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土地管理法論文范文第1篇

1.1土地開發(fā)整理項目缺乏完善的管理制度

任何項目工作的開展都離不了完善的制度指導，只有在完善的制度指導下，才能確保項目的順利開展。雖然目前國家出臺了相應的土地開發(fā)整理政策，但是其根本的制度還不夠完善，這樣就很難保證項目開展能夠順利進行。在缺乏完善制度的制約下，一些地方政府在實施土地開發(fā)整理工作中，容易抓住制度的漏洞，以非正常的手段搞政績、急功利，常常存在表面應付的情況，這都嚴重影響了土地開發(fā)整理項目的正常開展，使開發(fā)整理的土地項目沒有達到應有的效果。

1.2人民對土地開發(fā)整理缺乏足夠的認識

土地開發(fā)整理項目是適用于廣大農(nóng)村的項目之一，人們對于項目缺乏足夠的認識，有的只是知道這項項目是一種德政工程，所以大家對這項項目具有很大的期望，期望通過這項項目的開展能具體解決大家的一些實際問題。但是人們對于項目的具體開展流程、以及項目的長遠意義并沒有良好的認識。當土地開發(fā)項目涉及到其自身的利益時候，人們就會自然的產(chǎn)生抵觸情緒，不主動的為項目開展提供幫助，甚至破壞項目的正常開展。如在某縣實施土地開發(fā)整理項目中，由于項目材料的運輸車隊需要經(jīng)過某村的自建公路，所以當?shù)卮迕窬吞岢隽耸者^路費的的要求，甚至有的村民會在路上設置障礙，破壞材料等。

1.3土地開發(fā)整理項目中存在的其他問題

除了上訴問題外，在土地開發(fā)整理過程中，還存在很多的問題，包括項目資金短缺、使用中介缺乏規(guī)范等。土地開發(fā)整理項目是一項較為龐大的項目，所需要的資金較多，有關部門對于項目資金的投入方式不是根據(jù)具體項目所需要的情況而定的，而是土地開發(fā)整理工作受投入資金量而具體執(zhí)行，這樣的模式下，項目很難開展，對于項目開展的質(zhì)量也有很大的影響。如在某地區(qū)土地開發(fā)整理項目實施過程中，由于資金問題，在實施過程中按照資金量而進行了工作，但是其功能工程的整體性就沒那么完整，所以受到了當?shù)厝罕姷牟粷M，紛紛要求增加工程。另外，在土地開發(fā)整理項目實施中，常常會借助于一些中介結(jié)構(gòu)的力量，但是由于對中介機構(gòu)的資質(zhì)沒有一個明確的規(guī)定，所以存在一些中介機構(gòu)業(yè)務水平低下，影響了土地開發(fā)整理項目的順利開展，還有的中介機構(gòu)在工作中，常常會脫離項目實際，按照自己的意愿進行實施，這種情況也會影響項目整體的質(zhì)量。

2加強土地開發(fā)整理工作的有效對策

針對上訴問題，需要加強對土地開發(fā)整理項目的管理，并加大投資力度，加強項目實施人員素質(zhì)等，其具體的對策包括以下幾個方面：

2.1加強土地開發(fā)整理管理

對于土地開發(fā)整理項目的管理工作，需要從項目規(guī)劃、項目實施、竣工驗收以及項目移交等方面實施管理。

（1）需要設計合理的項目規(guī)劃，這是項目順利開展的前提。這就需要當?shù)氐恼畬⒐ぷ髯黾?，并統(tǒng)一思想，召開全體人員會議，主動的聽取人民群眾的意見，并對一些重點普遍問題進行分析解決。還需要將項目的范圍進行明確，并進行相應的土地測繪等工作，明確土地的歸屬權(quán)問題。然后需要對項目實施的具體內(nèi)容以及相關政策進行處理，這關系著整個規(guī)劃的有效實施。

（2）對于土地開發(fā)整理項目的實施過程，需要加強施工管理，確保項目工程的實施質(zhì)量，并保證其在規(guī)定時間內(nèi)完成。這就需要做到以下幾點：①加強項目實施進度管理，從施工人員、施工設備的落實方面入手，在施工前制定詳細科學的實施計劃書；②根據(jù)國家相關政策、制度規(guī)范等，加強對項目實施的質(zhì)量管理，在實施過程中，加強有效監(jiān)督，對于不合格的工程，監(jiān)理單位需要勒令有關施工單位進行整改；③加強項目資金管理，合理的安排資金使用，并做好相應的規(guī)劃，避免出現(xiàn)投資的盲目性，對于每一筆資金的流向，都需要嚴格的給予審評，制定完善的資金管理制度，并監(jiān)督其有效執(zhí)行。

（3）在項目竣工驗收階段，需要加強驗收管理。①制定完善的工程驗收制度，并有專門的管理人員進行監(jiān)督；②由施工單位、監(jiān)理單位等對項目進行自檢，對發(fā)現(xiàn)的問題及時進行整改；③強化項目資金審計工作，只有對項目實施審計后才能進行資金的結(jié)算；④做好相關資金的支付工作。在項目施工驗收完成后，需要進行項目的移交，這個過程中，要明確交接雙方的責任與義務。投資方扣除工程費用的5%作為項目質(zhì)量保證金，如果發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量不合格或者無法進行修復，保證金不給于支付。對于質(zhì)量保修期過后的管護工作及費用在項目實施過程前也應該重點考慮。

2.2加大對土地開發(fā)整理項目的宣傳力度

土地開發(fā)整理項目關系到所有群眾的切身效益，具有長遠的效益目標，所以需要廣大的人民積極參與和支持。這就需要有關部門加大對項目的宣傳力度，使群眾充分了解黨和國家的相關政策，以得到廣大群眾的支持，提升項目實施的社會性以及生命力。

2.3全面提升土地開發(fā)整理項目實施人員的專業(yè)素養(yǎng)

土地開發(fā)整理項目的實施人員是整個項目的終端，也是開展項目的實施者，其專業(yè)素養(yǎng)的高低直接關系著整個項目的順利實施。所以必須加強實施人員專業(yè)素養(yǎng)的培訓，建立一支專業(yè)素質(zhì)高、責任性強的項目實施隊伍。對于土地開發(fā)整理項目的實施人員，要定期的進行培訓，并合理的調(diào)配施工人才資源，保證實施隊伍中專業(yè)人才的全面性，將土地開發(fā)整理人員與項目有機的結(jié)合起來實施管理，確保項目高質(zhì)高效的實施。

3總結(jié)

