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市場,是物業管理企業生存、持續發展的立足之本。改革開放特別是實行社會主義市場經濟以來,市場份額問題就一直是企業經理人普遍關注的焦點問題,大企業將考慮如何鞏固已有的市場份額并擴大之;小企業焦慮的是怎樣才能擠進市場、站領市場并獲得一定的市場份額。因為沒有市場份額就意味著企業沒有了立足之地,企業就面臨倒閉。作為物業管理這樣一種新興的又是微利的行業,站穩或擴大市場份額更是至關重要。因此,物業管理企業要全力拓展市場。但市場的拓展不是簡單的外延,而是為了質的提升,不是為追求形式上的大,而是要追求實質上的強。因而,筆者認為:物業管理企業要想贏得市場、擴大市場份額、就必須注重企業自身的內涵積淀。只有這樣,企業才能夠經得起市場的考驗,并常勝不衰;才能夠真正走上一條既能保持適度的市場份額,又能提升企業的品牌價值的良性軌道。根據深圳多家知名物業管理企業的成功經驗,物業管理企業要贏得市場、搶占先機,依靠的主要有優良的品牌、良好的企業形象、準確的市場定位、科學的經營決策。

1、優良的品牌、良好的企業形象

品牌是企業的無形資產,也是企業贏得市場的利刃。因物業管理是一新興產業,目前還不夠完善,它的社會地位也不高,加上物業管理的贏利微乎其微,因而很多物業管理企業都忽略了品牌的創立。事實上,在物業管理市場逐步形成、市場競爭日趨激烈的今天,品牌戰略更顯得尤為重要。品牌能讓人們保持忠誠和充分信賴,好的品牌能夠傳達出企業的價值、文化和個性。建設部近期舉辦的"物業管理與ISO9001認證研討會",吹響了鼓勵和推動物業管理企業通過IS09001國際質量體系認證,提高企業知名度,實施物業管理品牌戰略的號角。

現在,企業已經進入了"品牌競爭"的時代,未來幾年,物業管理企業要在品牌塑造上下功夫,全面提升企業的品牌形象和知名度。創建全國一流的知名物業管理企業是所有物業企業贏得市場的重要保證。要實現這個目標,光靠寫幾篇宣傳文章、創造幾個新概念還遠遠不夠。這是一個系統工程,在建立品牌的過程中,除應對市場和消費者有個完整的了解外,還要靠企業每方位的提升,才能形成完整的品牌戰略。

因此,在今后長時間開展的品牌創建中,物業管理企業至少要在以下幾方面有所突破:

(1)企業全面創新

創新是一個企業的生命,是企業發展的原動力,是企業超越自我的必然選擇,是提升企業競爭力的重要手段。事實上,創新的問題存在于企業的方方面面,各個層面都有一個創新的問題,具體講就是戰略創新、服務創新、理念創新。

戰略創新是企業在超競爭環境下的必然選擇,制定并實施明確的戰略措施是一個企業首先要考慮的問題。因此,企業向什么方向發展、如何發展等一系列問題,都要求我們在戰略管理上要有所創新,即要求我們制定的戰略既要方向正確,又要出奇至勝。

隨著物管行業的日趨成熟完善,許多物業管理企業

都在下大力氣抓管理,這樣一來,各物業管理企業在具體實務管理上的差距就會越來越小。這就意味著,誰的管理和服務最有特色最接近人們的需求,誰就能脫穎而出,備受人們的歡迎。因此,一方面要求物業管理企業必須要以人為本、要有領先的服務理念和高超的服務技能。另一方面也要求企業的每一位員工都應注重創新。如：管理者如何才能夠使管理更科學更有效把拓展市場這塊"蛋糕"做得更大；做管理處主任要考慮如何才能夠讓業主對自己的服務更滿意等等。

