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土地征收條例細則范文第1篇

【關鍵詞】 營業稅 流轉稅 稅收理論

一房地產公司開展業務,對每一個購買樓盤的消費者都會贈送小區的物業管理費。當然,我們常見的是買房送家電等。相對于買房送家電,房地產公司依據的是《增值稅暫行條例細則》的第四條第八項:將自產、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人,視同銷售貨物。家電要征收增值稅,相應地,對物業管理費要不要征收營業稅呢?

有的人認為,上述交易過程只能算是代付或贈送,在房地產公司和消費者之間并沒有發生針對享受物業管理這項權利的交易,房地產公司也沒有直接提供任何服務,且沒有收到流轉額,所以不應繳納流轉稅。而稅法上只對貨物、服務、不動產及無形資產的流轉稅作了規定,這種“權利”的贈送不屬于上述任何一種,既然稅法上沒有規定,就不應該征稅。還有人認為,相關類似市場推廣或促銷的行為有很多,在會計方面一般做費用處理,如果都對其按流轉稅處理會擴大稅收范圍,從而影響到稅收的效率。

本文認為,上述交易很符合流轉稅的特點。從流轉稅的本意上來講,可以稱所有的流轉環節為“道道征稅”。房地產企業到物業管理公司預交物業管理費,再把這項權利贈送買房人,房地產公司要交一道稅,物業管理公司當然也應該交一道稅。所以,盡管稅法上沒有對這項“權利”的交易作出特殊的規定,但是并不影響我們對這一“權利”交易作出相關的稅務分析,為稅收實踐提供一些探索。

一、“權利”交易的性質

“權利”交易對象不屬于不動產與無形資產,也不屬于貨物,更不屬于服務。贈送外購服務在稅法上沒有規定,我們可以認為,房地產公司贈送的是享受這種服務的“權利”。該筆交易可以“視同”該房地產公司轉讓的一種“權利”,轉移這種可享受物業服務的權利。為什么說“視同轉讓”,是因為這種權利往往是由房地產公司將相關費用直接支付給物業管理公司,房地產公司并不是獲得這項服務后再將其轉讓,而是直接代付費用后由物業管理公司將該服務提供給受益人,并不存在轉讓的手續及過程,只不過是在買房時由購房人填寫相關資料交物業管理公司即可。事實上,已指定受益人為服務對象的相關權利,受益人也是不能再轉讓的。

就“權利”轉讓而言,可以分為特定轉讓對象和非特定轉讓對象兩種。特定轉讓對象,即上文所說的房地產的購買者,是記名的消費者,轉移的是特許的權利。非特定轉讓對象,則是隨機的消費者,轉移的是非特許的權利。上述送物業管理費的行為屬于對特定對象轉讓特許權利。對以非特定對象轉讓非特許權利的情況,不記名的消費卡即是這種情況。

贈送物業管理費的行為與贈送消費卡的行為有相似也有不同。相似的是它們都由不直接提供服務標的業務的單位行使讓渡行為,且讓渡的都是獲得服務的“權利”。不同的是消費卡的讓渡者收取了結算金額,且有明顯的標的物所有權轉移的過程,而提供物業管理費的房地產公司形式上沒有獲得收入,因為轉移的是服務,所以表面上也沒有標的物所有權轉移的過程。

二、已有規定及稅法建議

對于消費卡而言,我國的稅法早已在對其征稅了,或者按業征營業稅,或者按商品流通征增值稅。例如,《北京市地方稅務局關于對業征收營業稅問題的補充通知》(京地稅營[2001]507號)規定:營業稅征稅范圍內各類消費卡銷售單位,凡不直接從事消費卡標的業務者,可就其全部收入額減除實際支付給消費卡標的經營業戶的消費標的對應結算金額,僅就其余額部分照章征收營業稅。又如,財稅字[1995]026號通知規定:其他單位(指本身不提供電信勞務的單位)銷售的電信物品應征收增值稅。在上述中的消費卡和IP卡都是可享受服務權利的代表,前者按業征收營業稅,后者按銷售商品征收增值稅。

對于物業管理費而言,我國稅法還沒有作出明確規定。法律上規定了自有或外購的貨物、自有或外購的不動產、自有或外購的土地使用權的轉讓問題,規定了除土地使用權外的自有或外購的無形資產的轉讓問題,規定了自有的勞務的轉讓的問題,卻沒有規定外購勞務的轉讓問題,當然也沒有規定這種外購的可享受的勞務服務的“權利”轉讓問題。

本文不認為這種以特定對象為受益人的特許權利的轉讓,因沒有發生標的轉移就不用交納流轉稅,該交易的標的可以看成是有價權證。事實上很多特許權利的標的額越來越大,如高爾夫的會員證。一般而言,征收流轉稅是要以收到流轉額為前提的。而這種“買一贈一”的行為是有流轉額發生的。以上文中所說的買房送物業管理費為例,買房送物業管理費的行為其實是一種銷售房產的促銷措施,房地產公司并不直接提供服務,無從談起從轉讓服務中收到報酬。但我們可以認為,房地產公司贈送物業管理費的價格包括在房產價格中,其支付的費用作為商業折扣,該贈送支出是通過不動產業務收入進行補償的,這是現實的現金流而非潛在的現金流,因此應該對本例中贈送的物業管理費用按流轉稅的要求征收相關稅費。

事實上,不管有沒有發生這種買一贈一現象,轉移的“對特定對象的特許權利”都應該繳納流轉稅。就如上文提到的高爾夫會員證,企業往往把它作為公關手段加以使用,在贈送的時候可以沒有買房前提,由企業出錢給第三方,再由第三方提供給特定消費者。這固然是企業營銷手段,表面上看是物質利益的純流出,不涉及交易的流轉額,但是其為企業獲得利益回流的可能性是大大存在的,只不過沒有像賣房子那樣回收得那么及時和明顯。如果以未來時空的現金流的角度來考慮,征收流轉稅顯然是必須的。

如前所述,我國稅法對自有勞務的轉讓作出了規定,卻沒有提及對外購勞務的轉讓。事實上,外購的勞務是不能轉讓的,即使要轉讓,轉讓的也必然是這種享受外購勞務服務的“權利”。稅法上既然沒有對外購勞務的轉讓作出規定,也沒有對這種享受外購勞務服務的“權利”的轉讓作出規定,那么是否應該把這種“權利”的轉讓作為對外購勞務轉讓的補充,在稅法中加以完善呢?

