規定補繳土地出讓金，造成國家土地出讓金的流失。

（二）漏繳配套費、增容費及教育附加費等規費。房地產開發企業在商品房開發過程中除交納土地出讓金外還需交納多項規定費用，如公共設施配套費、水電增容費、消防配套費、人防工程配套費、消防設施監督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費等等，由于以上費用名目繁多，繳納程序不透明，存在關系操作空間和政策利用空間，房地產開發企業往往利用各種關系，采取緩繳、欠繳或關系減免等方法，漏繳各種規費。

對于上述問題，建議審計人員應詳細了解房地產開發企業的經營過程，掌握相關法規和各項費用上繳標準，將企業已上繳的土地出讓金和各項規費與國家及當地政府部門規定的應繳數進行對比，查出漏繳金額，提請企業按規定補繳或披露。

五、套取銀行信用，違規貸款

房地產開發投資金額大，建設周期長，需要大量外部資金的支持，銀行貸款則是房地產開發企業融資的主要途徑。具體做法有以下幾種：

（一）將實際上已不擁有產權的資產抵押給銀行，套取銀行信用。房地產開發企業取得的土地使用權，在未曾開發時屬于企業的無形資產，可用于抵押貸款；在對該土地進行開發時，其土地使用權應從無形資產轉入開發成本，此時，該土地使用權的價值已轉化為房屋的成本，實質上已不具有價值。但房地產開發企業往往將已進行開發土地的土地使用權抵押給銀行，辦理抵押貸款。

（二）簽訂虛假售房合同，套取銀行按揭貸款。房地產開發企業為解決資金困難，往往與公司職工或其他關系個人簽訂虛假的商品房買賣合同，由企業墊付首付款，到銀行辦理大項耐用消費貸款手續，套取銀行按揭貸款。

房地產開發企業審計范文第2篇

[關鍵詞]房地產 審計 特別風險

房地產行業近年來的高速發展,使其成為我國經濟的重要支柱產業。越來越多的房地產公司成為會計事務所的重要客戶,同時隨著房地產大規模的跨地域擴張,公司的管理幅度迅速加大,企業業務間關聯的復雜性急速增加,以及房地產企業的優勝劣汰進程加快,對注冊會計師的專業能力、審計經驗都提出了新的要求。本文結合多年的房地產審計經驗,著重討論在房地產企業審計中,注冊會計師必須關注的審計風險。

一、法律風險

房地產業涉及眾多利害關系人,包括投資者、債權人、購房人、供應商、政府監管機構等。所以約束該行業的法律法規相當多,如果房地產企業稍有不慎或未按法律規定進行房地產開發,很有可能遭受法律方面的懲罰。所以在審計中應關注以下法律風險:

1、房地產企業開發項目未取得合規證件

房地產企業開發過程中主要證件有《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》。注冊會計師審計中應重點關注(1)《建筑工程施工許可證》取得時間,按規定房地產項目只有取得《建筑工程施工許可證》后才允許開工,但較多房地產企業在資金壓力較大的情況下,往往提前開工以提前實現銷售條件;(2)《商品房預售許可證》取得時間,按政策規定,房地產企業在未取得《商品房預售許可證》前,不能以任何名義向客戶收取款項。

故審計中應關注證件取得時間與開工、銷售收款時間是否相符,以確定房地產企業是否存在違規開工建設、銷售的情況。若有,則必須考慮企業因違反規定而可能遭受的處罰,并考慮對報表的影響。

2、法律訴訟風險

房地產建設中主要涉及主體施工方、材料供應商與開發商的經濟關系。在現場施工過程中,由于重大工程變更、各種無法預料的情況(如遭受經濟危機,導致工程停工)出現后,雙方很有可能在事項補償金額上達不成一致,被審計單位通常不會對部分義務進行反映。

所以審計中應關注合同的履約情況,必要時到現場核實重點工程進度。注冊會計師若發現未按合同約定付款,則必須進一步確認是否存在爭議,同時做好與被審計單位律師的溝通,以判斷相關事項是否得到準確報告或披露。

