前言：本站為你精心整理了住房建設(shè)規(guī)劃范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

【摘要】從住房建設(shè)規(guī)劃的概念內(nèi)涵、編制要求、政策背景、現(xiàn)實意義等幾方面入手,分析住房建設(shè)規(guī)劃與城市規(guī)劃的關(guān)系,重點研究住房建設(shè)規(guī)劃與城市規(guī)劃各類型之間的銜接機制,即與城市總體規(guī)劃進行建設(shè)目標上的銜接、與控制性詳細規(guī)劃進行建設(shè)指標方面的銜接、與近期建設(shè)規(guī)劃進行建設(shè)時序方面的銜接。希望論文能夠為城市規(guī)劃領(lǐng)域落實住房建設(shè)規(guī)劃提供一些思路。

【關(guān)鍵詞】住房建設(shè)規(guī)劃;城市規(guī)劃;銜接機制

前言

2006年5月,發(fā)改委、建設(shè)部等九部委聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》(國辦發(fā)[2006]37號)(以下簡稱37號文件),文件明確指出要“制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。各級城市(包括縣城,下同)人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃,明確‘十一五’期間,特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)目標,并納入當(dāng)?shù)亍晃濉l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。各級城市住房建設(shè)規(guī)劃要在2006年9月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報建設(shè)部備案;其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報省級建設(shè)主管部門備案。各級建設(shè)(規(guī)劃)主管部門要會同監(jiān)察機關(guān)加強規(guī)劃效能監(jiān)察,督促各地予以落實”。這就對城市規(guī)劃部門提出了如何認識住房建設(shè)規(guī)劃、如何在城市規(guī)劃工作中與住房建設(shè)規(guī)劃進行銜接的要求。

1住房建設(shè)規(guī)劃的內(nèi)涵與背景

1.1住房建設(shè)規(guī)劃的概念內(nèi)涵住房建設(shè)規(guī)劃作為一個新的規(guī)劃類型,目前還沒有一個明確公認的概念。在理論上關(guān)于住房建設(shè)規(guī)劃較為全面客觀的理解是:住房建設(shè)規(guī)劃(HousingProgram)是指制訂出若干年內(nèi)分年度建造住房的規(guī)劃,包括居住區(qū)和住房建造的數(shù)量以及居住水平等多項指標(中國地產(chǎn)商網(wǎng))。

1.2住房建設(shè)規(guī)劃的編制要求

37號文件提出了編制住房建設(shè)規(guī)劃的要求,具體包括住房建設(shè)規(guī)劃的編制主體、編制年限、規(guī)劃內(nèi)容、公布時間、審批方式、主管部門責(zé)任等方面內(nèi)容(表1),筆者認為最重要的是37號文件賦予了住房建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容的法定地位,即住房建設(shè)目標要納入到當(dāng)?shù)亍笆晃濉币?guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃,成為一項重要的公共政策。

表1住房建設(shè)規(guī)劃的編制要求與具體內(nèi)容

編制要求具體內(nèi)容

編制主體各級城市(含縣城)人民政府

規(guī)劃年限“十一五”期間(2006-2010),重點是今明兩年(2006、2007)

編制內(nèi)容普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)目標

與其他規(guī)劃的關(guān)系納入當(dāng)?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃

公布時間2006年9月底前向社會公布

審批方式兩級備案。(直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃

報建設(shè)部備案;其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報省級建設(shè)主管部門備案)

主管部門責(zé)任各級建設(shè)(規(guī)劃)主管部門要加強規(guī)劃效能監(jiān)察,督促落實

1.3住房建設(shè)規(guī)劃的政策背景

盡管住房建設(shè)規(guī)劃的推出從表面上看具有一定的突然性,但如果將其納入到我國住房制度改革的政策演變歷程中,就可以看出住房建設(shè)規(guī)劃是我國住房政策在走向市場經(jīng)濟體制過程中的配套政策,它的推出標志著我國住房供應(yīng)體系在逐步系統(tǒng)、逐步完善的過程中進入了一個新階段。