三、對“權利”轉移有償和無償及自有和外購的補充分析

營業稅中對轉讓不動產及土地使用權,不管是否有償,都要繳納營業稅,且不論是自有還是外購。對無形資產的轉讓,有償轉讓無疑要繳納營業稅,無償轉讓的,只有土地使用權這種無形資產要繳納營業稅。《營業稅暫行條例實施細則》第三條規定:條例第一條所稱提供條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產,是指有償提供條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為,前款所稱有償,是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第五條第一款規定:納稅人(單位或者個人)將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的,視同發生應稅行為,要繳納營業稅。稅收條例中對除土地使用權之外的無形資產的無償轉讓沒有規定。

增值稅中對轉讓的貨物,不管是否有償,都要繳納增值稅,且不論是自有還是外購。《增值稅暫行條例實施細則》第三條規定:條例第一條所稱銷售貨物,是指有償轉讓貨物的所有權;條例第一條所稱提供加工、修理修配勞務(以下稱應稅勞務),是指有償提供加工、修理修配勞務;單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供加工、修理修配勞務的,不包括在內;本細則所稱的有償,是指從購買方取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。《增值稅暫行條例實施細則》第四條第八款規定:將自產、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人視同銷售貨物,要繳納增值稅。

勞務的區別。《營業稅暫行條例實施細則》第三條規定:本企業提供的有償勞務需要按規定繳納營業稅或增值稅。《增值稅暫行條例實施細則》第三條規定:條例第一條所稱提供加工、修理修配勞務(以下稱應稅勞務),是指有償提供加工、修理修配勞務。首先,對可享受勞務服務的權利的轉移征稅不應該存在有償無償的問題。有償轉讓的“權利”獲得的流轉額可以按業繳納營業稅,或者按增值稅納稅人繳納增值稅;無償提供的“權利”,類比營業稅的不動產及無形資產、增值稅的貨物,自然也應該繳納流轉稅。其次,上文所談到外購的勞務稅法中沒有提到轉移的問題,而貨物、不動產、無形資產的自有和外購都在稅法中涉及,所以如果把外購的“權利”作為外購勞務的特殊體現在稅法中加以補充,則將所有標的的自有和外購問題都解決了。

在本例中,稅收上應該將贈送的“權利”作為與貨物及不動產一樣的課稅標的對待。事實上,會計對此類標的的處理相同,當然會計上處理的方式不能成為是否納稅的依據。另一方面,稅法上對貨物及不動產視同銷售而無銷售額者,或價格明顯偏低卻無正當理由的處理方法也可以類比在“權利”上的轉移。由于這類交易沒有相關價格,參照營業稅和增值稅的規定,稅務機關認為其價格明顯偏低且無正當理由的,可以由主管稅務機關從以下幾個方面核定其營業額。(1)按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定。(2)按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定。(3)按下列公式核定計稅價格:營業成本或工程成本?鄢(1+成本利潤率)/(1-營業稅稅率)。

至于對這種附帶贈送服務到底按全額征收營業稅還是按差額征收流轉稅,則需要再做研究。本文認為可以簡化按全額征收營業稅,使之更簡便易行。

【參考文獻】

[1] 國務院:中華人民共和國營業稅暫行條例(中華人民共和國國務院令第540號)[Z].

[2] 國家稅務總局:中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則(中華人民共和國財政部國家稅務總局令第52號)[Z].

土地征收條例細則范文第2篇

關鍵詞：房地產開發企業；稅務籌劃；研究

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

一、房地產企業稅收特點

1、合法性

房地產開發企業稅務籌劃是在不違反相關稅法、符合稅法相關規定條件下進行的具體稅務工作。之所以能夠有效的降低納稅額，是因為多種納稅方法的存在，可以對納稅人稅負產生影響。

2、籌劃性

納稅義務一般具有滯后性。在房地產企業中，只有當經營活動發生后，才產生了相應的房地產企業納稅義務。稅務籌劃是在對現行的政策、稅法以及會計理論充分了解的基礎上，與房地產企業的經營活動相結合，有目的、有計劃的選擇相對稅負較輕和經營收益最優的決策方案的活動，這種活動的提前性決定了稅務具備籌劃性的特點。

3、目的性

房地產企業進行稅務籌劃的最終目標是為了實現納稅負擔的降低，這也是稅務籌劃行為產生的原因。如可避免的名譽、經濟損失、涉稅實現零風險等目標都是在這個目標下展開的。

4、多維性

以時間角度來看，稅務籌劃貫穿于整個房地產企業經營生產活動周期內，每一個可能產生納稅的環節，都可以進行稅務籌劃行為。以空間角度來看，本企業的稅務籌劃行為可以與其他參建企業進行聯系，尋求共同降低稅負的方法。

二、房地產開發企業稅務籌劃的必然性

1、有利于降低稅收負擔，提高市場競爭力

我國房地產企業涉及到種類繁多的稅收，直接導致房地產企業稅收負擔重的問題。目前，房地產企業所負擔的稅收不僅包含一般企業應承擔的企業所得稅、營業稅、教育費附加、城市維護建設稅、還有房地產企業所獨有的土地增值稅以及在各環節所交納的契稅、房產稅等。由此可見，房地產企業所負擔的稅負很重，而稅務籌劃可以有效的改善這一現象。