3、交房及辦證風險

房地產企業對業主的重要義務有(1)按售房合同約定時間,將符合合同標準的商品房交付業主;(2)按售房合同,在約定的時間完成產權備案。故注冊會計師在審計中還應關注交房及辦證中,被審計單位是否存在的違約行為,若違約是否按售房合同約定合理預計了賠償費用。

二、稅務風險

房地產企業主要的稅務風險來自三方面,一是企業所得稅,二是土地增值稅,三是個人所得稅,注冊會計師應予以關注。

1、企業所得稅風險

所得稅風險主要來自商品房交付后,房地產企業以成本不能可靠計量為由,不及時結轉收入、成本,導致人為調整某些獲利較大項目的所得稅清繳時間,達到延遲納稅或平衡納稅的目的。

2、土地增值稅風險

土地增值稅風險主要來自商品房交付后,房地產企業以未實現100%銷售不符合土地增值算主動清算條件為由,不計提已實現銷售部分的土地增值稅,造成報表反映不實和稅務風險。

3、個人所得稅風險

房地產企業薪酬在各個行業中處于領先地位,部分房地產企業為減少關鍵管理員工的個稅負擔,采用費用報銷等多種途徑進行逃稅。故注冊會計會在審計中應重點關注不合理的禮品、服裝、房租、會議費等大額支出,尤其關注費用報銷較集中,票據報銷經手人是關鍵管理員工的費用。

三、資金運作風險

1、不恰當使用貸款資金風險

房地產業是資本高度集中的產業,據統計,上市公司的房地產企業負債率在40%-80%之間,負債中較重要的部分則是銀行貸款,房地產開發貸款都是固定資產投資貸款,貸款資金屬于專款專用,不能跨項目、跨地區使用。但目前房地產企業是多項目、全國化開發,房地產企業主觀上會盡可能的把受限貸款資金轉為可自由支配資金,以提高資金使用效率和經濟效益。所以注冊會計師審計中應關注被審計單位不恰當使用貸款資金的風險,對違反貸款合同約定,注冊會計師應考慮由此可能導致的銀行罰息和提前收回貸款對報表的影響。

2、騙取銀行按揭貸款風險

客戶的按揭貸款是房地產企業的重要資金來源,部分房地產企業在銷售不理想、資金緊張的情況下,會采取假按揭以騙取銀行按揭貸款資金。故注冊會計審計中,應重點關注按揭購房客戶、首付款收繳的真實性,以判斷被審計單位是否存在騙取按揭貸款的事項。

四、持續經營風險

在房地產行業高速發展的同時,房地產企業的優勝劣汰進程加快,企業之間的分化重組加劇,所以注冊會計師應重點關注被審計單位以下方面的風險,來判斷房地產企業的可持續經營能力。

1、財務支付能力

財務支付能力是房地產企業持續經營的前提條件。注冊會計師應重點關注被審計單位是否有重大到期未償還的工程款、材料款或銀行貸款,且該種狀況處于持續狀態。

2、新項目生產資料土地的獲取能力

房地產開發企業審計范文第3篇

隨著國家宏觀調控力度不斷加強和房地產市場競爭的日趨激烈，房地產價格上升空間有限，而房地產開發成本卻在不斷攀升，大大縮減了企業利潤空間。在這種情況下，加強成本管控成為增加房地產開發企業經濟效益、提高競爭力的主要途徑，關系到企業的生存和發展，是企業發展的必然要求。由于房地產項目投資數額巨大、建設周期長，因此其開發過程通常按不同的階段進行劃分，主要分為投資決策階段、規劃設計階段、工程建設階段、竣工結算階段。成本管控作為一個系統工程，涉及房地產開發過程的各個階段，本文按照開發過程不同階段分析房地產開發企業成本管控存在的問題及其成因，并提出相應的對策。

二、房地產開發企業成本管控存在的問題及其成因

目前，很多房地產開發企業還處于粗放式管理的狀態，對成本管理往往側重于成本核算、成本分析和總結，對成本規劃、成本控制和成本考核方面重視不足，成本管控方面存在很多問題，具體分析如下：

