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第一章總則

第一條本市行政區域內物業管理活動中業主大會、業主委員會的成立、運作和監督適用本規則。

第二條為完善我市業主大會、業主委員會工作機制，進一步規范業主自治管理行為，促進物業管理健康有序發展，根據《物業管理條例》（國務院令504號）、《業主大會規程》（建住房[20*]131號）、《*市物業管理實施細則》等法規、政策，結合*市實際，制定本規則。

第三條本規則所稱的業主是指物業所有權人，即房屋所有權證記載的所有權人。訂立買賣合同尚未取得房屋所有權證的物業買受人，其房屋竣工并已交付的，參照房屋所有權人進行業主身份認定。

業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主大會應當代表物業管理區域內全體業主行使在物業管理活動中的合法權利，依法履行相應義務。

業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉產生。

第四條市房地產管理局是市物業管理的主管部門（以下簡稱市物業主管部門），依法對業主大會、業主委員會的成立及活動進行指導、監督和管理。

兩鎮及社區委員會(以下簡稱社區）依法組織本轄區內業主大會的籌建、成立、換屆，以及日常管理工作，指導業主委員會逐步建立自我協調、自我約束、自我完善的業主管理機制，并處理好物業管理與社區管理的相互關系。

社區接受鎮政府對業主大會、業主委員會工作的領導，配備專（兼）職物業管理工作人員，具體指導和監督業主委員會的日常管理工作。

業主委員會接受所在社區、鎮政府、物業主管部門的指導、監督和管理，依法履行職責。

第五條物業管理區域內，可以建立由物業主管部門、鎮政府、社區居委會、轄區派出所、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度。

聯席會議由社區委員會負責召集和主持。聯席會議主要協調解決物業管理中的疑難問題。

有下列情況之一的，應當召開聯席會議：

（一）有新的物業管理政策法規頒布施行需要貫徹執行的；

（二）業主委員會任期屆滿但不主持換屆選舉工作的；

（三）業主提議召開臨時業主大會會議，但業主委員會不依法召集的；

（四）發生其他影響物業管理區域穩定的情況。

社區委員會應整理并保管聯席會議的記錄。

第二章業主大會

第一節業主大會的組成和職責

第六條業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。只有一個業主，或者業主人數在100人以內且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。

第七條業主大會依法履行以下職責：

（一）制定、修改管理規約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業服務企業；

（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

第二節首次業主大會會議的籌備

第八條物業管理區域符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議，設立業主大會，選舉產生業主委員會、通過管理規約、制定業主大會議事規則等：

（一）專有部分交付的建筑面積達到建筑物總面積50%以上；

（二）首次交付專有部分之日起滿兩年且入住的建筑面積達到建筑物總面積20％以上。

第九條符合本規則第八條第一款規定條件之一的物業管理區域，其開發建設單位應當書面報告市物業主管部門。報告應當包含下列相關文件資料：

（一）劃分物業管理區域意見書；

（二）業主名冊；

（三）建筑規劃總平面圖；

（四）附屬設施設備交付使用備案證明；

（五）物業服務用房配置證明；

（六）住宅物業保修金交存證明；

（七）其他必要的文件資料。

第十條市物業主管部門應當在接到本規則第九條規定的報告之日起5個工作日內，抄送鎮人民政府及社區委員會。開發建設單位未及時書面報告的，業主可以向市物業主管部門或者鎮人民政府或社區委員會提出設立業主大會的書面要求。

鎮人民政府、社區委員會應當在收到報告或者要求之日起15個工作日內組織業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。

第十一條籌備組由開發建設單位、業主和社區委員會、鎮人民政府派員五至七名成員組成，其中社區委員會負責人一名、建設單位或者物業服務企業代表一名、業主代表三至五名。籌備組組長由社區委員會負責人擔任。籌備組中的業主代表由社區委員會推薦產生。籌備組成員不得擔任首屆業主委員會委員。

建設單位應當提供籌備工作所需要的物業和業主相關資料。

籌備組應當自成立之日起3日內在物業管理區域內書面公告其成員名單和工作職責。

首次業主大會會議的組織費用，由該物業的建設單位承擔。

第十二條籌備組應當自成立之日起30日內在物業主管部門和鎮政府、社區居委會的指導下，組織召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。籌備組應當在業主委員會選舉產生后3日內向其移交全部資料，同時籌備組職責自行終止。

