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業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部管理制度范文第1篇

20xx年安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例

第一章　總則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。

第四條　縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)、支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)逐步建立專業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

第五條　省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上人民政府的其他有關(guān)部門，應(yīng)當(dāng)依照各自的職責(zé)分工，相互配合，做好相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。

居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第七條 物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和水平。

第二章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第八條　房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主身份的確認(rèn)，以房屋登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)。

第九條 ?業(yè)主除享有國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利外，還享有以下權(quán)利：

(一)向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢;

(二)推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán);

(三)依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)利;

(四)要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違同利益的行為。

業(yè)主除履行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)外，還應(yīng)當(dāng)配合、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十一條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則開展活動(dòng)。

除國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)外，業(yè)主大會(huì)還應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

(一)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)關(guān)系業(yè)主利益的重大事項(xiàng);

(二)批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;

(三)聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告;

(四)改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;

(五)決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的相關(guān)事項(xiàng)。

第十二條　業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

前款規(guī)定的面積和業(yè)主人數(shù)，按照下列規(guī)定確定：

(一)專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積，按照專有部分面積之和計(jì)算;

(二)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算。業(yè)主總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算。

第十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)的決定開展活動(dòng)。

除國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職權(quán)外，經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)還行使下列職權(quán)：

(一)審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管理方案、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套工程和重大維修工程項(xiàng)目年度計(jì)劃;

(二)審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過(guò)半數(shù)通過(guò)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十四條 除國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)外，業(yè)主委員會(huì)還應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，遵守業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;

(二)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)予以支持和配合;

(三)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)其不合法、不適當(dāng)?shù)男袨橛枰灾浦埂?/p>

第十五條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、規(guī)模經(jīng)營(yíng)、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定進(jìn)行：

(一)新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;

(二)新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;

(三)地理上自然連接規(guī)模較小的住宅小區(qū)，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;

(四)商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

本條例施行前已經(jīng)建成并實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，可以繼續(xù)作為一個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。尚未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件實(shí)施物業(yè)管理。

第十六條 新建物業(yè)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)按照前條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)劃分登記。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聽取業(yè)主意見后作出決定，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十七條　符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

(一)入住率達(dá)到50%以上的;

(二)首批物業(yè)交付滿二年，并且入住率超過(guò)30%的;

(三)首批物業(yè)交付滿三年的。

第十八條　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的組織協(xié)調(diào)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位和居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的1/2。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組做好相關(guān)工作。

符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件之一，但未及時(shí)召開大會(huì)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主書面報(bào)告之日起45日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起15日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

第十九條 業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;

(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;

(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法、候選人條件和名單;

(五)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并將公告時(shí)間、地點(diǎn)書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案等提出異議的，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核或者修改，并告知異議人。

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第二十條　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議一般應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則等。

業(yè)主可以委托人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具委托書。

第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論的事項(xiàng)書面征求其代表的業(yè)主意見;對(duì)需業(yè)主投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的具體意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)如實(shí)反映。

第二十二條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

(一)有20%以上業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)未按照上述規(guī)定及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促或者組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第二十三條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前通知全體業(yè)主，并將業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論的事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十四條　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

(一)物業(yè)的名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù);

(二)業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項(xiàng)的方式;

(三)公共場(chǎng)所及共用設(shè)施設(shè)備狀況;

(四)業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所及共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益;

(五)業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利;

(六)業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán);

(七)物業(yè)的使用、裝飾裝修、維護(hù)和管理;

(八)業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)遵守的行為準(zhǔn)則;

(九)違反管理規(guī)約的責(zé)任;

(十)其他有關(guān)事項(xiàng)。

第二十五條　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就以下事項(xiàng)作出約定：

(一)業(yè)主大會(huì)的議事方式;

(二)業(yè)主大會(huì)的表決程序;

(三)業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期;

(四)其他有關(guān)事項(xiàng)。

第二十六條 管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則自業(yè)主大會(huì)通過(guò)之日起生效，并由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十七條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

第二十八條　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;

(二)遵守業(yè)主大會(huì)的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務(wù);

(三)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔;

(四)具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時(shí)間。

第二十九條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生主任1人、副主任1至2人。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及業(yè)主委員會(huì)組成人員名單等材料報(bào)縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關(guān)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)。

前款規(guī)定的備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)書面告知縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)。

第三十條　業(yè)主委員會(huì)任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉;逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促或者組織其換屆。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

第三十一條　業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告：

(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

(二)無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)3次以上的;

(三)因身體健康等原因喪失履行職責(zé)能力的;

(四)因犯罪正在受刑事追究的;

(五)以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭職的;

(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;

(七)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者利害關(guān)系業(yè)主提供的不當(dāng)利益或者報(bào)酬的;

(八)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要增減或者調(diào)整業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十二條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)，以及業(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)貼和執(zhí)行秘書的酬金，其籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會(huì)確定。

前款規(guī)定的費(fèi)用的籌集和使用情況，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第三章　前期物業(yè)管理

第三十三條 新建住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照住宅小區(qū)規(guī)劃、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

第三十四條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理;投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積五萬(wàn)平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積二萬(wàn)平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

第三十五條 ?建設(shè)單位可以邀請(qǐng)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

建設(shè)單位組織項(xiàng)目工程驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。

第三十六條 新建物業(yè)的建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證或者現(xiàn)房銷售備案前，應(yīng)當(dāng)向設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門報(bào)送以下材料：

(一)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同;

(二)經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案;

(三)標(biāo)注物業(yè)服務(wù)用房具置、面積的樣圖和配置標(biāo)準(zhǔn)的書面承諾;

(四)應(yīng)當(dāng)招投標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)情況的書面材料;

(五)物業(yè)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及產(chǎn)權(quán)歸屬說(shuō)明等資料。

第三十七條 新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

(一)水、電納入城市管網(wǎng)，安裝分戶計(jì)量裝置和控制裝置，并對(duì)物業(yè)服務(wù)用房、公用場(chǎng)地、公用設(shè)施設(shè)備配置獨(dú)立的水、電計(jì)量裝置;

(二)在城市管道燃?xì)狻⒓泄嶂鞴芫W(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)狻⒐峁艿赖姆笤O(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝分戶計(jì)量裝置和控制裝置;

(三)電話通信線、電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位;

(四)按照規(guī)劃要求完成消防設(shè)施建設(shè);

(五)按照規(guī)劃要求完成教育、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)管理用房建設(shè);

(六)按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設(shè)，并與城市道路或者公路相連;

(七)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫(kù)、車位的配置;

(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三十八條 設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以對(duì)本條例第三十七條規(guī)定的事項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)綜合查驗(yàn)。對(duì)綜合查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，責(zé)令建設(shè)單位及時(shí)整改。

綜合查驗(yàn)結(jié)果和整改情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十九條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門公布的臨時(shí)管理規(guī)約示范文本，制定臨時(shí)管理規(guī)約，報(bào)縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

在首次業(yè)主大會(huì)通過(guò)的管理規(guī)約生效后，臨時(shí)管理規(guī)約即行失效。

第四十條 建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在銷售場(chǎng)所將經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、臨時(shí)管理規(guī)約及物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的相關(guān)材料等予以公示，并向物業(yè)買受人提供書面公示材料。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)就遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

第四十一條　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式和起始時(shí)間等內(nèi)容。

前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件，對(duì)物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;約定期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第四十二條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自處分。

第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑，由建設(shè)單位在物業(yè)項(xiàng)目綜合查驗(yàn)合格后60日內(nèi)負(fù)責(zé)申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記。房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋登記簿中對(duì)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載。業(yè)主有權(quán)查詢。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

(一)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積五萬(wàn)平方米以下的，按照不少于建筑面積一百平方米配置;

(二)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積二十五萬(wàn)平方米以下的，按照物業(yè)總建筑面積2‰配置;總建筑面積超過(guò)二十五萬(wàn)平方米的，超過(guò)部分按1‰的標(biāo)準(zhǔn)配置;

(三)物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)在地面以上，便于開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，并且具備采光、通風(fēng)、水、電、通信等正常使用功能。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房等。其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積不低于二十平方米。

建設(shè)單位移交物業(yè)服務(wù)用房，不得收取任何費(fèi)用。

未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。

第四十五條 按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施中的會(huì)所、幼兒園等的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先滿足業(yè)主需要。

第四十六條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行整改。

第四十八條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單;

(五)園林施工圖紙及樹種清單;

(六)業(yè)主名冊(cè);

(七)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料移交業(yè)主委員會(huì)。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)及其工作人員不得泄露業(yè)主個(gè)人信息資料。泄露業(yè)主個(gè)人信息資料，影響業(yè)主正常工作、生活的，業(yè)主有權(quán)向有關(guān)行政主管部門舉報(bào)。

第四十九條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位提取的物業(yè)工程質(zhì)量保修金，應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修，并接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督。物業(yè)工程質(zhì)量保修金提取的比例與管理使用辦法，由設(shè)區(qū)的市人民政府制定，報(bào)省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案。

第四章　物業(yè)管理服務(wù)

第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定，具備相應(yīng)的資質(zhì)，不得超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊(cè)地承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)項(xiàng)目所在地設(shè)區(qū)的市或者縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理專業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其管理人員的信用檔案。

第五十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：

(一)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、相關(guān)秩序進(jìn)行管理;

(二)依照國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費(fèi)用;

(三)制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為;

(四)選聘專營(yíng)企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù);

(五)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。

第五十二條? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

(一)以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，提高服務(wù)質(zhì)量和水平;

(二)按照物業(yè)服務(wù)合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔、共用部位及設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù);

(三)按照規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況;

(四)接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督;

(五)協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)服務(wù)，開展社區(qū)文化活動(dòng);

(六)法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。未履行約定的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第五十三條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列事項(xiàng)：

(一)物業(yè)管理區(qū)域范圍及基本情況;

(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù);

(三)物業(yè)服務(wù)用房的配置、使用、維修和管理;

(四)公共綠化的維護(hù)，以及公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、相關(guān)秩序維護(hù);

(五)車輛的停放管理;

(六)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);

(七)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)和方式;

(八)物業(yè)檔案資料的保管;

(九)物業(yè)服務(wù)合同期限;

(十)雙方的權(quán)利義務(wù);

(十一)違約責(zé)任;

(十二)物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件;

(十三)其他事項(xiàng)。

省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定、公布物業(yè)服務(wù)合同等示范文本。

第五十四條　物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會(huì)通過(guò)。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容如需變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將變更的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并按照業(yè)主大會(huì)規(guī)定的程序確認(rèn)變更合同。

前款規(guī)定的公示時(shí)間不得少于10日。

第五十五條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前90日，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事宜。業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同;不繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)依法重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)書面告知合同另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知所在地的縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第五十六條 物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，履行下列交接義務(wù)：

(一)移交本條例第四十八條規(guī)定的材料;

(二)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案;

(三)物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(四)移交清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊(cè)、票據(jù);

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)移交的其他事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將前款所列資料和財(cái)物移交重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。

第五十七條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)家和省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)等情況，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。

物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)移或者滅失的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)所公布的物業(yè)服務(wù)費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督核查，并將核查報(bào)告在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。

第五十九條 ?已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時(shí)間內(nèi)，業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付。建設(shè)單位沒(méi)有事先書面通知的，以業(yè)主實(shí)際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準(zhǔn)。