1998年以前,我國沿用計劃經(jīng)濟時代以福利分房為主的住房供應(yīng)制度,具有市場經(jīng)濟特點的住房供應(yīng)體系是在1998年住房制度改革時期開始建立的。1998年國務(wù)院《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)[1998]23號),標志著我國住房制度改革的開始。國發(fā)23號文件中明確指出要“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系”,具體內(nèi)容包括:“對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房;中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房;其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”。這實際上就是我國1998年住房制度改革初期的住房政策。

在住房制度改革之初,住房建設(shè)及其投資總體來看是國家的事權(quán),這一特點從原國家計委的兩份文件就可以看出來,2000年國家計委《關(guān)于上報2001年經(jīng)濟適用住房建設(shè)投資計劃和信貸指導(dǎo)計劃的通知》(計投資[2000]2260號),2001年國家計委又了《關(guān)于下達2001年經(jīng)濟適用住房建設(shè)投資計劃和信貸指導(dǎo)計劃的通知》(計投資[2001]907號),這種上報和下達的關(guān)系實際上表明住房建設(shè)是國家而不是城市的事權(quán),反映了住房制度改革初期在某種程度上仍然具有濃重的計劃經(jīng)濟色彩。1998至2006年的8年間,國家了一系列的政策文件,初步建立起了較為系統(tǒng)的住房供應(yīng)體系。隨著我國市場經(jīng)濟體制的不斷建立,國家在住房建設(shè)方面的計劃導(dǎo)向逐步弱化,市場導(dǎo)向逐步增強。

2006年全國人大十屆四次會議,總理所作的政府工作報告中,明確指出“繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題。要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),嚴格控制高檔商品房開發(fā),重點發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟適用房。建立健全廉租房制度和房屋租賃制度”,筆者認為這實際上是我國“十一五”期間的住房政策綱領(lǐng)。兩個半月之后,九部委聯(lián)合發(fā)文,提出編制住房建設(shè)規(guī)劃的要求。

從住房政策演變的角度看,住房政策的具體落實由原來中央調(diào)控管理的具有較強計劃性的“住房建設(shè)投資計劃”轉(zhuǎn)為地方調(diào)控管理的具有較強市場性的“住房建設(shè)規(guī)劃”,這標志著我國住房供應(yīng)體系在在逐步系統(tǒng)、逐步完善的過程中進入了一個新階段。

1.4住房建設(shè)規(guī)劃的現(xiàn)實意義

(1)住房問題是關(guān)系到國計民生的重要問題。近年來已經(jīng)成為住房、教育、醫(yī)療“新三座大山”之首;

(2)住房政策是宏觀調(diào)控的重要手段。住房問題涉及到土地供給、金融信貸等一系列問題,如果住房政策無法落實,土地、信貸等宏觀調(diào)控的手段也就無法發(fā)揮作用;

(3)住房建設(shè)規(guī)劃是體現(xiàn)住房政策的重要手段。

2住房建設(shè)規(guī)劃與城市規(guī)劃的關(guān)系

住房建設(shè)規(guī)劃以住房建設(shè)為工作對象,城市規(guī)劃以城市為工作對象,工作對象之間有著重合與交叉的關(guān)系,因此規(guī)劃之間也存在著密切的關(guān)系,筆者認為二者之間的關(guān)系主要體現(xiàn)在以下三方面:

2.1政策目標與技術(shù)手段

37號文件指出住房建設(shè)規(guī)劃要“納入當(dāng)?shù)亍晃濉l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃”。“十一五”規(guī)劃是地方人大審批的代表地方事權(quán)的最全面綜合的規(guī)劃,近期建設(shè)規(guī)劃是城市規(guī)劃的法定規(guī)劃系列中的重要組成部份。由此可見,住房建設(shè)規(guī)劃通過納入到這兩個法定規(guī)劃從而間接地確定了自己的法定地位。住房建設(shè)規(guī)劃的具體內(nèi)容包括三類住房的建設(shè)總量、比例結(jié)構(gòu)、空間布局、時序安排等等,這些具體內(nèi)容最終必將落實在城市建設(shè)用地和規(guī)劃建設(shè)時序。而城市規(guī)劃是對一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展、土地利用、空間布局以及各項建設(shè)的綜合部署、具體安排和實施管理,因此住房建設(shè)規(guī)劃的具體內(nèi)容必須、也只有通過城市規(guī)劃才能實現(xiàn)。從這個角度來看,住房建設(shè)規(guī)劃與城市規(guī)劃存在一種政策目標與技術(shù)手段的關(guān)系,城市規(guī)劃的技術(shù)手段成為住房建設(shè)規(guī)劃的有力支撐。

2.2專項規(guī)劃與綜合規(guī)劃

城市規(guī)劃是一項綜合性的規(guī)劃,無論是總體規(guī)劃,還是控制性詳細規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃,都包括居住、公共服務(wù)事業(yè)(商業(yè)、教育、醫(yī)療等)、交通、市政、綠地系統(tǒng)等多個專項的用地規(guī)劃,城市規(guī)劃是各方面內(nèi)容的統(tǒng)籌部署和綜合協(xié)調(diào)。而住房建設(shè)規(guī)劃屬于對居住設(shè)施(住房)這一專項內(nèi)容的規(guī)劃。從某種意義上說,住房建設(shè)規(guī)劃(由九部委推出)和城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃(商務(wù)部、建設(shè)部推出)、中小學(xué)校布點規(guī)劃(財政部、教育部推出)等類似,均屬于相關(guān)部門推動的具有一定專項規(guī)劃性質(zhì)的規(guī)劃類型。從這個角度來看,住房建設(shè)規(guī)劃與城市規(guī)劃具有專項規(guī)劃與綜合規(guī)劃的關(guān)系。城市規(guī)劃綜合性的特點有助于住房建設(shè)規(guī)劃與其他專項規(guī)劃進行協(xié)調(diào)。

2.3規(guī)劃實施與銜接手段

城市規(guī)劃的編制體系中,各個規(guī)劃類型之間具有一定的層次性。城市總體規(guī)劃是城市在一定時期內(nèi)(15～20年)的全局規(guī)劃,控制性詳細規(guī)劃則反映了城市總體規(guī)劃在空間上的局部實施,一般是城市中的某片地塊(新區(qū)或中心區(qū)等);近期建設(shè)規(guī)劃則反映了城市總體規(guī)劃在時序上的局部實施,通常是5年內(nèi)的階段實施內(nèi)容。城市規(guī)劃的各個類型相互銜接逐步深入、細化,將城市空間布局推向?qū)嵤?/p>

城市規(guī)劃的各個類型盡管都是以用地為對象,但城市總體規(guī)劃的重點在用地的規(guī)模、比例和布局,控制性詳細規(guī)劃的重點在用地的建設(shè)強度,近期建設(shè)規(guī)劃的重點在于用地的項目實施計劃。各類型的重點不同就決定了三者之間的銜接機制可能存在隱患。與此成為鮮明對照的是,各個部門的專項規(guī)劃實際上不只是對應(yīng)于城市規(guī)劃的某個階段或某個類型,而往往是貫穿城市規(guī)劃的各階段、各類型。在這種情況下我們就需要通過一些重要的專項規(guī)劃來將城市規(guī)劃各階段、各類型中的專項內(nèi)容自上而下地銜接起來。從這個角度來看,住房建設(shè)規(guī)劃有助于推動城市規(guī)劃各階段、各類型在居住用地與住房建設(shè)方面規(guī)劃內(nèi)容的銜接與落實。

