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10年前，萬(wàn)科在全國(guó)第一次物業(yè)管理公開(kāi)招標(biāo)中奪得深圳鹿丹村福利房住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，一舉打破了物業(yè)管理“誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)管理”的局面。但作為物業(yè)保值、升值的重要環(huán)節(jié)，10年后，許多前期物業(yè)管理招投標(biāo)依然流于形式。

隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的不斷深化和規(guī)范，物業(yè)管理招投標(biāo)工作從開(kāi)發(fā)商指定、圍標(biāo)、議標(biāo)逐步走上了正常的軌道。前期物業(yè)管理招投標(biāo)突出的優(yōu)點(diǎn)是將公開(kāi)、公正、公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原則，合理、充分的市場(chǎng)機(jī)制引入物業(yè)管理領(lǐng)域，使開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)等市場(chǎng)主體活動(dòng)更加規(guī)范、透明和安全，從而較好地防止物業(yè)管理領(lǐng)域的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，有力地推進(jìn)和維護(hù)物業(yè)管理行業(yè)有序、健康發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)的居住和商業(yè)價(jià)值。但事實(shí)上，由于物業(yè)管理企業(yè)的水平各不相同，對(duì)于招投標(biāo)的認(rèn)識(shí)也各不一樣，由于經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)招投標(biāo)雙方無(wú)切實(shí)可行的辦法加以監(jiān)督和約束，加之開(kāi)發(fā)商對(duì)招投標(biāo)工作的認(rèn)識(shí)存在誤區(qū)，致使物業(yè)招投標(biāo)工作至今多數(shù)只是流于形式。

前期物業(yè)管理招投標(biāo)存在諸多問(wèn)題

1．開(kāi)發(fā)商“肥水不流外人田”的想法是正常開(kāi)展前期物業(yè)管理招投標(biāo)的最大障礙

由于我國(guó)尚處于社會(huì)主義初級(jí)階段，與發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)相比，社會(huì)化大生產(chǎn)尚未完全形成，社會(huì)分工不細(xì)，市場(chǎng)不規(guī)范，致使開(kāi)發(fā)商在物業(yè)管理方面自給自足的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)嚴(yán)重，加之許多城市物業(yè)管理的初期市場(chǎng)是“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理”，大量的開(kāi)發(fā)樓盤為自建自管，許多開(kāi)發(fā)商至今仍認(rèn)為：

1)物業(yè)管理應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商售樓后的延續(xù)服務(wù)部門，同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)也是為了推進(jìn)房屋的銷售，加快資金的回?cái)n，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)收益最大化；

2)成立自己的物業(yè)管理企業(yè)，便于指揮和掌控。尤其是當(dāng)房屋質(zhì)量存在各式各樣的問(wèn)題、導(dǎo)致業(yè)主強(qiáng)烈不滿時(shí)，可以通過(guò)自己所掌控的物管公司化解開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的矛盾，并將許多由開(kāi)發(fā)商所造成的矛盾轉(zhuǎn)嫁給物管企業(yè)；物管公司以服務(wù)開(kāi)發(fā)商為宗旨，成為開(kāi)發(fā)商的一道天然屏障；

3)由于與物管公司是領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，無(wú)論是接管驗(yàn)收還是房屋質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)管理部門都不敢和開(kāi)發(fā)商公然作對(duì)；

4)通過(guò)物業(yè)管理部門維護(hù)開(kāi)發(fā)商保留面積的權(quán)益；

5)通過(guò)物業(yè)管理部門提供的服務(wù)，延續(xù)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

2．政府在物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中的軟弱是招投標(biāo)工作不能有序進(jìn)行的關(guān)鍵所在

由于部分開(kāi)發(fā)企業(yè)在建項(xiàng)目規(guī)模較大、實(shí)力較強(qiáng)，他們的開(kāi)發(fā)行為對(duì)拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)效應(yīng)顯著；或者開(kāi)發(fā)企業(yè)與政府部門保持良好的合作關(guān)系；無(wú)論何種原因，都會(huì)造成某些地方政府在管理這類開(kāi)發(fā)企業(yè)時(shí)有先天的“軟骨病”。當(dāng)開(kāi)發(fā)商為了達(dá)到對(duì)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目實(shí)施自建自管，遇到房管部門的監(jiān)督管理時(shí)，他們往往以減少投資、縮小投資規(guī)模為要挾，牽制政府低頭就范，在開(kāi)發(fā)企業(yè)與政府的這種搏奕的天平上，明顯偏向開(kāi)發(fā)企業(yè)一邊。

從國(guó)家頒布的關(guān)于《前期物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦法》的通知看，國(guó)家對(duì)招投標(biāo)的原則、辦法都提出了詳細(xì)的實(shí)施法則，但在實(shí)際操作過(guò)程當(dāng)中，特別是面對(duì)實(shí)力強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)商，一些地方政府卻顯得軟弱無(wú)力，這主要是由于：

1）一些政府官員的法治觀念依然非常淡薄，人情大于法理，加之開(kāi)發(fā)商對(duì)相關(guān)官員的前期鋪墊工作做得非常到位，造成政府官員在監(jiān)管中“睜一只眼閉一只眼”。

2）在招投標(biāo)活動(dòng)中，由于有些政府人員既是法律的維護(hù)者也是利益的即得者，招投標(biāo)過(guò)程的有失公允便在所難免。

3）對(duì)評(píng)委的選擇把關(guān)不嚴(yán)，有的開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)管理企業(yè)自己到人才庫(kù)去點(diǎn)評(píng)委，致使招投標(biāo)工作從一開(kāi)始就進(jìn)入了自己的控制范圍；加之評(píng)委的素質(zhì)參差不齊，所選擇的評(píng)委對(duì)項(xiàng)目的評(píng)比缺乏針對(duì)性，使招投標(biāo)活動(dòng)有失公正性。