第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，加強(qiáng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查;對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況應(yīng)當(dāng)于每年第四季度向業(yè)主委員會(huì)書面報(bào)告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第六十一條 ?物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案，對(duì)突發(fā)性事件應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門和相關(guān)單位，并協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第六十二條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣等單位應(yīng)當(dāng)對(duì)最終用戶實(shí)行裝表到戶、收費(fèi)到業(yè)主，直接為業(yè)主服務(wù)。

供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，并按約定支付手續(xù)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第六十三條 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

市容、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、市容衛(wèi)生、房屋使用等的監(jiān)督管理，依法處理違法行為。

物業(yè)管理協(xié)會(huì)可以依照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合房地產(chǎn)行政主管部門建立健全信用檔案。

第六十四條　縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)自收到之日起15日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人;屬于其他部門、單位職責(zé)的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)交有關(guān)部門或者單位并告知投訴人。

第六十五條 實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和城市管理執(zhí)法、公安派出所等單位及業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表參加。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：

(一)業(yè)主委員會(huì)未依法履行職責(zé);

(二)業(yè)主委員會(huì)未依法換屆;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法退出和辦理交接手續(xù);

(四)物業(yè)管理與服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的重大矛盾糾紛;

(五)其他需要協(xié)調(diào)解決的相關(guān)事項(xiàng)。

第五章　物業(yè)的使用與維護(hù)

第六十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并加強(qiáng)巡查。

第六十七條　物業(yè)出租的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)租賃合同后，將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第六十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

(一)拆改房屋承重結(jié)構(gòu);

(二)侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

(四)違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房;

(五)擅自改變房屋外貌，影響他人生活、工作或者市容環(huán)境;

(六)違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng);

(七)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物;

(八)在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;

(九)違反規(guī)定停放自行車和機(jī)動(dòng)車輛;

(十)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

(十一)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的，其他業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)予以制止。制止無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門。有關(guān)行政主管部門在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法予以制止或者處理。

第六十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約，保持物業(yè)的整潔、美觀。

第七十條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第七十一條 ?任何單位和個(gè)人不得擅自占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放車輛。確需占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放車輛的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并收取車位場(chǎng)地使用費(fèi)。車位場(chǎng)地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。

車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放，應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管理規(guī)定。

任何單位和個(gè)人停放車輛不得占用消防通道。

第七十二條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)交存專項(xiàng)維修資金。但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。

業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定每年至少一次向業(yè)主公布專項(xiàng)維修資金的交存、使用、增值、結(jié)存等情況。

專項(xiàng)維修資金的管理，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)人民政府財(cái)政部門建立健全專項(xiàng)維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。

專項(xiàng)維修資金的交存、使用和管理，按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七十三條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時(shí)，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合;因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修、更新造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。

第七十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，70%納入專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第七十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等設(shè)施，按照規(guī)定移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)行維護(hù)管理。

供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

前款規(guī)定的單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修、養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同，并支付相應(yīng)的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

第六章　法律責(zé)任

第七十六條　有下列行為之一的，依照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰：

(一)住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的;

(二)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的;

(三)不移交有關(guān)資料的;

(四)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的;

(五)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的;

(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的;

(七)挪用專項(xiàng)維修資金的;

(八)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途的。

違反前款第二項(xiàng)、第八項(xiàng)規(guī)定，有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第七十七條 違反本條例第五十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

第七十八條　違反本條例第六十八條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的，縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，并可以按照以下規(guī)定給予處罰;給他人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法予以賠償：

(一)拆改房屋承重結(jié)構(gòu)的，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;

(二)侵占房屋共用部位、公共場(chǎng)地的，個(gè)人處以1000元以上5000元以下罰款，單位處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，個(gè)人處以5000元以上一萬(wàn)元以下罰款，單位處以十萬(wàn)元以上十五萬(wàn)元以下罰款;

(三)損壞共用設(shè)施設(shè)備的，處以一萬(wàn)元以下罰款。

違反本條例第六十八條第一款第四項(xiàng)規(guī)定，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)管理規(guī)約約定進(jìn)行協(xié)調(diào)、處理;協(xié)調(diào)處理不成的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同規(guī)劃、工商、環(huán)保、市容等有關(guān)行政主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀;情節(jié)嚴(yán)重的，縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可處以5000元以上二萬(wàn)元以下的罰款。

第七十九條　違反本條例規(guī)定，縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他有關(guān)行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，由有關(guān)行政機(jī)關(guān)責(zé)令改正;對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：

(一)違法干預(yù)業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的;

(二)未按照本條例規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的;

(三)違法實(shí)施物業(yè)管理行政許可的;

(四)違反物業(yè)管理投訴處理規(guī)定的;

(五)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報(bào)告不及時(shí)作出處理的;

(六)有濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。

第七章　附則

第八十條　本條例下列用語(yǔ)的含義是：

(一)“自用設(shè)備”是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具及水、電、氣戶表以內(nèi)的管線等設(shè)施;

(二)“自用部位”是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的部分(包括一樓房屋業(yè)主自用的天井、庭院等);

(三)“共用部位”是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、地面架空層、走廊通道等;

(四)“共用設(shè)施設(shè)備”是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場(chǎng)、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體器械與場(chǎng)所及其使用的房屋等。

第八十一條　本條例自20xx年1月1日起施行。

合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

第一章　總則

第一條　為進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)水平，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本市范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其管理工作。

第三條　本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。

第四條 合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)制定，并對(duì)其監(jiān)督管理。

合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)制定，并對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理。

第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵循國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

第六條　提倡業(yè)主通過(guò)公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。

第二章 收費(fèi)范圍

第七條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的性質(zhì)和不同特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、車輛停放服務(wù)費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

非住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、別墅(含獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加)和實(shí)行酬金制的住宅小區(qū)的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托開展的特約服務(wù)等其他服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

第八條　住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。市價(jià)格行政主管部門會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和服務(wù)成本等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和浮動(dòng)幅度，并適時(shí)向社會(huì)公布。

第九條 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由雙方當(dāng)事人遵循平等、自愿的原則事先約定，不得強(qiáng)行服務(wù)，強(qiáng)行收費(fèi)。

第十條 物業(yè)服務(wù)一般包括以下內(nèi)容：

(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理;

(二)物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集清理和化糞池清理;

(三)公共綠地、景觀和花草樹木的養(yǎng)護(hù)管理;

(四)車輛停放服務(wù)管理;

(五)做好安全防范和秩序維護(hù)工作;

(六)做好房屋租賃登記和裝飾裝修管理工作;

(七)物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳目管理和物業(yè)檔案資料管理;

(八)業(yè)主委托的其他公共內(nèi)容。

第十一條　業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按合同約定辦理。

第十二條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。

物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分：

(一)服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)費(fèi)用;

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用;

(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理必備的固定資產(chǎn)折舊;

(六)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

(七)經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)同意的其他費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，符合專項(xiàng)維修資金使用規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。

第十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向全體業(yè)主公布住宅小區(qū)內(nèi)的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)工作開展情況，聽取業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的意見。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用情況，應(yīng)接受物業(yè)項(xiàng)目所在地街道辦事處監(jiān)督。

第三章 收費(fèi)管理

第十四條 住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，參照《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》(附件3)、《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》(附件1)，擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，按規(guī)定實(shí)行公開招投標(biāo)，中標(biāo)價(jià)格即為前期物業(yè)綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確。

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間，并同時(shí)約定服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第十五條 開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主(物業(yè)買受人)簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，作為商品房買賣合同附件，經(jīng)業(yè)主(物業(yè)買受人)簽字確認(rèn)。

第十六條 業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)和相應(yīng)的基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第十七條　物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)(含住宅躍層或閣樓的)，以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計(jì)算。

未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測(cè)繪部門實(shí)測(cè)的房屋建筑面積計(jì)算，未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)。

第十八條　已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)自交付之日起次月由業(yè)主承擔(dān)。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

交付是指在房屋買賣合同約定的時(shí)間內(nèi)，業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付。開發(fā)建設(shè)單位沒(méi)有事先書面通知的，以業(yè)主實(shí)際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準(zhǔn)。

第十九條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，預(yù)收期限不得超過(guò)6個(gè)月。雙方另有約定的除外，但約定的期限不得超過(guò)物業(yè)服務(wù)合同期限。

第二十條 出租或以其他方式交他人使用的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)及時(shí)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記備案，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人按規(guī)定交納。

第二十一條　實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行服務(wù)價(jià)格登記證制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收費(fèi)前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在縣、區(qū)價(jià)格行政主管部門辦理備案和申領(lǐng)《服務(wù)價(jià)格登記證》。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

第四章 停車收費(fèi)

第二十三條　住宅小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃配置要求的共用車位、車庫(kù)(含地下、地面)、地面停車場(chǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員提供管理服務(wù)的，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)可以收取停放服務(wù)費(fèi)(見附件2)。

業(yè)主對(duì)車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

第二十四條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫(kù)、車位應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫(kù)的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。

第二十五條　實(shí)施物業(yè)管理區(qū)域車輛停放服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)建立健全車輛停放服務(wù)及收費(fèi)的內(nèi)部管理制度，做好車輛進(jìn)出管理、停車場(chǎng)所保潔、照明、巡視(或監(jiān)視)和日常維護(hù)等服務(wù)工作。

第五章 共用設(shè)施設(shè)備收費(fèi)

第二十六條 住宅小區(qū)內(nèi)共用電梯、公共照明、消防設(shè)施、景觀水系、監(jiān)控系統(tǒng)、單元門禁等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)，納入物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)，不得另行分?jǐn)偸杖　?/p>

二次供水未移交給供水部門的供水設(shè)備，其增壓水泵運(yùn)行費(fèi)用可據(jù)實(shí)分?jǐn)偸杖。邮鼙O(jiān)督。

第二十七條　非城市集中供暖(冷)單位直收到戶的集中供暖(冷)系統(tǒng)、中央空調(diào)的物業(yè)小區(qū)，按照“以收抵支、收支平衡”的原則，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出收費(fèi)方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后收取。業(yè)主委員會(huì)成立前，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中合理約定，并在銷售物業(yè)時(shí)告知物業(yè)買受人。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托方收取手續(xù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)在雙方委托合同中約定;物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第二十九條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益30%用于補(bǔ)貼物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)，70%納入專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第六章 裝飾裝修收費(fèi)

第三十條　裝飾裝修單位或裝飾裝修人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝飾裝修垃圾的，應(yīng)當(dāng)繳納裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積每平方米不高于3.00元收取。

因裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等損壞的，恢復(fù)、維修費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生額，由業(yè)主(使用人)或裝修單位(裝修人)承擔(dān)，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。

第七章　責(zé)任與義務(wù)

第三十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，除法律法規(guī)規(guī)章另有規(guī)定外，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。

第三十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人和開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納; 逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第三十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項(xiàng)外包給其他專業(yè)服務(wù)企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量，減少服務(wù)內(nèi)容，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第八章 監(jiān)督管理

第三十四條　市、縣、區(qū)價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)行為和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)管。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成價(jià)格違法、違規(guī)的，由價(jià)格行政主管部門依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》等法律、法規(guī)予以處罰。

第三十五條 未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)、單位宿舍、業(yè)主自行組織的物業(yè)管理，可參照本辦法自行協(xié)商，并在物業(yè)所在街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))的指導(dǎo)下具體實(shí)行。

第三十六條 肥東、肥西、長(zhǎng)豐三縣價(jià)格行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門可結(jié)合本地實(shí)際參照本辦法執(zhí)行。