第十三條籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，做好會務準備工作；

（二）參照市物業主管部門制訂的示范文本，草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；

（三）確認業主身份和核計業主人數、專有部分面積及其在首次業主大會上的投票權數；

（四）確定業主委員會委員候選人條件及名單，制定業主委員會的選舉辦法，并在業主中推選表決票、選票的發放人、計票人和監票人各若干人。

（五）宣傳物業管理的有關法規、政策；

（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款（一）、（二）、（三）、（四）項的內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

業主對業主身份、人數或者專有部分面積等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

第十四條籌備組根據該物業管理區域的實際情況具體確定業主委員會由五至十七名委員組成，組成人數為單數。侯補委員人數按照委員人數的百分之四十設置。

業主委員會委員、候補委員實行差額選舉，差額比例不得低于百分之二十，經與會業主所持投票權1/2以上通過，且得票多的當選。

候選人得票相等不能排位當選的，應對得票相等的候選人再次選舉確定。

已選出的業主委員會委員人數少于業主大會議事規則規定人數的，應在當選之外的其他候選人中再次選舉確定。

第十五條業主委員會委員候選人由籌備組推薦，10名以上業主也可以推薦一名候選人。籌備組應該審查候選人的資格并確定候選人名單。

業主聯名推薦的，應在籌備組規定的時間內完成，逾期推薦的無效。

第十六條業主大會投票權數，住宅物業以套為單位每套為一票；非住宅物業按物業建筑面積，不超過100平方米有單獨房屋產權證的計一票；超過100平方米的，每超過100平方米再計一票。同一物業管理區域內有兩類以上物業的，分別計算投票權數。

單個業主在首次業主大會上的投票權最高不超過全部投票權的30%，剩余投票權按照其他業主占全部投票權的比例分攤給其他業主。

第十七條籌備組應當依法確認業主身份，并發放業主委員會選舉證。選舉證應當寫明業主姓名、性別、住址、有效的聯系方式及擁有的投票權數等基本內容。

選舉證用于業主大會事務中核實業主身份。

第十八條籌備組應當將下列事項在物業管理區域內公示，公示時間為7日：

（一）管理規約（草案）、業主大會議事規則（草案）、業主委員會議事規則（草案）；

（二）業主委員會候選人簡歷表、會議的表決票、業主委員會選票、業主大會會議議程。

業主對上述公示事項有異議的，應當在公示期內以書面形式署名向籌備組提出。籌備組應當在5日內予以答復。

第十九條籌備組應當于業主大會會議召開15日前將會議通知以下列方式送達全體業主：

（一）當面遞交書面通知；

（二）將書面通知放入業主信箱內或業主的物業專有部分內；

（三）郵寄。

此外，會議通知還應當在小區公告欄或其他顯著位置公告。

通知應寫明會議的時間、地點、內容、形式、業主委員會委員候選人名單、總投票權數、投票人的權利和義務等。

第二十條首次業主大會會議未能審議通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會的，應當重新籌備成立業主大會。

第三節首次業主大會會議的召開

第二十一條首次業主大會會議的內容包括：

（一）表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會議事規則；

（二）選舉產生業主委員會委員；

（三）其他需要業主大會會議表決通過的事項。

第二十二條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但與會業主所持有的投票權應當超過本物業管理區域內投票權半數，且與會業主人數超過全體業主人數半數的，業主大會會議方為有效。

前款所稱與會，是指業主在會議簽到表簽字確認；采用或者同時采用書面形式召開業主大會會議的，包括業主在表決票上或者選舉票上簽字確認并按照規定方式交回表決票或者選舉票。

第二十三條業主本人因故不能參加業主大會會議的，可書面委托人參加。

第二十四條單位業主派代表參加業主大會會議的，其代表應持有效的委托證明資料。

第二十五條物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元（樓層）等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議；業主代表因故不能參加會議的，業主可以另外推選一名業主代表參加。

業主代表的產生應經相應區域內1/2以上投票權的業主書面同意。

第二十六條推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見；凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的意見經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