2、有利于改善財務管理，提高核算水平

稅務籌劃是在房地產企業經營發展目標前提下對企業的財務管理活動進行規劃，有利于房地產企業合理的運用資金，增加資金的使用效率，降低企業可能因多交稅而占用企業的資金用量，從而增加企業的經營收益，改善房地產企業的財務管理水平。因此從客觀上就對房地產企業的核算水平和財務管理能力的提高有推動作用。

3、有利于增強納稅意識，降低涉稅風險

稅務籌劃有利于房地產企業增強納稅意識，納稅人客觀存在著減少納稅的動機，這種動機可能是合理避稅、節稅，也可能是偷稅。國家每年都投入大量的人力、財力減少偷稅行為，增強反避稅的能力。因此，納稅人利用稅務籌劃對其經營活動進行規劃，在納稅減少的同時，有利于增強納稅意識，降低涉稅風險。

三、房地產開發企業主要涉及的稅種

1、企業所得稅

根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》規定,中華人民共和國境內的企業,除外商投資企業和外國企業外,應當就其生產、經營所得和其他所得,依照本條例繳納企業所得稅。企業的生產、經營所得和其他所得,包括來源于中國境內、境外的所得。納稅人每一納稅年度的收人總額減去準予扣除項目后的余額為應納稅所得額。基本稅率為25%。

2、土地增值稅

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定,土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收人的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收,納稅人轉讓房地產所取得的收人減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額為增值額。計算增值額的扣除項目金額包括：1.取得土地使用權所支付的金額；2.開發土地的成本、費用；3.新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；4.與轉讓房地產有關的稅金；5.財政部規定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率,即：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率30%。增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分，稅率40%。增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的部分，稅率50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

3、營業稅

營業稅根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定,房地產開發企業發生營業稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面：

3.1 轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓土地使用權的行為,土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。土地租賃,不按本稅目征稅。

3.2 銷售不動產：是指有償轉讓不動產所有權的行為。不動產,是指不能移動,移動后會引起性質,形狀改變的財產。本稅目的征收范圍包括銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。

營業稅計稅依據為納稅人銷售不動產或轉讓土地使用權向對方收取的全部價款和價外費用。對納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的,主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：

①按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；

②按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；

③按下列公式核定計稅價格：計稅價格=營業成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）

上列公式中的成本利潤率,由省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。

轉讓土地使用權劃歸營業稅稅目轉讓無形資產范疇,稅率為5%,銷售不動產劃歸營業稅稅目銷售不動產的范疇內，稅率為5%。計算公式=營業稅計稅依據×5%。

四、稅務籌劃在房地產企業中的具體應用

1、準備階段的稅務籌劃

1.1選擇恰當的組織形式以及分支機構

個人獨資、合伙制以及公司制是目前房地產企業的基本組織形式。根據我國稅法規定，前兩者可以免交企業所得稅。而公司制則需要同時繳納企業所得稅和個人所得稅，同時，稅務機關還要對股東的股息紅利征收20%的稅。因此，企業在選擇組織形式時要根據自身的戰略發展需求進行合理選擇。企業的組織機構主要包括子公司和分支機構。分支機構不具備法人資格，其相關稅額由總部統一繳納，總部可以利用分支機構的虧損抵扣部分盈利所得，從而實現降低納稅額的目的，總公司卻是要為分支機構承擔部分連帶責任。所以，在選擇組織機構時，需要根據實際的運營情況以及產業關聯等因素慎重選擇。

1.2選擇合理的籌資方式

通常情況下，房地產開發企業具有經營周期長、資金需求大等特征。目前，房地產企業的融資方式主要包括：銀行信貸、吸引外資等。其中，最主要的兩種融資方式有權益融資和債務融資。前者無需償還，但是，要分給投資者股利，相對籌資成本偏高；負債籌資雖然籌資成本低，但是，需要向投資者支付大量利息。因此，房地產企業在選擇籌資方式時，應根據自身當前的經營狀況以及未來發展需求等進行全面考慮。

1.3選擇適當的建設項目

建設項目的選擇，主要從地址以及規模兩方面進行考慮。目前，在我國的土地增值稅法中明確規定：當納稅人建造商品房出售時，其增值額尚未超過扣除項目金額20%時，并不征收納稅人的土地增值稅。這一優惠政策，為房地產企業的商品房單位面積價格制定提供了重要的參考依據，并為稅務籌劃人員提供了廣闊的稅務籌劃空間。

2、項目建設階段的企業稅務籌劃

2.1選擇合理的建設方式

對于房地產企業而言，房地產項目的建設方式可選性較強，同時，對于以不動產投資入股的一方，稅法規定其亦是需要與合作者共同承擔投資風險，但其在轉讓股權時，不需要繳納營業稅。

2.2成本費用以及利息的合理扣除

對于房地產企業來說，其應該充分借助“利息費用可以資本化計入成本費用”的稅收優惠政策，最大程度地將負債籌資中產生的利息算入到抵稅額中。稅法中對房地產企業的成本費用已經做出了明確的規定。

3、銷售階段企業的稅務籌劃

3.1確定最優的銷售價格

房地產銷售價格直接關系到房地產企業的利潤額，但是，在稅收等因素的影響下，并不是價格定得越高，企業的獲利越大。從稅收繳納方面來看，房地產企業進行銷售價格確定時，要將土地增值稅的征收條件作為重要的價格制定參考依據。