第三十七條 本辦法自20xx年8月1日起施行，有效期5年。

20xx年9月6日的《關(guān)于印發(fā)〈合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則〉的通知》(合價(jià)房〔20xx〕325號(hào))同時(shí)廢止。

附件1：《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》

附件2：《合肥市住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)最高指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》

附件3：《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)》(合肥市房地產(chǎn)管理局制定)

附件1

合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

服務(wù)等級(jí)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/月。平方米)備 注

無(wú)電梯有電梯

甲級(jí)0.701.20各等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上下浮動(dòng)不超過(guò)20%

乙級(jí)0.601.10

丙級(jí)0.501.00

丁級(jí)0.400.90

定價(jià)形式：政府指導(dǎo)價(jià)

附件2

合肥市住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)最高指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

定價(jià)形式：政府指導(dǎo)價(jià)

類型停放形式車　型收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

(元/月。輛)備 注

機(jī)

動(dòng)

車地面車位小型車30住宅小區(qū)未規(guī)劃建設(shè)地下車庫(kù)，或規(guī)劃建設(shè)地下車位配比率≤30%(包括地面室內(nèi)停車位，下同)

中型車50

小型車80住宅小區(qū)有規(guī)劃建設(shè)地下車庫(kù)，車位配比率>30%且≤75%

中型車100

小型車160住宅小區(qū)有規(guī)劃建設(shè)地下車庫(kù)，車位配比率>75%

中型車180

室內(nèi)車庫(kù)(地下、地上)車位小、中型車180含物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)50元

50已售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)

立體機(jī)械升降式停車位小、中型車220含物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)70元

70已售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)

購(gòu)買地面獨(dú)立車庫(kù)30

業(yè)主共用車庫(kù)摩托車15包含燃油車

非機(jī)

動(dòng)車室內(nèi)自行車5

電動(dòng)車7電動(dòng)車代充電服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商

三輪車15包括機(jī)動(dòng)三輪車、非機(jī)動(dòng)三輪車

說(shuō)明：1、上述費(fèi)用包括物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、公共設(shè)備運(yùn)行費(fèi)和日常維護(hù)費(fèi)等。

2、小型車，乘坐人數(shù)≤9人，藍(lán)牌;中型車，乘坐人數(shù)10—19人，黃牌。

3、室內(nèi)地下、地上公共車庫(kù)、車位不得強(qiáng)行銷售，不得拒絕業(yè)主租賃使用。

4、停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最高指導(dǎo)價(jià)，下浮不限。

5、已成立業(yè)主委員會(huì)的由業(yè)主委員會(huì)在上述最高指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

附件3-1

合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)(甲級(jí))

序號(hào)內(nèi) 容服務(wù)要求

1管理處

設(shè) 置(1)小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)，并設(shè)客服接待中心，公示服務(wù)電話;管理人員每日巡查小區(qū)兩次以上，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。

(2)在客服接待中心懸掛或張貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，公示物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

(3)配置辦公家具、電話、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等辦公設(shè)施及辦公用品;辦公場(chǎng)所整潔有序，有專門的業(yè)主或使用人接待區(qū)域。

2管理人員和服務(wù)人員要求(1)小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理持證上崗，有五年以上物業(yè)管理工作經(jīng)歷。

(2)管理人員、專業(yè)操作人員按規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。

(3)管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明，服務(wù)主動(dòng)熱情。

(4)服務(wù)人員日最低配置標(biāo)準(zhǔn)：客服人員：1人/200戶～300戶;保潔人員：1人/6000㎡～8000㎡(建筑面積);秩序維護(hù)員：3～4人/每門崗+1人/5000㎡～7000㎡(建筑面積);綠化人員：1人/10000㎡～16000㎡(綠化面積);維修人員：1人/200戶～300戶，高層住宅小區(qū)不得低于3人。總建筑面積超過(guò)50萬(wàn)㎡以上的住宅小區(qū)各崗位人員配置可乘以0.9系數(shù)。

3服　務(wù)

時(shí)　間在小區(qū)管理機(jī)構(gòu)每日不低于10小時(shí)提供業(yè)務(wù)接待;其他時(shí)間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)行，及時(shí)處理各種臨時(shí)或突發(fā)事件。

4日常管理與服務(wù)(1)制定小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。

(2)建立健全各項(xiàng)管理制度，公共突發(fā)性事件(如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等)處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦法。

(3)建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。

(4)建立物業(yè)管理檔案(包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案、裝飾裝修管理檔案、日常運(yùn)行檔案、內(nèi)部管理檔案等)，設(shè)有專職人員、檔案資料室;歸檔及時(shí)、完整，便于查詢。

(5)使用專業(yè)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)管理業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)記錄、收費(fèi)記錄。

(6)按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約(臨時(shí)管理規(guī)約)約定，建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。

受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng);裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場(chǎng)，做好記錄;業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時(shí)告知并勸阻，拒不改正的，及時(shí)報(bào)告相關(guān)主管部門、業(yè)主委員會(huì)，并在小區(qū)內(nèi)公示;裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理;裝修垃圾及時(shí)清運(yùn)。

(7)在物業(yè)共用部位顯著位置公示24小時(shí)服務(wù)電話。

水、電、氣等急迫性報(bào)修半個(gè)小時(shí)內(nèi)，一般修理一日內(nèi)完成(預(yù)約除外);由專業(yè)單位負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)單位;對(duì)業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投拆在2個(gè)工作日內(nèi)處理回復(fù);有報(bào)修、維修、處理記錄，維修完成后48小時(shí)內(nèi)回訪，回訪率不低于80%。

(8)設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志。小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖。

(9)涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張?zhí)ㄖ男懈嬷x務(wù)。

(10)按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范管理，使用專項(xiàng)維修資金。

(11)每月組織1次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，做好記錄。

(12)每年組織業(yè)主代表參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。

(13)做好安全生產(chǎn)管理;重要節(jié)假日前安排安全檢查。

(14)每年至少公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，問(wèn)卷率達(dá)到實(shí)際入住業(yè)主80%以上，公示整改情況。

業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部管理制度范文第2篇

2016年物業(yè)辦公室主任述職報(bào)告范文【1】

小區(qū)的主要工作是為住戶提供各種常規(guī)服務(wù),通過(guò)歷任領(lǐng)導(dǎo)和小區(qū)全體員工的共同努力，小區(qū)的各項(xiàng)工作已基本成形。但為了迎接下一步物業(yè)收費(fèi)所帶來(lái)的挑戰(zhàn)，就必須使小區(qū)的各項(xiàng)工作在原來(lái)的基礎(chǔ)上，更上一個(gè)臺(tái)階，提前做好各項(xiàng)準(zhǔn)備。伴著學(xué)院迎評(píng)促建的春風(fēng)，我首先在廣泛征求各方面意見的基礎(chǔ)上，從完善各項(xiàng)規(guī)章制度出發(fā)，先后制定了《小區(qū)員工崗位規(guī)范》、《小區(qū)保安管理辦法》、《小區(qū)應(yīng)急處理程序》、《保安執(zhí)勤文明用語(yǔ)》、《小區(qū)食堂管理實(shí)施細(xì)則》及《小區(qū)物品管理辦法》等一系列管理制度，并在小區(qū)內(nèi)利用宣傳欄進(jìn)行迎評(píng)促建宣傳，力爭(zhēng)從工作實(shí)際出發(fā)，細(xì)化和規(guī)范各塊管理。其次是狠抓細(xì)節(jié)管理：

一、組織辦公室人員和保安對(duì)小區(qū)內(nèi)前期遺留的一些問(wèn)題進(jìn)行了全面的清理整治：

1、 對(duì)小區(qū)內(nèi)遺留的建筑垃圾進(jìn)行了全面清理;

2、 對(duì)與變電站交界圍墻上的攀爬植物及排水溝進(jìn)行了全面清理，同時(shí)對(duì)東大門及其它一些衛(wèi)生死角也進(jìn)行了全面清理，保證小區(qū)內(nèi)無(wú)死角或盲區(qū);

3、 對(duì)所有路燈進(jìn)行了清洗，全面清除燈罩內(nèi)外的污染物;

4、 對(duì)所有消防及供水閥門、健身器械進(jìn)行了加油防護(hù)，避免了生銹腐蝕所造成的不安全因素;

5、 對(duì)所有球場(chǎng)及游樂(lè)場(chǎng)長(zhǎng)條凳進(jìn)行加固處理，并重新粉刷油漆，保證住戶有一個(gè)舒適、安全的休閑場(chǎng)所。

二、由于小區(qū)的四周都是開放式的圍欄，給小區(qū)的安全防范工作造成了極大困難，所以我一直將小區(qū)的安全保衛(wèi)工作作為重點(diǎn)來(lái)抓。首先通過(guò)完善各項(xiàng)規(guī)章制度，對(duì)保安儀容儀表、值班巡邏、交接班儀式、文明用語(yǔ)，到宿舍的清潔衛(wèi)生等，都作了細(xì)致的規(guī)定，并由辦公室人員監(jiān)督落實(shí)。其次針對(duì)夜班的重要性，專門安排由保安隊(duì)長(zhǎng)帶隊(duì)，我也不定期參與夜間巡邏;再次是在中心領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心下，在暑假期間投資八千多元，在小區(qū)內(nèi)的一些死角地帶安裝了鐵絲網(wǎng)，并添置了保安器材。同時(shí)，為了解決小區(qū)圍墻死角照明不足帶來(lái)的安全隱患，又投資四千多元，安裝了八盞射燈。在不斷完善內(nèi)部管理的基礎(chǔ)上，我也注意加大和派出所民警、社區(qū)，以及友鄰單位的溝通協(xié)調(diào)，力求通過(guò)將內(nèi)外部相結(jié)合，來(lái)為小區(qū)住戶營(yíng)造一個(gè)安全舒適的居住環(huán)境。

三、完善水電管理，盡力做到住戶有所呼，水電有所應(yīng)，小問(wèn)題及時(shí)解決，大問(wèn)題爭(zhēng)取在12小時(shí)內(nèi)完成。對(duì)無(wú)力解決的問(wèn)題，及時(shí)上報(bào)或商請(qǐng)有關(guān)部門協(xié)助解決。同時(shí)加大公共路燈的修理維護(hù)力度，并根據(jù)氣候變化，及時(shí)對(duì)路燈數(shù)量和照明時(shí)間作出相應(yīng)調(diào)整，既保證小區(qū)內(nèi)有足夠的照明，又最大限度的節(jié)約電能損耗。

四、 在對(duì)小區(qū)綠化做好日常管理維護(hù)的同時(shí)，組織綠化人員積極開展育苗補(bǔ)種工作，同時(shí)加大修剪、除草和病蟲害防治等的力度，提前做好防凍防霜措施，保證小區(qū)花木的正常生長(zhǎng)和綠化景觀的協(xié)調(diào)統(tǒng)一;同時(shí)監(jiān)督綠化人員利用二次用水澆灌東大門和南大門周圍的綠化帶，最大限度節(jié)約水資源。并在年末組織辦公室人員和綠化組人員，利用化糞池內(nèi)的肥料，對(duì)小區(qū)內(nèi)的灌木進(jìn)行根部施肥，既清理了化糞池，又為灌木生長(zhǎng)提供了充足的養(yǎng)分。