(2)采用優質服務策略

物業管理企業所從事的一切活動要使業主稱心、滿意，其核心就是要提供優質服務。在未來的市場中,只有提供優質服務,物業管理企業才有生機。之所以如此強調服務,是因為不同品牌的物業管理企業為贏得市場,都采取增加服務項目這一措施。這樣一來,同質現象就越來越多,若物業管理企業依然靠合同約定的服務項目為業主服務,以此樹立企業形象是遠遠不夠的。只有產生出"未見其人，先聞其聲"的優質服務的品牌效應,才能吸引人們更多選擇目光。那種經營項目較為單一,市場應變能力較弱的物業管理企業,要想在今天激烈的市場競爭中左右逢源,以不變應萬變,就難再創“輝煌”。因此，任何物業管理企業必須捕捉市場信息,把握市場動態,摸準市場行情,始終貫穿"服務盯著市場游,服務質量最重要,服務水平創一流"的經營理念。

據主管部門透露,物業管理項目實行公開招投標,是今后項目委托的必然趨勢。隨著這種公開、公平的競爭機制逐步引人物業管理行業,物業管理市場將得到進一步的規范。因而對那些缺乏競爭機制、管理服務水平不高的企業將提出更

物業管理中的服務工作,一是長期性,二是群眾性。服務的時間較長,服務對象的范圍很寬,有各行各業,分布于各年齡層次與文化教養水平的男女老少。因此,要求各物業管理企業要端正經營作風。貫徹"斷服務、對民負責、方便住戶、服務至上"的思想,寓管理于各項服務之中。深圳萬科、中海物業公司能夠在物管行業不夠景氣而競爭又如此激烈的市場環境中脫穎而出,憑借的就是:良好的企業形象和優質的服務。

(3)加強企業早期的自身完善

目前,物業管理企業存在諸多不完善的地方,如:法制觀念不強,管理不規范;以管理者自居,服務意識不到位;管理手段、方法落后等等。物業管理企業要想在短短的幾年時間里,在國內物業管理市場打響品牌,應該清楚地認識到,早期自身的完善提高比早期市場的擴展更重要。俗話說“打鐵還要自身硬",企業沒有過硬的真本事,必然得不到市場的承認,即使是暫時得到了市場份額,最終必將失去市場份額。不管外部市場如何變化,企業若不苦練內功,尋求企業的穩步發展,而是在企業還不具備相當的市場競爭力時就將企業的重心工作轉移到拓展市場上來,結果必然是得不償失。不少先進物業管理企業的成功經驗告訴我們,只有具備牢固的基礎,企業才會

有強大的發展后勁。

全國已登記注冊的物業管理企業中,相當一部分企業不但規章制度和組織形式不健全,而且也沒有一套完整的企業運行機制,其一切活動都處于盲目無序狀態。在市場經濟條件下社會化、專業化、企業化的物業管理體制里,在資本的內在擴張規律的作用下,物業管理企業為了贏得市場,除必須積極地積累自己的管理經驗外,還必須形成自己獨特的管理模式。只有這樣,物業管理企業的核心能力和其用以進行品牌發育的重要載體才能真正體現。

要使物業管理企業自身完善的目標盡快實現,企業至少要在幾個方面有所突破,一是企業資質等級的提升;二是全力推進ISO9000貫標;三是所管小區爭創"市優"、"國優";四是注重人才的培養;五是加強企業核心能力的培育,具體地講就是對技術能力、管理能力、創新能力和企業文化的培育。

(4)注重效益,克服企業短期行為。

效益,是企業行為的根本動力所在,也是企業生存的基本保障。目前物業管理企業所能收取的管理費只能基本維持管理成本的開支,因此必須要靠擴大規模來獲取效益。企業規模不擴大,企業效益就上不去。而目前有部分物業管理企業,他們不顧物業管理市場是否成熟,也不對自身能力和市場狀況作充分的了解和認識,就盲目地進入市場擴大規模。更有甚者,為了奪取市場份額而不惜打"價格牌",在拿到市場后卻又采取降低管理水平或多收服務費等手段來達到降低管理成本、增加企業利潤的目的。這樣一來,企業形象就會在消費者眼中大打折扣。完全的市場應有完全的規則,物業管理企業在市場競爭中,要遵守市場的游戲規則,要模范地遵守有關規定,要本著公平、有序的競爭原則,按照建設部制定的物業管理招投標的有關規定,靠實力競爭、靠質量取勝,要在管好已有小區、穩定已占領市場的基礎上,憑實力去開拓市場。