1.投資決策階段不重視投資估算

投資決策階段的投資估算是從整體上規劃項目開發各個階段的成本配置。準確的投資估算，是成本控制的基礎，具有重要的戰略指導作用。投資估算必須建立在專業的可行性研究基礎上，然而很多房地產開發企業在投資決策階段不重視項目可行性研究，不愿意在可行性研究上作投入，投資估算缺乏客觀依據，無法發揮成本控制職能。出現這種情況的主要原因：首先是由于房地產行業長期以來實行粗放式管理，忽視投資決策階段成本管控的戰略作用；其次是由于項目可行性研究是一項綜合性很強的工作，技術性、專業性要求較高，而我國房地產行業發展歷程較短，還屬于新興行業，普遍缺乏高水平的專業人才。

2.規劃設計階段不重視設計方案在經濟上的合理性分析

規劃設計階段的成本管控是成本控制的關鍵步驟，是從源頭上對工程造價進行控制。因為從建筑項目經濟學來看，影響建筑項目成本的主要時期是在總工程建設期的前四分之一階段，此階段主要是設計結束前的階段，而在后期的施工階段，不管是在材料上還是在技術上狠下功夫，也只能節約大約5%～10%的項目成本。然而很多房地產開發企業不注重經濟上的合理性分析，出現了為追求設計效果而不計成本導致工程造價超標的現象。這主要是因為房地產開發企業設計部門和概預算部門缺乏溝通，工程設計人員普遍缺乏概預算知識，只負責工程設計而不考慮成本因素，而概預算人員根據設計圖紙計算工程量，套定額編制預算，對工程設計領域也不熟悉，無法為設計提供建議。

3.建設階段對實際成本的控制能力不足

開發項目的建設過程，是開發成本的實際形成過程，是整個項目成本控制中最為繁瑣和復雜的環節。房地產開發企業對實際成本的控制能力不足主要表現在以下方面：

（1）工程招投標管理不規范

房地產開發企業在招標階段，對投標單位審查不嚴格，出現了施工標準與產品定位不符，與成本管控總目標不一致的現象。不具備投標資質的施工單位利用不正常的手段獲取投標資格，中標后未經招標人許可將工程任意分包，甚至再轉手，再分包，這大大壓縮了實際施工企業的利潤，使得施工者以犧牲工程質量、降低工程造價來換取利潤。也有些施工單位以較低價格優勢達到中標目的，而后在施工過程中不斷偷工減料來降低成本。

（2）工程變更缺乏管控

由于房地產項目建設周期長，隨著不確定因素的出現，施工過程不免會出現工程變更的現象。很多房地產開發企業對工程變更缺乏管控，沒有建立規范的變更流程，導致工程變更隨意性增加。工程變更導致施工成本的增加，出現工程成本超支的情況。

（3）企業信息處理方式落后，無法對項目成本實時監控

企業的信息處理工作由手工完成，由于信息處理量大，需要耗費大量的時間、精力，容易出現差錯，信息的時效性也受到限制，不能為項目決策提供及時、準確的信息，不利于做出正確決策而導致施工成本增加。

4.項目結算階段缺乏成本考核激勵機制

項目結算階段是成本控制的最后環節，成本考核是成本管控的重要方面。而房地產開發企業沒有建立成本管控考核激勵機制，挫傷了員工的積極性。

三、加強房地產開發企業成本管控的對策建議

針對上文所述房地產開發企業成本管控存在的問題及其成因，結合房地產開發企業自身的特點，建議從以下方面采取措施，以加強房地產開發企業成本管控：

1.加強項目決策階段的可行性研究

房地產開發企業領導要高度重視項目決策階段的可行性研究工作，成立項目可行性研究小組，由市場調研員、房地產估價師、工程造價師、經濟分析師、會計師、政策法規專家等專業人士組成，對擬建項目進行實地考察，廣泛收集與產品定位、投資估算有關的材料，進行充分的市場調查、科學的分析論證，找準產品定位，做出正確的投資決策，做好投資估算，為項目開發各個階段進行科學合理的成本配置。

2.優化項目設計方案

加強工程設計部門與預算部門的溝通，達到設計與概算、技術與經濟的有效結合，力求使設計方案在技術上和經濟上達到最優化，其中實行限額設計就是在滿足產品定位、工程施工要求的前提下有效控制工程造價的一種方式。加大圖審力度，使工程設計更具合理性和可行性，降低施工過程發生工程變更的風險。必要時，委托專業監理單位進行設計監理，提高設計方案質量。