第二十七條業主大會會議表決采用記名投票的方式。

一個獨立產權單位擁有一個表決票或者選舉票，每張表決票或者選舉票上應當標明該產權單位的投票權數。

第二十八條業主可以自行投票，也可以委托他人投票，業主投票時應出示選舉證。

業主為法人的，由其法定代表人行使投票權。

業主為無完全民事行為能力的，由其法定人行使投票權。人除應出具業主的選舉證外，還應出示委托書。

委托他人投票的，應當出具書面委托書，載明委托事項和投票權數。受委托人投票時，應當出示委托書以及本人身份證明和委托人的選舉證。

一個獨立產權單位登記有兩個或者兩個以上所有權人的，應當自行確定一名投票人。

第二十九條采用書面形式召開業主大會會議的，籌備組應當在公示期滿3日內組織人員根據規定的時間、地點和方式發放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作。

回收時限屆滿后，如與會業主的總票權數未達到業主大會總票權數法定比例的，由籌備組告知全體業主延長投票時間，組織人員催收表決票、選票，直至與會業主總票權數達到業主大會總票權數法定比例。

籌備組負責開箱驗票，統計并在物業管理區域內公布選舉結果。

第三十條確因不能按業主大會議事規則規定的人數選出業主委員會委員的，可按實際選出的人數為準確定，具體由業主大會議事規則約定。

第四節業主大會定期會議和臨時會議

第三十一條業主大會通過業主大會會議和業主委員會行使職權。業主大會會議除首次會議以外分為定期會議和臨時會議。

業主大會會議由業主委員會按照業主大會議事規則組織召開。召開業主大會會議時，應當邀請物業所在地社區委員會派員列席。

有下列情形之一時，業主委員會應當及時召集業主大會臨時會議：

（一）百分之二十以上業主提議；

（二）發生重大緊急事件需要及時處理；

（三）管理規約和業主大會議事規則規定的其他情形。

應業主提議召集業主大會會議的，業主委員會應當核實提議人的業主身份，無法核實業主身份的業主的提議無效。

業主身份以及專有部分面積的確定，以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。提議應附上提議業主本人的簽名、聯系電話、物業名稱、投票權數。

業主委員會和社區委員會召開業主大會會議時，物業服務企業、物業使用人以及相關單位應當予以協助。

第三十二條業主大會定期會議和臨時會議的會務準備、召開、表決等參照首次業主大會的相關規定執行。

業主大會定期會議和臨時會議應當邀請所在地社區委員會參加。

第三十三條因客觀原因未能選舉產生業主委員會或業主委員會集體辭職的，業主大會仍應依法履行職責，其定期會議和臨時會議由所在地社區委員會組織召集。

第三十四條業主大會作出決定，應當經與會業主所持投票權二分之一以上和與會業主人數二分之一以上多數同意。

業主大會作出本物業管理區域住宅專項維修資金（以下簡稱住宅專項維修資金）使用和續籌方案，改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經與會業主所持投票權三分之二以上和與會業主人數三分之二以上多數同意。

第三十五條業主大會依法作出的決定，對本物業管理區域內全體業主具有約束力。

業主委員會應當在業主大會作出決定三日內，將決定以書面形式在物業管理區域內公告，并抄送全體業主。

第三十六條業主大會成立后成為同一物業管理區域業主的，自動成為業主大會成員，并應當遵守業主大會通過的管理規約、業主大會議事規則和有關決定，在辦理有關房屋交接手續時還應對其予以書面承諾，由業主委員會記錄存檔。

第三章業主委員會

第三十七條業主委員會委員、候補委員候選人應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守業主大會議事規則、管理規約，履行業主義務，未欠交物業服務費和住宅專項維修資金；

（三）遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有較強的公信力和組織能力；

（四）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職；

（五）具備必要工作時間，書面承諾積極、及時、全面履行工作職責。

第三十八條業主委員會依法履行以下職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務合同的履行，配合解決物業管理活動中的重大問題；

（四）監督管理規約的實施，協助調解物業管理活動中的糾紛；

（五）法律、法規或者業主大會依照法規、政策賦予的其他職責。

第三十九條業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人，副主任1－2人，具體由業主大會議事規則約定。

