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1、關于房產政策的經濟學分析

(1)選擇性控制政策工具——房地產信貸管制、優惠利率

選擇性控制是國家著眼于對特殊市場的信貸供求進行控制，對信用活動加以調節和影響的一項貨幣政策，其調節工具主要包括消費者信用控制、不動產信用控制、優惠利率等。在房地產領域，消費者信用控制和不動產信用控制可以統稱為房地產信貸管制，是中央銀行貨幣政策的重要組成部分，監管部門將通過對行業的分析和監測，加強信貸政策的前瞻性和實效性，不斷提高風險管理的能力。1998年，由于當時國內住房制度改革剛剛起步，居民購房意愿不強，人民銀行短期內對居民住房貸款實行了優惠利率。2004年以后，中國貨幣政策和財政政策的主導地位發生轉換，中央銀行堅持穩健的貨幣政策，加強了對住房信貸的管制，及時調整和傳達貨幣信貸政策意圖，引導社會預期。

(2)主要政策調節工具——利率、土地供給和稅收

①利率

西方經濟學認為，一個國家根據既定目標，通過中央銀行運用其政策工具，調節貨幣供給量和利率，以影響宏觀經濟活動的水平。在房產信貸領域，政府可以利用調節個人住房貸款利率，將政府意愿通過市場化利率的變化引導房產價格回到合理的預期。利率的變化對居民的還款行為有著直接的影響，它使購房者還款壓力增大，提高了貸款成本的風險，使購房者的住房消費貸款行為更加謹慎。因此，利率的變化是政府通過調整資金價格杠桿，利用市場力量，引導房地產開發商合理定位、商業銀行合理放貸、購房者形成對房產市場的合理預期，從而促進房地產業的健康發展。

②土地供給

在經濟學分析中，土地作為一種生產要素，其供給彈性為零，即從整個社會的角度來看，土地的供給量是固定的，但是從不同的時間段和不同地區對土地利用的差異上看，土地的供給就不是完全缺乏彈性。國家甚至是地方政府有條件通過控制土地供應量和土地開發節奏的辦法實現對房產業的宏觀調控。根據商品的供求規律，當房地產市場供大于求時，房產價格將會下降。從近幾年中國房地產市場施工和竣工面積的增長情況來看，房地產市場總體上是供大于求的態勢，只是房產業內部結構性矛盾比較突出。

③稅收

稅收是國家財政政策調節國民經濟的一種手段，對房地產行業來說，目前稅收對生產領域采取的調控措施要強于消費領域。在經濟擴張和房產投機過熱階段，通過調整房地產相應稅種和稅率，讓投機交易的速度減慢，就可以遏制經濟過熱和投機需求。在房產消費領域，通過征收個人所得稅、營業稅、契稅、印花稅等相應稅種，減少房產投機收益。我國規定2006年6月起，個人購買不足5年的住房對外銷售，將全額征收營業稅，2006年8月起，全國范圍內統一強制性征收二手房轉讓個人所得稅。可見，在房產政策調控上，各種政策調節工具雖控制領域和手段不同，但目的和作用是一致的。

(3)有效需求與投機需求

經濟學領域的有效需求是指有支付能力的需求。凱恩斯認為，有效需求是商品的總供給價格和總需求價格達到均衡時的總需求，包括消費需求和投資需求兩個部分。由于個人消費的預算約束，對于住宅產品的實際有效需求是有限的，當消費需求獲得滿足，而投資需求因有利可圖而加劇擴張時，超過一定限度就成為一種投機需求。目前，我國房地產市場的購房需求既包括有效需求，也包括投機需求。有效需求主要表現在居民自住房和各種以直接使用為主的需求上，例如，購買、建造、翻建、大修自住房就屬于典型的有效需求，而投機需求的目的是賺取差價，國家對房產信貸進行控制主要是壓縮以投機為主的住房貸款需求。根據國內的實際情況，對大多數家庭來說，滿足對住房的消費需求，只有通過貸款購房才能實現。國家對個人住房貸款政策的調整，能夠在一定程度上刺激住房消費需求，將住房潛在需求轉化為有效需求，通過制度安排或政策調整，盡可能擴大住房有效需求的邊界。截至2005年末，國內商業銀行個人住房貸款達到20258億元，而且從市場發展趨勢來看，個人住房貸款市場的有效需求還將保持穩步增長。

2、宏觀經濟與住房貸款政策

(1)宏觀經濟背景下中國住房貸款政策的演變

1998年是我國取消福利分房，開展住房制度市場化改革的起步之年，此后，也是國民經濟快速發展和房地產繁榮發展的一個時期。住房消費的增長與社會經濟的發展密不可分，顯現正相關的連帶效應。