3.2企業銷售收入的稅務籌劃

按照企業的利益最大化原則，在企業銷售收入的確定上可以進行如下幾種稅務籌劃：一是組建單獨的銷售公司，對“收入”進行有效分解。代銷過程中成立的銷售公司可以借助轉銷等方式對收入進行分解。轉銷過程中，房地產商的銷售價格可以在政策允許的情況下盡量壓低，從而降低土地增值額，進而達到節稅的目標。二是分簽合同，達到分解“收入”的效果。盡房地產開發企業可以采取轉包“裝修項目”或者自設裝修公司的方法，達到降低應稅收入的目標。同時，還可以借助“差額方式”達到降低營業稅負擔的目標。三是借助促銷方式，分解“收入”。類似于“價格折扣”的促銷方式，能夠為企業實現應稅收入降低的目標，進而促進稅負降低。但是，這類方法在執行過程中，要嚴格遵照相關稅法規定，否則，很可能引發企業稅務籌劃風險。

結束語

房地產行業投資是目前促進國民生產總值增長的一個關鍵因素，隨著房價的一輪輪的飆升，房地產企業成為稅收重點審查對象。希望通過本文對房地產企業在稅務籌劃中幾個方面的分析，增強房地產企業的經營管理水平與納稅意識，合理降低稅負，減少涉稅風險，增加收益。

參考文獻

[1]王園康.淺析如何進行房地產企業的稅務籌劃[J].經營管理者,2014,23:57.

[2]趙洪燕.稅務籌劃在房地產企業會計處理中的應用探討[J].行政事業資產與財務,2014,24:64-65.

土地征收條例細則范文第3篇

“調整和完善當前的分稅制尤為重要，―定從根本上動真格，才能充分調動各地的積極性，實現各地財政可持續發展。”湖南省望城縣財政局長姚建剛接受《新理財》專訪時說。

房地產成為稅收“龍頭”

作為湖南省長沙市下轄的一個縣城，望城去年實現財政總收入15億元，比上年增收4.5億元，增長43.08％，財政收入增幅和完成進度排名長沙首位。

然而這份優異的成績卻暗藏著一個讓人不得不面對的殘酷現實：房地產企業對財政收入的貢獻超過1／3。以房地產拉動財政，已成為各地政府的常用手段。

“但這明顯存在弊端，財政收入出現嚴重‘偏科’。”姚建剛一針見血地指出，按分稅制財稅體制的精神，營業稅屬地方稅種，收入100％歸地方，且絕大部分地區都留作縣級。受體制的刺激作用，近來，地方的固定資產投入逐年加大，固定資產投入產生的建安營業稅全部形成縣級財力，縣區積極性很高。特別是房地產業，其建安營業稅是縣級稅收，契稅、銷售不動產的營業稅、土地收入、報建費等都是縣級收入。

“豐厚的利益回報，不可能不導致房地產業的蓬勃發展。”姚建剛還向記者算了一筆賬：同樣100畝地，工業企業200年的產值都比不上房地產企業三五年的產值。工業企業一百年產生1.87億稅款，地方墊付的成本還沒扣除；而這100畝地如果賣給房地產企業，每畝至少賣出100萬元，而這一部分屬于不動產稅收，絕大部分歸到地方。

并不完善的稅收制度，讓各地的稅收重心出現偏差，房地產行業難免出現畸形發展。

分稅制度不完善

究其原因，分稅制度的不完善導致以上問題的出現。姚建剛說：“現在的體制才是出現這些問題的根本，地方的積極性完全沒有調動起來。”

按照分稅制財政體制及所得稅分享改革的精神，增值稅中央與地方分成比例為0.75：0.25，企業所得稅從2003年起中央與地方的分成比例為60～40。部分地區的地方所得稅部分省、市、縣再按一定比例分成，如此分下去，到縣一級就所剩無幾了，有的地區企業所得稅縣級分成僅為12％。以一個年納增值稅過千萬的工業企業為例，一年地方所得財力僅為250多萬元。相比之下，培養這樣一個規模企業，縣級政府僅在用地上就要倒貼兩至三千萬元，如再加上地方政府給予的政策扶持，一般需倒掛4000萬元左右。企業如能保持較好的經營狀況要15年方可償還政府所墊付的成本(目前，在縣一級年納增值稅過千萬的企業還為數不多)。若遇到企業經營狀況不好，則收回成本就遙遙無期了。更何況按一般規律，企業的平均生命力與15年相差甚遠。鑒于此，縣一級發展工業的積極性并不高。

在姚建剛看來，工業化是中國必經的發展階段，是國民經濟發展的中流砥柱。如果縣一級對這一產業喪失積極性，那么工業經濟的發展將成為無源之水、無本之木，其后果不想而知。

多方入手

“我們目前采取了多種措施，積極發展其他產業，爭取縮小各產業與房地產企業之間的差距，為增加財政收入拓寬渠道。”姚建剛介紹，望城縣大力發展第二、三產業，投人專項資金重點扶持工業、商貿企業等舉措，已經初步見效。

從去年開始，望城縣重點扶持石材、陶瓷、香粉等傳統產業，采取貸款貼息、獎勵、土地等政策，通過對這些企業積極實施優惠政策，迅速帶動各產業的發展。專門下撥了3000萬元，用于扶持工業企業。商貿流通業，也有專門的扶持基金。同時，還成立了中小企業擔保公司，解決急需融資的中小企業的難題。此外，還開展雙優創建活動，優化企業投資環境。

姚建剛認為，在犧牲了縣級財力的基礎上，讓利于企業，解決了各企業面臨的實際困難，肯定能夠促進企業的發展，起到―定的作用，但是，“以上這些，只能是‘治標’，不能‘治本’。”在姚建剛看來，只有對分稅制進行完善、改革，需要從多個方面人手，才能充分調動地方政府的積極性。