3.規范建設階段的成本控制

在招投標環節，建立、健全規范的招投標管理制度，對招投標環節嚴格把關，擇優選擇中標單位。在施工過程中，建立、健全工程變更的管控體系，設置科學的變更辦理流程，嚴格控制工程變更。借助計算機信息技術，建立實時反映項目成本信息的網絡平臺，對施工過程實行動態實時監控，即時反映動態成本和目標成本的差異，有利于企業及時發現問題，采取措施妥善解決。對施工過程加強監督，委托具有相應資質的工程監理單位承擔項目管理工作，嚴格把控施工質量和工程進度。

4.建立項目結算階段成本考核激勵機制

房地產開發企業審計范文第4篇

關鍵詞 房地產開發企業 資金管理 財務管理

當前，經濟發展進入新常態，在經濟增速下滑、市場需求相對不足的形勢下，房地產開發企業普遍存在資金短缺的現象，有的甚至存在資金斷鏈的危機。資金管理水平的高低成為決定房地產開發企業可持續發展的因素。加強資金管理成為房地產開發企業迫切需要解決的問題。

一、房地產開發企業資金管理的特點

資金是企業的血液，是企業生產經營最基本的因素。資金管理是對企業生產經營管理各個環節資金流入及流出的管理。企業管理以財務管理為中心，財務管理以資金管理為核心。資金管理涉及房地產開發企業開發經營管理各個環節的方方面面。房地產行業作為資金密集型行業，具有投資大、工期長、資金回籠慢的特點。房地產開發投資數額巨大，一旦出現資金短缺，將直接影響開發項目的正常建設。加強資金管理，促進資金的良性循環，關系到企業的可持續發展。因此，分析房地產開發企業資金管理的特點，并針對性地提出相應的加強措施具有迫切的現實意義。房地產開發企業資金管理有其自身的特點，具體主要體現在如下方面：

（一）資金管理的風險性

房地產市場受國家宏觀調控政策、市場供求狀況、消費者消費取向等眾多不確定因素的影響。房地產開發項目從立項到銷售完結一般需要3～5年時間，時間跨度大，不確定因素隨之增多，增大了企業經營風險，資金管理風險也隨之提高。

（二）資金管理的復雜性

房地產開發建造過程復雜，涉及的產業鏈眾多，資金管理環節眾多，資金運作過程復雜，這決定了房地產開發企業資金管理的復雜性。

（三）資金籌集的關鍵性

房地產開發企業項目投資數額巨大。受企業內部積累的限制，房地產開發企業的自有資金遠遠不能滿足企業投資開發的需要，需要大量依賴外部籌資，資金籌集成為資金管理的關鍵環節。

二、房地產開發企業資金管理現狀及存在的問題

近年來，我國房地產業發展迅速，已成為帶動國民經濟發展的重要力量。在資金管理方面，國家頒布了相關的政策、法規，房地產開發企業的資金管理逐步得到規范，但是目前在資金管理上還存在很多問題，具體分析如下：

（一）資金預算管理制度不完善，資金預算流于形式

目前，很多房地產開發企業建立了資金預算，卻存在重編制輕執行的現象。預算編制出來后，并沒有用于指導公司資金運作，使資金預算流于形式，造成預算與實際脫節，資金使用缺乏控制，致使在資金使用的各個環節出現成本超支的現象。

（二）融資渠道狹窄，資金籌集困難

在目前的經濟體制下，大多數房地產開發企業不具備通過發行企業債券或發行股票的方式籌集資金的條件，企業往往只能通過銀行貸款的方式籌集資金，導致資產負債率過高，企業償債壓力大，資金成本高。這種單一的融資方式不利于企業籌集資金，致使企業資金缺口大，資金籌集困難，限制了企業的發展規模，成為限制房地產開發企業發展的瓶頸。