土地管理法論文范文第2篇

論文關鍵詞 集體土地 征收 征收程序 征地補償安置

一、集體土地征收制度概述

（一）概念與背景

在我國，土地所有權(quán)的主體只有國家和集體經(jīng)濟組織。依照現(xiàn)行的法律制度，土地所有權(quán)不能自由地在流通市場買賣，農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)也受到了較大的限制。因此，當國有土地難以滿足公共利益的需求時，國家就只能依靠征收和征用兩種強制手段取得其他主體的土地，以滿足其用地需求。征收和征用雖均以公共利益為出發(fā)點，但二者存在明顯的區(qū)別。具體而言，土地征收的法律后果是將原土地的農(nóng)民集體所有權(quán)變?yōu)榱藝宜袡?quán)，即土地所有權(quán)的主體發(fā)生了變化，而征用僅僅是臨時性地改變了土地使用權(quán)的主體。

所謂集體土地征收，指的是國家為公共利益的需要，由縣級以上地方人民政府及其土地行政主管部門組織實施，依法將屬于集體所有的土地變?yōu)閲校_定給建設單位使用，并對集體經(jīng)濟組織及有關農(nóng)民給予補償和安置的一種具體行政行為。

集體土地征收包含三層法律關系，其一，國家作為征收主體與被征收主體集體經(jīng)濟組織或農(nóng)民之間的征收與被征收的關系，其二，國家作為征收主體與用地主體建設單位之間供地與用地的關系，其三，建設單位與集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民之間補償與被補償?shù)年P系。目前，這三層法律關系沒有理順。集體土地征收作為一項具體的行政行為，應當表現(xiàn)為政府與集體組織、農(nóng)民兩者之間的直接而簡單的關系。對集體組織、農(nóng)民進行補償不應由用地主體建設單位進行，在實踐層面上，這種做法容易導致被征收主體的合法權(quán)益得不到切實的保障。不牽涉到建設單位，單純的政府與集體的征收補償關系才是制度未來發(fā)展的方向。

（二）集體土地征收的基本程序

《土地征收管理法》規(guī)定了集體土地征收的法定程序。依據(jù)該法規(guī)定，集體土地征收包括如下基本程序：征地審批、征地公告、補償?shù)怯?、確定補償安置方案、事實補償安置。

征地公告是指縣級以上政府告知集體土地所有人其所有的土地，經(jīng)有權(quán)機關批準已被國家征收?！锻恋毓芾矸ā返谒氖鶙l第一款作出了原則性規(guī)定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。”《土地管理法實施條例》第二十五條則對公告程序的具體內(nèi)容進行了明確說明：第一，公告主體是被征用土地所在地的市縣人民政府；第二，公告內(nèi)容是批準征地機關、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、人員安置辦法以及辦理征地補償?shù)钠谙薜?；第三，公告地點是被征用土地所在地的鄉(xiāng)、村。

補償?shù)怯洺绦蛟凇锻恋毓芾矸ā泛汀锻恋毓芾矸▽嵤l例》中規(guī)定存在差異。根據(jù)《土地管理法》，被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應當在公告規(guī)定的期限內(nèi)持權(quán)屬證書到當?shù)卣恋匦姓鞴懿块T辦理登記。但《土地管理法實施條例》則將登記機關規(guī)定為公告中指定的政府土地行政主管部門。實施條例將辦理補償?shù)怯浀臋C構(gòu)規(guī)定為公告指定的相關部門，相比《土地管理法》之規(guī)定在實際操作上更具靈活性，因而更有利于征收主體在進行征收公告時從高效便民的角度出發(fā)，選擇更便利被征收主體辦理征地補償?shù)怯浀恼恋匦姓鞴軝C關進行登記。征地補償?shù)怯涍@一程序的內(nèi)容主要分為兩個方面：第一，辦理登記的期限為公告規(guī)定的期限。在相關法律上，由于征用土地涉及面積、人數(shù)等多種因素，登記期限并沒有給出一個具體的時間限制，而是交由公告主體依據(jù)不同的實際情形進行確定；第二，登記機關為公告指定的機關。

確定補償安置方案，包括以下幾個步驟：第一，補償安置方案的確定。法律規(guī)定只對補償安置方案的主體進行了限定，并未涉及安置方案確定程序的具體內(nèi)容。依此規(guī)定，征地補償安置方案是行政機關的內(nèi)部程序，被征收人無權(quán)參與方案的確定過程。因此，補償安置方案系屬行政機關作出的單方面決定；第二，公告補償安置方案；第三，聽取意見；第四，上報批準。補償安置方案應報“市、縣人民政府批準”。

（三）集體土地征收補償制度

農(nóng)村集體土地征收補償制度在土地征收體系中處于核心位置。它既是一種權(quán)力約束機制，更是一種利益協(xié)調(diào)、權(quán)利保障機制。就其對權(quán)力約束的功能而言，征收補償費的支出能夠有效限制政府過于草率地采用征地權(quán)這一行政權(quán)力，集體土地征收補償制度是對公權(quán)力的實質(zhì)性約束。就其作為權(quán)利保障機制的一點而言，被征收對象依據(jù)公平原則應當獲得適當?shù)难a償，在公共利益和私人利益相沖突時，補償制度提供了一條救濟途徑。

除憲法之外，集體土地征收補償制度的法律依據(jù)還集中體現(xiàn)在《土地管理法》與《物權(quán)法》等法律文件之中?！锻恋毓芾矸ā芳皩嵤l例對集體土地征收補償制度的規(guī)定較之于《物權(quán)法》更為詳實具體，是該制度的主要法律依據(jù)。

從征收土地的補償范圍來看，我國法律規(guī)定只對直接損失予以補償，被征收主體的間接損失和其他相關損失一般不予補償；從征地補償標準來看，被征收主體獲得補償?shù)臄?shù)額根據(jù)被征收土地原有用途的不同基本采平均年產(chǎn)值的倍數(shù)方法計算；從補償爭議處理程序來看，補償標準產(chǎn)生爭議時，由縣級以上政府處理，如果協(xié)調(diào)不成，則交由批準征地的政府通過裁決的方式予以解決。

此外，國務院于2006年頒布的《關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》、國土資源部分別于2010年、2014年下發(fā)的《關于進一步做好征地管理工作的通知》和《國務院辦公廳關于落實中國中央國務院關于全面深化農(nóng)村改革加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化若干意見有關政策措施分工的通知》三個法律文件均對集體土地征收補償制度進行了不同程度、不同方面的完善。