首先，提高增值稅與所得稅縣級分成比例，激發縣一級發展工業的決心與信心。工業制造業是國民經濟的支柱。要使我國的工業在一段時間內得到長足發展，實現工業強國，就必須充分調動發展工業的積極性。只有縣級行政區域為工業企業的發展創造了良好的發展環境，全力支持工業企業的發展，才能堅定工業企業經營者的信心。姚建剛認為，增值稅縣級分成比例應在50％以上，縣級政府才有賬可算，中央與地方才能實現共贏。

其次，將營業稅實行中央與地方分享，防止縣域經濟“偏科”發展。營業稅是縣級收入的主要來源，其產生的主要行業集中在建筑業和房地產業。營業稅的地方全留政策，直接導致了兩個行業近乎畸形的發展。如將營業稅縣級分成所得調整到50％，實現與增值稅同比例分享，必將有利于經濟領域中各行業均衡協調發展。

土地征收條例細則范文第4篇

一、關于半年工作

在今年上半年受國家宏觀調控政策影響下，對于我們半年工作怎么看，主要總結歸納有以下幾個方面特點：

一是房產投資持續高漲。今年上半年來，全市完成房地產投資34.95億元，同比增長44.4%，市城區完成房地產投資達到16.3億元，同比增長52.62%。全市房地產新開工面積達到189.96萬平方米，同比增長24.94%，完成房地產竣工75.68萬平方米，同比增長42.93%；其中，市城區新開工面積近91.12萬平方米，同比增長58.25%，竣工面積達到27.9萬平方米，同比增長76.69%。預計下半年全市房地產投資額將繼續保持高幅增長。

二是供銷指標同步提高。元至6月，全市共投放商品房98.15萬平米，同比增長5.71%，其中，商品住宅供應面積78.53萬平米，同比增長7.16%，非住宅供應面積19.62萬平米，同比增長5.11%；市城區共投放商品房50.01萬平米，同比增長113%，其中，商品住宅供應面積38.73萬平米，同比增長95.5%，非住宅供應面積11.28萬平米，同比增長近兩倍。與此同時，全市商品房銷售量也呈現較大增長。元至6月，市城區完成商品房銷售金額達到22.47億元，同比增長47.83%；其中完成商品住宅銷售金額14.28億元，同比增長19.2%，完成非住宅銷售金額達8.19億元，同比增長約158%。

三是市場價格漲幅較大。元至6月，全市商品房成交均價達到2741元/平米，同比增長了18.25%；其中商品住宅成交均價為2652元/平米，同比增長26.31%，非住宅成交均價達到5126元/平米，同比增長了20.39%。市城區商品房成交均價達到4491元/平米，同比增長了57.69%；其中商品住宅成交均價為3556元/平米，同比增長40.55%，非住宅成交均價達到8298元/平米，同比約增長了60%，二手房屋成交均較達到2455元/平米，同比增長13.2%。對于今年市場價格的較大增長，一方面因我市過去房價基數較低，今年通脹預期的影響，另一方面因我市房地產市場培育和秩序好轉的因素，房價在調控措施之下仍然漲幅較大。

四是產權辦證大幅增加。今年元至6月，市城區房屋交易額達到39.06億元，同比上升12.11%；市城區房屋產權發證面積277.78萬平米，同比增長9.58%；發放房屋所有權證16062本，同比增長15.21%。今年1—6月，收取規費1268.2萬元，其中完成手續費1060萬元，同比增長13.02%，登記費208.2萬元，同比增長9.11%；協征契稅5145.71萬元，同比增長179.21%。

五是房產稅收較大增長。元至6月，市城區完成房地產業綜合收入達到2.98億元，其中，完成地稅收入達到2.76億元、非稅收入0.22億元。

對于今年上半年的工作，我們堅持突出重點、緊扣中心、逐步突破的原則，主要是從以下幾個方面來抓：

一、堅持管秩序與管企業兩手抓，房產市場有序發展。我們按照“管住源頭、堵住漏洞”的思路，以整頓市場秩序和整頓開發企業齊抓的方式，全方位加強房地產開發市場監管，市場秩序逐步規范。一是把握基準點，嚴格監管制度。通過制訂并推行一系列文件制度，進一步理順了房地產市場監管體制機制，完善了對行業市場監管的手段與辦法。以市政府辦名義出臺了《關于進一步加強房地產市場監管促進房地產業平穩健康發展的意見》，為規范全市房地產市場平穩健康發展打下了堅實基礎；同時，出臺了《常德市房地產開發項目資本金管理暫行辦法》，嚴格項目開發工程質量管理，嚴防開發企業延期交房、拖延辦證等；出臺了《常德市預售商品房合同注銷及信息變更管理暫行辦法》，遏制“假退房真轉讓”等投機性炒房行為，嚴防開發企業捂盤惜售、打亂市場供需平衡；出臺了《常德市房地產開發項目手冊管理暫行辦法》，動態管理項目開發行為，及時掌握項目開發進度；出臺了《關于規范商品房銷售現場公示內容的通知》，要求企業公示項目開發證照、配套設施、實時房源等，嚴防房產企業虛假廣告、哄抬房價。二是找準切入點，全面清理企業。以清理全市房產開發企業為重要切入點，通過解決我市開發企業過多過濫的問題，著力整頓全市房產開發市場。對全市272家房地產開發企業采取自報和抽查的方式，進行了徹底地摸底調查，全面掌握了各個房產開發企業資質情況、經營現狀、誠信等級等，為進一步加強房產企業管理和有效整頓行業秩序提供了重要基礎。并根據調查摸底情況，按照擇優劣汰、依法依規的原則，對41家存在嚴重違規行為的開發企業注銷了其房地產開發資質證書，對9家存在違規行為的企業降低了其房地產開發資質等級，對企業名稱、法定代表人等變更后未及時辦理資質證書變更手續和企業未經批準超越資質等級從事房地產開發經營的企業，要求責令限期改正，并予以行政處罰。三是緊扣關鍵點，強化市場調控。強化商品房預售方案管理，在審批商品房預售許可時，要求開發商對擬銷售的商品房明確合理的價格范圍，并嚴格實行明碼標價和一房一價制度；對已批準預售的項目進行跟蹤管理，對檢查發現不按預售方案執行、頻繁漲價的項目暫停銷售合同網簽。特別是，還按照“對比項目成本、對比周邊樓盤、對比歷史價格”三個對比的原則，對擬銷售項目銷售價格定位明顯偏高的，由 局長親自約談開發企業負責人，責令對房價合理調整，否則停止審批預售許可。目前，全市房產價格雖然漲幅較大，但依然控制在合理區間和可控范圍內。