（三）資金使用分散，資金結算模式落后

很多房地產開發企業在不同地點、不同區域甚至不同省市都有開發項目。房地產開發企業一般采用項目承包責任制的方式將這些開發項目承包給不同的項目組，并授予其財務管理權和采購權的雙重權利。這些項目組通常設立單獨的銀行賬戶，導致企業資金分散，容易出現資金賬外循環現象。由于開發企業對項目資金管理重視不足，沒有將資金管理指標納入對項目組的績效考核范圍，使得項目組對資金管理缺乏重視。同時，由于其權力過于集中，項目資金的使用情況很難得到真實反映，增加了項目資金被挪用的風險。

（四）投資決策不科學，投資行為盲目

投資是資金使用環節，投資決策的正確與否，關系到企業資金能否按時回籠。很多房地產開發企業往往只注重當前利潤，對行業發展周期性和行業潛在的風險重視不足，項目立項階段缺乏可行性研究，投資決策缺乏科學依據，盲目跟風投資。一旦投資失誤，就會造成資金回收困難，使企業遭受重大損失。不注重財務收支平衡，盲目擴大投資規模，開發與銷售脫節，造成了資金沉淀嚴重。

（五）內部控制薄弱，資金使用缺乏監管

很多房地產開發企業資金使用缺乏有效的管理和約束，內部控制薄弱，資金使用不規范，造成資金浪費和低效運行。對資金使用情況缺乏監督檢查，對應收款項缺乏跟蹤管理，沒有建立獎懲激勵制度，增加了資金的安全隱患。

三、加強房地產開發企業資金管理的對策措施

針對房地產開發企業資金管理的特點和目前房地產開發企業資金管理存在的問題，提出如下加強房地產開發企業資金管理的對策措施：

（一）建立完善的資金預算管理制度

企業領導要高度重視資金的預算管理，建立完善的資金預算管理制度。成立資金預算管理工作組，賦予其相應的權利與義務。資金預算管理工作組應督促項目負責人全面理解項目資金預算計劃并賦予其必要的職權，使其在預算執行過程中更好地落實資金預算。資金預算管理工作組要對資金預算的執行情況進行跟蹤管理，分析預算與實際的差異，對存在的問題分析原因，提出改進措施和建議并定期向預算管理部門上報資金預算執行情況，使預算管理部門了解預算執行情況，從而修正預算，使得預算更加符合企業實際，確保企業預算目標和經營目標的順利實現。

（二）建立多元化的融資渠道

銷售是回籠資金的主要途徑。房地產企業要創新銷售模式，從項目預開發、開發、銷售推廣到客戶服務的各個環節，靈活運用多種銷售策略，加快資金回籠。房地產開發企業還可以通過開展項目合作或參建的方式吸引資金。在不影響商業信用的情況下，利用供應商、施工單位墊資，延遲資金流出也是一種融資渠道。從長遠來看，房地產投資信托是我國房地產開發企業發展融資模式的一種趨勢。房地產開發企業只有具備實力發展成為可上市股份制企業時，才能通過發行股票或債券方式籌集資金，從而達到降低資金成本和財務風險的目的。因此，房地產開發企業必須加強自身的經營管理，不斷發展壯大。

（三）建立內部資金集中管理制度，合理調劑資金

房地產開發企業應建立、健全內部資金的集中管理制度，通過建立內部資金結算中心，對企業內部資金進行集中、統一調配和監督使用，從而嚴格控制出現賬外資金循環的現象。同時企業要合理調劑資金。由于工程支出節點具有一定的可調節性，房地產開發企業可以根據各項在建項目工程資金需求的緊急程度，制定各個環節工程款的支付計劃，從而達到控制工程費用支出的目的。

（四）建立科學的項目投資決策機制

為提高投資決策的科學性，有效降低資金使用風險，房地產開發企業要通過加強項目立項可行性研究、提高評審程序的專業性和科學性、健全投資決策約束機制來提高投資決策水平。企業要設立專門機構管理工程項目，根據發展戰略和年度投資計劃，提出項目建議書，開展可行性研究，編制可行性研究報告。組織規劃、工程、技術、財會、法律等部門專家對項目建議書和可行性研究報告進行充分論證和評審，出具評審意見，作為項目決策的重要依據。重大工程項目的立項，應報經董事會集體審議批準。