二、集體土地征收制度的主要缺陷

（一）征收目的界定不清

國家行使征收權(quán)的正當性之前提在于征收土地是為公共利益之必要。換言之，國家只有為了公共目的，才能夠?qū)竦幕矩敭a(chǎn)權(quán)利給予一定的限制，否則，將可能導致政府行政權(quán)力的濫用。我國立法對“公共利益”作出了規(guī)定，但對于其概念并沒有進行明確的限定。公共利益這一概念本身具有模糊性，包涵相當廣泛的外延，對其若不進行明確的界定，有可能造成政府征收權(quán)的濫用，征收土地行為的擴大化，進而損害集體組織及廣大農(nóng)民的切身利益。

由于立法對公共利益界定不清，直接導致在實踐中我國公共利益認定的行政主導性與征收泛化。按照《土地管理法》的規(guī)定，公共利益的認定完全由行政機關單方面決定。立法層面授予了行政機關最大化的自由裁量權(quán)，而缺乏被征地者等相關利益主體的監(jiān)督約束。在國土資源部對北京、上海等十六個省市征地項目的一次調(diào)查中，數(shù)據(jù)顯示東部城市近十年來的所有征地項目真正用于公共利益的比例不到百分之十，大量的被征收土地用于經(jīng)營性目的。

（二）征地補償?shù)姆鞘袌龌?/p>

2005年國土資源部下發(fā)《關于開展制定征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》，通知規(guī)定“必須按照征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價對農(nóng)民補償”，這在本質(zhì)上是政府主導定價，由政府利用所處的優(yōu)勢地位單方面決定被征收土地價值。多年來，集體土地征收補償費用過低已成為引發(fā)征地矛盾的最突出原因。征地補償?shù)姆鞘袌龌谝欢ǔ潭壬象w現(xiàn)了計劃經(jīng)濟的色彩，長期以來過低的補償標準無法體現(xiàn)市場經(jīng)濟條件下土地的真實價值，因此農(nóng)民的合法權(quán)益也無法得到公平受償。

（三）征地程序不完善

前文已對集體土地的征收程序進行過討論，在此不再贅述。我國征地程序的一個非常明顯的特征是程序設置更傾向于保證政府的行政效率，被征收人則處于相對被動的地位。涉及被征收人的利益保護的程序如聽證、申訴等缺乏應有的具體的制度保障。盡管2004年《國土資源聽證規(guī)定》中賦予了相對人對征地補償標準和安置方案要求聽證的權(quán)利，但難以解決根本上的問題，整個征地過程群眾參與度低、透明度不高是普遍現(xiàn)象。目前關于保障農(nóng)民知情權(quán)、參與權(quán)的程序性規(guī)定大多過于原則化，在實踐中缺乏可操作性，因此此類程序性權(quán)利難以得到真正落實。

三、完善集體土地征收制度的建議

（一）引入市場機制，建立合理的補償標準和范圍

目前，在我國，集體土地征收補償費用過低無疑是引發(fā)征地矛盾的最突出原因。雖然各地在原有基礎上不斷提高征地補償標準，但這種非由市場機制確定的補償標準不僅存在嚴重的滯后性，而且遠遠不能體現(xiàn)土地的實際價值，從而對農(nóng)民的損失做到公平補償。

合理的集體土地征收補償標準，應當在公平市場價值的基礎之上，充分考慮到集體土地的市場價格，對征收土地的實際價值與原所有人的交易成本給予完全的補償。這在一定程度上也要求擴大征收補償范圍。

（二）具體完善集體土地征收程序

首先，法律應當嚴格、明確地界定“公共利益”的范疇。界定公共利益時，可以采用列舉加概括的立法方式，在進行概括時，還應當運用比例原則，進一步縮小公共利益的范圍。按照法律明確列舉和比例原則概括的雙重限制方法能夠有效的防止因公共利益不明確導致的行政權(quán)力濫用，加強對公共利益審查的力度。

土地管理法論文范文第3篇

    論文關鍵詞 房地產(chǎn) 投機治理 法律探析 囤積土地行為

    近年來,隨著市場經(jīng)濟的不斷向前發(fā)展,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)獲得了空前的發(fā)展,也在當下成為了國民經(jīng)濟的重要支柱,不僅如此,還對其他一系列行業(yè),包括旅游等產(chǎn)業(yè)的向前發(fā)展形成了積極的推動力。所以,在現(xiàn)時如何保證房地產(chǎn)行業(yè)在健康穩(wěn)定的狀態(tài)下不斷向前發(fā)展,具有非常重要的意義,也成為當下政府必須要考慮的問題之一。隨著市場開放度的不斷增強,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也開始顯現(xiàn)出一些亂象,在急速發(fā)展的過程中,各種房地產(chǎn)投資商,利用國家大力發(fā)展地產(chǎn)行業(yè)的機會,投機倒把,哄抬物價,大量的囤積土地,并借此來操控房地產(chǎn)市場,利用這種手段來攫取了大量的利潤,對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展造成了非常大的壓力,甚至對國民經(jīng)濟的順利發(fā)展、人民生活水平的穩(wěn)步提高也造成了威脅,這種現(xiàn)象已經(jīng)成為當下全社會所關注的熱點話題。因此,我們現(xiàn)在來探討我國房地產(chǎn)投機治理的法律問題,是有著相當大的現(xiàn)實意義的。