二、堅持嚴制度和嚴尺度兩手抓，服務水平有力提高。今年以來，我們主要是從嚴格服務機制和嚴格服務標準來入手，著重提高房管部門為民服務水平和質量。一是強化了物業管理服務。為加強全市物業管理行業規范管理，我們組織物業協會理事單位多次調研，出臺了《常德市物業管理辦法》，對物業管理和社區的關系、物業管理用房的標準以及物業保修金等重點內容提出了明確規定，還起草出臺了《常德市住宅區管理規約》、《常德市住宅區業主大會議事規則》、《常德市住宅區物業服務合同》，多方規范物業服務企業管理。同時，為了提升全市物業企業服務水準，我們從5月份初開始，正積極籌備在物業企業中開展物業管理知識競賽，目前該項工作已經進行了部署與安排，物業管理知識競賽題庫已經發到各物業服務企業，各企業正在組織認真學習。二是完善了窗口服務。大力推行了首問負責制、回訪制等相關制度，繼續開展了上門服務、延時服務和綠色通道服務，為群眾辦理上門服務達40余次、延時服務50余次，為現役軍人、市級重點項目和破產改制企業開展綠色服務30余次；對現有窗口登記系統改造升級，引進了先進的網絡監管系統，對外網實行上網行為監控，確保了登記系統網絡安全暢通，完善了與湘潭數據異地備份工作，避免因系統崩潰或自然災害造成的數據丟失，為加強檔案基礎業務建設，積極開展了湖南省“特級檔案館”創建工作。同時，每周定期對西湖管理區、西洞庭管理區等地開展登記業務審批工作，已完成房屋登記審核業務共計500多宗，有力提升了縣市區窗口服務水平。三是加強中介市場培育服務。在今年，我們將發展繁榮房屋中介市場作為一項重點工作來抓，通過組建成立常德市房地產價格評估專家委員會、公示常德市房地產估價機構等途徑，加強全市房屋中介市場交易的監督與管理；同時，圍繞打造公平誠信的二手房交易平臺，起草出臺了《常德市房地產中介市場和二手房交易資金監管辦法》（草案），已于6月20日在第48次市政府常務會議上討論并通過，將進一步促進全市中介市場規范有序發展。

三、堅持守規章與守職責兩手抓，群眾利益全面保障。自年初以來，我們堅持將全面保障群眾根本利益為工作根本點，認真履行職責，嚴格依規辦事。一是加大房產執法檢查。聯合規劃、國土、建設、城管等部門，建立市場開發聯合執法機制，按照群眾舉報與定期排查相結合的方式，嚴厲查處各類開發建設違法行為。目前共處理市民投訴舉報50多起，立案查處案件12件，結案7件，罰款總額達到36萬元。二是強化維修資金管理。為了進一步完善維修資金監管手段，啟用了新的業務管理系統，填補了原來資金歸集信息因手工錄入的流程漏洞，并實現了維修資金繳交標準化，使核價機制更加科學規范。今年上半年，共歸集120個樓盤、6139戶的住房維修資金，共歸集維修資金2800萬元，住房維修資金總額達到1.19億元，有力強化了全市居民小區群眾房屋維修的資金基礎。此外，我們組織開展了維修資金收繳、管理及使用的專項清查，全面清理與整頓了維修資金收繳不到位、資金不設專戶存放、資金使用支出程序不規范等問題。三是認真辦理群眾訴求與吸納群眾意見。上半年來，共接待來訪群眾100余人次，受理涉及拆遷補償、產權登記等案件19件，已辦理完成的有17件；受理商品房產權辦證、物業管理等市民網上訴求32件，現已辦理完成22件；受理市長熱線15件，現均已辦理完成。同時，積極聽取人大代表、政協委員的工作意見與建議，辦理市政府辦及市住建局交辦的人大建議9件、政協提案18件，實現了建議提案辦理的答復率、見面率和滿意率三個百分之百的目標。四是依法實施房屋征收管理和房屋安全鑒定。為了貫徹落實國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》，依法推進國有土地房屋征收管理，我們在全省范圍內率先制訂出臺了《常德市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》，并在今年4月份，組織各個縣市區房管局、相關房屋拆遷公司、房屋評價機構及市城區街道辦事處，開展培訓班學習國有土地上房屋征收與補償相關法規條例，有力促進了房屋征收工作的依法開展實施。同時，按照以人為本、依法辦事的原則，加大拆遷遺留問題的處理力度，完成郎峰新城拆遷項目、濱湖公園周邊改造拆遷項目，紅衛社區消防整改拆遷項目只剩最后3戶。此外，積極開展集體土地上房屋安全鑒定工作，受理房屋安全鑒定申請30件，鑒定房屋30棟、共3518平米，未發生一起因鑒定不及時或鑒定誤差引起的房屋安全事故。五是加強白蟻防治管理。積極組織主辦了省房協白蟻防治專業委員會年度常務委員會議，學習了《全國白蟻防治行業十二五發展規劃》，聽取了全省白蟻防治示范項目年度工作進行了安排。并以此為契機，按照“預防為主、綜合治理”的基本方針，積極推廣IPM技術，嚴格施工和回訪復查跟蹤制度，有效控制白蟻對建筑、園林樹木的危害，確保市民群眾的房屋使用安全和生命財產安全。對尊德天城、香山一品、芙蓉尚城、文津華庭等12家建設單位進行了水劑施工，完成預防施藥面積386953平米；對“金城20__”項目安裝了新型餌劑系統135套，施工面積達到98000平米；對大觀園生態園林園、電力新村小區、 移動公司三家單位實施了白蟻滅治施工，完成施工5500平米。