候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。

業主委員會可以聘請執行秘書，負責處理業主委員會日常事務。執行秘書的工作職責由業主大會議事規則規定。

第四十條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，按照規定，持業主委員會備案表、業主大會與會議情況、業主大會議事規則、管理規約、選舉和表決結果統計表、業主委員會任期與委員名單、業主委員會組成人員基本情況及委員分工情況、社區委員會簽署的意見等資料向市物業主管部門、鎮政府備案。

備案事項發生變更時，業主委員會應當自變更之日起十五日內將變更情況依照前款規定重新備案。

第四十一條市物業主管部門在收到備案資料之日起7個工作日內，對符合條件的予以備案；對不符合條件的應書面說明不予備案的理由。

第四十二條業主大會會議選舉產生業主委員會后，業主委員會應當按照法規、政策的規定，同有關單位辦理物業相關移交手續。

第四十三條業主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責時，由副主任召集和主持。

經三分之一以上委員提議召開業主委員會會議的，應當召開業主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由社區委員會指定一名委員召集和主持業主委員會會議。

業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。

業主委員會會議應當邀請物業所在地社區委員會派員列席。

業主委員會應當在作出決定之日起三日內，將會議情況以及決定事項以書面形式在本物業管理區域內公告。

第四十四條業主委員會應當督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用。對拒不繳納的業主,業主委員會和物業服務企業可以對其公開遣責,并依法向人民法院提起訴訟。

第四十五條業主委員會就下列事項作出決定，應當有過半數委員出席，一名委員擁有一票表決權，作出決定時應當經全體委員過半數簽字同意：

（一）提請業主大會決定住宅專項維修資金的籌集和使用；

（二）提請業主大會決定調整物業服務費；

（三）提請業主大會決定物業服務企業選聘方式；

（四）提請業主大會批準物業服務合同；

（五）召集業主大會臨時會議；

（六）中止委員職務并提請業主大會罷免委員職務；

（七）終止委員職務以及將候補委員遞補為委員；

（八）涉及業主重大利益的其他決定。

第四十六條業主委員會的決定應當在產生之日起3日內以書面形式在物業管理區域內公告。有下列情況之一的應當送達每一位業主：

（一）關于物業專項維修資金使用方案的建議；

（二）關于調整物業管理服務費并提交業主大會表決的建議；

（三）根據業主大會的表決及有關法規的規定，采取何種方式（招標或協議方式）選聘物業服務企業的決議；

（四）對物業服務企業制訂的年度管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；

（五）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；

（六）關于罷免委員的建議；

（七）其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大決議。

第四十七條業主委員會不按規定召集業主大會會議的，業主可以請求所在地社區委員會責令限期召集；逾期仍未召集的，由社區委員會組織召集。

第四十八條業主大會會議召集人應當于會議召開十五日前將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項等予以公告，并同時抄送全體業主。

第四十九條業主委員會應當建立業主委員會活動檔案，并指定專人保管，也可以委托所在地社區委員會管理。檔案一般包括以下內容：

（一）各類會議記錄、紀要；

（二）業主委員會、業主大會決議、決定等書面材料；

（三）各屆業主委員會選舉產生、備案的材料；

（四）業主名冊；

（五）物業服務合同；

（六）有關法律、法規和業務往來文件；

（七）業主和使用人的書面意見、建議書；

（八）物業專項維修資金收支情況；

（九）其他書面和實物資料。

第五十條業主委員會委員職務終止時，經業主委員會決定，從候補委員中按照得票多少依次遞補，并在本物業管理區域內公告。

第五十一條未能依法選舉產生業主委員會，或者業主委員會集體辭職的，經市物業主管部門確認后，由物業所在地社區委員會及時組織召集業主大會會議，選舉產生新的業主委員會。

第五十二條業主委員會任期屆滿前應完成換屆選舉工作。其屆滿2個月前，應組建換屆選舉籌備組；換屆選舉籌備組由本屆業主委員會委員、部分非委員業主組成。

第五十三條換屆選舉籌備組應在市物業主管部門和鎮政府、社區居委會的指導下，在業主委員會任期屆滿前2個月內召開業主大會會議，進行換屆選舉。換屆選舉中本屆業主委員會應報告任期內的工作情況。