總體來看，國內宏觀經濟的發展趨勢是穩步提升的，國家在制定產業政策時會采取相機決策，特別是如前所述，房產政策是一種短期性政策，會按照經濟發展態勢和政府調控意圖進行變化。1995年以來，我國商業銀行的個人住房貸款業務可以劃分為三個階段，一是政策啟動階段(1995—1998年)，商業銀行在這一時期開始辦理個人住房貸款業務，并從1998年下半年起，停止住房的實物分配，實行住房貨幣化，為住房金融的發展奠定了基礎。二是擴張發展階段(1999—2000年)，國家通過中央銀行了多項鼓勵政策，在優惠利率、貸款額度、貸款期限等方面盡可能地降低放貸門檻，支持個人消費信貸。三是規范調整階段(2001～2006年)，針對個人住房貸款過程中出現的違規行為，人民銀行為降低金融機構風險、規范房產金融市場秩序、抑制房產投機行為，及時收緊放貸條件，加強了對個人住房貸款的管理。

(2)房貸政策存在的問題及評價

住房問題是關平民生的大問題，近幾年國家出臺一系列的調控措施，但效果并不是非常明顯。房貸政策雖已及時進行調整，但房地產市場仍然存在住房結構不合理、部分城市房價上漲過快、中低收入居民住房難以滿足等問題。

①房貸政策的盲區——結構性矛盾

2004年以后，人民銀行多次上調金融機構貸款基準利率，但對房產的非合理需求缺乏有效控制，投機炒房快速增長，同時，中低檔住宅供應比例下降，導致房地產供給結構嚴重不合理。此后，國家利用信貸、稅收等經濟手段，提高房產交易成本，抑制房產投機需求，但結構性矛盾依然存在，中低價住房和經濟適用房的比例偏低。2006年，國家在行使多種經濟手段的同時，吸取了前兩年的教訓，通過出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，彌補了房貸政策的不足，直接宏觀調控住房結構，并有區別地調整住房消費信貸的首付比例，引導合理消費。②房貸政策的松動——大量空置房

2004年以前，在積極財政政策調控下，國內房地產市場具有典型“亮點經濟”特征。“十五”期間，許多城市將房地產業列為支柱產業。同時，信貸政策也在影響和調控房地產的投資和需求，局部地區房地產投資過熱，購買多套住房的投機需求增加，導致全國范圍內越來越多的空置房難以消化，房貸政策出現松動跡象。2005年，國內商品房空置率達26%，大大超過國際公認的5%～10%的警戒區間。因此，從政策層面看，支持經濟型住房發展、支持有效需求的房貸政策總體趨向不會改變，只是在刺激個人住房消費需求方面會有所收縮。

③房貸政策的風險——信用環境差

信用環境建設是國內大部分行業，包括房地產行業持續、健康發展的一個軟肋。近幾年，國內部分經濟發達地區的金融機構與咨詢中介機構聯合，建立了個人聯合征信系統，為有效防范房地產信貸風險，特別是個人住房貸款風險發揮了重要作用。目前，全國范圍內的征信系統還沒有真正建立起來，金融機構之間的資源共享、平臺合作在短時間內難以實現，所以，市場環境下的信用建設與維護還有待進一步加強。

(3)應處理好幾個關系

個人住房政策在應對國家宏觀經濟政策和產業政策調整的過程中，應處理好如下幾個關系。一是處理好短期調整與連續性的關系。個人住房貸款政策，包括公積金貸款政策都屬于短期性政策，與其它公共政策相比，更容易發生階段性變化。因此，在政策調整時應充分考慮到政策的可行性和關聯效應，增加政策的可操作性和穩定性。二是處理好獨立性與協調性的關系。房貸政策既要體現權威性，又要做好與其它宏觀政策的有效銜接，避免與財政政策、貨幣政策、產業政策相脫節，應形成比較健全的政策體系。三是處理好結構性與實效性的關系。房貸政策能夠在一定程度上對消費者行為傾向進行引導，特別是近幾年國家對房地產業的宏觀調控政策不斷出臺，很多不確定因素使消費者對住房消費難以做出決策。因此，房貸政策應把握好時機，通過政策手段引導住房結構趨向合理，解決結構性矛盾，增強政策的實際效果。四是處理好市場機制與政策調控的關系。實踐證明，市場機制是一種有效的資源配置方式，能夠有效地實現市場調節。同時，“市場失靈”也是單一的市場調節所無能為力的，這正是公共政策存在的客觀必要。市場秩序需要依靠政策的制約和維護，政策的制定和執行也要以市場為基礎，尊重市場的客觀規律。“市場+政府”的混合型經濟已被國內外廣泛接受，政府只需區分好哪些需要政策性約束，哪些可以放手由市場來決定，如果處理不好，必會導致政策失效。