    一、房地產(chǎn)投機行為的相關法律約束方式

    (一)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》的相關約束規(guī)定

    現(xiàn)行的針對房地產(chǎn)市場上的專門法律就是《城市房地產(chǎn)管理法》以及《土地管理法》。首先我們來分析一下《城市房地產(chǎn)管理法》的相關內(nèi)容,這項管理法則是在上個世紀末期,我國的第八次人大第八次會議上通過的,當時建立這項規(guī)定的首要目的就在于促進我國的房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的向前發(fā)展,這項法則中規(guī)定了許多的關于房地產(chǎn)的條例,譬如說在第九條之中,明確的規(guī)定了在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過程中,這種權(quán)利的出讓必須要符合土地利用的總體的規(guī)則,也必須要符合城市規(guī)劃以及建設用地計劃。這一則條例的主要目的在于避免政府為了追求短期的利益盲目的進行房地產(chǎn)項目的開發(fā),也在一定程度上抑制了****行為的發(fā)生,打擊了房產(chǎn)商的投機行為;為了避免土地使用權(quán)的變更過程中出現(xiàn)的土地性質(zhì)的改變,國家的政策可以簡單的概括為“認地不認人”,在第十七條中明文規(guī)定,為了防止投機者在權(quán)力轉(zhuǎn)變的過程中的投資及行為,土地權(quán)利的出讓必須要繳納足夠的出讓金,之后才能合法轉(zhuǎn)讓;為了避免政府利用自身的權(quán)力盲目的使用土地,在《城市房地產(chǎn)管理法》的第二十三條之中,明確的規(guī)定縣級以上的人民政府對土地權(quán)限的使用過程,對相關的使用范圍和轉(zhuǎn)讓需求都作了細致而又詳盡的規(guī)定,從很大程度上避免了政府職權(quán)的泛濫造成的房地產(chǎn)市場的混亂;在《城市房地產(chǎn)管理法》的第二十五條中,特別對包括炒地皮、長期閑置土地以及對土地資源的過度浪費等現(xiàn)象制定了相關政策,有效的防止了這種違規(guī)行為的衍生;在第二十九條之中,法律還對成立房地產(chǎn)公司的相關細則進行了明確的規(guī)定,這種對成立公司的規(guī)范可以有效的避免很多企業(yè)為了違規(guī)投資房產(chǎn)而成立皮包公司的行為,具體來講,在成立房地產(chǎn)公司的過程中,除過要具備相關的企業(yè)資質(zhì),還需要有一定的注冊資本以及開發(fā)投資的具體數(shù)額;在房地產(chǎn)市場上,由于土地轉(zhuǎn)讓以及商品房的預售過程中出現(xiàn)的一系列問題,屢見不鮮,所以該法對這一環(huán)節(jié)中的問題,也做了非常詳細的說明,具體體現(xiàn)在第三十八條以及第四十四條之中。

    分析完《城市房地產(chǎn)管理法》之后,我們來簡單分析一下土地管理法對房地產(chǎn)市場中投機現(xiàn)象的一系列說明。從根本上來講,我國的《土地管理法》頒發(fā)的主要目的在于對土地進行嚴格的控制和管理,有效的維護土地的社會主義公有制,從而保證這項資源能夠得到合理的開發(fā)和利用,重點對土地交易過程中所出現(xiàn)的投機行為進行打擊,因此,在對建設用地的利用以及土地用途的變更上,都做出了詳盡的規(guī)定。

    (二)其他法律法規(guī)

    《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》是規(guī)范我國房地產(chǎn)市場的兩項重要的法律法規(guī),也在維護我國房地產(chǎn)市場順利運行的過程中起到了非常大的作用,但事實上,還存在其他的一系列法律也對房地產(chǎn)市場做出了相關的規(guī)定,起到了很重要的補充作用,在這方面,其中的反不正當競爭法、消費者權(quán)利保護法、合同法等等,都是這些法律中的代表,我們可以對此進行逐一的分析和理解:

    第一,反不正當競爭法。這項法律對于打擊投機倒把行為,有效的保護消費者以及經(jīng)營者的合法權(quán)益起到了重要的推動作用,在關于房地產(chǎn)方面,這項法律針對地產(chǎn)市場中屢見不鮮的虛假廣告、全力經(jīng)營以及串通投標行為,都做出了非常詳盡的規(guī)定;

    第二,消費者權(quán)益保護法。在這項法律之中,明確規(guī)定房地產(chǎn)市場中的開發(fā)商與消費者之間的關系,譬如說,相關的經(jīng)營者必須要向消費者提供與商品相關的最真實的信息,不得進行虛假的宣傳吸引和誤導消費者。這項法則對于規(guī)范房地產(chǎn)市場中隨處可見的虛假廣告、虛假標價的行為,進行了明確的規(guī)定,對于保證房地產(chǎn)消費者在購買房產(chǎn)的過程中不因開發(fā)商的虛假宣傳而上當做出了重要的保障。

    第三,合同法、民法通則以及物權(quán)法等等。所謂的合同法,顧名思義就是對交易合同中的相關具體事宜作出規(guī)定,這項法律也詳細的規(guī)定了在房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)合同法律問題的解決措施,對于合同雙方的權(quán)益都有了非常準確的說明;在民法通則中,也對由于房地產(chǎn)開發(fā)商的虛假宣傳而導致的合同不公等問題作出了規(guī)定,其中的第八十條,還對土地的使用與承包權(quán)利做出了規(guī)定,避免土地使用承包過程中所出現(xiàn)的權(quán)屬不明問題。物權(quán)法對包括動產(chǎn)以及不動產(chǎn)的權(quán)利歸屬問題作出明確規(guī)定,當然,它也會對房地產(chǎn)市場的行為作出了細致的規(guī)定,對于打擊房產(chǎn)市場的投機行為起到了推動作用。

    二、房地產(chǎn)投機行為法律規(guī)范中存在的問題

    (一)總體法律的缺乏

    從目前我國房地產(chǎn)發(fā)展過程的現(xiàn)狀來看,房地產(chǎn)投機行為的主體已經(jīng)悄悄的發(fā)生了變化,在以往,這部分群體主要是房地產(chǎn)開發(fā)商等,但在現(xiàn)時,房地產(chǎn)中介機構(gòu)甚至是個人也加入到了房地產(chǎn)投機的大潮之中,但是就目前來看,《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律,所規(guī)定的主體依然只是房地產(chǎn)開發(fā)商,與形勢已經(jīng)不相符合,對于房地產(chǎn)中介機構(gòu)和個人來說,僅僅只有反不正當競爭法對此做了些許規(guī)定,涵蓋的范圍也非常的狹小。

    (二)對房地產(chǎn)價格有效控制的相關法律缺乏

    在對房地產(chǎn)市場的價格進行管理,加大房價的透明度方面,相關的法律已經(jīng)遠遠不能滿足市場的需求,對于由于房產(chǎn)價格的不穩(wěn)定所引發(fā)的供求關系的極度扭曲,相關部門如何才能緩解,是擺在政府單位面前的一個大問題。

    (三)保有、消費環(huán)節(jié)的法律條文依然空缺

    包括《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》兩大主法以及其他的一些法律,所強調(diào)的重點依然是流通環(huán)節(jié)的投機行為,對于房地產(chǎn)市場交易的保有、消費環(huán)節(jié)的規(guī)范,依然存在法律空缺的現(xiàn)象。

    (四)對政府的行為約束不夠有力

    在當下的房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中,政府的相關行為可以在很大程度上引發(fā)地產(chǎn)市場的動蕩,有的政府單位只顧眼前利益,盲目的開放房地產(chǎn)市場,在一定程度上對房地產(chǎn)市場上的投機行為睜一只眼閉一只眼,目的只是為了提高GDP的增長,在當下,相關的法律對于政府行為的規(guī)范做得還不夠好,權(quán)限不明、權(quán)責不清的現(xiàn)象非常普遍。