第五十四條業主委員會不組建換屆選舉籌備組召開業主大會會議的，市物業主管部門可督促其限期召開；逾期仍不組建換屆選舉籌備組召開業主大會會議的，業主可由物業所在地社區委員會的指導下開展業主委員會換屆選舉工作。

第五十五條業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給新一屆業主委員會，并辦理交接手續。

第五十六條經業主委員會或者20％以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定。

第五十五條經1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議，會議召開3日前應當通知全體委員。

第五十六條業主委員會成立后15日內應當依法刻制業主大會、業主委員會印章，并報市物業主管部門備案。

業主委員會應依法制定印章使用、管理規定，并遵照執行。違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。

第五十七條業主委員會會議應當制作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋業主委員會印章后存檔。

第五十八條以業主委員會的名義信息，必須經業主委員會作出決定，加蓋業主委員會印章方可對外公布。

有下列情況之一的，還須經全體委員過半數以上簽字：

（一）關于物業專項維修資金使用的建議；

（二）關于調整物業服務費并提交業主大會表決的建議；

（三）根據業主大會的表決及有關法規的規定，采取何種方式（招標或協議方式）選聘物業服務企業的決議；

（四）對物業服務企業制訂的年度管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；

（五）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；

（六）關于罷免委員的建議；

（七）向市物業主管部門投訴、申請行政復議、訴訟、仲裁的決議；

（八）其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大決議。

第五十九條業主委員會委員、候補委員不得有下列行為：

（一）收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；

（二）向為本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務或者推薦他人就業；

（三）收受可能妨礙公正履行職務的其他利益。

第六十條業主委員會委員有下列情形之一時，經業主委員會會議通過后中止其委員職務，并提請下次業主大會會議審議決定：

（一）不履行業主義務、不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正；

（二）一年內三次無故缺席業主委員會會議；

（三）違反本規則第五十九條規定；

（四）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭呈；

（五）業主委員會半數以上委員或者20％以上業主提議撤銷其委員資格；

（六）違章搭建、拒付物業服務費等侵害他人合法權益

（七）其他原因不宜擔任業主委員會委員。

業主委員會中止委員職務時，應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。

第六十一條業主委員會委員、候補委員有下列情形之一時，其委員、候補委員職務自行終止：

（一）不再是本物業管理區域的業主；

（二）喪失民事行為能力；

（三）本人、配偶及其直系親屬在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業及其下屬單位任職；

（四）被依法限制人身自由半年以上；

第六十二條業主委員會委員缺員，全體候補委員遞補為委員后，仍缺員超過百分之四十的，應當召開業主大會會議增補，補選的委員任期隨本屆業主委員會屆滿終止。

第六十三條業主委員會委員職務中止和自行終止，候補委員遞補為委員時，業主委員會應當在本物業管理區域內公告，并向市物業主管部門備案。

第六十四條業主委員會有下列情形之一的，由市物業主管部門責令限期改正；逾期未改正的，由市物業主管部門決定予以解散：

（一）違反法律、法規規定，嚴重侵害業主合法權益；

（二）違反法律、法規規定，嚴重影響社區安定及公共秩序；

（三）不按規定履行業主委員會職責，情節嚴重。

市物業主管部門解散業主委員會的，應當通知物業所在地社區委員會依法組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。

第六十五條業主委員會實行任期制，一般每屆任期三年，具體由業主大會議事規則規定。業主委員會委員、候補委員任期同業主委員會相同，可以連選連任。

業主委員會任期屆滿前六個月，業主委員會應當組織換屆選舉，并報告市物業主管部門和物業所在地社區委員會。換屆選舉應當在任期屆滿前三個月完成。

在任期屆滿前三個月尚未完成換屆選舉的，物業所在地社區委員會應當組織或者監督業主委員會組織換屆選舉，并在上屆業主委員會任期屆滿前選舉產生新一屆業主委員會。

業主委員會任期屆滿后，不得繼續履行職責。

第六十六條業主委員會應當在任期屆滿后三個工作日內，將業主大會和業主委員會印章、檔案資料以及其他屬于業主大會和業主委員會的財物等移交給新一屆業主委員會。業主委員會委員變更或資格中止的，應當自變更或資格中止之日起3日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物，移交給業主委員會或業主委員會會議決定的其他委員。