五、在總結(jié)日常管理經(jīng)驗(yàn)和聽取保潔人員意見的基礎(chǔ)上，制定了《小區(qū)保潔制度》，細(xì)化保潔員工作流程和監(jiān)督程序，將每人每天的工作量明細(xì)化，做到工作到哪里，就監(jiān)督到哪里，同時(shí)加大了對(duì)室外球場(chǎng)、消防栓箱、垃圾小屋、休閑走廊、公共衛(wèi)生間、信服箱、房頂?shù)鹊那鍧嵙Χ龋剐^(qū)的保潔工作得到了極大提升。

六、制定了《小區(qū)食堂管理細(xì)則》，對(duì)食品采購(gòu)、飯菜售賣等進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，同時(shí)積極幫助食堂主任解決一些工作中的實(shí)際問(wèn)題，保證小區(qū)住戶有一個(gè)安全衛(wèi)生的就餐環(huán)境;

七、在增收節(jié)支方面，除了大力開展水電節(jié)約管理外，我們對(duì)外單位在小區(qū)內(nèi)的用電情況進(jìn)行了調(diào)查統(tǒng)計(jì)。通過(guò)多方聯(lián)系協(xié)調(diào)，并經(jīng)雙方確認(rèn)，追回電信局在小區(qū)內(nèi)設(shè)置小靈通機(jī)站的電費(fèi)15386元，但由于電信局年終結(jié)算，所以該筆費(fèi)用推至XX年1月份支付。另外在中心領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，投資39000多元對(duì)小區(qū)食堂進(jìn)行了改造，力圖將其作為小區(qū)創(chuàng)收的一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)，但由于我個(gè)人的經(jīng)營(yíng)能力有限，未能實(shí)現(xiàn)這一愿望。

2016年物業(yè)辦公室主任述職報(bào)告范文【2】

在XX年的工作中，我辦嚴(yán)格執(zhí)行了物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)，同時(shí)按照城市綜合管理局的總體工作部暑，結(jié)合琿春實(shí)際情況，對(duì)全市的物業(yè)進(jìn)行了規(guī)范的管理工作。具體主要抓了以下幾個(gè)方面的工作。

一、進(jìn)一步強(qiáng)化單位的制度建設(shè)

今年我辦進(jìn)一步加強(qiáng)了單位的規(guī)章制度和考勤制度，每周都抽出半個(gè)工作日進(jìn)行學(xué)習(xí)各項(xiàng)業(yè)務(wù)知識(shí)，要求每位單位職工都要認(rèn)真做好學(xué)習(xí)筆記，同時(shí)也要求記好個(gè)人工作日的工作情況。另一方面在廉政建設(shè)方面，我辦嚴(yán)格杜絕因工作方面的原因發(fā)生的吃、拿、卡、要、報(bào)等情況，從提高個(gè)人的自身素質(zhì)建設(shè)出發(fā)，真正地發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)和黨員的先進(jìn)模范作用，使之在工作中都要從服務(wù)廣大人民群眾的根本利益為出發(fā)點(diǎn)，切實(shí)做好自身的本職工作，從而表現(xiàn)出黨員的創(chuàng)造力、凝聚力和戰(zhàn)斗力。為我市物業(yè)管理的發(fā)展做出應(yīng)有貢獻(xiàn)。

二、建立、建全單位的檔案管理工作

為保存好我辦的相關(guān)檔案資料，實(shí)行檔案統(tǒng)一管理。今年我辦按排一名專職人員到黨校學(xué)習(xí)了檔案管理，同時(shí)對(duì)近年的檔案進(jìn)行了有序整理及分類備檔，即：(1)開發(fā)建設(shè)單位確保自管的房屋;(2)使用房屋進(jìn)行抵頂維修基金的房屋;(3)欠繳維修基金的房屋;(4)維修基金繳納比較齊全的房屋;為今后工作查找資料時(shí)能夠做到及時(shí)便捷，大大地增加了工作速度和工作效率。

三、物業(yè)維修基金的管理工作

(1)、為進(jìn)一步確保物業(yè)買受人的合法權(quán)益，杜絕維修基金漏繳現(xiàn)象及開發(fā)建設(shè)單位用房屋抵交維修基金的發(fā)生，今年我辦與房產(chǎn)局通過(guò)業(yè)務(wù)上的溝通，制定了嚴(yán)禁的收繳維修基金程序，即：維修基金必須由物業(yè)買受人自已到我單位繳納，同時(shí)憑借維修基金收據(jù)到房產(chǎn)局辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，房產(chǎn)局并將維修基金收據(jù)做為要件存檔。取消了開發(fā)建設(shè)單位代收代繳維修基金的資格。

(2)、為了更好地建立維修基金賬戶明細(xì)，細(xì)化維修基金賬戶管理，今年，我辦由會(huì)計(jì)及業(yè)務(wù)管理員一起到延吉、汪清學(xué)習(xí)了維修基金管理經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)結(jié)合琿春實(shí)際情況，將維修基金賬戶以棟分設(shè)賬戶，有的并以戶分設(shè)賬戶明細(xì)。從而為今后使用維修基金準(zhǔn)備了有效的基礎(chǔ)材料。

(3)、催繳維修基金的工作：今年，在州領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行對(duì)全州各縣市收繳維修基金情況的檢查中，對(duì)琿春使用房屋進(jìn)行抵繳維修基金情況指出了不符合規(guī)定，要求整改。為此，我辦積極地向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)做出了匯報(bào)，經(jīng)研究決定，市政府向我市開發(fā)單位以通告的形式告知了整改方案。現(xiàn)正在實(shí)施當(dāng)中。

四、業(yè)主委員會(huì)的管理工作

為便于住宅小區(qū)的管理，充分體現(xiàn)業(yè)主自制原則，今年我辦又將具備條件的住宅小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)。即成立了靖源小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、金臺(tái)花園業(yè)主委員會(huì)、國(guó)聯(lián)花園業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)又重新審批了海關(guān)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，并選聘了為民物業(yè)管理有限公司進(jìn)入海關(guān)住宅小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)管理。

五、基金的使用情況

業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部管理制度范文第3篇

一、物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)之爭(zhēng)

2003年國(guó)務(wù)院了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該條例第35條規(guī)定，“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)恒和相關(guān)秩序的活動(dòng)”。就上述法律文件所使用文字分析，物業(yè)服務(wù)合同(準(zhǔn)確稱呼應(yīng)為“物業(yè)管理服務(wù)合同”)關(guān)系是典型的提供服務(wù)的商事法律關(guān)系，依照訂立的合同約定雙方基本的權(quán)利義務(wù)與責(zé)任，書面合同的約定事項(xiàng)包括“物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修基金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容”①，形成了提供服務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系特征。那么，它到底屬于什么性質(zhì)呢?學(xué)者們有不同的說(shuō)法，概括為四種，即委托合同說(shuō)、服務(wù)合同說(shuō)、混合合同說(shuō)和獨(dú)立合同說(shuō)。上述各種學(xué)者的觀點(diǎn)，都從不同的側(cè)面分析了物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)，形成了具有分歧的主張，由于難以形成共識(shí)，使司法機(jī)關(guān)也難以確定如何采納，他們只是堅(jiān)持說(shuō)既然《物權(quán)法》已經(jīng)對(duì)此合同有明確規(guī)定，其作為有名合同的一種，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)之間，形成的無(wú)疑是一種民事合同關(guān)系。我們認(rèn)為，將物業(yè)服務(wù)合同定性為獨(dú)立合同更符合其本質(zhì)特征與現(xiàn)行法律的立法精神。

二、物業(yè)服務(wù)合同定性為獨(dú)立合同之辯

我們從我國(guó)現(xiàn)行制度設(shè)計(jì)的基本框架與內(nèi)容出發(fā)，總結(jié)出物業(yè)服務(wù)合同之性質(zhì)。

1．服務(wù)事項(xiàng)的專業(yè)性。《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的服務(wù)管理事務(wù)，涉及諸多的領(lǐng)域，包括供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視設(shè)施的維護(hù)與管理，治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修、道路維修與養(yǎng)護(hù)，對(duì)于公共建筑部分的維修與養(yǎng)護(hù)，以及規(guī)范業(yè)主的影響公共利益行為等，工作職責(zé)范圍廣泛，服務(wù)事項(xiàng)細(xì)致復(fù)雜，故法律才要求“采用新技術(shù)、新方法，依賴科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平”(《物業(yè)管理?xiàng)l例》第4條)，而系統(tǒng)科學(xué)管理是提高現(xiàn)代服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)合同目的，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的基本手段。

2．獨(dú)立人格性。物業(yè)服務(wù)合同不能被解釋為委托合同，我們持這種觀點(diǎn)的理由就是，受托人以委托人的名義和費(fèi)用處理委托事務(wù)，處理受托事務(wù)的后果直接歸委托人承受。這一點(diǎn)是委托合同與行紀(jì)合同、承攬合同、居間合同等合同的重要區(qū)別。反觀物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立合同后，作為合同一方的當(dāng)事人，要以其企業(yè)獨(dú)立人格與民事主體身份對(duì)內(nèi)與對(duì)外從事管理服務(wù)。對(duì)內(nèi)場(chǎng)合，業(yè)主如逾期不交納物業(yè)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院。①對(duì)外場(chǎng)合，非本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的組織和個(gè)人，有危害業(yè)主和公共利益出現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向行政主管部門舉報(bào)，或者向人民法法院，制止違法行為，維護(hù)業(yè)主和公共財(cái)產(chǎn)利益。由此可見，獨(dú)立人格構(gòu)成了與委托合同的區(qū)別。

3．服務(wù)職責(zé)具有公益性。這種公益性又可以理解為公共性。法律中規(guī)定，“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告”。②這里，破壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境不光會(huì)影響到本小區(qū)的全體業(yè)主，甚至?xí)暗剿谛姓^(qū)域更加廣泛的居民，故這種給予制止的職責(zé)就明顯具有公益性，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出合同雙方當(dāng)事人利益的狹隘的范疇。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)立法中，也強(qiáng)調(diào)公共大廈管理負(fù)責(zé)人(相當(dāng)于我們的物業(yè)公司)于公寓大廈嚴(yán)重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者，但區(qū)分所有權(quán)人不同意重建，又不出讓所有權(quán)的場(chǎng)合，有權(quán)訴請(qǐng)法院命區(qū)分所有權(quán)人出讓其所有權(quán)。這里的“區(qū)分所有權(quán)人”就是我們的所講的業(yè)主，他們拒不轉(zhuǎn)讓的行為，并沒(méi)有危及到物業(yè)公司的利益，為何要授權(quán)物業(yè)公司訴請(qǐng)其服從大局呢?公共利益所需為最合理的解釋。要求在物業(yè)管理區(qū)內(nèi)開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健康、計(jì)劃生育等社區(qū)服務(wù)活動(dòng)，以及突發(fā)事件應(yīng)急知識(shí)的宣傳普及和應(yīng)急演練活動(dòng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助配合，③要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)和安全防范工作，④并不是物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人直接經(jīng)濟(jì)利益的相關(guān)義務(wù)，而是出于公共利益角度而施加的責(zé)任。