    三、房地產(chǎn)投機治理的法律改善策略

    (一)修訂和完善相關的法律法規(guī)

    眾所周知的是,《城市房地產(chǎn)管理法》是一項保障我國房地產(chǎn)行業(yè)順利發(fā)展的基本法律,從上個世紀末期開始實行,至今已經(jīng)有了二十多年的發(fā)展歷史,在這二十多年內(nèi),我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)有了翻天覆地的變化,其市場化程度也隨著對外開放的進一步加深而有了新的轉(zhuǎn)變,在這種態(tài)勢之下,《城市房地產(chǎn)管理法》顯然已經(jīng)不能完全符合當下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展動向,所以,我們必須要采用必要的措施來盡快加強對《城市房地產(chǎn)管理法》的修訂與完善,在這其中,需要特別注意的幾個方面主要包括產(chǎn)權(quán)的歸屬以及法律的登記制度、開發(fā)建設的相關法律問題、在拆遷過程中需要注意的問題、交易過程中需要遵循的原則、消費保有問題、中介服務法律制度問題、物業(yè)管理制度問題等等,從多個方面對這項基本法律作出與時俱進的調(diào)整和完善。

    (二)通過法律手段對相關概念進行準確的界定

    要從根本上治理房地產(chǎn)行業(yè)的投機行為,必須對投機的定義做出一個準確的界定,在這之前,對于房地產(chǎn)的基本屬性也要有一個明確的闡述,特別是要突出房地產(chǎn)行業(yè)的住房以及消費的功能,為了從根本上打擊投機行為提供法律上的說明。在新時期,要關注個人以及中介機構(gòu)的投機行為對房產(chǎn)市場的影響,并建立相關的約束機制;針對房地產(chǎn)市場的保有性質(zhì)做好法律保障,從而進一步的對購房人的行為作出規(guī)范,從而在生產(chǎn)、交易以及消費保有的全過程中對房地產(chǎn)的投機行為進行完整的保證,從而建立起一個非常好的市場環(huán)境。

    (三)完善信息的披露過程,保證交易信息的暢通、真實

    在當下,由于房產(chǎn)開發(fā)商的惡意競爭而導致的房地產(chǎn)行業(yè)信息嚴重不對稱的現(xiàn)象非常的普遍,這種信息的不對稱在很大程度上影響了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展,從某種程度上來講,來是投機行為泛濫的一個原因,所以,需要從法律手段來對信息的披露過程做出一定的說明以及規(guī)范,從而有效的彌補市場運營機制的不足之處,保證市場價格在價值規(guī)律的協(xié)調(diào)之下,能夠維持在一個消費者能夠接受、開放商也能過夠盈利的范圍之內(nèi)。作為相關的政府部門來說,還應該及時的對相關的信息做出披露,促進信息的正常流通,從而有效的抑制惡意操縱市場的行為,將投機者驅(qū)趕出房地產(chǎn)市場。

土地管理法論文范文第4篇

【關鍵詞】失地農(nóng)民 國內(nèi)外權(quán)益保障 土地權(quán)益

我國失地農(nóng)民權(quán)益受損現(xiàn)狀

土地征用制度不明確。首先，我國現(xiàn)行法律對公共利益的界定不甚相同，矛盾重重，導致土地征收范圍過于寬泛?！稇椃ā返谑畻l規(guī)定：國家的土地征收行為，必須以公共利益的正當性以及征收行為的公共目的性才能成立。而《土地管理法》并不排除基于自身利益考慮對土地進行征收。其有“任何單位和個人為非公共利益需要使用土地時，必須先依法申請將農(nóng)村集體土地征為國有”的規(guī)定。這些立法上的紕漏無形中為某些利益群體創(chuàng)造了可以施展并且逃避法律責任的空間。此外，當前我國還缺乏界定土地征收公共利益糾紛的專門裁判機構(gòu)。一般是由政府許可任何單位和個人為非公共利益進行土地征收，同時，法律又賦予政府對土地征收行為是否合乎公共利益的裁判權(quán)。政府身兼二職，先行體制又缺乏必要的監(jiān)督和制約，某種程度上會影響到對失地農(nóng)民合法權(quán)益的保護。

土地補償機制不合理。土地征收補償機制關系到失地農(nóng)民的切身利益，也是土地征收工作能否順利進行的關鍵。我國現(xiàn)行的土地征收仍依據(jù)2004年國土資源部頒布的《關于完善征地補償安置制度的指導意見》設定的補償標準，補償費用明顯偏低。近年來經(jīng)濟發(fā)展，物價急劇上漲，土地市場價格也是一翻再翻，況且低標準的補償費用落實到失地農(nóng)民的手里也是難之又難，致使失地農(nóng)民權(quán)益受損。此外，土地補償方式的單一化，某種程度上也威脅到失地農(nóng)民的合法權(quán)益。

土地產(chǎn)權(quán)制度不健全。我國《憲法》和《土地管理法》中都有“農(nóng)村土地歸農(nóng)村集體所有”的規(guī)定。然而農(nóng)村集體是個抽象意義的概念，是一個沒有法律人格意義的集合群體，是一個虛置的權(quán)利主體。①欲對其科學界定絕非易事，其外延非常寬泛，大可以指鄉(xiāng)和鎮(zhèn)，小亦可以指村和村民小組。由于農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體和產(chǎn)權(quán)關系不明確，也影響到法律賦予農(nóng)民的土地承包權(quán)益。

土地征收程序不完善。土地征收程序健全與否直接關系到土地征收工作能否順利進展及土地征收結(jié)果的公正性。我國關于土地征收程序的法律制度并不完備，其亦未對土地征收程序、土地征收涉及主體的權(quán)利、義務做出明確規(guī)定。這些無疑影響到土地征收程序的規(guī)范化和公正性，侵犯了失地農(nóng)民在土地征收過程中的知情權(quán)與參與權(quán)。此外，我國被征地農(nóng)民的救濟機制不健全，失地農(nóng)民權(quán)益受損。

農(nóng)民社會保障體系欠缺。受我國城鄉(xiāng)分割的二元經(jīng)濟體制的影響，我國的社會保障制度突顯出二元性。我國有關城市社會保障的立法已經(jīng)出臺且相對成熟，農(nóng)村社會保障卻尚未進入立法階段，法律基礎欠缺。