第六十七條業主委員會解散的，業主委員會委員、候補委員應當在市物業主管部門的指導、監督下，做好有關財物清算和資料清理工作，并在宣布解散后三個工作日內移交給物業所在地社區委員會代為管理。

第六十八條業主可以查閱業主委員會所有會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

業主委員會應當定期將工作情況通過公告等形式向全體業主報告。

第六十九條同一物業管理區域內有兩幢以上建筑物的，可以以幢、單元為單位設立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。

業主小組履行下列職責：

（一）討論業主大會擬討論的事項；

（二）推選業主代表出席業主大會會議，表達本小組業主的意愿；

（三）討論、決定本幢、本單元物業共有部分的經營、收益分配及維修等事項。

業主小組行使前款規定職責的程序，參照本建筑區劃業主大會議事規則執行。

第七十條分期開發的物業，可以在分期開發期間成立業主大會，選舉產生業主委員會。

新一期物業的業主入住后，應當增補業主委員會委員和候補委員，但增補后的業主委員會委員總人數不得超過十七人。

第四章管理規約

第七十一條管理規約（臨時管理規約）應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

管理公約（臨時管理規約）對物業管理區域內全體業主具有約束力。

業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成、產生與成員任期、工作經費、印章管理使用等事項依法作出約定。

管理規約（臨時管理規約）、業主大會議事規則沒有規定，或者規定不符合法律法規規定的，依照本規則執行

第七十二條業主應當遵守管理規約（臨時管理規約）。

管理規約（臨時管理規約）應當包括下列內容：

（一）物業管理區域物業共有部分的使用和維護規則；

（二）業主合理使用物業專有部分的權利和義務；

（三）物業天面、外墻、門窗及戶外設施保潔和裝修規則；

（四）維護物業管理區域公共秩序的權利和義務；

（五）業主分擔物業管理區域各類費用的方式；

（六）建筑物及其附屬設施的專項維修資金的籌集、使用方案；

（七）共有部分的經營與收益分配；

（八）業主的其他權利與義務；

（九）違反規約應當承擔的責任。

管理規約（臨時管理規約）自業主大會表決通過之日起生效，對全體業主及使用人均具有約束力。

第七十三條業主認為管理規約（臨時管理規約）的內容違反法律、法規規定或者顯失公平的，可以請求市物業主管部門予以撤銷；市物業主管部門可以撤銷管理規約（臨時管理規約）中違反法律、法規規定和顯失公平內容，也可以決定管理規約（臨時管理規約）中對特定業主顯失公平的內容對該特定業主無效。

第七十四條管理規約正本由業主委員會保管，并于通過后三日內，將副本在本物業管理區域內公示，并在十五日內抄送全體業主。

第七十五條業主大會通過的管理規約和業主大會議事規則，由業主委員會在通過后十五日內報市物業主管部門備案。

第七十六條業主大會設立后，業主委員會應當將下列事項告知開發建設單位、物業服務企業或者其他管理人：

（一）管理規約；

（二）業主大會議事規則；

（三）業主委員會工作規則；

（四）業主大會、業主委員會的其他決定。

開發建設單位在銷售該物業管理區域內的專有部分時，應當向買受人明示前款所列事項，并將其作為房屋買賣合同的附件。

第五章其他

第七十七條業主委員會的名稱須與物業的名稱保持一致。

第七十八條業主大會、業主委員會的決定應當符合法律、法規的規定。

業主大會、業主委員會不得作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，不得從事與本物業管理區域物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，市物業主管部門或者鎮政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

第七十九條業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。

業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。

第八十條業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。

第八十一條業主委員會違反法規、政策等規定以虛假資料取得備案的，由市物業主管部門責令限期改正；對逾期仍未改正的，由市物業主管部門撤銷備案。

第八十二條市物業主管部門應當制訂《*市小區管理規約示范文本》、《*市業主大會議事規則示范文本》和《*市業主委員會議事規則示范文本》及相關文件、表格的樣本，供參照使用。

第八十三條本規則實施前已成立業主大會、業主委員會的，應按照有關法規、政策的規定和本規則進行規范。

第八十四條本規則自之日起施行。