4．營(yíng)業(yè)方式的特殊性。前述論及支持物業(yè)服務(wù)合同為獨(dú)立合同的一個(gè)重要理由，就是強(qiáng)調(diào)其訂立程序和形式的特殊性。我們認(rèn)為，用營(yíng)業(yè)方式的特殊性可能更能夠充分表明其獨(dú)特的商業(yè)模式。我國(guó)的《物權(quán)法》與《物業(yè)管理?xiàng)l例》，都是在承認(rèn)其行業(yè)經(jīng)營(yíng)特殊性前提下，提出了對(duì)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的法律約束事項(xiàng)，設(shè)定具體的義務(wù)與相應(yīng)責(zé)任。如果將這些主要制度與管理服務(wù)方式加以概括，物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)特殊性就是有資質(zhì)專業(yè)企業(yè)向特定管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主們提供綜合的服務(wù)，服務(wù)活動(dòng)受到法律與合同雙重約束，同時(shí)又受到公益性職責(zé)的約束，政府行業(yè)主管部門因此才擁有監(jiān)督指導(dǎo)的權(quán)力。我們從國(guó)務(wù)院頒布實(shí)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明顯感受到，該條例使用“物業(yè)管理”的法律用語(yǔ)又充分表明，物業(yè)管理除雙方法律關(guān)系外尚有社會(huì)化管理、社會(huì)環(huán)境管理、物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)管理，以及物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)地與設(shè)施管理的內(nèi)容。這其中，除了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)管理是由行政部門通過(guò)職責(zé)行為和行業(yè)協(xié)會(huì)自律監(jiān)督外，上述提到的幾項(xiàng)管理功能都附屬在物業(yè)服務(wù)合同中，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理也是一種社會(huì)管理權(quán)，彌補(bǔ)的是單個(gè)所有權(quán)人的管理不便或者管理不能，構(gòu)成了準(zhǔn)社會(huì)管理的法律關(guān)系。正因?yàn)槿绱耍覀儾趴梢哉f(shuō)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和治安秩序維護(hù)同樣是物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同職責(zé)范圍。故生活中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)車輛被盜或被損壞，業(yè)主要求物業(yè)公司賠償而后者認(rèn)為不屬于其職責(zé)的說(shuō)法是完全站不住腳的，確實(shí)是其工作的職責(zé)。上述社會(huì)管理職能被商業(yè)性、有償性或經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)所吸收(這些管理責(zé)任本身已不能獨(dú)立地存在)，已無(wú)法體現(xiàn)在具體收費(fèi)項(xiàng)目的計(jì)算中。⑤

綜上所述，我們認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同具有區(qū)別于一般民事合同的獨(dú)特品格，適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)住房制度區(qū)分所有權(quán)狀況及管理之虞，形成了一種集權(quán)利行使、權(quán)利讓與和權(quán)利集束的三位一體模式，使其獨(dú)立性合同的性質(zhì)顯露無(wú)余。所謂權(quán)利行使是指業(yè)主以房屋所有權(quán)人身份，將對(duì)于物業(yè)之管理事宜相托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，構(gòu)成了合同一方當(dāng)事人，擁有訂立與解除合同，選擇物業(yè)企業(yè)的最終權(quán)利。所謂權(quán)利讓與是指某一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)自然居住環(huán)境決定了所有業(yè)主都要將物業(yè)管理與服務(wù)事宜交由簽約的物業(yè)服務(wù)企業(yè)去完成，這是一種授權(quán)性質(zhì)，排斥了其他企業(yè)提供同類服務(wù)與收取酬金的機(jī)會(huì)。所謂權(quán)利集束指的是所有業(yè)主構(gòu)成了權(quán)利體，為解決便利生活，物業(yè)管理，享受服務(wù)和保持環(huán)境的綜合問(wèn)題，大家協(xié)議而與物業(yè)服務(wù)公司達(dá)成提供服務(wù)關(guān)系，后者依照合同去屢行相應(yīng)管理與服務(wù)的義務(wù)。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)就是這種權(quán)利集束的外在形式，所有業(yè)主的權(quán)利集合成為團(tuán)體的權(quán)利。這種權(quán)利集束形式上制約著物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，但同時(shí)也制約著個(gè)別業(yè)主為了一己之利而侵害公共利益的行為。由物業(yè)公司對(duì)于個(gè)別業(yè)主違反管理公約，違反法律法規(guī)行為的制止，就充分地體現(xiàn)了對(duì)抗管理異化行為的功能。

三、澄清物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)之利

理論上澄清物業(yè)服務(wù)合同之性質(zhì)，使其獨(dú)立性得到彰顯，突出在現(xiàn)實(shí)生活中對(duì)于物業(yè)管理秩序的極大促進(jìn)功能，具有十分重大的意義。

1．能夠保證物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)擁有清晰的合同主體身份。現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的法律關(guān)系的基本立場(chǎng)，業(yè)主大會(huì)的主導(dǎo)作用極強(qiáng)，采用的是業(yè)主中心主義。這種立法模式在立法當(dāng)時(shí)有客觀條件，法規(guī)重在保障業(yè)主們的經(jīng)濟(jì)利益。然而，今天的物業(yè)管理服務(wù)中，物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)濟(jì)利益受到來(lái)自業(yè)主的侵害是常態(tài)，賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)的諸多合同義務(wù)與法律責(zé)任，在缺乏對(duì)于業(yè)主行為的有效約束下，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)資金缺乏，管理受經(jīng)費(fèi)制約，業(yè)主則以種種借口拒絕與拖延繳費(fèi)，產(chǎn)生物業(yè)棄管也就毫不奇怪了。出現(xiàn)這一系列問(wèn)題的癥結(jié)，恰恰在于對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)企業(yè)的法律地位缺乏準(zhǔn)確定位。我們認(rèn)為，必須使法律主旨中的業(yè)主中心主義轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)企業(yè)中心主義，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理職能具有的核心價(jià)值。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主之間具有根本利益的一致性，不應(yīng)當(dāng)是矛盾沖突的，發(fā)生對(duì)立一定是某些環(huán)節(jié)上出了問(wèn)題。什么問(wèn)題呢?就是物業(yè)企業(yè)沒(méi)有被賦予相應(yīng)的管理職權(quán)及身份。因?yàn)楣芾砺殭?quán)被保留在業(yè)主手中，致使侵害了公共管理秩序和其他業(yè)主的共同利益行為無(wú)法被制止(如私搭亂建、破壞綠地、拒交物業(yè)費(fèi))。物業(yè)公司多沒(méi)有相應(yīng)的管理措施，而業(yè)主的傳統(tǒng)的搭便車心理，中庸思想與厭訟習(xí)慣，造成了違法行為長(zhǎng)期得不到糾正。正是因?yàn)槲飿I(yè)公司被置于業(yè)主的相對(duì)立的身份與地位，法律更加關(guān)注于物業(yè)公司侵害業(yè)主利益或者履行職責(zé)不到位，卻忽視了業(yè)主侵權(quán)行為或違法行為的嚴(yán)重危害性。所以我們推崇物業(yè)公司中心主義的理念，就要回歸業(yè)主整體利益與物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理職責(zé)之間的內(nèi)在和諧，把物業(yè)公司視為對(duì)抗個(gè)別侵害公共利益業(yè)主的合法主體，通過(guò)明確授權(quán)方式使物業(yè)公司擁有管理的權(quán)利。

2．能夠把物業(yè)管理的公共性特征變成加強(qiáng)管理的道義性依據(jù)。物業(yè)服務(wù)不應(yīng)當(dāng)單純地定性為企業(yè)營(yíng)利性的商業(yè)運(yùn)作模式，其中必然要包含社會(huì)管理，公民自治和公共服務(wù)的內(nèi)涵在其中。物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中孕育著非純粹營(yíng)利性的成份，這正是我們強(qiáng)調(diào)是獨(dú)立合同的重要論據(jù)之一。目前在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域出現(xiàn)的大量問(wèn)題與法律糾紛，很多就是對(duì)這種公共性本質(zhì)缺乏正確認(rèn)識(shí)，致使很多本來(lái)很簡(jiǎn)單的問(wèn)題復(fù)雜化、扭曲化，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)與代表現(xiàn)代社會(huì)管理的方向被抹煞了。諸如，物業(yè)服務(wù)具有社會(huì)管理功能這一點(diǎn)就被忽視，似乎物業(yè)服務(wù)企業(yè)就是有償服務(wù)的“管家婆”，不過(guò)是收收發(fā)發(fā)、打掃垃圾、園林綠化和電器維修，相當(dāng)于集合了的服務(wù)“員”。于是乎，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各種事務(wù)性工作都單純用收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量來(lái)衡量，社會(huì)管理被抽去了。現(xiàn)代社會(huì)物業(yè)管理社會(huì)化是發(fā)展方向和趨勢(shì)，它能極大地增加業(yè)主們從事其本職社會(huì)職業(yè)的時(shí)間，帶來(lái)節(jié)約低碳的現(xiàn)代生活，提高社會(huì)財(cái)富的使用效能。解決了思想認(rèn)識(shí)問(wèn)題，就應(yīng)當(dāng)檢討我們現(xiàn)行法律制度，消除在物業(yè)管理公共性問(wèn)題上的種種制度，達(dá)到在社會(huì)管理、公民自治與小區(qū)物業(yè)管理相互促進(jìn)方面的創(chuàng)新。例如，地方政府應(yīng)當(dāng)將小區(qū)治安防范建設(shè)納到城市治安規(guī)劃中，進(jìn)行必要的投入，安裝監(jiān)控設(shè)備。居民委員會(huì)履職與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成良性互動(dòng)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)還可以通過(guò)自律措施去提高服務(wù)水平。

3．能夠?yàn)閱涡辛⒎ㄌ峁├碚撝巍Ｒ?guī)范目前物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)及物業(yè)管理行為，保護(hù)業(yè)主利益的法律文件，主要是2003年國(guó)務(wù)院頒布施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該法已經(jīng)實(shí)施了八年時(shí)間。各地方制定的有關(guān)的地方性法規(guī)，以實(shí)施細(xì)則面目出現(xiàn)，與《條例》大同小異，沒(méi)有太多的制度創(chuàng)新，應(yīng)該通盤地加以調(diào)整與完善。建議制定《中華人民共和國(guó)物業(yè)服務(wù)法》，提高物業(yè)服務(wù)相關(guān)立法的位階，形成規(guī)范物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系的國(guó)家性基本法。在這個(gè)基本法中，要十分明確地建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)中心主義模式，徹底地提升物業(yè)公司的法律地位，改變業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的對(duì)立地位，強(qiáng)調(diào)合同訂立就是授權(quán)物業(yè)公司以公共管理權(quán)。業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司違約行為的制約權(quán)仍然不能松動(dòng)，但必須采用集體行使的方式，不允許用拒繳物業(yè)費(fèi)來(lái)表示對(duì)服務(wù)不滿。物業(yè)公司得代表全體業(yè)主利益追究個(gè)別業(yè)主侵害公共利益的行為，擁有代位訴訟請(qǐng)求權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部管理制度范文第4篇

關(guān)于客服工作計(jì)劃通用范文   根據(jù)×城市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，××物業(yè)管理有限公司正面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，為贏得市場(chǎng)，提升品牌，樹立××物業(yè)新形象，不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通和合作，不斷增進(jìn)與業(yè)主之間了解，滿足業(yè)主的需求，不斷提高管理處的業(yè)主滿意度，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)上崗機(jī)制，以最小的成本為公司獲取最大的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益，特此擬定管理處工作計(jì)劃：

  一﹑充分發(fā)揮××物業(yè)公司的團(tuán)結(jié)協(xié)作精神，調(diào)動(dòng)員工的主觀能動(dòng)性和增強(qiáng)主人翁意識(shí)。