目前，有些地方政府通過出臺效力較低的規(guī)章、條例對失地農(nóng)民的養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保險方面規(guī)定，其并不能全面保障失地農(nóng)民合法權(quán)益，我國也尚未設立有關失地農(nóng)民的法律援助制度，同時農(nóng)村社會保障的內(nèi)容涵蓋面也遠低于城市。

國外失地農(nóng)民權(quán)益保障經(jīng)驗

土地征用制度明確。目前，世界上多數(shù)國家和地區(qū)都有相對明確的土地征用制度。美國規(guī)定征用土地必須符合公共利益需要，其所有的公共利益評判都由司法機關根據(jù)必須的要價調(diào)價進行最終判定，進而確定利益的公、私性質(zhì)，進而建立土地征用的法律依據(jù)。②日本《土地征用法》中有“征用土地必須從公共利益出發(fā)，公共利益主要包括依據(jù)《城市規(guī)劃法》、《河川法》、《港灣法》進行的公路、防洪設施和港灣建設等”的規(guī)定，其公共利益界定較明確、具體，操作性較強。我國臺灣地區(qū)突破了為公共目的征收土地的局面，其規(guī)定征收土地只要能達到公共利益需要即可。

土地補償機制合理。西方發(fā)達國家和地區(qū)大多建立了合理的征地補償機制。美國憲法明確規(guī)定：“非有合理補償，不得征用私有財產(chǎn)供公共使用?！泵绹恋卣饔醚a償?shù)挠嬎銟藴适峭恋乇徽饔们暗氖袌鰞r格，它既補償被征土地的現(xiàn)有價值，也補償土地可預期的未來價值，而且還補償因征地導致的相鄰土地所有者、經(jīng)營者的損失等，充分考慮并且保障土地所有者的權(quán)益。日本通過制定相當補償?shù)臉藴蔬M行土地補償，其土地補償費用的確定主要考慮征用損失賠償、通損賠償、離職者賠償和事業(yè)損失賠償和少數(shù)殘存者賠償?shù)确矫?。③我國臺灣地區(qū)關于土地補償?shù)南嚓P規(guī)定主要散見于《土地法》、《平均地權(quán)條例》、《國民住宅條例》、《科學工業(yè)園區(qū)設置管理條例》、《促進產(chǎn)業(yè)升級條例》之中。臺灣的征地補償費主要由地價補償、土地改良物補償、營業(yè)損失補償和土地改良費用等組成。此外，臺灣的地方自治法規(guī)對土地補償也作出了規(guī)定。

土地產(chǎn)權(quán)制度明晰。西方發(fā)達國家在土地征收方面多數(shù)具有比較明晰的產(chǎn)權(quán)關系，有比較明確的權(quán)利主體和客體。作為被征土地一方的農(nóng)民享有法律賦予的相關權(quán)利，同時也承擔法律規(guī)定的相關義務。在奉行土地私有制的美國，其《聯(lián)邦土地管理法》嚴格規(guī)定作為征地雙方的法定權(quán)利和義務，各司其職、各盡其責，有效避免了土地征收過程的部分侵權(quán)行為。英國實行土地私有制，作為其土地征用依據(jù)的《強制收購土地法》明確規(guī)定征地雙方的權(quán)利、義務，并且盡可能使其在法定的框架范圍內(nèi)實施。

土地征收程序完善。世界上不少國家和地區(qū)都制定了比較完備的土地征用法律制度，如日本《土地征用法》，韓國《土地征用法》、《土地征用法施行令》和《土地征用法施行規(guī)則》等。這些土地征用方面的法律對土地征收程序都作了具體而明確的規(guī)定，可操作性強。一些發(fā)達國家和地區(qū)的土地征收程序既包括征地申請、審查、批準、征地公告，還包括被征地人如何參與征地過程中的程序、發(fā)生爭議時的申訴和仲裁程序以及最后如何進行征地補償?shù)某绦虻?。?/p>

農(nóng)民社會保障體系發(fā)達。在社會保障方面，不少發(fā)達國家和地區(qū)紛紛建立了比較健全的失地農(nóng)民社會保障體系。美國設立了專項的失地農(nóng)民社會保障基金，同時對失地農(nóng)民輔以一定的稅收優(yōu)惠，并且注重對失地農(nóng)民的教育和培訓，提高了失地農(nóng)民再就業(yè)能力。日本政府在已建立的農(nóng)村社會保障體系基礎上，加大對失地農(nóng)民的社會保障力度，大力發(fā)展勞動密集型產(chǎn)業(yè)，為失地農(nóng)民提供大量就業(yè)機會，同時也注重對失地農(nóng)民的教育和培訓。韓國已將失地農(nóng)民納入社會保障框架內(nèi)，通過“基礎生活保障制度”幫助達不到國家規(guī)定的基本生活水平的失地農(nóng)民，同時對失地農(nóng)民普及科學知識和實行金融政策方面的優(yōu)惠，努力構(gòu)建失地農(nóng)民的安置基地。我國臺灣地區(qū)設有專門針對農(nóng)民的社會保險，其通過分散化轉(zhuǎn)移的方式解決失地農(nóng)民的就業(yè)，促使失地農(nóng)民向大城市和中小城市分散轉(zhuǎn)移。同時還規(guī)定失地農(nóng)民享有農(nóng)用地轉(zhuǎn)非的公共用地和由土地交易帶來的土地增值的收益。⑤

我國失地農(nóng)民權(quán)益保護策略構(gòu)想

建立合理土地補償機制。合理的土地補償機制關系到征地工作的順利進行。一方面，我們要科學確定土地補償標準與計算方法，提高土地補償費用?，F(xiàn)今因土地糾紛引發(fā)的上訪案件約占全國各類案件的41%，征地補償問題頻頻成為焦點。雖然我國《土地管理法》已對征地補償標準作出了相應提高，但仍不能有效應對日新月異的形勢。因此，征地補償?shù)捻椖慷紤斉c時俱進，適時調(diào)整，整體上提高征地補償水平。⑥另一方面，土地補償方式也要實現(xiàn)多元化發(fā)展。我們可以結(jié)合失地農(nóng)民的不同需求，采取實物補償或貨幣補償方式。

