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摘要：近年來，各個領域都獲得了快速發展，并取得了可觀的成績。房地產領域同樣也不例外，發展極為迅猛。與此同時，其競爭壓力逐漸變大，開發成本不斷上升，這將嚴重影響企業的經濟效益。因此，在房地產企業實際運作過程中，應當重視財務報表分析，加強開發成本的控制，嚴格管理企業的成本支出，進而為企業獲取更多的經濟利益。文章就房地產行業財務報表分析展開討論，介紹了這一方法的應用，隨后以某一房地產企業為例，闡述了其財務報表分析方法，以期為相關研究提供參考。

關鍵詞：分析方法；房地產；財務報表

一、引言

對于房地產企業來說，在其運行過程中，會根據企業實際運行狀況編制財務報告，而對這一財務報告進行分析，就是財務報告分析。財務報告分析對房地產企業是有重要意義的，能夠降低企業融資風險，同時它還可以預測企業發展潛力，為領導人員作出決策提供依據。本文就房地產行業財務報表展開討論，分析了房地產行業財務報表分析的特點及其作用，探究了財務報表的分析方法，并以WK房地產企業為例進行探究，為房地產企業財務報表分析相關研究提供借鑒意義。

二、房地產行業財務報表分析的特點及其作用

（一）房地產行業財務報表分析特點

對于房地產項目來說，其施工時間相對較長，短則一年，長則三五年，部分房屋建筑工程由于資金等其他原因，其開發建設周期可能更長，其投資風險也比較高，這使得其會計核算不同于普通的項目，具有一定的特殊性。房地產項目產品種類較多，例如有公寓、寫字樓、住宅、商鋪等，這在一定程度上增加了會計核算的復雜性，加之其開發周期較長，使得會計核算周期也相應的延長，難以通過某一時間段的經營成果來取代整個項目的分析。房地產項目在實際的經營過程中，影響其價格的因素相對較多，如有金融政策、供求關系等。房地產項目所需資金龐大，資金周轉時間較長，存在較大的不確定性，具有較大的投資風險。

（二）房地產行業財務報表作用

第一，房地產行業財務報表分析可以降低房地產行業的融資風險。近年來，我國社會經濟發展迅速，房地產相關行業也取得了可觀的成績，其發展速度是非常快的。對于資金密集型的房地產行業來說，它在實際的運作過程中，使用到的資金數量是非常龐大的，這在一定程度上，增加了房地產行業的風險。做好房地產的財務報表分析，就能夠為企業融資提供有力支持，有計劃的開展融資工作，科學合理的使用融資所獲得的資金，讓房地產的融資工作有序進行，為房地產在運行中所需資金提供重要保障，進而實現房地產行業融資風險的降低。第二，房地產行業財務報表分析還可以預測企業發展潛力，為領導人員作出決策提供依據。在房地產企業中，通過財務報表分析，能夠看出房地產企業各個環節的運營狀況。資產負債表能夠挖掘出企業靜態的財務狀況，企業現金流量表能夠挖掘出企業動態財務狀況。企業的資本結構、償債能力、資產等等，都能夠在財務報表中找到相應信息，也就是說，對房地產企業財務報表進行科學分析，能夠讓企業管理人員更好的了解企業財務狀況，以預測企業的發展潛力，為企業的重要決策提供必要依據。

三、房地產行業財務報表分析方法及其具體應用

（一）比較分析法

顧名思義，比較分析法就是對兩個以上的事物進行比較。在房地產行業財務報表分析中，運用比較分析法，就是對兩個以上的數據進行分析比較，進而找出數據變化趨勢，獲得相應的分析結論。當然，在實際應用中，應處理好這兩個方面，即參照對象和比較內容。1.參照對象參照對象可以是歷史數據。也就是說在對企業財務報表進行分析時，可以查找企業以往的財務報表，觀察分析兩個表中的數據變化情況、變化趨勢、變化幅度等，進而分析出企業財務發展趨勢。這可以稱之為縱向比較。參照對象可以是同行其他企業的財務數據，也就是橫向比較。了解同行企業平均發展情況，在分析本企業與平均水平之間的關系，反應出企業的優勢、劣勢，找出企業與平均水平之間的差距。當然，在比較過程中，還應將企業規模考慮進去，可以運用各指標比率來進行比較。參照對象可以是預算數據。也就是說在年初做的年度計劃，預計本年各階段的財務收支情況，將其與本年各階段實際財務收支情況進行比較，進而找出企業發展過程中存在的問題，并對其進行分析，加以完善。2.比較內容比較內容可以是總量指標。這里所提到的總量指標，是指房地產企業財務報表中某一項的總量，例如企業總資產、企業總應收賬款、企業總凈利潤等等。當然由于財務報表、財務數據的特殊性，不同數據之間可能不存在可比性，所以，在實際比較中，常常將其和以往的歷史數據進行比較，也可將其和預算數據進行比較。比較內容可以是財務比率。這里所說的財務比率，就是財務中某一項目資金與另一項目資金的比值，這主要反映兩個項目之間的相互關系，進而得出企業某一項目運行狀況，例如資產負債率、凈資產收益率等，分別反映了資產和負債、資產和收益之間的關系。在實際運用中，可以和企業往期數據進行比較。由于這一方法比較的是一個比率，因此可以用于規模不同的企業之間進行比較。比較內容可以是結構百分比。這里所提到的結果百分比，主要是指某一項目的內部結構，例如企業銷售毛利率，它能夠將這一項目中各構成要素的比重展示出來。這一比較方法同樣不受企業規模限制，可以運用于不同企業之間的比較，也可以用于同一企業不同時段的比較。