（五）強化內部控制，加強資金監管

房地產開發企業要強化內部控制，加強資金使用管理，嚴格規范資金的收支條件、程序和審批權限，健全資金使用約束機制。定期、不定期地檢查資金使用情況，監督企業資金流向，加強應收賬款、預付賬款等應收款項的跟蹤管理，將應收款項的回收速度和回收金額與項目負責人及業務人員的績效掛鉤，有效降低壞賬損失發生，提高資金安全性。企業可積極開展內部審計，對財務會計信息和經營業績的真實性、合法性進行審計與監督。企業可利用現代化的網絡平臺，實施資金在線監控，使企業實時掌握資金的使用情況，及時發現資金使用中存在的問題并加以解決，降低資金使用風險。

總之，房地產開發企業應通過加強資金預算管理、結算管理、建立科學的投資決策機制、完善資金監督激勵制度，拓寬融資渠道來不斷提高資金利用效率和使用效益，降低資金成本，增加企業收益，促進企業的良好發展。

（作者單位為泰安市中房城市建設開發有限公司）

參考文獻

[1] 鄭敏.房地產企業資金管理存在的問題及對策[J].中國外資，2012（05）.

房地產開發企業審計范文第5篇

關鍵詞：房地產開發企業；土地增值稅；清算

房地產開發是國內經濟發展過程中興起的一個重要產業，其對拉動內需和促進其他企業發展均有重要作用。按照相關法律法規，房地產開發企業需要在滿足相關條件后將土地增值稅相關資料和手續向國家稅務部門上交，并在準確計算需上繳稅額后辦理土地增值稅清稅的相關手續。隨著房地產行業的不斷發展，房地產開發企業的土地增值稅清算也出現了新的局面，財務人員也面臨著一些新問題[1]。

一、房地產開發企業土地增值稅清算的發展階段

從上個世紀九十年代開始，我國南方一些城市開始大規模興起房地產企業。房地產行業的持續迅速發展狀態，也出現了各種顯著的問題，其中各種炒買炒賣的問題尤為顯著，使得房地產開發企業的土地增值收益受損，社會的正常經濟發展受到影響[2]。國家為了改善這樣的情況，制定了相關的政策。我國房地產開發企業的土地增值稅清算規范也隨著房地產行業的發展一再調整。早期為初期減免稅政策，該階段國家剛剛開始對房地產行業進行宏觀調控，征收土地增值稅也處于起步階段，面臨著各種阻力，因此最初未進行清算處理。隨著國家政策的改變，房地產行業的迅速發展，國家的優惠政策也在2000年結束。優惠政策結束后國內首次進行了土地增值稅的清算。隨著國內經濟政策的不斷調整和完善，經濟水平的發展，房地產行業有了較為有利的發展環境[3]。房地產企業在該方面的投資額度增加，為了改善房價的不政策情況，稅務總局出臺了相關的文件，使得清算開始。到第三個時期，則是再次遭遇困難的時期。盡管開展了清算以后，有所改善，但房價依然難以控制到一個合理的水平。政府在土地增值稅清算過程中態度也缺乏堅決性。上述諸多問題共同導致土地增值稅的清算受到極大阻礙，使得房地產開發企業的清算難以有效、順利的實施。

二、房地產開發企業土地增值稅清算的幾點問題

我國在土地增值稅清算方面的工作已經逐步引起了相關部門的重視，其在促進房地產開發企業發展中的積極作用主要表現為：通過進行稅務清算，有效規范了房地產市場秩序，對促進房地產企業的健康成長具有重要意義。土地增值稅的清算，能夠在一定程度上對房價產生影響[4]。短期來看，對于房價，是有一定的抑制作用。從長遠來看，則推動了房價的上漲。具體概況如下。

首先，房地產開發企業需要明確土地增值稅的意義，按照相關規定進行登記。但事實卻是其并未進行項目的區別和分期備案，而在實際建設過程中，卻進行了分期建設。那么，進行土地的清算該按照哪種情況進行，是整體清算還是分期清算，需要考慮[5]。按照規定上述自行分期建設行為不被承認，不能夠進行單獨的清算，同一個房地產企業的不同類別的商品房，也不能夠進行單獨的清算。