四、堅持廣宣傳與廣動員兩手抓，棚改工作穩步推進。

一是抓好了前期工作準備。我們一面積極深入調研，一面積極與長沙等地經驗交流，制訂并出臺了《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的實施意見》、《常德市江北城區棚戶區改造實施方案》、《常德市江北城區棚改項目房屋征收與補償暫行規定》等規范性文件，為全面推進全市棚戶區改造提供了政策依據和行動指南。同時，在年初全市棚改工作會議以后，我們加大了對各個縣市區工作的業務指導，督促各個縣市區成立了以政府主要領導總牽頭、相關科局單位總負責、具體工作人員總落實的工作體系；同時，廣泛動員社會力量，充分發揮街道辦事處以及社區、居委會作用，增加棚改工作合力。二是擴大了政策宣傳覆蓋。今年3月底，我們制定出了____年棚戶區改造工作宣傳方案，并與新聞媒體聯系，加強政策宣傳縱深報道。市城區在首批啟動項目點宣傳了征收條例及棚戶區改造相關文件，在入戶調查項目點懸掛宣傳標語，并利用社區黑板、宣傳櫥窗開展政策宣講。武陵區組織召開棚戶區居民大會17場次，選出代表46人，構成了以居民為主體、以點帶面的宣傳網絡，確立了正確輿論導向，使棚戶區改造工作政策真正家喻戶曉，贏得了最廣泛群眾的工作支持。三是強化了工作指導支持。今年上半年以來，我們組織召開工作協調會12 次，現場踏勘18次，接待9次，回復提（議）案 9 件，認真辦理解決各個縣市區工作中存在的問題，化解來自社會各個方面的矛盾，目前，各縣市區均組建了棚改公司或指定了項目實施單位，確定了今年棚戶區改造重點項目，確定項目達到65個，其中完成規劃選址項目37個，完成土地預審項目22個，完成立項項目21個，完成設計方案項目22個，開工項目17個，竣工項目2個；市城區首批7個項目的藍線圖已劃出，選址意見書已下達，項目前期策劃已完成，正在完善規劃設計方案，其中市三中周邊及楠沙社區的國土初審報告已完成，葫蘆口、燈泡廠、鑫龍公司項目的可研報告已擬制，正在立項前期資料準備和收集完善。同時，積極與省住建廳聯系，申報中央投資補助項目資金，并積極協調棚改公司融資，天源公司全年計劃實現融資10億元，已到位5億元以上，經澤公司計劃今年完成融資8億元。

五、堅持創文明與創滿意兩手抓，干部作風不斷改進。今年以來，我們將改進干部作風、改善機關形象作為重中之重的大事來抓，緊緊圍繞樹立“敬業履責、規范創新、清正廉潔、和諧奮進”的機關精神風貌為目標，利用創建文明城市和創建滿意政府重要活動載體，堅持為民辦好事、辦實事，不斷錘煉機關干部作風。一是借文明城市創建，弘揚真抓實干的作風。自全市創文鞏衛工作啟動以來，我們建立了局長親自抓、分管領導具體抓、科室單位協作抓的工作機制，堅持創文鞏衛工作一周一調度、一周一督導，全力確保各項工作任務真抓到位、真干到位。一方面，圍繞改善機關形象來實干。我們制訂了機關單位文明創建細則，從環境衛生、硬件設施、文明辦公、遵守公德等方面，要求全體機關干部在文明創建中從點滴做起、從事事做起，在言中說文明之語、在行中用文明之舉、在事中守文明之章；同時，投入資金2萬多元改造機關院落，聘請專業公司徹底清洗機關門窗、樓道，改造升級機關食堂，清理疏通機關排水管網等。一方面，圍繞規范物業小區來實干。市城區物業小區創建是全市文明創建中的重點難題，在今年5月初，召開了全市物業從業人員大會，將各項文明創建任務一一分解到各個小區，并與市城區110個物業服務企業簽訂了責任狀；同時，組建了三個巡查小組，對市城區358個物業小區實行了巡查督導，對檢查發現的問題現場下達責任整改書，督導限期整改完成。二是以滿意政府創建，弘揚務實為民的作風。在今年滿意政府建設工作上，我們制訂了具體詳細的工作方案，將各項任務細化分解到人到崗。上半年以來，重點辦好了市政府確定的為民辦事工作任務，全面推進了市城區4個敞開式物業小區試點工作，積極指導和督促了縣市區6個試點小區創建，深系點鼎城區許家橋鄉中堰村開展“一聯一、一幫一”走訪慰問活動，走訪慰問聯系的貧困戶及貧困黨員、留守兒童，送去慰問金3000元及其他生活物資。此外，還組織開展了作風建設、黨風廉政建設和機關效能建設主題活動，按照“一崗雙責”的工作要求，制訂完善了規范權力運行的制度，進一步規范了行政自由裁量權。

對于今年上半年的工作，我們實實在在地抓了一些實事，出了一些實招，也收了一些實效，但是與年初市委、市政府提出的工作要求比，與廣大市民群眾對我們的工作盼求比，也還是存在著一些差距：