完善農(nóng)民社會保障體系。當今我國農(nóng)村社會保障制度缺失，大量失地農(nóng)民正當?shù)纳鐣?quán)益無法得到有效保障。鑒于此，我們可以著重從以下方面考慮：首先，基于農(nóng)村社會保障制度尚未立法，我們必須盡快將失地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)社會保障體系，保障失地農(nóng)民在醫(yī)療、養(yǎng)老、住房和生活方面的權(quán)益；其次，現(xiàn)行《土地管理法》修訂過程中應明確規(guī)定失地農(nóng)民社會保障制度，從法律上保障失地農(nóng)民社會保障權(quán)益；第三，明確政府在失地農(nóng)民社會保障中承擔的綜合責任，主要包括宏觀調(diào)控責任、一部分財政責任以及監(jiān)管和實施責任等；⑦最后，建立失地農(nóng)民社會保障基金。實踐中可由政府、征地主體、農(nóng)村集體和失地農(nóng)民個人按比例合理分擔，共同出資。

綜上所述，當前形勢下失地農(nóng)民權(quán)益保障有迫切的需要，我國應立足國情，充分借鑒世界發(fā)達國家和地區(qū)的先進立法經(jīng)驗，不斷明確我國的土地征用制度、明晰土地產(chǎn)權(quán)制度、完善土地征用程序、建立合理的土地補償機制、健全失地農(nóng)民的社會保障體系，切實保障失地農(nóng)民的合法權(quán)益。

【作者單位：河南師范大學法學院】

【注釋】

①陳垚：“失地農(nóng)民權(quán)益保障問題研究”，《湖北社會科學》，2011年第4期。

②⑥李韶杰，鐘筱紅：“失地農(nóng)民權(quán)益保護對策與構(gòu)想”，《人民論壇》，2011年第9期。

③賴武梨：《城市化進程中失地農(nóng)民權(quán)益保障問題研究》，西南政法大學2008年碩士論文。

④徐素芹：“城市化進程中失地農(nóng)民權(quán)益保護問題研究”，《社科縱橫》，2010年第8期。

土地管理法論文范文第5篇

論文關鍵詞 宅基地使用權(quán) 抵押 抵押登記 農(nóng)村金融服務體系

在農(nóng)村社會管理創(chuàng)新的金融改革的大背景下，2012年7月25日，中國人民銀行、國家發(fā)改委等八部委聯(lián)合印發(fā)《廣東省建設珠三角金融改革創(chuàng)新綜合實驗區(qū)總體方案》，該方案決定在廣東省梅州市進行農(nóng)村金融改革創(chuàng)新綜合實驗?！斗桨浮诽岢鲆嘤晟频霓r(nóng)村金融要素市場，推進農(nóng)村宅基地和土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點工作。這是在農(nóng)村進行金融改革的創(chuàng)新型試驗，也是對宅基地使用權(quán)抵押制度的一項建設性試點工作。本文就以宅基地使用權(quán)抵押問題為基點對農(nóng)村金融改革創(chuàng)新提出一些適應性建議。

一、我國宅基地使用權(quán)抵押的基礎理論

（一）宅基地使用權(quán)抵押的界定

我國《物權(quán)法》第152條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。因此，宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民在集體所有的土地上建造住宅及附屬設施的用益物權(quán)。

宅基地是宅基地使用權(quán)的物質(zhì)載體，要深刻了解宅基地使用權(quán)的內(nèi)涵就必須清楚宅基地的所承載的功能。從社會發(fā)展方面看，宅基地承載著社會發(fā)展和保障的功能。作為一個傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村宅基地具有居住的最基本的社會保障功能。因此，對純農(nóng)業(yè)經(jīng)營的農(nóng)民來說，對其土地權(quán)益的保護則能更大程度的提高土地的社會保障能力。當然，宅基地的社會保障功能不僅表現(xiàn)在實物保障，有時還表現(xiàn)為心理安慰保障。這種保障具有明顯的社會福利性質(zhì)。從經(jīng)濟發(fā)展方面看，宅基地具有財產(chǎn)和金融載體功能。農(nóng)村的金融要素貧乏，土地作為農(nóng)村具有金融要素功能的資源之一，具有很大的市場需求。《中華人民共和國土地管理法》第62條和《土地管理法實施條例》第6條的規(guī)定進一步表明，農(nóng)村宅基地不能夠單獨流轉(zhuǎn)，但是可以根據(jù)房地一體原則而隨房流轉(zhuǎn)。

可見，現(xiàn)行的宅基地使用權(quán)是一種受限制的用益物權(quán)，基于其社會保障性功能的考量，現(xiàn)行制度忽視了其財產(chǎn)金融功能，未將其作為純粹的物權(quán)來安排。

（二）宅基地使用權(quán)抵押的理論基礎

1.資源配置優(yōu)化論

這是宅基地使用權(quán)抵押的經(jīng)濟學基礎。根據(jù)新制度經(jīng)濟學的研究，可轉(zhuǎn)讓性是產(chǎn)權(quán)的一種本質(zhì)屬性，它涉及所有權(quán)通過出售或捐贈等方式的變化。不可轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上違背了資源最優(yōu)配置的基本原則。從經(jīng)濟學來看，土地的利用應該要理解為一個動態(tài)的過程。而土地的動態(tài)利用，事實上反映的就是要求土地產(chǎn)權(quán)要具有可轉(zhuǎn)讓性。宅基地使用權(quán)抵押在堅持宅基地使用權(quán)歸農(nóng)戶所有的前提下，進行抵押流轉(zhuǎn)，使得農(nóng)村的生產(chǎn)要素處于一個動態(tài)的利用狀態(tài)。

2.權(quán)利配置正義論

這是宅基地使用權(quán)抵押的法學基礎。利益的正當性評價結(jié)果在法律上表現(xiàn)為權(quán)利。對于權(quán)力配置正義論，羅爾斯提出了著名的正義兩原則：第一，最大權(quán)利公平原則；第二，差異原則。筆者以為，權(quán)利配置正義的兩個原則，實際上是反映了現(xiàn)實權(quán)利配置中可能出現(xiàn)的兩個環(huán)節(jié)：一是權(quán)利設定環(huán)節(jié)；二是權(quán)利限制環(huán)節(jié)。在權(quán)利設定環(huán)節(jié)，必須遵循最大化權(quán)利公平原則；而對權(quán)利進行限制時，則應當考慮到現(xiàn)實中的一些問題遵循差異原則?！稉７ā芬?guī)定宅基地使用權(quán)屬于禁止抵押的用益物權(quán)。如果賦予宅基地完整的用益物權(quán)，那么其從法律上就符合流轉(zhuǎn)的條件。