  1﹑每半月召開一次工作例會(huì)，在總結(jié)工作的同時(shí)，積極充分聽取基層員工的呼聲﹑

  意見或合理化建議或批評(píng)。

  2﹑不定期開展團(tuán)隊(duì)活動(dòng)。組織員工進(jìn)行愛衛(wèi)生﹑愛護(hù)小區(qū)周邊環(huán)境的宣傳等活動(dòng)，增強(qiáng)員工的凝聚力和向心力。

  二﹑轉(zhuǎn)變思想，端正態(tài)度，牢樹為業(yè)主（住戶）服務(wù)意識(shí)。

  轉(zhuǎn)變守舊走老路，凡事“等﹑要﹑靠”的思想，樹立以業(yè)主為中心全新的服務(wù)理念。

  三﹑激活管理機(jī)制

  1﹑管理處實(shí)行內(nèi)部分工逐級(jí)負(fù)責(zé)制，即各部門員工崗位分工明確，各司其職，各盡其能，直接向主管負(fù)責(zé)，主管直接向主任負(fù)責(zé)，必要時(shí)各主管與管理處負(fù)責(zé)人簽訂《管理目標(biāo)責(zé)任書》。

  2﹑管理處實(shí)行定時(shí)值班制，改變工作作風(fēng)，提高辦事效率，向業(yè)主公布管理處常設(shè)（報(bào)修）電話，全方位聆聽業(yè)主的聲音。

  3﹑制定切實(shí)可行的管理措施，推行“首問(wèn)責(zé)任制”。

  4﹑健全完善管理處規(guī)章制度，如管理處員工守則、崗位責(zé)任制、績(jī)效考核制度、內(nèi)部員工獎(jiǎng)懲制度等。

  5﹑月績(jī)效考核工作盡量量化，建立激勵(lì)機(jī)制和健全績(jī)效考核制，根據(jù)員工工作表現(xiàn)、工作成績(jī)、崗位技能等做到獎(jiǎng)勤罰懶，激勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)。

  6﹑完善用人制度，競(jìng)爭(zhēng)上崗，末位淘汰。真正為勤奮工作、表現(xiàn)出色、能力出眾的員工提供發(fā)展的空間與機(jī)會(huì)。

  7﹑加強(qiáng)內(nèi)部員工隊(duì)伍管理，建設(shè)高效團(tuán)隊(duì)，增強(qiáng)管理處員工的凝集力。

  四﹑嚴(yán)格管理，提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。

  1﹑小區(qū)業(yè)主向政府物業(yè)主管部門有效投訴為零；向物業(yè)公司主管部門有效投訴為2%，投訴處理回訪率100%。

  2﹑小區(qū)業(yè)主對(duì)服務(wù)工作的滿意率達(dá)90%以上。

  3﹑急修及時(shí)，返工﹑返修率不高于2%。

  4﹑治安﹑車輛﹑消防管理無(wú)重大管理責(zé)任事故發(fā)生。

  5﹑房屋本體及設(shè)施、設(shè)備按計(jì)劃保養(yǎng)，運(yùn)行正常，無(wú)管理責(zé)任事故發(fā)生。

  6﹑管理處擬由業(yè)主委員會(huì)成立社區(qū)文化活動(dòng)小組，負(fù)責(zé)開展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)；充分利用宣傳欄出一些內(nèi)容涉及物業(yè)管理法規(guī)、典型個(gè)案、報(bào)刊摘要等內(nèi)容的板報(bào)。

  7﹑本年度記錄﹑資料保存完整，及時(shí)歸檔。

  8﹑物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率達(dá)98%以上；物業(yè)管理報(bào)告每年度向業(yè)主公布一次。

  五﹑加大培訓(xùn)力度，注重培訓(xùn)效果。

  管理處挑選精兵強(qiáng)將，成立以主任為主的培訓(xùn)實(shí)施小組,對(duì)新入職及在職員工進(jìn)行培訓(xùn)：

  1.新入職培訓(xùn)

  為新招員工提供的基本知識(shí)和基本操作技能的培訓(xùn)。培訓(xùn)的目的是使新員工了解公司的基本情況(如企業(yè)宗旨、企業(yè)精神、企業(yè)的歷史、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì))，熟悉公司的各項(xiàng)規(guī)章制度(如考勤制度，獎(jiǎng)懲制度、考核制度等)，掌握基本的服務(wù)知識(shí)(如職業(yè)思想、行為規(guī)范、語(yǔ)言規(guī)范、禮貌常識(shí)等)，掌握崗位工作的具體要求(如崗位責(zé)任制、業(yè)務(wù)技能、工作流程與要求、操作要領(lǐng)等)。通過(guò)職前培訓(xùn)可以使新招員工熟悉和適應(yīng)新的工作環(huán)境并掌握必要的工作技能。

  崗前培訓(xùn)內(nèi)容：公司規(guī)章制度、《員工手冊(cè)》、《員工禮儀規(guī)范》、公司的發(fā)展史、公司的規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)理念、公司的組織機(jī)構(gòu)、員工職業(yè)道德、敬業(yè)精神、消防安全知識(shí)、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)等內(nèi)容。

  2.在職培訓(xùn)

  培訓(xùn)內(nèi)容：

  1、××物業(yè)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度

  2、××公司的《員工手冊(cè)》

  3、企業(yè)發(fā)展、公司規(guī)劃、公司理念、組織機(jī)構(gòu)

  4、各部門相關(guān)的專業(yè)知識(shí)

  通過(guò)以上培訓(xùn)內(nèi)容來(lái)加強(qiáng)員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力。

  六、 提升××物業(yè)服務(wù)品牌，樹優(yōu)質(zhì)服務(wù)新形象。

  1、人力資源整合，根據(jù)管理處工作需要，適當(dāng)將部分崗位職能合并，實(shí)現(xiàn)因才設(shè)崗，因才定崗的復(fù)合型人才管理機(jī)制。

  2、客戶服務(wù)：繼續(xù)貫徹執(zhí)行《員工手冊(cè)》，注重規(guī)范員工服務(wù)禮儀、工作效率和服務(wù)質(zhì)量，為顧客提供溫馨、禮貌、熱情、安全、舒適的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

  3、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：按機(jī)電運(yùn)行和維修分工的原則，對(duì)小區(qū)所有的機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行層層落實(shí)，做到物有所管、管有成效、保質(zhì)增質(zhì)。確保小區(qū)的供配電、給排水、水泵、消防等正常運(yùn)行，做到周、月、季度保養(yǎng)有計(jì)劃，有落實(shí)，杜絕發(fā)生重大安全責(zé)任事故。

  4、清潔綠化管理：清潔綠化部門要發(fā)揚(yáng)主人翁精神，增強(qiáng)責(zé)任心和使命感，形成團(tuán)隊(duì)凝聚力，落實(shí)主管追究主問(wèn)制。另外要對(duì)清潔綠化加大監(jiān)管力度，力爭(zhēng)在此方面有較大的改觀。

  5、資料管理：嚴(yán)格按照檔案管理規(guī)定。另外，擬想對(duì)業(yè)主資料、業(yè)委會(huì)資料進(jìn)行較徹底的分類整理，做到目錄清晰，檢索方便，樓層各住戶資料袋裝化，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理，同時(shí)制定完善資料的保密制度、借查等規(guī)章制度。

  6、車輛管理：對(duì)進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行嚴(yán)格管理，逐步實(shí)現(xiàn)業(yè)主車輛按固定車位停放；臨時(shí)車輛采用臨時(shí)收費(fèi)管理；對(duì)需要保管的車輛采取保管措施，簽訂車輛保管合同，車主支付保管費(fèi)。

  7、安全、消防管理：加強(qiáng)對(duì)保安員應(yīng)知應(yīng)會(huì)、禮儀、管理技能、溝通技巧、應(yīng)急突發(fā)事件的處理等的培訓(xùn)，完善標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，對(duì)外來(lái)人員（裝修人員）進(jìn)出識(shí)別登記、出租屋的登記、住戶搬運(yùn)、等管理工作，要求保安員對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主熟知度達(dá)80%左右。消防設(shè)施設(shè)備的檢查由保安員進(jìn)行檢查，維修保養(yǎng)由維修工進(jìn)行。

  七、開展多種經(jīng)營(yíng)與措施

  管理處將加大對(duì)欠款業(yè)主的催交力度,有選擇地對(duì)頑固業(yè)戶采取一定措施,每月統(tǒng)計(jì), 落實(shí)到人。另外，管理處將采取如下系列措施,開展多元化經(jīng)濟(jì)，努力創(chuàng)建“社區(qū)經(jīng)濟(jì)圈”，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)管理費(fèi)收支平衡。

  1、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，管理處成立房屋出租中介服務(wù)中心和成立便民服務(wù)點(diǎn)，制定相關(guān)制度和有效措施，定人定崗，把業(yè)主委托代為出租的房屋及便民服務(wù)統(tǒng)一搞活管好。

  2、利用廣場(chǎng)地面資源，對(duì)在小區(qū)內(nèi)合法、方便顧客為前提的擺點(diǎn)商家以臨時(shí)占有使用場(chǎng)地的，適當(dāng)收取一定費(fèi)用。

  3、節(jié)約管理成本，減少不必要的開支。嚴(yán)格控制辦公用品的`采購(gòu)與支出。

  4、修訂管理處有償服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，增加有償服務(wù)項(xiàng)目。

  八、其它工作。

  1、關(guān)注、督促房地產(chǎn)公司對(duì)小區(qū)屋面防水、供暖工程遺留問(wèn)題的解決。

  2、充分利用轄區(qū)派出所治安群防群治，建立完善聯(lián)防預(yù)警機(jī)制。

  ××管理處

  ××××年××月

  關(guān)于客服工作計(jì)劃通用范文

  xx 狠抓團(tuán)隊(duì)的內(nèi)部建設(shè)，工作紀(jì)律。

  2、 定期思想交流總結(jié)。

  3、 建立經(jīng)理信箱，接受各員工建議，更好的為業(yè)主服務(wù)。

  4、 完善管理制度，根據(jù)工作標(biāo)準(zhǔn)，擬定操作標(biāo)準(zhǔn)。

  5、 人員的招聘、培訓(xùn)。

  6、 樓宇的驗(yàn)收內(nèi)容、實(shí)地的考察學(xué)習(xí)。

  7、 交房工作的準(zhǔn)備、實(shí)施。

  8、 空置單位的管理及代租代售業(yè)務(wù)。

  9、 完善業(yè)主檔案。

  xxx 費(fèi)用的收取及催繳。

  xx、 處理業(yè)主投訴咨詢問(wèn)題及跟進(jìn)工作，建立回訪制度。

  xx、 組織學(xué)習(xí)培訓(xùn)，提高員工的工作水平、服務(wù)質(zhì)量。

  xx、 定期走訪，征求業(yè)主意見，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。

  xx、 組織開展社區(qū)文化活動(dòng)及業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)。

  xx、 負(fù)責(zé)辦理入住、驗(yàn)房，交房、裝修的全部手續(xù)。

  xx、 簽訂物業(yè)服務(wù)合同、裝修協(xié)議等文書。

  xx、 根據(jù)業(yè)主要求開展其他有chang服務(wù)。

  xx、 監(jiān)督檢查各部門的服務(wù)質(zhì)量，對(duì)不合格的服務(wù)及時(shí)進(jìn)行整改。

  xx、 定期召開各部門服務(wù)質(zhì)量評(píng)定會(huì)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。