4）再有就是評(píng)委原本對(duì)居住性物業(yè)和非居住性物業(yè)各有所長(zhǎng)，但在選擇評(píng)委時(shí)并未注意評(píng)委所長(zhǎng)，讓熟悉居住性物業(yè)的評(píng)委去評(píng)判非居住性物業(yè)，熟悉非居住性物業(yè)的評(píng)委去評(píng)判居住性物業(yè)，使招投標(biāo)活動(dòng)成了外行在參與評(píng)判。

5）少數(shù)評(píng)委在招投標(biāo)的評(píng)審過(guò)程中不是以公平、公正的身份出現(xiàn)，而是看開(kāi)發(fā)商的眼色行事，更有甚者是憑紅包的薄厚投票，這些評(píng)委可以說(shuō)是“一粒耗子屎壞了一鍋湯”，擾亂了招投標(biāo)工作的正常進(jìn)行。

3．重標(biāo)書和報(bào)價(jià)，不重業(yè)績(jī)和客戶的需求

在現(xiàn)行招投標(biāo)活動(dòng)中，有的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)標(biāo)書的制作可謂精雕細(xì)琢，花費(fèi)了很大的精力；有的物業(yè)管理企業(yè)在競(jìng)標(biāo)過(guò)程中爭(zhēng)相壓價(jià)，為了得到一

個(gè)項(xiàng)目，不惜違背市場(chǎng)規(guī)律“跳樓”殺價(jià)。其實(shí)，標(biāo)書制作精美無(wú)可厚非，為了得到管理項(xiàng)目，量入為出地報(bào)價(jià)也未嘗不可，但是重標(biāo)書、重報(bào)價(jià)而不重客戶的實(shí)際服務(wù)需求和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力的情況，在招投標(biāo)當(dāng)中也的確是屢見(jiàn)不鮮，致使一些物業(yè)管理企業(yè)做得好不如寫得好，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的勝過(guò)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的。有的評(píng)委僅憑標(biāo)書報(bào)價(jià)確定投標(biāo)單位的命運(yùn)，使投標(biāo)缺乏公正性、有效性，未能真正體現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)規(guī)則。

4．招投標(biāo)者里外串通，是招投標(biāo)活動(dòng)不能正常開(kāi)展的根本原因

有的開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)為了在招投標(biāo)工作中使自己的公司得到預(yù)期的結(jié)果，不惜在招投標(biāo)工作開(kāi)始就下大力氣籌劃控制招投標(biāo)的整個(gè)工作過(guò)程。除了在評(píng)委身上下工夫，有的還在業(yè)內(nèi)聯(lián)系相關(guān)公司進(jìn)行圍標(biāo)或串通抬高價(jià)格，進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)。由于國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)定的有些細(xì)則還不太完善，盡管有企業(yè)違規(guī)操作，但是無(wú)一例受到制裁，致使不正當(dāng)?shù)恼型稑?biāo)行為愈演愈烈。

促進(jìn)招投標(biāo)活動(dòng)正常開(kāi)展的對(duì)策

1．將物業(yè)管理行為全部推向市場(chǎng)，加強(qiáng)市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)范化的建設(shè)，政府要加強(qiáng)指導(dǎo)、監(jiān)督力度，加大對(duì)違章操作招投標(biāo)活動(dòng)的處罰，使物業(yè)管理企業(yè)真正適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，成為自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營(yíng)、自我約束、自我發(fā)展的市場(chǎng)主體，保證招投標(biāo)活動(dòng)正常開(kāi)展；

2．通過(guò)行政手段切斷開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的資金紐帶和血緣關(guān)系，嚴(yán)格審查開(kāi)發(fā)商控股或開(kāi)發(fā)商擔(dān)任物管企業(yè)法定代表人及高管的現(xiàn)象發(fā)生；

3．政府人員從評(píng)委中徹底退出，以監(jiān)督管理者角色對(duì)招投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行管理，確保政府的公正地位；

4．明確對(duì)評(píng)委的素質(zhì)要求，對(duì)現(xiàn)行的專家、評(píng)委建立和制定考核標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行定期考核，杜絕評(píng)委終身制和濫竽充數(shù)；

5．針對(duì)不同

類型物業(yè)分門別類地建立居住性物業(yè)和非居住性物業(yè)等評(píng)委組；針對(duì)招投標(biāo)物業(yè)類型，有針對(duì)性地選擇專家和評(píng)委參加；

6．取消對(duì)按資質(zhì)確定跨區(qū)經(jīng)營(yíng)的限制，使物業(yè)市場(chǎng)形成真正公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。給規(guī)模小、管理能力強(qiáng)的企業(yè)以長(zhǎng)足發(fā)展的空間；

7．在招投標(biāo)中重點(diǎn)考核投標(biāo)企業(yè)的服務(wù)能力、公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)資金的能力、顧客的評(píng)價(jià)等，以確保真正獨(dú)立核算的企業(yè)、尤其是民營(yíng)物管企業(yè)獲得公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)；

8．業(yè)委會(huì)和業(yè)主大會(huì)選聘物管企業(yè)的方式更加合理、公平、公正、公開(kāi)。政府有必要總結(jié)他們的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)招投標(biāo)的辦法加以完善；

9．加大對(duì)招投標(biāo)活動(dòng)中串通、欺騙行為的打擊力度，樹(shù)立典型，使招投標(biāo)違規(guī)操作的行為有所收斂；

10．為防止腐敗，政府可對(duì)招投標(biāo)中的評(píng)委費(fèi)作出明確規(guī)定，以達(dá)到相關(guān)費(fèi)用透明、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。