（二）因素分析法

因素分析法就是對某一項目的各影響因素進行分析的一種方法，它能夠反映出某一因素對這一項目的影響程度，在實際應用中，主要有連環替代法和差額分析法兩種。其中，連環替代法，是對某一項目的影響因素進行分解，讓分解后的因素具有可計量性，在分析某一因素時，假定其他因素不變，逐步改變該因素的值，進而分析出該因素對這一項目的影響程度。

四、房地產行業財務報表分析方法的案例分析

為更好的闡述房地產行業財務報表分析方法，這里以WK房地產企業為例。WK房地產企業成立于1996年，該企業在全國范圍內有多個分公司，其總部位于廣州，公司成立之初就趕上亞洲金融風暴，企業領導人迅速采取一系列策略，穩步發展。企業發展至今，已有二十余年，在這期間，企業取得了很大的成績，這里對其財務報表分析法進行了總結歸納，主要從以下兩個方面進行描述。

（一）房地產行業財務報表分析方向

第一，償債能力的分析。就償債時間來看，可將房地產企業的償債能力分為短期償債能力和長期償債能力，并對其能力進行分析。在分析短期償債能力時，所要分析的內容主要有現金流量、營業資本、流動比率等；在分析長期償債能力時，所要分析的內容有產權比率、利息保障、資產負債率等。在分析短期償債指標時，若流動比率高于2，速度比率為1，則企業運行狀況相對較好；若利息保障倍數低于2，這時想要在銀行中獲得借款是有一定難度的。長期償債指標資產負債率應控制在60%左右，若這一指標高于70%，將會存在一定的風險。對于房地產行業來說，因為其需要的資金量比較多，且資金周轉時間較長，因此其負債率也就相對較高。在國家政策方面，對房價、地價等持穩定態度，維持整個房地產行業平穩上升趨勢。就現階段來看，房地產的利潤已經沒有以往那么高了，需要做好企業的資金管理，故對其償債能力的分析就比較關鍵。一般來說，在評價企業負債時，常常會將預收賬款除去，分析其凈負債率。通常情況下，房地產在運營過程中，會預先收到客戶的頂定金或預付款，則會將其歸入預收賬款內，房屋建成后交房時，才會將這一筆資金結轉到收入中，這其中的預收賬款會對負債產生一定的影響，故在評價負債時，會將其剔除。正常情況下，我們將資產負債率低于75%劃分為安全區域。第二，對房地產企業的營運能力進行分析。一般來說，企業的資產周轉率、存活周轉率等都會對其營運能力產生影響，故需要對這些指標進行分析，杜邦財務分析方法使用得相對較多，常常將其用來分析房地產企業的資產周轉率，這種方法能夠幫助企業獲得更多的利潤。第三，盈利能力的分析。對于任何一個企業來說，其盈利能力都是非常重要的，房地產行業也不例外。對其財務進行分析，能夠了解到企業的銷售凈利率、資產收益率、凈資產收益率等信息。這里面凈資產收益率的分析顯得尤為重要，它能夠反映出較多的企業經營狀況、收益情況，它將涵蓋財務杠桿貢獻情況。若企業處于盈利狀態，那么其財務杠桿所起作用較大；若企業處于虧損狀態，那么財務杠桿將起著反向作用。對于房地產企業來說，由于其投入資金量多、周轉時間長的特點，在較長時間內，其利潤表會呈現出負數，難以有效反應企業的實際運行狀況，故在分析盈利能力時，需要將預售賬款去掉，對房地產企業的整體財務狀況進行分析。

（二）項目投資財務分析

在房地產企業中開展項目投資財務分析，主要就是對某一個項目進行考核，評價其經濟效益，其內容包含了前期的經濟項目預估以及后期的整個項目分析。為確保該項目是否可行，是否對該項目投資，前期就需要對該項目進行預估測評，這是一個事前分析；后期項目分析主要是對整個項目進行考核，這是時候分析。在對項目進行投資財務分析時，其分析指標有動態指標也有靜態指標，由于房地產項目具有較長的周期，因此其動態指標就相對關鍵。其動態指標將會涉及到時間價值、內含報酬率、動態回收預期、現金流量等，從各個方面對其加以分析。

五、結語

總體來說，房地產企業在發展過程中，需要重視財務報表分析。合理運用財務報表，了解企業實際財務狀況，判斷房地產企業經營情況，對房地產企業的發展潛力、競爭力進行預測，進而更好的規劃企業發展方向，為企業領導階層決策提供有力依據，進而推動房地產企業持續健康的發展。

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作者:賴光明 單位:灌南立恒房地產開發有限公司