拓展市場的步履是艱難的,但無論如何各物業管理企業都要本著對業主真正負責的態度,不能只顧眼前的利益,要將目光放得更長遠一些,要有先技人、后產出的思想準備,同時也要相信投入越大回報也會越大,且這種回報不僅是經濟效益上的回報,還有對企業樹形象、創品牌方面的回報。

2、準確的市場定位、科學的經營決策

隨著物業管理市場逐步走向成熟,作為它的主體之一的物業管理企業也需要規范。因此,要求各物業管理企業要有強烈的危機感,認識到要想在市場競爭中求得生存發展就必須提高服務質量和管理水平,認識到要提高企業的競爭能力就得重視人才、重視高科技的引進,認清自己在市場里的位置,并根據市場競爭的規則,給自己定好位,積極采取相應的經營對策和措施,在市場上搶占有利地形,抓住機遇,為企業謀求更為長遠的發展。

(1)知己知彼,確定目標市場物業管理企業的市場定位是一種戰略性營銷。通過市場定位,企業的經營者可以明確企業目前在市場中的位置和希望占據的目標市場,尋找企業發展的市場機會,并且當情況發生變化時,企業能夠采取相應的措施。

全國范圍內已登記注冊的物業管理企業中,其管理水平和服務特色各不相同。有的擅長收益性物業管理有的擅長新建住宅小區管理,有的以規范化的管理著稱,有的以社區文化建設而出名。那種靠開發商補血或房管部門支持的物業管理企業已經不能包打天下。因此,物業管理企業必須脫胎換骨,主動走向市場參與競爭,并在市場競爭中給自己定好位,突出自己的優勢,讓業主對企業的服

務滿意,從而獲得更多物業的管理權。所以,市場定位是物業管理企業拓展市場及可持續發展的重要策略環節。當然,物業管理企業市場定位一定要準確而不能盲目,要采用"靈巧制導"的行動,才能收到良好的效果。

開展市場定位的宗旨,一是充分展示自身的優點,引導消費者;二是針對具體的問題所在和消費者的需求,調整服務項目及策略,完全適應消費者的需求。對所有物業管理企業而言,目前要解決的問題是:如何讓消費者印象深刻地了解到該公司品i牌的優勢所在。因此,對那些"勢單力薄"的物業管理企業,主要通過媒體、廣告宣傳等方法來引導消費者,展示該企業的優勢。而那些在社會上已有些影響力的物業管理,企業,則可繼續靠其居于優勢的物業管理,通過人們良好的口碑,為企業拓展市場做自覺的最有力的宣傳。企業市場定位要求對不同類型物業、各層次居民"對癥下藥",找出其目標市場和目標客戶,并用最有效的途徑,最動人的方式吸引消費者。

(2)以良好的經營決策推動經營目標的實現

經營決策是企業發展戰略的一部分。物業管理企業制訂出符合自己與市場現狀的發展戰略,既有利于日常管理工作的正常運作,又可提高企業內部管理水平,達到促進企業發展的目的,還可以降低外圍因素對企業造成的沖擊。

物業管理企業具體可進行產品決策、營銷決策和財務決策等經營戰略決策。通過這些決策分析來制定企業的經營方針和經營策略,不僅有利于企業經營循環系統的良性循環,提高企業的經營效益,提高物業管理企業的管理水平促進企業的發展;而且有利于提高企業的盈利能力和盈利水平。制定正確的戰略目標和對策,也能較好地解決企業發展過程中帶有全局性、長期性和根本性的問題,使企業能掌握市場競爭和企業發展的主動權,在市場競爭中處于優勢優地位。

競爭是實力的較量,實力強者被保存、發展和壯大,實力弱者被淘汰。物業管理企業要想在這激烈而殘酷的競爭中發展、擴大市場份額,就必須通過企業經營決策分析,加強企業的科學管理,使企業環境、企業能力、經營戰略三者達到動態平衡。從而提高自己對市場環境的適應能力,在市場競爭中立于不敗之地,源源不斷地贏得市場。