3、新時期房貸政策的價值取向

(1)價值取向類型與政策定位

公共政策一經產生，就面對效率和公平兩種價值取向的矛盾。效率是指政策資源配置的有效性，經濟學領域把帕累托效率作為資源配置有效性的最高境界。公平是指對社會價值分配的合理性，在社會利益關系越發復雜的情況下，把握好現有的利益格局，滿足不同利益主體多方面的需求，進而實現社會協調發展。公平對效率的影響，以及效率對公平的制約，貫穿著公共政策實踐的全過程。

現代政府的公共政策總是在效率與公平之間進行選擇，不同的歷史時期需要做出不同的選擇。從理論上講，市場主要解決效率問題，而住宅作為“準公共品”，又需要在社會的環境下，由政策機制和市場機制共同作用，這就決定了政府應遵循以效率為基礎，致力于公平的復合型價值取向。

(2)近期房貸政策的價值取向分析

①公平和效率的選擇

學術界認為，公平是屬于價值理性的范疇，效率是屬于工具理性的范疇，二者是公共政策同一時點難以兼顧的兩種價值目標。市場機制的競爭性為效率的實現提供了保障，而政策的干預又使社會增添了公平。我國中央銀行政策本身具有統一性和融合性，在宏觀價值取向上相對容易實現公平，但政策落實不力則容易影響效率。因此，筆者認為，政府對價值取向的選擇應是以公平為基礎，為市場機制實現高效率運行創造條件的同時，兼顧效率和效果的發揮。當然，在不同的歷史時期，不同的宏觀背景下，要求政府在制定政策時對價值取向的傾斜力度有所區別。例如，在經濟繁榮時期，為抑制經濟膨脹而提高利率，約束過度的消費行為；在經濟蕭條時期，為防止經濟再度萎縮而降低利率，鼓勵居民消費。相應地，利率的變化會對產業政策和行業發展也帶來影響。

②房貸政策的價值取向

如前所述，公共政策應以公平為基礎，提倡根據不同時期和不同地域的現實情況兼顧效率，具體講，就是在橫向區域間調控方面強調效率，在政策縱向管理方面強調公平。政府在宏觀調控住宅金融體系上要建立完善的制度框架，使住宅產業具有一個穩定的發展基礎，同時，利用各種宏觀政策工具對住房貸款行為進行調節，使住宅產業的發展符合公共政策的目標。近期，根據房地產業的發展運行狀況，房貸政策的價值取向應側重公平，引導要素供給向實際有效需求轉移，使資源更多地轉向中低檔住宅和以使用為主要需求的房地產市場建設。國家對房貸政策的傾向性會引導金融要素和相關產業轉向房地產有效需求領域，使資源更合理、更公平地配置到經濟領域中去。

③需要進一步解決的問題

一是要增強政策的實效性。要考慮到經濟調節工具在實施過程中固有的滯后性特點，提高政策的實際效果和可信度，實現資源的優化配置。二是要增強政策的針對性。要明確指向，分類指導，兼顧宏觀調控政策的統一性與各地區房地產業發展的差異性，需要政策有針對性地進行調控，提高政策的執行效果。三是要增強政策的規范性，避免政策的越位和缺位。在經濟體制轉軌時期，應特別注意防止公共政策對市場機制的有害干擾和對市場機制缺陷彌補不足的問題。要加大政策執行的工作力度，排除干擾政策實施的主要因素，防止和避免政策執行不到位等問題。

結論

房產政策是政府公共管理政策的一部分，在政策分析中開展價值取向研究，有助于有效解決政策中的價值沖突，有助于政策制定全過程的調節，在一定程度上提高決策的效率。國內宏觀經濟的發展趨勢是穩步提升的，國家在制定產業政策時會采取相機決策，而住宅作為“準公共品”，需要在社會的環境下，由政策機制和市場機制共同作用。因此，政府應以公平為基礎，提倡根據不同時期和不同地域的現實情況兼顧效率，并進一步解決政策的實效性、針對性和規范性等問題。

摘要：近幾年來，中國房地產業作為國民經濟的重要增長點，為推動經濟的高速發展發揮了重要作用。同時，房地產投資過熱、房價高漲等問題也在一定程度上干擾了經濟秩序。國家及時推出和完善新的房產政策，例如，投資政策、需求政策和供給政策，為加強和改善宏觀調控創造了有利條件。個人住房貸款政策屬于需求政策的一種形式，是隨著國民經濟發展而變化的一種短期調控手段。通過個人房貸政策杠桿作用，能夠刺激居民對房產的有效需求，啟動房地產消費，同樣，對政策價值取向的關注和調整，也能夠使政府的宏觀調控發揮更大的作用，符合更多數人的意愿。