其次，土地增值稅的繳納。房地產開發的尾房，其根據土地增值情況，對相關稅務進行清算后，如果該開發商的尾房并未銷售完畢，那么久不可以在轉讓過程中實施單獨清算。相關文件已規定，對于在進行土地增值稅清算的時候，沒有轉讓的房地產，需要繼續銷售，在銷售當月進行清算。

第三，房地產企業代收費用是否需要繳納土地增值稅，算不算開發成本。房地產企業也會有公維、契稅等費用代收的形式的收費，雖然將該部分費用計入扣除項目并在清算時進行扣除，但其實并未減少計算的基數。相關文件規定，如果在銷售的時候，上述費用納入房價中后，則將該部分費用作為收入所得而進行進行計稅[6]。

第四，建筑安裝成本的扣除情況。在進行清算的時候，建筑安裝成本要如何處理，質量保證金如何扣除。相關文件規定，房地產開發企業根據自己的建筑安裝發票開具的項目所在地進行稅費的繳納，只有均保持一致的情況下，才能夠進行稅前扣除。

第五，房屋轉讓部分的土地面積如何清算。如果按照轉讓部分的土地面積進行計算，則往往支付金額偏少。在實際計算中，應該根據房地產企業實際轉讓的土地面積進行計算。根據相關的文件，按照不同的方式進行計算，

三、房地產開發企業對于土地增值稅清算的應對措施

土地增值稅是國家宏觀調控房地產市場的一種工具。作為房地產開發企業，要遵守國家政策，遵循相關的法律、法規[7]。房地產企業的綜合稅負水平高于土地增值稅預征情況下的稅負水平，項目增值額越大，房地產企業的綜合稅負水平的差別就越大。企業自身是追求利益最大化的，要在符合相關法律法規的情況下，爭取利潤的最大化。因此，為了應對土地增值稅清算對房地產的影響，采取集團內部轉移定價和縮短項目周期的方式，爭取利潤的最大化。

目前，對已經具備施工能力的集團公司，由于工程施工由自身完成，因此建議采取內部轉移定價的方式達到提高該項目施工的定價，以達到降低增值稅的目的，從而少繳納土地增值稅。另外，將項目建設的周期縮短、建設速度加快也是一個有效的辦法。該方法實現了資本的流動，在短期資本快速流動過程中實現增值，且流動速度、周期與增值的幅度呈正比。目前的現狀是，未實施土地增值稅清算前，通過土地與房產的增值房地產企業獲得資本的增值，因此縮短項目周期并不會產生明顯效果；而實施土地增值稅清算后，土地與房產的增值在很大程度上被國家以稅收的形式收走。為了加快企業的開發建設，縮短項目周期的益處就十分明顯了。

房地產開發企業在土地增值稅清算方面，根據自身的實際情況，選擇合適的應對措施，爭取獲得最大的利潤，促進房地產開發企業的長遠發展。

四、結語

房地產開發企業在土地增值稅清算方面，需要弄清楚清算程度，清算單位，清算條件，注意事項等，提供齊全的清算資料，了解清算標準等一系列問題。只有將這些問題均了解清楚，才能夠正確的進行土地增值稅清算。雖然目前土地增值稅的清算形勢不佳，存在一些問題，也有了新的稅務風險和法律風險。但相信隨著文件的不斷健全，房地產開發企業在土地增值稅清算方面，將會越來越健全。

參考文獻：

[1]王曉艷.房地產開發企業土地增值稅清算的幾點問題探討[J].企業改革與管理，2014， 8（2）： 145-146.

[2]夏Z華，朱文國，程春艷，等.土地增值稅清算中存在問題之管見[J].天津經濟， 2014，4（8）： 59-62.

[3]王曉艷.房地產開發企業土地增值稅清算的幾點問題探討[J].企業改革與管理，2014， 9（2）：145-146.

[4]勒楓林，李文，袁素娟，等.土地增值稅清算審核研究[J].統計與管理，2014，12（11）： 44-45.

[5]高秋豐，高麗麗，趙成濤，等.關于對天津市土地增值稅扣除項目核定標準的測算研究[J].天津經濟，2012，11（3）： 54-59+62.

[6]吳曉玲，姚瑩穎.房地產開發企業土地增值稅籌劃探析[J].財會通訊，2013，8（23）： 103-106.