1、在市場監管的成效上有差距。今年我們開展了“市場監管年”活動，年初以來通過貫徹落實上級政策規定、開展開發企業清理活動、加大執法監管力度等多項舉措，進一步規范了全市開發市場秩序。但是因受市場監管體制的不健全、監管手段的不完善等多方面原因影響，雖然全市市場開發秩序較從前有了明顯改善，但與市委、市政府既定目標還是有一定差距的，也還尚未達到市民群眾的滿意目標。

2、在窗口服務的品質上有差距。盡管今年年初以來，我們把局窗口單位建設作為重點工作來抓，市政務中心產權辦證窗口、房地產檔案館、商品房網簽站點等窗口單位的服務質量、社會滿意度等方面都有了較大提高，但是在服務意識、創新意識和責任意識等方面還是有一定差距，主要表現在照舊辦事的多創新服務的少、被動辦事的多主動服務的少等，窗口服務的手段和方式較多沿用老套路、老辦法。

3、在棚改工作的推進上有差距。在全市棚戶區 改造工作上，我們組建了以一名副局長牽頭總攬、多名精干力量組成的專門班子，全年主要負責抓好全市棚改工作推進，在縣市區業務指導和任務督導上花了大量精力，但是目前來看，與時間過半任務過半的目標還有差距，完成全年改造任務也還有較大壓力。目前全市情況，全市正在抓緊城市棚戶區拆遷補償協議，各縣市區只完成3211戶，占計劃的33.3%、為民辦實事任務的57.8%，僅有桃源和西湖完成了全年拆遷協議簽訂任務；而還有少部分縣市還停留在具體項目的策劃、設計、立項、報建等前期工作上，工作進展比較緩慢。特別是國有工礦棚戶區改造工作更為緩慢，各個縣市區目前基本還處于項目前期準備階段。

二、下半年經濟發展形勢

總體上看，我市房地產市場還有較大上升空間。房地產市場當前較快穩步發展的態勢將持續相當長一段時間，不會出現大的波動。

（一）宏觀調控仍將繼續。從目前國家房地產調控的基調來看，總理多次提到將鞏固和擴大房地產市場調控成效，預計今年中央針對房地產的調控仍將持續，調控的主要目的仍是穩定房價，因此全國房地產市場房價的走向將決定調控政策的力度。總體而言，中央再出臺重大調控政策的可能性不大，主要是新國八條等政策的貫徹落實，同時可能出臺配套政策。

（二）市場整體呈現平穩增長態勢。____年市城區房地產開發用地成交面積達到1544畝，隨著這些土地的開發，____年市場供應量將明顯增加，尤其是今年下半年市場可能迎來供應高峰，在購房需求仍比較旺盛的情況下，隨著市場供應量的增加，____年市城區商品房銷售量將平穩增長，房價將保持平穩上升，市場整體呈現平穩增長態勢。

（三）市場競爭加劇，開發商資金壓力增大。一方面，隨著市場供應量的增加，____年供不應求的局面緩解，市場競爭有所加劇。另一方面，由于今年房地產信貸政策比較嚴，開發企業融資難度仍然較大，同時，今年我市出臺了一系列加強市場監管的政策，如加強項目資本金監管，加強了預售資金監管，提高了預售分期規模，預售條件進一步嚴格，這些對開發企業的資金鏈有了更高的要求，在一定程度上增大了開發企業的資金壓力。

二、下段工作安排

對于今年下半年的工作安排，我們將緊緊圍繞市委、市政府的工作目標，嚴格對照全局全年工作要點，結合上半年工作中存在的問題，從十個方面來集中抓好工作：

一是繼續加大市場監管力度。結合上半年全市開發企業清理情況，認真抓好開發企業資質清理與整頓，加快擬訂出臺《常德市開發項目預售資金監督管理辦法》、《常德市房地產開發企業動態管理考核辦法》等規范性文件，進一步健全市場監管機制，嚴格落實工作措施。重點是要處理好培育發展市場和落實調控政策措施、規范市場行為和服務企業、提高市場風險防控能力和查處違法案件的問題，促進全市房地產業平穩健康發展。

二是進一步加強物業管理。重點是要在規范物業行為、提升服務水平、加強日常監管等方面下足功夫，整體提升全市物業服務管理能力水平；與此同時，充分利用文明城市創建工作契機，進一步強化措施，集中力量，加快推進市城區敞開式物業小區試點工作，全面確保完成實事考核任務。

三是加強維修資金管理。要深入開展調研，結合周邊兄弟城市的交存標準與我市現行的維修、維護和改造的實際情況，認真做好維修資金歸集標準調整工作，加快《常德市房屋維修資金監督管理辦法》的修改工作，進一步健全資金監管措施與辦法。

四是加快信息化建設。加快對現行信息系統的改造升級，實現全市房地產信息管理系統聯網對接，建立健全房產信息采集和機制，著重抓好房產市場價格、二手房交易等信息的采集與公開。

五是支持常德經濟技術開發區房地產業發展。按照“工業新城、城市新區”的發展定位，積極支持經濟技術開發區的房地產業發展。認真籌備開展好支持經濟技術開發區建設的工作聯席會，促進開發區全面開展房地產各項業務工作，規范開發區房地產市場行為。

六是加快棚戶區改造項目建設。加快房屋征收機構建立，依法推進房屋征收，積極爭取各職能部門工作支持，強化縣市區工作督促指導，有力推進全市棚戶區改造工作任務，全面完成今年棚改工作考核指標。

七是加強內務管理。圍繞紀律檢查、工作督導、暗訪暗查等方面，加強機關內務管理，著重提升窗口辦證服務水平，集中抓好文秘工作、車輛管理、機關大樓改造、辦公室合理調配等多項工作。

八是開展好執法培訓。以深入開展全市“公平執法年”活動為契機，加強房地產市場執法管理。認真開展好執法工作人員的業務培訓學習，著力提高辦事辦案工作水平。