  2xx 領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

  關(guān)于客服工作計(jì)劃通用范文

  自去年12月份組織架構(gòu)調(diào)整以來(lái)，御苑區(qū)的日常工作在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下順利開展，在清潔、綠化工作方面的質(zhì)量能有明顯的改善與提高，但在小區(qū)車輛秩序的管理、公共設(shè)施設(shè)備維保的管理、部門內(nèi)部隊(duì)伍的培訓(xùn)建設(shè)等方面仍然較薄弱。

  對(duì)我個(gè)人來(lái)講，一直在物業(yè)客服線上工作，接觸工作主要以客戶投訴處理、內(nèi)外溝通協(xié)調(diào)以及社區(qū)文化活動(dòng)為主，對(duì)其他部門在技術(shù)操作、內(nèi)部管理方面的知識(shí)掌握不夠全面，尤其是對(duì)工程、保安在工作的細(xì)化管理上更是弱項(xiàng)，今年將是我們物業(yè)工作全面提升的一年，我將針對(duì)欠缺與不足努力補(bǔ)上，全面提高，跟上公司的發(fā)展需求。特制定了如下計(jì)劃：

  一、全面實(shí)施規(guī)范化管理

  在原有基礎(chǔ)上修定各部門工作手冊(cè)，規(guī)范工作流程，按工作制度嚴(yán)格執(zhí)行，加大制度的執(zhí)行力度，讓管理工作有據(jù)可依。并規(guī)范管理，健全各式檔案，將以規(guī)范表格記錄為工作重點(diǎn)，做到全面、詳實(shí)有據(jù)可查。

  二、執(zhí)行績(jī)效考核工作，提高服務(wù)工作質(zhì)量

  以績(jī)效考核指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，明確各級(jí)工作職責(zé)，責(zé)任到人，通過(guò)檢查、考核，真正做到獎(jiǎng)勤罰懶，提高員工的工作熱情，促進(jìn)工作有效完成。

  三、強(qiáng)化培訓(xùn)考核制度

  根據(jù)公司培訓(xùn)方針，制定培訓(xùn)計(jì)劃，提高服務(wù)意識(shí)、業(yè)務(wù)水平。有針對(duì)性的開展崗位素質(zhì)教育，促進(jìn)員工愛崗敬業(yè)，服務(wù)意識(shí)等綜合素質(zhì)的提高。對(duì)員工從服務(wù)意識(shí)、禮儀禮貌、業(yè)務(wù)知識(shí)、應(yīng)對(duì)能力、溝通能力、自律性等方面反復(fù)加強(qiáng)培訓(xùn)，并在實(shí)際工作中檢查落實(shí)，提高管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，提高員工隊(duì)伍的綜合素質(zhì)，為公司發(fā)展儲(chǔ)備人力資源。

  四、結(jié)合小區(qū)實(shí)際建立嚴(yán)整的安防體系

  從制度規(guī)范入手，責(zé)任到人，并規(guī)范監(jiān)督執(zhí)行，結(jié)合績(jī)效考核加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，加大對(duì)小區(qū)住戶安防知識(shí)的宣傳力度，打開聯(lián)防共治的局面。

  五、完善日常管理，開展便民工作，提高住戶滿意度

  以制度規(guī)范日常工作管理，完善小區(qū)樓宇、消防、公共設(shè)施設(shè)備的維保，讓住戶滿意，大力開展家政清潔、花園養(yǎng)護(hù)、水電維修等xx，在給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

  六、根據(jù)公司年度統(tǒng)籌計(jì)劃，開展社區(qū)文化活動(dòng)，創(chuàng)建和諧社區(qū)。

  根據(jù)年度工作計(jì)劃，近階段的工作重點(diǎn)是：

  1、根據(jù)營(yíng)運(yùn)中心下發(fā)的《設(shè)備/設(shè)施規(guī)范管理制度》、《電梯安全管理程序》等制度規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行，逐項(xiàng)整改完善，按實(shí)施日期落實(shí)到位。

  2、根據(jù)《績(jī)效考核制度》中日常工作考核標(biāo)準(zhǔn)組織各部門員工培訓(xùn)學(xué)習(xí)，明確崗位工作要求。

  3、擬定車輛臨停收費(fèi)可行性方案。

  4、配合運(yùn)營(yíng)中心"溫馨社區(qū)生活剪影"等社區(qū)文化活動(dòng)的開展，組織相關(guān)部門做好準(zhǔn)備工作。

業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部管理制度范文第5篇

一、主要工作成效及做法

1、強(qiáng)化開發(fā)管理，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展

2013年，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管緊緊圍繞“市場(chǎng)繁榮，秩序規(guī)范、品質(zhì)優(yōu)良”的工作要求，堅(jiān)持培育市場(chǎng)和規(guī)范秩序兩手抓，力促我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一是完善管理制度。出善了開發(fā)項(xiàng)目資本金、項(xiàng)目開發(fā)手冊(cè)、預(yù)售資金監(jiān)管、開發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)和交房標(biāo)準(zhǔn)承諾書等八項(xiàng)管理制度，并將國(guó)家、省、市、縣四級(jí)30個(gè)文件法規(guī)等匯編成冊(cè)，下發(fā)到每個(gè)開發(fā)企業(yè)，力促行業(yè)規(guī)范。二是堅(jiān)持培育市場(chǎng)。支持本地房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，組織開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人及專業(yè)人員有針對(duì)性的外出觀摩學(xué)習(xí)，力促房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)品質(zhì)提升。三是加大違規(guī)行為查處力度。4月底，我們根據(jù)工作安排，對(duì)在臨從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)和其開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行了專項(xiàng)檢查。檢查的具體內(nèi)容為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)制度、售樓公示制度、預(yù)售資金監(jiān)管制度、房屋品質(zhì)與承諾制度、預(yù)售許可和預(yù)售備案制度、從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)和員工個(gè)人信用信息資料采集錄入等制度和工作的落實(shí)情況，做到有的放矢。對(duì)檢查出的問(wèn)題要求開發(fā)企業(yè)限期整改，整改不到位的，一律嚴(yán)肅查處，絕不姑息，嚴(yán)厲打擊違規(guī)預(yù)售、違規(guī)交房等違規(guī)行為。上半年，共查處違規(guī)預(yù)售3起，違規(guī)交房7起。四是促進(jìn)行業(yè)自律。完成了縣第二屆房協(xié)換屆，積極發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的橋梁和紐帶作用，加強(qiáng)行業(yè)交流與自律，提升開發(fā)企業(yè)素質(zhì)。五是加大信息化建設(shè)力度。將商品房預(yù)售資金監(jiān)管、商品房網(wǎng)上合同簽約等內(nèi)容納入我縣房地產(chǎn)信息化管理系統(tǒng)，系統(tǒng)開通后，將有效加大商品房預(yù)售資金監(jiān)管及商品房合同備案監(jiān)管力度，避免出現(xiàn)“爛尾樓”、“一房多賣”等情況的發(fā)生。六是構(gòu)建市場(chǎng)誠(chéng)信體系。建立健全了開發(fā)企業(yè)信用檔案制度。對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為和管理情況進(jìn)行認(rèn)真核查，對(duì)不符合法定條件或有嚴(yán)重不良經(jīng)營(yíng)行為的企業(yè)堅(jiān)決予以清出。同時(shí)，建立群眾舉報(bào)及網(wǎng)上舉報(bào)機(jī)制，接受社會(huì)各界的監(jiān)督。七是嚴(yán)格資質(zhì)把關(guān)。在對(duì)全縣所有開發(fā)企業(yè)進(jìn)行調(diào)查摸底，了解各企業(yè)基本情況的基礎(chǔ)上，逐步建立和完善資質(zhì)管理的制度和程序。通過(guò)以上措施，2013年，我縣房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展，全年預(yù)計(jì)可開工面積25萬(wàn)平方米，竣工面積20萬(wàn)平方米。元-6月，新開工面積16萬(wàn)平方米；預(yù)售面積6.92萬(wàn)平方米；實(shí)施預(yù)售許可9宗；辦理商品房備案登記672宗；銷售面積8萬(wàn)平方米。

2、強(qiáng)化矛盾調(diào)處，東站問(wèn)題化解穩(wěn)步推進(jìn)

①澄清了違規(guī)事實(shí)

經(jīng)過(guò)近半年的扎實(shí)工作，現(xiàn)安福東站涉案群體大局基本穩(wěn)定，處置工作基本按照東站房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉穩(wěn)問(wèn)題處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組的工作要求穩(wěn)步推進(jìn)，已基本澄清了“一房多賣”和雙重登記的違規(guī)情況。

②澄清了負(fù)債底子

圍繞房屋銷售對(duì)象，采用清理購(gòu)房合同、接待業(yè)主投訴、詢問(wèn)當(dāng)事人等多種方式，對(duì)安福東站3-6#樓212套住宅，207間商鋪，按照“一房一戶一檔”原則，收集相關(guān)資料，分戶建立檔案。在公安機(jī)關(guān)的大力配合下，安福東站項(xiàng)目與商品房有直接關(guān)系的債務(wù)情況已基本核查清楚。

③明晰了產(chǎn)權(quán)歸屬

按照“登記程序合規(guī)的對(duì)象（含合同備案、預(yù)告登記、抵押登記），無(wú)一房多賣的房屋按合同約定和登記程序辦理。涉及一房多賣的房屋按照目前已入住的對(duì)象優(yōu)先，目前未入住的按在房管局登記對(duì)象優(yōu)先，購(gòu)房戶同在房管局登記，以預(yù)告登記優(yōu)先；購(gòu)房戶均未在房管局登記，以合同簽訂時(shí)間在前對(duì)象優(yōu)先。涉嫌高息借款對(duì)象，經(jīng)公安機(jī)關(guān)偵查認(rèn)定正本清源后，依法解除購(gòu)房合同，維護(hù)正常合法債權(quán)，房屋不予確權(quán)；以工程建筑、材料尾欠款轉(zhuǎn)成購(gòu)房的，按房管局正常登記予以確認(rèn)”的確權(quán)原則，目前有208套住宅，163間商鋪已經(jīng)確權(quán)到位。剩4套住宅，44間商鋪暫緩確權(quán)。

④確定了債務(wù)清償原則

本著對(duì)與房屋有關(guān)的債權(quán)債務(wù)予以重點(diǎn)保護(hù)、優(yōu)先清償?shù)脑瓌t，按以下三種方式進(jìn)行清償：一是債轉(zhuǎn)股清償。對(duì)社會(huì)借款對(duì)象，優(yōu)先考慮債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)，政府出臺(tái)優(yōu)惠政策，確保開發(fā)企業(yè)承債接盤和后續(xù)開發(fā)；二是實(shí)物清償。經(jīng)公安機(jī)關(guān)偵查剝離高息借款后的真正購(gòu)房戶，實(shí)行房屋清償；三是現(xiàn)金清償。在前兩個(gè)方式還不能清償?shù)那闆r下，力爭(zhēng)三年內(nèi)，采用現(xiàn)金清償?shù)姆绞教幚硗戤叀?/p>

⑤做好了后續(xù)開發(fā)前期準(zhǔn)備

一是臨四線35KV電線桿移位已經(jīng)完成；二是65畝用地手續(xù)報(bào)批前期準(zhǔn)備工作已經(jīng)完成，預(yù)計(jì)7月底完成土地報(bào)建工作，力爭(zhēng)九月底開始動(dòng)工建設(shè)。

3、關(guān)注民生重點(diǎn)，實(shí)事辦理穩(wěn)步推進(jìn)