二、我國宅基地使用權(quán)抵押的立法現(xiàn)狀及現(xiàn)實問題

（一）立法現(xiàn)狀

從現(xiàn)有法律、政策的規(guī)定來看，法律嚴格禁止宅基地使用權(quán)的直接抵押。此外，我國法律雖未禁止農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓，但農(nóng)村住宅的流轉(zhuǎn)卻有嚴格限制。2007年《物權(quán)法》第153條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。將宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的問題引致到《土地管理法》以及國務院的若干規(guī)定。同時《物權(quán)法》184條對禁止抵押財產(chǎn)的范圍做了同《擔保法》第37條基本相同的規(guī)定，將宅基地使用權(quán)明確排除在抵押財產(chǎn)之外。2012年7月25日，中國人民銀行、國家發(fā)改委等八部委聯(lián)合印發(fā)的《廣東省建設珠三角金融改革創(chuàng)新綜合實驗區(qū)總體方案》，提出發(fā)展以土地金融為核心的農(nóng)村金融要素市場，把農(nóng)村宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押貸款作為改革創(chuàng)新重要突破口。

（二）現(xiàn)實問題

1.宅基地使用權(quán)抵押無法可依，閑置嚴重

在國家城市化進程的背景下，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，農(nóng)村集體組織成員對于城鄉(xiāng)各種要素的自由流動的要求越來越迫切，而目前我國法律關于宅基地制度設計，注重農(nóng)民房屋的靜態(tài)保有，禁止將農(nóng)村宅基地及其房屋進行抵押，忽視了農(nóng)村房屋應有的財產(chǎn)屬性。這不僅大大減少了農(nóng)民生產(chǎn)融資的渠道，也嚴重制約了金融機構(gòu)在農(nóng)村范圍內(nèi)業(yè)務的擴大和發(fā)展。而農(nóng)村居民經(jīng)常因為農(nóng)房繼承等事實行為而占有多處宅基地。法律禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，宅基地及其房屋又沒有相應的回收機制，這些多余的宅基地及其房屋也只能被迫閑置起來。

2.宅基地使用權(quán)隱形交易屢禁不止，風險大

在農(nóng)村最重要、價值最高的財產(chǎn)莫過于房屋，在農(nóng)民亟需資金的時候往往是將房屋進行抵押流轉(zhuǎn)，而根據(jù)“地隨房走”的理念，宅基地隱形抵押流轉(zhuǎn)很普遍。但在這些隱形交易中，由于缺乏法律規(guī)范，無法可依，雙方的利益都得不到法律的保障，因此產(chǎn)生很多法律糾紛。而農(nóng)民知識能力專業(yè)水平低，農(nóng)業(yè)保險業(yè)務尚未全面展開。一旦遇到較大的自然災害或市場因素改變，就會直接影響土地流轉(zhuǎn)或地上附著物的價值，這給農(nóng)民及金融機構(gòu)都帶來不可預知的風險。

三、完善我國宅基地使用權(quán)抵押制度的若干法律建議

（一）明確宅基地使用權(quán)抵押范圍

通過修訂地方法規(guī)盡快破除宅基地使用權(quán)抵押法律障礙，將農(nóng)民宅基地使用權(quán)益具體化、法制化，賦予農(nóng)民更加充分、完整且有保障的宅基地使用權(quán)。允許土地承包經(jīng)營權(quán)宅基地使用權(quán)用作抵押，完善宅基地使用權(quán)登記制度，以登記的方式公示，把這項權(quán)利真正落實到農(nóng)戶、落實到地塊，提高其公信力，以奠定農(nóng)地金融制度創(chuàng)新及農(nóng)地金融業(yè)務開展的產(chǎn)權(quán)基礎。

（二）明確宅基地使用權(quán)抵押期限及登記部門

1.限制宅基地使用權(quán)抵押期限

因為宅基地使用權(quán)是一種特殊的用益物權(quán)，現(xiàn)行法律沒有限制宅基地使用權(quán)期限，故應在立法層面上進一步探討，建議立法規(guī)定實現(xiàn)抵押權(quán)時抵押權(quán)人對抵押物的占有和使用最長的期限。參照我國《物權(quán)法》第126條規(guī)定耕地的土地承包經(jīng)營期限為三十年，這樣抵押人不會永遠失去宅基地。同時滿足債權(quán)人的合法權(quán)益，加寬了農(nóng)民融資渠道。

2.設立宅基地使用權(quán)抵押的登記部門

根據(jù)農(nóng)民的實物財產(chǎn)和收益權(quán)，建立適合農(nóng)村土地的抵押登記管理辦法。在福建溫州試點工作中就規(guī)定將試點區(qū)的縣農(nóng)業(yè)局設立為宅基地使用權(quán)抵押的登記部門。鑒于農(nóng)村宅基地使用權(quán)管理由縣農(nóng)業(yè)局管理，那么可以借鑒福建溫州等地的做法，將縣農(nóng)業(yè)局設立為抵押登記機關，既有利于宅基地管理，也有利于保障農(nóng)戶利益。

（三）創(chuàng)新宅基地使用權(quán)抵押服務體系

農(nóng)村金融創(chuàng)新改革的的步伐不會太快，而應在穩(wěn)健的前提下進行，并完善相關服務體系。

1.健全評估專業(yè)機構(gòu)

建立專業(yè)評估機制、設立專業(yè)評估機構(gòu)，出臺評估管理、技術規(guī)范等有關法律和業(yè)務準則，為金融機構(gòu)開展宅基地使用權(quán)抵押貸款提供完善的評估服務。土地管理部門或農(nóng)業(yè)行政管理部門也可組建獨立的土地流轉(zhuǎn)評估和登記中心，自主經(jīng)營，自負盈虧，培養(yǎng)專業(yè)資質(zhì)評估人員，規(guī)范宅基地使用權(quán)價值的評估，出具真正具有法律效力的他項權(quán)利證書，為金融機構(gòu)開展農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押貸款創(chuàng)造有利條件。陜西楊凌、廣東梅州、福建的試驗區(qū)都將評估機構(gòu)的報告作為確定抵押物價值的標準。

2.披露宅基地使用權(quán)抵押價值等信息

陽光是最好的消毒劑，應當將宅基地使用權(quán)抵押價值信息公開。而農(nóng)業(yè)信息是特殊的商品，相關信息應當加以披露并進行規(guī)制。為了改變并解決信息不對稱的局面，可以在土地流評估機構(gòu)中建立農(nóng)村信息服務站，并專門建立宅基地使用權(quán)抵押評估程序、評估價格披露公示欄及相關網(wǎng)站，及時更新，以實現(xiàn)宅基地使用權(quán)抵押信息在區(qū)域之間互通有無。