3住房建設(shè)規(guī)劃與城市規(guī)劃各類型的銜接方法

住房建設(shè)規(guī)劃的編制內(nèi)容是“明確普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)目標”,具體應(yīng)包括各類住房的建設(shè)總量、分年度新建住房總量和結(jié)構(gòu)比例、分年度各類居住用地供應(yīng)計劃、分年度舊區(qū)改造計劃等幾方面內(nèi)容,其中當(dāng)年的建設(shè)項目選址應(yīng)深化到具體地塊及分地塊建設(shè)量。住房建設(shè)規(guī)劃的這些內(nèi)容要通過城市規(guī)劃的技術(shù)手段才能實現(xiàn),而城市規(guī)劃各階段各類型的工作重點不同,那么住房建設(shè)規(guī)劃應(yīng)與城市規(guī)劃各階段各類型從不同角度進行銜接,才能獲得有效實施。筆者認為,住房建設(shè)規(guī)劃與城市規(guī)劃的銜接應(yīng)該重在目標、指標、時序三個方面。

3.1城市總體規(guī)劃———目標上的銜接

《城市規(guī)劃編制辦法》(2006版)要求城市總體規(guī)劃(中心城區(qū)規(guī)劃)的編制內(nèi)容應(yīng)包括:“研究住房需求,確定住房政策、建設(shè)標準和居住用地布局;重點確定經(jīng)濟適用房、普通商品住房等滿足中低收入人群住房需求的居住用地布局及標準”。這與住房建設(shè)規(guī)劃中三類住房的建設(shè)目標、建設(shè)總量、居住用地供應(yīng)總量、城市舊區(qū)改造等幾方面密切相關(guān),尤其是城市總體規(guī)劃編制內(nèi)容中“研究住房需求,確定住房政策”,是二者銜接的重點。

城市總體規(guī)劃作為較長一段時間內(nèi)(15～20年)的綜合性規(guī)劃,必然跨越3～4版住房建設(shè)規(guī)劃,因此城市總體規(guī)劃應(yīng)充分預(yù)見到未來城市發(fā)展中的住房需求,確定各類居住用地較為合理的建設(shè)標準和空間布局,為住房建設(shè)規(guī)劃的滾動修編提供明確連貫的目標、科學(xué)合理的建設(shè)標準和居住用地的空間布局。從這個意義上來說,城市總體規(guī)劃與住房建設(shè)規(guī)劃在建設(shè)目標上應(yīng)充分銜接。

3.2控制性詳細規(guī)劃———指標上的銜接

控制性詳細規(guī)劃是依據(jù)城市總體規(guī)劃對具體地塊的土地利用和建設(shè)提出控制要求。37號文件要求在住房建設(shè)規(guī)劃的編制內(nèi)容中“明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。‘十一五’時期,要重點發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),套型建筑面積90m2以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重,必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。”這就對側(cè)重于指標的控制性詳細規(guī)劃提出了要求。控制性詳細規(guī)劃應(yīng)通過規(guī)定居住用地的住宅建筑套密度和住宅面積凈密度等強制性指標,保證居住區(qū)修建性詳細規(guī)劃中各類套型(特別是中小套型)住房的數(shù)量和建設(shè)標準,推動住房建設(shè)規(guī)劃的實施。

在計劃經(jīng)濟時代,我國的住房建設(shè)非常重視固定資產(chǎn)投資總額和房屋建設(shè)面積總量的指標,將其作為我國住房建設(shè)發(fā)展水平的衡量標準,而這些總量指標實際上卻無法反映住房套數(shù)這個反映社會總體居住水平的實際情況。作為37號文件的配套文件,建設(shè)部建住房[2006]165號文件指出“應(yīng)當(dāng)對擬新建或改造住房建設(shè)項目的居住用地明確提出住宅建筑套密度(每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù))、住宅面積凈密度(每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積)兩項強制性指標,指標的確定必須符合住房建設(shè)規(guī)劃關(guān)于住房套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定”。從這個意義上來看,控制性詳細規(guī)劃應(yīng)在總體規(guī)劃確定了各類住房的建設(shè)標準和空間分布以后,在具體指標上與住房建設(shè)規(guī)劃進一步銜接落實。