①棚戶區(qū)改造穩(wěn)步推進(jìn)。按照市、縣為民辦實(shí)事任務(wù)指標(biāo)，今年我局的棚戶區(qū)改造任務(wù)為150戶，面積12116平方米，分為金澤豪庭、頂春園、金牛嶺三個(gè)項(xiàng)目，均采取實(shí)物安置方式。目前，金澤豪庭項(xiàng)目完成了拆遷任務(wù)，已動(dòng)工建設(shè)；金牛嶺及頂春苑項(xiàng)目主體工程建設(shè)現(xiàn)已完工，預(yù)計(jì)年底可入住。

②敞開式小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范工作穩(wěn)步推進(jìn)。按照我縣縣城區(qū)敞開式小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范五年工作規(guī)劃，2013年我們將做好文福小區(qū)、商業(yè)花園二個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)范工作。目前，我們已與小區(qū)所在社區(qū)取得了聯(lián)系，貼出了通告，其中，文福小區(qū)已召開業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)，商業(yè)花園正在籌備業(yè)主大會(huì)。

③公房改危工作提上議事日程。目前正在籌備公房改危前期準(zhǔn)備工作，包括項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃和申報(bào)立項(xiàng)等，力爭(zhēng)擠進(jìn)住房保障公租房建設(shè)指標(biāo)籠子，實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)保值增值。

4、突出職能完善，房屋征收工作穩(wěn)步推進(jìn)

一是組建了我縣征收隊(duì)伍。二是提請(qǐng)縣政府出臺(tái)了我縣《關(guān)于做好國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作的通知》。三是啟動(dòng)了我縣濱河路上游防汛道路建設(shè)項(xiàng)目國(guó)有土地上房屋征收工作。該征收項(xiàng)目嚴(yán)格按程序?qū)嵤?jì)劃征收建筑面積818.12平方米，目前已征收310平方米。

5、強(qiáng)化內(nèi)部管理，日常工作穩(wěn)步推進(jìn)

①信息化建設(shè)有新發(fā)展

我們按照市局“聯(lián)網(wǎng)、兼容、提質(zhì)”的信息化建設(shè)要求，啟動(dòng)了我縣房地產(chǎn)信息化管理系統(tǒng)建設(shè)。該系統(tǒng)包括房屋登記信息、測(cè)繪成果管理、從業(yè)主體管理、商品房網(wǎng)上簽約備案、存量房網(wǎng)上簽約備案、房屋專項(xiàng)維修資金管理、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等子系統(tǒng)。目前，已制定了具體實(shí)施方案，通過(guò)了財(cái)政中心評(píng)審，已進(jìn)入招標(biāo)程序，預(yù)計(jì)九月份可啟動(dòng)商品房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，明年可全部建成。

②產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理有新提高

按照“規(guī)范、簡(jiǎn)化、精準(zhǔn)”的工作要求，對(duì)縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦證質(zhì)量予以規(guī)范，確保登記辦證準(zhǔn)確率100%。與此同時(shí)，切實(shí)轉(zhuǎn)變觀念，推行標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，提高行政效能。截至6月底，全縣共完成所有權(quán)登記932宗，他項(xiàng)權(quán)利登記966宗，測(cè)繪面積14.41萬(wàn)平方米，白蟻預(yù)防面積11.6萬(wàn)平方米，滅治面積0.92萬(wàn)平方米。

③租賃管理有新舉措

針對(duì)租賃管理這個(gè)薄弱環(huán)節(jié)，與縣公安局、縣工商局等有關(guān)部門聯(lián)合辦公，嚴(yán)格堅(jiān)持憑房屋租賃許可證在公安辦理居住證和在工商辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照制度。全面展開對(duì)全縣出租房屋情況的摸底調(diào)查登記，目前，初步統(tǒng)計(jì)全縣共有出租房屋2900宗，辦理租賃許可證24個(gè)，收取租賃管理費(fèi)1.9萬(wàn)元。

④物業(yè)管理有新機(jī)制

一是新出臺(tái)了我縣物業(yè)保修金制度，著力推進(jìn)物業(yè)管理專業(yè)化和規(guī)范化。二是積極聯(lián)系規(guī)劃部門，在進(jìn)行規(guī)劃方案審批時(shí)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位按規(guī)定在設(shè)計(jì)圖紙上明確標(biāo)示各類公共用房的位置、面積、用途及專用或公共屬性，并在規(guī)劃審批文件中予以說(shuō)明。三是實(shí)行物業(yè)管理綜合驗(yàn)收制度，并制定了物業(yè)管理綜合驗(yàn)收規(guī)范性文本。四是強(qiáng)化維修資金管理。截至今年6月底，全縣共歸集維修資金2159.25余萬(wàn)元。

6、堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧，中心工作穩(wěn)步推進(jìn)

一是大力開展招商引資活動(dòng)。今年，我們按照縣委、縣政府工作要求，把招商引資工作擺在更加突出的位置，分解任務(wù)，人人肩上壓擔(dān)子；召開會(huì)議，集思廣益出點(diǎn)子，聯(lián)系親朋，多種途徑找路子。截至6月，共引進(jìn)項(xiàng)目1個(gè)，引資額度為5000萬(wàn)元，目前已到位1000萬(wàn)元。

二是大力開展優(yōu)化環(huán)境工作。全面落實(shí)縣委、縣政府優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境和干部作風(fēng)建設(shè)“雙十禁令”，對(duì)招商引資項(xiàng)目，工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目堅(jiān)持特事審批及一事一議制度，嚴(yán)格堅(jiān)持首問(wèn)負(fù)責(zé)、首錯(cuò)免罰、限時(shí)辦結(jié)制等，而且在規(guī)費(fèi)的收繳上嚴(yán)格按照縣里出臺(tái)的優(yōu)惠政策落實(shí)到位。

三是大力開展進(jìn)村入戶活動(dòng)。按照縣委、縣政府相關(guān)工作要求，專門召開局辦公會(huì)研究此項(xiàng)工作，堅(jiān)持與其他工作同部署、同調(diào)度。成立了專門的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由黨組書記牽頭，常務(wù)副局長(zhǎng)負(fù)責(zé)具體工作的安排與調(diào)度，辦公室、財(cái)務(wù)室等相關(guān)股室為小組成員，歐明耀同志任工作專干。由財(cái)務(wù)室安排一定的工作經(jīng)費(fèi)，從人員、經(jīng)費(fèi)方面予以保障，確保活動(dòng)有序推進(jìn)。

四是大力開展綜治維穩(wěn)工作。一是健全機(jī)制。按照縣政法委相關(guān)工作要求，將工作內(nèi)容進(jìn)行分解，除行文明確責(zé)任到人外，還納入股所和個(gè)人目標(biāo)考核管理，并根據(jù)工作需要，安排了一定的工作經(jīng)費(fèi)，確保工作順利開展。二是完善陣地。利用局網(wǎng)站、宣傳櫥窗、會(huì)議等多載體進(jìn)行工作宣傳，強(qiáng)化干部職工的安全責(zé)任意識(shí)。三是定期開展大排查。每季度對(duì)機(jī)關(guān)、國(guó)有直管公房進(jìn)行安全大檢查。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的一般性安全隱患及時(shí)處理，重大安全隱患報(bào)局班子集體研究后處理。節(jié)假日前期，向全縣所有國(guó)有直管租住戶發(fā)放溫馨提示，注意用水、用電、用火安全，確保不發(fā)生任何安全責(zé)任事故。與此同時(shí)，計(jì)劃生育、滿意政府建設(shè)等中心工作也齊頭并進(jìn)，嚴(yán)格按相關(guān)部門的要求有序推進(jìn)。

二、存在的問(wèn)題

雖然上半年我們做了一些工作，但我們也清醒的認(rèn)識(shí)到還存在不少問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：一是東站項(xiàng)目違規(guī)問(wèn)題處理償債壓力大，維護(hù)穩(wěn)定難度大；二是國(guó)有土地上房屋征拆任務(wù)重，難度大；三是房地產(chǎn)開工面積大，監(jiān)管難度大；四是物業(yè)管理任務(wù)重，規(guī)范管理難度大；五是少數(shù)干部職工敬畏意識(shí)不強(qiáng)，創(chuàng)群眾滿意機(jī)關(guān)難度大。

三、下段工作打算

1、加大作風(fēng)建設(shè)力度

下半年，要在全局狠抓作風(fēng)建設(shè)，營(yíng)造風(fēng)清氣正的工作環(huán)境，具體來(lái)講，就是提倡六講，解決干部職工存在的六個(gè)方面的作風(fēng)問(wèn)題。一是講協(xié)作，解決團(tuán)結(jié)意識(shí)不強(qiáng)的問(wèn)題；二是講規(guī)矩，解決紀(jì)律意識(shí)不強(qiáng)的問(wèn)題；三是講擔(dān)當(dāng)，解決敬畏意識(shí)不強(qiáng)的問(wèn)題；四是講奉獻(xiàn)，解決創(chuàng)優(yōu)意識(shí)不強(qiáng)的問(wèn)題；五是講大局，解決服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)的問(wèn)題；六是講學(xué)習(xí)，解決創(chuàng)新意識(shí)不強(qiáng)的問(wèn)題。

2、做好東站違規(guī)問(wèn)題的處置化解工作

一是進(jìn)一步做好房屋確權(quán)及尾欠款催收工作；二是做好后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)土地報(bào)批工作；三是做好后續(xù)工程項(xiàng)目策劃、包裝及招商工作，力爭(zhēng)早日開工建設(shè)；四是做好下水道、防盜門等后續(xù)配套工程建設(shè)，方便購(gòu)房戶生產(chǎn)、生活；五是做好東站維穩(wěn)值班處突工作，確保大局穩(wěn)定。

3、做好國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作

征補(bǔ)工作是我局的重要職能之一，下半年，我們將嚴(yán)格規(guī)范征收行為，確保按征收政策執(zhí)行。力爭(zhēng)做到在征收工作中無(wú)重大和涉穩(wěn)案件，無(wú)訴訟、復(fù)議敗訴案件，無(wú)工作人員違紀(jì)，無(wú)因安全鑒定工作造成人員傷亡財(cái)產(chǎn)損失案件的發(fā)生。

4、做好實(shí)事辦理工作

一是與市局棚改辦加強(qiáng)工作銜接，積極爭(zhēng)取中央、省、市棚改專項(xiàng)補(bǔ)助資金。及時(shí)協(xié)調(diào)處理棚改工作中的矛盾和問(wèn)題，按時(shí)上報(bào)項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)數(shù)據(jù)、建設(shè)情況等資料；加強(qiáng)信息整理，進(jìn)一步完善棚改檔案管理，建立棚改項(xiàng)目影像資料庫(kù)，做好迎檢工作，確保完成年度任務(wù)，迎檢不出紕漏。二是與相關(guān)部門配套聯(lián)動(dòng)，做好基礎(chǔ)工作，完成商業(yè)花園、文福兩個(gè)敞開式小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)范工作，確保年終迎檢順利過(guò)關(guān)。三是做好國(guó)有直管公房改危規(guī)劃與上報(bào)工作。

5、做好物業(yè)管理工作力度

加大工作力度，促進(jìn)我縣物業(yè)管理規(guī)范化、專業(yè)化，一方面加強(qiáng)調(diào)研，結(jié)合我縣實(shí)際，提請(qǐng)縣政府出臺(tái)我縣物業(yè)管理辦法；另一方面召開業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)法人等不同層次的座談會(huì)，充分征求其意見與建議，出臺(tái)我縣物業(yè)管理考核辦法。