3.3近期建設(shè)規(guī)劃———時序上的銜接

《城市規(guī)劃編制辦法》(2006版)指出,近期建設(shè)規(guī)劃要“確定近期居住用地安排和布局”,在編制中我們通常設(shè)立項目庫與年度實施計劃與“十一五”規(guī)劃對接。住房建設(shè)規(guī)劃在納入“十一五”規(guī)劃后,其內(nèi)容將與“十一五”規(guī)劃的內(nèi)容一起,通過近期建設(shè)規(guī)劃的項目庫與年度實施計劃予以落實,因此住房建設(shè)規(guī)劃與近期建設(shè)規(guī)劃的銜接重點在于建設(shè)時序的安排,特別是經(jīng)濟適用房等政策保障性住房在近期建設(shè)規(guī)劃中的項目年度實施計劃。

表2住房建設(shè)規(guī)劃與城市規(guī)劃的銜接內(nèi)容

規(guī)劃類型銜接方法編制內(nèi)容中與居住和住房相關(guān)的內(nèi)容

住房建設(shè)規(guī)劃—普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)目標

城市總體規(guī)劃目標上的銜接編制辦法:住房政策、建設(shè)標準和居住用地布局(重點確定滿足中低收入人群住房需求的居住用地布局及標準)

控制性詳細規(guī)劃指標上的銜接編制辦法:確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標;居住區(qū)規(guī)范:居住戶(套)數(shù)、住宅建筑套密度等技術(shù)經(jīng)濟指標;

近期建設(shè)規(guī)劃時序上的銜接編制辦法:確定近期居住用地安排和布局;(項目庫與年度實施計劃)

結(jié)語

在第一輪住房建設(shè)規(guī)劃即將推出之際,我們既要看到我國住房供應(yīng)體系逐步完善的光明前景,同時也應(yīng)當(dāng)充分認識到實施過程中可能存在的問題,筆者認為,住房建設(shè)規(guī)劃編制實施中的困難主要有以下幾方面:

·住房建設(shè)規(guī)劃與相關(guān)城市規(guī)劃不同步編制,規(guī)劃年限也不完全相同。應(yīng)充分考慮到城市規(guī)劃編制滯后的影響,在住房建設(shè)規(guī)劃每隔五年不斷滾動編制的過程中,相關(guān)城市規(guī)劃應(yīng)在時間和內(nèi)容上積極主動、及時協(xié)調(diào),保證住房建設(shè)規(guī)劃的有效實施。

·應(yīng)充分考慮到市場的反應(yīng),加強利益引導(dǎo)。目前我國各類住房建設(shè)(包括經(jīng)濟適用住房)都是通過房地產(chǎn)市場來進行,建設(shè)用地也都是通過招拍掛的市場途徑來出讓,37號文件推出之后,對各地房地產(chǎn)市場影響較大,有的地方出現(xiàn)了普通商品住房居住用地流拍的情況,這就很難保證住房建設(shè)規(guī)劃的有效實施。因此,各地方城市政府應(yīng)當(dāng)充分利用稅收等市場經(jīng)濟杠桿,來調(diào)動房地產(chǎn)市場開發(fā)普通商品住房、經(jīng)濟適用住房的積極性。

住房建設(shè)規(guī)劃的政策出發(fā)點是通過提供各種類型的住房,特別是政策性住房,以保證廣大人民群眾的根本利益,城市規(guī)劃領(lǐng)域在規(guī)劃編制中應(yīng)積極銜接,保證各類住房特別是滿足中低收入人群的住房建設(shè),使廣大人民群眾不再“居者憂其屋”,而是“居者有其屋”,再逐步過渡到“居者優(yōu)其屋”,實現(xiàn)“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”的美好愿望。△

【參考文獻】

[1]中華人民共和國城市規(guī)劃法.

[2]國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知(國辦發(fā)[2006]37號).

[3]關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(建住房[2006]165號).

[4]城市規(guī)劃編制辦法(2006版).

[5]城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(GB50180-93)(2002年版).